C02 01 Brief van inwoner 2 20-08-2021 - Zienswijzen tegen het VVGB voor bouwen kantoor en appartementen KJ-straat te Emmeloord (CWI locatie).pdf

e.a., Tel:

,

,

, e-mail; GEM. NOORDOOSTPOLDER

G em eente Noordoostpolder t.a.v. de G em eenteraad Postbus 155 8300AD Emmeloord.

2 0 AUG.2021

in g e k .

Bezorgd met ontvangstbevestiging Emmeloord, 20-08-2021

Betreft: Zienswijzen Ontwerpbesluit Verklaring Van Geen Bedenkingen. Uw vergunning: HZ.wabo 2021-0475. Zeer g e a ch te leden van de Raad, O ndergetekende, gevolm achtigde van: » « « « * * * «

, w onende te

,

* * «

Verder te noemen e.a. De volm achten zijn in uw bezit. Naar aanleiding van de brief m et kenmerk 202108047067 d.d. 5 augustus 2021 en de daarop volgende e-mailwisseling d.d. 11 augustus 2021 met uw mevr. Linda Riddersma m aak ik van de geboden gelegenheid gebruik om de gronden verder aan te vullen. Deze gronden worden hieronder beschreven. e.a. dienen zienswijzen in tegen het ontwerpbesluit-VVGB (hierna VVGB?voor het bouwen van een kantoor en appartem enten op de locatie Koningin Julianastraat te Emmeloord (CWI locatie). Uitspraak. Uit de motivering van het vonnis blijkt d a t in de aanloop naar het besluit van het College tot het verlenen van de omgevingsvergunning fouten zijn gem aakt w aardoor mogelijk belanghebbenden zijn benadeeld. De motivering w ordt in de voor u liggende VVGB bij de argum enten niet vermeld, hoewel dit een onderdeel is van de beoordeling. De verplichting van de rechtbank d a t de procedure vergezeld

Pagina 1 van 7

dient te worden met een VVGB heeft als gevolg dat u de Ruimtelijke Onderbouwing inhoudelijk moet kunnen beoordelen. Door de uitspraak legt de rechtbank de plicht tot onderzoek1 en beoordeling van de VVGB en bestreden omgevingsvergunning in handen van de Raad. De Raad moet in staat zijn om te oordelen of de VVGB en omgevingsvergunning voor de locatie voorziet in een centrum zoals de Raad voor ogen had en voorziet in een bestendig beleid of dat het een product is van in het verleden gemaakte fouten. Fouten die door opeenvolgende Colleges niet met de Raad of met initiatiefnemer zijn rechtgezet en leiden tot rechtsongelijkheid2. De Raad is er om rechtsongelijkheid te voorkomen. Procedureel. In recente jurisprudentie staat dat het College bevoegd is een ontwerp VVGB op te stellen en naar de Raad te sturen echter dient dit wel onder objectieve voorwaarden te gebeuren en met voldoende transparantie van het College richting de Raad.3 De jurisprudentie spreekt o.a. van een goede (juiste) Ruimtelijke Onderbouwing en het betrekken van de omgeving met de voorgenomen plannen. Documentatie die de Raad door het College is toegezonden mag geen onjuistheden bevatten en moet helder zijn. Het is ons gebleken dat in deze procedure verschillende zaken niet juist zijn en die zullen wij in de zienswijzen beschrijven Zienswijzen. 1. Het raadsvoorstel. Argumenten: 1.

Het voorliggende VVGB zegt zonder dit te motiveren dat U, als Raad ervan uit kunt gaan dat het goede ruimtelijke onderbouwing betreft. Wij tonen u in onze zienswijzen aan dat deze procedure aeen goede ruimtelijke onderbouwing heeft. 2. Uit de zienswijzen blijkt dat het hier geen goede ruimtelijke onderbouwing betreft zal er een nieuw voorstel door de raad gedaan moeten worden. Het raadsvoorstel dat het College u op 20-04-2021 heeft toegezonden is onjuist. Het College stelt bij “Aangewezen categorieën’’ dat voor dit project geen VVGB nodig is met als motivatie dat de Raad met het vaststellen van het ‘‘Centrumplan Emmeloord" zich over de wenselijkheid van het plan heeft uitgelaten. De rechter heeft hier anders over geoordeeld. 2. *

