260611 Presentatie beeldvorming MFA Creil

Haalbaarheidsonderzoek dorpshuis/MFA Creil Datum: 18-06-2026 Door: Ryon Dijkstra Projectleider ruimtelijke ontwikkeling

Aanleiding ◆ Separaat moeilijk te exploiteren gebouwen en functies • Verouderde gebouwen met hoge lasten: De Binkel, ‘t Poortershuys en De Ton • ‘Onderlinge concurrentie’ • Leegstand van ‘t Poortershuys ◆ Op 1 plek verder om sociale cohesie in Creil te behouden (o.a. vanuit dorpsraadpleging) ◆ Natuurlijk moment om dit nu te doen • De Binkel aan renovatie toe, ‘t Poortershuys leeg en uitbater De Ton/Binkel stopt

Wat voorafging ◆ Dorpsraadpleging over toekomst ‘t Poortershuys • November 2023 ◆ Projectplan ‘toekomstvisie dorpshuis Creil’ • Januari 2025 ◆ Collegebesluit start haalbaarheidsplan + voorbereidingskrediet • Mei/juni 2025 -> O.b.v. motie Voorbereidingen MFC Creil -> Keuze voor locatie Toernooihal

Visie en beleidsreferentie ◆ Een nieuw dorpshuis als essentieel onderdeel van de leefbaarheid in het dorp • Duurzaam voortzetten van het verenigingsleven en andere sociale activiteiten ◆Het dorpshuis als centrale ontmoetingsplaats • Met faciliteiten die aansluiten bij de behoeften van de gemeenschap ◆Ruimte voor een diverse invulling met meerwaarde voor het dorp en elkaar • Sport- evenementen, maatschappelijke verenigingen en activiteiten

◆ ‘Notitie uitgangspunten buurthuizen’ en Visie op dorps- en buurthuizen • Toekomstbestendigheid waarborgen door samenvoeging functies

Het ontwikkelproces

Go/No go haalbaarheidsplan

Besluit realisatie voorafgaand aan aanbesteding

Ruimtelijke studie

Proces ontwerp / ontwerppartners ◆ In samenwerking met werkgroep uit het dorp en architect ◆ ca. 5 wekelijks overleg en uitwerking ◆ Participatie met het dorp ◆ Om te komen tot een voorkeursmodel

Bestaande situatie

Bestaande situatie ◆ Sporthal ◆ Kleedkamers hal/voetbal ◆Tijdelijke voorzieningen voetbal ◆Sportkantine ‘De Ton’

Stedenbouwkundige varianten A en B Model A

Model B

Inloopavond 10 oktober in De Ton

Ruimtelijk voorkeursmodel (‘model C’) ◆ Sterke relatie voetbal/tennis ◆ Kleedkamers in tact laten ◆ Minst impact op omwonenden ◆Tennisbanen verplaatsen

Verder in kaart brengen van ruimtelijke kaders 19 parkeerplaatsen extra nodig

Sterke groenstructuur aan zuidzijde van de Toernooihal vermijden

Mogelijkheden voor uitbreiding aan de westzijde

Definitief voorkeursmodel ◆ Aanbouw dorpshuis (ca. 550 m2) ◆ Behoud van de dorpssingel ◆ Ontzien van sterkste groene structuur ◆ Ruime extra parkeermogelijkheid

◆ Rondrit en passeren mogelijk

Definitief voorkeursmodel

Functioneel/programma ◆ Aanbouw dorpshuis (ca. 550 m2) - Entree zichtbaar vanaf Toernooilaan - Grote zaal - Kleine zaal - Café met keuken en bar - Voldoende ruimte voor opslag ◆ Buitenruimte die het dorpshuis met sport verbindt

◆ Verbouw van de Ton en kleedkamers - Separaat besluitpunt in raadsvoorstel - Vanuit onderhoudsreserveringen

Financiële analyse

Financiële analyse voorkeursmodel ◆Stichtingskosten • Bouw + installatiekosten • Terrein (aanleg + tennisbanen) • Directie/bijkomende kosten (ca. 20%) • Onvoorzien (7,5%) + prijsstijgingen • Btw ◆ Totale investering

€ 1.745.000,€ 345.000,€ 500.000,€ 260.000,€ 585.000,€ 3.435.000,- incl. btw

◆Uitgangspunten • Bouwkosten op basis van elementenraming • Incl. elementen als schuifwanden, vaste inrichting, grootkeuken, terreininrichting en nieuw inrichten tennisbanen (turn-key). Excl. losse inrichting/meubilair • Prijspeil oplevering

Financiële analyse voorkeursmodel ◆ Verwachte investeringsdempers • Leadersubsidie • Zelfwerkzaamheid dorp • Renovatiebudget tennisbanen • Totaal + dorpsveiling t.b.v. de inventaris

€ € € €

-250.000,-100.000,- (nog vast te stellen) -50.000,-400.000,-

◆Rekenmethodiek huursom > O.b.v stichtingskosten € 3.035.000,- incl. btw > Volledige afschrijving van de onderdelen van het gebouw > Investering op basis van 4% rente aangetrokken ➔ Ca. € 210.000,- per jaar (kostprijsdekkend als ‘streven’)

