8.1 Ruimtelijke onderbouwing Marknesse - Voorsterweg 28_210415.PDF
Tekst van het document
Noordoostpolder Ruimtelijke Onderbouwing Marknesse - Voorsterweg 28 omgevingsvergunning
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0171.XXXX-0001
01-11-2019
projectnummer:
28-01-2021
concept voorontwerp ontwerp
20191121 projectleider:
gecertificeerd door Lloyd's conform ISO 9001: 2008
aangesloten bij
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Ruimtelijke onderbouwing Marknesse - Voorsterweg 28
2
Inhoudsopgave
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Projectgebied
7
1.3
Huidige planologische regeling
8
1.4
Leeswijzer
8
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
9
2.1
Huidige situatie
9
2.2
De ontwikkeling
10
Hoofdstuk 3
Beleidskader
13
3.1
Rijksbeleid
13
3.2
Provinciaal beleid
15
3.3
Gemeentelijk beleid
16
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
19
4.1
Verkeer en parkeren
19
4.2
M.e.r.-beoordeling
21
4.3
Milieuzonering
22
4.4
Ecologie
22
4.5
Cultuurhistorie en Archeologie
23
4.6
Water
24
4.7
Bodem
25
4.8
Geluid
25
4.9
Luchtkwaliteit
25
4.10
Externe veiligheid
26
4.11
Kabels en leidingen
26
Hoofdstuk 5
Conclusie
27
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
29
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
29
6.2
Economische uitvoerbaarheid
29
BIJLAGEN TOELICHTING
31
Bijlage 1
33
Rho adviseurs voor leefruimte
Ladder voor duurzame verstedelijking
20191121
3
Bijlage 2
Memo stikstofonderzoek
59
Bijlage 3
Stikstofberekening 29 oktober 2020
79
Bijlage 4
Watertoets
97
Bijlage 5
Wateradvies
99
Bijlage 6
Overlegreactie provincie
103
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
4
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
5
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
6
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de Voorsterweg 28 te Marknesse staat een bedrijfspand. Voorliggend initiatief voorziet in het in gebruik nemen van het pand ten behoeve van een horecafunctie in de vorm van een hotel (4 sterren hotel). Het gebruik van de gronden en de gebouwen voor een horecafunctie in de vorm van een hotel is op basis van het geldende plan niet toegestaan. Op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan, door het verlenen van een omgevingsvergunning. Voorwaarde hierbij is dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om dit te kunnen aantonen is een goede ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Deze notitie voorziet hierin en is de motivering van het besluit om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan.
1.2
Projectgebied
Figuur 1 geeft de begrenzing van het projectgebied weer. Het plangebied staat kadastraal bekend als kadastrale gemeente Noordoostpolder, sectie B, nummer 3949 en omvat een oppervlakte van 33610 m2 .
Figuur 1.
Begrenzing projectgebied (bron: Kadaster)
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
8
1.3
Huidige planologische regeling
Ter plaatse geldt de beheersverordening 'Landelijk gebied' (vastgesteld op 21 maart 2016). De beheersverordening verklaart het bepaalde in het bestemmingsplan 'Waterloopbos e.o.' (vastgesteld op 18 april 2002) van toepassing. Op basis van dit plan heeft het projectgebied de bestemming 'Hoogwaardige onderzoek- en ontwikkelingsdoeleinden'. Op basis van de geldende regeling zijn bedrijfsmatige functies toegestaan in de wetenschap sector. Het gebruik van de gronden en de gebouwen voor een horecafunctie in de vorm van een hotel is op basis van het geldende plan niet toegestaan. Een uitsnede van het projectgebied is weergegeven in figuur 2.
Figuur 2. Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Waterloopbos e.o.'
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt de beschrijving van de ontwikkeling gegeven. Hoofdstuk 3 beschrijft het beleidskader voor dit gebied. Daarbij wordt ingegaan op het beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten waaraan de situatie is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het project toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 6 sluit af met de afwegingen en conclusies.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
9
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande situatie en de nieuwe situatie. De bestaande situatie is van belang voor de beoordeling van de inpassing van de gewenste ontwikkeling. De nieuwe situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor het hotel.
2.1
Huidige situatie
Het projectgebied ligt aan de rand van het Waterloopbos en is gelegen in het buitengebied, ten zuiden van Marknesse en ten noorden van Kraggenburg. Het projectgebied maakt deel uit van een bedrijfsverzamelpark voor high-techbedrijven, het zogenaamde Dyntes Tech Park en bevindt zich aan het lint van de Voorsterweg 28. In het projectgebied staat een groot kantoorpand inclusief bijbehorende parkeerplaats. Achter op het perceel staat een hal. Figuur 3 en 4 weergeeft de huidige inrichting op een luchtfoto en een tekening weer. Figuur 5 geeft een vooraanzicht vanaf de Voorsterweg.
Figuur 3
Luchtfoto van de huidige situatie
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
10
Figuur 4
Tekening van de huidige situatie
Figuur 5
Aanzicht huidige situatie
2.2
De ontwikkeling
Het initiatief bestaat uit het in gebruik nemen van het pand ten behoeve van een horecafunctie in de vorm van een hotel (4 sterren hotel). In een overeenkomst hebben de intiatiefnemer en de eigenaar van het pand hier reeds afspraken over gemaakt. Figuur 6 geeft een overzicht van de toekomstige situatie. De invulling van het gebouw bestaat uit de realisatie van: 1. 114 hotelkamers; 2. Restaurant, vergader- en conferentieruimten, loungebar, keuken, entree met een geschatte oppervlakte van 1.200 m2 op de begane grond; 3. Vergaderzalen, wellness, fitness, opslag/koel/vriesruimten, algemene ruimten met een geschatte oppervlakte van 800 m2 in de kelder. Voor een exact overzicht van de gewenste situatie wordt verwezen naar bijgevoegde situatietekeningen. Wat betreft fysieke ingrepen zijn de volgende ingrepen aan de orde: 1. Het vergroten van de tweede verdieping ten behoeve van het vergroten van de ruimte voor een hotelkamer; 2. Installeren van luchtkokers voor ventilatie en afzuigkappen ten behoeve van het restaurant;
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
11
De hal achterop het perceel is de in de huidige situatie verhuurd voor opslagdoeleinden. Deze functie blijft met de realisatie van het hotel behouden. Mogelijk dat de hal in de toekomst bij het hotel betrokken gaat worden ten behoeve van sportfaciliteiten. De hal is in figuur 7 rood omkaderd.
