5. Rvst Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022.pdf

No. 22.0000775-1

Emmeloord, 11 mei 2022. Onderwerp Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022 Advies raadscommissie […] Aan de raad. Status: ter besluitvorming Voorgesteld besluit De Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022 vaststellen. Doelstelling Het doel van een jaarlijkse herziening en het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) is het in beeld brengen van de (bedrijfseconomische) situatie van de diverse grondexploitaties. Inleiding Het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar (2021) en kijkt vooruit naar 2022 en verder. De commissie BBV stelt dat grondexploitatiecomplexen jaarlijks geactualiseerd moeten worden en deze actualisatie dient vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Complexen met (grote) financiële mutaties, als gevolg van planinhoudelijke wijzigingen en of autonome ontwikkelingen, dienen opnieuw door de Raad vastgesteld te worden. Argumenten 1.1 De herziene grondexploitaties verklaren huidige boekwaarden en toekomst- perspectieven. De herzieningen zijn gebaseerd op peildatum 1 januari 2022. Er bestaat een directe relatie met de jaarrekening 2021, waar in de paragraaf Grondbeleid de boekwaarden en toekomstperspectieven per grondexploitatie zijn opgenomen.

De gepresenteerde cijfers zijn identiek aan de cijfers in de jaarstukken 2021 op de onderdelen Balans per 31 december 2021, toelichting op de balans per 31 december 2021 en in de paragraaf Grondbeleid, met uitzondering van complex X050 (Centrumplan Emmeloord). Voor dit complex is in het MPG rekening gehouden met het raadsbesluit van 31 januari 2022 inzake de realisatie van een openbare toiletvoorziening in het centrum van Emmeloord. De belangrijkste ontwikkelingen in 2021 zijn: - De gerealiseerde grondopbrengsten in 2021 zijn hoger uitgevallen dan begroot. Dit komt doordat er circa 1,3 ha. meer grond ten behoeve van bedrijfskavels verkocht is dan was voorzien. In totaal is er circa 6,3 ha. bedrijfsgrond verkocht, terwijl er circa 5 ha. verwacht was. Ook de opbrengsten uit verkoop van woningbouwkavels zijn hoger uitgevallen dan begroot. In totaal is er in 2021 voor circa € 14,45 miljoen aan woningbouwkavels verkocht. De verwachting was om voor circa € 12,75 miljoen te verkopen. - In 2021 zijn er 7 nieuwe grondexploitatie-complexen vastgesteld, te weten: 1. De Stiepe Rutten (complex 85-1): het voormalige dorpshuis De Stiepe wordt herontwikkeld tot een appartementencomplex met 17 appartementen. 2.

Kerkstraat Luttelgeest (complex 84): de voormalige basisschool De Klipper wordt herontwikkeld voor rij- en 2^1 kapwoningen, de naastgelegen kerk wordt herontwikkeld tot 5 wooneenheden en op het voetbalveldje zijn 2 vrijstaande woningen gepland. 3. Meldestraat Emmeloord (complex 51): aan de Meldestraat zijn inmiddels 16 StartBlock woningen gerealiseerd. Verder is er nog ruimte voor een maatschappelijke ontwikkeling.

No. 22.0000775-2

-

-

-

4. Luttelgeest fase 4 (complex 56): aan de Ridderspoor wordt de volgende fase van Luttelgeest ontwikkeld. Het plan biedt ruimte aan circa 71 woningen, zowel vrijstaande, 2^1 kap-, levensloop en rijwoningen. 5. Buitenom 1 Rutten (complex 85-2): Aan de Buitenom 1 is de voormalige kinderopvang gesloopt en worden 3 vrijstaande en 4 2^1 kapwoningen gerealiseerd. 6. Buitenom 87 Rutten (complex 85-3): Aan de Buitenom 87 wordt de voormalige basisschool De Paulusschool gesloopt. Op deze locatie (en het naastgelegen speelveld) worden 3 vrijstaande en 12 2^1 kapwoningen gerealiseerd. 7. De Munt B Emmeloord (complex 32): Aan de Kuinderweg/Muntweg in Emmeloord wordt een groot nieuw bedrijventerrein in ontwikkeling gebracht. In totaal is er circa 42 hectare grond beschikbaar voor nieuwe bedrijfsvestigingen. Emmelhage fase 1, 2a en 2b zijn nagenoeg uitverkocht. In september 2021 is de grond voor de ontwikkeling van Emmelhage fase 3b van het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) aangekocht. Samen met een projectontwikkelaar worden Emmelhage fase 3a (projectontwikkelaar) en fase 3b (gemeente) ontwikkeld. Beide fases zorgen voor samen voor ruim 300 woningen. Op de locatie van het dokter Jansencentrum wordt momenteel een plan ontwikkeld om hier woningbouw te kunnen realiseren, zodra het nieuwe zorgplein aan de Urkerweg gereed is en het voormalige ziekenhuisterrein beschikbaar is voor herontwikkeling.

