RB Aankoop Perceel NOP E1962 en schadeloosstelling pachter.pdf

No. 25.0001382-1

gemeente

NOORDOOSTPOLDER

Emmeloord, 26 augustus 2025. Onderwerp Aankoop perceel NOP E1962 en schadeloosstelling pachter Advies raadscommissie Hamerstuk

Aan de raad.

Status: ter besluitvorming

Voorgesteld besluit 1. Een budget beschikbaar te stellen van € 5.191.657 voor de verwerving van perceel NOP E1962, 213.852 m2 te Tollebeek, inclusief schadeloosstelling van de pachter 2. Een tijdelijke voorziening te treffen van € 308.611 ter dekking van de tijdelijke duurzame afwaardering van de agrarische grond van fase 2. 3. De 25° wijziging van de programmabegroting van 2025 vast te stellen. Doelstelling Voorzien in woningbouw in Tollebeek voor meerdere doelgroepen. Inleiding Achtergrond De grond gelegen aan de Urkerweg is in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf. Dit betreft het perceel, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie E met nummer 1962 en groot 213.852 m2 (zie bijlage 1). Deze grond wordt momenteel gebruikt voor agrarische doeleinden. De gemeenteraad heeft op 31 januari 2022 definitief Wet Voorkeursrecht Gemeenten (hierna: WVG) gevestigd op het gehele perceel. Uitgangssituatie Voornoemd perceel is opgenomen in het ontwikkelperspectief voor Tollebeek als beoogde woningbouwlocatie. Aankoop De gemeente Noordoostpolder is na de vestiging van het voorkeursrecht met de eigenaar en pachter in gesprek gegaan over de verwervings(voorwaarden) van het perceel. De eigenaar is bereid het perceel te verkopen aan de gemeente (zie bijlage 2). De grond is getaxeerd (zie bijlage 3). Met de pachter kan een schadeloosstelling overeengekomen worden (zie bijlage 4).

Om de verwerving mogelijk te maken wordt de gemeenteraad gevraagd om budget voor deze aankoop inclusief schadeloosstelling beschikbaar te stellen. Indien fase 2 weer (agrarisch) wordt verpacht aan dezelfde (rechts)persoon, is er geen sprake (meer) van vervreemding en daarmee geen rechtvaardiging (meer) van de betaling van de Schadeloosstelling. Dezelfde (rechts)persoon heeft dan ook (deels) geen (toekomstige) schade te lijden. Hier is de pachtbeëindigingsvergoeding op gebaseerd. Een opschortende voorwaarde om als gemeente risicodrager te zijn is dat de (toekomstige) plannen van huidige pachter niet bekend zijn en daarmee de gemeente alsdan geen risicodrager voor toekomstige beslissingen van de pachtbeëindiger. De gemeente is risicodrager voor gevolgen die gelieerd zijn aan de voorwaarden zoals opgesteld in de voorliggende overeenkomst. Voor toepassing van artikel 5.2 van de Overeenkomst pachtbeëindiging en afstand pachtrechten, is de passage dat formeel bezwaar en beroep moet worden aangetekend binnen de reguliere bezwaar- en

No. 25.0001382-2 beroepstermijnen voorwaardelijk voor vergoeding door de gemeente van de gevolgen van de pachtovereenkomst. Uitgangspunten Bij de waardebepaling is het perceel in 2 fases opgedeeld. De waarde van het perceel is voor fase 1 bepaald op basis van de toekomstige bestemming. Fase 1 is het zuidelijke deel en wordt aangekocht voor woningbouwontwikkeling. De waarde van fase 1 (98.847 m?) is bepaald op basis van de toekomstige bestemming Wonen. Deze grond wordt aangemerkt als ‘warme grond’, omdat er een concept stedenbouwkundige verkaveling is opgesteld en het de verwachting is dat fase 1 binnen afzienbare tijd wordt ingebracht in een actieve grondexploitatie. Fase 2 is het noordelijke deel en wordt aangekocht als anticiperende van strategische grond. De waarde van fase 2 (115.005 m?) is gebaseerd op de huidige bestemming Agrarisch, omdat het nog te onzeker is óf en wanneer deze grond een andere bestemming krijgt. Beoogd wordt om deze grond in de toekomst in te zetten voor woningbouwontwikkeling. Daarom wordt fase 2 aangemerkt als ‘strategische grond’. Voor een passende bieding is onder andere gekeken naar de haalbaarheid van de locatie. Voor fase 1 een haalbaarheidsberekening (zie bijlage 5) gemaakt op basis van een concept stedenbouwkundige verkaveling met een divers woningbouwprogramma (zie bijlage 6).

