8.3 Grondexploitatie Bant fase 3.pdf
Tekst van het document
Grondexploitatie Bant fase 3 (Complex X095)
December 2023
1
ínhoud 1. Samenvatting........................................................................................................ 3 2. Analyse Ruimtegebruik........................................................................................... 4 3. (Woning)bouwprogramma...................................................................................... 5 4. Investeringen........................................................................................................ 6 5. Opbrengsten..........................................................................................................7 6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening............................................................. 8 7. Resultaten......................................................................................................... 10 8. Vennootschapsbelasting (Vpb)............................................................................. 10 9. Risico's en risicobeheersing................................................................................. 10
2
1. Samenvatting Aan de oostzijde van Bant wordt een nieuwe woningbouwfase ontwikkeld. Momenteel wordt de grond agrarisch gebruikt en is de bestemming agrarisch. In dit document wordt de grondexploitatie van Bant Fase 3 uiteengezet. Het in ontwikkeling nemen van fase 3 is een logisch vervolg op fase 1 en 2. Op basis van het stedenbouwkundig inrichtings- en verkavelingsplan is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. De kosten omvatten onder andere de bouw- en woonrijpactiviteiten, voorbereiding, toezicht, uitvoering (VTU) en de planontwikkelingskosten (POK). Daartegenover staan de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe (woningbouw)kavels. In de voorliggende rapportage lichten we de gehanteerde uitgangspunten toe. De grondexploitatie sluit met een geprognosticeerd positief financieel eindresultaat van C 110.046,-, op eindwaarde van 31-12 2028. De grondexploitatie kent een looptijd van 5 jaar. Met de looptijd van 5 jaar wordt de exploitatie beheersbaar gehouden en zijn de verwachte financiële risico’s goed te managen.
3
2. Analyse Ruimtegebruik 2.1 Stedenbouwkundig plan In afbeelding 1 is het verkavelingsplan van Bant Fase 3 weergegeven. Het plangebied is gelegen in het oosten van Bant en grenst direct aan het Rister en Westakker. Ook de snelweg A6 is dichtbij gelegen. Het stedenbouwkundig plan is input voor het bestemmingsplan, dat ter besluitvorming aan de raad voorligt.
2.2 Ruimtegebruik Het plangebied beslaat uit circa 5,6 hectare (tabel 1). Tabel 1: Ruimtegebruik Bant Fase 3____________________________
Ruimtegebruik
M2
o/o
Exploitatiegebied
56.794
1000Zo
Uitgeefbaar
32.786
57,70Zo
Verharding
9.370
16,50ä
Groen
11.817
20,8o7o
Water
2.821
5,0o7o
Totaal
56.794
10007o
4
2.2.1 Uitgeefbaar In het ruimtegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen uitgeefbaar terrein en openbaar gebied. Het uitgeefbaar terrein bedraagt circa 580Zo van het totale plangebied. Het uitgeefbare gebied bestaat uit woningbouwkavels voor vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, levensloopwoningen (standaard en luxe), rijwoningen (koop en sociale huur), appartementen en een bedrijventerrein.
2.2.2 Verharding Het
oppervlak
verharding
maakt
circa
170Zo
uit
van
het
plangebied
en
bestaat
uit
wegen,
parkeerplaatsen, trottoirs, etc.
2.2.3 Groen Het aandeel groen in de wijk bedraagt circa 210Zo van het plangebied. De groenstructuur is vooral aan de oost- en zuidkant van het plan aanwezig, daarnaast is centraal in het plan een groenstructuur terug te vinden.
2.2.4 Water Het aandeel water in de wijk bedraagt circa 50Zo van het plangebied. De voornaamste waterberging bevindt zich volledig aan de zuidzijde van het plangebied. Rondom het plangebied wordt een watergang aangelegd om het waterpeil in de directe omgeving te garanderen. Daarnaast is ruimte voor berging in de groene zones.
