D21 00 Nota Grondprijzen gemeente Noordoostpolder 2023.pdf

Nota Grondprijzen 2023

Gemeente Noordoostpolder Januari 2023

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................. 3 1.1

Inleiding .................................................................................................... 3

1.2

Uitzonderingen ............................................................................................ 3

1.3

Uitgangspunten ........................................................................................... 3

1.4

Aansprakelijkheid ......................................................................................... 3

1.5

Financiële consequenties grondexploitaties ......................................................... 3

2. Grondprijsbeleid en rekenmethoden ............................................................................ 4 2.1

Inleiding .................................................................................................... 4

2.2

Rekenmethoden .......................................................................................... 4

2.3

Geldigheidsduur grondprijzen .......................................................................... 5

3. Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom ............................................................ 6 3.1

Inleiding .................................................................................................... 6

3.2

Pacht........................................................................................................ 6

3.3

Erfpacht .................................................................................................... 6

3.4

Recht van opstal .......................................................................................... 6

3.5

Bruikleen ................................................................................................... 6

3.6

Verhuur ..................................................................................................... 6

4. Woningen ........................................................................................................... 7 4.1

Inleiding .................................................................................................... 7

4.2

Grondprijs bij grondgebonden sociale huurwoning ................................................. 7

4.3

Grondprijs vrije sector .................................................................................... 7

4.4

Grondprijs bijzondere woonvormen...................................................................10

4.5

Grondprijs appartementen .............................................................................11

5. Werklocaties: bedrijventerreinen en kantoren ...............................................................12 5.1

Inleiding ...................................................................................................12

5.2

Grondprijzen ..............................................................................................12

6. Detailhandel, horeca, hotel en overige commerciële bedrijvigheid .......................................15 6.1

Inleiding ...................................................................................................15

6.2

Grondprijzen ..............................................................................................15

7. Maatschappelijke voorzieningen ...............................................................................16 7.1

Inleiding ...................................................................................................16

7.2

Grondprijzen ..............................................................................................16

8. Verhuur/Verkoop snippergroen .................................................................................17 8.1

Algemeen .................................................................................................17

8.2

Prijzen .....................................................................................................17

8.3

Criteria snippergroen ....................................................................................17

9. Begripsbepalingen en afkortingen .............................................................................18

Pagina 2 van 18

1. Inleiding 1.1

Inleiding

De Nota Grondprijzen is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders. Uitgangspunt van de Nota Grondprijzen is dat de gemeente gronden marktconform uitgeeft. Dit is in lijn met de afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de vigerende wet- en regelgeving over (onrechtmatige) staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken te maken zijn met toekomstige afnemers van grond. Daarnaast dient de Nota Grondprijzen als basis voor het bepalen van opbrengsten in grondexploitaties en exploitatieplannen.

1.2

Uitzonderingen

De grondprijzen in deze nota gelden voor het kalenderjaar 2023. Echter, in uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen. Dit alleen indien maatwerk nodig is om marktconformiteit van de uitgifte van gronden te waarborgen. Indien de gemeente Noordoostpolder bij gebieds- en locatieontwikkeling de grond in bezit heeft, maar nog geen verplichtingen heeft betreffende de afname, dan is de gemeente vrij om de grond te tenderen of een prijsvraag uit te schrijven.

1.3

Uitgangspunten • • • •

•

1.4

het prijspeil voor de genoemde bedragen is 1-1-2023; de prijzen zijn geldig van 1-1-2023 tot en met 31-12-2023; de gehanteerde grondprijzen te vermeerderen met BTW en/of overdrachtsbelasting en kosten koper, tenzij anders vermeld; de V.O.N.- (Vrij Op Naam) prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW. Als V.O.N.prijs zal die prijs worden opgenomen waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft, dat zij bij ingebruikname direct als bewoonbaar kan worden gebruikt, inclusief een standaard keuken, sanitair en installaties, doch vrij van huur en gebruik; De grondprijs dient uiterlijk te worden betaald bij het notarieel transport van de kavel.

Aansprakelijkheid

De gemeente Noordoostpolder aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2023 kunt u contact opnemen met de clusters Beleidsontwikkeling en/of het Ingenieursbureau van de gemeente Noordoostpolder.

1.5

Financiële consequenties grondexploitaties

Eventuele grondprijswijzigingen ten opzichte van het vorige jaar kunnen consequenties hebben voor de financiële resultaten van de grondexploitaties. Deze consequenties worden verwerkt en verantwoord in het jaarlijkse ‘Herzieningen en Meerjarenperspectief Grondexploitaties’. Dit document wordt jaarlijks opgesteld en ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Pagina 3 van 18

2. Grondprijsbeleid en rekenmethoden 2.1

Inleiding

De gemeente Noordoostpolder voert een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De genoemde prijzen in deze nota geven hier een indruk van. De grondprijzen worden marktconform vastgesteld, waarbij voor elk plan maatwerk wordt geleverd. Hierbij wordt gestreefd naar een maximaal haalbare grondprijs, die echter getemperd, dan wel geoptimaliseerd kan worden om de gewenste plankwaliteit te bereiken. Op deze wijze wordt ruimte gecreëerd om de plankwaliteit door de grondprijs te laten beïnvloeden. Om tot marktconforme prijzen te komen, wordt gerekend met een mix van de hieronder beschreven rekenmethoden. Afhankelijk van de aard van een plan, kan de nadruk op de ene of de andere methode verschillen. De prijzen voor commerciële bestemmingen worden residueel en/of comparatief bepaald. Bij woningbouw (zowel commercieel als niet commercieel) worden residuele grondwaarden gehanteerd. Voor niet-commerciële bestemmingen en specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld een niet-courant object zoals een kerkgebouw) is de residuele methode minder geschikt en wordt de prijs bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie dan wel een in de branche andere gebruikelijke methode. In het hierna volgende worden de diverse rekenmethoden toegelicht.

