4. Rvst Wvg Marknesse fase 5.pdf

No. 24.0000520-1

Emmeloord, 28 mei 2024. Onderwerp WVG Marknesse fase 5 Advies raadscommissie […] Aan de raad. Status: ter besluitvorming 1.

2. 3. 4. 5.

Op een perceel gelegen ten zuiden van Marknesse, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie B, perceel 3246, (groot 124.393 m²) een definitief voorkeursrecht te vestigen volgens art. 9.1 lid 1 Omgevingswet; Als ruimtelijke grondslag voor het vestigen van voorkeursrecht uit te gaan van het toekomstige gebruik als woongebied dat afwijkt van de huidige bestemming; Dit toekomstige (beoogde) gebruik opnemen in het omgevingsplan; Een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar stellen voor het ontwikkelen van woningbouw te Marknesse; De 28e wijziging van de programmabegroting 2024 vaststellen.

Doelstelling Regie houden op de woningbouwontwikkeling van Marknesse. Inleiding In Marknesse is momenteel weinig tot geen uitgeefbare woningbouwgrond beschikbaar. Uit de gesprekken met dorpsbelangen en het woonbehoefteonderzoek komt een behoefte aan woningbouw naar voren. Om de ontwikkeling van woningen mogelijk te maken, willen we graag een nieuwe uitbreidingslocatie aankopen, bestemmen en vervolgens aanbieden voor woningbouw. Het perceel B3246 is in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft perceel B3246 regulier verpacht tot 1 november 2025. Het perceel ligt ten zuiden van de Feike Bruinsmalaan en grenst aan fase 3 in Marknesse. De gemeente Noordoostpolder wil het perceel verwerven en bestemmen voor woningbouw. Als gemeente kunnen wij een voorkeursrecht vestigen. Dat is een juridisch besluit waarmee wij in de gelegenheid zijn om als eerste de grond te kopen, wanneer de grondeigenaar de percelen wil verkopen. Met het vestigen van een voorkeursrecht geven we als gemeente aan dat we (mogelijk) een actieve rol willen innemen en dit perceel onder voorwaarden willen verwerven. Het perceel wordt momenteel nog voor agrarische doeleinden gebruikt. In navolgende afbeelding is het perceel aangegeven.

No. 24.0000520-2

Het college heeft op @@ 2024 het perceel, als bedoeld in de kadastrale overzichten (bijlage 1a+b) en de eigendomsinformatie (bijlage 2), een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op deze beide percelen. Om het voorkeursrecht te laten voortduren is het nodig dat de raad op betreffende gronden een definitief voorkeursrecht vestigt. Daarin voorziet dit raadsvoorstel. Beleidsreferentie  Woonvisie 19 oktober 2020: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2020/19oktober/19:30/Woonvisie  Verkenning groeiambitie 10 oktober 2022: https://raad.noordoostpolder.nl/Vergaderingen/Gemeenteraad/2022/10oktober/19:30/Verkenning-groeiambitie-Noordoostpolder Argumenten 1. Op middel lange termijn is geen duidelijkheid over het eigendomsrecht te verwachten Zoals bekend speelt hier een juridisch geschil waarin niet op korte termijn duidelijkheid wordt verwacht. In deze fase zijn nog onverkochte kavels beschikbaar. 2. Fase 5-6 ontwikkelen maakt woningbouw in Marknesse mogelijk Marknesse is in gemeente Noordoostpolder de grootste woonkern na Emmeloord. Marknesse is een zogenaamd groeidorp, en het is dan ook belangrijk dat de ontwikkeling van het dorp niet stil komt te staan. Er is op dit moment veel behoefte aan en vraag naar nieuwbouwwoningen in Marknesse. Door fase 5-6 te ontwikkelen, blijven we woningbouw in Marknesse mogelijk maken.

April 2024 wordt het woonbehoefteonderzoek verwacht en zo kunnen we het programma voor fase 5 en 6 borgen qua aantallen en typologie.

