7.3 Grondexploitatie Ens fase 4 (X097).pdf

Grondexploitatie Ens fase 4 (Complex X097)

Oktober 2024

1

Inhoudsopgave Grondexploitatie Ens fase 4 (Complex X097) ......................................................................................... 1 1. Samenvatting ....................................................................................................................................... 3 2. Analyse Ruimtegebruik........................................................................................................................ 4 3. (Woning)bouwprogramma ................................................................................................................... 5 4. Investeringen ....................................................................................................................................... 5 5. Opbrengsten ........................................................................................................................................ 7 6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening ....................................................................................... 8 7. Resultaten ......................................................................................................................................... 10 8. Vennootschapsbelasting (Vpb) ......................................................................................................... 10 9.

Risico’s en risicobeheersing .............................................................................................................. 10

2

1. Samenvatting Aan de Zuiderringweg in Ens wordt een nieuwe uitbreidingswijk ontwikkeld. Het perceel bevindt zich aan de oostkant van Ens en wordt in het westen begrensd door fase 1 van hetzelfde uitbreidingsproject. Momenteel heeft de grond een agrarische bestemming en wordt het agrarisch gebruikt (verpacht). In dit document wordt de grondexploitatie van Ens fase 4 uiteengezet. Op basis van het stedenbouwkundig inrichtings- en verkavelingsplan is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. De kosten omvatten onder andere de bouwen woonrijpactiviteiten, voorbereiding, toezicht, uitvoering (VTU) en de planontwikkelingskosten (POK). Daartegenover staan de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe (woningbouw)kavels. In de voorliggende rapportage lichten we de gehanteerde uitgangspunten toe. De grondexploitatie sluit met een geprognosticeerd positief financieel eindresultaat van circa € 456.000,-, op eindwaarde van 31-12-2033. De netto contante waarde is ongeveer € 374.000,-. De grondexploitatie kent een looptijd van 9 jaar en 1 maand. Dit heeft te maken met de ontwikkeling van Ens fase 2 en Ens fase 3. Deze fases zullen eerst worden gerealiseerd voordat gestart wordt met de ontwikkeling van fase 4. Met de looptijd van ruim negen jaar is het belangrijk om de risico’s beperken.

Dit doen we door jaarlijks een risicoanalyse uit te voeren en de marktontwikkelingen in de gaten te houden.

3

2. Analyse Ruimtegebruik 2.1 Stedenbouwkundig plan In afbeelding 1 is het verkavelingsplan van Ens fase 4 weergegeven. Het plangebied is gelegen aan de oostkant van het dorp en grenst direct aan de Zuiderringweg. Het stedenbouwkundig plan is input voor het bestemmingsplan, dat ter besluitvorming aan de raad voorligt. Afbeelding 1: Verkavelingsplan Ens fase 4

2.2 Ruimtegebruik Het plangebied beslaat circa 4.2 hectare (tabel 1). Tabel 1: Ruimtegebruik Ens fase 4

Ruimtegebruik

M2

%

Exploitatiegebied

41.799

100%

Uitgeefbaar

20.434

48,9%

Verharding

8.190

19,6%

Groen

9.861

23,6%

Water

3.314

7,9%

Totaal

41.799

100%

2.2.1 Uitgeefbaar In het ruimtegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen uitgeefbaar terrein en openbaar gebied. Het uitgeefbaar terrein bedraagt circa 49% van het totale plangebied. Het uitgeefbare gebied bestaat uit woningbouwkavels voor vrijstaande woningen, 2-onder-1 kapwoningen, patiowoningen, verandawoningen, rijwoningen (sociale huur en koop) en appartementen. 2.2.2 Verharding Het oppervlak verharding maakt circa 20% uit van het plangebied en bestaat uit de wegstructuur, parkeren, trottoir, etc.

4

2.2.3 Groen Het aandeel groen in de wijk bedraagt circa 24% van het plangebied. De groenstructuur is aanwezig het centrum van het plan en in de bossingel ten noorden en oosten van het plangebied. 2.2.4 Water Het aandeel water in de wijk bedraagt circa 8% van het plangebied. Deze voornaamste waterberging bevindt zich volledig aan de zuid- en westzijde van het plangebied.