2.2

Rekenmethoden

Residuele methode Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van grond. Daarmee wordt de grondprijs het sluitstuk van de kosten en opbrengsten van een gebouw: het verschil tussen de V.O.N.-prijs (inclusief BTW) en de bruto bouwsom is de grondprijs (inclusief BTW). In die zin vertegenwoordigt de grond slechts een residuele waarde. Met de bruto bouwsom wordt bedoeld de bouwkosten, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een compleet gebouw, exclusief meerwerk. Deze methode heeft als voordeel dat voor de gemeente inzicht ontstaat in de kosten van een bouwplan, de residuele grondwaarde en in de wijze waarop kwaliteitseisen de residuele grondwaarde beïnvloeden. Dit zijn: • kwaliteiten van de locatie (uitstraling, bereikbaarheid, voorzieningenniveau, kwaliteit omliggende woningbouw, etc.); • aantal woningen in het project; • imago van locatie, dorp, stad; • inkomensniveau doelgroep; • concurrentie (hoeveelheid en kwaliteit).

De bevindingen op grond van deze rekenmethode kunnen worden gebruikt ten behoeve van de hierna genoemde rekenmethoden. Nadeel van de residuele rekenmethode is de bewerkelijkheid ervan en het feit dat er relatief veel kennis van bouwkosten voor nodig is. Grondquote-methode De grondquote-methode wordt voornamelijk gehanteerd bij de vaststelling van grondprijzen ten behoeve van woningbouw. De grondprijs wordt vastgesteld op een percentage van de V.O.N.-prijs van de woning, bijvoorbeeld 20%. Dit percentage wordt de grondquote genoemd. Het voordeel van deze methode is de eenvoudige berekeningsmethode. Een nadeel is de inflexibiliteit ervan, bijvoorbeeld om via kwaliteitseisen de prijs te kunnen beïnvloeden. Een ander nadeel is dat bij al te strikte hantering van deze methode uit het oog wordt verloren wat reëel haalbare prijzen zijn. Pagina 4 van 18

Comparatieve methode Bij toepassing van de comparatieve methode worden prijsontwikkelingen op de markt gevolgd en wordt op grond hiervan de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methodiek is erg geschikt om bijvoorbeeld te analyseren of de gehanteerde grondquote (zie hierboven) leidt tot een marktconforme prijs. Deze methode is het meest gevoelig voor ontwikkelingen in de economie en het algemene vertrouwen hierin. De comparatieve methode maakt daarnaast inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs. Kostprijsmethode De kostprijsmethode is een methodiek die vroeger veel door de gemeente gehanteerd werd bij het vaststellen van gemeentelijke grondprijzen. Bij deze methode wordt de prijs bepaald door de verwervingskosten van de (vaak agrarische) grond, vermeerderd met de kosten van het bouwrijp maken, planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding toezicht en uitvoering als ook risico en onvoorzien. Deze methode heeft een aantal nadelen: 1. de gemeente kan grondopbrengsten mislopen, omdat de vastgestelde prijzen lager zijn dan marktconforme prijzen; 2.

de gemeente wordt inflexibel ten aanzien van het realiseren van verschillende gebruiksmogelijkheden: een gewenste lage grondprijs ten behoeve van bijvoorbeeld een sportterrein kan niet gecompenseerd worden door een hogere grondprijs ter plekke van dure woningen.

2.3

Geldigheidsduur grondprijzen

De genoemde prijzen zijn geldig met ingang van 1 januari 2023 en worden per 1 januari 2024 geactualiseerd op basis van de marktontwikkelingen. Mocht de actualisatie niet tijdig hebben plaats gevonden dan blijven de genoemde bedragen gehandhaafd tot het moment van actualisatie. Eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen kunnen aanleiding zijn om van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. De grondprijzen in deze nota zijn geldig voor gemeentelijke gronden die in 2023 op de markt worden aangeboden. Het moment van een grondaanbieding is in het algemeen bepalend voor de toe te passen prijs. De bestaande opties worden uitgesloten van deze prijsverhoging tot het einde van de optietermijn (maximaal vier maanden). De prijs is geldig zolang de optie loopt en wordt gebaseerd op de (voorliggende) Nota Grondprijzen. Deze wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Voor de prijsbepaling is het moment van de ontvangst van de optieaanvraag door de gemeente in het betreffende jaar bepalend. Hiervoor wordt verwezen naar het vastgestelde optie- en gronduitgiftebeleid.

Pagina 5 van 18

3. Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom 3.1

Inleiding

Naast gronduitgifte in eigendom bestaat in een beperkt aantal gevallen ook (erf)pacht, recht van opstal, bruikleen en verhuur van gronden.

3.2

Pacht

Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op grond van titel 7:397 van het Burgerlijk Wetboek en de hiermee samenhangende wetgeving. Het pachtrecht heeft een hoog dwingend karakter, evenals de pachtprijzen. De gemeente heeft hierin daarom weinig beleidsvrijheid. De gemeente Noordoostpolder verpacht op basis van de geliberaliseerde pacht voor 6 jaar of korter. In 2023 wordt rekening gehouden met een minimale marktconforme pachtprijs van € 2.200,- per hectare. Wanneer er geen belangstelling is om grond te pachten voor de hiervoor genoemde pachtprijs, dan zal de gemeente Noordoostpolder de grond via een inschrijving/bieding op de markt brengen.