Figuur 6
Toekomstige inrichting
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
12
Figuur 7
Locatie hal
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
13
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit projectgebied. Dit geeft het kader aan voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zette het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectiever inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Dit project raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in het SVIR. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in ruimtelijke plannen moeten worden opgenomen. Dit project raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in het Barro. 3.1.3 Perspectief Bestemming Nederland 2030 Perspectief Bestemming Nederland 2030 is de landelijke visie op toerisme in Nederland. Perspectief 2030 gaat over de veranderende rol van toerisme.
Het aantal internationale toeristen dat Nederland bezoekt, stijgt richting 2030 naar verwachting met 50 procent. Dit vraagt om een nieuwe aanpak, met het gezamenlijke belang van bezoekers, bedrijven en bewoners voorop. Het streven is dat iedere Nederlander profiteert van toerisme. Vijf prioriteiten staan centraal bij het realiseren van deze ambitie: 3. Lusten en lasten in balans: meer lusten van toerisme dan lasten; 4. Nederland overal aantrekkelijk: meer steden en regio's op de kaart als aantrekkelijke bestemming; 5. Toegankelijk en bereikbaar: eenvoudig te bereiken steden en regio's; 6. Verduurzaming moet: een leefomgeving met minder verspilling en vervuiling; 7. Een gastvrije sector: een gastvrije bestemming Nederland. Hiervoor is het nodig dat overheden prioriteit geven aan de bezoekerseconomie en hierbij samenwerken met bedrijven en bewoners. Ook is er grote behoefte aan verbeterde data en inzichten over onder andere bezoekersgedrag. Binnen de kaders van Perspectief 2030 streeft de rijksoverheid naar een leefbare, geliefde en waardevolle bestemming Nederland, waar iedere Nederlander profiteert van toerisme. Met de
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
14
HollandCity-strategie wordt richting gegeven aan het groeiend aantal bezoekers, zodat deze bezoekers beter kunnen worden gespreid in tijd en ruimte. De HollandCity-strategie speelt in op het compacte karakter van Nederland. Onderdeel van de strategie zijn de verhaallijnen, die als denkbeeldige metrolijnen door Nederland lopen. Ze verbinden plekken op basis van een thema of interesse. Via de verhaallijnen ontdekken internationale bezoekers ook de minder bekende plekken in Nederland. De verhaallijn Nederland Waterland verbindt 13 watericonen met elkaar, waaronder Kinderdijk, de Deltawerken, de Afsluitdijk en Flevoland met iconen Urk, Schokland en Batavialand. Flevoland neemt binnen de verhaallijn Nederland Waterland een bijzondere plek in. Niet alleen is het de grootste polder ter wereld, waar men 6 meter onder NAP op de zeebodem leeft. Ook staan de voormalige eilanden Urk en Schokland wereldwijd symbool voor het leven met water. Kortom, Flevoland biedt de internationale toerist met interesse voor water een aantal mooie en interessante bezienswaardigheden. Op het Waterloopbos en Schokland vindt internationale promotie plaats via de verhaallijn Waterland. Het initiatief maakt spreiding van toerisme mogelijk.
3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening. De inwerkingtreding was op 1 oktober 2012. Op 1 juli 2017 is de gewijzigde (nieuwe) Ladder inwerking getreden. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Beschrijving 'Ladder' De toelichting van een ruimtelijk project dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Voor het project is een nader onderzoek naar de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd. Dit document is als bijlage toegevoegd. In het document is zowel de behoefte als de locatiekeuze uitgebreid gemotiveerd.
Hieruit blijkt dat het initiatief bijdraagt aan spreiding van toerisme in Nederland en bijdraagt aan versterking van de economie in de Noordoostpolder. Giethoorn is de belangrijkste trekker in de buurt, maar ook Flevoland met iconen Urk, Schokland en Batavialand biedt de internationale toerist met interesse voor water een aantal mooie en interessante bezienswaardigheden. Het Voorsterbos (en waterloopsbos) trekt ook steeds meer internationale toeristen en het gebied is door de gemeente en provincie aangemerkt als kansrijke locatie voor uitbreiding van verblijfsrecreatief aanbod. De geplande ontwikkeling past binnen de randvoorwaarden van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
15
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Omgevingsvisie Flevoland - FlevolandStraks De Omgevingsvisie FlevolandStraks (vastgesteld op 8 september 2017) geeft de visie van de provincie Flevoland op de toekomst van dit gebied. De visie gaat over de periode tot 2030 en verder. Het geeft aan welke kansen en opgaven er voor Flevoland liggen en welke ambities de provincie heeft voor de toekomst. Vanuit de omgevingsvisie worden er drie kernopgaven beschreven: Het Verhaal van Flevoland (fysieke omgeving). Krachtige Samenleving (sociaal-economische omgeving). Ruimte voor Initiatief (bestuurlijke omgeving). Deze opgaven vormen de kern voor alle ontwikkelingen waar de provincie Flevoland bij betrokken is. In de strategische opgaven staan de belangrijkste vraagstukken en ambities voor de toekomst beschreven. Het gaat om de volgende opgaven: Duurzame Energie. Regionale Kracht. Circulaire Economie. Landbouw: Meerdere Smaken. Flevoland biedt in 2030 en verder ruimte voor duurzame ontwikkelingen met oog voor fysieke, sociale en economische aspecten. Stedelijke regio´s vormen in toenemende mate de motoren van de economie. Regiovorming verloopt niet vanzelf optimaal. Overheden kunnen het verschil maken door op slimme manier de goede voorwaarden te creëren voor economische groei. De provincie wil zich profileren als een aantrekkelijke, recreatieve provincie met een aantrekkelijk toeristisch aanbod waar velen van genieten.