» *

Memo over werking VVGB. Procedure. De rechtbank is onder punt 6 duidelijk met verwijzing naar art 2.12 eerste lid, sub a onder 3. Dit bracht de rechtbank ertoe de ingebrachte bezwaren tot nu toe buiten beschouwing te laten Uitaebreide voorbereidingsprocedure. Hierin valt te lezen dat de aanvraag is voorgelegd aan adviespartners. Omwonenden worden er niet bij betrokken. Privaatrechteliike gevolgen. In de overeenkomst(en) met initiatiefnemer zal ongefwijfeld een wederzijdse inspanningsverplichting zijn overeengekomen waarin beschreven staat in hoeverre partijen aan de overeenkomst

1 Raadsonderzoek is een plicht en belangrijk onderdeel van een VVGB 2 Ik kom hier onder punt 5 (Ruimtelijke Onderbouwing) op terug 3 “Macht en Tegenmacht”.

Pagina 2 van 7

gebonden zijn. Het komt mij vreemd voor dat een contractpartner die al 13 jaar zijn verplichtingen niet nakomt vordering kan doen gelden op de andere contractpartner. Duidelijkheid hierover bestaat er niet bij u en daarom hebben wij een Wob verzoek ingediend de Rechtbank zal hier zeker naar kijken. 3.

Participatie. Het College stelt dat er overleg met de omgeving is geweest echter dat is een eenzijdige voorstelling van zaken. * Bij de vaststelling Bp Stadshart is inderdaad de mogelijkheid geboden tot indienden zienswijzen en bezwaar, niemand werd echter geïnformeerd over de gewijzigde bouwhoogte van de locatie (zie ook overeenkomsten locatie hieronder). * Tijdens het open plan proces mocht iedere inwoner van de gemeente opmerkingen over de plannen maken. Officiële registratie van opmerkingen of bezwaren heeft niet plaatsgevonden. De inbreng van inwoners is onnavolgbaar voor de Raad en belanghebbenden. Het OPP geeft een inwoner regio Creil of Kraggenburg evenveel zeggenschap over het centrum als een direct betrokkene echter ik kan geen zienswijze indienen tegen een vergunning in Creil of Kraggenburg. Voorzitter van de Raad en Raad, een open plan proces heeft niet als functie dat door het betrekken van de gehele bevolking de omwonenden in een project niet betrokken moeten worden bij een te verlenen omgevingsvergunning. » Raadsbesluit 502465 (uit 2017) waarin het Beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld is eerst in januari 2019 in het 'Gemeenteblad' gepubliceerd met de vermelding dat er geen bezwaar mogelijk is. In de bekendmaking wordt verwezen naar Art 8:3 lid 1 Awb, de Raad heeft dit tijdens die vergadering niet besloten.

* Het stedenbouwkundigplan dat de belangrijkste (ruimtelijke) principes van het plan beschrijft (quote raadsvergadering juli 2017) is niet ter inzage gelegd waardoor hierop geen zienswijze kon worden ingediend. » Bij de presentatie door initiatienemer mochten omwonenden kennis nemen van voldongen feiten. Een poging van de kant van de initiatiefnemer tot het verwerven en vergroten van maatschappelijk draagvlak heeft nooit plaatsgevonden. * Dat de gemeente een inspraakverordening heeft waarin staat dat indien de uitgebreide procedure wordt toegepast geen inspraak wordt verleend, is wettelijk niet toegestaan, zie Art. 1:2 Awb

4.

Weigering VVGB. Het College stelt dat aanvrager (initiatiefnemer c.s.) beroep kan aantekenen en eventuele schade vorderen, nu de Raad de overeenkomsten niet kent staat niet vast dat op grond van wederzijdse inspanningsverplichting de gemeente het recht niet toekomt om schade te vorderen.

5.

