4.3 Rapport Grex Noordoostpolder.pdf

Invloed ' ï ( uitgiftetermij op grexen Noordoostpo Stec Groep aan de gemeente Noordoostpolder 11 april 2024

stee groep

2

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1

Uw situatie en vragen

3

1.2

Leeswijzer

3

Uitkomsten analyse 2.1

4

Conclusie: langere uitgiftetermijn leidt tot negatiever saldo, verschil is maximaal circa 6700.000

4

2.2

Parameters en achtergronden berekeningen

5

2.3

Resultaat en vergelijking uitgifte direct, tien en twintig jaar

7

2.4

Enkele adviezen

8

stee groep

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

1. Inleiding 1.1 Uw situatie en vragen De druk op bedrijventerreinen is groot dankzij een hoge vraag en achterblijvend aanbod. Het creëren van voldoende bedrijventerreinruimte is van belang voor de lokale economie. Daarom overweegt u als gemeente Noordoostpolder om in de kernen Espel en Creil 'grond op de plank te leggen'. Ondanks de huidige grote druk op bedrijventerreinruimte is deze ambitie niet geheel risicoloos. Om een betere inschatting te kunnen maken van de kosten en mogelijke risico's heeft u ons, Stec Groep, benaderd om een grondexploitatie door te rekenen in twee verschillende scenario's. Doelstelling bij deze berekening is het inzichtelijk maken van: *

De kosten voor aankoop van de gronden

*

Kosten van het bouwrijp maken van de gronden (inclusief infrastructuur)

*

De invloed van de uitgiftetermijn op de saldi

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u onze conclusies. We geven weer welke uitgangspunten we hanteren en gaan in op de actuele en marktconforme input. In de bijlage A en B vindt u de fasering en de kosten van de basisdoorrekening voor de twee uitgiftetermijnen.

3

stee groep

4

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

2. Uitkomsten analyse In dit hoofdstuk gaan we in op de uitkomsten van de analyse op hoofdlijnen. Specifiek kijken wij ook naar de verschillen tussen modellen met directe uitgifte of een uitgiftetermijn van tien jaar, en een van twintig jaar, waarbij het accent ligt op het effect van de langere uitgiftetermijn.

2.1 Conclusie: langere uitgiftetermijn leidt tot negatiever saldo, verschil is maximaal circa C700.000 Op basis van onze analyse komen we tot de conclusie dat het bewerkstelligen van 'grond op de plank' een negatief resultaat onder de streep laten zien van circa 6 600.000 tot 6 1.000.000 nettocontant (het eindbedrag teruggerekend naar een waarde in het heden) voor de ontwikkeling van 5 hectare bruto. Het verschil op netto contante waarde tussen de twee periodes bedraagt circa 6400.000. Voor de situatie waarin er geen 'grond op de plank' ligt maar de totaliteit aan gerealiseerde kavels direct wordt uitgegeven in jaar 1 na oplevering van bouwrijpe grond concluderen wij een negatief resultaat van circa 6 340.000 nettocontant. Als we direct uitgeven vergelijken met 'twintig jaar op de plank' dan komt het verschil op circa 6700.000. Dit is te formuleren als het financiële risico dat u loopt. Let wel: we gaan er bij twintig jaar uitgeven van uit dat u telkens jaarlijks enige verkoop realiseert. Als alle uitgiftes bijvoorbeeld pas in jaar twintig plaatsvinden, en er dan pas opbrengsten worden gerealiseerd wordt het saldo van dit scenario uiteraard negatiever maar dat scenario is weinig realistisch. De nu uitgewerkte scenario's geven, realistisch gezien de hoeken van het speelveld weer. Uiteraard zijn er nog veel meer scenario's mogelijk.

In onderstaande tabellen zijn de totale resultaten van de ontwikkeling weergegeven per uitgiftetermijn. Start van de ontwikkelingen hebben we daarbij op 2024 gezet, omdat we rekenen met kengetallen met een prijspeil waarvan de peildatum 1-1-2024 is. 2024 als startdatum is een hypothetische situatie aangezien de ruimtelijke procedure nog doorlopen moet worden. De startdatum heeft echter geen invloed op het verschil tussen een tienjarige en twintigjarige uitgiftetermijn.