Flevoland wil ruimte bieden voor duurzame ontwikkelingen met oog voor fysieke, sociale en economische aspecten. Deze toekomst maakt de provincie samen met inwoners, bedrijven, organisaties en overheden. Verder staat er in de omgevingsvisie dat er meer recreatie en meer toerisme komt. Met dit project is sprake van een particulier initiatief waarmee de kans wordt aangegrepen om een bestaand pand een nieuwe toekomst bestendige invulling te geven en aansluit bij de groei van meer recreatie en toerisme. Hiermee wordt tevens leegstand en verloedering van het buitengebied voorkomen. Er is derhalve sprake van een duurzaame ontwikkeling met oog voor fysieke, sociale en economische aspecten. Hiermee is het initiatief dus in lijn met de omgevingsvisie FlevolandStraks. 3.2.2 Omgevingsprogramma Provincie Flevoland In 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld (zie vorige paragraaf). Hierin is in hoofdlijnen de strategische visie op de toekomst van Flevoland weergegeven. Deze eerste versie van het Omgevingsprogramma Flevoland is vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 27 februari 2019. In deze versie is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is.
Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd. Om het economisch draagvlak te verbreden wil de provincie ruimte bieden aan nieuwe functies in het landelijk gebied en deze verweven met de bestaande landbouwfunctie. Vestiging van activiteiten die bij
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
16
uitstek thuishoren op een bedrijventerrein of aansluitend aan het bebouwde gebied worden in principe niet toegestaan. De activiteiten moeten in principe kleinschalig van karakter zijn. De bebouwingsmogelijkheden dienen hierop te zijn afgestemd. Effecten die milieuhygiënisch, landschappelijk en verkeerskundig (veiligheid en verkeersaantrekkende werking) ongewenst zijn, moeten worden voorkomen. Zo mogen nieuwe functies de landschappelijke en cultuurhistorische kernen basiskwaliteiten van het gebied niet aantasten. De provincie ziet erop toe dat de mogelijkheden van verstedelijking in het landelijk gebied afdoende gemotiveerd zijn boven het gebruik maken van mogelijkheden in het stedelijk gebied. Zo ziet de provincie ook toe op een goede omgang met de Ladder voor duurzame verstedelijking van het Rijk. Met dit project is sprake van een nieuwe functie in het landelijk gebied. De bestaande landbouwfuncties in de omgeving ondervinden hier geen belemmeringen door. Paragraaf 4.3 gaat hier nader op in. Met het project is geen sprake van het creëren van nieuw ruimte beslag. Er is slechts sprake van een functiewijziging met enkele ondergeschikte kleinschalige ruimtelijke ingrepen. Zie hiervoor de beschrijving zoals is opgenomen in paragraaf 2.2. Voor wat betreft de aspecten verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze onderbouwing.
Tot slot is voor het project een behoefte onderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor de bijlage en paragraaf 3.1.4. Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde functiewijziging aansluit bij het Omgevingsprogramma Provincie Flevoland. 3.2.3 Beleidsplan Recreatie & Toerisme Flevoland In het beleidsplan 'Recreatie & Toerisme' wordt de ambitie van het aantrekken van meer toeristische bezoekers besproken. De prognose is dat toeristen in de toekomst hogere eisen zullen stellen aan faciliteiten, waaronder accommodaties, de bereikbaarheid en informatievoorziening. De kwaliteit van de activiteit en accommodatie moet dus top zijn. Met de komst van het hotel wordt aangesloten bij de hoge eisen die de recreanten en toeristen stellen aan hun vrijetijdsbesteding. De gemeente wil met zijn unieke en onderscheidende karakter meer bezoekers en bestedingen genereren. Het initiatief faciliteert de belangrijke toeristische vorm van dagrecreatie en draagt bij aan het vergroten van de verblijfsrecreatie. Hiermee is het initiatief dus in lijn met het beleidsplan 'Recreatie & Toerisme Flevoland'.
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1 Structuurvisie Noordoostpolder 2025 De Structuurvisie Noordoostpolder 2025 is in december 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. De Structuurvisie is een integrale ruimtelijke visie, die de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten beschrijft. De visie heeft als doel de verschillende belangen, zoals voor het landschap, de kernen en de gemeenschap, zorgvuldig af te wegen en hieruit een integrale ontwikkelingsrichting te bepalen voor de periode tot 2025. De Structuurvisie Noordoostpolder 2025 is vooral gericht op behoud en verbetering van de bestaande ruimtelijke, economische en sociale kwaliteiten en daarmee op het versterken van het landschap en de leefbaarheid in de gemeente Noordoostpolder. De grootste opgave voor de gemeente Noordoostpolder is het verbreden van de economie. Dit willen we bereiken door het creëren van een gevarieerde werkgelegenheid in verschillende sectoren en op verschillende opleidingsniveaus. We willen een minimaal gelijkblijvende verhouding tussen de beroepsbevolking en de werkgelegenheid. Met dit project wordt bijgedragen aan het verbreden van de economie van de gemeente. De komst van het hotel draagt bij aan de werkgelegenheid van de gemeente en zorgt er daarnaast voor dat het verblijf(srecreatie) aanbod in de gemeente versterkt wordt. Het projectgebied ligt binnen een
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
17
recreatievezone en wordt daarmee gezien als een geschikte locatie voor de vestiging van een hotel. Doordat er slechts sprake is van een functiewijziging is geen sprake van een landschappelijke impact op de omgeving. Deze blijft ongewijzigd. Het initiatief is passend binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie. 3.3.2 Sociaal economisch beleid 2020-2024 (2019) In Noordoostpolder wordt samengewerkt aan de economische groei, volgens het model van 'Raderen voor groei'. De raderen geven focus aan het sociaal economisch handelen van de gemeente. De uitvoering vindt plaats in activiteiten. De activiteiten zijn te vinden in de Sociaal Economische Agenda. Recreatie en toerisme is onderdeel van het sociaal economische beleid 2020-2024 en de sociaal economische agenda. Toerisme en Recreatie is een sector die van groeiend belang is voor Noordoostpolder. Dit is te zien aan het ontstaan van nieuw toeristisch aanbod en aan het groeiende aantal overnachtingen. Naast een aantal grotere recreatieve ondernemingen kent het gebied vanwege de schaalvergroting in de landbouw ook veel tweede tak bedrijven. Er wordt in Nederland richting 2030 een groei van 50% van het aantal internationale toeristen verwacht, en 27% groei van binnenlands toerisme. Dit biedt kansen voor de verdere ontwikkeling van de toeristische sector in Noordoostpolder.