3.3

Erfpacht

Op 21 februari 2006 heeft het college besloten geen grond meer in erfpacht uit te geven. Omdat tijden en omstandigheden veranderen, wijken we in voorkomende gevallen van dit standpunt af. Erfpacht biedt de erfpachter bijvoorbeeld de mogelijkheid zijn activiteiten te financieren, terwijl de gemeente via de akte invloed heeft op het gebruik van de gronden, directer dan via het bestemmingsplan. Voor verenigingen en bedrijven in de sfeer van sport en recreatie is erfpacht een goed middel om grond uit te geven. De jaarlijkse canon (de vergoeding voor erfpacht) bedraagt 4% van de betreffende grondwaarde (met een minimum van € 100,- per jaar).

3.4

Recht van opstal

Een recht van opstal biedt de opstalhouder de mogelijkheid een eigendom te hebben in of op de grond van een ander. Immers, door het systeem van wettelijke natrekking wordt alles wat duurzaam met de grond is verbonden, eigendom van de eigenaar van de grond. In onze gemeente kennen we opstalrechten voor bebouwing als schuren, kleedkamers en kantines voor sportverenigingen en zendmasten voor mobiele telefonie en dataverkeer. Het opstalrecht impliceert het gebruik van de grond; een aparte overeenkomst is niet per se nodig. Het heet dan een zelfstandig opstalrecht. De jaarlijkse retributie voor opstalrechten bedraagt 4% van de betreffende grondwaarde (met een minimum van € 100,- per jaar). Bij maatschappelijke voorzieningen wordt er een onderscheid gemaakt tussen voorzieningen mét en zonder winstoogmerk. De berekende vergoeding wordt vastgesteld voor een periode van vijf jaar. Na elke vijf jaar is het mogelijk om de vergoeding te herzien. In bijzondere gevallen, kan het college besluiten van deze richtlijnen af te wijken.

3.5

Bruikleen

Gronden of gebouwen worden in bruikleen gegeven als verwacht wordt dat het gebruik van de gronden zeer tijdelijk is en de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van de grond bij de gemeente blijft. Tegenover bruikleen staat geen gebruiksvergoeding; dan wordt het huur. De bruiklener is wel verplicht de grond en wat er op staat netjes te onderhouden. Onder bruikleen vallen ook de (kunst- en creatieve) objecten in de openbare ruimte. Te denken valt aan sculpturen zoals het paardenhoofd op de Paardenmarkt en het Beleefbos in Bant.

3.6

Verhuur

De gemeente verhuurt ook niet-agrarische gronden, zoals hobbyweides en sportvelden. De huurvoorwaarden zijn vastgelegd in diverse beleidstukken van de gemeente.

Pagina 6 van 18

4. Woningen 4.1

Inleiding

Woningen voor verschillende doelgroepen en daarmee woningmarktsegmenten vertegenwoordigen specifieke grondprijzen. In dit kader wordt er onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen, vrije sectorwoningen, appartementen en overige woonvormen. Bij appartementen wordt eveneens een onderscheid gemaakt tussen sociale huur en vrije sector (huur of koop).

4.2

Grondprijs woningbouw grondgebonden sociale huurwoning

Op grond van (gemeentelijk) volkshuisvestingsbeleid is het wenselijk om grondprijsbeleid te formuleren voor woningen die tot de sociale sector behoren. Voor sociale huurwoningen die door of ten behoeve van een woningcorporatie worden gerealiseerd, hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sectorwoningen. De gemeente draagt hiermee bij aan de klassieke doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen van wie de woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden. Voor sociale huurwoningen geldt dat er een wettelijke maximale huurprijsgrens is waarvoor de woning mag worden verhuurd (de huurtoeslaggrens). Er zijn voor de prijsbepaling van sociale huurwoningen twee methoden van kracht: 1. de prijs komt tot stand door vergelijking van grondprijzen met omliggende gemeenten; 2. door middel van een vastgoedexploitatie: door de parameters die de kosten van het vastgoed bepalen, zoals huurprijs, stichtingskosten, exploitatiekosten, exploitatiekostenstijging, kosten onderhoud, kostenstijging onderhoud, rendementseis, frictieleegstand en de exploitatieduur, in mindering te brengen op de restwaarde.

De grondprijs voor sociale grondgebonden huurwoningen wordt in de gemeente Noordoostpolder verdeeld in de volgende drie prijsgebieden (aflopend in prijsniveau weergegeven): • Emmeloord; • Marknesse en Ens; • Overige dorpen. In de volgende tabel staan de grondprijzen in 2023 voor sociale grondgebonden huurwoningen in de gemeente Noordoostpolder. Tabel: Grondprijzen sociale woningbouw Noordoostpolder 2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

4.3

Grondprijs woningbouw vrije sector

Residuele grondwaardebenadering Het uitgangspunt bij de bepaling van de grondwaarde voor de woningen in de vrije sector, zowel voor particuliere als projectmatige bouw, is de residuele grondwaardemethode. Echter, om een sluitende exploitatie te krijgen, wordt altijd de relatie gelegd tussen marktconforme prijzen en de minimum benodigde prijs. De grondprijs voor een koopwoning is het residu van de V.O.N.-prijs van de te realiseren woning minus de bruto bouwsom. De V.O.N.-prijs is min of meer identiek aan de waarde van de woning in het vrije economische verkeer, kortweg de marktwaarde genoemd. Het bepalen van de marktwaarde van de woning vindt plaats door middel van een (interne) marktscan. Deze wordt uitgevoerd door: • de kwaliteiten van de toekomstige locatie vast te stellen; • referentielocaties en woningen vast te stellen; • het programma van de locatie vast te stellen; • de kenmerken van de referentiewoningen (V.O.N.-prijs, woonoppervlakte, bouwjaar, aantal kamers, wel of geen garage, kavelgrootte etc.) vast te stellen; • de bouwkosten van deze woningen vast te stellen. Pagina 7 van 18

