D13 00 Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen getekend

INTENTIEOVEREENKOMST SNELBOUWWONINGEN Gemeente Noordoostpolder — Stichting Mercatus 1. Partijen 1. en De gemeente Noordoostpolder, gevestigd te Emmeloord, rechtsgeldig vertegenwoordigd door H. Bogaards, hierna te noemen: “de gemeente”; Stichting Mercatus, gevestigd te (8301 AD) Emmeloord aan de Nijverheidstraat 10, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw J.C. de Groot, hierna te noemen: “Mercatus”; de gemeente en Mercatus hierna gezamenlijk te noemen: “partijen”. 2. Aanleiding Partijen nemen in aanmerking dat: de gemeente op grond van de Tijdelijke wet opvang ontheemden Oekraïne verantwoordelijk is voor de opvang van Oekraïense ontheemden en daarnaast een opgave heeft op het gebied van betaalbare woningbouw; de bestaande opvanglocatie aan de Schouwstraat per 1 juni 2027 komt te vervallen, waardoor circa 100 Oekraïense ontheemden hun woonruimte verliezen; binnen de reguliere woningvoorraad in Noordoostpolder op korte termijn onvoldoende passende huisvesting beschikbaar is voor opvang van deze ontheemden en de gemeente op zoek is naar een oplossing; Mercatus een bouwopgave van [128 sociale huurwoningen] heeft en daarvoor [19 bouwblokken] binnen Emmelhage fase 4 toegewezen heeft gekregen door de gemeente; de gronden binnen Emmelhage fase 4 op dit moment in eigendom zijn van de gemeente; de gemeente zich tot Mercatus heeft gewend met het verzoek om voor rekening en risico van

de gemeente op korte termijn circa 30 tot 35 snelbouwwoningen te realiseren op de aan Mercatus toegewezen bouwblokken binnen Emmelhage fase A, onder de voorwaarden dat (í) deze woningen inclusief de onderliggende grond worden verkocht en na oplevering in eigendom worden geleverd aan Mercatus, en Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen (ii) Mercatus circa de helft van deze woningen vervolgens aan de gemeente verhuurt voor een periode van minimaal drie jaar ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden; Mercatus na afloop van de verhuur aan de gemeente de betreffende snelbouwwoningen permanent zal inzetten voor reguliere verhuur binnen haar sociale portefeuille; partijen de haalbaarheid van het voorgaande wensen te onderzoeken en tijdig duidelijkheid willen creëren over de programmatische, financiële en kwalitatieve uitgangspunten, en partijen daartoe deze intentieovereenkomst sluiten. 3. Doel en karakter van de overeenkomst Deze intentieovereenkomst heeft als doel de kaders vast te leggen voor nadere besluitvorming.

Meer in het bijzonder strekt deze overeenkomst tot: het vastleggen van de gezamenlijke intentie tot samenwerking; het uitwerken van de ruimtelijke, programmatische, financiële en technische haalbaarheid, waaronder het verrichten van nader onderzoek dat partijen daarvoor noodzakelijk achten; het vastleggen van uitgangspunten voor vervolgafspraken; het voorbereiden van bestuurlijke besluitvorming, welke na positief besluit van beide partijen wordt vastgelegd in een tussen partijen te sluiten koop- en huurovereenkomst. Deze intentieovereenkomst bevat uitsluitend inspanningsverplichtingen en schept geen afdwingbare verplichting tot uitvoering van het project. Eerst na positief besluit van beide partijen worden nadere, juridisch bindende afspraken vastgelegd in de hiervoor bedoelde overeenkomsten. 4. Projectomschrijving en scope Het project omvat: de realisatie door de gemeentevan circa 30 tot 35 snelbouwwoningen op de aan Mercatus toegewezen bouwblokken binnen Emmelhagefase 4, mede ten behoeve van de huisvesting van circa 100 Oekraiense ontheemden; de gemeente draagt er zorg voor dat de snelbouwwoningen turn-key en geschikt voor permanent gebruik worden gerealiseerd, conform de uitgangspunten als bedoeld in artikel 4.1; en oplevering en eigendomsoverdracht van de snelbouwwoningen is beoogd vóór 1 juni 2027.

Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen 4.1 Woningprogramma Het woningprogramma van de door de gemeente te ontwikkelen en realiseren snelbouwwoningen bestaat uit: maximaal 16 kleine 2-kamerwoningen (passend binnen PMC 1 of PMC 6 volgens de Woonstandaard 4.0); de overige snelbouwwoningen kleine 3-kamerwoningen (passend binnen PMC 2 of PMC 7 volgens de Woonstandaard 4.0). De snelbouwwoningen worden gerealiseerd in overeenstemming met de volgende uitgangspunten: Programma van Eisen Snelbouwwoningen tot stand gekomen in samenspraak tussen gemeente en Mercatus d.d. 2 juli 2026; Woonstandaard versie 4.0 van Netwerk Conceptueel Bouwen (de Woonstandaard); efficiënte en compacte plattegronden; geschikt voor zowel tijdelijke opvang als reguliere verhuur binnen de sociale portefeuille van Mercatus; inzetbaar voor kleine huishoudens; totale capaciteit van circa 100 bedden; geschikt voor permanente exploitatie door Mercatus. Bij tegenstrijdigheden tussen de Woonstandaard en PvE Snelbouwwoningen, prevaleert het PvE Snelbouwwoningen, tenzij partijen daarover gezamenlijk andere afspraken maken. 5.

Rollen en verantwoordelijkheden 5.1 Gemeente Noordoostpolder De gemeente: treedt op als initiatiefnemer en publieke regisseur; stelt beleidsmatige en ruimtelijke kaders vast; verzorgt de planologische procedures en draagt zorg voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen, ontheffingen en overige toestemmingen die nodig zijn voor de ontwikkeling, realisatie en permanente exploitatie van de snelbouwwoningen; bereidt en doorloopt de aanbesteding; neemt het investeringsbesluit; maakt de betreffende bouwkavels bouw- en woonrijp; treedt voor eigen rekening en risico op als opdrachtgever voor de ontwikkeling en realisatie van de snelbouwwoningen; Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen is beoogd verkoper van de snelbouwwoningen; zal na eigendomsoverdracht, voor. een minimale periode van drie jaar, circa de helft van de snelbouwwoningen complexgewijs van Mercatus huren, onder nader tussen partijen overeen te komen voorwaarden; en werkt mee aan herprogrammering van bouwvlakken zoals is opgenomen in het stedenbouwkundigplan d.d.

[datum]; De gemeente werkt parallel aan de ontwikkeling van de snelbouwwoningen een alternatief huisvestingsscenario (plan B) uit voor het geval oplevering vóór 1 juni 2027 niet haalbaar blijkt, teneinde de periode tot ingebruikname van de snelbouwwoningen te overbruggen 5.2 Mercatus Mercatus: is beoogd koper en na oplevering beoogd eigenaar en verhuurder van de snelbouwwoningen; is na eigendomsoverdracht verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de snelbouwwoningen, waaronder de verhuur aan de gemeente en de reguliere verhuur binnen haar sociale portefeuille; en levert input voor programmaen kwaliteit van het project. 6.

Samenwerking en inhoudelijke afspraken 6.1 Overdracht en overnameprijs Partijen gaan ervan uit dat: de snelbouwwoningen na verkoop en realisatie door de gemeente in eigendom worden overgedragen aan Mercatus; Mercatus de snelbouwwoningen van de gemeente zal overnemen tegen stichtingskosten; onder stichtingskosten wordt verstaan de door de gemeente gemaakte kosten voor de realisatie van de snelbouwwoningen, inclusief grond, bijkomende kosten (waaronder kosten voor projectmanagement), onvoorzien, rente en btw en eventueel verminderd met door de gemeente ontvangen subsidies conform de uitgangspunten zoalsin artikel 10 bedoeld; de gemeente prognosticeert de feitelijke stichtingskosten op dit moment op een maximumbedrag van € 7.800.000,- inclusief de onderliggende grond; partijen nader in overleg treden over de opbouw en samenstelling van de stichtingskosten en daarover nog overeenstemming dienen te bereiken, met dien verstande dat Mercatus zich het recht voorbehoudt om de stichtingskosten te Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen laten beoordelen op marktconformiteit door een onafhankelijke bouwkostendeskundige; e de definitieve overnameprijs en voorwaarden nader worden uitgewerkt, overeengekomen en vastgelegd in een separaat tussen partijen te sluiten koopovereenkomst; e Mercatus de woningen inclusief onderliggende grond vrij op naam verkrijgt, wat inhoudt dat alle kosten in