Nationaal wordt ingezet op spreiding van bezoekers door het land (zie Perspectief Bestemming Nederland en verhaallijn Waterland). Ook daarin liggen kansen waarbij het van belang is bezoekers te trekken op basis van het eigen unieke verhaal/kenmerken en de eigen kracht. Toerisme is belangrijk voor de leefbaarheid van de dorpen en een vitaal buitengebied. Bijvoorbeeld omdat voorzieningen langer kunnen blijven bestaan als ook gasten van buiten Noordoostpolder er gebruik van maken. Landelijk is een investeringsagenda gemaakt om toerisme beter te spreiden over Nederland. Hiervoor zijn de zogenaamde lijnen bedacht: thema's die verschillende locaties in Nederland binden. Voor Noordoostpolder zijn de Bloemenlijn en de Waterlandlijn interessant. Provinciebreed wordt een kansenkaart gemaakt. De Waterlandlijn wordt actief gepromoot in het buitenland. Met een subsidie uit de stimuleringsregeling kan aan verder productontwikkeling worden gewerkt, om Noordoostpolder nog interessanter te maken voor een bezoek. Het initiatief draagt bij aan de spreiding van toerisme en versterking van de economie in de Noordoostpolder. 3.3.3 Nota toeristische verblijfsrecreatie (2012) De gemeente wil de toeristisch-recreatieve sector versterken en ontwikkelen tot een belangrijke economische pijler van Noordoostpolder.
Doel is groei in bestedingen en werkgelegenheid in de toeristisch-recreatieve sector door meer toeristen en recreanten naar Noordoostpolder te trekken, de verblijfsduur te verlengen en de mogelijkheden om te besteden voor toeristen en recreanten te vergroten. Om succesvol in te kunnen spelen op de kansen die toerisme en recreatie bieden, is het van belang dat het juiste toeristisch-recreatieve aanbod in de gemeente beschikbaar is. Dit aanbod bestaat enerzijds uit ontastbare producten en diensten zoals evenementen, maar ook uit tastbare producten, zoals hotelkamers en publieksattracties. Tijdens de totstandkoming van dit accommodatiebeleid zijn gesprekken gevoerd met diverse stakeholders, zowel beleidsmedewerkers van gemeente Noordoostpolder, als ondernemers uit Noordoostpolder. Ook zijn NORT, OMFL en de provincie Flevoland telefonisch geïnterviewd. De oostrand en de cultuurhistorische driehoek (Nagele-Urk-Schokland) worden door diverse stakeholders genoemd als ontwikkelgebied voor recreatieve en toeristische bedrijven. Kansrijke gebieden volgens de Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
18
provincie zijn: het Kuinderbos, het Voorsterbos, Schokland/Schokkerhaven en de Corridor (recreatief uitloopgebied tussen Emmeloord en Kuinderbos). In de aangrenzende gebieden Lemmer (Friesland) en de Weerribben Wieden is het vanwege beperkingen door de natuurwaarden lastig om daar te ontwikkelen. Daarin liggen marktkansen voor Noordoostpolder: toeristen en recreanten kunnen vanuit Noordoostpolder gemakkelijk Friesland en de Weerribben Wieden bezoeken. In de oostrand kunnen agrarische en toeristische functies gemengd worden. De oostrand is al het gebied waar toeristische bedrijven zich clusteren. Ook rond Schokland zou meer aanbod ontwikkeld kunnen worden. De provincie ziet vier locaties waar accommodatieaanbod ontwikkeld zou moeten worden: het Kuinderbos, het Voorsterbos/ Netl, Schokland/Schokkerhaven en Emmeloord-Noord. Met de ontwikkeling van een hotel wordt bijgedragen aan een betere geografische spreiding van toeristische functies. Het Voorsterbos, waar het projectgebied deel van uit maakt, is een van de locaties waar de provincie mogelijkheden ziet voor uitbreiding van accommodaties. In en rond het Voorsterbos is door de gemeente aangeduid als kansrijke locatie voor verblijfsrecreatie. De ontwikkelingen in dit gebied moeten passen binnen de principes/regels van de Ecologische Hoofd Structuur. Het initiatief maakt geen onderdeel uit van de EHS (inmiddels NNN).
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
19
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
Bij de realisatie van nieuwe ontwikkelingen moet, met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan, worden onderzocht of in de toekomst sprake is van een goede omgevingssituatie. Daarbij wordt getoetst aan de sectorale wet- en regelgeving op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en water.
4.1
Verkeer en parkeren
Beleid Gemeentelijk beleid Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016 De gemeentelijke Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016 vormt het toetsingskader voor het berekenen van de parkeerbehoefte. Daarnaast wordt er getoetst of er voldoende parkeercapaciteit wordt gerealiseerd om in de parkeerbehoefte te voorzien. De Nota Parkeernormen is vastgesteld door de gemeenteraad en gebaseerd op basis van publicatie 317 van het CROW (Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). Bij de toepassing van parkeernormen voor functies die niet in de tabellen in de Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016 zijn opgenomen, dient gebruik te worden gemaakt van de gemiddelde kencijfers zoals beschreven in publicatie 317 van het CROW. Verkeersstructuur Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt aan noordoostelijke kant ontsloten door de Voorsterweg. Aan het zuiden ontsluit het plangebied zich door een vertakking aan de Deltaweg, die richting het noordoosten aansluit op de Voorsterweg. Via de Voorsterweg wordt richting het zuidoosten naar de N352 (Repelweg) ontsloten en richting het noordwesten naar het dorp Marknesse en uiteindelijk de N331. Het plangebied wordt via de N331 ontsloten op de N351, die aansluit op de A6. Via de A6 zijn onder andere Almere en Heerenveen te bereiken. De N352 (Repelweg) sluit richting het noordoosten ook aan op de N331.
