3.1 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder.pdf
Tekst van het document
Visie op de detailhandelsstructuur Gemeente Noordoostpolder
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Noordoostpolder Mevrouw W. Hulleman
Projectteam DTNP:
De heer W. Frielink Mevrouw F. Schneider
Projectnummer: Datum:
2274.0721 10 januari 2022
Visie op de detailhandelsstructuur Gemeente Noordoostpolder
1
Context
1
Bijlagen
1.1
Inleiding
2
Bijlage 1
Begripsbepalingen
30
1.2
Ligging en inwoners
3
Bijlage 2
Indicatieve marktruimteberekening
32
1.3
Lokale winkelstructuur
5
2
Trends & Ontwikkelingen
10
2.1
Landelijke trends
11
2.2
Toekomstig haalbaar aanbod
16
3
Visie
17
3.1
Uitgangspunten en ambities
18
3.2
Visie op hoofdlijnen
21
3.3
Visie per winkelgebied
22
4
Beleidskader
24
4.1
Uitvoering
25
4.2
Regels
26
4.3
Transformatiestrategie
28
Inhoudsopgave
29
1 Context
1.1
Inleiding
juridische kaders, zoals bestemmings- en/of
Leeswijzer
omgevingsplannen.
Hoofdstuk 1 bevat een beschrijving van de
Aanleiding
huidige situatie (vraag en aanbod) in de gemeen-
De gemeente Noordoostpolder in de provincie
Doel
te Noordoostpolder. Hoofdstuk 2 gaat in op de
Flevoland heeft na de inpoldering in de jaren ‘30
Het doel is om te beschikken over een actuele
landelijke trends en ontwikkelingen en hoe deze
en ‘40 van de twintigste eeuw zijn typerende
visie op de detailhandelsstructuur voor de
in Noordoostpolder zichtbaar zijn. Hier wordt een
inrichtingsprincipe volgens de ‘Centrale-
gemeente Noordoostpolder, waar gemeente,
inschatting gemaakt van het toekomstig haalbare
plaatsentheorie’ van Christaller gekregen.
eigenaren en ondernemers mee aan de slag
aanbod in de gemeente. In hoofdstuk 3 is de
Vandaag de dag is deze structuur nog steeds
kunnen. Deze visie vormt een onderlegger voor
visie op de detailhandelsstructuur beschreven,
duidelijk zichtbaar, ook in de detailhandelsstruc-
de strategische koers van de nieuwe
om daarna in hoofdstuk 4 in te gaan op hoe deze
tuur. Emmeloord is de centrale hoofdkern met
Omgevingsvisie, die in het najaar van 2022
visie vertaald kan worden in beleidsregels voor
de Poldertoren als geografisch middelpunt.
opgesteld wordt.
de detailhandelsstructuur. In bijlage 1 is een begrippenlijst opgenomen en in bijlage 2 de
Daaromheen ligt op zo’n 7 à 8 kilometer afstand een ring van tien dorpen. Het grootste winkelaan-
Proces
volledige indicatieve marktruimteberekening voor
bod is in Emmeloord gevestigd, terwijl in de
Deze visie is tot stand gekomen in overleg met
de dagelijkse en niet-dagelijkse sector.
meeste dorpen een beperkt dagelijks (winkel-)
een ambtelijke werkgroep van de gemeente
aanbod te vinden is.
Noordoostpolder en met een klankbordgroep van van ondernemers vanuit heel
Momenteel beschikt de gemeente over een visie
Noordoostpolder. Met deze groepen zijn tussen-
en plan voor het centrum van Emmeloord, maar
tijdse resultaten gedeeld en besproken.
niet voor de gehele detailhandelsstructuur van de
Daarnaast zijn de tussentijdse resultaten
gemeente. Aangezien ontwikkelingen in de
besproken met een bestuurlijke stuurgroep van
detailhandel buiten het centrum invloed hebben
de gemeente en met het college van B&W. De
op het functioneren van het centrum en anders-
raad is bij de visievorming betrokken door
om, is het van belang om over een visie en
middel van een informerende bijeenkomst.
actueel beleid voor de hele gemeente te beschikken. Een actuele visie op de detailhandelsstructuur biedt kaders en houvast voor (ruimtelijke) keuzes. De visie kan vertaald worden naar Centrum Emmeloord is ook het centrum van de hele Noordoostpolder
2 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
1.2
Ligging en inwoners
Winkelgebieden in Noordoostpolder en omgeving (geschaald naar m² winkelvloeroppervlak)
Ligging De gemeente Noordoostpolder ligt in de noordelijke polder van Flevoland, naast de gemeente Urk. In het zuiden is de gemeente via de A6 verbonden met Lelystad en Almere. De N50 verbindt de gemeente met Kampen en verder via de A28 met Zwolle. De gemeente bestaat, naast de kern Emmeloord en de tien omliggende dorpen, met name uit landelijk (agrarisch) gebied en enkele bedrijventerreinen. In het noorden grenst de gemeente aan Lemmer (Friesland) en in het oosten aan enkele kleine kernen in Overijssel. Qua omvang van het winkelaanbod zijn de omliggende winkelgebieden van duidelijk kleinere omvang dan het centrum van Emmeloord. Verder is de Woonboulevard van Emmeloord de enige concentratie van grootschalige winkels in de directe omgeving.
Inwoners De gemeente heeft circa 47.600 inwoners, waar van ruim de helft in Emmeloord woont (ca. 26.200 inwoners). De dorpskernen zijn wisselend van grootte. Marknesse en Ens zijn, met respectievelijk circa 3.800 en 3.100 inwoners, het grootst. De andere dorpen hebben tussen de 1.500 en 2.000 inwoners. 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
3 van 35
Woningbouw- en bevolkingsontwikkeling
Inwoners en toekomstige woningbouwlocaties gemeente Noordoostpolder
In Noordoostpolder vinden diverse woningbouwprojecten plaats. In het centrum van Emmeloord en de centrumschil is (nieuw)bouw van circa 650 woningen gepland, met name starters- en seniorenwoningen. Verder is de gemeente bezig met de derde bouwfase van de nieuwbouwwijk Emmelhage, aan de noordwestrand van Emmeloord. Hier is de bouw van circa 330 woningen gepland, in opvolging van de twee voorgaande fases (samen 600 nieuwe woningen). In de dorpen is beperkte woningbouw gepland. In totaal wordt er uitgegaan van een toevoeging van circa 2.500 woningen in de gemeente. Volgens de bevolkingsprognose* voor de gemeente telt Noordoostpolder 47.300 inwoners in 2045. Met circa 47.600 inwoners in 2021 loopt de gemeente daarmee voor op de beschikbare prognose. Op basis van de geplande woningbouwontwikkeling en de aard van de woningen (met name starters- en seniorenwoningen) wordt in dit rapport uitgegaan van circa 52.600 inwoners in 2030 (o.b.v. een gemiddelde huishoudensgrootte van 2). Een mogelijke versnelling van de woningbouwopgave (i.v.m. overloop woningnood vanuit de Randstad en Zwolle) is afhankelijk van gemeentelijke besluiten die momenteel ter bespreking staan (stand oktober 2021). *
CBS Statline, 2021.
4 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
1.3
Lokale winkelstructuur
Winkels in de gemeente Noordoostpolder (geschaald naar m² winkelvloeroppervlak)
Omvang en spreiding winkelaanbod gemeente In de gemeente Noordoostpolder is in totaal circa 85.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aanwezig (excl. leegstand), verspreid over ruim 200 verkooppunten (vkp; winkels)*. Ruim 80% van het winkelaanbod in de gemeente ligt in de kern Emmeloord (circa 70.400 m² wvo), verspreid over het centrum en de Zuiderkade, de buurtwinkelcentra en het aanbod op de bedrijventerreinen, waaronder de Woonboulevard (in totaal circa 170 verkooppunten). Er staan daarnaast ongeveer 18 panden leeg, in totaal circa 2.800 m² wvo in de hele Noordoostpolder.
