18.1 Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder defintief.pdf
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER 2024-2035 MET EEN DOORKIJK NAAR 2050
in opdracht van de gemeente Noordoostpolder en Mercatus
AUTEURS
FOTOVERANTWOORDING
Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl
Cover: Gemeente Noordoostpolder / Klaas Roelof van der Zee, pagina 3: Sloterwijk en Heinen Makelaars, pagina 4: Jan Willem Schoonhoven, pagina 15:
Nathalie Semplonius | n.semplonius@kaw.nl
Omroep Flevoland, pagina 19: Canon Noordoostpolder, pagina 36: Mercatus, pagina 47: Mercatus, pagina 66: Wonen in Noordoostpolder, pagina 73: Rob
Peter Leliveld | p.leliveld@kaw.nl
van Hilten, pagina 93: Wonen in Noordoostpolder, pagina 99: Studio Komna, pagina 107: Mitchel Klooster
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
11
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
15
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
32
4 BESTAANDE VOORRAAD
43
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
63
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
70
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
91
8 WONEN EN ZORG
97
BIJLAGE
105
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING Met de juiste producten de markt bedienen
1. Grote nieuwbouwopgave met piek vóór 2030
2. Overweeg een extra plus voor de dorpen
In Noordoostpolder ligt een grote opgave om op korte en
De verwachting is dat Noordoostpolder tot 2050 met 1.650
Om het hoge scenario - dus een groei van 2.850
middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te
tot 2.850 huishoudens* groeit. Dat is het resultaat van
huishoudens tot 2050 - te halen, is er veel instroom van
realiseren. De vraag naar huizen nam de laatste tijd al flink
eigen groei door huishoudensvorming, instroom uit andere
buiten Noordoostpolder nodig. Doorgaans richten
toe, door eigen groei, door overdruk uit omliggende
gemeenten (o.a. door krapte op de huizenmarkt elders),
huishoudens van buitenaf zich vaak op grotere kernen in
gemeenten en doordat de kwalitatieve vraag naar wonen
arbeidsmigratie en het actuele woningtekort. Het grootste
een gemeente, zoals Emmeloord. Voor de leefbaarheid is
verandert. De verwachting is er tot 2050 nog eens 1.650
deel van de vraag komt voor rekening van de periode
het echter belangrijk dat de dorpen ook een deel van de
tot 2.850 woningen extra nodig zijn om in de behoefte te
2024-2030. Er zijn dan zo’n 800 tot 1.400 extra huizen
huishoudensgroei op zich nemen. Je kunt daarvoor zorgen
voorzien, en als de Lelylijn er komt mogelijk nog meer.
nodig. Dat is ongeveer de helft van de totale netto-
door juist in de dorpen extra ruimte te bieden voor nieuwe
behoefte tot 2050. Tot 2035 zijn er naar verwachting nog
of bijzondere woonproducten die je elders niet vindt. Denk
Dit woonbehoefteonderzoek helpt gemeente en corporatie
eens zo’n 550 tot 900 extra woningen nodig. Na 2035
hierbij aan erfdelen. We rekenen daarom in dit
om een vertaalslag te maken van aantallen naar een
neemt het groeitempo af en wordt de voorspelling
woonbehoefteonderzoek naast een ‘stads’ scenario (focus
programma per kern dat past bij de behoefte van
onzekerder. Wat wel zeker is, is dat het aantal huishoudens
op Emmeloord) óók een ‘dorps’ scenario door, waarbij je er
woningzoekenden. Concreter: we kijken naar hoe de totale
in Noordoostpolder dan van nature gaat dalen, doordat het
bewust voor kiest om dorpen te laten groeien. Belangrijk is
vraag tot 2050 zich verdeelt over alle kernen in
aantal seniorenhuishoudens door sterfte kleiner wordt. Of
wel om dat in samenspraak met de dorpen te doen, omdat
Noordoostpolder, wat voor producten er nodig zijn (type,
de gemeente nog blijft groeien, hangt dan in steeds grotere
uitbreiden wel consequenties kan hebben voor het karakter
prijs, doelgroep) en of de plannen die er al liggen passen
mate af van instroom uit andere gemeenten.
en de sfeer in een dorp.
bij de vraag. We hebben ook oog voor actuele thema’s zoals verduurzaming, betaalbaarheid en wonen met zorg.