Het plangebied wordt via de N331 (en via de N377), richting het oosten ontsloten op de A28. Via de A28 zijn onder andere Utrecht en Groningen te bereiken. De Voorsterweg is ingericht als erftoegangsweg buiten de bebouwde kom en heeft een maximum toegestane snelheid van 80 km/u, gekeken naar het profiel van de weg. De N352 en N331 zijn beide ingericht als een gebiedsontsluitingsweg met een toegestane maximumsnelheid van 80 km/u buiten de bebouwde kom. Openbaar vervoer Het plangebied is eveneens te bereiken met het openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen aan de N352 (Repelweg), dichtbij de kruising met de Voorsterweg. Deze bushalte, 'Marknesse, Voorsterweg', ligt op circa 750 meter afstand van het plangebied. Aan deze halte halteert een streekbus (lijn 71) met een gemiddelde frequentie van 2 keer per uur, waarbij vanwege de drukte de ritten tijdens de spitsuren versterkt kunnen worden met een touringcar. Via deze buslijn zijn treinstation Zwolle en busstation Emmeloord te bereiken. Langzaam verkeer
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
20
Op de Voorsterweg deelt het fiets- en voetgangersverkeer de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. De omliggende gebiedsontsluitingswegen N352 en N331 zijn voorzien van een fietspad waar tevens voetgangers gebruik van kunnen maken. Er zal met name sprake zijn van bestemmingsverkeer op de Voorsterweg vanwege de hieraan gelegen woningen en het recreatieve Waterloopbos. De nabijgelegen provinciale wegen N331, N352 en N719 zullen dan ook het overige verkeer opvangen. Vanwege deze reden worden er geen problemen verwacht bij het delen van fiets- en voetgangersverkeer met gemotoriseerd verkeer op de Voorsterweg. Verkeersgeneratie In de huidige situatie bedraagt het aantal verkeersbewegingen op basis van een volledige benutting van het pand circa 715 mvt/etmaal, motorvoertuigen per etmaal, (Bedrijf 2 arbeidsintensief/bezoekersextensief: 9,1 – 10,9 mvt/etmaal per 100 m bvo uitgaande van een oppervlakte van circa 6.504 m2 BVO). De totale verkeersgeneratie van de toekomstige situatie bedraagt 548 mvt/etmaal. In onderstaande tabel is de bijbehorende verkeersprognose weergegeven. De opslag/koel/vries ruimtes zijn hierbij bij het restaurant gerekend. Voor het oppervlak van de lobby wordt uitgegaan van ±200 m2 . De oppervlakte van het restaurant wordt derhalve geschat op totaal 805 m2 bvo. De lobby en algemene ruimtes zijn ondersteunend aan het hotel en leveren geen verkeersbijdrage.
De verkeersafname als gevolg van de ontwikkeling bedraagt dus 167 mvt/etmaal. Naar verwachting worden er geen belemmeringen verwacht betreft het aantal verkeersbewegingen, aangezien het aantal verkeersbewegingen in vergelijking met de huidige situatie afneemt.
Hotel
Functie benaming CROW Hotel 4*
Vergader-za Evenementenhal/beursgebouw/ len Congresgebouw Wellness Wellnesscentrum
Restaurant/ Restaurant* Bar Toename
Hoeveelheid Mvt/hoeveelheid Verkeersgeneratie 114 kamers 26,2 per 298,7 mvt/etmaal 10 kamers 240 m2 bvo 8,4 per 100 m2 20 mvt/etmaal bvo 433 m2 bvo 10,9 per 100 m2 47,2 mvt/etmaal bvo Geen kencijfer
182 mvt/emtaal
548 mvt/etmaal
*Worst-case parkeerbehoefte van 121 parkeerplaatsen (805 m2 , 15 parkeerplekken per 100 m2 ). Wordt gerekend met een gemiddeld turnover van 1,5 (3 mvt per parkeerplaats). Is 363 mvt/etmaal, uitgegaan dat 50% van de gasten van buitenaf komt bedraagt de verkeersgeneratie voor het restaurant 182 mvt/etmaal. Parkeren Het parkeren vindt plaats op het bestaande parkeerterrein met een capaciteit van 142 parkeerplaatsen voor gasten. Daarnaast zijn er 35 parkeerplaatsen voor het personeel. De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van het voorgenomen programma. In onderstaande tabel komt naar voren dat er een parkeerbehoefte is van 168 parkeerplaatsen. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte die het restaurant met zich meebrengt niet meegenomen, omdat de meeste restaurantgasten van het hotel zullen komen. Dit betekent dat het restaurant geen tot nauwelijks extra parkeerbehoefte met zich meebrengt. Daarbij zullen de meeste gebruikers van het wellness- en fitnesscentrum ook van het hotel afkomstig zijn. Vanwege deze redenen zal de parkeerbehoefte in de praktijk lager uitvallen dan de geformuleerde 168 parkeerplaatsen. De overige Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
21
parkeerplaatsen kunnen in gebruik genomen worden door overige bezoekers van onder andere het restaurant. Niettemin beslaat het plangebied een oppervlakte van 3 hectare. Er is dus voldoende ruimte om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Het hotel zal richting haar gasten communiceren dat ontsluiting richting de Repelweg moet gebeuren en niet via de Voorsterweg naar Marknesse. Dit om verkeersoverlast op de Voosterweg te voorkomen. Dit zal gecommuniceerd worden via een routebeschrijving op de website en bij de uitgang van het parkeerterrein wordt een bord neergezet dat aangeeft dat de uitgang via de Repelweg is.
Hotel
Functie benaming CROW Hotel 4*
Vergader-za Evenementenhal/beursgebouw/ len Congresgebouw Wellness Wellnesscentrum
Totaal
Hoeveelheid parkeerkencijfer 114 kamers 9,0 per 10 kamers 240 m2 bvo 8,5 per 100 m2 bvo 433 m2 bvo 10,3 per 100 m2 bvo
Parkeerbehoefte 102,6 parkeerplaatsen 20,4 parkeerplaatsen 44,6 parkeerplaatsen 168 parkeerplaatsen
Functie benaming CROW Restaurant/ Restaurant*
Hoeveelheid parkeerkencijfer Parkeerbehoefte 805 m2 bvo 15,0 per 100 m2 121 bvo parkeerplaatsen
Bar Conclusie Het plangebied is goed bereikbaar voor zowel gemotoriseerd verkeer, fietsverkeer en per openbaar vervoer. Er zal met name sprake zijn van bestemmingsverkeer, waardoor er geen problemen zullen ontstaan bij het delen van fiets- en voetgangersverkeer met gemotoriseerd verkeer op de Voorsterweg. De gewenste functie van het pand zal geen belemmeringen opleveren betreft de verkeersgeneratie, omdat het aantal verkeersb ewegingen in vergelijking met de huidige situatie afneemt. Tenslotte kan de parkeerbehoefte op het parkeerterrein in het plangebied worden voorzien. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkelingen dan ook niet in de weg.
