6. Rvst WVG Emmelhage fase 4.pdf

No. 24.0000877-1

Emmeloord, 2 juli 2024. Onderwerp WVG Emmelhage fase 4 Advies raadscommissie […] Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgesteld besluit 1. Op de percelen ten westen van Emmelhage, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie AX, nummers 755 en 757, (groot 222.428 m²) een definitief voorkeursrecht vestigen volgens art. 9.1 lid 1 Omgevingswet; 2. Als ruimtelijke grondslag voor het vestigen van voorkeursrecht uitgaan van het toekomstige gebruik voor woningbouw dat afwijkt van de huidige bestemming; 3. Dit toekomstige (beoogde) gebruik opnemen in het omgevingsplan. 4. Een voorbereidingskrediet van € 150.000 beschikbaar stellen voor het ontwikkelen van een woningbouwlocatie te Emmeloord. 5. De 32e wijziging van de programmabegroting 2024 vast te stellen. Doelstelling Regie houden op de woningbouwontwikkeling van Emmeloord Inleiding Op dit moment zijn fasen 1 en 2 van Emmelhage grotendeels verkocht en bebouwd. Fase 3 is bouwrijp en in verkoop. Gezien de voortgang van fase 3 is het logisch om de ontwikkeling van fase 4 op te starten. In Emmelhage blijft er bouwgrond gewenst. Deze behoefte blijkt ook uit het woonbehoefteonderzoek. Om de ontwikkeling van woningen mogelijk te maken, willen we graag de grond van de volgende fase van Emmelhage aankopen, bestemmen en vervolgens aanbieden voor woningbouw. Beide percelen zijn in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft beide percelen geliberaliseerd verpacht tot 1 november 2025. De percelen liggen ten westen van Emmelhage fase 3. Als gemeente kunnen wij een voorkeursrecht vestigen. Dat is een juridisch besluit waarmee wij in de gelegenheid zijn om als eerste de grond te kopen, wanneer de grondeigenaar de percelen wil verkopen. Met het vestigen van een voorkeursrecht geven we als gemeente aan dat we (mogelijk) een actieve rol willen innemen en dit perceel onder voorwaarden willen verwerven. De percelen worden momenteel nog voor agrarische doeleinden gebruikt.

No. 24.0000877-2

Fase 4

Fase 3

Fase 2

Fase 1

Het college heeft op 2 juli 2024 op beide percelen, als bedoeld in de kadastrale overzichten (bijlage 1a+b) en de eigendomsinformatie (bijlage 2), een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op deze beide percelen. Om het voorkeursrecht te laten voortduren is het nodig dat de raad op betreffende gronden een definitief voorkeursrecht vestigt. Daarin voorziet dit raadsvoorstel. Beleidsreferentie ➢ Woonvisie 19 oktober 2020: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2020/19oktober/19:30/Woonvisie ➢ Verkenning groeiambitie 10 oktober 2022: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/10oktober/19:30/Verkenning-groeiambitie-Noordoostpolder ➢ Ontwikkelperspectief Emmeloord: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/31januari/19:30/Ontwikkelperspectieven-woningbouw-Noordoostpolder-2021-2026 Argumenten 1. Dit is een logisch moment om de ontwikkeling van Fase 4 op te gaan pakken Gezien de doorlooptijd van fase 3, de woningbehoefte is het een goed moment om fase 4 op te gaan pakken. Fasen 3A en 3B zijn bouwrijp en de kaveluitgifte van 2 van de 4 deelfasen is gestart. De ontwikkeltijd van een fase kost al gauw 2-3 jaar (planvorming, vestigen WVG, taxatie/grondverwering, ruimtelijke procedure, civieltechnische voorbereiding etc.). De pacht van de grond van fase 4 loopt in 2025 af.