De Ruimtelijke Onderbouwing. De Ruimtelijke Onderbouwing moet uitgaan van een goede ruimtelijke ordening, een ordening waarin belanghebbenden zijn geïnformeerd en waarover ze een zienswijze hebben kunnen indienen. Echter het Stedenbouwkundigplan dat de belangrijkste (ruimtelijke) principes van het

Pagina 3 van 7

plan beschrijft is bij uw besluit niet ter inzage gelegd met als gevolg dat belanghebbenden geen zienswijze hebben kunnen indienen. Voorts bevat de Ruimtelijke Onderbouwing onjuistheden op de volgende punten..Nogmaals: “Wij tonen u in onze zienswijzen aan dat deze procedure aeen goede ruimtelijke onderbouwing heeft".

In een goede Ruimtelijke Onderbouwing wordt beschreven op welke wijze omwonenden en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken, dit is hier niet het geval. Bij de presentatie van de huidige plannen waren raadsleden, omwonenden en vele inwoners verrast dat er in het centrum zo hoog gebouwd mocht worden. Hoe kon dit gebeuren? « De gemeente sluit verschillende overeenkomsten over de locatie met initiatiefnemer c.s. zonder de Raad te informeren: - In 2008 sluit initiatienemer c.s een overeenkomst voor de CWI locatie met Emmeloord Centrum c.v. (combi. Gemeente en Provast) van 900m2 met bestemming kantoor met een bvo. van 1,800m2 en een hoogte van 14 meter. Volgens gemeente en initiatiefnemer wordt de overeenkomst afgesloten voor een bedrag van C 555 per m2, veel meer dan de toenmalige marktwaarde voor kantorenbouw . Een Wob verzoek hiernaar is lopend. Er volgt geen aanvraag omgevingsvergunning - In 2010 sluit initiatiefnemer c.s. een nieuwe overeenkomst voor dezelfde locatie met de gemeente onder een bestemmingsplan waarin, zonder de Raad erin te kennen, een hoogte wordt toegestaan van 15,5 meter. Weer geen aanvraag omgevingsvergunning. - In de raadsvergadering van 2010 vraagt u aan het college om opheldering over hetgeen met initiatiefnemer c.s. over deze locatie is overeengekomen. De griffie en het archief blijven tot op heden het antwoord aan de raad schuldig.

Wob verzoek is lopend. - In 2017 wordt de functie wonen toegevoegd waardoor initiatiefnemer c.s. een flinke waardeverhoging van zijn perceel krijgt toegeschoven. Met de raad is geen grondprijs aanpassing gecommuniceerd. - In 2018 komt er een nieuwe overeenkomst. Verschillende overeenkomsten voor dezelfde locatie met dezelfde initiatiefnemer c.s., waarin de gemeente tegemoet komt aan de eisen van initiatiefnemer c.s. De eisen worden door initiatiefnemer c.s. steeds verder opgeschroefd omdat de gemeente door gewijzigde centrumplannen zich niet kan houden aan haar overeenkomst. In 2008 wordt initiatiefnemer niet gehouden aan zijn bouwplicht terwijl gemeente bij de ABRvS in 2010 de bouw van zeer groot belang achtte4, In 2010 wordt de Raad niet geïnformeerd over gewijzigde condities in de overeenkomst, In 2011 wordt de Raad niet geïnformeerd over gewijzigde bouwhoogte5

4 Bijlage Uitspraak no. 20102309/2/R2 (vorig Bp). 5 Lopend Wob verzoek

Pagina 4 van 7

-

-

-

in 2014 wordt de Raad niet geïnformeerd dat naast de overeenkomst met Provast er een overeenkomst bestaat met initiatiefnemer c.s. In 2018 weer een andere overeenkomst. De ruimtelijke onderbouwing geeft geen duidelijkheid of het voorgenomen project huur- en/of koopappartementen betreft. Duidelijkheid hierover is van belang voor het door u gevoerde beleid voor o.a. » Uw grondprijsbeleid en de koppelde grondopbrengst (koop/huur appartemementen) * Het door u gevoerde woonbeleid met betrekking tot starterswoningen en antispeculatiebeding Overeenkomsten met tegemoetkomingen aan initiatiefnemer c.s. zonder dat u deugdelijk geïnformeerd wordt. Gemeentelijke Tegemoetkomingen aan initiatiefnemer zonder dat deze tegenprestaties levert!! De gemeente blijft ingaan op de eisen van initiatiefnemer c.s. omdat ze haar verplichtingen niet kan nakomen. Blijft het nu bij deze tegemoetkomingen aan initiatiefnemer c.s.? Dit duidt op rechtsongelijkheid, iets dat de Raad niet kan tolereren. Saamhorigheid in een gemeente begint met een gelijke behandeling van alle inwoners!!