Voor fase 2 geldt dat activering plaatsvindt tegen de verkrijgingsprijs, dat wil zeggen inkoopprijs plus de bijkomende kosten. Beleidsreferentie

—

Omgevingsvisie 2024

https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/30-

september/19:30/Omgevingsvisie — Woonvisie Kansen grijpen 2020: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2020/19-oktober/19:30/10-1Woonvisie-Noordoostpolder-2020.pdf

— Verkenning groeiambitie 10 oktober 2022: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/10-oktober/19:30/Verkenninggroeiambitie-Noordoostpolder

— Besluit vestiging WVG van 31-01-2022 https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/31-januari/19:30/AanwijzingWet-voorkeursrecht-gemeenten-perceel-Tollebeek — Woonbehoefteonderzoek 16-12-2024:

https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/16december/19:30/Woonbehoefteonderzoek-Noordoostpolder — Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035: https:/raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2024/16december/19:30/Ontwikkelperspectieven-Woningbouw-Noordoostpolder-2025-2035 — Nota grondbeleid 18-9-2022:

https:/raad. noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/19-september/19:30/RB-Notagrondbeleid. pdf

Argumenten 1.1 Eris behoefte aan woningbouw in Tollebeek In Tollebeek is weinig woningaanbod. De vraag naar verschillende typen woningbouw kwam duidelijk naar voren in de gesprekken met dorpsbelang, het woonbehoefteonderzoek en de enquête over woningaanbod in Tollebeek waarop bewoners hebben gereageerd. 1.2 Met de aankoop geven we invulling aan de woningbouwbehoefte Deze locatie is stedenbouwkundig gezien passend voor woningbouw. Als het gebied daarvoor wordt ontwikkeld, kunnen er kavels aangeboden worden voor nieuwbouwwoningen. Door de grond aan te kopen, geeft de gemeente hier actief invulling aan en voorkomt dat zij afhankelijk wordt van een derde die daar uitvoering aan geeft, wanneer de geldigheidsduur van het gevestigde voorkeursrecht vervalt. 1.3/2.3 Het aankoopbedrag is passend.

No. 25.0001382-3 Met de aankoopprijs van fase 1 is (naar verwachting en huidige inzichten) een sluitende grondexploitatie te realiseren. Er is een haalbaarheidsberekening gemaakt (zie bijlage 5). Om de marktconformiteit te bepalen is er ook een taxatie uitgevoerd waarbij de marktwaarde is vastgesteld (zie bijlage 3). 1.4/2.4 Dit voorstel past binnen de uitgangspunten van de nota grondbeleid. De keuze om in deze situatie dit perceel te (willen) verwerven past binnen de uitgangspunten (gemeentelijke doelstelling, regie/zeggenschap, risicoprofiel, marktsituatie, financiën, capaciteit/doorlooptijd) die gelden om tot actief grondbeleid over te gaan. Er wordt invulling gegeven aan het taxatie- en verwervingsprotocol. 1.5/2.5 Er wordt voorzien in nieuwe woningen voor meerdere doelgroepen en woningtypen. Deze ontwikkeling heeft unieke kwaliteiten die tegemoetkomt aan de (specifieke) woonvraag van verschillende doelgroepen in verschillende woningtypen. Deze uitbreiding is belangrijk om de vraag naar woningen in Tollebeek versneld te beantwoorden zoals benoemd in het ontwikkelperspectief van Tollebeek en de versnellingsagenda. Door flexibel en adaptief te ontwikkelen kan er ingespeeld worden op de dan geldende woonvraag en woonbehoefte(n). Het woningbouwprogramma van fase 1 is:

Type Sociaal

Programma % 30%

st 53

Rijwoning sociale huur

28

Levensloopbest. Sociale huur

13

Woonzorg

i2

Betaalbaar

30%

53

Rijwoning middenhuur

5

Rijwoningen koop

if

Seniorenwoningen

9

Tweekapper basis

18

Particuliere uitgifte

40%

72

Tweekaoper regulier

28

Tweekagper luxe

8

Vrijstaand regulier Vrijstaand luxe

22 14

Totaal

178

Fase 2 blijft vooralsnog agrarisch. Bij de bepaling van de Koopprijs is van een bepaald bouwprogramma uitgegaan. Hetgeen in artikel 18 van de concept-koopovereenkomst met het RVB staat, wijkt af van hetgeen in het collegeraadsvoorstel staat. Indien op (een deel van) het Verkochte gedeelte van 98.847 m2 binnen vijftien (15) jaar, ingaande heden het bouwprogramma afwijkt ten opzichte van zoals vermeld in lid 1 van dit artikel 18, is Koper aan de Verkoper een meerprijs verschuldigd. In artikel 3 staat dat de Koper de Verkoper binnen drie maanden na vaststelling van de in lid 2 vermelde afwijking van het bouwprogramma/planologische wijziging (die betrekking heeft op het Verkochte gedeelte van 98.847 m2 of een gedeelte daarvan) schriftelijk dient te informeren. Bij het niet of niet tijdig nakomen van deze verplichting door Koper verbeurt deze een direct opeisbare boete van éénhonderdduizend euro (€ 100.000) ten gunste van Verkoper.

No. 25.0001382-4 Ook voor fase 2 is het relevant om de toekomstige ontwikkeling te toetsen aan de overeenkomst en bij afwijking te communiceren met de RVB. 1.6/2.6 Budget beschikbaar stellen De aan te kopen grond wordt geactiveerd en gerubriceerd onder Materiele Vaste Activa (MVA). Fase 1 wordt in de nog vast te stellen grondexploitatie Tollebeek West opgenomen. Fase 2 is anticiperend en strategisch aangekocht, er is nog geen sprake van gebiedsontwikkeling. Deze grond wordt tijdelijk duurzaam afgewaardeerd naar agrarische waarde en aangemerkt als ‘strategische grond’ voor een mogelijke toekomstige grondexploitatie. Kostenoverzicht

* Verwervingskosten grond, exclusief BTW/overdrachtsbelasting * Kosten deskundige * Schadeloosstelling pachter * Notaris/kader/verrekening jaarlijkse eigenaarslasten

€ 3.030.000 € 42.091 € 2.104.566 € 15.000 € 5.191.657

Dekking van de kosten Gemeenten kunnen gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling, waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Dergelijke gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De kosten van verwerving van het volledig eigendom van deze grond wordt opgenomen in de nog op te stellen grondexploitatie Tollebeek-west fase 1. Tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad wordt de grond in eerste instantie geactiveerd onder de materiële vaste activa (MVA). Activering vindt op de MVA plaats tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere (markt)waarde op basis van de huidige bestemming van de grond. De verkrijgingsprijs omvat de inkoopprijs en de bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn transactiekosten (makelaars- en notariskosten), taxatiekosten en schadeloosstellingen. Een uitzondering voor deze wijze van waardering is gemaakt voor warme gronden waarbij, onder voorwaarden, mag worden uitgegaan van de toekomstige bestemming. Bij materiële vaste activa zoals warme gronden is het niet mogelijk kosten toe te voegen (te activeren) omdat er geen sprake is van een transformatieproces.

Fase 1: warme grond activeren tegen waarde toekomstige bestemming De aan te kopen grond van fase 1 voldoet aan de kwalificatie van ‘warme’ grond omdat: de gronden deel uitmaken van een door de raad vastgestelde omgevingsvisie of programma voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd én; de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied zijn goed -

onderbouwd én;

de gebiedsontwikkeling conflicteert niet met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid én; de visie/het masterplan is niet strijdig met beleid van de provincie en/of Rijk én; -__periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. Fase 2: agrarische grond activeren tegen directe opbrengstwaarde De grond van fase 2 voldoet niet aan de bovengenoemde criteria voor ‘warme gronden’. Het perceel in fase 2 wordt voorlopig niet ontwikkeld: er is geen vastgesteld omgevingsplan, projectbesluit of grondexploitatie. Dit gaat er ook niet komen in afzienbare tijd. Daarom wordt deze grond aangemerkt als strategische voorraadgrond en opgenomen onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de gemeentelijke balans. Omdat strategische grond een bedrijfseconomische functie heeft, moet het conform het BBV geactiveerd worden tegen directe opbrengstwaarde. In het geval van fase 2 is de verkrijgingsprijs hoger dan de directe opbrengstwaarde. Hierdoor moet de grond tijdelijk duurzaam afgewaardeerd worden. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar argument 2.1.