Dan kan de gemeente in 2025 de grond van het RVB verwerven. 2. Deze ontwikkeling past in het bestemmingsplan Emmelhage 2004 In het geldende bestemmingsplan “Emmelhage 2004”, heeft Emmelhage Fase 4 de bestemming ‘woongebied nader uit te werken’. Dit bestemmingsplan, straks omgevingsplan, moet nog wel nader uitgewerkt worden om woningbouw mogelijk te maken. 3. Deze ontwikkeling past in het stedenbouwkundig raamwerk van Emmelhage fasen 4-6 Het stedenbouwkundig raamwerk geeft een aanzet voor het stedenbouwkundige plan voor deze locatie. Deze uitgangspunten worden verder uitgewerkt met / door een stedenbouwkundig bureau.

No. 24.0000877-3

Fase 4

4. Deze ontwikkeling past in het woonbeleid Het toevoegen van woningbouw past in het gemeentelijke woonbeleid (Woonvisie, ontwikkelperspectieven, verkenning) en de marktontwikkelingen die het noodzakelijk maken om woningaanbod te creëren die past bij de geldende vraag. 5. Kavel is eigendom van het Rijk Het eigendomsrecht op de grondpositie van Emmelhage fase 4, is in eigendom van het Rijk. Op dit moment wordt de kavel nog verpacht als agrarisch perceel. De overeenkomst is eindigt november 2025 en geeft u dan ook de vrijheid om ontwikkeling op relatief korte termijn mogelijk te maken. Wel dient er een WVG gevestigd te worden, om zekerheid te verkrijgen over de grondpositie en speculatie te voorkomen. Dit moet uiterlijk voor 1 november 2024, anders wordt de kavel weer verpacht. 6. Hiermee voorkomen we dat een derde een strategische (grond)positie inneemt Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van woningbouw is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de ontwikkeling. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan de gemeente voorkomen dat een derde een strategische grondpositie inneemt. Dit heeft een nadelig effect op de snelheid van het proces, de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling en kan daarmee uitvoering van de in de weg staan. 7.

De beoogde bestemming van het gebied wijkt af van het huidige omgevingsplan en het huidige gebruik Het voorkeursrecht kan alleen worden toegepast op gronden waaraan bij het omgevingsplan een nietagrarische bestemming wordt toegekend en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Aan de percelen wordt een niet-agrarische bestemming toegedacht. Het toekomstige gebruik wijkt af van de huidige agrarische bestemming. 1 De gemeente Noordoostpolder wil de percelen verwerven voor de uitbreiding van woningbouw. 1

Artikel 9.1 lid 1b Omgevingswet

No. 24.0000877-4

8. De gronden zijn niet eerder aangewezen op grond van de Ow Dit is een vereiste op grond van de Ow. Hier wordt aan voldaan. 9. Met dit besluit verschaffen we inzicht in de duur van het voorkeursrecht Op grond van de Ow is de duur van het voorkeursrecht zonder planologische grondslag 3 jaar 2. Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege op @@ @@@@ 2027. Binnen deze termijn moet de grond aangekocht zijn of moet er een juridische grondslag zijn om nogmaals het voorkeursrecht te vestigen. 10. Het voorkeursrecht wordt opgenomen in de omgevingsvisie/het omgevingsplan Na het vestigen van het voorkeursrecht wordt dit besluit opgenomen in de omgevingsvisie en het omgevingsplan. 12. Er is een voorbereidingskrediet nodig Voor het ontwikkelen van deze nieuwbouw locatie voor woningen zijn middelen nodig voor onder andere het (doen) uitvoeren van een taxatie van de grond, het maken van een stedenbouwkundig- en inrichtingsplan, het doen van onderzoeken en het maken van een haalbaarheidsberekening. Voor de voorbereiding van deze fase worden onderstaande kosten gemaakt. Product Taxatie van het perceel Civieltechnische voorbereiding Totaal

