D10 00 Evaluatie experimentenkader extra woningen op erven.pdf
Tekst van het document
EVALUATIE EXPERIMENTENKADER EXTRA WONINGEN OP ERVEN Aan
: Gedeputeerde Staten van Provincie Flevoland
Van
: College van B&W van gemeente Noordoostpolder
Datum
: 28 mei 2024
Onderwerp
: Evaluatie Experimentenkader
ing
1. In de vergadering van 31 januari 2017 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met de ing Bij de planologische inpassing van extra woningen op erven is dit experimentenkader of beleidsuitwerking als basis gehanteerd. ing um van 26 woningen voor de gehele gemeente Noordoostpolder opgenomen tot en met 2022. Dit quotum is volledig benut, op 24 locaties zijn 26 extra woningen planologisch mogelijk gemaakt. Per brief d.d. 1 december 2020 en 27 januari 2022 is de provincie Flevoland verzocht om de beleidsuitwerking of regeling voor wonen op erven structureel te maken. Provincie Flevoland heeft dit verzoek beoordeeld en de uitvoering van het experiment tot dan toe kwantitatief beschouwd. Op basis daarvan heeft Gedeputeerde Staten, per brief d.d. 15 november 2023, aangegeven dat zij eerst een kwalitatieve en kwantitatieve evaluatie wenst alvorens te besluiten tot over het besluit om een voorstel aan Provinciale Staten voor te leggen voor het structureel aanpassen van provinciaal ruimtelijk beleid. Gedeputeerde Staten hebben op verzoek van de gemeente daarnaast op 15 november 2023 besloten het eerder vastgestelde quotum, niet los te laten maar te verruimen naar 35 woningen, met inachtneming van de voorwaarden in het experimentenkader. Onderhavige memo De evaluatie heeft betrekking op de oorspronkelijke 26 woningen.
ingen op
Deze evaluatie laat zien dat met toepassing van de voorwaarden uit het experiment voorzien wordt in een nieuwe invulling van voormalige agrarische bouwpercelen door extra woningen in vrijgekomen agrarische bebouwing, of nieuwe bouwvolumes in ruil voor sloop van niet-oorspronkelijke bebouwing. Met deze evaluatie worden twee vervolgstappen voorgesteld. Ten eerste laat de evaluatie zien dat de beoogde doelstellingen uit het experiment worden gehaald en dat er voldoende aanleiding is om het quotum los te laten (korte termijn). Ten tweede geeft de evaluatie inzicht in knelpunten en/of uitdagingen op basis waarvan gemeente Noordoostpolder en provincie Flevoland het gesprek kunnen aangaan over toekomstig beleid (lange termijn).
2. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding van het experimentenkader en wordt specifiek ingegaan op de voorwaarden behorend bij het kader. In eerder landelijk onderzoek van onderzoeksinstituut Alterra (2014) is geconcludeerd dat een groot deel van de agrarisch bedrijven in de periode tot 2030 gaat stoppen (of is gestopt). De praktijk in de Noordoostpolder laat zien dat agrarische bedrijven inmiddels stoppen en dat deze trend zich richting de toekomst voortzet. De gemeente Noordoostpolder heeft een unieke positie binnen de provincie Flevoland vanwege de afwijkende ontstaansgeschiedenis, het groot aantal agrarische erven en de relatief kleine verkavelingsstructuur waardoor schaalvergroting een sterker effect heeft op het vrijkomen van agrarische erven. Door de leeftijd van de gemeente Noordoostpolder is de urgentie met vrijkomende agrarische erven groter dan elders in de provincie, de aanpak vergt derhalve een stuk maatwerk. Met het experimentenkader, al lopend sinds 2017, geeft gemeente Noordoostpolder aan hoe extra woningen op erven mogelijk kunnen worden gemaakt en bij kunnen dragen aan behoud en versterking van de vitaliteit en de landschappelijke kwaliteit van het landelijk gebied.
Het experimentenkader was nodig omdat de mogelijkheden in het Omgevingsplan Flevoland 2006 en ook de provinciale Beleidsregel ontwikkelingen landelijk gebied Flevoland te beperkend zijn om bovenstaande ambities te verwezenlijken. Het uitgangspunt voor een experimentenkader in het algemeen is dat het planologisch kader voor het betreffende gebied op experimentele basis kan worden verruimd om gewenste integrale ontwikkelingen met wonen, recreatie en bedrijvigheid als economische dragers in het gebied mogelijk te maken. De voorwaarde die hierbij geldt, is dat in het ruimtelijk ontwerp de integrale kwaliteitsimpuls voor het gebied wordt aangetoond.