Functie wonen, half verdiept parkeren. Het College heeft de Raad, om voor haar moverende redenen nooit een duidelijke bestemmingsplanwijziging voorgesteld en daarom treden afwijkingen op. Al in 2014 was duidelijk dat het vigerende Bp drastisch moest worden herzien wegens het afhaken van de projectontwikkelaar en kwam het de gemeente uit financieel oogpunt wel uit om door middel van een open plan proces de ontstane verliezen in de tijd weg te schrijven. Dat het College het Beeldkwaliteitsplan niet tijdig publiceert en de mogelijkheid tot het maken van bezwaar aan ieder onthoudt zonder dat de Raad hierover besluit kan gezien worden als een gebrek. Het niet publiceren van het stedenbouwkundigplan kan gezien worden als een gebrek. Economische uitvoerbaarheid. Duidelijk is dat over de bestreden locatie verschillende malen door de gemeente met de initiatienemer c.s. overeenkomsten zijn gesloten zonder dat de raad hierin inzage heeft gehad daardoor is het voor de Raad niet mogelijk na te gaan of verhaal van kosfen door de gemeente gezekerd is. Het beroep op de Wob kan ons of de rechter hierin duidelijkheid verschaffen. Welstand. Het Welstandsadvies waarin in de Ruimtelijke Onderbouwing naar verwezen wordt en dat hoort bij de stukken is slechts een advies dat genegeerd kan worden. Dit advies gaat in tegen het door de gemeente in de Welstandsnota 2016 vastgestelde beleid.

In deze nota onder 4.1.1 Beleid staat; "In het centrum van Emmeloord is veel van de oorspronkelijke bebouwing verloren gegaan of ingrijpend verbouwd. Niettemin is de oorsprong nog herkenbaar. Herstel en renovatie kunnen het centrum een positieve kwaliteitsimpuls geven". Waarop baseert de welstandcommissie haar oordeel als het stedenbouwkundigplan niet is gepubliceerd? Het is de vraag of de producent

Pagina 5 van 7

van het welstandsadvies de Welstandsnota 2016 van de gemeente gelezen heeft. Tevens wordt verwezen naar het nieuwe bouwen waarin een flat kan ontstaan met rondom gallerijen die in een later stadium beglaasd worden en er een spiegelpaleis ontstaat. Hier kan de welstandcommissie geen rekening mee houden omdat het niet beschreven staat echter een ruimtelijk besluit dient hier wel rekening mee houden.

Gevolgen akoestisch onderzoek. In raadsbesluit 502465 (okt 2017) heeft u besloten het beeldkwaliteitplan van toepassing te verklaren voor vier bestemmingsplannen, het totale centrum omvattend. Dit heeft tot gevolg dat in de Ruimtelijke Onderbouwing gekeken moet worden naar het verkeersbeeld van het totale projectgebied. Het genoemde akoestisch onderzoek kijkt alleen naar het verkeersbeeld in van de bestreden locatie. De verplaatsing van winkels met enkele honderden meters doet niets af aan het verkeersbeeld rondom de bestreden locatie. Zo is er met de ritgeneratie naar de verplaatste winkels geen rekening gehouden met de KJ straat, Onder de Toren en rotonde Espelerlaan. Dat het akoestisch onderzoek niet voldoet blijkt nu het College een ontwerpbesluit Hogere Waarde Wet geluidhinder voor de Deel 23 1 t/m 19 (de Residence) heeft genomen, wat het houden van evenementen op de Deel weer onzeker maakt (denk aan uitspraak Bp de Deel Stadshart).

