D04 00 Memo Optimalisatie grex Creil Oost fase 3.pdf
Tekst van het document
MEMO Aan Van Datum Onderwerp
: : : :
raad college 16 april 2024 optimalisaties grondexploitatie Creil Oost fase 3
Inleiding Om inzichtelijk te maken wat de financiële consequenties van bepaalde keuzes voor de ontwikkeling van grondexploitatie Creil Oost fase 3 zijn, worden in deze notitie een aantal optimalisaties verkend en doorgerekend. Het uitgangspunt van de ontwikkeling van Creil Oost fase 3 is op 8 april 2024 in de commissie woonomgeving gepresenteerde grondexploitatie(document). Op grond van dit document is er een aantal optimalisaties denkbaar voor de uiteindelijke uitwerking door bepaalde uitgangspunten te beïnvloeden. Uitgangspunten 1: Inbrengwaarde grond: verwerving grond en bijkomende kosten. 2: Kengetallen POK, VTU en risico en onvoorzien zoals vastgesteld in de nota apparaatskosten. 3: Civiele ramingen van het ingenieursbureau. 4: De grondexploitatie van 8 april 2024 waarbij bij punt 9.1 van het raadsvoorstel aangegeven is dat: 9.1 Het voorzichtigheidsbeginsel is gehanteerd Bij de berekening van de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie ‘Creil Oost fase 3’ is het voorzichtigheidsbeginsel in acht genomen. De kosten zijn berekend op basis van huidige marktprijzen, prijspeil 1-1-2024. Hierbij is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met een aanbestedingsvoordeel voor het bouw- en woonrijp maken.
Op basis van de huidige inzichten is de conclusie dat de kosten voor met name het bouw- en woonrijp maken in de haalbaarheidsanalyse van september 2023 te laag zijn ingeschat. In de haalbaarheidsanalyse is gerekend met normbedragen (€ 15 per m2 voor bouwrijp maken en € 28 per m2 voor woonrijp maken). In de definitieve grondexploitatie zijn de kosten berekend op basis van een meer gedetailleerde raming. Ook is in de haalbaarheidsanalyse niet gerekend met een stelpost voor het aansluiten van de riolering. De problemen m.b.t. de riolering kwamen begin 2024 aan het licht. Hierdoor zijn de geraamde kosten in de definitieve grondexploitatie voor bouwrijp maken € 28 per m2 en voor woonrijp maken € 33 per m2. De hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken werken automatisch door in hogere kosten voor plankosten, VTU en overhead. Dit komt doordat voor deze kostenposten gerekend wordt met percentages. Voor het bepalen van de opbrengsten zijn de grondprijzen uit de Nota Grondprijzen 2024 gehanteerd. Uitgangspunten voor optimalisaties en financiële consequenties Als optimalisaties zijn er een aantal uitgangspunten die kunnen veranderen ten opzichte van de huidige grondexploitatie d.d. 8 april 2024: Best case BRM Gemaal WRM Plankosten VTU Tijdelijk beheer Overhead Opbrengsten
€
€
-10% 40.000 -15% 10% 10% 5.000 12,79% 5%
Tabel 1 | uitgangspunten voor optimalisatie grondexploitatie Creil fase 3
Bouwrijp maken heeft na aanbesteding een voordeel 10%. Aanpassing riolering vallen mee, met als voordeel € 60.000,-. Woonrijp maken heeft na aanbesteding een voordeel van 15%.
1
De plankosten, VTU en overhead zijn lager doordat bouwrijp maken en woonrijp maken voordeliger zijn. Tijdelijk beheer kost minder. De opbrengsten stijgen met 5%.
Deze optimalisaties hebben ten opzichte van de huidige grondexploitatie de volgende financiële consequenties: Kosten
Best case
Huidig Grex
Boekwaarde/Verwerving
€
1.020.664
€
1.020.664
BRM
€
670.997
€
745.552
Stelpost gemaal
€
40.000
€
100.000
WRM
€
455.739
€
536.164
Plankosten
€
116.674
€
172.715
VTU
€
116.674
€
172.715
Tijdelijk beheer
€
5.000
€
10.000
Overhead (12,79%)
€
179.710
€
218.168
Totaal Opbrengsten Grondopbrengsten Totaal Totaal nominaal resultaat
€ 2.605.458
€ 2.975.978
Best case € 2.627.562
Huidig Grex € 2.502.440
€ 2.627.562
€ 2.502.440
€
€
22.104
-473.538
Tabel 2 | financiële consequenties van optimalisaties grondexploitatie Creil fase 3
Op basis van de optimalisaties kan het financiële resultaat van de grondexploitaties verbeteren van €473.538 negatief naar € 22.104 positief. Dit resultaat wordt alleen behaald op het moment dat alle bovenstaande uitgangspunten realiteit worden.
2