De werkelijke prijs wordt in de praktijk, conform de Nota Grondbeleid, vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de kaveloppervlakte en de dan geldende marktsituatie. De residueel bepaalde grondprijs wordt in de gemeente Noordoostpolder verdeeld in de volgende drie prijsgebieden (aflopend in prijsniveau weergegeven): • Emmeloord; • Marknesse en Ens; • Overige dorpen. Bestaande woningmarkt Nederland De woningmarkt in Nederland staat nog steeds onder druk, er is (te) weinig aanbod om aan de huidige vraag te voldoen. Toch lijkt de markt wat rustiger en ruimer te worden. De extreem verhitte markt heeft zijn keerpunt bereikt. Maar we zijn nog steeds ver verwijderd van een ‘normale’ markt, daarvoor is het aanbod simpelweg nog ontoereikend. De invloed van de gestegen hypotheekrente, de gestegen energiekosten en inflatie halen wel de gekte uit de markt. De woningprijzen zijn ten opzichte van 1 januari 2022 gestegen, maar de groei is aan het afvlakken. Het is de verwachting dat de jaargroei van de huizenprijzen nihil wordt of zelfs negatief. De vraag neemt af als gevolg van de stijgende hypotheekrente en de oplopende inflatie. De verwachting is dat de woningprijzen voor bestaande woningen in Nederland in 2023 eerst nog licht zullen stijgen, maar in de loop van 2023 overgaan in een daling. (Rabobank, Metafoor RO).

Nieuwbouw woningmarkt Nederland Op de markt voor nieuwbouwwoningen blijft het krap de komende jaren. Dat kan ook invloed hebben op de prijzen van nieuwbouwwoningen. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoning is in 2022 met circa 15% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (CBS, Metafoor RO). Het aantal verkopen van nieuwbouwwoningen is in 2022 met circa 35% gedaald (CBS, Metafoor RO). Deze daling wordt veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod, hoge bouwkosten en terughoudendheid bij de koper(s) vanwege onzekere economische tijden (hoge inflatie, hoge energiekosten, hoge hypotheekrente, etc.). De verwachting is dat het aantal nieuwbouwwoningen in 2023 wel weer licht zal toenemen. Bestaande woningmarkt Noordoostpolder In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2022 gemiddeld gestegen met circa 19,8% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ). Het aantal verkopen is gedaald en de verkooptijd is sterk teruggelopen. Er stonden in 2022 wederom relatief weinig woningen te koop, die vrij snel verkocht werden tegen hogere prijzen dan in 2021.

Kavelverkoop Noordoostpolder Het aantal kavelverkopen is in 2022 behoorlijk afgenomen ten opzichte van vorig jaar (2022: verwachting is 155 kavels (waarvan 19 appartementen in het centrum van Emmeloord en 18 appartementen in Rutten), 2021: 330 kavels (waarvan 109 appartementen in het Centrumplan Emmeloord). Ten opzichte van het 10jarige gemiddelde van ongeveer 100 kavels per jaar loopt de verkoop nog steeds voor op de planning. De betaalde prijzen bevinden zich veelal in het midden of aan de bovenkant van grondprijsbandbreedte. Voor 2023 is de verwachting dat de verkoop van het aantal woningbouwkavels verder af zal nemen ten opzichte van 2022. Op de eerste plaats omdat de gronden in het centrumplan nagenoeg verkocht zijn. Ten tweede omdat de voorraad beschikbare woningbouwkavels langzaamaan opdroogt. In de nieuwste fase van Emmelhage verwachten we in 2023 nog geen verkopen, dit zal naar verwachting in 2024 plaatsvinden. Kavelverkoop en grondprijzen Wellerwaard In 2017 is de grondprijs voor de buitengewone kavels verlaagd als gevolg van het woningprijsplafond (<= € 600.000,-) in combinatie met de grootte van de kavels (> 1500 m²). Eind 2018 zijn de eerste 3 kavels in Wellerwaard verkocht. In 2019 zijn 2 kavels verkocht, in 2020 6 kavels en in 2021 zijn er nog eens 10 kavels verkocht. In 2022 zijn de laatste 2 kavels in Wellerwaard verkocht.

Ook de laatste 2 landgoederen worden naar verwachting in 2022 nog afgenomen.

Pagina 8 van 18

Grondprijzen in historisch perspectief De grondprijzen zijn sinds 2009 niet of nauwelijks gestegen. In de tussenliggende periode is de woningmarkt onderuit gegaan, met 2013 als dieptepunt. Sinds 2014 krabbelt de woningmarkt weer op. In 2016 heeft de markt zijn gemiddelde langjarige niveau weer bereikt. In deze tussenliggende periode zijn grondprijzen, uitzonderingen daargelaten, niet of nauwelijks omlaag of omhoog aangepast. In 2017 en 2018 was er sprake van een verdere groei van de woningmarkt. In 2018 zijn de grondprijzen daarom ook met gemiddeld 4% verhoogd. In 2019 zijn de grondprijzen in Emmeloord (Emmelhage) met circa 3% verhoogd vanwege de stijgende V.O.N.-prijzen in 2018. In Ens/Marknesse en de overige dorpen stegen de V.O.N.-prijzen in 2018 minder dan in Emmeloord, de grondprijzen zijn hier dan ook niet verhoogd, maar gelijk gebleven aan die van 2018. In 2019 zijn de grondprijzen in Emmeloord (Emmelhage) met circa 3% verhoogd t.o.v. 2018. In Ens/Marknesse en de overige dorpen zijn de grondprijzen in 2019 niet verhoogd, maar gelijk gebleven aan die van 2018. In 2020 heeft opnieuw een kleine prijsverhoging plaatsgevonden, de grondprijs voor rijwoningen in Emmeloord, Ens en Marknesse is met € 5,- per m² verhoogd. In 2021 zijn opnieuw de grondprijzen voor rijwoningen verhoogd en toen voor alle dorpen met circa 10%.