Tabel 1: Resultaat naar hoofdposten in de grondexploitatie Post

Uitgiftetermijn directe uitgifte

Uitgiftetermijn van 10 jaar

Uitgiftetermijn van 20 jaar

Opbrengsten

6 2.275.000

6 2.275.000

6 2.275.000

Kosten

6 2.500.000

6 2.500.000

6 2.500.000

Nominaal saldo

-6 225.000

-6 225.000

-6 225.000

Inflatie

6 90.000

6 93.000

-6 21.000

Rente

6 239.000

6 630.000

6 1.254.000

Eindwaarde datum

631-12-2028

31-12-2036

31-12-2046

Eindwaarde saldo

-6 374.000

-6 762.000

-6 1.656.000

Saldo contante

-6 339.000

-6 590.000

-6 1.050.000

waarde 1-1-2024 Bedragen zijn afgerond op duizendtallen

stee groep

5

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

In de eerste twee scenario's is een positief bedrag opgenomen voor inflatie, de reden dat dit in het laatste scenario (de twintigjarige uitgifte) een negatief bedrag is komt omdat de waardestijging slechts over de eerste tien jaar berekend wordt maar de kostenstijging wel over de gehele periode wordt doorgerekend. Zodoende ontstaat er een negatief inflatiesaldo voor de twintigjarige uitgiftetermijn.

2.2 Parameters en achtergronden berekeningen Voor zowel Espel als Creil gaan we uit van een ontwikkeling van 5 hectare bruto, waar uiteindelijk 3-4 hectare netto bedrijventerrein op wordt gerealiseerd. Dit betekent dat 70% uitgeefbaar is en 30% vrij is wat een vrij standaard netto/bruto verhouding is voor reguliere kleinschalige - tot middelgrote bedrijventerreinen hetgeen overeen komt met andere soortgelijke projecten in Nederland. Voor de berekening rekenen we met 3,5 hectare uitgeefbaar, zie tabel hierna.

Tabel 2: Ruimtegebruik in de grondexploitatie Gebruik

Oppervlakte plan in m2

Aandeel

Plangebied

50.000

i00y0

Uitgeefbaar

35.000

70y0

Openbaar gebied

15.000

3007o

We hanteren onderstaande, marktconforme parameters. De opbrengstenstijging hanteren we uiteraard alleen voor de eerste tien jaar. Als belangrijkste bron hanteren we de outlook grondexploitaties 2024 van Metafoor.

Tabel 3: Gebruikte parameters in de grondexploitatie Parameters Opbrengstenstijging

Percentage 2% (stopt na 10 jaar)

Kostenstijging

3y0

Rente over opbrengst

3y0

Rente over kosten

3y0

Rente contant maken

207o

Opbrengsten Opbrengsten zijn gebaseerd op de gemeentelijke grondprijzen volgens uw nota grondprijzen 2023. Daarin wordt een prijs tussen minimaal 650 en maximaal 665 per m2 gepresenteerd voor de categorie 'overige dorpen' waar Espel en Creil onder vallen. In de berekening gaan wij uit van 665 euro per m2. Dit komt uit op 62.275.000 aan totale opbrengsten per locatie van 3,5 hectare netto. Kosten We rekenen met de volgende kosten voor de posten in de grondexploitatie. De eenheidsprijzen zijn afkomstig van de gemeente Noordoostpolder en zijn gebaseerd op ervaringen uit recente projecten in de gemeente. De planontwikkelingskosten zijn al meegenomen in de 12,5% van de VTU en 12,5% risico en onvoorzien kosten, conform uw uitgangspunten. Hierna gaan we kort in op de gehanteerde uitgangspunten. De gehanteerde kosten zijn gemiddelde waarden van bandbreedtes. Afhankelijk van bijvoorbeeld conjunctuurbewegingen, locatie specifieke

stee groep

6

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

omstandigheden en tal van andere (onvoorzienbare) factoren kunnen de daadwerkelijke kosten differentiëren van de gemiddelde waarden. Omdat de kosten per kostenpost kunnen variëren zijn er tal van scenario's mogelijk. Om een indicatie te kunnen geven van de invloed van de uitgiftetermijnen is voor elke termijn gerekend met dezelfde gemiddelde waarden.