2.1 Voorwaarden experimentenkader
ing
Voor het creëren van een integrale kwaliteitsimpuls moet een experimentenkader inzicht bieden in de volgende vijf voorwaarden: 1. De ambities voor het versterken van de vitaliteit van het landelijk gebied; 2. Het waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van het landelijk gebied (natuur, landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, extensieve vormen van recreatie), bijvoorbeeld door eisen van verevening en randvoorwaarden voor nieuwe functies te stellen; 3. De wijze waarop met de bestaande situatie en functies in het gebied wordt omgegaan; 4. De wijze waarop hierbij omgegaan wordt met natuurwaarden; 5. De wijze waarop het experiment past binnen de Ontwikkelingsvisie 2030 en het bijdraagt aan de provinciale opgaven voor de speerpunten. Ad 1. Versterken vitaliteit De ambities voor het versterken van de vitaliteit van het landelijk gebied hebben betrekking op de unieke kracht van en trots op de Noordoostpolder. De mensen voelen zich bijzonder verbonden met de polder. Bewoners zien ook kansen om, met kinderen op de erven te blijven wonen, een vorm van pré-mantelzorg. Daarnaast ontstaan mogelijkheden om mensen van buitenaf aan te trekken die rust en ruimte zoeken in een unieke landelijke omgeving. Voordeel hiervan is dat de leefbaarheid van de kernen wordt versterkt doordat nieuwe bewoners gebruik maken van de bestaande voorzieningen. Het
2
vrij en landelijk wonen is een woonvorm die niet te vergelijken is met wonen in dorpen. Om de inrichting van het erf en directe omgeving te waarborgen kan een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen worden in de planologische juridische regeling. Ad 2. Verbeteren kwaliteit Vanuit het experiment worden voorwaarden gesteld op het gebied van de verbetering van de kwaliteit van het landelijk gebied gekoppeld aan het toestaan van extra woningen op erven. Hierbij wordt rekening gehouden met het behoud van de identiteit op lange termijn waarbij cultuurhistorische kwaliteit centraal staat. Daarnaast is ook landschapsverbetering door middel van sloop van niet-oorspronkelijke bebouwing en/of het verbeteren van de landschappelijke waarden en natuurwaarden (door behoud of herstel van de erfsingel) onlosmakelijk verbonden aan de ontwikkeling. Ad 3. Respecteren bestaande situatie en functies Het behoud van bestaande oorspronkelijke bebouwing is één van de uitgangspunten. Bij voorkeur worden woningen dan ook binnen deze bebouwing gerealiseerd, eventueel wordt oorspronkelijke bebouwing ingezet als bijgebouw. Behalve de afweging op het erf zal ook de relatie met de omgeving goed beschouwd moeten worden waarbij het toevoegen van extra woningen niet mag leiden tot onevenredige negatieve effecten voor omliggende functies zoals (agrarische) bedrijvigheid.
Daarnaast moet een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd worden. Ad 4. Bescherming natuurlijke waarden ing op het vlak van de aanwezigheid en kwaliteit van de erfsingels. De erfsingels kunnen het leefgebied vormen van bijvoorbeeld vogels, vleermuizen en kleine zoogdieren. De erfsingels zullen bij ontwikkelingen op de erven behouden, dan wel versterkt worden door herstel of aanplant van de erfsingel. Ad 5. Bijdrage provinciale opgave Het bieden van meer ruimte voor woningen op vrijkomende agrarische erven zal een positieve bijdrage aan de provinciale belangen of speerpunten moeten hebben. De provinciale belangen of speerpunten zijn opgenomen in de Ontwikkelingsvisie 2030, Agenda vitaal platteland, Omgevingsvisie Flevoland Straks, Omgevingsprogramma Flevoland 2019 en andere. Aanvullende voorwaarden Naast deze vijf voorwaarden waar een experimentenkader aan moet voldoen, kent het experimentenkader aanvullende voorwaarden voor het toelaten van woningen op vrijkomende erven in het landelijk gebied: - Het woonerf wordt teruggebracht naar de oorspronkelijke omvang en schuren buiten het erf worden gesloopt; - erfsingel wordt behouden, dan wel opnieuw aangeplant; - er worden maximaal 4 woningen per erf gebouwd in maximaal 3 bouwvolumes; dit
-
(nieuwbouw in ruil voor sloop van bestaande bebouwen); het woonmilieu/woningtype concurreert niet met woningen in de dorpen; er treden geen negatieve effecten op voor omliggende bedrijven; bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
3
De eerste extra voorwaarde blijkt niet tot nauwelijks uitvoerbaar vooral vanwege de veelal al aanwezige erfsingel die we niet willen rooien en herplanten. Aan deze voorwaarde wordt daarom niet meer getoetst bij initiatieven.
4
3. De evaluatie van het experimentenkader wordt in dit hoofdstuk in twee delen gesplitst. In paragraaf 3.1 wordt getoetst aan de voorwaarden zoals die bij het vaststellen van het experimentenkader zijn opgenomen. In paragraaf 3.2 worden de resultaten van het experimentenkader kwalitatief en kwantitatief geanalyseerd en worden succesfactoren en knelpunten beschreven. In deze paragraaf wordt eerst kort ingegaan op de geografische spreiding van de initiatieven, doorlopen proces met initiatiefnemers en het bij het experimentenkader opgenomen quotum. Geografische spreiding Uit figuur 1 blijkt dat er een concentratie van initiatieven in het zuidoosten van de gemeente Noordoostpolder is. Dit is het gebied betreft het oorspronkelijke tuinbouwgebied waar sprake is van relatief kleine agrarische bedrijven met kleinere kavels. Deze bedrijven zijn vanwege de kleinere omvang met minder toekomstperspectief en kans op opvolging, minder levensvatbaar en eerder geneigd te zoeken naar een alternatieve invulling van het erf. Initiatiefnemers zijn vooral akkerbouwbedrijven. Er heeft één voormalige melkveehouderij gebruik gemaakt van het experimentenkader.