In de dorpen Bant, Creil, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor. Om in de toekomst te kunnen voorzien in grote bedrijfskavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling gebracht. Dit geeft invulling aan de vastgestelde visie werklocaties/ bedrijventerreinen. Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken zijn onlangs de nieuwe ontwikkelingsperspectieven vastgesteld. De uitstraling van het centrum van Emmeloord krijgt vorm. In 2019-2020 is er vooral aan de westkant van het centrum (rondom De Deel) gebouwd. In 2021 en 2022 is en wordt er vooral aan de oostkant ontwikkeld en gebouwd. Per 1 januari 2022 is de Nota Grondprijzen 2022 vastgesteld. In de gehele gemeente is de bovenkant van de bandbreedte van de grondprijzen voor woningbouw met gemiddeld 12% verhoogd. De onder- en bovenkant van de bandbreedte voor kavelprijzen van de bedrijventerreinen in Emmeloord zijn verhoogd met € 3,- per m² en op de lokale bedrijventerreinen is een verhoging van € 2,- per m² doorgevoerd. Er is in 2021 voor een totaalbedrag van circa € 3,1 miljoen aan tussentijdse winst genomen op diverse complexen. Bij het bepalen van de tussentijdse winst per complex wordt uitgegaan van een percentage van het daadwerkelijk gerealiseerde resultaat in verhouding tot de al gemaakte kosten.

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (=BBV) stelt dat (tussentijdse) resultaten naar rato van realisatie genomen moeten worden.

1.2 Het weerstandsvermogen is objectief vastgesteld. Het weerstandsvermogen houdt de confrontatie in tussen de beschikbare en de vereiste weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit is de ruimte binnen de Algemene Reserve Grondexploitatie (=ARG), welke geacht wordt niet vrij inzetbaar te zijn voor andere doeleinden. De vereiste weerstandscapaciteit is de som van de vereiste (risico) reserveringen. De aanwezige weerstandscapaciteit: het niet vrij te besteden deel van de Algemene Reserve grondexploitatie (=ARG). In 2021 hebben geaccordeerde onttrekkingen en toevoegingen plaatsgevonden en dat resulteert in een stand van de reserve per 31 december 2021 van circa € 34,15 miljoen. In 2021 is er een bedrag van € 4,91 miljoen toegevoegd en een bedrag van € 2,65 miljoen onttrokken aan de ARG. Voor de (cijfermatige) onderbouwing van de ARG wordt verwezen naar het MPG 2022, bijlage 4 en 5. De vereiste weerstandcapaciteit: de som van de vereiste risicoreserveringen. De vereiste risicoreservering van de in exploitatie genomen complexen (BIE’s) bepalen we door middel van een ‘Monte-Carlo simulatie’. Bij een 'Monte-Carlo simulatie' voert een computerprogramma op basis van een gekozen kansverdeling 10.000 simulaties uit, waarbij diverse parameters worden aangepast.

De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa € 0,73 miljoen bedraagt. De stand van de

No. 22.0000775-3

Algemene reserve grondexploitaties (ARG) is (ruim) voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

Kanttekeningen 1. Er zijn grondexploitaties met een redelijk risicoprofiel. Een aantal grondexploitaties kent een redelijk risicoprofiel. Het betreft de volgende bouwgrondcomplexen: - Complex 34: De Munt II fase 2 - Complex 38: De Munt II fase 1 - Complex 50: Centrumplan Emmeloord - Complex 75: Marknesse-Zuid fase 3 - Complex 76: Herontwikkellocaties Nagele - Complex 82: Wellerwaard - Complex 85-1: De Stiepe Rutten - Complex 85-3: Buitenom 87 Rutten Bij deze complexen moet nog een relatief hoog bedrag aan grondinkomsten gerealiseerd worden en/of moeten nog de nodige kosten gemaakt worden. Het is van belang dat met dit risicoprofiel rekening wordt gehouden en deze complexen in de toekomst mogelijk (extra) aanspraak moeten doen op de Algemene Reserve grondexploitatie. Het niet beklemde deel van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt circa € 4,17 miljoen. De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt per 31-12-2021 circa € 34,15 miljoen. Hiervan is circa € 20,6 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels eerdere besluitvorming van de raad). Verder is circa € 2,8 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en circa € 6,6 miljoen is aangehouden om mogelijke tegenvallers in de grondexploitaties en strategische ‘warme’ gronden op te kunnen vangen. Per saldo is de vrije ruimte binnen de ARG circa € 4,17 miljoen. 2.

Planning/Uitvoering - Een toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) voor de Raad ligt ter inzage bij de griffie. Bijlagen - Rapportage Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022 (Liber ID 99990000065390) - Rapportage Weerstandsvermogen Grondexploitaties Noordoostpolder 2022 (Liber ID 99990000062786) - Toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) (ter inzage bij de griffie. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

Portefeuillehouder Steller

: de heer W. Haagsma : de heer G. Kamphuis, 06 48 13 46 71; g.kamphuis@noordoostpolder.nl

No. 22.0000775-4

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 mei 2022, no. 22.0000773;

B E S L U I T: De Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 4 juli 2022. De griffier,

de voorzitter,