* De bandbreedte uit het rapport ‘Verkenning groeiambitie Noordoostpolder’ van Ruimtevolk uit 2022 zien we nog steeds als actueel (zie ook paragraaf 3.5). De netto-groei werd in 2022 geschat op 2.100 tot 3.300 huishoudens /
Hierna volgen de 11 belangrijkste conclusies.
woningen. In 2022-2023 werden zo’n 450 woningen opgeleverd. De resterende
groei bedraagt dus 1.650 tot 2.850 huizen tot 2050, gemeten vanaf 1-1-2024.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 5
SAMENVATTING 3. Sociale huur: groei mee met de vraag
4. Bouw middenhuur voor specifieke groepen
5. Voeg overal betaalbare koop toe
De verwachting is dat er tot 2035 netto nog zo’n 400 tot
Er is tot 2035 vraag naar netto zo’n 150 tot 250 woningen
Het grootste deel van de vraag in Noordoostpolder richt
700 extra sociale huurwoningen nodig zijn. Daarmee laat je
in het middenhuursegment, met een huurprijs tussen € 880
zich op de koopmarkt. Tot 2035 zijn er netto zo’n 800 tot
het aandeel sociale huur in heel Noordoostpolder licht
en ca. € 1.100 per maand. De markt voor nog duurdere
1.350 koopwoningen nodig, verspreid over alle kernen. Het
stijgen (nu: 23%) en voldoe je aan de eis van het Rijk om
woningen is in Noordoostpolder miniem. Er zijn grofweg
zwaartepunt van het programma moet liggen op de
minimaal 30% van al je plannen in de sociale huur te laten
drie groepen voor wie middenhuur aantrekkelijk is. Ten
betaalbare koop met een prijs tot maximaal € 355.000,
landen. En belangrijker nog: je zorgt daarmee voor wat
eerst zijn dat gepensioneerden die niet langer willen kopen
maar het liefst lager, zodat startende stellen met een
‘ontspanning’ op de erg krappe sociale huurmarkt in de
en te veel inkomen hebben voor de sociale huur. Zij zoeken
redelijk inkomen ook een woning kunnen kopen. Ongeveer
gemeente. Per plan kan het percentage uiteraard hoger of
vaak een ruim, modern en comfortabel appartement op een
60% van de woningen moet in dit segment vallen.
lager dan 30% zijn. In Emmeloord is de grootste netto-
goede locatie, dicht bij voorzieningen. Een deel stroomt
Overigens hoeven woningen in dit prijssegment niet per se
toevoeging nodig, met zo’n 250 tot 400 huizen. In de
door om een woning vrij te spelen voor bijvoorbeeld
via nieuwbouw toegevoegd te worden. Ook verkoop door
andere kernen gaat het vaak om enkele tientallen. Uit
starters. Ten tweede zijn dat huishoudens die snel
Mercatus kan een uitkomst bieden. Daarbij geldt wel: voor
vraagcijfers van Mercatus en uit de vragenlijst blijkt dat er
woonruimte zoeken, zoals mensen die net gescheiden zijn
elke woning die verkocht wordt, moet je één woning via
vooral behoefte is aan levensloopgeschikte woningen, vaak
en geen beroep op een sociale huurwoning kunnen doen.
