D10 00 Memo onderzoek Job en Joke NOP.pdf

Memo aan de raad

Aan

:

De raad van gemeente Noordoostpolder

Van

:

College van burgemeester en wethouders

Datum

:

9 december 2025

Onderwerp

:

Onderzoek Job en Joke NOP

Inleiding Op 10 juni 2025 is door de gemeenteraad de motie 2025-06-12b gewijzigd aangenomen waarin de gemeenteraad het college verzoekt te onderzoeken wat de betaalbaarheid van Job en Joke Nop in de Noordoostpolder is: Motie-2025-06-12b-Uitdaging-betaalbare-woningen-aangepast-Aangenomen.pdf Middels deze memo wordt deze motie beantwoord. Betaalbaarheid landelijk tegenover gemeente Noordoostpolder Betaalbaarheid van Koopwoningen • • •

Prijsdruk aanwezig, maar lager dan Randstad Verkooptijd gemiddeld 32 dagen 2025 Nieuwbouw met A+++ label verhoogt leencapaciteit

Verschillen Noordoostpolder vs Nederland • • •

Prijsdruk: Hoog in beide, maar lager in Noordoostpolder Toegankelijkheid: Gunstiger in Noordoostpolder Nieuwbouwbeleid: Lokaal gericht op versnelling

Landelijke cijfers: betaalbare woningen per gemeente Een betaalbare woning, wat is dat nou eigenlijk? Volgens de overheid is dat €405.000 in 2025, de betaalbaarheidsgrens voor nieuwbouw. In 2026 ligt deze grens op €420.000. Om het bedrag van €405.000 te kunnen lenen heb je 2 modale(gemiddelde) salarissen nodig (modaal anno 2025 = €46.500 = €3.587 per maand exclusief 8% vakantietoeslag. Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt 3 ton daarom realistischer voor starters: dat kun je namelijk lenen met 1,5 modaal salaris. Betaalbare woning naar aanbod bestaande woningvoorraad gemeente Noordoostpolder Om inzichtelijk te maken wat er aan betaalbaar aanbod is, heeft VEH onderzocht hoeveel woningen er per gemeente onder de 3 ton verkocht werden in 2024 en hoeveel onder de 'betaalbaarheidsgrens' 2024 van de overheid. Daarnaast ook hoeveel woningen onder de €300.000,-. Zie figuur 1. Bekijk op de interactieve kaart hieronder hoe het zit per gemeente! Gemeentekaart betaalbare woningen | Vereniging Eigen Huis Let op: het gaat hier om verkochte bestaande woningen, nieuwbouwcijfers over 2024 worden pas later dit jaar bekend.

Figuur 1

Marktcijfers woningverkopen gemeente Noordoostpolder 2024 Er waren 677 woningtransacties in 2024. 476 van die woningen werden verkocht onder de betaalbaarheidsgrens van €405.000. Dat is 70% van alle transacties. 286 woningen werden verkocht onder €300.000, een realistisch hypotheekbedrag voor starters (anderhalf modaal salaris). Dat komt neer op 42% van alle woningverkopen. Inkomensniveau Noordoostpolder Hypotheekbedrag naar inkomensniveau Om inzicht te krijgen wat een bepaald inkomen aan hypotheekbedrag kan verkrijgen zijn verschillende 1-2 huishoudens berekend. Rekenvoorbeelden: 1. Jan Modaal 1 persoon Het (modaal) inkomen van Jan Modaal in 2025 is ingesteld op €46.500,- bruto per jaar waarmee hij €218.000,- kan lenen. Met een nieuwbouw energielabel A+++ komt daar €30.000,- bij. Hier kan dan de starterslening van maximaal € 36.000 als aanvulling ook ingezet worden. Daarmee komt de leencapaciteit op €284.000,-. De bruto hypotheeklasten die daarbij horen komen op ca. €1.275,-. 2. Minimumlooninkomen 1 persoon Het minimumloon inkomen van in 2025 is ingesteld op €32.323,- bruto per jaar waarmee hij €154.000,- kan lenen. Met een nieuwbouw energielabel A+++ komt daar €30.000,- bij. Hier kan dan de starterslening van maximaal € 36.000 als aanvulling ook ingezet worden. Daarmee komt de leencapaciteit op €220.000,-. De bruto hypotheeklasten die daarbij horen komen op ca. €990,-. 3.