3. (Woning)bouwprogramma Het (woning)bouwprogramma is gebaseerd op: - de (huidige en toekomstige) woonbehoefte en ontwikkelingen in Ens; - het (bestaande) beleid: de Woonvisie 2020 en het ontwikkelperspectief Dorpen 2021-2026; - actuele marktgegevens (transactiegegevens); - de input die we van stakeholders hebben ontvangen. De woningaantallen en de onderverdeling naar woningcategorieën zijn vertaald naar het verkavelingsplan- en inrichtingsplan. De aantallen worden weergegeven in tabel 2. Het plan biedt ruimte aan in totaal 89 woningen met een grote verscheidenheid aan typen die bedoeld zijn voor verschillende doelgroepen. In het plan is ruimte voor 11 vrijstaande woningen, 16 twee-onder-een kapwoningen, 32 rijwoningen (waarvan 18 sociale huurwoningen en 14 koopwoningen), 6 patiowoningen, 12 verandawoningen en 12 appartementen. In het bestemmingsplan heeft een aantal typen een dubbele bestemming zodat er enige flexibiliteit in het plan is naar gelang de marktvraag. Voor de grondexploitatie is uitgegaan van het maximale aantal woningen. Tabel 2: Woningbouwprogramma Ens fase 4

Woningbouwprogramma

Aantallen

Gemiddelde kavelgrootte (m2)

Totaal (m2)

Vrijstaand

11

537

5.907

2^1 kapwoningen

16

299

4.782

Rijwoningen sociale huur

18

106

1.906

Rijwoningen koop

14

180

2.519

Patiowoningen

6

320

1.920

Verandawoningen

12

140

1.680

Appartementen

12 89

143

Totaal

1.721 20.434

4. Investeringen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn prijspeil 1 januari 2024 en zijn exclusief BTW. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk geschat en gecalculeerd. De kosten bestaan uit al gemaakte kosten en kosten die nog moeten worden gemaakt. De totale kosten bedragen circa € 3,4 miljoen exclusief BTW. In de onderstaande tabel 3 staan de (verwachte) kosten opgesomd.

5

Tabel 3: Kostensoorten grondexploitatie Ens fase 4

Kosten

Totaal

Boekwaarde Nog te realiseren

Boekwaarde/Verwerving

€

487.206

€

487.206

€

-

BRM

€

1.053.773

€

-

€

1.053.773

WRM

€

956.161

€

-

€

956.161

Plankosten (12,5%)

€

251.242

€

38.692

€

212.550

VTU (12,5%)

€

251.242

€

-

€

251.242

Tijdelijk beheer

€

40.000

€

-

€

40.000

Overhead (12,79%)

€

326.454

€

-

€

326.454

€ 3.366.078

€

525.898

€

2.840.181

Totaal

4.1 Verwerving De grond is in het bezit van de gemeente en was tot 2020 onderdeel van de grondexploitatie Ens Uitbreiding fase 1 (complex X065). In 2020 is de grond losgekoppeld van deze grondexploitatie en afbestemd als agrarische grond. Vervolgens is deze grond geactiveerd op de balans onder de Materiële Vaste Activa (MVA) voor een bedrag van € 487.206. 4.2 Bouw- en woonrijp maken Op basis van het verkavelingsplan is een globale civieltechnische raming opgesteld. Hierbij is gekeken naar de hoeveelheden die voortkomen uit het ruimtegebruik. Vervolgens is gerekend met normbedragen voor deze hoeveelheden. Deze normbedragen zijn bepaald op basis van huidige marktprijzen en nacalculatie van andere recente grondexploitaties. De ramingen zijn verwerkt in de grondexploitatie. We maken bij de civieltechnische raming onderscheid in: - Bouwrijp maken (inclusief grondwerk): o Ontbossen; o Grondwerk: ophogen, egaliseren, waterpartijen uitgraven; o Bouwstraten; o Tijdelijke aansluiting Zuiderringweg voor bouwverkeer; o Riolering; o Duikers. - Woonrijp maken: o Woonstraten (inclusief parkeerplaatsen en voetpaden); o Inritten; o Verlichting; o Huisaansluitingen; o Watergangen en stuwen; o Ondergrondse containers; o Groen. De totale kosten voor bouwrijp maken zijn geschat op circa € 1.054.000,-.

Voor het woonrijp maken gaan we er van uit dat er voor circa € 956.000,- aan kosten worden gemaakt. De kosten voor het bouwrijp maken bedragen circa € 25,- per m². Voor het woonrijpen bedragen de kosten circa € 45,per m² openbaar gebied. In deze budgetten zit onder andere de ondergrondse containers die door de gemeente worden aangelegd. De kosten van deze ondergrondse containers worden verhaald op de ontwikkelaar. Voor het aanleggen van stuwen en duikers is een bedrag van circa € 60.000,- geraamd. 4.3 Bovenwijkse (infrastructurele) voorzieningen In de grondexploitatie is rekening gehouden met een reservering van de lasten voor een tijdelijke aansluiting op de Zuiderringweg. Dit is mogelijk noodzakelijk voor een veilige doorstroming van het bouwverkeer. Op deze manier hoeft het bouwverkeer niet door fase 1 te rijden. De aanlegkosten van de tijdelijke bouwweg zijn geraamd op circa € 50.000. Dit is opgenomen in het budget voor het bouwrijp maken.