3. (Woning)bouwprogramma In het verkavelings- en inrichtingsplan is het beoogde woningbouwprogramma (zie afbeelding 1) aangegeven. Het woningbouwbouwprogramma is ingegeven door: -
De
de (huidige en toekomstige) woonbehoefte en ontwikkelingen in Bant;
-
het (bestaande) beleid: de Woonvisie 2020 en het ontwikkelperspectief Dorpen (2021-2026);
-
actuele marktgegevens (transactiegegevens);
woningaantallen
en
de
onderverdeling
naar
woningcategorieën
zijn
vertaald
naar
het
verkavelingsplan- en inrichtingsplan. De aantallen worden weergegeven in tabel 2. Het plan biedt ruimte aan in totaal 64 woningen met een grote verscheidenheid aan typen die bedoeld zijn voor verschillende doelgroepen. In het bestemmingsplan heeft een aantal typen een dubbele bestemming zodat er enige flexibiliteit in het plan is. In het plan is ruimte voor 11 vrijstaande woningen, 14 twee-onder-een kapwoningen, 16 rijwoningen (waarvan 6 sociale huurwoningen), 11
levensloopwoningen (waarvan 4 in het luxe segment), 12
appartementen en een uitbreiding van het bedrijventerrein.
Tabel 2: Woningbouwprogramma Bant Fase 3
Woningbouwprogramma
Aantallen
Gemiddelde Totaal (m2) kavelgrootte (m2)
Vrijstaande woningen
11
698
7.673
2A1 kapwoningen
14
347
4.863
Rijwoningen
10
169
1.690
Rijwoningen (soc. huur)
6
120
718
Levensloop (standaard)
7
227
1.588
Levensloop (luxe)
4
305
1.219
Appartementen
12
121
1.447
Bedrijventerrein
1
13.588
13.588
Totaal
64
32.786
5
4. Investeringen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn prijspeil 1-1-2024 en zijn exclusief BTW. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk ingeschat en gecalculeerd. De kosten bestaan uit al gemaakte kosten en kosten die nog moeten worden gemaakt. De totale kosten bedragen circa C 4,0 miljoen exclusief BTW. In de onderstaande tabel 3 staan de (verwachte) kosten opgesomd. Tabel 3: Kostensoorten grondexploitatie Bant Fase 3
Kosten
Totale
Boekwaarde 31-12-2023
Nog te realiseren
Boekwaarde/Verwerving
e
1.352.000
e
-
e
1.352.000
BRM
C
1.163.779
e
-
e
1.163.779
WRM
e
702.319
e
-
e
702.319
Plankosten (12,50/0)
e
233.262
e
28.945
e
204.318
VTU (12,50Zo)
e
233.262
e
-
e
233.262
Tijdelijk beheer
C
20.000
e
-
e
20.000
Overhead (12,790/0)
e
297.198
e
-
e
297.198
e
4.001.821
e
28.945
e
3.972.876
Totaal 4.1 Verwerving
Aankoopsom is na onderhandeling met de eigenaar tot stand gekomen en gebaseerd op een taxatie. De aankoopsom bestaat uit de aankoopprijs en bijkomende kosten (notaris, kadaster etc.). Deze zijn als verwervingskosten opgenomen voor een bedrag van C 1.352.000. 4.2 Bouw- en woonrijp maken
Op basis van het verkavelings- en inrichtingsplan is een raming op basis van kengetallen opgesteld. Deze raming is opgesteld op basis van de hoeveelheden - voortkomend uit het ruimtegebruik - en op basis van normbedragen. De raming is verwerkt in de grondexploitatie. We maken bij de raming onderscheid in: -
-
Bouwrijp maken (inclusief grondwerk): o
Ontbossen;
o
Grondwerk: ophogen, egaliseren, waterpartijen uitgraven;
o
Bouwstraten;
o
Riolering en gemaal.
Woonrijp maken: o
Woonstraten (inclusief parkeerplaatsen en voetpaden);
o
Inritten;
o
Verlichting;
o
Huisaansluitingen;
o
Watergangen;
o
Ondergrondse containers;
o
Groen.
De totale kosten voor bouwrijp maken zijn geschat op circa C 1,2 miljoen. Voor het woonrijp maken gaan we er van uit dat er voor circa C 700.000,- aan kosten worden gemaakt. De kosten voor het bouwrijp maken bedragen circa C 20,- per m2. Voor het woonrijp maken bedragen de kosten circa C 29,- per m2 openbaar gebied. De fasering van het bouw- en woonrijp maken wordt in paragraaf 6.2 toegelicht.