Vorig jaar (2022) is de bovenkant van alle bandbreedte opgehoogd met gemiddeld 12%. Grondprijzen per 01-01-2023 In Emmeloord zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad gemiddeld gestegen met 17,7% in 2022 (transactiegegevens Kadaster, analyse team WOZ). In Ens en Marknesse stegen de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2022 gemiddeld met 18,1% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ). In de overige dorpen geldt normaliter een andere dynamiek. De vraag/behoefte aan nieuwbouwwoningen is in de overige dorpen normaliter lager dan in Emmeloord, Ens en Marknesse. Maar in de kleinere dorpen stegen de V.O.N.-prijzen het afgelopen jaar het hardst met gemiddeld 20,2% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ). De verwachting is dat de V.O.N.-prijzen in de gemeente Noordoostpolder in het begin van 2023 nog licht zullen stijgen, alvorens ze later in het jaar waarschijnlijk stabiel zullen worden of zelfs gaan dalen (Rabobank, 2022). De bouwkosten zullen naar verwachting ook nog licht stijgen vanwege de onzekere economische tijden. Het lijkt er op dat de toenemende bouwkosten en toenemende onzekerheid langzaam zichtbaar worden in de prijsontwikkeling van bouwkavels (Metafoor RO, 2022). Doordat de V.O.N.-prijzen minder stijgen of zelfs stabiel worden, ontstaat er minder marge om de toenemende bouwkosten en economische onzekerheid op te vangen.

Op basis van residuele berekeningen volgen in onderstaande tabel de minimale en maximale grondprijzen in 2023 voor woningbouwkavels in de gemeente Noordoostpolder. Tabel: Grondprijzen woningbouw Noordoostpolder 2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Emmeloord (Emmelhage) In Emmeloord wordt alleen de bandbreedte voor de 2^1 kapwoningen verhoogd. De bandbreedtes voor de rij- en vrijstaande woningen worden als marktconform beschouwd (Stec Groep, 2022) en daarom houden we deze gelijk aan de prijzen van 2022. Op deze wijze blijft het mogelijk om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren. Tabel: grondprijzen Emmeloord (Emmelhage) per 1-1-2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Pagina 9 van 18

Centrum van Emmeloord De grondprijzen in het centrumplan Emmeloord wijken af van de uitbreidingslocatie Emmelhage. In het centrumplan betreft het vaak een combinatie van functies, waarbij maatwerk gewenst is. Het uitgangspunt bij de bepaling van de grondwaarde in het centrumplan is de residuele grondwaardemethode. De werkelijke prijs wordt in de praktijk, conform de Nota Grondbeleid, vastgesteld op basis van het programma, de grootte, de ligging, de kaveloppervlakte en de dan geldende marktsituatie. Dokter Jansenpark Op de locatie van het Dokter Jansencentrum is eveneens woningbouw voorzien. Ook hier geldt dat maatwerk op z’n plaats is en dat de grondwaarde residueel (eventueel o.b.v. taxaties en externe waardebepalingen) wordt bepaald. De werkelijke prijs wordt in de praktijk, conform de Nota Grondbeleid, vastgesteld op basis van het programma, de grootte, de ligging, de kaveloppervlakte en de dan geldende marktsituatie. Ens/ Marknesse In Ens en Marknesse worden (m.u.v. de onderkant van de rijwoningen) de bandbreedtes voor alle woningtypen verhoogd. De onderkant van de bandbreedte voor rijwoningen laten we op het prijspeil van 2022 om zodoende de betaalbare (sociale) koop mogelijk te blijven maken. Tabel: grondprijzen Ens/Marknesse per 1-1-2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Overige dorpen In de overige dorpen worden (m.u.v. de onderkant van de rijwoningen) de bandbreedtes voor alle woningtypen verhoogd. Ook hier laten we de onderkant van de bandbreedte voor rijwoningen op het prijspeil van 2022 om de betaalbare (sociale) koop mogelijk te blijven maken. Tabel: grondprijzen overige dorpen per 1-1-2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Wellerwaard Alle kavels in Wellerwaard, zowel de ‘landkavels’ als de ‘landgoederen’, zijn inmiddels verkocht.

4.4

Grondprijs bijzondere woonvormen

De gemeente Noordoostpolder geeft naast reguliere kavels voor de traditionele woningbouw (rij-, 2^1 kapen vrijstaande woning en appartementen) ook steeds vaker grond uit voor zogenaamde bijzondere woonvormen. Enkele voorbeelden hiervan zijn Tiny Houses, rug-aan-rugwoningen en speciale hofwoningen voor senioren. Deze woonvormen waren tot voorheen nooit specifiek benoemd en geprijsd in de Nota Grondprijzen. Voor de bijzondere woonvormen worden per 1 januari 2023 onderstaande grondprijzen voorgesteld. Waarbij moet worden opgemerkt dat het hier om relatief kleine kavel gaat van max. 100 m². Wanneer bijvoorbeeld een Tiny House op een grotere kavel in een weidse omgeving gesitueerd wordt, dan zal er maatwerk worden toegepast (bijv. door een onafhankelijke taxatie). Tabel: Voorgestelde grondprijzen bijzondere woonvormen per 01-01-2023 (per m2, excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Pagina 10 van 18