Centrum Emmeloord Met in totaal ruim 21.500 m² wvo heeft het centrum van Emmeloord de grootste concentratie van dagelijkse (o.a. supermarkten, verswinkels, drogisterijen) en niet-dagelijkse winkels (o.a. modezaken, juweliers, electronica, winkels met huishoudelijke of cadeau-artikelen) in de gemeente. Hier is ruim 90% van het totale mode-aanbod in de gemeente te vinden en het meest uitgebreide aanbod van overig niet-dagelijkse winkels, waaronder landelijke ketens zoals Hema en Blokker. Het centrum is dan ook het hoofdwinkelgebied voor de lokale inwoner en voor bezoekers uit de *
Locatus, 2021. Stand van zaken in september 2021.
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
5 van 35
direct omliggende kernen. Daarnaast heeft
Detailhandelslocaties gemeente Noordoostpolder (in m² wvo)
het centrum een recreatieve verblijfsfunctie, met onder andere horeca, een bioscoop en een theater. Met twee supermarkten van moderne omvang (Albert Heijn: ca. 1.500 m² wvo; Jumbo: ca. 1.200 m² wvo) en een uitgebreid aanbod aan overige dagelijkse winkels, vervult het centrum ook een belangrijke boodschappenfunctie. Verder is vrijwel alle leegstand in de gemeente in het centrum te vinden. Momenteel ligt de leegstand op 10% van het totale aanbod in het centrum. Dit is lager dan de gemiddelde leegstand in middelgrote centra in Nederland (ca. 13,5%)*.
Zuiderkade Ten zuiden van het centrum van Emmeloord, langs de Zuiderkade, zijn enkele winkels in de discountsector gevestigd, waaronder twee supermarkten (Lidl: ca. 1.500 m² wvo; Aldi: ca. 800 m² wvo) en Action, Big Bazar en Wibra. Er is een ontwikkelkader voor het gebied door de gemeenteraad vastgesteld op 11 oktober 2021 waarin een andere invulling van het gebied beoogd wordt. Op dit moment wordt er gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor Zuiderkade. Hierin wordt het aantal supermarkten teruggebracht naar één. *
Bron: Locatus, 2021.
6 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Buurtwinkelcentra Emmeloord De buurtwinkelcentra Europalaan, Wittesteijn, De Zuidert, De Erven en (op termijn) Emmelhage bestaan voornamelijk uit één supermarkt met daarnaast enkele aanvullende voorzieningen.
Bron: maps.google.nl
Wittesteijn De supermarkt in buurtwinkelcentrum Wittesteijn is met 1.600 m² wvo de grootste supermarkt van de gemeente. In het winkelcentrum zijn daarnaast enkele overige dagelijkse winkels gevestigd (drogist, slijterij, kaaswinkel) en aanvullende voorzieningen gericht op de omliggende buurt (kapper, cafetaria, etc.).
Emmeloord-Centrum is hoofdwinkelgebied
Het buurtwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen
Europalaan Aan de Europalaan zijn, naast de supermarkt van ca. 1.400 m² wvo, een bakker, een slijterij en een apotheek gevestigd. Verder zijn hier enkele niet-dagelijkse winkels en aanvullende voorzieningen (afhaalhoreca, kapsalon) te vinden. De Zuidert Het aanbod in De Zuidert (aan de Sondelstraat) is met een supermarkt (700 m² wvo), een slijterij, een kapper en een cafetaria van beperktere omvang dan dat van Wittesteijn en aan de Europalaan. Dit gebied functioneert als buurtsteunpunt voor de buurt De Zuidert.
Clustering van discountwinkels aan de Zuiderkade
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Woonwinkels en doe-het-zelfzaken op de Woonboulevard
7 van 35
De Erven
met een grote winkelvloeroppervlakte, voorna-
Het buurtsteunpunt De Erven bestaat enkel uit
melijk in de branches wonen en doe-het-zelf.
een kleine supermarkt (ca. 640 m² wvo), twee
Dit zijn onder andere landelijke ketens zoals
horecaverkooppunten en een kapsalon. Dit
Praxis (ca. 2.700 m² wvo) en Leen Bakker
cluster heeft vooral een functie voor de buurt
(2.600 m² wvo), maar ook zelfstandige winkels
De Erven.
zoals Batjes Wonen (ca. 2.000 m² wvo) en Stichting Kringloop Emmeloord (ca. 900 m²
Emmelhage
wvo).
In de nieuwbouwwijk Emmelhage aan de noordwestkant van de kern ligt een momenteel nog
Bedrijventerreinen
solitaire supermarkt (1.000 m² wvo). Deze zal
Nagelerweg
op termijn de functie van wijksupermarkt
Op bedrijventerrein Nagelerweg zijn in totaal elf
vervullen.
winkels gevestigd in de branches wonen en doe-het-zelf. Daarnaast liggen hier zeven
Solitaire winkels Emmeloord
niet-dagelijkse winkels, waaronder Welkoop
Emmeloord kent daarnaast circa 15 verspreide
(2.000 m² wvo) en enkele kringloop-/tweede-
winkels, waaronder enkele overige dagelijkse
handswinkels. Een deel van dit aanbod is in de
winkels (o.a. groentezaken en buitenlandse
directe nabijheid van de Woonboulevard geves-
winkels) en niet-dagelijkse winkels
tigd.
Dorpscentrum van Marknesse met een uitgebreid (boodschappen)aanbod
(o.a. fietsenwinkel, modezaak, bloemenwinkel). Daarnaast is er een grote Intratuin (ca. 3.900
De Munt
m² wvo)* aan de noordwestrand van
Op bedrijventerrein de Munt zijn zeven winkels
Emmeloord, aan de provinciale weg richting
gevestigd in de branches wonen en doe-het-
Espel, gevestigd.
zelf. De winkels zijn hier van minder grote omvang dan op bedrijventerrein Nagelerweg.
Woonboulevard De Woonboulevard van de gemeente Noordoostpolder ligt op het bedrijventerrein Nagelerweg. Hier zijn acht winkels gevestigd *
De Intratuin is recent vergroot tot circa 4.500 m² wvo binnenruimte.
8 van 35
Kleine supermarkt in Ens 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Dorpskernen (incl. buitengebied) In de dorpskernen en het buitengebied is het aanbod beperkt. Marknesse, het grootste dorp met bijna 4.000 inwoners, heeft het meest uitgebreide aanbod met een supermarkt van 1.000 m² wvo en enkele aanvullende dagelijkse en niet-dagelijkse winkels. Hier is onder andere de grootschalige meubelwinkel Marco Marknesse gevestigd (ca. 2.500 m² wvo). Met uitzondering van Rutten, Luttelgeest en Kraggenburg is er in elk dorp een kleine supermarkt van circa 200 m² wvo te vinden. In enkele dorpen, waaronder Marknesse, Ens, Nagele en Creil, is daarnaast historisch gegroeid niet-da-
Landwinkel met verse (streek)producten
Grote Intratuin aan de rand van Emmeloord
gelijks aanbod gevestigd. In het buitengebied van Rutten ligt een groot tuincentrum van 2.000 m² wvo. Net buiten Luttelgeest ligt de Orchideënhoeve, die zowel een toeristische attractie als een winkel voor tuin- en inrichtingsartikelen is. In het voornamelijk agrarische buitengebied van de Noordoostpolder zijn daarnaast enkele land- of boerderijwinkels te vinden, met een meer of minder uitgebreid (vers)aanbod.
De Orchideeënhoeve: tuincentrum en toeristisch-recreatieve trekker 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
9 van 35
2 Trends & Ontwikkelingen
2.1
Landelijke trends
Aantal fysieke winkels per 1.000 inwoners
Consument winkelt steeds meer online Het afgelopen decennium is het aandeel aankopen dat online wordt gedaan sterk gestegen. In 2011 werd nog circa 11% van de bestedingen in de niet-dagelijkse sector (o.a. mode, huishoudelijke of cadeau-artikelen, electronica) online gedaan. In de situatie voor corona (2018/2019) was dit aandeel al opgelopen tot ongeveer 25%. In de dagelijkse (boodschappen)sector is het aandeel online bestedingen vooral de laatste
Steeds meer online bestellingen
paar jaar snel toegenomen (tot 2019 ongeveer verdubbeld) tot circa 5%. De coronacrisis heeft deze ontwikkelingen nog eens een flinke boost gegeven door de beperkende maatregelen voor fysiek winkelbezoek.* De toegenomen oriëntatie van de consument op webwinkels leidt tot een
Faillissementstijdlijn sinds 2016 (Nederland)
verminderde behoefte aan fysieke winkels. Het aantal fysieke winkels neemt dan ook gestaag af (zie grafiek). Op de ‘faillissementstijdlijn’ (zie figuur) valt ook te zien dat er de laatste jaren diverse grote winkelketens zijn omgevallen, met name uit het middensegment. Anderen hebben met minder vestigingen een doorstart moeten maken, zoals Intertoys die ook in het centrum van Emmeloord gevestigd is. *
Nieuwe cijfers die met vorige metingen vergelijkbaar zijn, komen in de loop van 2022 beschikbaar (Koopstromenonderzoek Randstad 2021).
