D04 01 Collegebesluit tegemoetkomingsregeling ontwikkeling Marknesse juni 2026

BESLUITVORMENDE NOTA AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS No. 26.0000853 Afdeling/eenheid/cluster: Beleidsontwikkeling

Projectnaam: Bijl.: Datum: Tegemoetkomingsregel 4 19 mei 2026 ing Marknesse Zuid fase 3

Steller: N. van der Ende

Portefeuille: II Onderwerp: tegemoetkomingsregeling Marknesse Zuid fase 3 Voorgesteld besluit 1. De tegemoetkomingsregeling Marknesse Zuid fase 3 vaststellen. 2. In uitzonderlijke gevallen maatwerk treffen. 3. De kosten voortvloeiende uit de tegemoetkomingsregeling dekken uit de grondexploitatie Marknesse Zuid fase 3 (complex 75). 4. De gemeenteraad informeren. Inleiding Het geschil, oorspronkelijk tussen Rabobank en MegaHome, speelde vanaf 2013. De gemeente Noordoostpolder is hierin onbedoeld betrokken geraakt toen zij op 8 februari 2016 via een executoriale veiling van Rabobank een uitbreidingskavel in Marknesse heeft aangekocht, bestemd voor woningbouw. Voor de gemeente was dit destijds een belangrijke ontwikkeling: na een langdurige periode van stilstand konden weer woningbouwkavels worden gerealiseerd en verkocht aan geïnteresseerde bewoners. Na de aankoop heeft de gemeente de grond herverkaveld en in verschillende fases uitgegeven. De belangstelling was groot. Fase 1, bestaande uit 38 kavels, werd volledig verkocht; de woningen zijn gebouwd en in gebruik genomen. Ook de verkoop van fase 2 verliep aanvankelijk voorspoedig. Tijdens deze fase heeft een notaris echter geweigerd zijn medewerking te verlenen aan de levering van één van de percelen nu zich daarop een aantekening in het kadaster bevond. Naar aanleiding hiervan is onderzocht of de aantekening nog gelding had.

Daarbij is gebleken dat nog een hogerberoepsprocedure aanhangig was, maar dat deze nimmer is afgerond. Het hoger beroep is destijds op de zogenoemde slaaprol geplaatst. Dit betrof een procedure tussen MegaHome, Nebo Vastgoed en Rabobank (waarop hierna nader wordt ingegaan). Bij dat onderzoek werd duidelijk dat als gevolg van het niet-afgeronde hoger beroep een juridische onzekerheid bestond over het eigendom van de grond. Deze onzekerheid vond haar oorsprong in de voorgeschiedenis van de percelen. Op enig moment had MegaHome meerdere percelen grond overgedragen aan de aan haar gelieerde vennootschap Nebo Vastgoed B.V. Daardoor meende Rabobank haar zekerheidsrechten te zien wegvallen en heeft zij een procedure gestart tegen MegaHome en Nebo Vastgoed op grond van vermeend paulianeus handelen, met als doel te bewerkstelligen dat de percelen grond weer aan MegaHome zouden toebehoren. De rechtbank heeft bij vonnis van 4 september 2013 Rabobank in het gelijk gesteld en geoordeeld dat de verkoop van de percelen van MegaHome aan Nebo Vastgoed paulianeus was en deze overdracht vernietigd. Als gevolg daarvan behoorden de percelen weer toe aan MegaHome en herleefden de zekerheidsrechten van Rabobank. Op basis van dit vonnis heeft Rabobank haar executiebevoegdheden uitgeoefend, waarna de grond via een veiling aan de gemeente Noordoostpolder in 2016 is verkocht.

Tegen deze uitspraak heeft Nebo Vastgoed in 2013 hoger beroep ingesteld. Omdat dit hoger beroep gedurende lange tijd geen voortgang heeft gekend (onder meer doordat MegaHome inmiddels failliet is verklaard), is de vernietiging van de overdracht juridisch niet onherroepelijk geworden. Dit heeft geleid tot onzekerheid over de eigendomssituatie van de grond. In de praktijk betekende dit dat notarissen hun medewerking aan de overdracht van deze percelen weigerden en dat financiers terughoudend waren bij het verstrekken van financieringen. Deze situatie heeft bij bewoners en (potentiële) kopers gedurende meerdere jaren onzekerheid veroorzaakt en in sommige gevallen geleid tot het maken van extra kosten.

De gemeente heeft te goeder trouw gehandeld en zich ingespannen om deze onzekerheid voor bewoners, evenals de daarmee samenhangende kosten, zoveel mogelijk weg te nemen. Zij heeft dit onder meer gedaan door zich juridisch te voegen in de lopende hogerberoepsprocedure, waarbij zij steeds het belang van haar inwoners voor ogen heeft gehouden. Inmiddels is deze procedure ‘afgerond’ en zijn notarissen weer bereid hun medewerking te verlenen aan de overdracht van de percelen. Ook werken banken weer mee aan de financiering daarvan. Het is de gemeente bekend dat sommige bewoners kosten hebben moeten maken die rechtstreeks verband houden met de juridische situatie rondom de gronden. Voor deze specifiek aan de juridische omstandigheden gerelateerde kosten wil de gemeente haar bewoners tegemoetkomen. Met deze brief informeert de gemeente u over de tegemoetkomingsregeling die hiervoor is opgesteld. In bijgevoegde brief en stroomschema (zie bijlagen 1-3) worden de kaders en voorwaarden van deze regeling toegelicht. Argumenten 1.1 Tegemoetkoming moet voldoen aan de voorwaarden en indieningsvereisten uit de brief Voor de tegemoetkoming zijn voorwaarden gesteld en indieningsvereisten. Hiermee krijgen gedupeerde bewoners van Marknesse Zuid fase 3 de mogelijkheid om bepaalde kosten gecompenseerd te krijgen. 1.2 Het wel of niet vertrekken van een tegemoetkoming is een keuze.