No. 24.0000520-3

3. Kavel is eigendom van het Rijk Het eigendomsrecht op de grondpositie, Marknesse Zuid fasen 5-6, is in eigendom van het Rijk. Op dit moment wordt de kavel nog verpacht als agrarisch perceel. De overeenkomst is eindigt november 2025 en geeft u dan ook de vrijheid om ontwikkeling op relatief korte termijn mogelijk te maken. Wel dient er een WVG gevestigd te worden, om zekerheid te verkrijgen over de grondpositie en speculatie te voorkomen. Dit moet uiterlijk voor 1 november 2024, anders wordt de kavel weer verpacht. Een aantal ontwikkelperspectieven wordt komend jaar geüpdatet en hier wordt deze kavel eveneens aangewezen als locatie om woningbouw te realiseren. 4. Hiermee voorkomen we dat een derde een strategische (grond)positie inneemt Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van woningbouw is dat de gemeente zelf de regie wil voeren bij de ontwikkeling. Door nu het voorkeursrecht toe te passen kan de gemeente voorkomen dat een derde een strategische grondpositie inneemt. Dit heeft een nadelig effect op de snelheid van het proces, de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling en kan daarmee uitvoering van de in de weg staan. 5.

De beoogde bestemming van het gebied wijkt af van het huidige omgevingsplan en het huidige gebruik Het voorkeursrecht kan alleen worden toegepast op gronden waaraan bij het omgevingsplan een nietagrarische bestemming wordt toegekend en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Aan de percelen wordt een niet-agrarische bestemming toegedacht. Het toekomstige gebruik wijkt af van de huidige agrarische bestemming. 1 De gemeente Noordoostpolder wil de percelen verwerven voor de uitbreiding van woningbouw. 6. De gronden zijn niet eerder aangewezen op grond van de Ow Dit is een vereiste op grond van de Ow. Hier wordt aan voldaan. 7. Met dit besluit verschaffen we inzicht in de duur van het voorkeursrecht Op grond van de Ow is de duur van het voorkeursrecht zonder planologische grondslag 3 jaar 2. Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege op @@ @@@@ 2027. Binnen deze termijn moet de grond aangekocht zijn of moet er een juridische grondslag zijn om nogmaals het voorkeursrecht te vestigen. 8. Het voorkeursrecht wordt opgenomen in de omgevingsvisie/het omgevingsplan Na het vestigen van het voorkeursrecht wordt dit besluit opgenomen in de omgevingsvisie en het omgevingsplan. 9.

Het vergt afstemming om tegelijk twee woningbouwplannen in ontwikkeling te hebben Na het doorlopen van de omgevingsplanprocedure is het gewenst dat er een definitieve uitspraak komt over de woningbouwontwikkeling in Marknesse. Twee fasen tegelijk in ontwikkeling nemen vraagt afstemming gelet op de vraag naar woningen, het ontwikkeltempo en de financiële risico’s. Op dat moment besluit uw college wat de gewenste ontwikkelvolgorde in Marknesse is. Een en ander is mede afhankelijk van de juridische status van fase 3 op dat moment. Daarnaast zal de plancapaciteit voor ca. 160 extra woningen in bestemmingsplan Marknesse Zuid fase 5-6, naast de nog niet gebouwde 60 woningen in fase 3, onderbouwd en geprogrammeerd moeten worden. Dit kan door een fasering in de uitgifte te bepalen. 10. Er is een voorbereidingskrediet nodig Voor het ontwikkelen van deze nieuwbouw locatie voor woningen zijn middelen nodig voor onder andere het (doen) uitvoeren van een taxatie van de grond, het maken van een stedenbouwkundig- en inrichtingsplan, het doen van onderzoeken en het maken van een haalbaarheidsberekening. Voor de voorbereiding van deze fase worden onderstaande kosten gemaakt. Product Taxatie van het perceel Stedenbouwkundig plan Onderzoeken 1

