260611 Presentatie beeldvorming MFA Kraggenburg

Haalbaarheidsonderzoek MFA Kraggenburg Datum: 18-06-2026 Door: Ryon Dijkstra Projectleider ruimtelijke ontwikkeling

Aanleiding ◆ Separaat moeilijk te exploiteren gebouwen, o.a. door hoge gebouwkosten • Gymzaal (eigendom gemeente) • Dorpshuis ‘t Klokhuis • Voetbalvereniging FC Kraggenburg (grond eigendom gemeente) • Protestantse kerk (PKN) ◆ Groot belang om de functionaliteiten op 1 plek duurzaam te bundelen en te behouden ◆ Natuurlijk moment om dit nu te doen • Gebouwen zijn aan verduurzaming of vernieuwing toe

Wat voorafging ◆ Presentatie projectplan door stuurgroep MFA Kraggenburg • November 2024 ◆ Collegebesluit uitwerking haalbaarheidsplan • 24 maart 2025 ◆ Collegebesluit voorkeurslocatie • 8 juli 2025 ◆ Memo aan de raad • 18 december 2025

Visie en beleidsreferentie ◆ Eén gebouw voor allen • Een multifunctioneel gebouw dat als middel dient om leefbaarheid en sociale cohesie duurzaam in Kraggenburg te verankeren ◆ Een café als ontmoetingshart van het gebouw • Ontmoeting als drijvende kracht ◆ Multifunctionele ruimten rondom en verbonden met het hart • Diverse maatschappelijke functies met meerwaarde voor het dorp en elkaar ◆ ‘Notitie uitgangspunten buurthuizen’ en Visie op dorps- en buurthuizen • Toekomstbestendigheid waarborgen door samenvoeging functies

Het ontwikkelproces

Go/No go haalbaarheidsplan

Besluit realisatie voorafgaand aan aanbesteding

Ruimtelijke studie

Proces ontwerp / ontwerppartners ◆In samenwerking met projectgroep uit het dorp en BDG architecten ◆ Maandelijks overleg en uitwerking

◆ Participatie met het dorp ◆ Om te komen tot een voorkeursmodel

Voorkeurslocatie ◆ Locatiestudie door de projectgroep ◆ Ambtelijk getoetst (intaketafel) ◆ Bestuurlijk vastgelegd op 8 juli 2025

Programma-uitgangspunten ◆ Een multifunctioneel dorpshuis ◆ Verenigingsleven en maatschappelijke organisaties ◆ Ruimte voor de PKN ◆ Café als centrale ontmoetingsfunctie en (voetbal)kantine ◆ Kleedkamers en ondersteunende ruimten voor de voetbalvereniging

◆ Gymzaal die ruimte biedt voor (meerdere) wedstrijdsporten (KVLO) ◆ Aanvullende kinderopvang: nieuw in het dorp ➢ Zichtbaar in het dorp en richting de sport ➢ Goed bereikbaar en toegankelijk ➢ Ontmoeten als belangrijkste basis

Stedenbouwkundige verkenning

Stedenbouwkundig concept

Ruimtelijk voorkeursmodel

Vlekkenplan

Uitstraling

Alternatief model (2 gymzalen)

Vlekkenplan alternatief

Financiële analyse

Financiële analyse voorkeursmodel ◆Stichtingskosten per bouwdeel • Dorpshuis-kerk-voetbal à 815 m2 BVO: • Kinderdagverblijf à 260 m2 BVO: • Gymzaal à 760 m2 BVO: ◆ Totale investering ca.

€ 3.700.000,- incl. btw € 1.150.000,- incl. btw € 3.000.000,- incl. btw € 7.850.000,- incl. btw

◆Uitgangspunten • Bouwkosten op basis van elementenraming • Incl. wand- en vloerafwerking, vaste inrichting, grootkeuken, terreininrichting (turnkey). Excl. losse inrichting/meubilair • Prijspeil oplevering en incl. onvoorzien

Financiële analyse bouwdeel dorpshuis ◆Verwachte investeringsdempers t.b.v. ‘dorpshuis’ • Leadersubsidie € • Investeringsbijdrage PKN € • Verkoop dorpshuis €

-250.000,-100.000,- € 250.000,Opbrengst n.t.b.

◆Rekenmethodiek huursom > Volledige afschrijving van onderdelen van het gebouw > Investering op basis van 4% rente aangetrokken ➔ Ca. € 250.000,- per jaar (kostprijsdekkend als ‘streven’) + Dorpsveiling t.b.v. de inventaris

Financiële analyse voorkeursmodel ◆ Exploitatie van het bouwdeel ‘dorpshuis’ • ‘Stichtingsbestuur dorpshuis’ huur rechtstreeks van de gemeente • Bestuur organiseert met een vaste beheerder (tegen vergoeding) en een groep vrijwilligers de exploitatie • Op basis van barverkopen (+evenementen) en verhuur aan derden • Inclusief energie, klein onderhoud, afschrijving inventaris etc. Verwachte mogelijke huuropbrengst € 65.000,- per jaar prijspeil heden > Voor het tekort geen ruimte in de gemeentelijke exploitatie

Financiële analyse gymzaal en kinderopvang ◆ Reservering t.b.v. renovatie gymzaal • Reservering renovatie gymzaal • Basisinvestering gymzaal: • Restant investering

€ 1.100.000,€ 3.000.000,- incl. btw € 1.900.000,- incl. btw

◆ Kinderopvang • Uitgangspunt dat 3e partij dit bouwdeel zelf realiseert • Mogelijkheid van (kostendekkende) verhuur o.b.v. Wet Markt & Overheid • In de volgende fase wordt een passende partij gezocht ◆Totaalinvestering gemeente NOP: € 5.600.000,- incl. btw