4.2
M.e.r.-beoordeling
In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Een wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (waar een hotel onder valt) valt onder categorie D 11.2 van het besluit m.e.r.. In D 10 is tevens de aanleg, wijziging of uitbreiding van hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen opgenomen. Gezien de aard en de geringe omvang van de ontwikkeling, dat is het omzetten van een bedrijfsfunctie naar een horecafunctie, is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het opstellen van een 'vormvrije m.e.r.- beoordeling' is daarom niet noodzakelijk. Overigens heeft de toets aan de omgevingsaspecten, zoals opgenomen in dit hoofdstuk, in voldoende mate aangetoond dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde zijn, gelet op de aard en relatief kleine omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
22
4.3
Milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Om te bepalen of tussen de milieubelastende activiteiten en de gevoelige functies voldoende afstand in acht wordt genomen kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” uit 2009. Voor het hotel wordt een richtafstand van 10 meter geadviseerd ten opzichte van woningen (milieucategorie 1). De dichtstbijzijnde 'gevoelige functie' betreft de woning aan de Voorsterweg 27. De grens van de inrichting van het projectgebied tot de gevel van de woning bedraagt circa 50 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan. Overigens zijn op basis van de geldende planologische regeling bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Met de komst van het hotel is derhalve sprake een verlichting qua milieucategorie en daarmee sprake van een verantwoord woon- en leefklimaat. Daarnaast is het hotel zelf geen milieugevoelige functie in de zin van de aspecten geluid, stof, en gevaar. Een hotel is overigens wel een geurgevoelige functie. Zowel ten oosten van het projectgebied als ten zuiden én westen kunnen zich bedrijven uit de sector 'Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk' vestigen. Dit betreffen bedrijven uit milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 10 meter in gemengd geldt.
Gezien de ligging van het projectgebied langs een lint waar verschillende woon- en bedrijfsfuncties naast elkaar voorkomen kan in dit geval gesproken worden van een gemengd gebied. Aan de richtafstand wordt voldaan. De grens van de inrichting van het oostelijk gelegen bedrijfsperceel bevindt zich op meer dan 20 meter afstand tot de gevel van het gebouw. Het opslag gebouw aan de zuidkant bevindt zich eveneens op meer dan 20 meter. Theoretisch is het daarnaast mogelijk om op de nog onontwikkelde gronden ten westen van projectgebied een bedrijf te starten. Dit perceel bevindt zich op meer dan 200 meter tot de gevel van het gebouw. Van geuroverlast zal dan ook geen sprake zijn. De functiewijziging zorgt er derhalve ook niet voor de bedrijven in de omgeving in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt worden en voor de toekomstige gasten van het hotel zal sprake zijn van een verantwoord verblijfsklimaat. Vanuit de milieuzonering bestaan geen belemmeringen voor de functiewijziging. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.
4.4
Ecologie
Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Flevoland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Gebiedsbescherming De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
23
ontwikkelingen plaatsvinden. Het projectgebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Op circa 1,9 km ligt het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied De Wieden. De functiewijziging van een bedrijfsfunctie naar een hotelfunctie kan leiden tot een toename van stikstofdepositie op dit reeds overbelaste Natura 2000-gebied. Middels een stikstofonderzoek (zie bijlage 2 en 3 (meest actuele berekening) is getoetst of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat de toekomstige situatie geen nadelige gevolgen heeft voor de omliggende Natura2000 gebieden. Dit komt mede door het afnemende aantal verkeersbewegingen en het gebruik van elektrische voorzieningen voor de nieuwe functies. Op basis van de Omgevingsverordening Flevoland maakt het projectgebied geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland. Wel bevindt zich rondom het projectgebied gronden die zijn aangewezen als NNN-gebied. In artikel 7.5 van de Omgevingsverordening Flevoland is een beschermende regeling voor deze gebieden opgenomen.
Deze luidt als volgt: 'Een ruimtelijk plan of besluit, voor zover het betrekking heeft op een gebied binnen of nabij de aangewezen het Natuurnetwerk Nederland: strekt mede tot bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van dat gebied; maakt activiteiten alleen mogelijk als die ten opzichte van het ten tijde van de inwerkingtreding van deze titel van de verordening geldende bestemmingsplan, mits die per saldo niet leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit project geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft. Soortenbescherming Het projectgebied is nog steeds in gebruik voor een bedrijfsfunctie. Daarom wordt redelijkerwijs aangenomen dat geen beschermde soorten in het gebied aanwezig zijn. Op de 2e verdieping word een bruidssuite gerealiseerd waarbij een kleine vergroting van deze ruimte nodig is. Er is geen sprake van het slopen van gebouwen, kappen van bomen en/of het dempen van sloten. Er zijn geen belemmeringen vanuit de soortenbescherming voor het project. Nader onderzoek in de vorm van een quickscan flora en fauna wordt niet noodzakelijk geacht.
4.5
Cultuurhistorie en Archeologie
Cultuurhistorie Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een ruimtelijk plan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het projectgebied. De gebouwen zijn niet aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. In het projectgebied zelf komen dan ook geen specifieke cultuurhistorische waarden voor. Archeologie Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Erfgoedwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Voor een deel is sprake van een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 2.500 m2 . Met dit project
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
24
worden geen (grote) ingrepen voorgesteld. Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van het project.
4.6
Water
Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. Proces van de watertoets De ontwikkeling is via de digitale watertoets (zie bijlage 5) kenbaar gemaakt bij het waterschap, in dit geval het Waterschap Zuiderzeeland. Op basis van de Watertoets is bepaald dat het plan niet leidt tot effecten met betrekking tot de waterhuishouding of de afvalwaterketen. Vervolgens heeft het waterschap in het kader van het wettelijk vooroverleg een wateradvies gegeven. Het advies is als bijlage 6 toegevoegd. In het advies wordt aangegeven dat de korte procedure in het kader van de watertoets van toepassing is. Het beleidsthema Schoon water is van toepassing. Voldoende water - wateroverlast Het beoogde voornemen heeft in beginsel beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. De toename van het verhard oppervlak is minder dan 2.500 m² in het landelijk gebied. Compensatie van verharding is daarom niet aan de orde.
Schoon water - goed omgaan met afvalwater Streefbeeld: Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het water doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan. Uitgangspunten: Voor bestaande gebieden wordt gestreefd naar het afkoppelen van verhard oppervlak. Het ombouwen van bestaande stelsels naar ‘zuiverend’ gescheiden stelsels heeft een sterke voorkeur. Afstromend hemelwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd. Verontreinigingen door afvalwater (huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater) worden voorkomen.