Tabel 4: Posten in de grondexploitatie (kengetallen) Kosten

Totaal bedrag

Verwerving en

m2

Eenheidsprijs

6 1.250.000

50.000

6 25

Grondwerk

6 150.000

50.000

63

Bouwrijp maken

6 600.000

50.000

6 12

Woonrijp maken

6 150.000

15.000

6 10

Kunstwerken

6100.000

“/o

inbrengwaarden

Planontwikkelingskosten

In VTU en Risico en onvoorzien

VTU

6 125.000

6 1.000.000

12,570

Risico en onvoorzien

6 125.000

6 1.000.000

12,57o

Kosten totaal

6 2.500.000

Verwervingskosten Er is gerekend met de gemiddelde inbrengwaarde/aankoopprijs van circa 620 tot 630 per m2 voor agrarische grond. In het kwartaalbericht over de agrarische grondmarkt van het kadaster staat een gemiddelde prijs van 617,70 per m2 voor agrarische grond in Flevoland. Ter vergelijking, in de overige provincies ligt deze prijs tussen de circa 66 (Friesland) tot 69 (Noord-Brabant) per m2. Als grond wordt aangekocht met het oogmerk dit te ontwikkelen voor bedrijventerrein is het aannemelijk dat een hogere verwervingsprijs geldt. Als 'verwachtingswaarde' geldt doorgaans een prijs van circa 615-20 voor agrarische grond. Omdat de agrarische grondprijs in Flevoland fors hoger is dan elders in Nederland rekenen we met een bandbreedte van 620 tot 630 per m2. Voor de berekening hanteren we het gemiddelde daarvan, 625 per m2. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van de lokale omstandigheden, eigendomssituatie en specifieke onderhandeling. De verwervingskosten kunnen ook (veel) hoger uitpakken als u pachters moet verplaatsen. We hebben hier geen detailinzicht in. U geeft aan zelf uit te gaan van circa 627. Dit is goed in lijn met het hier gehanteerde uitgangspunt. Grondwerk, bouwrijp en woonrijp maken Voor grondwerk rekenen wij met 63 euro per m2, het bouwrijp maken kost circa 612 euro per m2 en het woonrijp maken van de 15.000 m2 openbare ruimte kost circa 610 euro per m2.

Deze kosten zijn gebaseerd op kengetallen I ervaringscijfers aangeleverd door de gemeente. Kunstwerken De kosten voor de benodigde infrastructuur (kunstwerken) bestaan uit het aanleggen van wegen voor ontsluiting van de beoogde bedrijventerreinen. Voor beide ontwikkeling is circa 500 meter weg nodig om aansluiting van percelen op het bestaande wegennet mogelijk te maken. We rekenen hierbij met een prijs van 6100 per meter, de actuele prijs voor een tweerichtingsweg op een bedrijventerrein volgens Bouwkostenkompas. Dit komt neer op 650.000. De overige 650.000 is een stelpost voor mogelijke duurdere infrastructuur zoals het realiseren van een nieuwe aansluiting op het bestaande wegennet (kruispunt/rotonde), kleine brug of duiker. We hebben geen specifieke raming gemaakt van benodigde kunstwerken.

stee groep

7

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

POK, VTU en risico/onvoorzien De planontwikkelingskosten worden gedekt door 12,5% VTU en 12,5% risico en onvoorzien. Dit is gedaan op basis van overleg met u. Nominale waarde De totale opbrengst is bij een grondprijs van 665 per m2 in totaal 62.275.000. Dit bedrag minus de totale kosten t.w.v. 62.500.000 leidt tot een nominaal saldo van -6225.000.

2.3 Resultaat en vergelijking uitgifte direct, tien en twintig jaar Invloed uitgiftetermijn Het totale verschil op netto contante waarde tussen de twee uitgiftetermijnen bedraagt circa 6460.000 (zie ook tabel hierna). Zoals in de eerste paragraaf al toegelicht bedraagt het verschil tussen directe uitgifte en uitgifte in 20 jaar circa 6700.000.

Tabel 5: Verschillen tussen de uitgiftetermijnen scenario's Kosten

Directe uitgifte

Scenario uitgiftetermijn van 10 jaar

Scenario uitgiftetermijn van 20 jaar

Verschil 10 en 20 jarige uitgifte

Inflatie

6 90.000

6 93.000

-6 21.000

6 114.000

Rente

6 239.000

6 630.000

6 1.254.000

6 624.000

Eindwaarde

-6 374.000

-6 762.000

-6 1.656.000

6 894.000

-6 339.000

-6 590.000

-6 1.050.000

6 460.000

saldo Saldo contante waarde 1-1-2024 Bedragen zijn afgerond op duizendtallen

Bandbreedte in kosten Op uw verzoek voegen we nog de uitkomsten toe van een berekening waarbij we een bandbreedte hanteren in de kosten. Onderstaand een tabel met de belangrijkste uitkomsten wanneer alle kosten 101^ hoger uitvallen.