nieuwbouw aan de voorraad toevoegen. Op de koopmarkt
ook met een tuintje of terras, en met minimaal twee
Daar is recent een derde groep bij gekomen: starters die
is vraag naar een mix aan segmenten, waarbij het
slaapkamers. Dat type woning is multi-inzetbaar: nu om de
niet slagen op de koopmarkt en te veel verdienen voor
betaalbare segment zich vooral richt op rijen en
vergrijzing op de vangen, later om ook kleine gezinnen in
sociale huur. Zij zien de middenhuur soms als goed, maar
appartementen. Er is ook vraag naar grondgebonden
te huisvesten. In Emmeloord en Marknesse mag dit ook
duurder alternatief voor een koopwoning, waar hun eerste
nultredenwoningen op een kavel van zo’n 200 m² voor
gestapelde bouw zijn. Toevoeging kan ook het resultaat
voorkeur naar uitging. De laatste twee groepen hoeven niet
senioren of pre-senioren die alvast voorsorteren op later. In
zijn van sloop-nieuwbouw, waarbij je meer woningen
per se dicht bij voorzieningen te wonen, maar nemen ook
de dorpen en het buitengebied moet ook ruimte zijn voor
terugbouwt dan dat er gesloopt zijn.
(of juist) genoegen met een woning in een ‘normale’ wijk.
bijzondere woonproducten die je in Emmeloord niet vindt.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 6
SAMENVATTING 6. Jongeren en starters meest in de knel
7. Gemeente trekt (weer) veel gezinnen aan
8. Verleid ouderen met passende producten
Uit vraagdrukcijfers van Mercatus over de sociale
De krapte op de huizenmarkt heeft ervoor gezorgd dat
Veel ouderen wonen al jarenlang in hun gezins-koopwoning
huurmarkt en kwartaalcijfers van de NVM over de
gezinnen Noordoostpolder weer weten te vinden. Vóór
en stromen niet door naar een kleinere woning, omdat
koopmarkt blijkt dat de situatie van jongeren en starters op
2018 vertrokken er jarenlang meer gezinnen uit de
passend aanbod ontbreekt. Het is daarom zaak om de
de woningmarkt steeds penibeler wordt. De inschrijftijd van
gemeente dan dat ernaartoe verhuisden. Na 2018 sloeg dat
komende tijd meer levensloopgeschikte woningen te
jongeren die willen huren loopt al sinds 2020 elk jaar op en
om. Er is een netto-instroom van gezinnen die voor
bouwen, zodat de doorstroming op gang komt. Er zijn
bovendien reageren ze steeds vaker op een woning, wat
Noordoostpolder kiezen vanwege ruimte en betaalbaar
vooral grondgebonden nultredenwoningen nodig met bad-
wijst op toenemende krapte. Antwoorden uit de vragenlijst
wonen. We zien dat overal in de gemeente, maar in het
en slaapkamer beneden en een kleine tuin, liefst ook op
die we voor dit woonbehoefteonderzoek verspreidden,
bijzonder op plekken met nieuwbouw. Blijf de instroom de
een kleinere kavel (bij koop zo’n 200 m²). In Emmeloord is
bevestigen dat beeld. Veel thuiswonende jongeren willen
komende jaren faciliteren door ook voor gezinnen te
ook ruimte voor appartementen met lift. De verdeling moet
wel uit huis, maar kunnen dat niet omdat betaalbaar
bouwen. Instroom van gezinnen is belangrijk, omdat zij de
ongeveer een kwart gestapeld en drie kwart
aanbod ontbreekt. Op de koopmarkt geldt hetzelfde: het
‘demografische motor’ van de gemeente zijn: kinderen van
grondgebonden zijn. In de sociale huur zijn ook extra
aanbod van betaalbare typen, zoals rijwoningen, is zeer
nu zijn de lokale starters van later, en bovendien houden
grondgebonden nultredenwoningen nodig (zie ook punt 3).
beperkt. Als gevolg daarvan stijgen de huizenprijzen,
gezinnen het draagvlak onder voorzieningen in stand.