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
11 van 35
Middelgrote centra tussen tafellaken en servet
Ontwikkelingen boodschappensector
Deze schaalvergroting zet de fijnmazige dage-
De impact van de hiervoor beschreven trends
Supermarkten worden gemiddeld steeds groter.
lijkse winkelstructuur in Nederland onder druk.
verschilt sterk per type centrumgebied:
Met name het aantal supermarkten van 1.200 tot
In kleine kernen (met minder dan 2.500 à 4.000
•
Voor boodschappen en andere frequente
2.000 m² wvo groeit. Deze maat sluit goed aan
inwoners) neemt als gevolg hiervan de levens-
benodigdheden gaat de consument nog altijd
op de consumentenbehoeften (ruimere opzet,
vatbaarheid voor dagelijkse winkels af. Deze
graag naar het dorps- of wijkcentrum, zolang
bredere en diepere assor timenten), maar vraagt
ontwikkeling is eveneens zichtbaar in
dit voldoet aan de eisen van een compleet
ook om een groter verzorgingsgebied
Noordoostpolder, waar in de dorpen rondom
aanbod en bezoekgemak.
(> 6.000 inwoners).
Emmeloord enkel beperkt dagelijkse winkels te
•
Voor de totaalbeleving van een recreatief
vinden zijn of waar het dagelijkse aanbod reeds
‘dagje stad’ bezoekt de consument graag de
is verdwenen (Kraggenburg en Luttelgeest).
grotere centra waar het bijzondere aanbod te vinden is, en waar naast winkels ook diverse andere voorzieningen (bijvoorbeeld bioscoop
Consumentengedrag (versterkt door coronacrisis) INTERNET
en theater) en horeca te vinden zijn. •
Veel middelgrote centra die niet het bezoek-
Aankopen
gemak en de nabijheid van het dorps-/ wijkcentrum en niet het bijzondere, recreatieve aanbod van de grote stad kunnen bieden, hebben bovengemiddeld te kampen
Dagje stad
Boodschappen
met toenemende leegstand, verminderde levendigheid en lagere investeringsbereid-
?
heid. Deze centra vallen tussen tafellaken en servet.
DORP/WIJKCENTRUM
12 van 35
MIDDELGROOT CENTRUM
GROTE BINNENSTAD
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Combinatiebezoek supermarkten Voor de kleinere centra (wijk- dorps- en buurtcentra) zijn supermarkten veruit de belangrijkste functie. Supermarkten trekken duizenden bezoekers per week, meer dan elke andere centrumfunctie. Overige voorzieningen kunnen profiteren van de grote bezoekersaantallen van supermarkten, mits de supermarkt goed gelegen is. De onderlinge afstand en zichtrelatie zijn naast). Uit door DTNP uitgevoerd onderzoek onder
Jumbo als trekker in centrum Emmeloord
Clustering van voorzieningen faciliteert combinatiebezoek
Voorwaarden combinatiebezoek
Combinatiebezoek
daarbij bepalende factoren (zie figuur hier-
circa 3.000 respondenten in 20 dorps- en overige winkels
wijkcentra in Nederland blijkt dat circa 44% van de consumenten het supermarktbezoek combineert met een of meer andere dagelijkse en
50% 40% 30% 20% 10%
niet-dagelijkse winkels in hetzelfde winkelgebied (resultaten in onderstaand figuur). Dit geldt
60%
korte loopafstand
supermarkt
0-40m
40-80m
80-120m
Afstand tot eerste 5 winkels
zowel voor service- als voor discountsuper-
40 m
aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels bezoekt, toeneemt naarmate meer
80m
winkels dicht bij de supermarkt liggen.
overige winkels
Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht
bakkerij
bloemist
bioslager
warenhuis
supermarkt
van de ingang van de supermarkt liggen.
kapsalon
Combinatiebezoek
markten. Het onderzoek toont aan dat het 60% 50% 40% 30% 20% 10%
goede zichtrelatie
geen
1-9
> 10
Aantal winkels in het zicht
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
13 van 35
Coronacrisis versnelt ontwikkelingen
webshops en in het vereenvoudigen van het
In het algemeen kan gesteld worden dat de
online shoppen (“wij zijn 24 uur per dag
hiervoor beschreven ontwikkelingen door de
open”). De fysieke niet-dagelijkse winkels
coronacrisis nog eens in een versnelling zijn
ondervinden hier de meeste hinder van.
geraakt. In de detailhandelssector hebben
Juist de middelgrote centra hebben vaak
webwinkels, doe-het-zelfzaken en supermark-
een oververtegenwoordiging van dit niet-
ten het meest geprofiteerd van de coronacrisis.
dagelijkse winkelaanbod, zonder daarbij
Modewinkels kregen de grootste klappen.
over het zeer grote modeaanbod te beschikken dat de grote steden zo veerkrachtig
Het effect van de coronacrisis verschilt wel
maakt. Centra met een uitgebreid dagelijks
aanzienlijk per type winkelgebied:
aanbod hebben naar verwachting de klap
•
Tijdens de coronacrisis zijn consumenten
enigzins kunnen opvangen, doordat de
vaker en dichter bij huis boodschappen
inwoners uit de gemeente voor de dage-
gaan doen. Buurt-, wijk- of dorpscentra zijn
lijkse boodschappen nog wel naar het
beter gaan functioneren, doordat de bood-
centrum kwamen.
Kenmerkend voor de coronacrisis: lege winkelstraten en meer online aankopen
schappenfunctie hier vaak dominant aanwezig is. •
Indexontwikkeling omzet detailhandel (2015-2020)
Grote steden met een ruim recreatief voorzieningenaanbod hebben een grote klap gekregen. De verwachting is wel dat deze centra het meest veerkrachtig zijn wanneer de horeca en de cultuursector weer bezocht kunnen worden.
•
De middelgrote centra zullen de meeste negatieve gevolgen ervaren. Consumenten hebben tijdens de coronacrisis nog beter hun weg weten te vinden naar online winkelen. Dit is naar verwachting een blijvende ontwikkeling, met name omdat de detailhandel enorm geïnvesteerd heeft in
14 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Gemeente Noordoostpolder: dagelijks aanbod als basis
Perspectief Emmeloord-Centrum
Landelijke trends, en de invloed van de corona-
toekomst vitaal en toekomstbestendig te zijn. In
crisis, wijzen erop dat de dagelijkse boodschap-
het Centrumplan Emmeloord (2017) is de
penfunctie van centra en (dorps)kernen toe-
centrale ambitie dan ook het versterken van het
nemend belangrijk is geworden. Emmeloord-
kernwinkelgebied en de geleidelijke transforma-
Centrum heeft, mede door het uitgebreide
tie naar een compacter centrum met zowel een
dagelijkse aanbod (in verhouding tot het totale
boodschappen- als een verblijfsfunctie. De
aanbod in de gemeente) en het bezoekgemak
investeringen in het centrum zijn noodzakelijk
(bereikbaarheid, gratis parkeren), tijdens de
om de leegstand beperkt te houden en om ook
coronamaatregelen haar functie als gemaks-
in de toekomst voor de bewoner en bezoeker
centrum voor frequente benodigdheden in
interessant te blijven.
Er ligt enige druk op het centrum om ook in de
Kleinschalige dagelijkse voorzieningen in Nagele
zekere mate kunnen blijven vervullen. Het dagelijkse aanbod in de wijken van Emmeloord en in de dorpskernen vervult daarnaast een belangrijke verzorgingspositie voor de lokale inwoner en zorgt voor levendigheid en (sociale) ontmoeting in de wijk of het dorp. Het voorzieningenaanbod in de dorpen is
Druk op Emmeloord-Centrum om de bezoeker aan zich te binden
echter kwetsbaar aangezien het draagvlak in de dorpen beperkt is.