Figuur 1: Locaties binnen Experimentenkader (24 locaties)
Proces met initiatiefnemer Initiatiefnemers melden zich bij gemeente Noordoostpolder met een initiatief waarin aangegeven wordt wat de ambities zijn ten aanzien van het vrijkomende agrarisch erf. Op basis van het initiatiefvoorstel wordt een gesprek georganiseerd, het intakegesprek.
5
Tijdens het intakegesprek worden de kansen en uitdagingen besproken en wordt het initiatief globaal getoetst aan de voorwaarden uit het experimentenkader. Indien initiatiefnemer na de intake het initiatief wil doorzetten volgt een formeel verzoek. Bij een positief advies vanuit gemeente (via intaketafel/omgevingstafel) wordt het ruimtelijk traject opgestart. Bij dit ruimtelijk traject wordt onderbouwd waarom het initiatief ruimtelijk afweegbaar is en worden ook de relaties met omgeving in beeld gebracht (waaronder omgevingsdialoog). In de ruimtelijke procedure wordt altijd afgestemd met de belang'. Verruimde quotum inmiddels ook benut Bij de vaststelling van het experimentenkader is een quotum opgenomen van 26 woningen, wat door Gedeputeerde Staten per besluit 15 november 2023 is verruimd tot 35 woningen. Deze aanvullende 9 nieuwe extra woningen zijn inmiddels ook gereserveerd waardoor het verruimde quotum benut is. Bovendien zijn er concrete verzoeken voor 6 nieuw woningen op erven, die momenteel aangehouden worden. Tijdens de intakegesprekken wordt aangegeven dat een quotum van toepassing is op het experimentenkader en dat dit quotum benut is waardoor ook aan passende initiatieven, met een positieve ruimtelijke afweging, géén medewerking verleend kan worden.
Door het invoeren van een quotum is een ongewenste dynamiek gerealiseerd waarbij initiatiefnemers ruimte planologisch hebben geclaimd, maar de extra woningen nog niet hebben gerealiseerd. Doordat het (inmiddels uitgebreide) quotum, benut is zullen nieuwe initiatiefnemers vanwege het ontbreken van perspectief geen verdere acties ondernemen.
3.1
ingen op
3.1.1 Toetsing: Versterken vitaliteit Door het experiment wordt de unieke kracht van de Noordoostpolder versterkt. De erven blijven in volle glorie behouden en zelfs landschappelijk versterkt. Door een toename van het aantal woningen krijgen bewoners van de erven kansen om met meerdere generaties op het erf te wonen (pré-mantelzorg) of een nieuwe economische drager te genereren waardoor ze kunnen blijven wonen op het erf. Wij constateren dat de meeste kavels momenteel worden verkocht aan familieleden of aan nieuwe bewoners die gericht op zoek zijn naar bouwkavels in het buitengebied. De vitaliteit van het buitengebied wordt mede versterkt door de positieve werking van benoemde pré-mantelzorg, nog voor sprake is van een medische indicatie, waarbij grootouders passen op de (klein)kinderen, en later de (klein)kinderen passen op de grootouders. Reguliere mantelzorg moet na beëindiging weer ontmanteld worden, terwijl deze regeling zorgt voor courant verkoopbare objecten en daarmee voor een grotere prikkel om te investeren en kwaliteit te realiseren. De mogelijkheid voor extra woningen op vrijkomende erven komt de leefbaarheid in het buitengebied van Noordoostpolder ten goede. Meer bewoners leidt tot meer levendigheid wat goed is voor het verenigingsleven en ondernemersklimaat.
Ook voor scholen, kerken en maatschappelijke voorzieningen biedt een toename aan woningen in het buitengebied meer kansen op een vitaal buitengebied in combinatie met de dorpskernen.
6
Uit het experiment blijkt dat in de meeste situaties de oorspronkelijke vitale bebouwing behouden kan worden door het realiseren van een nieuwe functie. Door het toevoegen van wooneenheden in bestaande bebouwing (woonboerderij of agrarisch bijgebouw, bijvoorbeeld schokbetonschuur), of andere functies zoals een B&B of educatief centrum, wordt voorzien in een nieuwe economische drager of activiteit voor het vrijgekomen erf. (educatief centrum, verblijfsrecreatie). Oorspronkelijke bebouwing die bouwkundig zeer slecht is en niet meer gebruikt kan worden, wordt vervangen door nieuwbouw in één bouwvolume met de karakteristieke waarden van de oorspronkelijke bebouwing. De exacte aantallen zijn in paragraaf 3.2 opgenomen.
3.1.2 Toetsing: Verbeteren kwaliteit ingen toevoegen van kwaliteit. De ambities met betrekking tot kwaliteit zijn te vertalen in drie onderdelen: 1. Behoud van cultuurhistorische bebouwing 2. Landschapsverbetering 3. Verbeteren landschappelijke en natuurlijke waarden Ad 1. Uit de analyse van het experiment blijkt dat op 21 van de 24 erven cultuurhistorische bebouwing bewaard is gebleven en wordt voorzien van een nieuwe functie. Deze bebouwing bestaat uit karakteristieke woonboerderijen (Zeeuwse boerderij, Wieringermeer-boerderij), schuren en agrarisch bijgebouwen (schokbetonschuur, domeinschuur). De oorspronkelijke bebouwing wordt in de meeste gevallen benut voor wonen en in een aantal gevallen als bijgebouw bij een woning of alternatieve functies. Daar waar sloop van cultuurhistorische bebouwing aan de orde is, gaat dit om bebouwing die bouwtechnisch of qua constructie niet voldoende van kwaliteit is om te behouden. Het gaat hier om 3 erven. Bij nieuwbouw ter vervanging van de oorspronkelijke bebouwing worden beeldkwaliteitseisen opgenomen waardoor wordt aangesloten bij de oorspronkelijke karakteristieken van bebouwing in het landelijk gebied. Ad 2. Landschapsverbetering in de vorm van sloop van niet oorspronkelijke bebouwing is bij 7 van de 24 erven onderdeel van de planvorming.
Op 5 van deze erven is overtollige niet-oorspronkelijke agrarische bebouwing gesloopt ten behoeve van een nieuw bouwvolume. Bij de overige plannen is vooral sprake van het realiseren van een woonfunctie in oorspronkelijke bebouwing en is sloop van niet-oorspronkelijke bebouwing vrijwel niet aan de orde. Ad 3. Het verbeteren van landschappelijke en natuurlijke waarden door behoud of herstel van de erfsingel is bij alle 24 van de 24 erven aan de orde. In zes gevallen is sprake van nieuwe aanplant van (een gedeelte van) de erfsingel. In negen gevallen is sprake van herstel/versterking van de erfsingel en in de overige gevallen is sprake van behoud van de erfsingel. In totaal wordt op de 24 erven 6.210 m 2 aan erfsingel behouden waarvan 1.485 m2 is hersteld of versterkt en 625 m2 nieuw is aangelegd. Op basis van deze gegevens kan gesteld worden dat sprake is van een duidelijke verbetering van de landschappelijke en natuurlijke waarden.
7
Figuur 2: Volwassen erfsingel rondom agrarisch erf
3.1.3 Toetsing: Respecteren bestaande situatie en functies bebouwing behouden als woning of als bijgebouw. Hieruit blijkt dat met respect voor het verleden ontwikkeld wordt naar de toekomst. Door het realiseren van nieuwe woonfuncties op de erven mogen geen negatieve effecten optreden voor de ontwikkelmogelijkheden van het landelijk gebied. De Noordoostpolder is een agrarische gemeente waarbij agrarische bedrijvigheid erg belangrijk is en waarmee met respect wordt omgegaan. Bij de doorlopen ruimtelijke procedures is in de toelichting, verbeelding en planregels van de 24 bestemmingsplannen de relatie met deze bedrijvigheid specifiek onderbouwd. Gemotiveerd is dat de planontwikkeling geen onevenredige negatieve effecten heeft op de bedrijfsvoering en -ontwikkeling van omliggende agrarische bedrijven (richtafstanden). Richting de toekomst zal dit aspect belangrijk blijven omdat regelgeving over spuitvrije zones rondom woningen, toepassen van gewasbeschermingsmiddelen en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in ontwikkeling is. De agrarische belangen worden prominent meegenomen bij het toestaan van extra woningen of andere nieuwe ontwikkelingen. Een omgevingsdialoog, gesprek met omwonenden, vormt aanvullend een onderdeel van deze ruimtelijke procedures.
3.1.4 Toetsing: Bescherming natuurlijke waarden Bij onderhavige ontwikkelingen is geen sprake van natuurontwikkeling of andersoortige natuur(herstel)projecten. Uiteraard wordt, zoals gebruikelijk bij ruimtelijke plannen, kritisch gekeken naar de relatie tussen het initiatief en de aanwezige of potentiële natuurwaarden op de projectlocaties. Bij het verbouwen of herbouwen van (niet-)oorspronkelijke bebouwing is geïnventariseerd of sprake is van een bestaand of potentieel leefgebied van belangrijke soorten
8
(vleermuizen, vogels, marterachtigen). Bepalingen uit de wet Natuurbescherming zijn in de ruimtelijke procedure meegenomen, beginnend met het uitvoeren van een QuickScan flora en fauna. Omdat uit de resultaten van het experiment duidelijk blijkt dat de erfsingels niet alleen behouden maar zelfs versterkt (herstel en nieuwe aanplant) worden (zie ook 3.1.2 Verbeteren kwaliteit) kan gesteld worden dat het experiment zorgt voor een goede bescherming van natuurlijke waarden. Niet uitgesloten is dat door de uitbreiding van de natuurlijke waarden er sprake is van een positief effect op aanwezige en toekomstige flora en fauna. Daarbij is de functieverandering en de lagere milieu impact ten opzichte van de voorheen feitelijk aanwezige of planologisch toegestane functie (agrarisch) lager, door minder verkeersbewegingen, minder emissies (lucht, water), minder verstoring, et cetera.
3.1.5 Toetsing: Bijdrage provinciale opgave Met het experiment en de analyse ervan is duidelijk geworden dat het experimentenkader ingen de provinciale doelen en/of belangen. De toetsing heeft plaatsgevonden aan het destijds vigerende beleid omdat dat beleid ten grondslag ligt aan het experimentenkader. Bij het vaststellen van toekomstig beleid zal het dan vigerende beleid als leidraad worden gebruikt. Door het experiment: - Wordt een uitzondering gemaakt voor de realisatie van extra woningen op erven wat de leefbaarheid in het buitengebied van Noordoostpolder ten goede komt (Omgevingsprogramma Flevoland). - Door ruimte te bieden voor invulling van vrijkomende agrarische bebouwing wil de provincie de unieke structuur van Flevoland behouden (Omgevingsprogramma Flevoland). - Wordt leegstand en verpaupering voorkómen (Agenda vitaal platteland). - Blijft de unieke (landschappelijke) structuur van de Noordoostpolder behouden en versterkt (Agenda vitaal platteland). - Wordt ruimte voor initiatief geboden (Omgevingsvisie Flevoland Straks). - Wordt ruimte geboden aan nieuwe functies in het landelijk gebied ter verbreding van het economisch draagvlak, verweven met de bestaande landbouwfuncties (Omgevingsprogramma Flevoland).
3.1.6 Conclusie toetsing voorwaarden experimentenkader Op basis van de toetsing aan de vijf voorwaarden kan geconcludeerd worden dat het experiment een positieve invloed heeft op de vitaliteit en kwaliteit van het landelijk gebied in de Noordoostpolder. Bestaande waarden worden versterk en/of hersteld, wat mogelijk gemaakt wordt door het creëren van extra woningen op de erven. Het experimentenkader draagt bij aan de provinciale belangen zoals destijds opgenomen in provinciaal beleid.
3.2 Analyse resultaten experimentenkader
ing
Er zijn op dit moment 24 projecten (erven) die planologisch vallen onder het ingen waarbij specifiek is gekeken naar wat het heeft opgeleverd ten aanzien van het aantal woningen, behoud/herbouw oorspronkelijke bebouwing, sloop niet-oorspronkelijke bebouwing, en erfsingels. Behalve deze (paragraaf 3.2.1) heeft ook een (paragraaf 3.2.2) plaatsgevonden waarbij de succesfactoren en
9
knelpunten die initiatiefnemers ervaren in beeld zijn gebracht. De conclusies van beiden zijn verwerkt in paragraaf 3.2.3.
3.2.1 Kwalitatieve en kwantitatieve analyse In deze paragraaf zijn de harde cijfers opgenomen gebaseerd op de 24 erven die in het experimentenkader zijn meegenomen. De volledige uitwerking is opgenomen in bijgevoegde bijlage 1 Analyse resultaten - Extra woning Extra woningen: Er zijn 26 extra woningen mogelijk gemaakt op de 24 verschillende erven waar in totaal 50 woningen aanwezig zijn. Voor het realiseren van de nieuwe woningen worden 12 nieuwe bouwvolumes gecreëerd waarvan 6 bouwvolumes ter vervanging van vervallen oorspronkelijke bebouwing en 6 bouwvolumes welke gecompenseerd zijn na sloop van niet-oorspronkelijke bebouwing.
Figuur 3: Nieuw bouwvolume (rechts), niet-oorspronkelijke bebouwing is gesloopt
Bebouwing: Op 21 van de 24 erven is oorspronkelijke bebouwing behouden in de vorm van karakteristieke woonboerderijen en schuren, Zeeuwse boerderijen, Wieringermeerboerderijen en schokbetonschuren. Op de drie overige erven zijn bouwvolumes gecreëerd waarbij beeldkwaliteitseisen refererend aan de voormalige karakteristieke bebouwing zijn opgenomen. In totaliteit is op de 24 erven 5.923 m 2 aan niet-oorspronkelijke bebouwing gesloopt.
10
Figuur 4: Nieuw bouwvolume (links) welke aansluit bij situering, nokrichting, volume van voormalige niet te behouden oorspronkelijke aardappelbewaarplaats.
Erfsingels: Onderdeel extra woninge erfsingels. Met dit experiment zijn op 24 erven de erfsingels, met een totale omvang van 6.210 m2, behouden. In totaal is 625 m2 aan nieuwe erfsingels aangeplant en 1.485 m 2 aan herstel/versterking aangebracht. Wanneer dat per extra woning wordt beschouwd zijn de oppervlakten respectievelijk 240 m 2 (singel), 25 m2 (nieuwe singel) en 57 m2 (hersteld/versterkte singel).
Totaal 24 erven Per extra woning
Behouden erfsingels (m2) 6210 240
Nieuwe erfsingels (m2) 625 25
Herstel/versterking erfsingels(m2) 1485 57
Tabel 1: Erfsingels
Conclusie In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat goede kwalitatieve en kwantitatieve resultaten zijn behaald met het experimentenkader. Het experiment laat zien dat veel oorspronkelijke bebouwing behouden kan blijven en wanneer dit niet mogelijk is vervangen wordt door nieuwe bouwvolumes die qua beeldkwaliteit bij de oorspronkelijke bebouwing aansluit. Voor alle erven geldt dat kwaliteitswinst ten aanzien van de erfsingels behaald wordt.
11
Figuur 5: Erfsingel, goed ontwikkeld en beheerd
3.2.2 Succesfactoren en knelpunten Op dit moment zijn 26 extra woningen planologisch mogelijk gemaakt met het experimentenkader. Dit zijn enkel plannen die daadwerkelijk de eindstreep behaald hebben en de ruimtelijke procedure hebben doorlopen. Niet alle initiatieven redden het echter tot de eindstreep en eindigen voortijdig. Enerzijds omdat de initiatieven worden ingetrokken, anderzijds omdat de initiatieven niet voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in het experimentenkader. Meer dan de 50% van de middels een intakegesprek besproken initiatieven zijn uiteindelijk niet tot de eindstreep gekomen waarbij het quotum de meest beperkende voorwaarde is zoals beschreven in de inleiding van hoofdstuk 3. Om inzicht te krijgen in de oorzaken waarom initiatieven voortijdig strandden, worden in deze paragraaf de succesfactoren en knelpunten beschreven. Hiervoor zijn ervaringen bij de omgevingsmanagers gebruikt. De omgevingsmanagers hebben samen met een planoloog keukentafelgesprekken met initiatiefnemers en vormen veelal het eerst contact met deze initiatiefnemers. Ook heeft in 2018 al een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden, de opgehaalde informatie is in deze evaluatie meegenomen.
Succesfactoren Het experimentenkader (of beleidsuitwerking van de gemeente) werkt het beste voor eigenaren van de betreffende vrijkomende agrarische erven waarbij de toekomstige eigenaren van de erven al bekend zijn. Reden hiervoor is dat deze initiatieven concreet zijn. Uit de gesprekken met initiatiefnemers blijkt dat de nieuwe gewenste woningen vooral
12
door familie bewoond gaan worden. De aanleiding voor initiatiefnemers om extra woningen op erven te willen realiseren heeft betrekking op: - Onderhoud van het erf en opstallen vergt een flinke inspanning (tijd, geld, energie) welke voor ouder wordende eigenaren een steeds grotere uitdaging vormt; - Zorg voor ouders/ouderen (mantelzorg en pré-mantelzorg) en tegelijkertijd zorg voor (klein)kinderen, bijvoorbeeld door opvang; - Eenzaamheid en leefbaarheid in het landelijk gebied. Door meer woningen en bewoners wordt het erf als meer gezellig en levendig ervaren, tegelijkertijd wordt ondermijning hiermee tegengegaan; - Het experiment kan, ondanks de drempel ten aanzien van hoge aanloopkosten, ervoor zorgen dat het betaalbaar is om een woning in het landelijk gebied, liefst samen met familie, te verwezenlijken; - Behoud van landschap en cultuurhistorie is ook voor initiatiefnemers een belangrijke motivatie. Zij wonen al decennialang op de erven en vinden het waardevol dat deze waarden behouden blijven. Ook bij initiatieven waarbij geen sprake is van ontwikkelingen met familiaire banden is de uiteindelijke bewoner veelal vooraf bekend. Uit de initiatieven blijkt dat het hebben van een toekomstige bewoner een gunstige invloed heeft op het daadwerkelijk realiseren van de plannen.
Met de komst van jonge gezinnen naar het landelijk gebied wordt een stimulans gecreëerd voor de leefbaarheid door binding met verenigingsleven en het gebruikmaken van voorzieningen in de dorpen.
Knelpunten Van alle initiatieven waarbij een keukentafelgesprek heeft plaatsgevonden wordt minder dan de helft ook daadwerkelijk doorgezet. Onderstaand een overzicht van knelpunten die ervaren worden en waardoor initiatieven uiteindelijk niet doorgaan. De knelpunten zijn verdeeld in knelpunten die beleidsmatig van aard zijn en knelpunten die meer persoonlijk vanuit initiatiefnemers gemotiveerd zijn: Beleidsmatig: Uit de analyse van ingediende initiatieven blijkt dat veel initiatieven (>50%) gesneuveld zijn vanwege onder opgenomen knelpunten: - Het quotum van 26 extra woningen is volledig benut waardoor initiatiefnemers geen concrete plannen meer indienen (risico op afwijzen); - Een quotum zorgt voor schaarste. Een deel van het quotum wordt geclaimd door initiatiefnemers die interesse tonen bij de gemeente, maar die nog geen concrete plannen hebben voor extra woningen op het erf. Deze ruimte kan vervolgens niet door initiatiefnemers met concrete plannen worden benut. - Het ontbreken van het benodigde sloopvolume door onduidelijkheid of bebouwing wel/niet oorspronkelijk is en/of doordat er te weinig niet-oorspronkelijke bebouwing op het agrarische erf aanwezig is; Persoonlijk: - Sloop van niet-oorspronkelijke bebouwing is (gevoelsmatig en feitelijke) kapitaalvernietiging en vormt een drempel om nieuwe bouwvolumes te realiseren;
13
-
-
-
-
-
Verbouwkosten van oorspronkelijke bebouwing en/of nieuwbouwkosten van bouwvolumes zijn erg hoog waardoor een financiële doorrekening laat zien dat een maximum van vier woningen niet uit kan; Er is nog relatief weinig bekendheid met de regeling, wanneer initiatiefnemers vernemen dat de insteek is om te gaan wonen in de schuur verdwijnt veel enthousiasme vanwege hoge verbouwkosten waardoor initiatiefnemers afhaken; Hoge aanloopkosten (planologisch, sloop, et cetera), zonder zekere koper, zorgen voor terughoudendheid; Bij een verkoop van bouwkavel/woning aan derden: de onzekerheid die leeft bij de eigenaren van het bouwperceel bij (door)verkoop extra woning. Wanneer de eerste kopers van de extra woning de woning op enig moment verkopen is niet bekend wat voor nieuwe bewoners er voor terugkomen. Daar heeft de oorspronkelijke eigenaar geen zeggenschap over. Het gebrek of verlies aan privacy bij meerdere woningen op een erf vanwege de doelstelling om de erven als één erf te beleven waarbij geen schuttingen e.d. voorzien zijn; Initiatiefnemers hebben niet altijd daadwerkelijke urgentie waardoor niet doortastend wordt doorgepakt, bijvoorbeeld omdat de agrarische activiteiten nog niet beëindigd zijn of gewacht wordt op nieuwe ontwikkelingen die meer perspectief bieden.
Gemeentelijk: Omdat tot heden relatief weinig extra woningen zijn gerealiseerd op vrijkomende agrarische erven is de impact daarvan te overzien. Mocht op enig moment het aantal woningen substantieel worden door aangepast en verruimde planologische mogelijkheden, dan zal gemeente Noordoostpolder hier in haar beleid op diverse beleidsvlakken rekening mee moeten houden. Denk hierbij aan aspecten voor de openbare ruimte (groen, wegen, bruggen, verkeer, verkeersveiligheid en riolering). Maar ook sociale beleidsvlakken op het gebied van voorzieningenniveau (scholen, leerlingenvervoer, sport en andere voorzieningen) en mogelijke planschade. Ook de eventuele financiële effecten van een toename van extra woningen op erven moeten inzichtelijk worden en wie daarvan de lasten zullen moeten dragen.
3.2.3 Conclusie analyse experimentenkader Uit de evaluatie kan geconcludeerd worden dat het experimentenkader de beoogde kwaliteitsimpuls op erven levert. Dit heeft een positief effect op de vitaliteit en kwaliteit van het landelijk gebied en draagt bij aan de leefbaarheid van steden en dorpen in de omgeving. Gemeente Noordoostpolder is blij dat het experimentenkader goed werkt en ziet een vervolg met veel enthousiasme tegemoet. Zeker ook omdat uit onderzoeken naar vrijkomende agrarische erven blijkt dat steeds meer agrarische erven vrijkomen. Dat komt overeen met een toename van het aantal initiatiefvoorstellen voor extra woningen op erven. De daadwerkelijke realisatie van deze extra woningen stokt momenteel doordat het opgenomen, en verruimde, quotum bij het experimentenkader volledig benut is. De urgentie om passend beleid vast te stellen voor deze toenemende behoefte vanuit inwoners wordt dan ook steeds groter. Er zijn meerdere knelpunten en succesfactoren benoemd in deze evaluatie, echter de belangrijkste conclusie is dat het in het experimentenkader opgenomen quotum een verdere kwaliteitsimpuls belemmert. Gemeente Noordoostpolder concludeert dan ook dat
14
het noodzakelijk is om het experimentenkader permanent te maken, het quotum los te laten en in gezamenlijkheid met provincie Flevoland structureel ervenbeleid te formuleren.
15
4. Op basis van de conclusies, knelpunten en succesfactoren uit de evaluatie stelt gemeente Noordoostpolder vast dat wijzigingen in het experimentenkader gewenst zijn voor de korte termijn én de lange termijn.
4.1 Korte termijn Gemeente Noordoostpolder verzoekt de provincie Flevoland om het experimentenkader quotum ten aanzien van extra woningen op erven komt te vervallen. Door deze stap komt op korte termijn ruimte om de beoogde kwaliteitsimpuls verder te realiseren doordat ruimte aan initiatiefnemers wordt geboden om plannen die voldoen aan de overige voorwaarden uit het experimentenkader te ontplooien. In overleg zouden deze voorwaarden waar mogelijk en wenselijk aangepast kunnen worden.