Belangrijk is dat deze woningen ruim genoeg zijn, met
waardoor een koophuis voor jongeren nog verder uit zicht
minimaal twee slaapkamers. Ze moeten niet als een ‘stap
raakt. Makelaars zien doorstroming onder senioren als
terug’ voelen, er ‘normaal’ uitzien en een deel ervan moet
nuttige schakel in het startersvraagstuk: senioren kunnen
niet te ver van voorzieningen af staan. Specifiek bij
vaak betaalbare producten op gewilde plekken achterlaten,
koopwoningen geldt dat woningen niet heel duur moeten
die voor starters interessant zijn. De keerzijde is wel dat in
zijn. Betrek ouderen bij het maken van plannen, omdat je
die woningen vaak nog veel geïnvesteerd moet worden.
ouderen alleen verleidt door te stromen als het product past bij wat zij wensen. Dat steekt in de praktijk erg nauw.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 7
SAMENVATTING 9. Maak meer plannen voor sociale huur
10. Grote opgave in toevoegen geclusterd wonen
11. Verduurzamingsslag grootst bij particulieren
In de meeste kernen liggen in aantallen voldoende plannen
Door het verder scheiden van wonen en zorg neemt de
Verduurzaming van bestaande woningen wordt steeds
op tafel om te voldoen aan de verwachte vraag. Alleen in
vraag naar geclusterde woonvormen toe. Dat zijn
belangrijker, uit financieel oogpunt, maar ook omdat een
Bant, Kraggenburg en Luttelgeest mogen nog extra
woonvormen voor ouderen waar ze zelfstandig kunnen
goed energielabel steeds meer opbrengt bij verkoop. Juist
plannen toegevoegd worden om in het hoge scenario de
wonen, maar waar tegelijk zorg binnen handbereik is, waar
in de particuliere voorraad is nog een flinke slag te maken.
markt te kunnen bedienen. Veel plannen zijn nog niet
ruimte is voor activiteiten en ontmoeting en waar op hen
In heel Noordoostpolder staan zo’n 5.000 oudere koop- en
ingekleurd naar eigendom of type. Gebruik die plannen om
gelet wordt. Vooral ouderen die door aanscherping van
particuliere huurwoningen die bovengemiddeld veel gas
je programma beter af te stemmen op wat de markt wil.
regels rondom indicatieverstrekking niet langer in
verbruiken. Ze staan verspreid over alle kernen. Stimuleer
Houd daarbij ook rekening met (vaak zo’n) 30% planuitval.
aanmerking komen voor een plek in het verpleeghuis
particulieren om hun woning te verduurzamen en denk na
In veel kernen zijn er genoeg plannen voor koopwoningen,
zoeken een geclusterde woonplek. Uit provinciaal
over je rol daarin als gemeente. Woningen die up-to-date
maar nog wat te weinig voor sociale huur en middenhuur.
onderzoek blijkt dat er tot 2030 zo’n 225 van zulke
zijn dragen bij aan aantrekkelijke wijken en buurten. In de
Het is zaak om snel met die bijstellingen aan de slag te
woningen nodig zijn, en in de periode 2031-2040 nog eens
sociale huur is de opgave een stuk beperkter. Er zijn nog
gaan. In het algemeen past de verdeling naar type goed bij
185. Het gaat om verschillende vormen van wonen,
116 woningen van Mercatus met een E-, F- of G-label. Deze
wat de markt vraagt. Er zijn wel relatief veel plannen voor
variërend van een serviceflat tot een hofje. De verdeling
woningen worden uiterlijk in 2028 verduurzaamd. Er staan
appartementen, en juist weinig voor grondgebonden
over koop en huur is in Noordoostpolder bij benadering
ook nog zo’n 150 sociale huurwoningen met een D-label,
nultredenwoningen, terwijl daar het zwaartepunt van de
fiftyfifty, waarbij geldt dat bijvoorbeeld een serviceflat
waar huurders soms een relatief groot deel van hun
behoefte ligt. Inwoners zien het liefst dat nieuwe plannen
sneller in de sociale huur gebouwd wordt, terwijl je in de
inkomen aan energie kwijt zijn. Dat probleem is het
bestaan uit een combinatie van in- en uitbreiding. Bij
koopsector vaker aan hofjes moet denken. De vraag naar
urgentst op plekken waar veel lage-inkomensgroepen
inbreiding moet volgens hen ook gedacht worden aan
geclusterd wonen komt bovenop de vraag naar ‘normale’
wonen en de woonquote naar verhouding dus hoog is.