Kosten € 10.000,€ 140.000,€ 150.000,-

De kosten van voorbereiding van deze fase worden geactiveerd (op de balans geplaatst onder de immateriële vaste activa) en conform wet- en regelgeving afgeschreven over een periode van maximaal 5 jaar. De jaarlijkse afschrijvingslasten komen ten laste van de algemene reserve grondexploitaties. Om het moment dat er een grondexploitatie voor dit gebied (perceel) wordt vastgesteld, wordt de resterende boekwaarde van deze voorbereiding- en ontwikkelingskosten ingebracht in het beoogde (bouw)grondexploitatiecomplex. 13. Er is een wijziging van de programmabegroting nodig Op grond van artikel 189 en 192 van de Gemeentewet brengt de raad voor alle taken en activiteiten jaarlijks de bedragen op de begroting die de raad daarvoor beschikbaar stelt. Ook gaat de raad over de wijzigingen die hierop worden gedaan (budgetrecht van de raad). Kanttekeningen 1. Binnen de Ow is sprake van een uitgebreide rechtsbescherming voor grondeigenaren. Daarbij worden bestaande rechtsverhoudingen gerespecteerd. Dit betekent onder andere dat de gronden niet verworven kunnen worden als er al (definitieve) afspraken bestaan tussen grondeigenaren en een ontwikkelaar. Ook geldt er een prijsvaststellingsprocedure, als partijen er minnelijk niet uitkomen, die een reële koopprijs moet waarborgen. 2.

Er zijn risico’s bij de aankoop van het perceel De risico’s zijn: • Het is mogelijk dat we geen overeenstemming met de eigenaar en/of huidige pachter bereiken; • Het is mogelijk dat de vraag naar woningbouw gaat dalen en dit invloed heeft op de ontwikkeling. 3. Er moet nog een omgevingsplanprocedure doorlopen worden Als er geen positief ruimtelijk besluit voor wijzing van het omgevingsplan, dan is er geen grondslag voor het voorkeursrecht op dit perceel. Op dit moment is er voor deze beoogde uitbreiding van de woningbouw geen planologische grondslag, zoals een omgevingsplan die voorziet in deze ontwikkeling. Planning/uitvoering

2 Artikel 9.4 lid 1b Omgevingswet

No. 24.0000877-5 Het raadsbesluit wordt aansluitend na besluitvorming gepubliceerd in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Het raadsbesluit met de bijlagen wordt bovendien ter inzage gelegd op het gemeentehuis en ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister (BKR-pb). Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening in het gemeenteblad waarin de terinzagelegging bekend is gemaakt. Wij zenden een mededeling van de vestiging van het voorkeursrecht aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. De mededeling bevat een zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanwijzing. Het besluit treedt in werking een dag na bekendmaking in het Gemeenteblad. Nadat het besluit in werking is getreden kan voor een periode van 6 weken bezwaar worden gemaakt door belanghebbenden. De aanwijzing van gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is, is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht en is daardoor vatbaar voor bezwaar en (hoger) beroep van rechthebbenden. Bijlagen 1. Eigendomsinformatie Kadaster percelen Noordoostpolder AX 755 en AX 757; 2. Kadastrale kaart - percelen Noordoostpolder AX 755 en AX 757; Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

Portefeuillehouder : T. van Steen Steller : de heer N.M. van der Ende, (0527) 63 34 78; n.vanderende@noordoostpolder.nl

No. 24.0000877-6

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 juli 2024, no. 24.0000877; gelet op artikel artikelen 189 en 192 van de Gemeentewet en artikel 9.1 lid 1 Ow B E S L U I T: 1. Op de percelen ten westen van Emmelhage, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie AX, nummers 755 en 757, (groot 222.428 m²) een definitief voorkeursrecht vestigen volgens art. 9.1 lid 1 Omgevingswet; 2. Als ruimtelijke grondslag voor het vestigen van voorkeursrecht uitgaan van het toekomstige gebruik voor woningbouw dat afwijkt van de huidige bestemming; 3. Dit toekomstige (beoogde) gebruik opnemen in het omgevingsplan. 4. Een voorbereidingskrediet van € 150.000 beschikbaar stellen voor het ontwikkelen van een woningbouwlocatie te Emmeloord. 5. De 32e wijziging van de programmabegroting 2024 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 30 september 2024. De griffier, de voorzitter,