4.2 Lange termijn Voor de lange termijn ziet gemeente Noordoostpolder mogelijkheden om het experimentenkader te optimaliseren waarbij knelpunten uit het experimentenkader waar mogelijk opgelost worden en succesfactoren verder versterkt worden. Daarbij zal aandacht zijn voor de impact op andere gemeentelijk beleidsterreinen. Hiertoe is het van belang om de gedeelde ambities van gemeente Noordoostpolder en provincie Flevoland ten aanzien van het ervenbeleid vast te leggen en uit te werken. Provincie Flevoland is doende een koersdocument hiertoe op te stellen. Gemeente Noordoostpolder zal hier graag haar bijdrage aan leveren met als uiteindelijk doel beleid vast te stellen waarbinnen de gedeelte ambities ruim baan krijgen.
4.3 Handreiking planologische concepten erftransformaties Op 15 april 2024 is in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit de Deze handreiking biedt aanknopingspunten voor het uitwerken en vaststellen van het onder 4.2 genoemde toekomstig ervenbeleid. De aanleiding voor het opstellen van de handreiking is gelegen in de grote opgaven (stikstof, natuur en water) die zijn gelegen in het landelijk gebied. Het transformeren van erven kan bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke ambities en het bereiken van maatschappelijke opgaven in het landelijke gebied. De Handreiking schetst verschillende mogelijkheden voor duurzame erftransformaties, die agrariërs perspectief bieden. Uitgangspunt is steeds dat de waardesprong door planologische verruiming financiële ruimte biedt voor verduurzaming van de bedrijfsvoering, of de aanleg en het onderhoud van bos en natuur. De handreiking helpt gemeenten om met toepassing van het instrumentarium van de Omgevingswet initiatieven van agrariërs te ondersteunen.
16
5. Bijlage 1: Analyse resultaten - Extra woningen op erven
17
Analyse resultaten - 'Extra woningen op erven' Locatie Straat
totaal woningen nummer
voormalige bedrijfswoning
plaats
extra woningen
bouwvolume
aantal
nieuw
kwaliteitswinst sloop niet oorspronkelijke bebouwing (in m2)
behoud oorspronkelijke bebouwing
schokbetonschuur Domeinschuur (1 woning) Tuindersschuur Zeeuwse boerderij (toevoegen woning) schokbetonschuur
Neushoornweg
10
Kraggenburg
2
1
1
0
0
Neushoornweg Hertenpad
30 2
Kraggenburg Kraggenburg
3 2
1 1
2 1
2 0
1950 0
Bomenweg Zwartemeerweg
32 14
Marknesse Ens
2 2
1 1
1 1
0 0
0 0
Drietorensweg Kleiweg
7 29
Ens Marknesse
2 2
1 1
1 1
1 0
0 0
Drietorensweg
11
Ens
3
1
2
1
0
Zwijnsweg Zwartemeerweg Zwartemeerweg Leemringweg
24 30 50 26
Ens Ens Kraggenburg Kraggenburg
2 2 2 2
1 1 1 1
1 1 1 1
0 0 0 1
0 0 0 756
Uiterdijkenweg
36
Luttelgeest
2
1
1
0
0
Oosterringweg
61
Bant
2
1
1
0
0
Noordermiddenweg
4
Espel
2
1
1
0
0
Schokkerringweg
13
Nagele
2
1
1
1
630
Schokkerringweg
12
Schokland
2
1
1
1
1125
Hopweg
38
Rutten
2
1
1
0
50
Onderduikerspad
4
Espel
2
1
1
1
0
Palenweg
3
Nagele
2
1
1
1
0
Polenweg
5
Bant
2
1
1
1
647
Bomenweg
6
Emmeloord
2
1
1
1
0
Redeweg
2
Ens
1
1
0
0
0
Zwijnsweg Totaal
26
Ens
3 50
1 24
2 26
1 12
765 5923
erfsingel herbouw karakteristieke bebouwing
160
herstel/ versterken (m2)
200
75
135 300
300
schuurwoning
250 290 235 70 270
70
65
85
165 70
210 Wieringermeerboerderij (toevoegen woning) Woonboerderij (toevoegen woning) Woonboerderij (toevoegen woning) schokbetonschuur (bijgebouw) schokbetonschuur (nieuwe functie) Woonboerderij (toevoegen woning) schokbetonschuur (bijgebouw) schokbetonschuur (bijgebouw)
schokbetonschuur (bijgebouw) oorspronkelijke bebouwing (nieuwe functie) schokbetonschuur (1 woning)
nieuw (m2)
370
schokbetonschuur woning schokbetonschuur Zeeuwse boerderij (toevoegen woning) Zeeuwse boerderij (toevoegen woning) schokbetonschuur schokbetonschuur
behoud (m2)
200
100
240 250 165 100
40 100
75 schuurwoning
260
schuurwoning schokbetonschuur woning
250
schuurwoning
90
150
200 160
260 150 4100
100 1485
625