invulling van locaties die door functieverandering
nultredenwoningen. Het zwaartepunt van de vraag ligt in
vrijkomen, zoals vrijkomende school- of winkellocaties.
kernen waar al zorgstructuren aanwezig zijn.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 8
ADVIEZEN 1. Richt je ook op onderkant betaalbaar segment
dan verhuizen ze naar een levensloopgeschikte woning.
de totalen die we in dit woonbehoefteonderzoek geven. Zo
De landelijke grens voor betaalbaarheid (de NHG-grens) lag
Door ouderen te verleiden met passende producten kun je
ontdek je of het nodig is om het programma op locaties te
in 2023 op € 355.000 en is inmiddels verhoogd naar
deze tendens doorbreken. Bepaal samen met ouderen hoe
wijzigen of extra locaties te zoeken voor een specifiek deel
€ 390.000. In Noordoostpolder liggen de huizenprijzen een
zo’n product eruitziet en waar het aan voldoet. Ouderen
van je programma.
stuk lager dan gemiddeld in Nederland, waardoor je je
zijn namelijk kieskeurig en verhuizen pas als het plaatje
moet afvragen of de landelijke grens voor betaalbaarheid
volledig past bij hun wensen. Uit andere gemeenten weten
4. Programmeer stabiel maar flexibel
hier wel passend is. Het advies is om óók woningen in het
we dat het bouwen van bijvoorbeeld patiowoningen een
De woningmarkt zit nu in een hausse en de verwachting is
segment tot grofweg € 300.000 toe te blijven voegen,
verhuisketen op gang kan brengen. En bovendien geldt
dat dat de komende tijd zo blijft. Desondanks kan de
zodat je lokale koop-starters kunt bedienen. Daarnaast is
vaak: goed voorbeeld doet volgen. Overigens zijn in een
marktdruk ook (onverwachts) weer afnemen. Belangrijk is
het denkbaar om via verkoop van sociale huurwoningen
aantal kernen in Noordoostpolder al plannen voor
om planontwikkeling niet te veel af te laten hangen van
betaalbaar koopaanbod toe te voegen of om ouderen te
patiowoningen gemaakt.
economische pieken en dalen. Dat betekent: voldoende plannen achter de hand houden om de komende jaren de
stimuleren door te stromen, zodat bestaand betaalbaar aanbod vrijgespeeld wordt. Een andere optie is grond voor
3. Leg de programma’s naast dit onderzoek
markt te ‘voeden’ met extra woningen, en in mindere tijden
nieuwbouw goedkoper aan te bieden, al blijkt dat in de
De gemeente is bezig haar ontwikkelperspectieven te
niet te snel deprogrammeren. Na de economische crisis
praktijk vaak lastig te zijn omdat marges al beperkt zijn.
updaten. In die perspectieven staat per kern wat de
zagen we wat er gebeurt als je dat wel doet. Toen de
gewenste ontwikkelrichting is, welke woonbehoefte er is en
markt weer aantrok, hadden we een tekort aan plannen en
2. Creëer doorstroming met passende producten
welke locaties voorhanden zijn om die behoefte in te
het duurde jaren voordat de planvoorraad weer op peil
Doorstroming op de woningmarkt genereren is een van de
vullen. Het is belangrijk om ook één stap verder te kijken:
was, alle financiële consequenties daargelaten.
sleutels om het aanbod voor starters en jonge gezinnen te
bedien je met de optelsom van alle potentiële locaties de
Programmeer dus stabiel, maar wel met voldoende ruimte
vergroten, maar blijkt in de praktijk maar moeilijk op gang
markt optimaal? Anders gezegd: lukt het je om met alle
om de planvoorraad op of af te schalen, mocht de markt
te komen. Veel senioren blijven net zo lang in hun ruime
locaties die je hebt de juiste aantallen producten voor de
daarom vragen.