Horeca en cultuurvoorzieningen dragen bij aan de verblijfsfunctie van het centrum 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
15 van 35
2.2 Toekomstig haalbaar aanbod
In de berekening voor de niet-dagelijkse sector
het dagelijkse aanbod in de gemeente, en daar-
zijn de branches wonen (woonwinkels), doe-het-
mee met name het supermarktaanbod, uit te
Indicatieve marktruimteberekening*
zelf (bouwmarkten) en tuincentra niet meegeno-
breiden.
Om een gevoel te krijgen van de huidige en
men aangezien deze qua omvang (in m² wvo) in
toekomstige marktruimte in de dagelijkse** en
verhouding tot de vloerproductiviteit voor een
Niet-dagelijkse sector
niet-dagelijkse*** sector zijn indicatieve marktruim-
vertekenend beeld zorgen.
Ook in de niet-dagelijkse sector (exclusief wonen,
te berekeningen gemaakt. Hiervoor worden
doe-het-zelf en tuincentra) is er kwantitatief geen
vraag (aantal inwoners, inkomen, koopkrachtbin-
Dagelijkse sector
aanleiding om het aanbod uit te breiden. Hier
ding en -toevloeiing) en aanbod (in m² wvo) tegen
In het verleden (zie marktruimteverkenning 2016)
speelt het aandeel internet een grotere rol, wat
elkaar afgewogen. Het berekenen van de toe-
is geconstateerd dat vraag en aanbod in de
wordt vertaald naar een lagere winkelomzet per
komstige situatie met kengetallen uit het (recente)
dagelijkse (boodschappen)sector redelijk in
hoofd en daarmee een lagere potentiële markt-
verleden is in de dynamische winkelmarkt geen
balans is. Sindsdien is ingezet op optimalisatie
ruimte. In de toekomst (2030) is er sprake van een
‘waarheidsvinding’. De uitkomsten zijn een
van het supermarktaanbod in de kern
overaanbod van circa 3.300 m² wvo in de ge-
indicatie van de marktsituatie. De berekeningen
Emmeloord, onder andere door uitbreiding van
meente. Hierbij is rekening gehouden met de
zijn tevens een actualisatie van de Marktruimte-
supermarkten naar een actuele en marktcon-
versterking van het centrum van Emmeloord,
verkenning Stadshart Emmeloord uit 2016****.
forme omvang.
waardoor een (ruime) inschatting is gemaakt voor een verhoogde koopkrachtbinding aan en -toe-
In beide berekeningen is rekening gehouden met
In de dagelijkse sector wijst de marktruimtebere-
de te verwachten bevolkingsgroei in gemeente
kening dan ook op een groter aanbod dan vraag,
Noordoostpolder. Daarnaast moet de afvloeiing
namelijk circa 2.800 m² wvo ‘overaanbod’ in de
Conclusie
naar internet meegenomen worden. Dit zijn
huidige situatie en circa 1.000 à 1.900 m² wvo in
Op basis van de indicatieve marktruimtebereke-
immers bestedingen die niet (meer) in fysieke
2030. De bandbreedte in de toekomst is afhan-
ning en de landelijke trends (zie paragraaf 2.1)
winkels terecht komen. De verwachting is dat dit
kelijk van de versterking van het dagelijkse
moet ervan uitgegaan worden dat er in de toe-
aandeel gestaag zal blijven groeien, in zowel de
aanbod in Emmeloord die voor een stijging van
komst minder behoefte gaat zijn aan winkels. Zelfs
dagelijkse (boodschappen)sector als in de
de koopkrachtbinding kan zorgen. De substanti-
met de te verwachten bevolkingsgroei en rekening
niet-dagelijkse sector.
ele bevolkingsgroei in de gemeente zorgt ervoor
houdend met de versterking van het centrum is er
dat in de toekomst het overaanbod minder groot
kwantitatief geen aanleiding voor uitbreiding in de
is, maar er is (vooralsnog) een te beperkte vraag
dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Zie bijlage 2
om het aanbod uit te breiden. Met andere
voor de volledige berekening en aanvullende
woorden, er is kwantitatief geen aanleiding om
uitleg.
* Zie bijlage 2 voor de volledige berekening en uitleg. ** M.n. supermarkten, verswinkels en drogisterijen *** O.a. mode, sport, huishoudelijke en cadeau-artikelen, electronica. ****Seinpost Adviesbureau.
16 van 35
vloeiing naar de kern Emmeloord.
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
3 Visie
3.1
Uitgangspunten en ambities
•
Het winkelaanbod in de gemeente Noord-
Ambities
oostpolder heeft in de eerste plaats een
•
Hoofddoel is het behouden van sterke en
In dit hoofdstuk wordt de visie op de gewenste
verzorgingsfunctie voor de eigen inwoners.
vitale centra in de gemeente Noordoost-
detailhandelsstructuur in de gemeente
Circa 87% van de dagelijkse en circa 76%
polder.
Noordoostpolder geschetst. Deze visie wordt
van de niet-dagelijkse bestedingen in
mede bepaald aan de hand van omvang,
winkels in de gemeente is afkomstig van
lokale verzorgingsfunctie van het centrum
spreiding en kwaliteit van de bestaande winkel-
eigen inwoners. Respectievelijk 13% en
van Emmeloord te behouden en waar
gebieden (hoofdstuk 1) en trends en ontwikke-
24% van die bestedingen komt van buiten
mogelijk te versterken, waarbij breder
lingen aan de vraag- en aanbodzijde (hoofdstuk
de gemeente*.
gekeken wordt dan de winkelfunctie.
Het centrumgebied van Emmeloord is het
Behoud en versterking van het centrum van
wichtige detailhandelsstructuur, die een zo com-
belangrijkste winkelgebied binnen de
Emmeloord heeft prioriteit boven alle
pleet mogelijk voorzieningenpakket biedt voor
gemeente en heeft een regionale functie op
andere detailhandelsontwikkelingen**.
de consument (zowel bewoner als bezoeker) en
het gebied van niet-dagelijkse aankopen.
2). Het doel is om te streven naar een even-
•
•
•
•
Voor de toekomst is het gewenst de boven-
Voor de leefbaarheid in de buurten van
Dagelijkse boodschappenvoorzieningen
Emmeloord en zeker voor die van de
mers en marktpartijen er in kunnen en willen
leveren een belangrijke bijdrage aan de
kleinere kernen buiten Emmeloord, wordt
investeren.
leefbaarheid van kleinere kernen (frequente
ingezet op behoud van lokale voorzieningen
benodigdheden dicht bij huis, sociale
voor de dagelijkse boodschappen.
dusdanig toekomstbestendig is dat onderne-
Uitgangspunten
•
ontmoetingsfunctie). •
Het beperken (of terugdringen) van leeg-
In deze visie wordt aangesloten bij de
stand draagt bij aan een sterke detailhan-
wordt voortgebouwd op enkele beleidsuitgangs-
meest recente inzichten in de Ruimtelijke
delsstructuur. Winkelleegstand wordt zoveel
punten en relevant gemeentelijk en provinciaal
Ordening en de Europese Dienstenrichtlijn.
mogelijk voorkomen door detailhandelsont-
Voor het opstellen van het detailhandelsbeleid
beleid (zie kader pagina 19 en 20).
wikkelingen buiten de gewenste winkelge-
•
De veranderende winkelmarkt dwingt tot
bieden te beperken. Enkel onder stringente
een keuze voor concentratie van winkels in
voorwaarden is er ruimte elders. •
vitale winkelgebieden met ieder voldoende •
Handhaving op ongewenste (winkel)ontwik-
massa en economisch toekomstperspectief.
kelingen is noodzakelijk om de reguliere
Noch in de dagelijkse noch in de niet-dage-
winkelstructuur niet te ondermijnen.
lijkse sector is er marktruimte en dus is er kwantitatief geen aanleiding om het aanbod uit te breiden.