Gevolgen parkeren. In raadsbesluit 502465 (okt 2017) waarin het beeldkwaliteitplan van toepassing wordt verklaard voor de vier bestemmingsplannen van het totale centrum moet nu rekening worden gehouden met een geactualiseerde parkeerbalans voor dit gehele centrum. De aangehaalde parkeerbalans is uit 2017 terwijl nadien vele omgevingsvergunningen met parkeerbehoefte voor het totale centrum zijn afgegeven. De in de ruimtelijke onderbouwing toegepaste berekening van de parkeerbehoefte gaat uit van een bouwoppervlak van 800m2 met een gebouw van vier verdiepingen. De locatie is 900m2 en een gebouw van 5 verdiepingen. Hierdoor wordt in de ruimtelijke onderbouwing een veel te lage parkeerbehoefte voor de bestreden locatie weergegeven dan gesteld. Een berekening voor het gehele centrumgebied ontbreekt hetgeen wel verplicht is. De conclusie voor parkeren zoals gesteld onder 2.3.3 in de Ruimtelijke Onderbouwing geheel onjuist.6

6.

NOP Enerqieneutraal. In de Ruimtelijke Onderbouwing is niet te lezen op welke wijze het project in haar energie gaat voorzien en hoeveel energie benodigd is. Gaat energieopwekking gebeuren met bodemwarmte dan is het van belang dat er een warmteplan is voor de omgeving. Het kan niet zo zijn dat dit project warmte aan de bodem onttrekt ten kosten van omwonenden die ook gebruik maken of moefen gaan maken van bodemwarmte. Al in 2017 werd in de gemeente gesproken over een warmteplan maar deze mist in de Ruimtelijke Onderbouwing.

Pagina 6 van 7

7.

Milieu. Bij het ontwerp van het park zullen de ontwerpers minder over het milieu hebben n a g e d a ch t o m d at dit bij het ontwerp van de polder niet speelde. V andaag de d a g staat de verstening van stadscentra weer volop op de a g e n d a en zien stedenbouwkundigen steeds meer het belang van parken in als w ateropvang.

Conclusie. Bovenstaande zienswijzen geven w eer d a t er geen goede ruimtelijke onderbouwing is gepresenteerd Tevens blijkt d a t gem eente m et het steeds toegeven aan de eisen van initiatiefnemer c.s. rechtsongelijkheid bewerkstelligt hetgeen u niet kunt tolereren. Gelijke behandeling van rechtspersonen is een groot goed in Nederland. Leden van de Raad, zoals u uit bovenstaande zienswijzen blijkt gaan wij niet akkoord m et het ontwerp VVGB om dat wij en medebewoners van de gem eente hierdoor in hun rechtszekerheid worden aangetast. Wij zijn ervan overtuigd d a t de onderzoeksplicht horende bij het ontwerp VVGB u tot hetzelfde besluit brengt.

Wij zien u reactie graag tegem oet,

Hoogachtend, namens

Bijlagen: divers

Pagina 7 van 7

Raad van State

http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoekenJn uitspraken/zoekresu

amendement. Het amendement heeft volgens de raad uit l it d tot d l dat het bestemmingsplan wordt aangepast aan een nieuw, nog op te stellen, bouwplan voor het plangebied. De raad m erkt op dat de onderhandelingen hiertoe met de projectontwikke)?ar nog niet zijn afgerond. Verder stelt de raad dat het plandeel met de bestemming "Kantoor", van groot belang is voor welke ontwikkeling op De Deel dan ook en dat realisering daarvan bij niemand op bezwaren stuit. De raad stelt dat hij deze gronden deels in eigendom heeft en dat voor.de realisering hiervan een aparte overeenkomst is gesloten, los van de overeenkomst met de projectontwikkelaar. þÿ 2.4. Ingevolge artikel 3.1 tweede lid, van de Wet ruim telijke ordening (hierna: Wro), voor zover van belang, wordt de bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, binnen een periode van tien jaar telkens opnieuw vastgesteld. Uit artikel 3.1 tweede lid, van de Wro volgt dat de wetgever een planperiode van tien ja a r voor ogen staat en dat het in beginsel niet in overeenstemming is met een goede ruim telijke ordening om in een beste i s l bestemmingen op te nemen die niet binnen deze planperiode zullen worden verwezenlijkt. 2.4.1.