verband met de eigendomsoverdracht — waaronder in ieder geval wordt begrepen mogelijke overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten — voor rekening en risico van de gemeente komen. 6.2 Huurperiode Na oplevering en eigendomsoverdracht van de snelbouwwoningen geldt het volgende: e de gemeente huurt van Mercatus circa de helft van de snelbouwwoningen voor een periode van minimaal drie jaar, ongeacht de bezettingsgraad van Oekraïense ontheemden; e de doorde gemeente aan Mercatus te betalen kale huurprijzen bedragen: o €713,02 per maand voor een 2-kamerwoning (1° aftoppingsgrens, prijspeil 19-6-2026); o €713,02 per maand voor een 3-kamerwoning (1° aftoppingsgrens, prijspeil 19-6-2026); e de definitief overeen te komen huurprijzen zijn conform de geldende regelgeving voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en worden jaarlijks geïndexeerd overeenkomstig de geldende wettelijke kaders voor de sociale huursector. De nadere voorwaarden van de verhuur worden vastgelegd in een separaat tussen partijen te sluiten huurovereenkomst.

6.3 Maximering aantal sociale huurwoningen Partijen spreken af dat het project valt binnen de bestaande bouwopgave van Mercatus van [128 sociale huurwoningen] op [19 bouwblokken] in Emmelhage fase 4, hetgeen betekent dat het totaal aantal sociale huurwoningen in Emmelhage fase 4 bestemd voor Mercatus, met inbegrip van de in deze overeenkomst bedoelde snelbouwwoningen die door de gemeente worden gerealiseerd en in eigendom aan Mercatus worden overgedragen, maximaal 128 bedraagt. 6.4 Spreiding Partijen streven naar een evenwichtige spreiding van de verschillende doelgroepen binnen Emmelhage fase 4 en Emmeloord. Dit streven laat onverlet dat Mercatus zelfstandig beslist over haar toewijzingsbeleid. De gemeente heeft ter zake geen zeggenschap of instemmingsrecht. Mercatus draagt geen verantwoordelijkheid voor de Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen opvang van Oekraïense ontheemden, noch voor de vraag of alle Oekraïense ontheemden als bedoeld in de overwegingen van deze intentieovereenkomst tijdig over passende woonruimte beschikken. Met inachtneming van het voorgaande spant Mercatus zich in om, binnen haar mogelijkheden en volkshuisvestelijke taak, medewerking te verlenen aan een evenwichtige spreiding van de opvang van Oekraïense ontheemden binnen Emmeloord. 7.

DAEB en staatssteun Partijen erkennen dat sprake is van een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) in de zin van de Woningwet en de Europese staatssteunregels. Partijen onderzoeken hoe ze kunnen voorkomen datbij de transactie (overname door Mercatus en tijdelijke verhuur aan de gemeente) sprake is van ongeoorloofde staatssteun en zullen hierover nadere afspraken maken indien nodig. 8. Didam Partijen hebben kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) inzake gronduitgifte door een gemeente. Partijen gaan ervan uit dat dit arrest niet in de weg staat aan de in deze overeenkomst beoogde transactie en dat de gemeente niet gehouden is de grond openbaar aan te bieden. Het voorgaande laat onverlet dat een voornemen tot het sluiten van een gronduitgifteovereenkomst tijdig gepubliceerd dient te worden. De gemeente zal het voornemen tot het sluiten van de gronduitgifteovereenkomst als bedoeld in artikel 6.1 publiceren. Indien de gemeente door een derde wordt aangesproken wegens mogelijk handelen in strijd met het in voornoemd arrest geformuleerde beoordelingskader, treden partijen in overleg om een voor alle partijen conveniërende oplossing te vinden. 9.