6

Ook is in de grondexploitatie rekening gehouden met een tweetal ontsluitingen op fase 1 in het westen van het plangebied. Om de toekomstige verkeersafwikkeling veilig te laten gebeuren is hier ontsluiting benodigd. Dit betekent dat de rijweg in fase 1 doorgetrokken moet worden naar fase 4. Deze kosten zijn volledig toerekenbaar aan fase 4. De aanlegkosten van de ontsluitingen zijn geraamd op circa € 63.000. Deze kosten zijn opgenomen in kosten voor het woonrijp maken. De kosten voor de tijdelijke bouwweg en ontsluitingen zijn volledig toe te rekenen aan deze grondexploitatie, omdat ze specifiek nodig zijn voor de veilige doorstroming van het bouwverkeer en toekomstig verkeer in de regio. Deze voorzieningen zijn getoetst aan de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Het profijt ligt volledig bij fase 4, omdat het toekomstig gebruik enkel ligt bij bewoners (of bezoekers) van fase 4. De kosten zijn proportioneel, omdat ze direct bijdragen aan de ontwikkeling van fase 4. Tot slot de toerekenbaarheid: benoemde bovenwijkse werkzaamheden zouden niet plaatsvinden als fase 4 niet gerealiseerd zou worden. Daarom worden de gemaakte kosten voor 100% aan de grondexploitatie van Ens fase 4 toegerekend.

4.3 Planontwikkelingskosten en VTU Conform de Nota Kostenverhaal (2023) houden we rekening met: - 12,5% Planontwikkelingskosten voor een bedrag van ca. € 251.000,-. - 12,5% Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) voor een bedrag van ca. € 251.000,-. De percentages berekenen we over de totale verwachte kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Voorafgaand aan de vaststelling van deze grondexploitatie zijn nog planontwikkelingskosten gemaakt. De planontwikkelingskosten bedragen tot nu toe € 38.692,-. Tot het moment van vaststelling van deze grondexploitatie, zijn deze kosten geactiveerd onder de Immateriële Vaste Activa (IVA). 4.4 Tijdelijk beheer In de grondexploitatie is budget van in totaal € 40.000 gereserveerd voor tijdelijk beheer van het plangebied tijdens de ontwikkeling. De beheerkosten worden onder meer ingezet voor het maaien en tijdelijk inzaaien van onderdelen van het perceel en de noodzakelijke belastingen (WOZ en Waterschapslasten). 4.5 Overhead Voor de overhead (o.a. kantoorkosten en uren) houden we een percentage aan van 12,79% over de investeringen van het bouw- en woonrijp maken, de planontwikkelings- en de VTU-kosten. De overheadkosten bedragen ca. € 326.000,-.

5. Opbrengsten De te verwachten opbrengsten betreffen de grondopbrengsten uit de verkopen van (woning)bouwkavels. Er is gerekend met de grondprijzen zoals die zijn vastgesteld in de nota grondprijzen 2024. In de onderstaande tabel 4 staan de verwachte grondopbrengsten per type woning opgesomd. Tabel 4: Opbrengsten Ens fase 4 Grondprijs (m2 of eenheid)

Aantallen

Gemiddelde kavelgrootte (m2)

Totaal (m2)

