5. Rvst Poldertoren.PDF

Emmeloord, 23 maart 2021. Onderwerp Poldertoren Advies raadscommissie […] Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgestelde besluiten 1. Instemmen met de uitwerking van variant 2 en ingebruikname en exploitatie van de Poldertoren; 2. Een budget ad € 1.425.177,- beschikbaar stellen voor de instandhouding/ingebruikname van de Poldertoren onder voorwaarde dat Provinciale Staten van provincie Flevoland de subsidie definitief hebben toegekend; 3. De vastgoedexploitatie van de Poldertoren vaststellen; e 4. De 16 wijziging van de programmabegroting 2021 vaststellen. Inleiding Op 23 september 2019 heeft u voor het begrotingsjaar 2020 een eenmalig budget beschikbaar gesteld van € 383.000,- voor het in stand houden van de Poldertoren en is een voorziening groot onderhoud Poldertoren ingesteld. Daarnaast heeft u het college opgedragen variant 2 (Mix) verder uit te werken in sub varianten a en b. Hierbij wel de voorwaarde dat er concrete huurintenties zijn. Nu er huurintentieovereenkomsten zijn getekend, variant 2 uitgewerkt is (zie bijlage 1) en de provincie een subsidie toegekend heeft (zie bijlage 4), vragen wij u om de benodigde middelen voor instandhouding/ingebruikname beschikbaar te stellen en deze in de programmabegroting 2021 te verwerken.

Hierbij wordt aangetekend dat er niet eerder met de noodzakelijke werkzaamheden van de ingebruikname wordt gestart dan dat:  er definitieve huurovereenkomsten rechtsgeldig door de betrokken partijen zijn getekend;  Provinciale Staten definitieve goedkeuring gegeven heeft aan de toekenning van provinciale subsidie. Door de ingebruikname en verhuur volgen er verplichtingen van een pandeigenaar met huurders. Daardoor ontstaat ook de noodzaak een vastgoedexploitatie in te richten als het kader waarbinnen het college verder kan opereren. De VastgoedEXploitatie (hierna: VEX) is opgenomen in bijlage 2. Variant mix als voorkeursvariant De Poldertoren krijgt een permanente invulling op de eerste zes verdiepingen, het uitkijkplatform wordt (regelmatig) opengesteld en de overige verdiepingen krijgen mogelijk een tijdelijke programmering. In variant Mix is het multifunctioneel gebruik van de toren het grootst en is de toegankelijkheid van de toren voor het publiek ook gunstig te noemen. Zoals eerder aangegeven, moeten er nog wel aanzienlijke investeringen in de toren gedaan worden, vooral voor het gedeelte dat commercieel verhuurd kan gaan worden. Daar staat tegenover dat door de mix van activiteiten de kans dat er leegstand ontstaat, beperkt kan worden.

Beleidsreferentie:  Voorzien in Vastgoed  Centrumplan  Perspectiefnota 2019-2022  Raadsbesluit 23 september 2019 Toekomstvarianten Poldertoren  Voorjaarsrapportage 2020  Coalitieakkoord 2018-2022, uitdaging 4: Noordoostpolder aantrekkelijker maken

Doelstelling Het in gebruik nemen en exploiteren van de Poldertoren. Argumenten 1.1 Gemeenschappelijk punt markeren Het doorlopen proces van september 2019 tot heden is in bijlage 1 beschreven. Als u besluit in te stemmen met variant Mix en de ingebruikname, exploitatie van de Poldertoren, kan het gebouw sinds 2014 weer als gebouw van de gemeenschap gaan functioneren. 1.2 Deze aanpak past binnen de uitgangspunten zoals geformuleerd in ViV Dit voorstel sluit aan bij de beleidsvisie Voorzien in Vastgoed. De Poldertoren is onderdeel van het cultureel erfgoed van gemeente Noordoostpolder. Dit gebouw is geschikt, of geschikt te maken, om aan gemeentelijke beleidsdoelen bij te dragen. Het bijzondere karakter van het gebouw en het feit dat een meerderheid van de raad aangegeven heeft eigenaar te willen blijven, is een reden om het karakteristieke gebouw aan te houden. In het programma ViV (Voorzien in Vastgoed) is het project financieel niet opgenomen. In de financiële dekking van het Uitvoeringsprogramma ViV is geen rekening gehouden met eventuele incidentele dan wel structurele lasten voor dit specifieke, karakteristieke gebouw/landmark. 1.3 Deze aanpak past binnen de kaders van het centrumplan In het centrumplan is de ambitie aangegeven om de Poldertoren te betrekken bij het centrum.

Door activiteiten in de Poldertoren mogelijk te maken, wordt ook dit deel van het centrum levendiger. 1.4 Invulling geven aan de behoefte uit de samenleving De Poldertoren staat al jaren op de politieke agenda. Voor de inwoners, bedrijven van de gemeente en de Poldertoren als object zelf is het wenselijk dat er duidelijkheid komt over haar toekomst en dat de gemeente als eigenaar daarin het initiatief neemt. 1.5 Invulling geven aan eerdere besluiten Met dit voorstel wordt uitvoering gegeven aan het amendement 2013-05-III, het raadsbesluit van 25 april 2013, het collegebesluit van 13 februari 2018, het raadsbesluit van 23 september 2019 en de overige punten uit de beleidsreferentie (zie hierboven) om drie varianten uit te werken. 2.1 Er zijn aanvullende middelen nodig Om de poldertoren geschikt te maken voor de verhuur (ingebruikname) is een aanvullend budget nodig van € 1.425.177,-. 2.2 Dekking van de aanvullende middelen Provincie Flevoland heeft onder voorwaarden een subsidie toegekend van € 912.290,-. Voor instandhoudingsonderhoud en het geschikt maken van de Poldertoren voor ingebruikname, is binnen het vrije deel van de algemene reserve Grondexploitatie (zie ook raadsvoorstel 23 september 2019) een budget van € 316.215 gereserveerd. Daarnaast is € 130.672 vanuit de bestemmingsreserve Poldertoren als dekking benodigd.

