6.4 Visie op de toekomst Rietstraat en Zeebiesstraat 24-11-2022.pdf

Visie op de toekomst van de Rietstraat en de Zeebiestraat; Creëren van een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid Versie 24 november 2022 1

Inleiding

In 2016-2017 hebben we een proces doorlopen waarin we samen met bewoners van de Rietstraat, Zeebiesstraat, Duizendknoopstraat en de Moerasandijviestraat en de gemeente hebben nagedacht over de toekomst van deze buurt. Eventuele sloop was toen nog niet bespreekbaar. Wel zijn enkele technische maatregelen doorgevoerd. Grootschalige renovatie is echter lastig door het optreden van een “dominooeffect”. Inmiddels zijn ook de denkbeelden over sloop en nieuwbouw veranderd. De combinatie van technische veroudering van de woningen, veranderende woonwensen van mensen, veranderend gebruik van de woning en tuinen, toenemende energielasten en de toekomstige vraag naar woningen noodzaakt ons opnieuw na te denken over de toekomstwaarde van de woningen in deze buurt. Dit heeft er toe geleid dat we opnieuw met de huidige bewoners in gesprek gaan over de woningen en de woonomgeving. In drie stappen willen we komen tot een herstructureringsplan voor de buurt: analyse, visie, plan. Onderhavig document beschrijft de uitgangspunten voor onze visie op de buurt.

2

Van analyse naar visie

De stuurgroep Centrumschil heeft in haar overleg van 13 januari de analyse vastgesteld. De analyse beschrijft de uitgangspunten die in de visiefase worden gebruikt. De conclusies uit de analyse: - Technische houdbaarheidsdatum woningen verlopen De technische kwaliteit van de woningen is zeer matig. De meest voorkomende problemen hebben te maken met vocht en tocht, lekkages, schimmel, geluidsoverlast en isolatieproblemen. De energiekosten zijn hoog en moeilijk te verbeteren. Bij de renovaties in de jaren ’70 en ’80 zijn de karakteristieke “Delftse details” gedeeltelijk verdwenen. - Woonwensen en eisen aan de woning zijn veranderd De woningen zijn relatief klein, zo’n 70m2, maar vooral niet praktisch ingedeeld. Tegenwoordig vinden veel mensen met name de bovenverdieping niet erg bruikbaar door de schuine daken en het (oorspronkelijk) ontbreken van sanitair boven. De slaapkamers zijn moeilijk warm te krijgen. Het comfort is laag. In sommige huizen is beneden onder de trap een douche ingebouwd. Enkele woningen hebben een uitbouw van latere datum als gevolg van de wens naar meer ruimte voor de keuken of de woonkamer. - De bevolkingssamenstelling is veranderd De bevolkingssamenstelling in de eengezinswoningen is veranderd. De gezinnen maken steeds vaker plaats voor 1 en 2 persoonshuishoudens en er wonen er steeds meer mensen met uiteenlopende achtergronden.

De oorspronkelijke ontwerpgedacht, bouwen van een nieuwe buurtgemeenschap, is verwaterd. De maakbaarheid van de samenleving was uitgangspunt. Inmiddels heeft een kwart van de huidige bewoners een andere culturele identiteit, met name de Marokkaanse, Turkse en Syrische. Dit heeft effect op het gebruik van de woning. Corona heeft dit effect nog versterkt, ook bij de oorspronkelijke bevolkingsgroepen. - De betaalbaarheid staat onder druk De betaalbaarheid van de woningen gaat achteruit. De huurwoningen hebben een huurprijs tot maximaal €678,66. Dit omdat het relatief ruime eengezinswoningen zijn met een zeer grote tuin. Met de stijgende energieprijzen en de lage energielabels lopen de totale energielasten en daarmee de woonlasten flink op.

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

1

- De omgevingskwaliteit neemt af De omgevingskwaliteit is achteruit gegaan in de afgelopen jaren. De woningen hebben grote tuinen die vroeger werden gebruikt om zelfvoorzienend te kunnen zijn. Tegenwoordig is voor steeds meer mensen de grote tuin een last, het onderhoud gaat achteruit wat leidt tot verpaupering en verrommeling. Daarnaast is met name aan de Rietstraat de auto prominent aanwezig wat de charme van weleer te niet doet. Ook is de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur op enkele plekken doorbroken. - De cultuurhistorie is van belang De buurt is in cultuurhistorisch opzicht waardevol voor Emmeloord. We hebben het over de eerste stenen woningen in Emmeloord. De wijk is ontworpen volgens het ontwerpprincipe van de “Delftse School”. Bureau ’t Oversticht heeft onderzoek gedaan naar de buurt. Zij geeft de volgende aanbevelingen: o Behoud waardevolle kenmerken en versterk deze waar mogelijk o Herstel en versterk de groene inrichting o Herstel bij renovatie de architectonische kwaliteit o Houdt licht, lucht en ruimte in de wijk o Behoud de dorpse sfeer o Behoud verschillende tijdlagen o Voeg eventueel een nieuwe tijdlaag toe o Houdt rekening met de stedenbouwkundige opzet 3

Participatie & Communicatie

Het doorlopen van een zorgvuldig proces staat voorop, en gaat boven snelheid. De bewoners worden op verschillende manier betrokken bij het proces en op verschillende niveaus. Uit de bewonersgroep hebben zich een 25-tal mensen aangemeld voor deelname aan de opgerichte Klankbordgroep. Met de klankbordgroep wordt regelmatig overleg gevoerd. Ook worden dilemma’s, keuzes of opties voorgelegd aan deze groep betrokken bewoners. De klankbordgroep wordt ook betrokken bij de afronding van de verschillende fases: analyse, visie, plan. Mercatus ziet het als haar verantwoordelijkheid om daarnaast alle bewoners goed te informeren. Daarom organiseert zij, in samenwerking met de gemeente, buurtbijeenkomsten voor alle bewoners en wordt regelmatig een nieuwsbrief uitgebracht. In de nieuwsbrieven worden de opbrengsten van buurtbijeenkomsten samengevat. Dit is met name voor belangrijk voor bewoners die onverhoopt niet in de gelegenheid zijn om een buurtbijeenkomst bij te wonen. Eigenaar-bewoners versus huurders De afgelopen jaren zijn in de Rietstraat en Zeebiesstraat huurwoningen verkocht. In 2021 in deze strategie vanwege de start van het herstructureringsproces gestopt. In eerste instantie is de participatie en communicatie voor huurders en eigenaar-bewoners op dezelfde leest geschoeid.

Gedurende het doorlopen van het proces blijkt dat de eigenaar-bewoners op sommige thema’s liever apart aangesproken te worden. Er zijn daarom ook individuele gesprekken met hen geweest. Ook is middels een brief aan alle eigenaren aangegeven dat men altijd persoonlijk in gesprek kan gaan met Mercatus. Stakeholders-analyse Mercatus en gemeente hebben samen een omgevingsanalyse gemaakt teneinde de stakeholders in beeld te krijgen. Aan de hand van deze inventarisatie is er een onderscheid gemaakt in de participatie van direct betrokkenen, de belanghebbenden, en de indirect betrokkenen, de belangstellenden. Zowel met belanghebbenden als belangstellenden worden gesprekken gevoerd. Interviews Veel mensen hebben een herkenning of gevoel bij de Rietstraat en omgeving. Het buurtje is historisch gezien van waarde. ’t Oversticht heeft deze waarde onderzocht en aanbevelingen gedaan in haar rapport. Daarnaast tekenen we verhalen van mensen op: (oud)bewoners, vertegenwoordigers van

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

2

belangenverenigingen en dergelijke worden geïnterviewd. Enkele van die verhalen zijn inmiddels gepubliceerd in het bewonersblad. 4

Visie Mercatus

Op basis van onze visie Wonen op z’n Best, het kader voor het project en de analyse van de buurt (zie bijlage 3) hebben we een visie op de toekomst van de Rietstraat en de Zeebiestraat geformuleerd. Eerst volgen in het kort de belangrijkste punten van Wonen op z’n best en de analyse die de bouwstenen vormen voor de visie op de Rietstraat en de Zeebiesstraat. Wonen op z’n Best in het kort Voor onze doelgroep willen wij het verschil maken door hun woonplek een basis te laten zijn om volwaardig deel uit te kunnen maken van de samenleving. Een betaalbare, goede en duurzame woning in een veilige en gezonde woonomgeving. Wij willen dat bewoners in Noordoostpolder kunnen ‘Wonen op zijn best’. Om dit te realiseren zetten we in op een drietal thema’s; • Duurzaamheid; We vinden het belangrijk dat we in de manier waarop we werken, geen blijvende schade toebrengen aan de aarde. Voor deze en toekomstige generaties. Duurzaamheid staat daarom centraal bij ons. Een belangrijk onderdeel hierbij is de verduurzaming van de woning en de woonomgeving op een verantwoorde wijze. • Het realiseren van vitale wijken; wij willen dat onze bewoners deel uitmaken van gezonde, diverse en “samenredzame” wijken. Daarvoor moeten onze wijken een omgeving worden waar mensen kunnen samenleven, elkaar kunnen ontmoeten en leren kennen. Onderdeel hiervan is onze visie op de empatische woonomgeving.

• Zelfstandig thuis; Kwetsbare mensen hebben vaker ondersteuning nodig in en om de woning. Daarbij staat onze bewoner centraal en laten we ons leiden door de menselijke maat. Tegelijkertijd stimuleren we het eigen verantwoordelijkheidsgevoel. Empathische woonomgeving; Buurten bouwen Als onderdeel van onze ambitie om vitale wijken te realiseren zetten we in op een empatische woonomgeving. Wanneer is een omgeving empathisch? Voor de Noordoostpolder kiest Mercatus voor zijn eigen uitgangspunten, geïnspireerd op het gedachtegoed van Jacobs en Alexander, passend bij deze tijd en deze plaats. Onze sleutelbegrippen bij het bouwen van buurten zijn: • menselijke maat • gedeelde lokale geschiedenis • publieke ruimte met meerwaarde • eigen identiteit straten en publieke ruimtes • mix van functies • elke wijk aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen • langzaam verkeer voorop Door de lens van deze sleutelbegrippen kijken wij naar zowel nieuwe als bestaande woonomgevingen en toetsen wij onze keuzes. Natuurlijk kun je niets realiseren zonder een goed plan. Mercatus ziet dat de wereld steeds sneller verandert en dat morgen alles anders kan zijn. Planvorming heeft daarom volgens ons (in tegenstelling tot het maakbaarheidsprincipe) een open einde, waarbij wij nu zo goed mogelijk handelen naar de huidige inzichten, maar ons eindbeeld steeds aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid.

Op deze manier ontwikkelen buurten zich organisch en naar de behoeften van de samenleving. Zoals ze ook vroeger ontstaan zijn en meegroeiden.

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

3

5

Uitgangspunten voor de visie

Dit alles bij elkaar leidt tot de volgende visie op de toekomst van de Rietsraat en de Zeebiestraat:

Een duurzame gemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid Met de vernieuwing van de woningen en de woonomgeving van de Rietstraat en de Zeebiesstraat realiseren we betaalbare, goede en duurzame woningen in een veilige en gezonde buurt die ontmoeting en contact ondersteunt met behoud van de charme en identiteit van deze historisch belangrijke straten van Emmeloord. Dit gaan we uitwerken op basis van de volgende uitgangspunten: - Woningen met veel comfort Het vernieuwen van het woningbezit in welke vorm dan ook zorgt voor de bewoners voor meer wooncomfort en een woning die over de volle breedte voldoet aan de eisen van deze tijd. - Een energieneutrale woning is een betaalbare woning. Daarnaast zorgt de verduurzaming van de woningen voor een beter energielabel wat tot lagere woonlasten voor de bewoner leidt. Daarmee garanderen we de betaalbaarheid voor onze huurders. - Aandacht voor duurzaamheid en klimaatadaptatie In de toekomst zal het steeds belangrijker worden dat er rekening is gehouden met een beter klimaat in de buurt. Daarom hebben we aandacht voor de afwatering in de buurt, tegengaan van hittestress, hergebruik van materialen, gasloos bouwen, een betere milieubalans door toepassing van groen, etc. - Meer variatie in woningtypen Niet alleen eengezinswoningen maar woningen voor iedereen. Nu bestaan de complexen hoofdzakelijk uit kleine eengezinswoningen.

We realiseren naast eengezinswoningen andere woningtypen. Ruim 80% van onze woningzoekenden bestaat uit 1 of 2 persoonshuishoudens. Dit maakt dat ook andere woningtypen, zoals kleinere woningen en levensloopgeschikte woningen een waardevolle aanvulling zijn op onze voorraad en in een behoefte voorzien van onze de doelgroep nu en in de toekomst. Op deze manier is er voor ieder wat wils, voor zowel starters, gezinnen en ouderen. - Variatie in eigendomsverhoudingen Een aantal eigenaren heeft aangegeven open te staan voor doorstroming naar een (betaalbare) koopwoning in een nieuw plan voor de buurt. In de uitwerking van het buurtplan onderzoeken we ook of dit past als extra toevoeging indien het aantal sociale huurwoningen gelijk kan blijven. We vinden dit passend in het licht van de inclusieve samenleving en ons streven naar het creëren van een nieuwe buurtgemeenschap in de buurt, net zoals dit oorspronkelijk het adagium was bij de opbouw van de Riet- en Zeebiesstraat. - Beperkte toename van het aantal woningen met behoud van kleinschaligheid We voegen woningen toe indien passend in het definitieve plan, zonder dat dit ten koste gaat van de charme en kleinschaligheid van de buurt. Een toename van het aantal woningen in de polder is gewenst om tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar woningen. - In de buurt staan woningen in verschillende huurprijscategorieën.