Financiële uitgangspunten Partijen spreken het volgende af ten aanzien van de financiële uitgangspunten: e de gemeente doet voor eigen rekening en risico de investering in de ontwikkeling en realisatie van de snelbouwwoningen en draagt de financierings- en bouwrisico’s gedurende de ontwikkel- en realisatiefase: e _na oplevering neemt Mercatus de snelbouwwoningen inclusief de onderliggende grond over conform artikel 6.1; Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen e de gemeente huurt vervolgens een deel van de snelbouwwoningen terug van Mercatus gedurende minimaal drie jaar onder nader overeen te komen voorwaarden, waartegenover een huurprijs staat conform artikel 6.2; en e partijen streven naar maximale inzet van beschikbare subsidies conform artikel 10. 10. Subsidies Partijen spreken het volgende af ten aanzien van subsidies: e partijen spannen zich gezamenlijk in om waar mogelijk subsidies te genereren ten behoeve van de haalbaarheid en realisatie van dit project; e de gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor toepassing van beschikbare rijks- en provinciale regelingen; en e onderzoeken of subsidies in mindering mogen worden gebracht op de overnameprijs die Mercatus betaalt, zoals bepaald in artikel 6.1 en 6.2. 11.

Organisatie en projectoverleg Ter uitvoering van deze intentieovereenkomst spreken partijen het volgende af: e er wordt een gezamenlijk projectteam ingesteld, bestaande uit vertegenwoordigers van beide partijen, dat zorgdraagt voor voortgang, afstemming en informatie-uitwisseling; e hetprojectteam komt regelmatig bijeen (minimaal eens per vier weken of wanneer een der partijen dat verlangt) en legt gemaakte afspraken schriftelijk vast; en e de communicatie richting de buurt en overige stakeholders vindt plaats in gezamenlijk overleg. 12. Planning De planning is indicatief en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend: e juli 2026: aanbesteding e september 2026: besluitvorming e oktober 2026: gunning e vóór 1 juni 2027: oplevering snelbouwwoningen Partijen onderkennen dat de realisatie van voornoemde planning in overwegende mate afhankelijk is van de gemeente. Mercatus spant zich in om de gemeente in staatte stellen Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen de planning te halen. Partijen constateren dat de gemeente parallel aan de realisatie van het project werkt aan een alternatief huisvestingsscenario als bedoeld in artikel 5.1. 13. Juridische status Deze overeenkomst kwalificeert als intentieovereenkomst en bevat uitsluitend inspanningsverplichtingen en geen afdwingbare realisatie- of afnameverplichting.

De in deze overeenkomst opgenomen afspraken betreffen uitgangspunten op basis waarvan partijen het verdere overleg voeren. Partijen kunnen van deze uitgangspunten afwijken. 14. Looptijd en beëindiging 1 face JAG B Deze overeenkomst treedt in werking op de datum van ondertekening door beide partijen en wordt aangegaan voor de duur van (6}-maanden. De overeenkomst eindigt van rechtswege door het verstrijken van voornoemde termijn, dan wel door de totstandkoming van een koop- of huurovereenkomst waarin de uitgangspunten van het project nader tussen partijen worden vastgelegd, al naar gelang welk moment eerder valt. Onverminderd het voorgaande kan deze intentieovereenkomst te allen tijde met wederzijds goedvinden van partijen worden beëindigd. Als deze intentieovereenkomst eindigt zonder dat een vervolgovereenkomst als hiervoor bedoeld tot stand is gekomen, om welke reden dan ook, is geen van partijen jegens de andere partij gehouden tot enige vorm van schadevergoeding, kostenvergoeding of andere compensatie. 15. Slotbepalingen e Partijen handelen in goed overleg, transparantie en vertrouwen. e Wijziging van deze overeenkomst is slechts geldig als partijen daarover schriftelijk overeenstemming hebben bereikt. e Indien een of meer bepalingen van deze intentieovereenkomst onverbindend blijken te zijn, blijven de overige bepalingen onverminderd van kracht.

Partijen zullen de onverbindende bepalingen vervangen door bepalingen die wel verbindend zijn en die, gelet op het doel en de strekking van deze intentieovereenkomst, zo min mogelijk afwijken van de onverbindende bepalingen. e Op deze intentieovereenkomst is Nederlands recht van toepassing. e Geschillen die voortvloeien uit of verband houden met deze intentieovereenkomst trachten partijen eerst in onderling overleg op minnelijke wijze op te lossen. Indien Intentieovereenkomst Snelbouwwoningen minnelijk overleg niet tot een oplossing leidt, wordt het geschil voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement Midden-Nederland. Ondertekening Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend: Gemeente Noordoostpolder Stichting Mercatus Naam: Henwwe AS Naam: < Jeete Gree Functie: lsh Functie: Orrecten, Ke, NN Datum: _F-#- zoe Datum: DFC Handtekening: Handtekening: