9.5 Grondexploitatie 'Dokter Jansenpark' (complex 88).pdf

Grondexploitatie ‘dokter Jansenpark’ (complex X088)

Februari 2023

1

Inhoudsopgave 1. Samenvatting........................................................................................................................................3 2. Analyse Ruimtegebruik........................................................................................................................ 4 3. Woningbouwprogramma......................................................................................................................6 4. Investeringen........................................................................................................................................7 5. Opbrengsten.........................................................................................................................................9 6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening......................................................................................10 7. Resultaten..........................................................................................................................................11 8. Vennootschapsbelasting (Vpb)..........................................................................................................11 9. Risico’s en risicobeheersing...............................................................................................................12

2

1. Samenvatting Aan de Urkerweg 1 staat momenteel het voormalig ziekenhuis dokter Jansencentrum. De gemeente Noordoostpolder heeft het ziekenhuis en bijbehorende gronden in 2019 aangekocht. Het ziekenhuis zal ‘verhuizen’ naar de nieuwe locatie aan de Urkerweg 4. Het ziekenhuisterrein biedt mogelijkheden voor een hoogwaardige herontwikkeling. Het is de bedoeling dat het ziekenhuisterrein herontwikkeld wordt tot een nieuwe woonlocatie. Een woonlocatie met een gemengd programma, waarbij een nieuw en bijzonder segment aan Emmeloord wordt toegevoegd. Een locatie met vernieuwende architectuur, ruimte voor ontmoeten en verblijven, maar ook aandacht voor klimaat en circulariteit. In totaal worden er 4 ‘woonclusters’ ontwikkeld, met allen tussen de 41 en 77 wooneenheden. Alle clusters zullen een gevarieerd woonaanbod krijgen, waarbij er zowel appartementen als grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Op basis van het stedenbouwkundig plan is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie bestaat uit 2 onderdelen: 1. de tijdelijke (vastgoed)exploitatie van het huidige ziekenhuis 2. de (grond)exploitatie voor de herontwikkeling van het gebied (inclusief gebouwen).

Aangezien het huidige ziekenhuis naar alle verwachtingen nog tot en met eind 2024 in gebruik is, worden de nog te maken exploitatiekosten van het gebouw vanaf de vaststelling van de grondexploitatie aan de grondexploitatie toegerekend. Tegenover de kosten staan de toekomstige huurinkomsten en bijdragen voor de servicekosten en energie. Gedurende de periode dat de huidige opstallen worden verhuurd en mits dat de gronden in het gehele plangebied eigendom blijven van de gemeente worden kosten en opbrengsten van het tijdelijk beheer in de BIE verantwoord. De kosten voor de herontwikkeling van het terrein (inclusief gebouwen) omvatten onder andere de inbrengwaarde (boekwaardes van het terrein en de opstallen) van het complex, sloopkosten, bouw­ en woonrijpactiviteiten, voorbereiding, toezicht, uitvoering en de planontwikkelingskosten. Daartegenover staan de opbrengsten uit de grondverkoop van 4 ‘woonclusters’. In de voorliggende rapportage lichten we de gehanteerde uitgangspunten toe. De grondexploitatie kent een looptijd van 6 jaar en sluit met een geprognosticeerd negatief financieel resultaat van -C 523.836 op eindwaarde 31-12-2028. Nominaal sluit de exploitatie met een positief saldo van C 230.400, maar de toekomstig geraamde kostenstijging en de rente over de negatieve kasstroom zorgen voor een verwachte (extra) kostenpost, waardoor de geprognosticeerde eindwaarde op ca.

-C 523.836 eindigt. Er zal een verliesvoorziening ter grootte van het geprognosticeerde verlies getroffen moeten worden. De dekking hiervoor vindt plaats via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG).

3

2. Analyse Ruimtegebruik 2.1 Stedenbouwkundig plan In afbeelding 1 is het stedenbouwkundigplan van het dokter Jansenpark aan de Urkerweg 1 in Emmeloord weergegeven. Het plangebied is gelegen bij de westelijke entree (de stadspoort) van Emmeloord. In onderstaande afbeelding zijn 5 woonclusters gesitueerd. Het wooncluster in de noordwesthoek, nabij de rotonde, is in eigendom van Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) en behoort niet tot de gemeentelijke grondexploitatie. Afbeelding 1: Stedenbouwkundigplan ‘dokter Jansenpark’

Afbeelding 2: Fasering woonclusters ‘dokter Jansenpark’

4

2.2 Ruimtegebruik Het plangebied beslaat circa 67.057 m2 (tabel 1). Waar het deel dat in eigendom is van Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) voor deze grondexploitatie buiten beschouwing wordt gelaten. Tabel 1: Ruimtegebruik‘dokter Jansenpark’

2.2.1 Bestaand De grond en opstallen zijn in het bezit van de gemeente Noordoostpolder en via een bestemmingsplanwijziging wordt het gebruik van de locatie naar Wonen gewijzigd. Het huidige dokter Jansencentrum zal nog tot en met eind 2024 geëxploiteerd worden. De kosten en opbrengsten die dit met zich meebrengt worden nader toegelicht in hoofdstuk 4 (investeringen) en hoofdstuk 5 (opbrengsten). 2.2.2 Uitgeefbaar In het ruimtegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen uitgeefbaar terrein en openbaar gebied. Het uitgeefbaar terrein bedraagt circa 290Zo van het totale plangebied. Het uitgeefbare gebied bestaat uit 4 woonclusters met o.a. appartementen en grondgebonden woningen. 2.2.3 Verharding Het oppervlak verharding maakt circa 7,50Zo uit van het plangebied en bestaat voornamelijk uit de toegangswegen, trottoirs en parkeerplaatsen. 2.2.4 Groen, water In het plangebied is circa 630Zo bestemd voor openbaar groen. Het dokter Jansenpark zal, zoals de naam al doet vermoeden, een parkachtig landschap worden. Waterberging wordt in het plangebied ingevuld tussen de woongebouwen.

5

3. Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma is gebaseerd op: - de woonbehoefte in Emmeloord; - het beleid: de Woonvisie Noordoostpolder 2020 “Kansen Grijpen” en het ontwikkelperspectief van Emmeloord (2022); - actuele marktgegevens (transactiegegevens). De woningaantallen en de onderverdeling naar woningcategorieën zijn vertaald naar het verkavelingsplan. De aantallen zoals die in het verkavelingsplan zijn opgenomen, worden weergegeven in tabel 2. Het plan biedt ruimte aan in totaal circa 226 woningen. In de grondexploitatie gaan we uit van onderstaande verdeling. Het totaal uitgeefbaar gebied van het dokter Jansenpark is circa 26.610 m2. Tabel 2: Woningbouwprogramma ‘dokter Jansenpark’

De grond waar cluster 5 beoogd is, is in eigendom van Zorggroep Oude en Nieuwe Land en biedt in principe ruimte voor 67 woningen. Deze locatie is als wijzigingsgebied naar wonen bestemd.

6

4. Investeringen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief BTW. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk geschat en gecalculeerd. Herontwikkeling dokter Jansenpark De kosten bestaan uit al gemaakte kosten en kosten die nog moeten worden gemaakt. De gemaakte kosten per 4 april 2023 boekwaarde bedragen C 3.853.005 en bestaan uit de grond- en opstalwaarde van het dokter Jansencentrum en enkele voorbereidingskosten. De marktwaarde (Waarde Economisch Verkeer) is mogelijk hoger dan de huidige boekwaarde. De marktwaarde (WEV) wordt nader bepaald middels een nog uit te laten voeren taxatie/waardebepaling. De totale kosten voor de herontwikkeling van het terrein bedragen circa C 9.356.598 exclusief BTW. In onderstaande tabel 3 staan de (verwachte) kosten opgesomd. Tabel 3: Kostensoorten herontwikkeling ‘dokter Jansenpark’

(Vastgoed)exploitatie dokter Jansencentrum Naast de kosten voor het herontwikkelen van het terrein zijn er ook kosten voor het tijdelijk beheren van het dokter Jansencentrum (het gebouw). De verwachting is dat het dokter Jansencentrum in gebruik blijft tot en met eind 2024. In onderstaande tabel zijn de verwachte kosten voor het in stand houden van het voormalig ziekenhuis uiteengezet vanaf april 2023 (na vaststelling van deze grondexploitatie) en voor 2024. Het is de verwachting dat het ziekenhuis in 2025 wordt gesloopt. Tabel 4: Kostensoorten (vastgoed)exploitatie ‘dokter Jansencentrum’

* De kosten voor de exploitatie van het dokter Jansencentrum komen vanaf april 2023 (na vaststelling van deze grondexploitatie) ten laste van de grondexploitatie. De kosten in de maanden januari, februari en maart van 2023 komen ten laste van de vastgoedexploitatie en zijn géén onderdeel van deze grondexploitatie.

7

4.1 Verwerving Het dokter Jansencentrum (gebouwen) en de omliggende grond is sinds 2019 in eigendom van de gemeente. De opstallen en de ondergrond staan voor C 3.758.249 in de boeken. 4.2 Tijdelijke exploitatiekosten van het dokter Jansencentrum De tijdelijke exploitatiekosten van het dokter Jansencentrum worden de eerste 3 maanden van 2023 ten laste gebracht op de huidige vastgoedexploitatie. Na vaststelling van deze grondexploitatie (april 2023) worden de kosten voor de overige 9 maanden van 2023 ten laste gebracht op de grondexploitatie. De kosten voor de laatst 9 maanden van 2023 zijn geraamd op C 1.597.875. In 2024 verwachten we C 2.158.025 aan kosten te moeten maken om het gebouw draaiende te houden. 4.3 Sloopkosten Het dokter Jansencentrum zal (volgens planning) begin 2025 gesloopt worden. De kosten voor de sloop zijn geraamd op circa C 1.200.000 (C 75 per m2, inclusief asbestsanering). Er is een asbestinventarisatie gedaan. Hieruit blijkt dat er in delen van het gebouw asbest aanwezig is. Niet alle delen zijn onderzocht omdat de constructie nog niet onderzocht kan worden. Op dit moment is het nog onduidelijk of en hoeveel asbest er in het complete ziekenhuis aanwezig is. Voorzichtigheidshalve houden we hier al wel rekening mee in de geraamde post voor het slopen.

4.4 Bouw- en woonrijpmaken Op basis van het verkavelingsplan is een civieltechnische raming opgesteld op basis van normbedragen. De raming is verwerkt in de grondexploitatie. De totale kosten voor bouwrijpmaken worden geschat op circa C 1.345.720. Voor het woonrijpmaken gaan we er van uit dat er voor circa C 1.586.513 aan kosten worden gemaakt. 4.5 Planontwikkelingskosten en VTU Conform de Nota Kostenverhaal (2017) houden we rekening met: - 1007o Planontwikkelingskosten - 1007o Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) De percentages berekenen we over de totale verwachte kosten voor de sloop en het bouw- en woonrijpmaken. Voorafgaand aan de vaststelling van deze grondexploitatie worden er mogelijk nog kosten gemaakt, zoals de kosten voor het beheer van het dokter Jansencentrum en planontwikkelingskosten. De exploitatie van het gebouw komt ten gunst I ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). De plankosten voor de (her)ontwikkeling van het dokter Jansenpark worden geactiveerd onder de Immateriële Vaste Activa (IVA). Na vaststelling van de grondexploitatie worden deze kosten in de grondexploitatie ingebracht.