Gebouworganisatie ◆ Gemeente verhuurt het gebouw aan ‘stichting/vereniging dorpshuis’ • Op basis van turn-key opleverniveau (niveau stichtingskosten) • Groot onderhoud • In vervolgproces nadere afweging in te maken ◆ Exploitatie door een professionele uitbater, gecontracteerd door ‘stichting dorpshuis’ • Om vaste openingstijden en continuïteit te waarborgen • In de volgende fase moet hiervoor een geschikte partij gezocht worden • De uitbater betaalt huur/vergoeding aan de ‘stichting dorpshuis’ Verwachte huur/vergoeding ligt ver af van de benodigde huursom

Risicoanalyse op hoofdlijnen Thema

Risico

Tegenmaatregel

Energie

Aansluittermijn- en vermogen

Vroegtijdig aanvragen van de aansluiting en onderzoeken alternatieve energieconcepten

Financieel

De kostendekkende huur is te hoog voor een overeenkomst met stichting dorpshuis/uitbater – ontwikkeling stokt

In de volgende fase z.s.m. een uitbater zoeken i.s.m. dorpsbelang om de exploitatie en mogelijke financiële optimalisaties in kaart te brengen

Financieel

Langjarig exploitatietekort, door bijv. ‘rekenoptimisme’ of wegvallen van de uitbater.

Langjarige afspraken vastleggen met dorpsbelang/‘stichting dorpshuis’ en uitbater. Risico niet (volledig) afgedekt.

Vastgoed

Het gebouw is moeilijk aan te passen voor ander gebruik

In het ontwerpproces zoveel mogelijk flexibiliteit inpassen

Organisatie

Voorgenomen (financiële) bijdragen vanuit het dorp komen niet tot stand

Vroegtijdig afspraken vastleggen in intentie- en vervolgovereenkomsten. Risico niet (volledig) afgedekt.

Projectorganisatie ◆ Projectgroep voor de integrale ontwikkeling van het vastgoed • Projectleider IB vanuit ontwerpteam de link

◆ Het ontwerpteam werkt het ontwerp verder (technisch) uit • Het ontwerpteam werkt het plan(ontwerp) verder uit, zoekt optimalisaties, bereid de mogelijke aanbesteding en verdere besluitvorming voor etc. • Legt verantwoording af aan stuurgroep • Projectleider IB in de lead ◆ Gebruikersgroep met het dorp voor afstemming over de inhoud

Planning en vervolg ◆Bij een positief besluit op het haalbaarheidsplan wordt de vervolgfase (Voorontwerpfase) opgestart ◆Belangrijke onderwerpen zijn: • Uitwerken (ruimtelijk) en technisch programma van eisen • Uitwerking en optimalisering van het exploitatiemodel • Koppeling met verduurzaming van de Toernooihal en renovatie kleedkamers • Uitwerking en optimalisering van het ontwerp (plattegronden, constructie, installaties) • Keuze en uitwerking duurzaamheidsconcept • Keuze en voorbereiding aanbestedingsprocedure ◆ Uw raad wordt periodiek over de voortgang geïnformeerd

Planning en vervolg ◆ Bij een GO op het haalbaarheidsplan (september) is de verwachte overallplanning voor het project als onderstaand Fase

Planning

Initiatieffase (haalbaarheidsonderzoek)

t/m september 2026

PvE’s/Voorlopig ontwerpfase

t/m april 2027

Ontwerp DO / TO / bestek

t/m dec 2027

Besluitvorming realisatie

februari 2028

Aanbesteding

t/m mei 2028

UO en bouwvoorbereiding

t/m juli 2028

Realisatie

t/m juli 2029

Analyse haalbaarheid Onderwerp

Haalbaar?

Overweging

Ruimtelijk

Ja

Voorkeursplan ruimtelijk goed inpasbaar

Maatschappelijk

Ja

Samenvoeging functies in het dorp zeer gewenst

Planologisch

Ja

Ruimtelijke procedure mogelijk

Draagvlak

Ja

Voorkeursmodel ook voorkeur dorp

Financieel

Nee

Benodigde kostendekkende huur te hoog

Risico’s

Ja

Risicoprofiel vergt echter stevig sturen

Organisatorisch

Ja

Het project kan verder uitgewerkt worden, mogelijk aanvullende inhuur

Hoe nu verder? ◆ Het plan is financieel niet haalbaar • Het plan is financieel niet haalbaar bij de huidige uitgangspunten • Het plan kent echter een sterk maatschappelijk rendement • Voor een mogelijk alternatief (bijv. renovatie Binkel) is ook een investering nodig ◆ Overwegingen 1. Ontwikkeling voortzetten – Nu verder en in verloop van de ontwikkeling onderzoeken hoe budget kan worden gereserveerd en het plan en de businesscase hierop afstemmen – Ontwikkeling doorzetten, maar eerst onderzoeken hoe budget kan worden gereserveerd en het plan en de businesscase hierop afstemmen

2. Ontwikkeling aanhouden en onderdeel maken van integrale afweging

Einde Einde