Minimumlooninkomen 2 personen Het minimumloon inkomen van in 2025 is ingesteld op €32.323,- bruto per jaar. Als we uitgaan van 2x minimumloon kan er €278.000,- geleend worden. Met een nieuwbouw energielabel A+++ komt daar €30.000,- bij. Hier kan dan de starterslening van maximaal €36.000 als aanvulling ook ingezet worden. Daarmee komt de leencapaciteit op €344.000,-.(maximale De bruto hypotheeklasten die daarbij horen komen op ca. €1.547,-. Job en Joke NOP modaal Het modaal inkomen is een landelijk rekenbegrip van het CPB en wordt niet op provinciaal of gemeentelijk niveau berekend. Voor regionale inkomenspublicaties gebruikt het CBS mediane en gemiddelde inkomens, niet het modaal inkomen. Wel is het gemiddelde gestandaardiseerd inkomen

per eenpersoonshuishouden van de gemeente Noordoostpolder bekend over 2024. Daarom nemen we dit als uitgangspunt i.r.t. het modale landelijke inkomen. Gestandaardiseerd inkomen Het besteedbaar inkomen gecorrigeerd voor verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden. Deze correctie vindt plaats met behulp van equivalentiefactoren. In de equivalentiefactor komen de schaalvoordelen tot uitdrukking die het gevolg zijn van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Met behulp van de equivalentiefactoren worden alle inkomens herleid tot het inkomen van een eenpersoonshuishouden. Op deze wijze zijn de welvaartsniveaus van huishoudens onderling vergelijkbaar gemaakt. In de Noordoostpolder is het gestandaardiseerd inkomen per eenpersoonshuishouden €42.300,-. Dit inkomen ligt in lijn met het gestandaardiseerd inkomen per eenpersoonshuishouden van de provincie Flevoland €42.600,-. Landelijk ligt dit gestandaardiseerd inkomen per eenpersoonshuishouden op €45.300,-, zie figuur 2. Figuur 2.

Rekenvoorbeelden 1. Job of Joke gestandaardiseerd inkomen Het gestandaardiseerd inkomen van Job of Joke in 2024 is ingesteld op €42.300,- bruto per jaar waarmee hij €194.000,- kan lenen. Met een nieuwbouw energielabel A+++ komt daar €30.000,- bij. Hier kan dan de starterslening van maximaal € 36.000 als aanvulling ook ingezet worden. Daarmee komt de leencapaciteit op €260.000,-. De bruto hypotheeklasten die daarbij horen komen op ca. €1.170,-. 2. Job en Joke gestandaardiseerd inkomen Het gestandaardiseerd inkomen in 2024 van Job is ingesteld op €42.300,- bruto per jaar en van Joke op €42.300,- bruto per jaar waarmee ze €405.000,- kan lenen. Met een nieuwbouw energielabel A+++ komt daar €30.000,- bij. Daarmee komt de leencapaciteit op €435.000,-. De bruto hypotheeklasten die daarbij horen komen op ca. €1.956,-. De starterslening is hier niet in meegenomen omdat deze hierbij niet van toepassing is vanwege dat de koopsom boven de €320.000,- zal liggen. Sociale huurgrens naar inkomensniveau De inkomensgrens voor sociale huurwoningen ligt voor een eenpersoons/meerpersoonshuishoudens op respectievelijk €49.669/€54.847. Hiermee kom je met het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van Job en Joke in aanmerking voor een sociale huurwoning. Daarnaast kunnen Job en Joke een woning binnen het goedkope koop/betaalbare koop segment aankopen gezien de rekenvoorbeelden.