4.5

Grondprijs appartementen

Residuele grondwaardebenadering Het uitgangspunt bij de bepaling van de grondwaarde voor appartementen is de residuele grondwaardemethode. De grondprijs voor een appartement is het residu van de V.O.N.-prijs van de te realiseren appartementen minus de bruto stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten). Het bepalen van de marktwaarde van de woning (V.O.N.-prijs) vindt plaats door middel van een (interne) marktscan. Deze wordt uitgevoerd door: • de kwaliteiten van de toekomstige locatie (uitstraling, bereikbaarheid, voorzieningenniveau, kwaliteit omliggende woningbouw, etc.); • referentielocaties en woningen vast te stellen; • het programma van de locatie vast te stellen; • de kenmerken van de referentiewoningen (V.O.N.-prijs, woonoppervlakte, bouwjaar, aantal kamers, wel of geen garage etc.) vast te stellen. De residueel bepaalde grondprijs (excl. BTW en/of overdrachtsbelasting) voor appartementen wordt in de gemeente Noordoostpolder net als bij de vrije sector voor grondgebonden woningen verdeeld in drie prijsgebieden: • Emmeloord; • Marknesse en Ens; • Overige dorpen. In onderstaande tabel staan de grondprijsbandbreedtes voor appartementen in de vrije sector voor de verschillende prijsgebieden.

De werkelijke prijs per appartement wordt in de praktijk, conform de Nota Grondbeleid, vastgesteld op basis van het programma (aantal appartementen), de grootte, de ligging, de kaveloppervlakte en de dan geldende marktsituatie. Tabel: Grondprijzen appartementen vrije sector Noordoostpolder 2023 (prijzen per appartement excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Voor de sociale huurappartementen hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sectorappartementen. De gemeente draagt hiermee bij aan de klassieke doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen waarvan de woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden. De grondprijzen voor de sociale huurappartementen zijn gelijk gebleven aan de prijzen van 2022. In onderstaande tabel staan de prijzen voor sociale huurappartementen per prijsgebied. Tabel: Grondprijzen sociale huurappartementen Noordoostpolder 2023 (prijzen per appartement excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Pagina 11 van 18

5. Werklocaties: bedrijventerreinen en kantoren 5.1

Inleiding

Bedrijfsruimte en rekenmethode bedrijventerreinen Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhouds- werkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand. Het bebouwingspercentage en kantoorhoudendheid zijn vastgelegd in bestemmingsplannen. Hiermee is het percentage van het bruto vloeroppervlak vastgelegd van bedrijfsruimten gelegen op bedrijventerreinen dat gebruikt wordt als kantoorruimte. De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondkostenberekening zijn beperkingen heeft om grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gevolgd, dus bepalen van acceptabele prijsniveaus in vergelijking met de marktprijzen in omliggende gebieden. Kantoorruimte en rekenmethode kantoren Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.

Voor de bepaling van de grondprijs wordt dezelfde mix van prijsberekeningen gevolgd als bij bedrijven. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden op enig moment.

5.2

Grondprijzen

Comparatieve grondwaardebenadering De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen tot stand door de comparatieve benadering. Voor de bepaling van prijzen worden referentietransacties als uitgangspunt genomen. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist. Marktontwikkelingen in Nederland Op de bedrijfsruimtemarkt is er een hoge vraag naar zowel bedrijfsruimten als logistieke ruimten. Het aanbod is echter niet toereikend en er is nauwelijks genoeg grond om nieuwe bedrijfsruimtes bij te bouwen. Het aanbod sluit niet aan bij de vraag. Op de markt voor logistiek vastgoed zijn stijgende huur- en grondprijzen en een dalend bruto aanvangsrendement (BAR) de laatste jaren de trend geweest (Metafoor RO). Inmiddels zijn de eerste tekenen van onzekerheid ook op deze markt waarneembaar. Lange onderhandelingen met investeerders komen steeds vaker voor. De gestegen rente en de stijgende grondprijzen en bouwkosten zijn hier de redenen van. De onzekerheid op de markt voor logistiek vastgoed is terug te zien in de stijgende BAR op toplocaties.

Op de kantorenmarkt daalt vooral de vraag naar grotere metrages, terwijl de opname van kleinere kantoren juist op peil is gebleven. Deze verhoudingen ontstaan doordat het MKB kantoorvastgoed blijft opnemen, terwijl grotere organisaties juist kantoorruimte afstoten (NVM, Metafoor RO). De aangeboden oppervlakte kantoorruimte stijgt. Dit is ook terug te zien in de stijging van het BAR voor kantoorruimten op toplocaties. Pagina 12 van 18

Marktontwikkelingen in de gemeente Noordoostpolder De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe bedrijven uit de eigen gemeente. Door de aanwezige ruimte en de goede bereikbaarheid heeft met de name het bedrijfsterrein de Munt de potentie om (grootschalige) logistieke bedrijven ‘van buiten’ te huisvesten en daarnaast (grootschalige) productiebedrijven. In de Visie op Werklocaties Noordelijk Flevoland (2017) onderbouwt de gemeente Noordoostpolder de bedrijfsbehoefte in de periode 2017 – 2030. Voor de komende jaren wordt een totale uitbreidingsvraag van gemiddeld 4,4 hectare per jaar verwacht. De kwalitatieve vraag concentreert zich voor een groot deel op grootschalige bedrijven in de logistiek (>2 hectare). De overige vraag betreft meer kleinschalige bedrijven in de agrofood, hightech of andere maakindustrie. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente voor reguliere kavels relatief lage grondprijzen. De prijzen voor de zichtlocaties, zowel aan de A6 als aan provinciale wegen zijn vergelijkbaar met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren. Kavelverkoop bedrijfsgrond In 2022 zijn er naar verwachting 14 bedrijfskavels verkocht.