Artikel 9.1 lid 1b Omgevingswet

2 Artikel 9.4 lid 1b Omgevingswet

Kosten € 10.000,€ 15.000,€ 15.000,-

No. 24.0000520-4

Haalbaarheidsberekening (juridisch) adviseur Totaal

€ 2.500,€ 7.500,€ 50.000,-

De kosten van voorbereiding van deze fase worden geactiveerd (op de balans geplaatst onder de immateriële vaste activa) en conform wet- en regelgeving afgeschreven over een periode van maximaal 5 jaar. De jaarlijkse afschrijvingslasten komen ten laste van de algemene reserve grondexploitaties. Om het moment dat er een grondexploitatie voor dit gebied (perceel) wordt vastgesteld, wordt de resterende boekwaarde van deze voorbereiding- en ontwikkelingskosten ingebracht in het beoogde (bouw)grondexploitatiecomplex. 11. Er is een wijziging van de programmabegroting nodig Op grond van artikel 189 en 192 van de Gemeentewet brengt de raad voor alle taken en activiteiten jaarlijks de bedragen op de begroting die de raad daarvoor beschikbaar stelt. Ook gaat de raad over de wijzigingen die hierop worden gedaan (budgetrecht van de raad). Kanttekeningen 1. Binnen de Ow is sprake van een uitgebreide rechtsbescherming voor grondeigenaren. Daarbij worden bestaande rechtsverhoudingen gerespecteerd. Dit betekent onder andere dat de gronden niet verworven kunnen worden als er al (definitieve) afspraken bestaan tussen grondeigenaren en een ontwikkelaar. Ook geldt er een prijsvaststellingsprocedure, als partijen er minnelijk niet uitkomen, die een reële koopprijs moet waarborgen. 2.

Er zijn risico’s bij de aankoop van het perceel De risico’s zijn:  Het is mogelijk dat we geen overeenstemming met de eigenaar en/of huidige pachter bereiken;  Het is mogelijk dat de vraag naar woningbouw gaat dalen en dit invloed heeft op de ontwikkeling. 3. Er moet nog een omgevingsplanprocedure doorlopen worden Als er geen positief ruimtelijk besluit voor wijzing van het omgevingsplan, dan is er geen grondslag voor het voorkeursrecht op dit perceel. Op dit moment is er voor deze beoogde uitbreiding van de woningbouw geen planologische grondslag, zoals een omgevingsplan die voorziet in deze ontwikkeling. 4. Uitvoering van fase 5-6 mogelijk pas na uitvoering fase 3 Na een definitief besluit over de ontwikkelvolgorde van Marknesse Zuid fase 3 en 5-6, kan de verkoop van fase 3 voorrang krijgen, dit is beslissing die u moet nemen. De ontwikkeling van het omgevingsplan voor fase 5-6 zal dan voor een periode moeten wachten. Dit is afhankelijk van het ontwikkeltempo van fase 3. Er ligt op dat moment wellicht al wel een bestemmingsplan klaar. De ontwikkeling van Marknesse Zuid kan daardoor, na ontwikkeling van fase 3, snel worden vervolgd in fase 5-6. Planning/uitvoering Het raadsbesluit wordt aansluitend na besluitvorming gepubliceerd in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website.

Het raadsbesluit met de bijlagen wordt bovendien ter inzage gelegd op het gemeentehuis en ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister (BKR-pb). Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening in het gemeenteblad waarin de terinzagelegging bekend is gemaakt. Wij zenden een mededeling van de vestiging van het voorkeursrecht aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. De mededeling bevat een zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanwijzing. Het besluit treedt in werking een dag na bekendmaking in het Gemeenteblad. Nadat het besluit in werking is getreden kan voor een periode van 6 weken bezwaar worden gemaakt door belanghebbenden. De aanwijzing van gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is, is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht en is daardoor vatbaar voor bezwaar en (hoger) beroep van rechthebbenden.

No. 24.0000520-5

Bijlagen 1. Eigendomsinformatie Kadaster perceel Noordoostpolder B3246; 2. Kadastrale kaart - perceel Noordoostpolder B3246;

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

Portefeuillehouder Steller

de burgemeester,

: T. van Steen : de heer A. van Ham, (0527) 63 39 75; a.vanham@noordoostpolder.nl

No. 24.0000520-6

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 maart 2024, no. 24.0000140; gelet op artikelen 189 en 192 van de Gemeentewet en artikel 9.1 lid 1 Ow

B E S L U I T: 1.

2. 3. 4. 5.

Op het perceel gelegen ten zuiden van Marknesse, kadastraal bekend als gemeente Noordoostpolder, sectie B, perceel 3246, (groot 124.393 m²) een definitief voorkeursrecht te vestigen volgens art. 9.1 lid 1 Omgevingswet; Als ruimtelijke grondslag voor het vestigen van voorkeursrecht uit te gaan van het toekomstige gebruik als woongebied dat afwijkt van de huidige bestemming; Dit toekomstige (beoogde) gebruik opnemen in het omgevingsplan; Een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar stellen voor het ontwikkelen van woningbouw te Marknesse; De 28e wijziging van de programmabegroting 2024 vaststellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van @@ september 2024.

De griffier,

de voorzitter,