N het o deel van de voorzitter kan, anders dan de raad stelt, in deze procedure niet voorbij worden gega n an het amendement van de raad dat gelijktijdig met het vaststellingsbesluit van het plan is aangenomen. De voorzitter begrijpt de uitleg van de raad aldus dat met het amendement is beoogd om een nieuw best mmin splan op te stellen dat wordt afgestemd op een nieuw bouwplan voor het plangebied. Naar ter zittin i b vestigd onderhandelen de raad en de projectontwikkelaar thans over een nieuw bouwplan dat afw ijkt van het bouwplan dat ten grondslag ligt aan het plan, onder meer wat betreft het aantal woningen, de wink lvloeroppervlakte, de wijze van parkeren en de hoogte en de vorm van de bebouwing. De raad heeft ter zittin it n et dat in een samenwerkingsovereenkomst uitdrukkelijk tussen partijen is overeengekomen dat gezamenlijk een nieuw bouwplan wordt opgesteld voor het plangebied. Het uitgangspunt is volgens de raad derhalve dat gekozen wordt voor een nieuwe inrichting van het plangebied. Daarbij worden, zo heeft de raad toegelicht, de door de Rabobank aangevoerde bezwaren betrokken. Volgens de raad is echter niet uitgesloten dat, indien de onderhandelingen met de projectontwikkelaar niet succesvol worden afgerond, het voorliggende plan alsnog wordt gerealiseerd. 2.4.2.

Gezien het voorgaande is de voorzitter er niet van overtuigd dat het plan binnen de planperiode zal worden verwezenlijkt. Voor een voorlopige beoordeling van de beroepsgronden van de Rabobank ziet de voorzitter derhalve thans geen aanleiding. Anderzijds heeft de Rabobank wel belang bij een schorsing van de door haar bestreden delen van het plan voor het geval de onderhandelingen van de gemeente met de projectontwikkelaar niet slagen. Na afweging van de wederzijdse belangen en in aanmerking genomen de hiervoor weergegeven gang van zaken, ziet de voorzitter aanleiding het vaststellingsbesluit te schorsen, met uitzondering van de plandelen met de bestemming "Kantoor", "Wonenþÿ en "Groen zoals nader aangeduid op de bij deze uitspraak behorende kaart. Voor het schorsen van deze plandelen ziet de voorzitter geen aanleiding nu het verzoek hierop in essentie geen betrekking heeft, deze plandelen geen deel uitmaken van het plan dat met de projectontwikkelaar wordt voorbereid en gezien het belang dat er volgens de raad bestaat bij spoedige realisering van het kantoorgebouw. 2.5. De overige gronden van het verzoek behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking. ^ 3. Beslissing De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.

schorst bij wijze van voorlopige voorziening het besluit van de raad van 18 februari 2010, kenmerk 1307-3, met uitzondering van het gearceerde deel zoals nader aangeduid op de bij deze uitspraak behorende kaart; II. veroordeelt de raad van de gemeente Noordoostpolder to t vergoeding van bij de coöperatie met uitgesloten aansprakelijkheid de Coöperatieve Rabobank Noordoostpolder-Urk U.A. in verband met de behandeling van het verzoek opgekomen proceskosten tot een bedrag van e 874,00 (zegge: achthonderdvierenzeventig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; III. gelast dat de raad van de gemeente Noordoostpolder aan de coöperatie met uitgesloten aansprakelijkheid de Coöperatieve Rabobank Noordoostpolder-Urk U.A. het door haar voor de behandeling van het verzoek betaalde griffierecht ten bedrage van C 298,00 (zegge: tweehonderdachtennegentig euro) vergoedt. /Mdus vastgesteld door mr. M.G.J. Parkins-de Vin, als voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H.E. Troost, ambtenaar van Staat. w.g. Parkins-de Vin w.g. Troost voorzitter ambtenaar van Staat

van 5

8-6-2011 14:04

Raad van State

http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoekenJn_uitspraken/zoekresu...

l ļ i

Kaart

Het in de beslissing onder I van uitspraak no. 201002309/2/R2 genoemde planonderdeel is als volgt weergegeven:

4 van 5

8-6-2011 14:04

'

Ct ??» /V?OTJT?J t c*

4f ^

etc

C?G ^ ?& W c it ?

^ cl »