Op bedrijventerrein De Munt II zijn 6 kavels verkocht, in totaal ter grootte van ca. 23.340 m². In Ens is er op het ‘oude’ terrein 1 bedrijfskavel verkocht, ter grootte van ca. 1.042 m², op de uitbreiding in Ens is 1 kavel van ca. 6.942 m² verkocht. In Espel zijn er 3 kavels verkocht, in totaal ca. 8.138 m². In Creil is de laatste bedrijfskavel verkocht van in totaal ca. 4.462 m². Op de uitbreiding in Marknesse zijn 2 kavels verkocht, in totaal ter grootte van ca. 17.759 m². In totaal is er in 2022 circa 6,2 hectare aan bedrijfskavels verkocht. In vergelijking met de afgelopen 4 jaren is dit meer dan het gemiddelde van 4,2 hectare per jaar. De verkochte 6,2 hectare ligt ook hoger dan de bedrijfsbehoefte voor de komende jaren (ca. 4,4 ha.), volgens de Visie op Werklocaties Noordelijk Flevoland uit 2017. Tabel: Kavelverkopen bedrijfsgronden in 2022 in vergelijking met de jaren ervoor.

Grondprijzen in historisch perspectief De grondprijzen op de verschillende bedrijventerreinen zijn sinds 2009 niet of nauwelijks gestegen. In de tussenliggende periode is de bedrijfsruimtemarkt onderuit gegaan, met 2013 als dieptepunt. Sinds 2014 krabbelt de markt voor bedrijventerreinen weer op. In 2016 heeft deze markt zijn gemiddelde langjarige niveau weer bereikt. In 2018 en 2019 zijn de grondprijzen van de bedrijventerreinen met € 2,- per m² per jaar voor alle prijscategorieën verhoogd. De reden van de verhoging was een groei van de bedrijfsruimtemarkt. In 2020 is de minimale grondprijs op de bedrijventerreinen in Ens en Marknesse verhoogd naar € 54,- per m². Op de lokale bedrijventerreinen in Creil, Espel en Rutten is de onder- en bovengrens van de bandbreedte in 2020 aangepast en met € 5,- per m² verhoogd. Alle andere prijzen op de bedrijventerreinen in de gemeente Noordoostpolder zijn niet verhoogd in 2020. In 2021 zijn de grondprijzen opnieuw licht gestegen (met uitzondering van de zichtlocaties aan de A6). De bandbreedtes voor bedrijfskavels in Emmeloord zijn met € 3,- per m² verhoogd en op de lokale bedrijventerreinen in de dorpen zijn de grondprijzen voor bedrijfskavels met € 2,- per m² verhoogd. Pagina 13 van 18

Grondprijzen per 1 januari 2023 Op basis van marktcijfers en de vergelijking met omliggende gemeenten blijkt dat de gehanteerde prijzen in 2022 concurrerend zijn ten opzichte van omliggende gemeenten. De prijzen voor de bedrijfskavels op De Munt in Emmeloord worden echter als (te) laag verondersteld (Stec Groep, 2022). De grondprijzen in Emmeloord worden daarom verhoogd. De prijs voor een zichtlocatie aan een provinciale weg en de nietzicht locaties op De Munt stijgen met ca. € 15,- per m². In de dorpen is de stijging een stuk minder. Een bedrijfskavel in één van de dorpen wordt gemiddeld € 5,- per m² duurder. Voor 2023 worden onderstaande bandbreedtes gehanteerd. Tabel: Grondprijzen bedrijventerreinen per 01-01-2023 (prijzen per m², excl. BTW en/of overdrachtsbelasting)

Pagina 14 van 18

6. Detailhandel, horeca, hotel en overige commerciële bedrijvigheid 6.1

Inleiding

Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is. Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules. In het algemeen geldt voor deze gehele categorie dat bij de prijsbepaling een maatoplossing het meest aangewezen is. Daarbij wordt ook hier weer de grondprijs bepaald via het residuele stelsel, maar met de aantekening dat, indien een dergelijke uitgifte speelt, intensief wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is gezien de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement belangrijke parameters. Verder zijn binnen de randvoorwaarden van dat stelsel van de residuele en comparatieve benadering vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte van invloed.

Daarbij is de traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (wijk- en gemeenteniveau, regionaal niveau en overig) relevant voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelsvestigingen; ten slotte kan perifere en grootschalige detailhandel worden onderscheiden. Aangetekend wordt dat horeca veelal deel uit maakt van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde is daarom meestal geen aanleiding voor onderscheid tussen detailhandel en horeca.

6.2

Grondprijzen

De grondprijs voor incidentele gronduitgifte voor vernoemde doeleinden als incidentele voorzieningen, detailhandel, winkels, horeca e.d. wordt onafhankelijk bepaald door middel van taxatie of residuele grondwaarde bepalingen.

