Presentatie Instrumenten en Woonbehoefteonderzoek 24 juni 2024.pdf

Instrumenten en woonbehoefteonderzoek 24 juni 2024 Commissie Woonomgeving

Steven Brands Veroniek Bezemer Norman van der Ende

Agenda

• Regie op woonbeleid • Tussentijdse resultaten woonbehoefteonderzoek • Verdieping op thema’s betaalbaarheid, verhuisbewegingen & spreiding

REGIE OP WOONBELEID VAN WONEN NAAR VOLKSHUISVESTING

Woonbeleid • Domein van de markt geworden in afgelopen decennia. • Rol van de overheid werd gemarginaliseerd. • Overheid pakt de regie terug. • De woningnood is hoog. • Betaalbaarheid staat onder druk.

Overzicht instrumenten Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting • Regie op hoeveel, waar en voor wie we bouwen. • Regie op betaalbare woningen en evenredige verdeling van woningen. • Met kortere procedures meer vaart maken met de bouw van woningen. • Versteviging van de lokale prestatieafspraken.

Volkshuisvestingsprogramma • Van Woonvisie naar programma Volkshuisvesting. • Centraal staat de Omgevingswet. • Gemeente heeft Omgevingsvisie gemaakt. • Nadere uitwerking van de omgevingsvisie in omgevingsprogramma’s • Het programma Volkshuisvesting is een verplicht omgevingsprogramma. • Dit programma is breder dan alleen woningen, ook aandacht voor aandachtsgroepen, zorg en ondersteuning.

Het vervolg • Nieuw dus veel moet nog vorm krijgen. • Woningbouw en programmering (de nieuwe “woonvisie” en ontwikkelperspectieven komen eraan). • Uitvoeringsagenda wonen en zorg (volgt). • Moet nog veel gebeuren; bepalen welk beleid, uitgangspunten vaststellen, afstemmen, werkprocessen uitwerken en werkafspraken maken. • Huisvestingsverordening opstellen

Huisvestingsverordening • Gemeente kan sturen bij woningtoewijzing. • Bepalen wie voorrang verdienen of aan wie bepaalde woningen worden toegewezen. • Urgentieverordening is verplicht. • De aandachtsgroepen zijn: o.a. mantelzorg, medisch, uitstroom intramuraal, jeugdhulp. • Alle gemeenten in de regio moeten bijdragen aan de huisvesting van deze groepen.

De getallen Uit wet versterking regie; • 30% sociale huur. • 2/3 betaalbare woningen. • Middenhuur of koop tot 355.000 euro (is inmiddels 390.000 euro geworden). • Behoefte onderzoek nodig als basis en ter onderbouwing van het programma Volkshuisvesting.

TUSSENTIJDSE UITKOMSTEN WOONBEHOEFTEONDERZOEK DOOR KAW

Waarom dit onderzoek? • Grote druk op de woningmarkt, ook in Noordoostpolder. • Vertaalslag maken van kwantiteit (prognoses, aantallen) naar kwaliteit (product, plek, prijs, doelgroep). • En vervolgens: vergelijken met bestaande plannen (“hebben we de juiste plannen?”). • Beter sturen op kwaliteiten vanuit gemeente én corporatie.

Hoeveel woningen zijn er nodig? • Omslag van krimp naar groei. • Onderzoek uit 2022: komende tijd 2.100 tot 3.300 woningen erbij. • Bij komst Lelylijn nog eens 5.000 extra. • Groeitempo vergelijkbaar met Dronten en Lelystad.

Groei mede door overdruk

De verhouding verhuizingen binnen en buiten NOP is ca. 60/40

Overdruk leidt tot prijsstijgingen

NOP komt steeds dichter aan de rand van de ‘olievlek’ te liggen, met als gevolg: hogere huizenprijzen, lagere betaalbaarheid

Marktpositie binnen NOP • De bandbreedte van 2.100 tot 3.300 woningen verdelen we straks over alle kernen. • Overal is woningbouw mogelijk. • Hoeveel precies per kern kan afhankelijk zijn van de marktpositie maar heeft ook effect op de markpositie. •

(O.a. voorzieningenniveau, bereikbaarheid, ligging).

• Twee lijnen: meer ‘stads’ en meer ‘dorps’.