gezinswoning wonen totdat het fysiek niet meer gaat. Pas
juiste doelgroepen te bouwen? Leg alle programma’s naast
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 9
ADVIEZEN 5. Integreer duurzaamheid in planvorming
prettig blijft. In de sociale huursector kan het gaan om
Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker thema binnen
sloop-nieuwbouw of grootschalige renovatie, in de
planvorming, niet alleen als het gaat om materiaalgebruik
koopsector gaat het vooral om actief stimuleren van
(circulair bouwen) maar ook als het gaat om de inrichting
verduurzaming van de (eigen) woning. Soms is verdichting
van de woonomgeving. Zoek daarom naar koppelkansen
mogelijk, mede als antwoord op de vraag naar extra
om duurzaamheid en klimaatadaptatie aan elkaar te
woonruimte.
verbinden, ter vermindering van o.a. hittestress, droogte, wateroverlast en om energie te besparen. Denk langs twee
7. Programmeer 30% sociaal
lijnen, waarbij je enerzijds de focus legt op een groene
De druk op de sociale huurmarkt is groot. Het advies is om
omgeving (groendaken, groene gevels) en anderzijds water
een iets hoger aandeel sociale huur in het programma op te
opvangt in de wijk zelf (wadi’s, blauwgroene daken). Als
nemen dan strikt noodzakelijk is, gelet op de grootte van
Noordoostpolder met 1.650 tot 2.850 woningen groeit,
de doelgroep voor sociale huur. Die is nu 23%, en we
betekent dat veel extra verharding. Geef duurzaamheid en
adviseren om te koersen op 30%. Dat is ook de wens van
klimaatadaptatie daarom een prominente plek in je
het Rijk. Meer is ook denkbaar, maar dan mag dat
uitbreidingsopgave, meer dan we vroeger gewend waren.
samengaan met verkoop (extra aanbod aan betaalbare koop) of verdund terugbouwen bij sloop-nieuwbouw-
6. Investeer in buurten die versleten raken
opgaven. Die aantallen moeten dan wel via nieuwbouw
Sommige buurten in Noordoostpolder bereiken binnenkort
gecompenseerd worden. Programmeer je méér dan 30%,
de leeftijd dat wijk- of dorpsvernieuwing noodzakelijk is om
dan adviseren we dat te doen in kernen waar nu al minder
de woonkwaliteit op peil te houden. Investeer fysiek en
sociale huur is óf in kernen met voldoende voorzieningen,
sociaal in die buurten, zodat het wonen en leven daar
omdat huurders daar per saldo vaker naartoe verhuizen.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 10
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Anticiperen op een toenemende vraag
Van onderzoek naar plannen maken
Leeswijzer
In Noordoostpolder ligt een grote opgave om op korte en
Gemeente en corporatie gebruiken de uitkomsten van het
In hoofdstuk 2 plaatsen we Noordoostpolder in een bredere
middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te
woonbehoefteonderzoek om hun bestaande plannen voor
regionale context. We lichten enkele belangrijke trends op
realiseren. De vraag naar huizen is de laatste jaren flink
woningbouw zo nodig beter af te stemmen op wat
het gebied van wonen toe en kijken naar verhuizingen uit
toegenomen, door overdruk uit gemeenten ten zuiden van
(nieuwe) huishoudens in Noordoostpolder zoeken. Ze
en naar de gemeente. In hoofdstuk 3 gaan we in op
Noordoostpolder, maar ook doordat er binnen de gemeente
gebruiken de uitkomsten ook om nieuwe bouwplannen
demografische ontwikkelingen en kijken we hoe groot de
meer verhuisd wordt en de kwalitatieve vraag naar wonen
goed in te vullen. Het rapport is straks de onderlegger voor
extra woningbehoefte is. In hoofdstuk 4 kijken we naar (de
verandert. Met de mogelijke komst van de Lelylijn neemt
nieuwe ‘ontwikkelperspectieven’ die de gemeente voor elke
kwaliteit van) bestaande woningen. Hoofdstuk 5 kijkt
die vraag nog verder toe.
kern maakt. Daarin wordt kennis over de behoefte vertaald
specifiek naar druk op de sociale huur- en koopmarkt, in
naar een concrete groeirichting per kern.