8

5. Opbrengsten De opbrengsten in deze grondexploitatie bestaan ook uit 2 delen: 1. de (tijdelijke) opbrengsten uit de exploitatie van het huidige dokter Jansencentrum (huurinkomsten, bijdrage in servicekosten en een bijdrage voor de energie) 2. de opbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels op het dokter Jansenpark. 5.1 Tijdelijke exploitatieopbrengsten van het dokter Jansencentrum Het dokter Jansencentrum zal naar alle waarschijnlijkheid nog in gebruik zijn in 2023 en 2024. De opbrengsten bestaan uit de huurinkomsten, de bijdrages aan de servicekosten en een bijdrage voor de energie. Voor de opbrengsten in 2023 geldt hetzelfde als bij de kosten. De maanden januari, februari en maart van 2023 komen ten laste van de VEX. De laatste 9 maanden van 2023 aan inkomsten komen ten laste van de grondexploitatie en deze bedragen circa C 1.538.708. In 2024 zijn de verwachte inkomsten circa C 2.154.191. In totaal is de verwachting dat de exploitatie van het dokter Jansencentrum de komende 2 jaar circa C 3.692.898 aan inkomsten oplevert. Tabel 5: Opbrengsten tijdelijk beheer‘dokter Jansencentrum’

* De opbrengsten uit de exploitatie van het dokter Jansencentrum komen vanaf april 2023 (na vaststelling van deze grondexploitatie) ten gunste van de grondexploitatie. De opbrengsten in de maanden januari, februari en maart van 2023 komen ten gunste van de vastgoedexploitatie en zijn géén onderdeel van deze grondexploitatie.

5.2 Grondopbrengsten woningbouwkavels dokter Jansenpark De te verwachten opbrengsten voor de herontwikkeling van het dokter Jansenpark betreffen de grondopbrengsten uit woningbouwkavelverkoop. In de onderstaande tabel 4 staan de verwachte grondopbrengsten opgesomd. De totale opbrengsten zijn geraamd op C 9.650.000. Tabel 6: Grondopbrengsten ‘dokter Jansenpark’

9

6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 6.1 Parameters Voor de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Renteparameters De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk. Voor de gehele looptijd van het plan is een rentepercentage van 0,97Zo gehanteerd. Kosten- en opbrengstenstijging De gemiddelde kosten- en opbrengstenstijging zijn op 2,0Zo per jaar bepaald. Voor 2023 is deze op 60Zo gezet en voor 2024 en 2025 geldt een kostenstijging van 40Zo (Outlook 2023, Metafoor RO). Voor 2023, 2024 en 2025 houden we voorzichtigheidshalve géén rekening met opbrengstenstijgingen. Pas vanaf 2026 wordt gerekend met 20Zo opbrengstenstijging. BTW Alle kosten en opbrengsten gerelateerd aan de (tijdelijke) vastgoedexploitatie zijn inclusief BTW. De genoemde bedragen voor de herontwikkeling van het dokter Jansenpark zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Looptijd exploitatie De looptijd van de exploitatie is tot en met 2028 (6 jaar). Per 1 januari 2029 kan de exploitatie naar verwachting afgesloten worden. Prijspeildatum Alle in de exploitatieopzet genoemde toekomstige kosten en opbrengsten hebben prijspeil 1 januari 2023. 6.2 Fasering Momenteel wordt het dokter Jansencentrum nog geëxploiteerd.

Zodra het gezondheidsplein aan de Urkerweg 4 in gebruik is genomen, kunnen de huidige huurders over naar de nieuwe locatie. De verwachting is dat dit eind 2024 het geval zal zijn. Begin 2025 kan het ziekenhuis dan worden gesloopt. Het huidige ziekenhuis wordt naar verwachting nog 2 jaar geëxploiteerd tot en met eind 2024. Voorafgaand aan sloop worden de clusters 1 en 2 al wel bouwrijp gemaakt en ontwikkeld. De planning is om cluster 1 en 2 in 2024 bouwrijp te maken om vervolgens de ondergrond te verkopen, zodat de ontwikkelaars kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. Cluster 3 zal in 2026 bouwrijp gemaakt worden, zodat deze in 2026 verkocht en bebouwd kan worden. Het laatste cluster, cluster 4, wordt naar verwachting ook in 2026 bouwrijp gemaakt, verkocht in 2027 en de start bouw zal ook in 2027 plaatsvinden. Het woonrijpmaken zal ook in fases uitgevoerd worden. De verwachting is dat het terrein in de periode 2026-2028 woonrijp wordt gemaakt.

10

7. Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en exploitatieuitgangspunten dan ontstaan de volgende financiële resultaten. Tabel 7: Financieel overzicht ‘dokter Jansenpark’

De grondexploitatie kent een looptijd van 6 jaar en sluit met een geprognosticeerd negatief financieel resultaat van -C 523.836 op eindwaarde 31-12-2028. Nominaal sluit de exploitatie met een positief saldo van C 230.400, maar de toekomstig geraamde kostenstijging en de rente over de negatieve kasstroom zorgen voor een verwachte (extra) kostenpost, waardoor de geprognosticeerde eindwaarde op ca. -C 523.836 eindigt. Er zal een verliesvoorziening ter grootte van het geprognosticeerde verlies getroffen moeten worden. De dekking hiervoor vindt plaats via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG).

8. Vennootschapsbelasting (Vpb) De grondexploitatie ‘dokter Jansenpark’ maakt onderdeel uit van de fiscale onderneming ‘het grondbedrijf gemeente Noordoostpolder’. Over deze grondexploitatie zal bij fiscale resultaten vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) verschuldigd zijn. Het complex zal tegen de waarde in het economische verkeer ten tijde van de eerste ondernemershandeling tot de fiscale onderneming gaan behoren. Voor ‘dokter Jansenpark’ is dat het moment van vaststellen van deze grondexploitatie.

11

9. Risico’s en risicobeheersing 9.1 Risico’s Elke grondexploitatie bevat een aantal risico’s en onzekerheden. De grondexploitatie van het dokter Jansenpark heeft een aantal risico’s, te weten: ^

^

^ •

^

Het is mogelijk dat de grote vraag naar woningbouw gaat dalen en de verkoop van grond minder wordt. Waardoor de ontwikkeling van het Dokter Jansenpark langer duurt. Voor twee bouwclusters in dit plan loopt er een procedure voor de selectie van een ontwikkelaar; De ontwikkeling van het Dokter Jansenpark is afhankelijk van de voortgang en ontwikkeling van het gezondheidsplein. De oplevering van de ontwikkeling van het gezondheidsplein is vooralsnog beoogd in kwartaal drie van 2024. Dit kan vertragen waardoor ook de ontwikkeling van het Dokter Jansenpark vertraagt; Het is mogelijk dat de technische voorbereiding Z uitwerking vertraagt (o.a. civiel, sloop, vergunningen etc.), waardoor het ontwikkelproces langer duurt; De kosten en opbrengsten in de vastgoedexploitatie van het gebouw kunnen afwijken van de prognoses. Dit kan komen doordat huurders opzeggen, er onvoorziene kosten zijn etc. Over de (beoogde) sluiting van het gebouw wordt gecommuniceerd met de huurders. Voordien kunnen huurders overigens zelf ook opzeggen en weggaan wat invloed heeft op het (tussentijdse) resultaat van de vastgoedexploitatie. Het 5e wooncluster (grond is in eigendom van ZONL) wordt mogelijk ook herontwikkeld. De kosten die voortvloeien uit de herontwikkeling van deze locatie worden verhaald bij ZONL via een nog af te sluiten anterieure overeenkomst.

De bijdrages vanuit ZONL worden bij de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie meegenomen.

9.2 Risicobeheersing De risico’s zijn uiteenlopend en kunnen grote gevolgen hebben. De meeste risico’s liggen buiten de invloed van de gemeente. Een adequate sturing vanuit de gemeente is echter wel essentieel om mogelijke tegenvallers te voorkomen. Zo wordt er gestuurd op de kosten voor het in stand houden van het dokter Jansencentrum. Verder worden er niet eerder kosten gemaakt (voor bijvoorbeeld het bouwrijpmaken) dan wanneer er zekerheid is over de afname van de grond(en) en de te ontwikkelen woongebouwen. Ook de sloop van ziekenhuis zal pas plaatsvinden op het moment dat er zekerheid is over de herontwikkeling van de ondergrond. De kosten en daaraan gelieerde bijdrages van ZONL voor de herontwikkeling van het 5e wooncluster zijn op dit moment nog niet inzichtelijk en daarom ook nog niet in de grondexploitatie meegenomen. Mogelijke bijdrages vanuit ZONL kunnen een positief effect hebben op het financiële eindresultaat.

12