Verdeling naar eigendom Eigendom

Percentage

Bandbreedte

Sociale huur

30%

Ca. 400 - 700

Middenhuur

10%

Ca. 150 - 250

Koop

60%

Ca. 800 - 1.350

Betaalbaar (Tot € 355.000)

38%

Ca. 625 - 1.050

Middelduur (Tot € 510.000)

16%

Ca. 250 - 450

Duur (Boven € 510.000)

6%

Ca. 100 - 175

Opmaat naar plannen maken Waar liggen volgens inwoners kansen voor woningbouw? Toewerken naar ontwikkelperspectieven.

Aandachtsgroep: jongeren tot 26 jaar 1 op de 9 reacties in de vragenlijst was van jongeren tot 26 jaar, van wie nog niemand op zichzelf woonde. Ze willen wel uit huis, maar kunnen niks betaalbaars vinden. Bij huur zoeken ze een appartement of rijtje, bij koop rijtjes en 2^1.

Betaalbaarheid Groen Kleiner 5 Voorzieningen Ruimer Bereikbaarheid

12

30

10

25

Leeftijdsgenoten

8

0treden

Onderhoudsarm

Parkeren

15

Kleine tuin

4

Duurzaam Grote tuin

Circulair

10

2 0

0

Rustige buurt

20

6

Type

5 Onder de Tussen €450 €450 en €650

Tussen €650 en €700

Tussen Onder de €250.000 €350.000 €700 en €250.000 tot tot €880 €350.000 €450.000

0

nt eil rd Ba Cr loo e m Em

t r e s g k k e n d n n d d d n d le el le En Esp bur gees ess age tte bee rlan arre e Ur nte pe rlan mer sta wol rlan rlan rkeu Ru olle ijke M ent Dro Kam ate e Al Lely e Z de de oo en ttel arkn N g t e e v T e w nt te ke n w e ag Lu M N N te Kr en ys Gem ent een arte ee een mee en ten geen e m te e Fr w em m Ge inn ui S b m Z e e e G Ge b eD Ge G nte nt s b ers Ik h ee ent er ee e m ld Eld m e E m G Ge Ge

Vervolg Hierna: uitkomsten samenbrengen, aanbevelingen geven aan gemeente en corporatie. Aan de slag: o.a. ontwikkelperspectieven per kern uitwerken. We zijn nu hier

THEMA’S

Betaalbaarheid Betaalbaarheid verder onder druk doordat: • • • •

Huizenprijzen blijven stijgen (6,7% 2024 – 5,2% 2025) Druk op de woningmarkt Gemiddelde inkomen lager dan landelijke gemiddelde Met 1,5 keer modaal is de leencapaciteit 285.000 euro

De betaalbaarheidsgrens in het onderzoek 355.000 euro Voor Noordoostpolder een eigen betaalbaarheidsgrens?

Verhuisbewegingen Wat is het beeld?

• Verhuizingen van buiten de gemeente uit zuiden en westen • Urk 10% van alle verhuizingen van buiten de gemeente • Ruim 60% van alle verhuizingen is een verhuizing binnen NOP • Bij nieuwbouw gaat nu grootste deel van de woningen naar mensen uit de NOP zelf • De gemeente heeft mensen van buiten de polder nodig om alles te verkopen Hebben eigen inwoners van de NOP voorrang nodig?

Voorbeeld Emmelhage 3A – Scholtens



Emmeloord

Starter of uit huurwoning



Emmeloord

Doorstromer 13



Bant 2



Creil 2



Ens 1



Marknesse 1



Tollebeek 1



Urk 2



Dronten 1



Lelystad 1



Almere 2



Arnhem 1



Alphen aan de Rijn 1



Amsterdam 2



Mijdrecht 1



IJsselmuiden 1



nog niet alles definitief verkocht

11

Spreiding Uit het onderzoek blijken 2 scenario’s (stad en dorp) die neerkomen op het volgende:

• Centreren: opgave in Emmeloord stad en minder in dorpen • Spreiden: ieder dorp gelijk verdelen? • Accentueren: een aantal dorpen als “plus” dorp aanwijzen Hoe ziet u de verdeling?

Bedankt voor uw aandacht Vragen?