18 van 35
*
Rabo Research Koopstromenmonitor 2016
** Zie ook Centrumplan Emmeloord, 2017.
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Relevant bestaand beleid
Uitdagingen voor de detailhandel zijn om zowel de boodschappenfunctie als de recreatieve winkelfunctie van het centrum te behouden en versterken.
Gemeente
Hiervoor is ook verplaatsing van bestaande winkels in de aanloopstraten en
Sociaal Economisch Beleid 2020-2024
van buiten het centrum naar het kernwinkelgebied gewenst.
Centrale ambities in het sociaal-economisch beleid voor de gemeente zijn een goed ondernemersklimaat, een prettige leefomgeving, ruimte voor
Structuurvisie Noordoostpolder 2025 (2013)
innovatie en veel werkgelegenheid voor de inwoners van de Noordoost-
Het toestaan van kleinschalige niet-agrarische bedrijvigheid (zoals loonbedrij-
polder. In het beleid wordt de urgentie benadrukt dat de detailhandel in
ven, timmerbedrijven, recreatiebedrijven, horeca en detailhandel) op de
Emmeloord, maar ook in de dorpen, onder druk staat. Winkelen gaat steeds
vrijkomende agrarische erven (vab’s) biedt kansen voor de leefbaarheid van
meer om beleving en service. Het behouden van een levendig centrum is
het landelijk gebied. De vestiging van dit soort bedrijven op de vab’s binnen
van groot belang voor een prettig leef- en woonklimaat in de gemeente
het bestaande erf wordt onder voorwaarden toegestaan (o.a. behoud erfsin-
Noordoostpolder.
gel en geen erfuitbreiding).
Strategische Opgaven Omgevingsvisie Noordoostpolder (jan. 2021)
Visie werklocaties Noordelijk Flevoland (2018)
De strategische opgaven van gemeente Noordoostpolder vormen de basis
In de visie werklocaties Noordelijk Flevoland is opgenomen dat op sommige
voor de omgevingsvisie. Deze vormen de belangrijkste langetermijnvraag-
bedrijfslocaties verkleuring optreedt (o.a. door wonen en detailhandel). Voor
stukken die op de gemeente Noordoostpolder afkomen en vormen de inhoud
detailhandel geldt dat door vestiging toe te laten op bedrijventerreinen dit
van de strategische koers:
beklemmend kan werken voor de ontwikkeling van de binnenstad*. Daarnaast
1. Een vitale, gezonde en inclusieve samenleving;
kan verkleuring voor gevaarlijke verkeerssituaties zorgen, wanneer functies
2. Versterking van de aantrekkingskracht van het woon- en werkklimaat;
met een aantrekkende werking nabij een logistiek bedrijf plaatsvinden.
3. Pioniersmentaliteit en fysieke structuur als basis voor ontwikkelingen; 4. Stimulans innovatieve economie, onderwijs en vestigingsklimaat;
Op bestaande bedrijventerreinen worden voorwaarden gesteld aan de
5. Innovaties en verduurzaming in de landbouw ontwikkelen;
mogelijkheden tot functievervaging op bedrijventerreinen, bijvoorbeeld door
6. Sterkere, slimmere en duurzamere (regionale) bereikbaarheid en verbin-
vestiging van detailhandel of leisure. Hierbij wordt gekozen voor een maat-
ding.
werkoplossing per aanvraag, waarbij het initiatief getoetst wordt aan het geldende beleid (bijvoorbeeld de detailhandelsvisie) en er gekeken wordt
Centrumplan Emmeloord (2017)
naar onder andere de (ruimtelijke) onderbouwing*. Initiatieven op maat die
In het Centrumplan Emmeloord wordt ingezet op een “compact centrum” (zie
structuurversterkend (in ieder geval niet verzwakkend) werken zijn mogelijk.
kaart pagina 20), met een gevarieerd dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod, culturele voorzieningen en een aantrekkelijkere openbare ruimte. 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
*
In lijn met de Provinciale visie op werklocaties Flevoland (2015).
19 van 35
Centrumplan Emmeloord met kernwinkelgebied (gebied binnen stippellijn)
20 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
3.2 Visie op hoofdlijnen
Visie op de detailhandelsstructuur Noordoostpolder
Op basis van de uitgangspunten en ambities zet de gemeente in op: •
het centrum van Emmeloord als hoofdwinkelgebied voor zowel dagelijkse als nietdagelijkse aankopen;
•
de buurtwinkelcentra met dagelijkse voorzieningen gericht op de inwoner uit de buurt;
•
een (basis)aanbod als dagelijkse voorziening in de dorpen, passend bij het lokale draagvlak.
Deze verschillende winkelgebieden vormen samen een sterke hoofdwinkelstructuur. De centrale beleidslijn is om te blijven inzetten op concentratie en clustering van detailhandel binnen deze hoofdstructuur. Daarbij is het streven dat ieder winkelgebied haar huidige functie en positie binnen de structuur behoudt. Buiten de hoofdstructuur zijn specifieke locaties aangewezen voor winkels die zich qua aard en omvang van het assortiment niet in een winkelgebied kunnen vestigen. Een herkenbare clustering van dergelijke winkels is voor zowel consument als ondernemer prettig. Het basisuitgangspunt is dan ook om overige verspreide winkellocaties niet uit te breiden, en waar detailhandel weinig perspectiefrijk is de winkelfunctie af te bouwen (zie ook paragraaf 4.3). 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
21 van 35
3.3
Visie per winkelgebied
Centrum Emmeloord
lijkse aanbod in het centrum uit te breiden naar
Dorpen
drie (verschillende) supermarkten en zo de
In de omliggende dorpen is het aanbod in
supermarktstructuur te versterken.
het centrum gericht op de inwoners van het
Het centrum van Emmeloord heeft een functie
dorp. De centrale beleidslijn is het behouden
als centrale ontmoetingsplek en als belangrijk-
Buurtwinkelcentra in Emmeloord
van het bestaande voorzieningenniveau met
ste recreatieve winkelgebied van de gemeente
Binnen de hoofdstructuur hebben de buurtwin-
voornamelijk dagelijkse winkels dicht bij huis.
en de direct omliggende regio. Ter versterking
kelcentra (Europalaan, Wittesteijn, De Zuidert,
Beperkte uitbreiding van bestaande winkels is
van deze positie en de belevingswaarde van het
De Erven en Emmelhage) een lokale positie; ze
mogelijk, mits de functie passend blijft bij het
centrum is hier elke vorm van detailhandel
bedienen de directomliggende buurten in
lokale draagvlak.
mogelijk (waaronder ook combinaties van
Emmeloord. Investeringen door ondernemers
detailhandel met horeca (zonder schenken van
en/of vastgoedeigenaren in de kwaliteit van het
In enkele dorpen, waaronder Marknesse, Ens
alcohol), ambachten, etc.). Nieuwe ontwikkelin-
aanbod en de uitstraling van de winkelcentra
en Nagele zijn naast de dagelijkse voorzienin-
gen op het gebied van detailhandel, horeca en
zijn immer wenselijk. Uitbreidingen waardoor
gen ook niet-dagelijkse winkels gevestigd (met
cultuur/ontspanning worden bij voorkeur zoveel
deze winkelcentra een sterke buurtoverstijgen-
name woninginrichting). Dit niet-dagelijkse
mogelijk in of direct aansluitend aan het kern-
de functie krijgen, zijn echter niet gewenst,
aanbod is hier vaak historisch ontstaan en de
winkelgebied geplaatst. Het Centrumplan
omdat daarmee de positie van het centrum en
winkels bedienen een groter gebied dan alleen
Emmeloord voorziet hierin.
de overige centra ondermijnd wordt.
de kern waar ze zijn gevestigd. Met nieuwe niet-dagelijkse winkels in de kleine kernen wordt
Naast recreatief winkelen is ook het doen van
Passend bij het draagvlak in de desbetreffende
terughoudend omgegaan. Alleen lokale initiatie-
dagelijkse boodschappen een belangrijk be-
buurten bestaan de buurtwinkelcentra voorna-
ven gericht op het lokale draagvlak zijn ge-
zoekmotief in het centrum. In middelgrote
melijk uit één supermarkt en enkele aanvul-
wenst. Andere initiatieven worden in principe in
centra vormt het dagelijkse winkelaanbod een
lende voorzieningen (dagelijkse winkels,
het centrum van Emmeloord, of in sommige
belangrijke basis, die zorgt voor een continue
horeca, diensten). De solitaire Poiesz-super-
gevallen de Woonboulevard, geconcentreerd.