Met dit project wordt het rioolwater doormiddel van het persriool afgevoerd. In het riool mag maximaal 29,13 m3 per dag geloosd worden, met een maximale volumestroom van 3,64 m3 /h. Tijdens de dag kan er een maximale volumestroom van 4,56 m3/h ontstaan, bij 100% bezettingsgraad. Door het tussenplaatsen van een buffertank zal deze piekbelasting opgevangen worden. Deze tank zal tevens bij calamiteiten en werkzaamheden aan het gemaal als buffer dienstdoen. De standtijd van het buffervat zal niet meer als 24 uur bedragen. Voor de buffer een inhoud van 12 m3 aan te houden. In de persleiding van de gemeente wordt een debietmeter aangebracht. Deze debietmeter zal de vuilwaterpompen in de pomp put van de gebruiker begrenzen op het maximale debiet van 3,64 m3 /h met een maximum van 29,13 m3 per dag. Het een en ander zal door het gebouwbeheersysteem worden aangestuurd en bewaakt en middels het gebouwbeheerssysteem met historie uit te lezen zijn. De gebruiker zal de het type, de regeling en de wijze van plaatsing van de debietmeter voor plaatsing ter goedkeuring voorgeleggen aan de beheerder rioolgemalen van de gemeente Noordoostpolder en deze voor monitoring toegang verlenen tot het Gebouw Beheersysteem.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
25
Al het hemelwater van daken en parkeerplaatsen word afgevoerd naar de omliggende vijver. De bestaande parkeerplaats blijft intact en zal worden uitgebreid met ongeveer 50 parkeerplaatsen x 20m2 per parkeerplaats = 1000 m2 (= inclusief rijbaan voorlangs de parkeerplaatsen). Het type verharding zal BKK (betonklinkers) worden. In de huidige situatie loopt het hemelwater van de parkeerplaatsen via straatkolken naar de sloot welke tussen de parkeerplaats en de voorsterweg in ligt. Dit systeem zal worden uitgebreid op dezelfde wijze. Er word gebruik gemaakt van gecertificeerde bouwmaterialen, welke voorzien zijn van een CE markering. Bij gebruik van gecertificeerde bouwmaterialen mag men hemelwater op de bodem, oppervlaktewater of hemelwaterriool lozen. Al het rioolwater word doormiddel van het persriool afgevoerd. Eventueel aanwezig vet en/of olie word doormiddel van eeen vetvangput afgescheiden van het rioolwater.
4.7
Bodem
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Het project omhelst een functiewijziging waarbij het in gebruik blijft als verblijfsruimte voor mensen (eerst alleen als bedrijfsfuncties en nu ook als horecafunctie). Het is niet aannemelijk dat als gevolg hiervan verontreinigingen zijn ontstaan. Ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling is een bodemonderzoek volgens de Woningwet (waarbij sprake is van een ontwikkeling waarbij de grond geraakt wordt) geen verkennend bodemonderzoek nodig. Het aspect bodem heeft dan ook geen gevolgen voor het project. Gezien het huidige functiegebruik van de gronden is hier ook geen aanleiding voor. Een bodemonderzoek is niet noodzakelijk.
4.8
Geluid
Voor geluidhinder van de meeste inrichtingen zijn de algemene regels van het Activiteitenbesluit van toepassing. Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Een hotel is geen geluidgevoelige functie in de zin van de Wet geluidhinder. Nader akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.
4.9
Luchtkwaliteit
Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing. Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal het gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Alleen bij een toename van enkele honderden verkeersbewegingen per dag is sprake van een verslechtering van de luchtkwaliteit. De beperkte, perceelsgebonden ontwikkeling heeft een dergelijk
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
26
toename niet tot gevolg. Er is slechts sprake van een functiewijziging, waarbij sprake is van afname van het aantal verkeersbewegingen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.
4.10
Externe veiligheid
De externe veiligheid gaat over het beheersen van risico's. Daarbij gaat het om risico's die worden veroorzaakt door risicovolle inrichting, het transport van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. Op basis van de professionele risicokaart zijn er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook vindt er geen vervoer plaats van gevaarlijke stoffen per weg, water, spoor of buisleiding. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.
4.11
Kabels en leidingen
Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteits- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht. In of nabij het projectgebied lopen geen hoofdkabels of -leidingen. Ook liggen er geen relevante zones over het projectgebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
27
Hoofdstuk 5
Conclusie
Deze ruimtelijke onderbouwing dient ter afweging voor het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, waarmee de ontwikkeling van een hotel wordt gerealiseerd. Het project is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Daarnaast voldoet de ontwikkeling een goede ruimtelijke inpassing en de daarbij gestelde voorwaarden en afwegingskaders. Verder veroorzaakt dit project geen conflicten met de sectorale wet- en regelgeving. In de beoogde situatie is sprake van een verantwoorde milieusituatie, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
28
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
29
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is de ontwikkeling voorgelegd aan de betrokken overlegpartners. Het waterschap (in de vorm van een wateradvies) en de provincie hebben hier op gereageerd. De reacties zijn als bijlage 5 en 6 toegevoegd. De reacties hebben geleid dat toevoegingen/wijzigingen in paragraaf 4.4 en 4.6. Daarna wordt de ontwerp-omgevingsvergunning met bijbehorende stukken gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Een ieder wordt zo in de gelegenheid gesteld om bedenkingen tegen het initiatief kenbaar te maken. De ingekomen zienswijzen worden door de gemeente beantwoord en meegewogen in de besluitvorming over het verlenen van de omgevingsvergunning. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid voor beroep en hoger beroep. De genoemde procedure toont de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aan.
6.2
Economische uitvoerbaarheid
De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan. Financiële haalbaarheid De ontwikkeling is een particulier initiatief. De initiatiefnemer kan aannemelijk maken dat het project financieel haalbaar is. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten voor de procedure worden verhaald via leges. Het project is dan ook financieel haalbaar. Grondexploitatie Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. Met de gemeente en de de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.
Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd.
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
30
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
31
BIJLAGEN TOELICHTING
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
32
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
33
Bijlage 1
Ladder voor duurzame verstedelijking
Rho adviseurs voor leefruimte
20191121
Gemeente Noordoostpolder Voorsterweg 28 Marknesse
onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking
identificatie projectnummer:
datum:
4004551.20191121
29-03-2021
projectleider:
opdrachtgever:
Ealse Venema
Beheersmaatschappij Daniels B.V.
auteur(s):
Joost Jansen
Inhoud 1.
2.