Risico’s, organisatie en vervolg

Risicoanalyse op hoofdlijnen Thema

Risico

Tegenmaatregel

Energie

Aansluittermijn- en vermogen

Vroegtijdig aanvragen van de aansluiting en onderzoeken alternatieve energieconcepten

Financieel

Prijsstijgingen blijken hoger dan verwacht i.v.m. o.a. geopolitieke ontwikkelingen

Markt scherp volgen en per fase bijwerken

Financieel

Stichtingsbestuur kan niet voldoen aan huurverplichtingen, zowel op korte als middellange termijn. Bijv. door vrijwilligerstekort en/of ‘exploitatieoptimisme’

Realiteit van de gevraagde en te betalen huursom door de ontwikkeling heen scherp houden

Vastgoed

Het gebouw is moeilijk aan te passen voor ander gebruik

In het ontwerpproces zoveel mogelijk flexibiliteit inpassen

Organisatie

Stichtingsbestuur valt uit elkaar tijdens planvorming of realisatie, bijv. i.v.m. bestuurswisselingen

Vroegtijdig afspraken vastleggen in intentie- en vervolgovereenkomsten

Voorstel gebouworganisatie Gemeente NOP, eigenaar, verhuurt aan partijen via verschillende huurcontracten

Gebruikers sporthal huren rechtstreeks van de gemeente volgens vigerende procedures

Stichtingsbestuur MFA Kraggenburg (beleidsvormend/ besluitvormend)

Beheerdersgroep en/of deels betaalde beheerder (uitvoerend)

Gebruikersoverleg: Alle vaste structurele gebruikers van het MFA-gebouw, al dan niet in verschillende overleggen: Kinderopvang, kerk, FC Kraggenburg, overige sporten en verenigingen. Stichtingsbestuur is voorzitter.

Raad van Advies

Projectorganisatie ◆ Projectgroep voor de integrale ontwikkeling van het vastgoed • Projectleider IB vanuit ontwerpteam de link

◆ Het ontwerpteam werkt het ontwerp verder (technisch) uit • Het ontwerpteam werkt het plan(ontwerp) verder uit, zoekt optimalisaties, bereid de mogelijke aanbesteding en verdere besluitvorming voor etc. • Legt verantwoording af aan stuurgroep • Projectleider IB in de lead ◆ Gebruikersgroep met het dorp voor afstemming over de inhoud

Planning en vervolg ◆Bij een positief besluit op het haalbaarheidsplan wordt de vervolgfase (Voorontwerpfase) opgestart ◆Belangrijke onderwerpen zijn: • Uitwerken (ruimtelijk) en technisch programma van eisen • Uitwerking en optimalisering van het ontwerp (plattegronden, constructie, installaties) • Keuze en uitwerking duurzaamheidsconcept Duurzaamheidsambitie: • Uitwerking en optimalisering van het exploitatiemodel circulair, biobased en netbewust • Keuze en voorbereiding aanbestedingsprocedure ◆ Uw raad wordt periodiek over de voortgang geïnformeerd

Planning en vervolg ◆ Bij een GO op het haalbaarheidsplan (september) is de verwachte overallplanning voor het project als onderstaand Fase

Planning

Initiatieffase (haalbaarheidsonderzoek)

t/m september 2026

PvE’s/Voorlopig ontwerpfase

t/m maart 2027

Ontwerp DO / TO / bestek

t/m dec 2027

Besluitvorming realisatie

februari 2028

Aanbesteding

t/m mei 2028

UO en bouwvoorbereiding

t/m juli 2028

Realisatie

t/m juli 2029

Analyse haalbaarheid Onderwerp

Haalbaar?

Overweging

Ruimtelijk

Ja

Voorkeursplan ruimtelijk goed inpasbaar

Maatschappelijk

Ja

Samenvoeging functies in het dorp zeer gewenst

Planologisch

Ja

Ruimtelijke procedure mogelijk

Draagvlak

Ja

Partijen bereid om intentieovereenkomst te tekenen.

Financieel

Nee

Benodigde kostendekkende huur te hoog

Risico’s

Ja

Risicoprofiel vergt echter stevig sturen

Organisatorisch

Ja

Het project kan verder uitgewerkt worden, mogelijk aanvullende inhuur

Wat wordt gevraagd van de raad?

Wat wordt gevraagd van de raad? Verder uitwerken van het plan tot de aanbesteding met de volgende uitgangspunten: Gymzaal ➢ Nieuw bouwen van de gymzaal in plaats van renoveren ➢ De gymzaal volgens KVLO normen te realiseren, groter dan standaard in NOP ➢ Hiervoor aanvullend op renovatiebudget € 1,9 mio te reserveren Dorpshuis ➢ Nieuw bouwen van een multifunctioneel en toekomstbestendig dorpshuis ➢ Hiervoor € 3,7 mio te reserveren Kinderopvang ➢ In de vervolgfase een passende partij zoeken voor de planuitwerking en realisatie

Hoe nu verder? ◆ Het plan is financieel niet haalbaar • Het plan is financieel niet haalbaar bij de huidige uitgangspunten • Exploitatie door stichtingsbestuur MFA biedt aanknopingspunten voor verdere uitwerking • Het plan kent een sterk maatschappelijk rendement ◆ Overwegingen 1. Ontwikkeling voortzetten – Nu verder en in verloop van de ontwikkeling onderzoeken hoe budget kan worden gereserveerd en het plan en de businesscase hierop afstemmen – Ontwikkeling doorzetten, maar eerst onderzoeken hoe budget kan worden gereserveerd

en het plan en de businesscase hierop afstemmen

2. Ontwikkeling aanhouden en onderdeel maken van integrale afweging