stroom bezoekers gedurende de hele week.
markt in de wijk Emmelhage zal op termijn
Dit zijn de locaties met het beste toekomstper-
Met name supermarkten zijn hierbij belangrijke
eveneens een buurtverzorgende functie vervul-
spectief (voor de gehele structuur én voor
publiekstrekkers. Met een sterk dagelijks
len, met mogelijk aanvullende voorzieningen
ondernemers).
aanbod is een uitgebreid aanbod in recreatieve
passend bij deze lokale positie.
branches kansrijker. Het Centrumplan Emmeloord sluit hierop aan (zie kader pagina 19), bijvoorbeeld met de ambitie om het dage-
22 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Woonboulevard en directe omgeving
•
een tuincentrum met veel levende planten
bijvoorbeeld bij structurele leegstand, wordt
De Woonboulevard en haar directe omgeving
andere vestigingseisen stelt dan op de
gewerkt aan een geleidelijke afbouw van
op het bedrijventerrein Nagelerweg is de
perifere clusters geboden kunnen worden;
detailhandelslocaties door deze om te zetten
bouwmarkten doelgericht en (in periodes
naar andere functies (zie paragraaf 4.3).
aangewezen perifere clusterlocatie voor groot-
•
schalige woonwinkels en andere branches in
van een mensenleven) regelmatig bezocht
volumineuze assortimenten die qua aard en
worden, waardoor een zekere spreiding van
In lijn met het voorgaande is het dus ook
omvang van dit assortiment niet in het centrum
aanbieders over de gemeente verkozen
gewenst terughoudend om te gaan met het
van Emmeloord ingepast kunnen worden (zie
wordt. Hiermee wordt de afstand tot een
toestaan van nieuwe (grootschalige) winkels
paragraaf 4.2). Het streven is om op deze
aanbieder beperkt.
buiten de genoemde winkelgebieden (bijvoor-
locatie een volwaardig aanbod voor zowel de
Het is belangrijk dat het assortiment van de
beeld op een bedrijventerrein). Dergelijke
lokale bewoner als voor de inwoners van de
tuincentra en bouwmarkten niet vertroebeld
ontwikkelingen kunnen de gewenste positie van
omliggende kernen te behouden. Het clusteren
wordt door branchevreemd aanbod.
de winkelgebieden ondermijnen. Relatief grootschalige winkels in dagelijkse (supermark-
van meubelzaken en andere woninginrichtingswinkels is hierbij prettig voor de consument; zij
Verspreid aanbod
ten) of niet-dagelijkse branches (zoals bruin- en
kunnen dan vergelijkend/thematisch kopen op
In Emmeloord bestaat het verspreide aanbod,
witgoed, sport en spel, rijwielen) kunnen boven-
één bekende plek in de stad.
naast de winkels op de bedrijventerreinen, uit
dien juist als trekker fungeren in de
enkele overige dagelijkse en niet-dagelijkse
winkelgebieden (met name het centrum).
winkels.
Bouwmarkten en tuincentra kunnen zich onder
Het toestaan van andere branches staat haaks
voorwaarden wel vestigen op een perifere
op de ambities en het beleid van de gemeente om in te zetten op de hoofdwinkelstructuur.
Voor winkels buiten de gewenste structuur
locatie, zie hiervoor.
wordt aanbevolen geen verdere uitbreidingen
Tuincentra en bouwmarkten
toe te staan, om de toekomstbestendigheid van
Een situatie van spreiding van bouwmarkten en
de hoofdwinkelstructuur niet onder druk te
tuincentra over de gemeente wordt behouden.
zetten. De bestaande winkels buiten de ge-
Bouwmarkt- of tuincentrumaanbod is op ver-
wenste structuur kunnen blijven bestaan.
spreide locaties mogelijk, mits voor deze specifieke branche de behoefte kan worden
Op termijn is het gewenst het verspreid gelegen
aangetoond. Deze mogelijkheid wordt geboden
winkelaanbod af te bouwen (onder andere
omdat:
Zuiderkade), bijvoorbeeld door verplaatsing en/ of transformatie. Waar de kans zich voordoet, 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
23 van 35
4 Beleidskader
4.1
Uitvoering
Handhaving als instrument Het voeren van ruimtelijk detailhandelsbeleid is
Met dit ruimtelijk detailhandelsbeleid geeft de
vooral zinvol als het vastgestelde beleid ook
gemeente duidelijkheid voor ondernemers en
wordt gehandhaafd. Bestemmingsplannen
marktpartijen over waar investeringen wel en niet
dienen dan ook handhaafbaar te zijn. Met name
gewenst zijn.
bij het opnemen van beperkende regels moet hiermee rekening gehouden worden, bijvoor-
Vertaling naar bestemmingsplan/omgevingsplan
beeld bij het nader detailleren van branches,
Het bestemmingsplan (omgevingsplan) is het
assortimenten, schaalgrootte of een ander
meest krachtige instrument dat de gemeente tot
criterium in afwijking van de algemene bestem-
haar beschikking heeft om ruimtelijk beleid te
ming ‘detailhandel’.
voeren. Hierin wordt door middel van bestemmingen en voorschriften structureel bepaald waar wel en waar geen detailhandel is toegestaan. In het bestemmings- (of omgevings)plan kan de gemeente gebieden aanwijzen waar detailhandel mag plaatsvinden. Hoofdstuk 3 (de visie op de detailhandelsstructuur) geeft daar handvatten voor. Buiten deze gebieden wordt in principe geen (uitbreiding van) detailhandel toegestaan (zie pagina 28, Maatwerkbeoordeling). De gebiedsgerichte uitwerking van de visie in bestemmings-/omgevingsplannen gebeurt in principe bij de eerstvolgende herziening van een bestemmingsplan of bij het opstellen van het nieuwe omgevingsplan (na inwerktreding van de omgevingswet).
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
25 van 35
4.2 Regels
Winkels in winkelgebieden In het ruimtelijk detailhandelsbeleid van de
Perifere detailhandelslocaties (clusters) voor volumineus aanbod
Winkels: wat is detailhandel?
gemeente Noordoostpolder wordt ingezet op
Met detailhandelsontwikkelingen op perifere
Wat wel of niet detailhandel is, is niet voor
het versterken en behouden van de huidige
locaties wordt, om de hoofdwinkelstructuur voor
iedereen altijd direct duidelijk. Voor de planolo-
toekomstbestendige winkelstructuur.
inwoners en bezoekers van de Noordoostpolder
gische vertaling naar bestemmingsplannen zijn
Uitgangspunt hierbij is dat winkels zich primair
en het vestigingsklimaat voor bedrijven zo
de ruimtelijke effecten (op beoogde winkelstruc-
in de reguliere detailhandelsstructuur (centrum
aantrekkelijk mogelijk te kunnen houden,
tuur, aantrekkende werking consumentenver-
Emmeloord, buurtwinkelcentra en dorpscentra)
terughoudend omgegaan. Detailhandel in
keer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik,
vestigen. De keuze voor die structuur en welke
volumineuze branches* kan worden toegestaan
uitstraling, reclame) relevant. De betaling ter
winkelgebieden daar in meedoen is gemaakt in
op de daarvoor aangemerkte clusterzone (de
plaatse is, met de grote mogelijkheden voor
hoofdstuk 3. Hier kunnen ondernemers van
Woonboulevard en in directe nabijheid daarvan)
online betaling, niet meer relevant voor ruimte-
elkaars bezoekers profiteren en is op de cen-
mits:
lijk beleid. Van een detailhandelsactiviteit is in
trale plek in stad, dorp en buurt een aantrekke-
•
ieder geval sprake wanneer er een ruimte is die
lijk voorzieningenaanbod mogelijk. Onder
gericht is op/en of toegankelijk is voor consu-
voorwaarden kunnen, gemotiveerd en rekening
menten (winkelruimte, showroom, afhaalpunt).
houdend met de Europese Dienstenrichtlijn (zie
catie (in het geval van een verplaatsing van
Ook fenomenen als pop-up stores vallen
pagina 28, Maatwerkbeoordeling). De verdere
een bestaande winkel op een solitaire
daarmee onder de definitie van detailhandel (en
beleidsregels in deze paragraaf gaan voorna-
locatie), óf de kwantitatieve/kwalitatieve
horen dus plaats te vinden binnen reguliere
melijk over mogelijke uitzonderingen. In alle
behoefte wordt aangetoond en (leeg-
winkelgebieden). Met het inrichten van een
gevallen is het principe ‘winkels in winkelgebie-
stands-)effecten zijn afgewogen.
ruimte voor consumenten is het aannemelijk dat
den’ het vertrekpunt.