Inleiding
3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
3 6 6 7
Beschrijving behoefte
8
2.1. 2.2. 2.3.
8 10
2.4. 2.5. 2.6. 2.7.
3.
Initiatief Geldend bestemmingsplan Waarom toetsing aan de ladder? Leeswijzer
Verzorgingsgebied Trends en ontwikkelingen hotels Specifieke behoefte spreiding toerisme en versterking verblijfsrecreatief aanbod Noordoostpolder Specifieke behoefte Nationaal park Weerribben-Wieden met Giethoorn Aanbod in verzorgingsgebied Marktruimteberekening Conclusie behoefte
13 15 16 18 19
Motivering locatiekeuze
21
3.1. 3.2. 3.3.
21 21 22
Waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied Beleidsmatige mogelijkheden Conclusie locatiekeuze
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
4004551.20191121
2
Inhoud
4004551.20191121
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
1. Inleiding
1.1.
3
Initiatief
Aan de Voorsterweg 28 te Marknesse staat een kantoorpand. Er zijn plannen om de functie te wijzigen naar een horecafunctie ten behoeve van een 4 sterren hotel. Het complex ligt aan de rand van het Waterloopbos (onderdeel van het Voorsterbos) ten zuiden van Marknesse en ten noorden van Kraggenburg. Het projectgebied maakt deel uit van een bedrijfsverzamelpark voor high-techbedrijven. In het gebied is echter onvoldoende vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte. Het gebouw is zeer kansrijk voor herontwikkeling naar een hotel gelet op de ligging nabij Nationaal Park Weerribben-Wieden met Giethoorn als internationale toeristische trekker.
Figuur 1.1. Ligging locatie (bron: google maps)
Rho adviseurs voor leefruimte
4004551.20191121
4
Inleiding
Figuur 1.2. Projectgebied (bron luchtfoto Kadaster)
Figuur 1.3. Huidige situatie (Bron: Google streetview) Programma en concept De beoogde invulling van het gebouw bestaat uit een 4 sterrenhotel met: 114 hotelkamers; Restaurant, vergader- en conferentieruimten, loungebar, keuken, entree met een oppervlakte van circa 1.200 m2 op de begane grond (ondergeschikt en bijbehorend bij de hotelfunctie); Wellness, fitness, opslag/koel/vriesruimten, algemene ruimten met een totale oppervlakte van circa 800 m2 in de kelder (ondergeschikt en bijbehorend bij de hotelfunctie). Op dit mogelijk te maken, zijn de volgende fysieke ingrepen aan de orde: Het vergroten van de tweede verdieping voor een grotere hotelkamer; Installeren van luchtkokers voor ventilatie en afzuigkappen ten behoeve van het restaurant; De hal aan de achterzijde van het perceel is verhuurd voor opslagdoeleinden. Mogelijk dat de hal in de toekomst bij het hotel betrokken wordt ten behoeve van sportfaciliteiten.
4004551.20191121
Rho adviseurs voor leefruimte
Inleiding
5
Figuur 1.4. Beoogde situatie Het concept gaat uit van een 4-sterrenhotel. Van Spronsen en Partners heeft onderzoek gedaan naar de verschillende 4-sterrenhotelconcepten en doelgroepen (Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019). Het beoogde hotel valt in de categorie Leisure-hotel.
Figuur 1.5. 4-sterrenhotelconcepten (Bron: Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019) Kenmerken van een leisure-hotel zijn: Hotels gelegen in natuur, buitengebied, toeristische omgeving of kleinere kernen. Complete hotelbedrijven met een breed aanbod faciliteiten; restaurant, zalen, wellness, sport (golf) en overig. Afhankelijk van alle segmenten (businessmix) om bezetting te genereren. Specialisatie: wellness, fitness, hippisch (paarden) of culinaire hotels. Het hotel richt zich vooral op toeristische groepen en individuele toeristen.
Figuur 1.6. Doelgroepen (Bron: Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019) Kenmerken van deze groepen zijn een ‘koopmoeitebereidheid van circa 15 minuten’ tot de bestemming. Toeristen zijn over het algemeen bereid om circa 15 minuten te reizen naar hun toeristische hoofdbestemming. Bezoekmotieven van de individuele toerist zijn: recreatieve hotelovernachtingen, cultuur, shoppen & stad, attracties & evenementen, beweging & natuur, eten & drinken en health & wellness.
Rho adviseurs voor leefruimte
4004551.20191121
6
Inleiding
Bezoekmotief van groepen zijn zowel functionele en recreatieve hotelovernachtingen. Dit betreffen busreizen, gezelschappen, groepen vanuit bruiloften of feesten en dergelijke.
1.2.
Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse geldt de beheersverordening 'Landelijk gebied' (vastgesteld op 21 maart 2016). De beheersverordening verklaart het bepaalde in het bestemmingsplan 'Waterloopbos e.o.' (vastgesteld op 18 april 2002) van toepassing. Op basis van dit plan heeft het projectgebied de bestemming 'Hoogwaardige onderzoek- en ontwikkelingsdoeleinden'. Bedrijfsmatige functies in de wetenschapsector zijn toegestaan. Het gebruik van de gronden en de gebouwen voor een horecafunctie in de vorm van een hotel is op basis van de geldende beheersverordening niet toegestaan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ noodzakelijk.
Figuur 1.7. Uitsnede bestemmingsplan Waterloopbos e.o.
1.3.
Waarom toetsing aan de ladder?
Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten worden getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (de ladder voor duurzame verstedelijking): “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De huidige planologische mogelijkheden zijn daarbij vertrekpunt. In dit geval gaat het om een functiewijziging naar horeca. Uit jurisprudentie blijkt dat een functiewijziging groter dan 500m2 als stedelijke ontwikkeling kan worden gezien. Er wordt meer dan 500m2 horeca en hotelfunctie toegevoegd.
4004551.20191121
Rho adviseurs voor leefruimte
Inleiding
7
Wel of geen bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. In dit geval is geen sprake van bestaand stedelijk gebied hoewel het projectgebied zelf wel al een stedelijke functie heeft.
1.4.
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 beschrijft de behoefte. Als basis hiervoor zijn de specifieke vraag, trends en ontwikkelingen en het aanbod in het verzorgingsgebied geanalyseerd. In hoofdstuk 3 wordt de locatiekeuze gemotiveerd op basis van de vestigingsvoorwaarden en beleidsmatige mogelijkheden.