Vrijstaand

11

537

5.907

€

205

€

2^1 kapwoningen

16

299

4.782

€

185

€

884.670

Rijwoningen sociale huur

18

106

1.906

€

15.000

€

270.000

Rijwoningen koop

14

180

2.519

€

175

€

440.825

Patiowoningen

6

320

1.920

€

175

€

336.000

Verandawoningen

12

140

1.680

€

175

€

294.000

Appartementen

12

143

1.721

€

25.000

€

300.000

Toelichting

Eenheid

2025-2026

jaren

Grondopbrengsten

Subtotaal Overige opbrengsten Bijdrage ondergrondse containers Pacht Totaal

Totaal

€ 3.736.430

89 Aantallen 1 2

1.210.935

Prijs

Totaal

€

40.000

€

€

9.375

€

40.000 18.750 € 3.795.180

7

In paragraaf 5.1 wordt een toelichting gegeven op de grondopbrengsten uit uitgifte van woningbouw en overige bijdragen. 5.1 Opbrengsten Grondverkoop De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van woningbouwkavels. In tabel 5 zijn de bandbreedtes voor de grondprijzen van woningbouwkavels in Ens weergegeven. Voor alle woningbouw categorieën geldt dat er in de grondexploitatie uitgegaan wordt van een grondprijs per vierkante meter in het midden of aan de bovenkant van de bandbreedte. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bepaalde woonvormen. Ondergrondse containers Naast de grondverkoop worden er door de gemeente ondergrondse containers aangelegd. De kosten van deze worden verhaald op de ontwikkelaar en worden dus zowel als kosten als opbrengsten gezien. Pacht opbrengsten Daarnaast wordt de grond verpacht totdat de bouwactiviteiten beginnen. We gaan ervan uit dat dit in ieder geval nog tot en met 2026 kan doorgaan. Daarna bekijken we jaarlijks of de pachtovereenkomst verlengd kan worden. Tabel 5: Grondprijsbandbreedtes Ens fase 4

Grondprijzen (€ per m2)

Min.

Max.

Midden

Grex

Vrijstaand

€

170

€

210

€

190

€

205

2^1 kapwoningen

€

150

€

190

€

170

€

185

Rijwoningen sociale huur

€

15.000

€

15.000

€

15.000

€

15.000

Rijwoningen koop

€

125

€

180

€

153

€

175

Patiowoningen

€

125

€

180

€

153

€

175

Verandawoningen

€

125

€

180

€

153

€

175

Appartementen

€

17.000

€

30.500

€

23.750

€

25.000

6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 6.1 Parameters Voor de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Renteparameters De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk. Voor de gehele looptijd van het plan wordt een rentepercentage van 0,00% gehanteerd. Kosten- en opbrengstenstijging Kostenstijging De gemeente Noordoostpolder baseert haar kostenstijging o.b.v. de ‘Outlook Grondexploitaties 2024’ van Metafoor RO. De gemeente kiest ervoor om voor de korte termijn (t/m 2026) het gemiddelde percentage voor de kostenstijging te hanteren. Er wordt voor woningbouwkosten een onderscheid gemaakt in de GWW-kosten (Grond, Weg, Waterbouw) en Plankosten. De GWW-kosten in deze grondexploitatie zijn investeringswerken voor het bouw- en woonrijp maken van de grond. De plankosten zijn met name interne en externe uren voor gemaakte (bestemmings)plannen, voorbereiding, toezicht en uitvoering. Deze kosten stijgen mee met de verschillende cao’s. Dit betekent dat er in 2024 wordt gerekend met 3% kostenstijging op het gebied van GWW en Woningbouwkosten en met 5% kostenstijging op gebied van Plankosten. In 2025 en 2026 wordt er voor de GWW en Woningbouwkosten gerekend met een stijging van 2% en voor plankosten gerekend met een stijging van 4%.

Vanaf 2027 wordt er voor alle kosten gerekend met het langdurige gemiddelde van 2%. De gehanteerde kostenstijging geldt voor alle grondexploitaties, zowel voor woningbouw als de bedrijventerreinen.

8

De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt:

GWW-kosten: Plankosten:

2024 3% 5%

2025/2026 2% 4%

2027 e.v. 2% 2%

Opbrengstenstijging Woningbouw De Noordoostpolder baseert haar opbrengstenstijging o.b.v. de ‘Outlook Grondexploitaties 2024’ van Metafoor RO. In deze outlook wordt onderscheid gemaakt in de ‘top woningmarktgebieden’ de ‘midden woningmarktgebieden’ en de ‘basis woningmarktgebieden’. De gemeente Noordoostpolder valt onder een ‘basis woningmarktgebied’. Dit komt omdat basiswoningmarktgebieden meestal perifere en landelijke gebieden omvatten met doorgaans lagere huizenprijzen en minder stedelijke voorzieningen in vergelijking met grote stedelijke centra. Metafoor RO geeft in hun Outlook Grondexploitaties 2024 aan dat de verwachting voor 2024 voor een ‘basis woningmarkt’ is dat de grondprijzen tussen -1% tot 2,0% dalen/stijgen. Voor de periode 20252026 verwacht Metafoor een stijging van 0,0% tot 4,0%. Vanaf 2027 wordt een langdurig gemiddelde stijging van 2,0% verwacht. Er wordt in de grondexploitatie uitgegaan van de volgende opbrengstenstijging:

Woningbouw:

2024 1%

2025/2026 2%

2027 e.v. 2%

BTW Alle genoemde bedragen in de nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Looptijd exploitatie De looptijd van de exploitatie is tot en met 2033 (negen jaar en 1 maand). Per 31-12-2033 kan de exploitatie naar verwachting afgesloten worden. Met de looptijd van ruim negen jaar is het belangrijk om de risico’s beperken. Dit doen we door jaarlijks een risicoanalyse uit te voeren en de marktontwikkelingen in de gaten te houden. Prijspeildatum Alle in de exploitatieopzet genoemde toekomstige kosten en opbrengsten hebben prijspeil 1 januari 2024. 6.2 Fasering Kosten Zoals bij nagenoeg iedere woningbouwontwikkeling komen eerst de kosten en vervolgens de baten. Zo zijn er in het verleden al kosten gemaakt (planontwikkelingskosten) die zorgen voor een negatieve openingsbalans. In 2028 en 2029 verwachten we de locatie in z’n geheel bouwrijp te maken, nadat Ens fase 2 en 3 zijn gerealiseerd. Mochten deze fases afwijken van hun planning, dan heeft dit een directe invloed op de planning van fase 4. Dit kan zowel een versnelling als een vertraging zijn. Het woonrijp maken is afhankelijk van het werkelijke uitgiftetempo en de bouw van de woningen. De verwachting is dat aan het eind van de looptijd (2030-2032), nadat nagenoeg alles bebouwd is, de locatie woonrijp wordt gemaakt. Opbrengsten Tot 2028 verwachten we nog geen verkopen, aangezien het perceel dan bouwrijp wordt gemaakt.

De kavels verwachten we tussen 2028 en 2031 te verkopen. In 2031 verwachten we alle 89 kavels te hebben verkocht. Het verwachte uitgiftetempo ziet er als volgt uit:

9

Tabel 6: Uitgiftetempo woningbouwkavels Ens fase 4 Woningbouwprogramma 2024 2025 2026

2030

2031

Vrijstaand

2027

2028

6

5

2^1 kapwoningen

8

8

Rijwoningen sociale huur

6

Rijwoningen koop

14

2029

6

6

Patiowoningen

6

Verandawoningen

12

Appartementen Totaal

2032

12 0

0

0

0

20

30

26

13

0

7. Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en exploitatie uitgangspunten dan ontstaat het volgende financiële resultaat: Tabel 7: Financieel overzicht Ens fase 4

Financieel resultaat grondexploitatie Opbrengsten nominaal

€

3.795.180

Kosten nominaal

€

3.366.078

Saldo nominaal

€

429.102

Eindwaarde

€

455.996

Netto contante waarde

€

374.076

31-12-2033

De grondexploitatie kent een positief resultaat op eindwaarde per 31-12-2033 van € 455.996,-.

8. Vennootschapsbelasting (Vpb) De grondexploitatie ‘Ens fase 4’ maakt onderdeel uit van de fiscale onderneming ‘het grondbedrijf gemeente Noordoostpolder’. Over deze grondexploitatie zal bij fiscale resultaten vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) verschuldigd zijn. Het complex zal tegen de waarde in het economische verkeer ten tijde van de eerste ondernemershandeling tot de fiscale onderneming gaan behoren. Voor Ens fase 4 is dat de vaststelling van de grondexploitatie.

9. Risico’s en risicobeheersing 9.1 Risico’s Elke grondexploitatie bevat een aantal risico’s en onzekerheden. Het belangrijkste risico van deze exploitatie is het verdwijnen van de behoefte aan nieuwbouwkavels, als gevolg van economische en of demografische ontwikkelingen. Daarnaast wordt er momenteel geen rente toegerekend aan de grondexploitaties. Het risico bestaat dat dit in de toekomst wel gaat gebeuren. Een stijging in het rentepercentage kan negatieve gevolgen hebben voor het resultaat. 9.2 Risicobeheersing Hoewel niet alle risico’s volledig beheersbaar zijn, is een adequate sturing vanuit de gemeente essentieel om tegenvallers te voorkomen. Door economische en demografische ontwikkelingen continu te monitoren en jaarlijks een risicoanalyse uit te voeren, wordt actief gestuurd op risicobeheersing. Op deze wijze kan tijdig geanticipeerd worden op mogelijke tegenvallers door bijvoorbeeld de snelheid van de kaveluitgifte aan te passen en investeringen uit te stellen (bijvoorbeeld woonrijp maken). Ook wordt er gekeken of het programma nog voldoet aan de huidige marktvraag. Indien nodig kan hierop ingespeeld worden door de plannen tussentijds aan te passen.

10