Hoewel het inkomen een belangrijke rol speelt, is het de vraag of dit werkelijk de kern van het probleem raakt. De structurele krapte op de woningmarkt, zowel in de koopsector als in de sociale huursector, lijkt een veel fundamentelere oorzaak te zijn van de beperktere toegang tot passende woonruimte. Wet Markt en Overheid en verkoop van woningen Wet markt en overheid en de woningbouwopgave (1).pdf De Wet Markt en Overheid (WMO) is bedoeld om oneerlijke concurrentie door overheden te voorkomen wanneer zij economische activiteiten verrichten, zoals de verkoop van woningen. Deze wet stelt dat gemeenten minimaal de integrale kostprijs moeten doorberekenen en de marktwaarde moeten hanteren. Betaalbaarheid kan niet via prijsverlaging, maar wél via constructies als huurkoop, koopgarant etc. Deze instrumenten zijn reeds onderzocht en tijdens de commissievergadering van 23 november 2023 besproken. Mercatus heeft aangegeven deze instrumenten niet toe te passen. Voor

Mercatus wegen momenteel de nadelen zwaarder dan de voordelen. Gemeenten kunnen niet zomaar woningen onder de marktwaarde verkopen. Conclusie/advies Hoewel het verwerven van een koopwoning voor velen een wenselijk toekomstperspectief vormt, dient te worden onderkend dat dit niet voor alle huishoudens een realistische optie is. Met name voor personen en gezinnen met een inkomen beneden het modaal/gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van €42.300 is het verwerven van eigendom vaak financieel minder vaak haalbaar. Voor deze doelgroep zijn sociale huurwoningen een belangrijke vorm van huisvesting. Het is derhalve van belang dat het gemeentelijk woonbeleid rekening houdt met deze inkomenscategorie, door te voorzien in een voldoende en kwalitatief adequaat aanbod van sociale huurwoningen, teneinde woonzekerheid en betaalbaarheid te waarborgen. In samenwerking met Mercatus worden stappen gezet om dit aanbod te borgen en verder te ontwikkelen. Het doel is om ook ruimte te creëren voor een midden huur programma, náást het koopprogramma, onder andere voor die groepen die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen, maar ook niet in staat zijn om een woning te kopen. Tegelijk is het doel te voorkomen dat groepen op een vrije sector huurwoning zijn aangewezen omdat beleggers koopwoningen in de nieuwbouw aankopen.

Naast het waarborgen van kwaliteit mogen woningen niet structureel kleiner worden om uitsluitend betaalbaarheid te realiseren. Woningtypen moeten toekomstbestendig zijn en aansluiten bij diverse doelgroepen, zoals ouderen (dubbele vergrijzing), gescheiden ouders met kinderen en huishoudens die (deels) thuiswerken. De gemeente kan niet zomaar woningen onder de marktwaarde verkopen gezien de Wet markt en Overheid. De in de motie aangegeven prijsklasse tot €240.000,- bij elke projectmatige uitbreidings- en inbreidingslocatie neerleggen met een vast te stellenpercentage van de te realiseren woningen is derhalve niet realistisch. De gemeente stuurt binnen de woningbouwprogrammering actief op het realiseren van betaalbare woningen tot €284.000. Dit betreft onder andere rijwoningen, rug-aan-rug woningen, appartementen en CPO-projecten. We overwegen om hier nog nader te bepalen percentage voor vast te leggen. Deze aanpak komt al tot uiting in meerdere projecten binnen de Noordoostpolder en sluit aan bij de segmentering van de provinciale planmonitor Flevoland. Daarmee dragen wij bij aan een beleidsmatig afgestemde regionale woningbouwopgave. Tegelijkertijd onderzoeken wij de voordelen en nadelen van het opnemen van een vast percentage in beleid wat nog zal volgen.