4.3 Planontwikkelingskosten en VTU
Conform de Nota Kostenverhaal (2023) houden we rekening met: -
12,507o Planontwikkelingskosten (POK) voor een bedrag van ca. C 230.000,-.
-
12,50Zo Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) voor een bedrag van ca. C 230.000,-.
De percentages berekenen we over de totale verwachte kosten voor het bouw- en woonrijp maken.
6
Voorafgaand aan de vaststelling van deze grondexploitatie zijn nog planontwikkelingskosten gemaakt. De planontwikkelingskosten bedragen tot nu toe ca. C 29.000,-. Tot het moment van vaststelling van deze grondexploitatie, zijn deze kosten geactiveerd onder de Immateriële Vaste Activa (IVA). 4.4 Tijdelijk beheer
Voor het tijdelijk beheer is een bedrag van C 20.000,- meegenomen. Dit bedrag is bedoeld voor tijdelijke inritten en overig beheer van het plangebied tijdens de ontwikkeling. 4.5 Overhead
Voor de overhead (o.a. kantoorkosten en uren) houden we een percentage aan van 12,790Zo over de investeringen van het bouw- en woonrijp maken, de planontwikkelings- en de VTU-kosten. De overheadkosten bedragen ca. C 300.000,-.
5. Opbrengsten De
te
verwachten
opbrengsten
betreffen
de
grondopbrengsten
uit
de
verkopen
van
(woning)bouwkavels. Er is gerekend met de grondprijzen zoals die zijn vastgesteld in de nota grondprijzen 2024. In de onderstaande tabel 4 staan de verwachte grondopbrengsten per type woning opgesomd. Tabel 4: Opbrengsten uit gronduitgifte woningbouw Bant Fase 3
Aantallen
Gemiddelde kavelgrootte (m2)
Vrijstaande woningen
11
698
7.673
e
180
e
1.381.140
2A1 kapwoningen
14
347
4.863
e
160
e
778.080
Rijwoningen
10
169
1.690
e
150
e
253.500
Rijwoningen (soc. huur)
6
120
718
e
13.000
e
78.000
Levensloop (standaard)
7
227
1.588
e
150
e
238.200 201.135
Grondopbrengsten
Totaal (m2)
Grondprijs (m2 of eenheid)
Totaal
Levensloop (luxe)
4
305
1.219
e
165
e
Appartementen
12
121
1.447
e
28.000
e
336.000
Bedrijventerrein
1
13.588
13.588
e
65
e
883.220
Subtotaal
65
e 4.149.275
Bijdrage ondergrondse containers
1
e
Totaal
1
e 4.181.087
31.812
In paragraaf 5.1 wordt een toelichting gegeven op de grondopbrengsten uit uitgifte van woningbouw. 5.1 Opbrengsten
Grondverkoop wonen en werken De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van woningbouwkavels en een deel bedrijventerrein. In tabel 5 zijn de bandbreedtes voor de grondprijzen van woningbouwkavels en bedrijventerreinen in Bant weergegeven. Deze zijn gebaseerd op de grondprijzennota 2024. Bij appartementen en woningen sociale huur wordt in de grondexploitatie uitgegaan van een vaste prijs per appartement. Bij de overige woonvormen wordt in de grondexploitatie uitgegaan van grondprijzen in de bovenkant van de bandbreedte. Voor 6 sociale huur, 10 koop rijwoningen I 2A1 kap woningen, 7 levensloopbestendige woningen en 12 appartementen geldt dat deze projectmatig verkocht worden op basis van een tender. De rest van de kavels worden als particuliere kavels verkocht. Ondergrondse containers Naast de opbrengsten voor de woningbouwkavels worden de kosten voor het plaatsen van ondergrondse containers in rekening gebracht bij de ontwikkelaar van het appartementencomplex. Deze zijn niet verwerkt in het afvaltarief en worden apart in rekening gebracht. De gemeente plaatst deze ondergrondse containers in de WRM-fase. Voor de ondergrondse containers moet de ontwikkelaar(s) een bijdrage van ca. C32.000,- doen.
7
Tabel 5: Grondprijsbandbreedtes Emmeloord
Grondprijzen (C per m2)
Min.
Max.