We realiseren niet alleen meer diversiteit in woningtypen, maar we bieden ook woningen aan in verschillende huurprijs categorieën. Op deze manier kunnen mensen met verschillende inkomens in de buurt wonen, wat bijdraagt aan de diversiteit en vitaliteit van de wijk. - In de buurt kun je langer zelfstandig thuis wonen Richting de toekomst zien we dat de bevolking in Noordoostpolder vergrijst en mensen langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. Door het aanbieden van een grotere diversiteit aan woningtypen wordt er ook ruimte geboden voor het langer zelfstandig thuis wonen dan wel in eengezinswoningen met aanpassingen of

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

4

door het toevoegen van een levensloopgeschikte woning aan het woningbestand. Met het toevoegen van levensloopgeschikte woningen in de wijk bieden we de mogelijkheid om oud te worden in je eigen wijk. Dit is met het oog op het behoud van je sociale netwerk een belangrijke pijler bij het zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. - Een groene omgeving die ruimte biedt ruimte voor contact en ontmoeting De aanpak van de woningen gaat gepaard met een vernieuwing van de directe woonomgeving met als uitgangspunt het creëren van een empathische woonomgeving ter ondersteuning en versterking van de vitaliteit van de buurt gericht op contact en ontmoeting. Er is meer groen in de buurt waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Tevens zorgt dit groen voor het tegengaan van hittestress. Daarnaast is meer ruimte voor langzaam verkeer en zien we dat de auto minder prominent aanwezig is in het straatbeeld. Het ontwerp is zo vormgegeven dat de mix met winkels aan de Moerasandijviestraat blijft bestaan, maar waarbij ze elkaar niet meer hinderen. - Vernieuwing met respect voor de historische waarde We nemen de aanbevelingen van ’t Oversticht ter harte. Vernieuwing moet passen bij het karakter van de buurt, is sfeervol en herkenbaar passend bij de identiteit en historie van de buurt. 6

Placemat

Bovenstaande uitgangspunten zijn visueel samengebracht in bijgaande figuur. Hierin zijn de onderdelen samengevat onder drie onderdelen: woonkwaliteit, cultuurhistorische waarde en sfeer/uitstraling. Dit zijn de onderdelen op basis waarvan het plan voor de buurt wordt uitgewerkt.

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

5

Bijlage 1

Visualisatie uitgangspunten visie

W oninge n m e t ve e l com for t door e e n t e ch nische a a n pa k Ene r gie z uin ige / n e ut r a le w on inge n e n da a r m e e be t a a lba r e w onin ge n V e r sch ille nde t ype w on in ge n zor ge n voor dive r sit e it Be pe r k t e t oe na m e a a nt a l w oninge n m e t be h ou d va n k le inscha ligh e id W on in ge n in ve r schille n de huur pr ij sca t e gor ie ë n de Mel

t raat des

Ee n gr oe n e om ge vin g die r uim t e bie dt r u im t e voor con t a ct e n on t m oe t ing

W OON TECH N I SCH E KW ALI TEI T

la a

St ur e n op w oonla st e n ?

n

t st r

str open ndkn

R ie

e Duiz

eler Esp

Mel

I n de bu ur t k u n j e la nge r ze lfst a n dig t hu is w on e n

at st ra

aat

adst

aat

fbl Hoe raat

Ja s m

a Moer

ie dijv san

a str a

ij n s

traa

t

t

ele Esp r la a

n

Duiz

endk nst nope

at

Be h ou d de dor pse e n vr ie n de lij k e sfe e r zow e l in a r ch it e ct uu r a ls ope nba r e r u im t e

t

La a gbouw in ba k st e e n m e t e e n k a p. Pla t a fge de k t k a n ook m it s goe d ge de t a ille e r d

t raat ess

S

Pr obe e r w a a r m oge lij k h e t pa r k e r e n uit h e t zicht opt e losse n

Zeea m Har

r pl isse en V

en

D i st

l ei n er p Viss

Brede straten (woonstraten noord-zuid en ontsluiting west-oost) Herstel en versterk de groene inrichting

e l st

Be houd ch a r m e e n ide nt it e it va n de ou dst e st r a t e n va n Em m e loor d

raat

te Kor

er w

H e r st e l e n ve r st e r k de gr oe ne in r ich t in g

eel

SFEER EN UI TSTRALI N G

Zowel bij renovatie als nieuwbouw uitgaan van sobere, zorgvuldige materiaalgebruik en detaillering architectuur. Lees Delftse school.

Ur k

De D

ein

Harm

Houdt rekening met planmatige en hiërarchische stedenbouwkundige opzet

at st ra ster

ren e To er d Ond

Behoud de waardevolle kenmerken van de wijk en versterk waar mogelijk

st r a

r a at

aa tst r Rie

bi Zee

CULTUURH I STORI SCH E W AARD EN

liana . Ju Kon

f Dr ee

eg l pw a Kam

Urk

g er we

VI SI E OP D E N I EUW E W I JK RI ETSTRAAT EN ZEEBI ESSTRAAT

“Een duurzame buurtgemeenschap met behoud van charme en kleinschaligheid”

6