Tabel 6: Verschillen tussen de uitgiftetermijnen scenario's met een gemiddelde kostenstijging van 1007o Kosten

Directe uitgifte

Scenario uitgiftetermijn van 10 jaar

Scenario uitgiftetermijn van 20 jaar

Inflatie

6 78.000

6 81.000

-6 33.000

Rente

6 265.000

6 730.000

6 1.434.000

Eindwaarde

-6 650.000

-6 1.111.000

-6 2.125.000

saldo

stee groep Saldo contante

8

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

-6 558.000

-6 859.000

-6 1.348.000

waarde 1-1-2024 Bedragen zijn afgerond op duizendtallen

Een mogelijk gevolg van een langere uitgiftetermijn is dat de grondprijzen door de tijd heen kunnen stijgen. We rekenen uiteraard alleen met een opbrengstenstijging in de eerste tien jaar. Gezien de grote druk op de bedrijventerrein- en grondmarkt is het niet onwaarschijnlijk dat deze prijzen harder zullen stijgen dan de verwachte inflatie. Onwaarschijnlijk blijft wel dat de opbrengsten hierdoor de kosten zullen overstijgen.

2.4 Enkele adviezen Zoals beschreven zijn de beoogde ontwikkelingen financieel onrendabel, maar het verschil tussen uitgeven in tien of twintig jaar is beperkt tot circa 6460.000. Ruimte bieden aan ondernemers is uiteraard van groot belang zoals beschreven in het ontwikkelperspectief voor bedrijventerreinen in de gemeente Noordoostpolder. In dit ontwikkelperspectief staan enkele kernpunten centraal, deze herhalen we hieronder. Inbreiding en revitalisering De gemeente vindt het belangrijk dat de bestaande ruimte op bedrijventerreinen goed wordt benut en kwalitatief op orde is. We sluiten dan ook aan op het Programma Werklocaties en de Nota Ruimte van het Rijk. Dat betekent dat we de komende jaren werken aan het optimaal benutten van de bedrijventerreinen. Uit inventarisatie van de gemeente blijkt namelijk dat er mogelijkheden zijn op de bestaande bedrijventerreinen. Zo is er nog onbenutte ruimte in de hoogte of ruimte 'in het platte vlak', of zitten er functies die daar niet noodzakelijkerwijs hoeven te zitten. Bekijk uitbreidingen vanuit een breed sociaal en ruimtelijk perspectief De gemeente vindt het belangrijk dat een vraag voor uitbreiding bekeken wordt vanuit een breed sociaal en ruimtelijke perspectief. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de leefkwaliteit van de dorpen.

Daarnaast gaat het bijvoorbeeld ook over bereikbaarheid, relatie met woningbouw en het aangezicht van het buitengebied. Samenwerken in een integrale aanpak De gemeente beziet de opgaven in de dorpen vanuit een positief perspectief. De gemeente beoogt samen met ondernemers en dorpsvertegenwoordigingen samen te werken aan het realiseren van voldoende, kwalitatieve ruimte om duurzame economische groei te creëren. Daarbij is de houding van de gemeente constructief kritisch. De gemeente kijkt bij een concrete vraag kritisch naar de (on)mogelijkheden van inbreiding, uitbreiding en hanteert randvoorwaarden voor een duurzame bouw en inrichting van de uitbreidingslocatie. Nieuwe ontwikkelingen mogen bovendien niet ten koste gaan van de leefbaarheid in de dorpen, en dat betekent dat een extra investering in een nieuwe ontsluiting of het tegengaan van omgevingshinder nodig is. Timing Gezien het risico gepaard gaande met de potentiële ontwikkelingen is de timing cruciaal. Zoals aangetoond zijn de kosten het laagst, en het scenario het gunstigst, wanneer de uitgifte direct of op korte termijn wordt gerealiseerd. Het laten aansluiten van het aanbod op de vraag, gedurende de uitgiftetermijn zal hoogstwaarschijnlijk een positieve impact hebben.

Vraaggericht ontwikkelen strookt niet geheel met het gedachtegoed van 'grond op de plank' maar leidt wel tot een positievere (minder negatieve) grondexploitatie.

stee groep

Invloed uitgiftetermijn op grexen Noordoostpolder

Colofon Datum: 11 april 2024 Projectnummer: 23.197 Opdrachtgever: Gemeente Noordoostpolder Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Jasper Beekmans & Gijs Giesen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

9