Ten slotte is vanuit de Monumentenwacht een subsidie toegekend van in totaal € 66.000. Het restant van de bestemmingsreserve Poldertoren wordt als initiële storting in de gevormde voorziening groot onderhoud Poldertoren ingezet. Dit restbudget kan beschikbaar gesteld worden als u daar goedkeuring voor geeft. De kosten voor (externe) projectleiding vangen wij op binnen de huidige budgetten van de Poldertoren voor het jaar 2020-2022. 3.1 De gemeente wordt verhuurder van het gebouw Voor de verhuur sluiten wij langjarige huurovereenkomsten. Dit houdt in dat de gemeente verhuurder wordt (van een deel) van het gebouw en daarmee ook alle rechten en plichten die hieraan verbonden zijn op zich neemt. 3.2 De vastgoedexploitatie moet worden vastgesteld om het gebouw te kunnen exploiteren Voor het besluitvormingsproces is ook een indicatieve VEX toegevoegd als doorkijk naar hoe een dergelijke exploitatie zich kan gaan ontwikkelen. Het is noodzaak een start VEX vast te stellen nu de Poldertoren in exploitatie wordt genomen. 3.3 De VEX gaat mee in de jaarlijkse cyclus van herijking en hernieuwde jaarlijkse vaststelling

De VEX zal jaarlijks worden bijgesteld analoog aan bijvoorbeeld een grondexploitatie (= GREX). Aandachtspunt is hier dat het een dynamische situatie betreft waarvan we nu opnieuw het startmoment vastleggen. Belangrijkste risico's of bewegingen zijn bij een VEX het verloop van huurders, verlengde exploitatie (minder noodzakelijke onderhouds- en beheersmaatregelen kunnen op een kortere termijn nog worden uitgesteld) en tussentijdse mee- of tegenvallers. Daarnaast worden beheersmaatregelen getroffen aan het gebouw, zoals inregelen van delen van de installaties, een meerjarenonderhoudsplan etc. De vastgoedexploitatie wordt, na uw goedkeuring, in de programmabegroting van 2021 en verder opgenomen. Kanttekeningen 3.1 Aan het exploiteren van een monumentaal gebouw als de Poldertoren kleven (altijd) risico’s Het betreft een monumentaal hoog en groot pand met een lange bouwkundige historie. De ervaring met andere watertorens leert dat de exploitatie hiervan niet eenvoudig is. Een dergelijk gebouw brengt verhoudingsgewijs hoge exploitatielasten met zich mee. Daarom is ook het uitwerken van een risicoprofiel onderdeel van onderzoek. Zo kunnen de risico’s in de uiteindelijke besluitvorming goed afgewogen worden. Voor de risico’s wordt verwezen naar bijlage 2.

3.2 De exploitatie van de Poldertoren heeft een jaarlijks tekort In alle varianten is er een exploitatietekort waarvoor dekking gevraagd wordt. Het uitgangspunt dat de extra kosten ten minste gedekt worden uit extra inkomsten wordt beperkt gehaald. De structurele lasten van de opgestelde VEX overschrijden niet de huidige structurele lasten die zijn opgenomen in de programmabegroting van de Poldertoren. 3.3 Er kunnen zich onverwachte omstandigheden voordoen Aan zowel verbouwing als de vastgoedexploitatie zijn risico's verbonden. In de berekeningen zijn deze verdisconteerd en als beheersbaar ingeschat. Er kunnen zich echter onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor de uitgangspunten en parameters van de berekeningen wijzigen. Planning/uitvoering Qua planning is er geen verschil tussen instandhouding en ingebruikname. Voor beide technische uitwerkingen worden de advies- en aanbestedingstrajecten doorlopen. De indicatieve planning per fase van de Poldertoren is opgenomen in bijlage 2. Bijlagen 1. Uitwerking Variant Mix 2. Vastgoedexploitatie Poldertoren (vertrouwelijk) 3. Subsidietoekenning provincie

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

Portefeuillehouder : de heer W. C. Haagsma Stellers : dhr. J. H. Brokelman 06 83 16 78 43 en jh.brokelman@noordoostpolder.nl en de heer N.M. van der Ende; 0527 63 34 78; n.vanderende@noordoostpolder.nl

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 maart 2021, no. 20.0001589; gelet op artikel 189 en 192 van Gemeentewet B E S L U I T: 1. In te stemmen met de uitwerking van variant 2 en ingebruikname en exploitatie van de Poldertoren; 2. Een budget ad € 1.425.177,- beschikbaar te stellen voor de instandhouding/ingebruikname van de Poldertoren onder voorwaarde dat Provinciale Staten van provincie Flevoland de subsidie definitief hebben toegekend; 3. De vastgoedexploitatie van de Poldertoren vast te stellen. e 4. De 16 wijziging van de programmabegroting 2021 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 10 mei 2021. De griffier, de voorzitter,