Uw college heeft meerdere mogelijkheden om wel of geen tegemoetkoming te verstrekken. Er is volledige (en niet beperkte) keuzevrijheid. Zie hiervoor de notitie van 11 maart 2026 in bijlage 4. De keuzevrijheid heeft betrekking op o.a.: - Wel/geen tegemoetkoming te verstrekken; - Het maximum bedrag dat per adres/huishouden in aanmerking komt voor tegemoetkoming; - De tegemoetkoming wel/niet te categoriseren naar de voorgestelde kostensoorten; - Een uiterste indieningsdatum aan te geven. 1.3 Voor de beoordeling en afhandeling geldt een stroomschema Om de afhandeling van verzoeken stapsgewijs te toetsen en duidelijk af te wegen is bijgevoegd stroomschema opgesteld (zie bijlage 3). 1.4 Er wordt een vaststellingsovereenkomst gesloten met een verzoeker die in aanmerking wil komen voor een tegemoetkoming Als bewoners/huishoudens gebruik willen maken van de tegemoetkomingsregeling en hiervoor in aanmerking komen, dan wordt een vaststellingsovereenkomst gesloten (zie bijlage 2). In deze vaststellingsovereenkomst wordt onder meer vastgelegd dat de verzoeker door acceptatie van de tegemoetkoming verklaart ter zake van de juridische onzekerheid rondom de gronden in Marknesse geen verdere aanspraken jegens de gemeente te hebben (finale kwijting). Indien een verzoek geheel of gedeeltelijk wordt afgewezen, staat het de verzoeker vrij hierover met de gemeente in gesprek te treden.

De beoordeling en eventuele afwijzing van een aanvraag kwalificeren echter niet als een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Deze regeling betreft een uit coulance aangeboden tegemoetkoming, die niet is gebaseerd op een publiekrechtelijke bevoegdheid, maar op de contractuele verhouding tussen de gemeente en de koper. Derhalve is geen sprake van bezwaar- en beroepsmogelijkheden op grond van de Awb. De verzoeker is verplicht volledige en juiste informatie te verstrekken en desgevraagd nadere toelichting te geven. Indien blijkt dat onjuiste of onvolledige informatie is verstrekt, kan dit leiden tot afwijzing van het verzoek dan wel tot intrekking en terugvordering van een reeds verstrekte tegemoetkoming. 1.5 Aansprakelijkheid wordt niet erkend Door deze tegemoetkomingsregeling is de gemeente niet van mening dat zij aansprakelijk is voor de schade die eigenaren/bewoners lijden. De vergoeding in de tegemoetkomingsregeling is niet gebaseerd op een in rechte vastgestelde of door de gemeente gevoelde aansprakelijkheid maar op coulanceoverwegingen. Dus de tegemoetkoming is onverplicht en juridische niet afdwingbaar. 1.6 Deze regeling is in- en extern juridisch getoetst Zowel intern heeft een jurist als ook extern deze regeling getoetst. 2.1 Maatwerk

In uitzonderlijke gevallen wordt een afwijkende maatwerkregeling getroffen voor een adres/huishouden die juridisch / financieel binnen de voorgestelde kostensoorten. In dergelijke gevallen volgt er een afzonderlijk collegevoorstel. 3.1 De kosten worden gedekt via de grondexploitatie van Marknesse Zuid fase 3 (complex 75) Er is een bedrag van 90k beschikbaar voor juridische kosten. Op basis van het aantal adressen/huishoudens is er 45k voor deze tegemoetkoming. Hiermee is er dekking voor de te maken kosten. Het gevolg is dat het eindresultaat van deze grondexploitatie minder positief sluit. 4.1 De raad wordt geïnformeerd De raad wordt geïnformeerd over de tegemoetkomingsregeling. Kanttekening 1.1 Er zijn (juridische) risico’s Hoewel finale kwijting logisch is, kan dit voor bewoners als zwaar of onredelijk worden ervaren. Hierbij is het risico dat bewoners regeling niet accepteren en alsnog kiezen voor juridische stappen. Tot op heden is dat niet gebeurd. Omdat deze situatie op zich staat is er geen sprake van precedentwerking naar andere projecten. 1.2 Er kan discussie komen over de regeling en reikwijdte van de kostensoorten Hoewel de bedoeling van de regeling is om het de bewoners/adressen gemakkelijk te maken om bij aanwijsbare kosten een verzoek bij de gemeente in te dienen, kan deze bureaucratisch overkomen.

De regeling is redelijk strikt opgesteld waardoor kostensoorten duidelijk afgebakend zijn. Dit kan discussie geven evenals de indieningsvereisten en het aangaan van een vaststellingsovereenkomst. 1.3 De emotionele schade is vaak groter Vanwege het gevoel van onrecht en het langdurige juridische proces kan er teleurstelling zijn over deze regeling mede omdat er altijd te weinig oog is voor de emotionele kant van deze zaak. 2.1 en 3.1 Er zijn mogelijk onvoldoende middelen beschikbaar Er is geen duidelijk zicht op het totaal aantal claims. Op dit moment zijn er 3 verzoeken ingediend bij de gemeente waarvan 2 onder het maximum bedrag en 1 er boven ligt. Meer aanvragen kan een negatief effect hebben op het eindresultaat van de grondexploitatie. Planning/uitvoering Na uw akkoord worden de huishoudens/bewoners per brief en de raad via de nieuwsbrief geïnformeerd. Bijlagen 1. Brief 2. Vaststellingsovereenkomst 3. Stroomschema 4. Memo 11 maart 2026