Midden
Grex
Vrijstaande woningen
e
150
e
190
e
170
e
180
2A1 kapwoningen
e
130
e
170
e
150
e
160
Rijwoningen
e
105
e
160
e
133
e
150
Rijwoningen (soc. huur)
e
13.000
e
13.000
e
13.000
e
13.000
Levensloop (standaard)
e
130
e
170
e
150
e
150
Levensloop (luxe)
e
130
e
170
e
150
e
165
Appartementen
e
14.000
e
28.500
e
21.250
e
28.000
Bedrijventerrein
e
50
e
66
e
58
e
65
6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 6.1 Parameters
Voor de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.
Renteparameters De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk. Voor de gehele looptijd van het plan wordt een rentepercentage van 0,00Zo gehanteerd.
Kosten- en opbrengstenstijging Kostenstijging De gemeente Noordoostpolder baseert haar kostenstijging o.b.v. de ‘Outlook Grondexploitaties 2024’ van Metafoor RO. De gemeente kiest ervoor om voor de korte termijn (t/m 2026) het gemiddelde percentage voor de kostenstijging te hanteren. Er wordt voor woningbouwkosten een onderscheid gemaakt in de GWW-kosten (Grond, Weg, Waterbouw) en Plankosten. De GWW-kosten in deze grondexploitatie zijn investeringswerken voor het bouw- en woonrijp maken van
de
grond.
De
plankosten
zijn
met
name
(bestemmings)plannen, voorbereiding, toezicht en
interne
en
uitvoering.
externe
uren
voor
Deze kosten stijgen
gemaakte
mee
met de
verschillende cao’s. Dit betekent dat er in 2024 wordt gerekend met 30Zo kostenstijging op het gebied van GWW en Woningbouwkosten en met 50Zo kostenstijging op gebied van Plankosten. In 2025 en 2026 wordt er voor de GWW en Woningbouwkosten gerekend met een stijging van 20Zo en voor plankosten gerekend met een stijging van 40Zo. Vanaf 2027 wordt er voor alle kosten gerekend met het langdurige gemiddelde van 2Z. De gehanteerde kostenstijging geldt voor alle grondexploitaties, zowel voor woningbouw als de bedrijventerreinen. De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt: 2024_________ 2025/2026____________2027 e.v.
GWW-kosten:
3Z
2Z
2Z
Plankosten:
5Z
4Z
2Z
Opbrengstenstijging Woningbouw De Noordoostpolder baseert haar opbrengstenstijging o.b.v. de ‘Outlook Grondexploitaties 2024’ van Metafoor RO. In deze outlook wordt onderscheid gemaakt in de ‘top woningmarktgebieden’ de ‘midden woningmarktgebieden’ en de ‘basis woningmarktgebieden’. De gemeente Noordoostpolder valt onder een
‘basis woningmarktgebied’.
Dit komt omdat basiswoningmarktgebieden
meestal perifere en
landelijke gebieden omvatten met doorgaans lagere huizenprijzen en minder stedelijke voorzieningen in vergelijking met grote stedelijke centra. Metafoor RO geeft in hun Outlook Grondexploitaties 2024 aan dat de verwachting voor 2024 voor een ‘basis woningmarkt’ is dat de grondprijzen tussen -1Z tot 2,0Z dalen/stijgen. Voor de periode 2025 2026 verwacht Metafoor een stijging van 0,0Z tot 4,0Z. Vanaf 2027 wordt een langdurig gemiddelde stijging van 2,0Z verwacht.
8
In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de volgende opbrengstenstijging voor woningbouw: 2024_________ 2025/2026____________2027 e.v.
Woningbouw:
10
20
20
Bedrijventerreinen Metafoor RO geeft in hun Outlook Grondexploitaties 2024 aan dat de verwachting voor 2024 voor een ‘basislocatie bedrijven’ is dat de grondprijzen tussen -20 tot 2,00 dalen/stijgen. Voor de periode 2025 2026 verwacht Metafoor een daling/stijging van -10 tot 2,00. Vanaf 2027 wordt een langdurig gemiddelde
stijging
van
2,00
verwacht.
De
gemeente
Noordoostpolder
schaart
de
lokale
bedrijventerreinen in de dorpen onder de ‘basislocaties’ en de terreinen in Emmeloord onder de ‘middenlocaties’. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de volgende opbrengstenstijging voor bedrijventerreinen: 2024__________ 2025/2026____________2027 e.v.