De detailhandelsruimte tenminste 1.000 m² brutovloeroppervlak beslaat, én
•
Sprake is van sanering van de achterlaatlo-
Een uitzondering op bovenstaande regels geldt
detailhandel een wezenlijk onderdeel is van de bedrijfsvoering. Daarnaast is zichtbaarheid van
Bestaande winkels buiten de gewenste struc-
voor bouwmarkten en tuincentra: voor ontwik-
een verkoopfunctie vanaf de openbare weg een
tuur kunnen blijven bestaan. Wel worden voor
kelingen (vestiging, verplaatsing, uitbreiding) in
duidelijk kenmerk van detailhandel.
winkels buiten de gewenste structuur geen
deze branches geldt het uitgangspunt dat een
verdere uitbreidingen toegestaan, om de toe-
bepaalde spreiding van bouwmarkten en
komstbestendigheid van de hoofdwinkelstructuur niet onder druk te zetten.
26 van 35
*
Volumineuze detailhandel: vormen van detailhandel die een assortiment voeren van overwegend ruimtevergende goederen, waaronder bouwmarkten, tuincentra, woninginrichtingszaken mede worden begrepen.
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
tuincentra in de gemeente behouden wordt.
verkoop van groente en fruit bij de boerderij of
Afhaalpunten
Qua omvang en winkelvloeroppervlak zijn deze
een meubelmaker die zijn eigen producten
Afhaalpunten hebben een consumentaantrek-
detailhandelslocaties passend bij het verzor-
verkoopt. Voor de planologische vertaling in
kende werking. Een dergelijke activiteit vormt
gingsgebied én is de kwantitatieve en kwalita-
bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke
daardoor een welkome aanvulling op het
tieve behoefte aangetoond. De locatie heeft een
effecten (beoogde detailhandelsstructuur,
aanbod in de winkelgebieden in de hoofd-
passende verkeersontsluiting en biedt voldoen-
aantrekkende werking consumentenverkeer) en
structuur. Deze centra zijn ingericht op consu-
de parkeergelegenheid.
verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling,
mentenbezoek en liggen voor consumenten
reclame) relevant. De betaling ter plaatse
op geringe afstand (centraal in wijk of dorp).
Detailhandel op perifere locaties blijft daarmee
(voorheen een belangrijk onderscheidend
Initiatieven voor (boodschappen)afhaalpunten
beperkt tot branches in volumineuze artikelen
criterium tussen een ‘toonzaal’ en een ‘winkel’)
worden dan ook in deze winkelgebieden
(zoals woninginrichting, doe-het-zelf, tuincen-
is, met de toenemende mogelijkheden voor
gefaciliteerd. De ruimtelijke relevantie en
tra). Branchevreemd aanbod is niet toegestaan.
betaling op een andere (virtuele) locatie, niet
noodzaak om zelfstandige afhaalpunten toe te
meer relevant in het ruimtelijk beleid. Van een
staan op perifere locaties ontbreekt. Een
Detailhandel op bedrijventerreinen
échte winkelactiviteit is vooral sprake indien
afhaalpunt bij een bedrijf is soms mogelijk als
Verdere uitbreiding van het verspreide aanbod
verkoop plaatsvindt in een fysieke uitstalruimte
‘ondergeschikte nevenactiviteit’, zie hiervoor.
op de bedrijventerreinen is niet wenselijk. De
die gericht is op en/of toegankelijk is voor
bestaande winkels kunnen blijven bestaan.
consumenten (winkelruimte, showroom, afhaal-
Trafficlocaties
Winkels die qua aard en omvang van het
punt). Wanneer er een winkelruimte is, is de
Trafficlocaties (tankstations, busstations, etc.)
assortiment niet inpasbaar zijn in de reguliere
verkoop dus vaak al niet meer ondergeschikt.
zijn geen winkelgebieden. Hier worden enkel in beperkte mate detailhandelsactiviteiten
winkelgebieden kunnen zich vestigen op de aangewezen clusterlocatie voor perifere detail-
Detailhandel is daarom enkel toegestaan als
toegestaan. Deze detailhandelsactiviteiten zijn
handel, mits aan de geldende voorwaarden
ondergeschikte nevenactiviteit van een bedrijf
geen bezoekdoel op zich, maar mogen zich
wordt voldaan (zie hiervoor: Perifere detailhan-
als:
alleen richten op de reeds aanwezige reizi-
delslocaties).
•
de detailhandelsactiviteit rechtstreeks
gers. Ook het type producten moet aansluiten
voortvloeit uit de activiteiten van het bedrijf,
bij die doelgroep: kant-en-klare producten
én de detailhandelsactiviteit maximaal 10%
voor consumptie/gebruik onderweg of ter
Van oudsher vindt er detailhandel plaats als
van het bedrijfsoppervlak tot maximaal 200
plaatse (flesje water, koffie, belegde broodjes,
ondergeschikte nevenactiviteit bij andere
m² betreft.
snacks, tijdschriften, etc.). Door deze beper-
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
•
bedrijfsactiviteiten (geen zelfstandige detailhan-
kingen wordt aantasting van de lokale winkel-
delsbestemming). Dit kan bijvoorbeeld gaan om
structuur voorkomen.
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
27 van 35
Maatwerkbeoordeling
4.3 Transformatiestrategie
De in dit hoofdstuk beschreven regels zijn motiveerbaar en terug te voeren naar deze
Om de dynamiek (vernieuwing én verdringing) in
gemeentelijke visie op de detailhandelsstruc-
de detailhandelsmarkt in goede banen te leiden,
tuur. Gemeenten zijn bevoegd om gemotiveerd
is het ook nodig om een parallel beleidsspoor te
af te wijken van vastgesteld beleid in situaties
formuleren gericht op het reduceren van onbenutte
die vanwege het uitzonderlijke karakter een
en ongewenste detailhandelsmeters, zoals
bijzondere beoordeling behoeven (maatwerkbe-
momenteel mogelijk als gebruiksmogelijkheid
oordeling). Eventuele afwijkingen moeten
binnen gemengde bestemmingen. Op verschillende
overtuigend en specifiek gemotiveerd en
locaties wordt deze strategie reeds ingezet,
onderbouwd worden met ruimtelijke argumen-
bijvoorbeeld met de realisatie van het centrumplan
ten, om een juridische toetsing te kunnen
en het ontwikkelkader voor de Zuiderkade.
doorstaan. De transformatiestrategie bestaat uit de combinatie van: •
benoemen van locaties waar detailhandel niet mag uitbreiden én omzetting naar alternatieve functies mogelijk wordt gemaakt. Dit zijn de locaties buiten de gewenste detailhandelsstructuur zoals in hoofdstuk 3 beschreven (zie visiekaart op pagina 21) en geldt ook voor de randen van het centrum die geen onderdeel meer zijn van het kernwinkelgebied;
•
creëren voorzienbaarheid: indien niet benut vervalt na twee jaar detailhandel als gebruiksmogelijkheid;
•
opstellen gebiedsgerichte transformatieplannen met eigenaren;
•
gebiedsgerichte uitwerking en actualisatie in bestemmings-/omgevingsplannen.
28 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Bijlagen
Bijlage 1
Begripsbepalingen
goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor
Afhaalpunt
verbruik ter plaatse.
Een voor het publiek vrij toegankelijke locatie ten behoeve van de bedrijfsmatige levering van goederen aan particulieren, zonder het tonen van goederen.
Doe-het-zelf Een winkel in de doe-het-zelfbranche voert een assortiment dat gericht is op
Branche
gebruik door particuliere consumenten voor werkzaamheden in, aan en om
Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante)
het huis. We onderscheiden bouwmarkten, breedpakketwinkels, ijzerwaren-
artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel voorko-
winkels en verf-/behangspecialisten.
mende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport).