3.1 De agrarische grond van fase 2 dient duurzaam te worden afgewaardeerd De verkrijgingsprijs van de grond van fase 2 wordt is € 20,64 per m2. Dit bestaat uit de aankoopprijs inclusief bijkomende kosten. Fase 2 wordt (voorlopig) niet ontwikkeld en daarom wordt de grond tijdelijk duurzaam afgewaardeerd naar de getaxeerde agrarische waarde van € 18,00 per m2. Voor de

No. 25.0001382-5 duurzame afwaardering is een budget van € 303.611 nodig. Hiervoor wordt een tijdelijke voorziening gevormd zodat een positief waardeherstel in de toekomst via de getroffen voorziening kan worden verwerkt. Dekking van deze tijdelijke duurzame afwaardering vindt plaats ten laste van de reserve Grondexploitaties. Hiermee wordt het advies van de Commissie BBV opgevolgd. Kanttekeningen 1.1/2.1 Er zijn risico’s bij deze (deels strategische) aankoop: _Ergeldt nog een schriftelijke overeenkomst tot 31 maart 2029 voor een jachthuurovereenkomst tussen RVB-Wildbeheereenheid Noordoostpolder voor dit perceel. Verkoop van de bouwkavels: het is mogelijk dat de grote vraag naar woningbouw gaat dalen en de ontwikkeling van het uitbreidingsplan fase 1 daardoor langer duurt. Een procedure van het omgevingsplan die nog doorlopen moet worden. Het is mogelijk dat de voorbereiding vertraagt, waardoor het proces langer duurt. Tijdens de uitvoering van fase 1 kunnen in de bodemopbouw onvoorziene omstandigheden voordoen, ondanks dat de bodemopbouw uitvoerig is onderzocht. Het niet in exploitatie brengen van fase 2, waardoor de tijdelijke duurzame afwaardering mogelijk wordt omgezet in definitieve duurzame afwaardering.

Ten aanzien van de belastingschadeclausule geldt als risico bij artikel 5.1 en 5.2 van de concept-koopovereenkomst dat het geschatte maximale risico bijna € 1 miljoen bedraagt en alsdan ook dat effect heeft op de (haalbaarheidsberekening) van de GREX. De risico's kunnen in exploitatie worden gemanaged. Indien noodzakelijk, kan een verliesvoorziening worden getroffen ten laste van de algemene reserve grondbedrijf. 1.1 Omgevingsplan aanpassen De ontwikkeling van deze uitbreiding vraagt om een nieuw omgevingsplan, omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen de huidige regels van het omgevingsplan Landelijk Gebied. 1.2 Een meerwaardeclausule is opgenomen Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een meerwaardeclausule opgenomen. Deze clausule treedt in werking wanneer de gemeente in fase 1 binnen 15 jaar meer woningen realiseert dan in de taxatie is opgenomen. Ook wanneer de gemeente op het bovenste deel van het perceel, fase 2, woningen realiseert binnen 30 jaar is een meerwaardeclausule van toepassing. Planning/uitvoering Na het akkoord van de gemeenteraad kan de aankoop met het Rijksvastgoedbedrijf en de betaling van de schadeloosstelling afgewikkeld worden.

AARWN>

Bijlagen . Kadastrale tekening Aanbod RVB (vertrouwelijk) Taxatie (vertrouwelijk) Overeenkomst Pachtbeëindiging en afstand pachtrechten (vertrouwelijk) Haalbaarheidsberekening fase 1 (vertrouwelijk) Stedenbouwkundig plan fase 1 Het college van burgemeester en wethouders,

_desecret ris,

a

wy

de burgemeester,

~

J(. 4. AL

¢

NS

Portefeuillehouder~ <:de heer T. van Steen

Steller : de heer G.E. Schaapman, (0527) 63 34 60; g.schaapman@noordoostpolder.nl

No. 25.0001382-6

gemeente

NOORDOOSTPOLDER RAAD

De raad van de gemeente Noordoostpolder,

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 augustus 2025, no. 25.0001382; gelet op artikel gelet op artikel en 189 en 192 van de Gemeentewet BESLUIT: 1. 2. 3.

Een budget beschikbaar te stellen van € 5.191.657 voor de verwerving van perceel NOP E1962, 213.852 m2 te Tollebeek, inclusief schadeloosstelling van de pachter Een tijdelijke voorziening te treffen van € 308.611 ter dekking van de tijdelijke duurzame afwaardering van de agrarische grond van fase 2. De 25° wijziging van de programmabegroting van 2025 vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 oktober 2025. De griffier,

ee

_-devoorzittar,

f 4 L

a .