Bedrijventerrein overige dorpen:
00
10
20
BTW Alle genoemde bedragen in de nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld.
Looptijd exploitatie De looptijd van de exploitatie is tot en met 2028 (vijf jaar). Per 31-12-2028 kan de exploitatie afgesloten worden. Met de looptijd van vijf jaar houden we de exploitatie beheersbaar en zijn de financiële risico’s te overzien.
Prijspeildatum Alle in de exploitatieopzet genoemde toekomstige kosten en opbrengsten hebben prijspeil 1 januari 2024. 6.2 Fasering
Kosten Zoals bij nagenoeg iedere woningbouwontwikkeling komen eerst de kosten en vervolgens de baten. Zo zijn er in het verleden al kosten gemaakt (planontwikkelingskosten) die zorgen voor een negatieve balans. In 2024 en 2025 verwachten we de locatie in z’n geheel bouwrijp te maken. Het woonrijp maken is afhankelijk van het werkelijke uitgiftetempo en de bouw van de woningen. De verwachting is dat aan het eind van de looptijd (2026 t/m 2028), nadat nagenoeg alles bebouwd is, de locatie woonrijp wordt gemaakt.
Opbrengsten In het 1e jaar (2024) verwachten we nog geen verkopen, aangezien het perceel dan bouwrijp wordt gemaakt.
We
verwachten
de
kavels
geleidelijk te
verkopen
in
de
periode
2025-2027.
Het
bedrijventerrein wordt geleidelijk over de jaren 2025 en 2026 verkocht. Het verwachte uitgiftetempo ziet er als volgt uit:
Tabel 7: Uitgiftetempo woningbouwkavels Bant Fase 3
Woningbouwprogramma
Totaal
2024
11
Vrijstaande woningen
Rijwoningen (soc. huur)
Hl ui 6|
Levensloop (standaard)
7
2Ä1 kapwoningen Rijwoningen
2025
2026
3
4 4
|
6 10 |
2027
2028
4 4 |
61 7
Levensloop (luxe)______________4____________________ 2______ 2_______ Appartementen
12
Totaal
64
Bedrijventerrein Bedrijventerrein
Totaal
1
12 0
28
28
8
2024
2025
2026
2027
0,5
0,5
2028
Totaal
9
7. Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en exploitatie uitgangspunten dan ontstaat het volgende financiële resultaat: Tabel 8: Financieel overzicht Bant Fase 3
Financieel resultaat
31-12-2028
grondexploitatie Opbrengsten nominaal
e
4.181.087
Kosten nominaal
e
4.001.821
Saldo nominaal
e
179.266
Eindwaarde
e
110.046
Contante waarde
e
99.672
De grondexploitatie kent een positief resultaat op eindwaarde per 31-12-2028 van C 110.046,-. Het resultaat op contante waarde bedraagt C 99.672,-.
8. Vennootschapsbelasting (Vpb) De grondexploitatie ‘Bant Fase 3’ maakt onderdeel uit van de fiscale onderneming ‘het grondbedrijf gemeente
Noordoostpolder’.
Over
deze
grondexploitatie
zal
bij
fiscale
resultaten
vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) verschuldigd zijn. Het complex zal tegen de waarde in het economische verkeer, middels taxatie, ten tijde van de eerste ondernemershandeling tot de fiscale onderneming gaan behoren. Voor Bant Fase 3 is dat de vaststelling van de grondexploitatie.
9. Risico’s en risicobeheersing 9.1 Risico's Elke grondexploitatie bevat een aantal risico’s en onzekerheden. Het belangrijkste risico van deze exploitatie is het verdwijnen van de behoefte aan nieuwbouwkavels, als gevolg van economische en of demografische ontwikkelingen. 9.2 Risicobeheersing
Hoewel niet alle risico’s volledig beheersbaar zijn, is een adequate sturing vanuit de gemeente essentieel om tegenvallers te voorkomen. Op deze wijze kan tijdig geanticipeerd worden op mogelijke tegenvallers door bijvoorbeeld de snelheid van de kaveluitgifte aan te passen en investeringen uit te stellen (bijvoorbeeld woonrijp maken).
10