Koopkrachtbinding Bouwmarkt
Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan in
Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van
het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen we de koop-
minimaal 1.000 m² waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-
krachtbinding.
zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt aangeboden op basis van zelfbediening.
Koopkrachttoevloeiing Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied komt,
Brutovloeroppervlak (bvo)
ofwel het aandeel vreemde koopkracht.
De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het winkel-
Leegstand
vloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het
Leegstaand commercieel vastgoed (te koop/te huur) waar detailhandel mag
brutovloeroppervlak.
vestigen.
Dagelijkse artikelen
Niet-dagelijkse artikelen
Artikelen in de branches supermarkten, speciaalzaken (versspeciaalzaak,
Alle artikelen, met uitzondering van artikelen in de branches supermarkten,
minisuper, slijter, tabak en lectuur) en persoonlijke verzorging.
speciaalzaken en persoonlijke verzorging.
Detailhandel
Perifere detailhandel
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten
Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelgebieden, maar binnen
verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die
bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een bedrijventerrein).
30 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
(Full service of discount) supermarkt
oppervlak nodig voor de uitstalling. Hierdoor is vestiging binnen reguliere
Een winkel met (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan levensmidde-
winkelconcentratiegebieden in veel gevallen moeilijk.
len met verkoop door middel van zelfbediening, een minimale verkoopvloeroppervlakte van 600 m² wvo en onderdeel van een regionale, landelijke of
Winkel
internationale keten. Onder supermarkt worden nadrukkelijk niet begrepen
Een voor het publiek vrij toegankelijk pand ten behoeve van de bedrijfsmatige
gespecialiseerde supermarkten (zoals Pools, Turks, Surinaams, natuur- of
verkoop van goederen aan particulieren, met in ieder geval het tonen van
ecologisch etc.).
goederen.
Trafficlocatie
Winkelgebied
Een locatie met een groot aantal passanten zoals een treinstation, tanksta-
Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 publieke voorzieningen zijn
tion, onderwijsinstelling, ziekenhuis, kantoorlocatie etc.
gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.).
Tuincentrum Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak waar
Winkelvloeroppervlak (wvo)
bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten
De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel,
verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de aanleg, de
inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter
verfraaiing en het onderhoud van tuinen.
toonbanken en kassa’s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.
Verkooppunt (vkp) Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa.
Woninginrichting De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een assorti-
Vloerproductiviteit
ment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor de inrichting
De gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze varieert per type
van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden we meubelspeci-
winkelgebied, branche en winkelformule.
aalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken, verlichtingszaken, gemengde zaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken, kurk- en parketzaken,
Volumineuze detailhandel
badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken.
Detailhandel in producten zoals auto’s, boten, caravans en tenten, grove bouwmaterialen, keukens, badkamers en sanitair evenals bouwmarkten en detailhandel in woninginrichting waaronder meubels. Deze detailhandel heeft vanwege de omvang en de aard van de gevoerde artikelen een groot 2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
31 van 35
Bijlage 2
Indicatieve marktruimteberekening
eel uit het primaire verzorgingsgebied terechtkomt in Noordoostpolder dan wel Emmeloord (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders
Voor het in beeld krijgen van de kwantitatieve behoefte aan winkels in de
toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang
dagelijkse en niet-dagelijkse sector in de gemeente Noordoostpolder en
(m² wvo) en de benodigde winkelomzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een
specifiek in de kern Emmeloord is een distributieplanologische berekening
rol.
gemaakt. Deze kwantitatieve analyse van vraag en aanbod maken we op basis van bestaande onderzoeksgegevens, kengetallen en ervaringscijfers. De resultaten van de berekening zijn een indicatie van de marktruimte. De vraagzijde wordt bepaald door de winkelomzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotenti-
Indicatieve marktruimteberekening voor de gemeente Noordoostpolder en de kern Emmeloord in de dagelijkse sector* Gemeente Noordoostpolder 2021 2030 2021 a Aantal inwoners in verzorgingsgebied
47.583
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
€ 2.461
26.190
€ 2.285
€ 2.327
Effect internet
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
ca. 52.600
a*b*c
Emmeloord 2030 ca. 29.700 € 2.264 Effect internet
85%
85 à 90%
93%
95%
€ 99,5 mln
€ 102,1 à 108,2 mln
€ 59,4 mln
€ 63,9 mln
13%
16%
35%
35%
€ 114,4 mln
€ 121,6 à 128,8 mln
€ 91,3 mln
€ 98,2 mln
€ 7.577
€ 7.577
€ 7.577
€ 7.577
ca. 15.100 m² wvo
ca. 16.050 à 17.000 m²
ca. 12.060 m² wvo
ca. 12.970 m² wvo
ca. 17.960 m² wvo
ca. 17.960 m² wvo
ca. 14.500 m² wvo
ca. 14.500 m² wvo
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing Totale winkelomzet (excl. btw)
f
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod (wvo)
f/g
i Huidig winkelaanbod (wvo) j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
f/i
€ 6.369
€ 6.771 à 7.169
€ 6.299
€ 6.775
k Indicatie uitbreidingsruimte (wvo)
h-i
ca. -2.860 m² wvo
ca. -1.910 à -970 m²
ca. -2.450 m² wvo
ca. -1.540 m² wvo
*
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
32 van 35
2274.0721 Visie op de detailhandelsstructuur gemeente Noordoostpolder - 10 januari 2022
Bestedingen per hoofd
Noordoostpolder gaan we dus uit van een winkelomzet per hoofd van €
In distributieve berekeningen wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde
2.461 (excl. btw) (€ 2.587 - (0,4 x 12% x € 2.587)).
omzet per hoofd van de bevolking per jaar. In Nederland is de gemiddelde winkelomzet in de dagelijkse sector per hoofd van de bevolking per jaar
In de niet-dagelijkse sector is eveneens de omzet per hoofd gecorrigeerd
€ 2.587 (excl. btw en internetuitgaven). Omdat het gemiddelde inkomen per
met het gemiddelde inkomen in de gemeente dan wel Emmeloord.
inwoner van de gemeente Noordoostpolder circa 12% lager ligt (en in de
Omdat we ook een berekening maken voor de toekomstige situatie, houden
kern Emmeloord 14% lager) dan gemiddeld in Nederland wordt er met een
we voor 2030 rekening met de invloed van een hoger marktaandeel internet
lagere winkelomzet gerekend. Voor dagelijks aanbod is het gebruikelijk het
(meer online aankopen). We schatten dit voor 2030 in op circa 10% in de
omzetcijfer per hoofd te corrigeren met tweevijfde van het percentage dat
dagelijkse sector, en circa 40% (gemiddelde van verschillende branchegroe-
het inkomen afwijkt van het Nederlands gemiddelde. Voor de gemeente
pen) in de niet-dagelijkse sector.
Indicatieve marktruimteberekening voor de gemeente Noordoostpolder en de kern Emmeloord in de niet-dagelijkse sector* Gemeente 2021 2030 2021 a Aantal inwoners in verzorgingsgebied (2021)
47.583
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
€ 1.347
26.190
€ 1.146
€ 1.324
Effect internet
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
ca. 52.600
a*b*c
Emmeloord 2030 ca. 29.700 € 1.127 Effect internet
60%
65%
70%
75%
€ 38,5 mln
€ 39,2 mln
€ 24,3 mln
€ 25,1 mln
24%
26%
45%
45%
€ 50,6 mln
€ 52,9 mln
€ 44,1 mln
€ 45,6 mln
€ 2.290
€ 2.290
€ 2.278
€ 2.278
ca. 22.100 m² wvo
ca. 23.120 m² wvo
ca. 19.370 m² wvo
ca. 20.020 m² wvo
ca. 26.440 m² wvo
ca. 26.430 m² wvo
ca. 23.510 m² wvo
ca. 23.510 m² wvo
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod
f/g
i Huidig winkelaanbod j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
f/i
€ 1.914
€ 2.003
€ 1.877
€ 1.941
k Indicatie uitbreidingsruimte
h-i
ca. -4.340 m² wvo
ca. -3.310 m² wvo