Pagina 15 van 18

7. Maatschappelijke voorzieningen 7.1

Inleiding

Bij maatschappelijke voorzieningen wordt onderscheid gemaakt tussen voorzieningen zonder en mét winstoogmerk. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt onder andere verstaan: overheidsvoorzieningen (politiebureau, brandweer), onderwijsvoorzieningen (basisschool, middelbare school), grootschalige medische voorzieningen (ziekenhuis, sanatorium), paramedische beroepen in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum, recreatieve en sportvoorzieningen (kinderboerderij, speeltuin), bijvoorbeeld: kinderboerderij, sport- accommodatie (overdekt en/of buiten) en speeltuin. Maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk Onder maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt onder andere verstaan: zorginstellingen, commerciële opleidingsinstituten, sportscholen, particuliere kinderdagverblijven en voorzieningen voor (geprivatiseerde) nutsbedrijven. Bij interne leveringen, waarbij het grondbedrijf grond levert aan de Algemene Dienst, wordt de grond geleverd tegen de dan geldende marktwaarde op basis van een actuele onafhankelijke taxatie. Van een interne levering kan sprake zijn wanneer het grondbedrijf gronden uit de exploitatie haalt en deze teruglevert aan de Algemene Dienst.

7.2

Grondprijzen

Uit een vergelijking met omliggende gemeenten blijkt dat de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen in de gemeente Noordoostpolder tot voorkort een stuk lager lagen dan in de omliggende gemeenten. Vanaf 2022 is de bandbreedte van de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen mét een winstoogmerk opgehoogd. Per 1 januari 2023 wordt de bandbreedte voor maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk opnieuw iets verhoogd, zodat we meer aansluiten bij de omliggende gemeenten. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk gaat het niet zozeer om een marktwaarde, maar om een beleidsprijs. Voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk geldt een grondprijs van € 90,- per m², exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting. Maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk Voor maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk wordt in omliggende gemeenten gemiddeld € 160,- per m² gerekend. Om marktconforme prijzen te hanteren voor maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk wordt per 1 januari 2023 aangesloten bij de gemiddelde grondprijs van de omliggende gemeenten. Voor maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk geldt een grondprijsbandbreedte van € 140,- tot € 170,- per m², exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting.

Afhankelijk van de voorziening en het winstoogmerk van de exploiterende partij wordt de daadwerkelijke grondprijs bepaald. Nutsvoorzieningen Voor (geprivatiseerde) nutsbedrijven die gronden nodig zijn voor bijvoorbeeld een transformatorstation geldt een grondprijs van € 125,- per m², exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting.

Pagina 16 van 18

8. Verhuur/Verkoop snippergroen 8.1

Algemeen

Het gaat hierbij om stroken openbaar groen, die toegevoegd kunnen worden aan particuliere grondeigendommen. Verkoop van snippergroen en reststroken geeft voordelen voor zowel de koper als de gemeente. Voor de koper betekent het een vergroting van het woongenot en levert het veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen en heeft eenmalig extra inkomsten.

8.2

Prijzen

a) Voor het gebruik van gemeentegrond wordt een vergoeding in rekening gebracht. De jaarlijkse vergoeding bedraagt € 5,00 per m2 met een minimum van € 100,00. Jaarlijks wordt bekeken of de prijzen geïndexeerd moeten worden. b) Vanaf 1 januari 2022 hanteert de gemeente een vaste prijs per prijslocatie voor de verkoop voor snippergroen en reststroken zonder bouwmogelijkheden. Tabel: Prijzen Snippergroen per 01-01-2023 (prijzen per m², excl. overdrachtsbelasting en/of BTW)

•

Voor snippergroen groter dan 100 m² wordt zo nodig op verzoek en op kosten van de kopende partij een onafhankelijk taxatierapport opgevraagd. Aan de hand van dit rapport wordt de prijs vastgesteld.

Alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht zijn voor rekening van de koper. Dit betreft onder meer notariskosten, kadastrale kosten en overdrachtsbelasting en/of BTW.

8.3

Criteria snippergroen

Snippergroen dat in aanmerking komt voor verkoop, staan vermeld op de zogenaamde gemeentelijke (digitale) snippergroenkaart. De verdere criteria voor verkoop van snippergroen zijn: • De grond grenst aan het eigendom; • De grond is niet structuurbepalend (dat houdt in: het is geen bufferzone om bijvoorbeeld bebouwing, sportvelden, wegen of fietspaden af te schermen); • De grond ligt (of lag in het verleden) niet langs de rand van het dorp ("dorpsbos"); • Er ontstaan geen onveilige situaties (bijvoorbeeld voor het verkeer); • De grond heeft niet de functie van (toekomstige) speelplaats; • Er zijn geen toekomstige ontwikkelingen te verwachten; • Er staan geen bijzondere bomen op de grond. • Er bevindt zich geen riolering in de grond of in de directe nabijheid. Grond waar kabels en leidingen van nutsbedrijven in liggen, komen alleen in aanmerking voor verkoop wanneer de nutsbedrijven hier vooraf mee in kunnen stemmen. Deze toestemming zal de verkoper zelf moeten aanvragen en er zal dan op kosten van de koper een recht van opstal t.b.v. de betreffende nutsbedrijven gevestigd moeten worden.

Pagina 17 van 18

9. Begripsbepalingen en afkortingen Voor alle in deze nota genoemde prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat: 1. de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; 2. geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; en 3. geen bijzonder belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken. • • • •

•

B.A.R.: bruto aanvangsrendement: Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de jaarhuur te delen door de aankoopprijs van een vastgoedobject plus bijkomende kosten zoals notaris- en kadasterkosten. Bruto bouwsom: Met de bruto bouwsom worden bedoeld de bouwkosten, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke. B.V.O.: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. V.V.O.: verhuurbaar vloeroppervlak (over het algemeen 80-90% van B.V.O.). Het verhuurbaar vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden minus de oppervlaktes van parkeerruimtes, verticale verkeersoppervlaktes en gebouwinstallaties. V.O.N.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.

Pagina 18 van 18