relatie tot de toenemende schaarste aan woningen. In
Recente onderzoeken lieten al zien dat er een kwantitatieve
hoofdstuk 6 maken we een vertaalslag naar het programma
opgave ligt. Gemeente en corporatie zijn nu bezig om die
voor de komende jaren: hoeveel sociale huur-,
naar een kwalitatief programma te vertalen. Dit
middenhuur- en koopwoningen zijn er per kern nodig, en in
woonbehoefteonderzoek moet daarbij helpen. We kijken
welke kwaliteiten? Dat leggen we in hoofdstuk 7 naast de
naar hoe de totale behoefte zich verdeelt over de kernen,
bestaande plannen. In hoofdstuk 8 besteden we tot slot
wat voor producten er nodig zijn (type, prijs, doelgroep) en
aandacht aan het thema wonen en zorg.
of de plannen die er al liggen bij de behoefte passen. We kijken ook naar specifieke thema’s, zoals verduurzaming
In de rest van hoofdstuk 1 lichten we eerst nog toe hoe het
van bestaande woningen, betaalbaarheid en wonen en
woonbehoefteonderzoek is uitgevoerd en welke indeling
zorg.
van de kernen we hanteren.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 12
1.2 WERKWIJZE Cijfers in combinatie met lokale marktkennis
Processtappen in de tijd
Bij dit woonbehoefteonderzoek maakten we gebruik van
Op meerdere momenten presenteerden we tussentijdse
bestaande gegevens over o.a. woningen, huishoudens,
uitkomsten aan de werkgroep, om erachter te komen of zij
plannen en verhuizingen in Noordoostpolder. We vulden
zich in de uitkomsten herkenden. De werkgroep bestond uit
dat aan met meer kwalitatieve informatie die we tijdens
beleidsadviseurs van de gemeente en Mercatus.
gesprekken met professionals en met een enquête onder
-
Eind april 2024: de eerste uitkomsten over demografie,
inwoners achterhaalden.
de positie van de kernen onderling, de bestaande
-
voorraad en de eerste uitkomsten uit de gesprekken en
Bestaande cijfers zijn afkomstig van o.a. het CBS, de
de analyse van vraagdrukcijfers.
Lokale Monitor Wonen, registraties van gemeente en corporatie over woningen en monitoringscijfers over
-
-
Eind mei 2024: een aanscherping van de eerste
vraagdruk van Mercatus.
uitkomsten, en aanvullend de woningbehoefte per
In het voorjaar van 2024 vroegen we inwoners o.a.
kern, de match met de plannen en de uitkomsten uit
naar hun woonwensen, wat zij geschikte locaties
de Maptionnaire.
vinden voor woningbouw en waar de woonomgeving om aandacht vraagt. Zo’n 600 inwoners vulden de
Eind juni 2024 praatten we bovendien de gemeenteraad bij
‘Maptionnaire’-vragenlijst in. Er kwamen waardevolle
over de uitkomsten tot dan toe.
inzichten uit naar voren. -
Om alle cijfers te duiden en de lokale context te snappen, voerden we gesprekken met professionals uit het veld, zoals makelaars, woningcorporatie Mercatus en hun huurdersorganisatie.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 13
1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in soorten kernen De kaart hiernaast laat de gemeente Noordoostpolder zien RU
met alle kernen daarbinnen. De uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek presenteren we steeds op
gemeenteniveau én per kern. -
Emmeloord is de voorzieningenkern. Hier is een groot
BA CR
aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen
LU
waar ook de dorpen in de gemeente op leunen. Bijvoorbeeld diverse supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel en vermaak. -
ES
Ens en Marknesse zijn basiskernen-plus. Hier is EM
aanbod aan dagelijkse voorzieningen zoals meerdere
MA
basisscholen, een huisarts, apotheek en supermarkt. -
Nagele, Creil en Tollebeek zijn basiskernen. Hier zijn een basisschool en supermarkt aanwezig. In Creil en
TO KR
Nagele is ook een huisarts. Nagele heeft daarbij ook nog een apotheek. -
Rutten, Espel, Bant, Luttelgeest en Kraggenburg zijn woonkernen. Er is wel een basisschool, maar vaak
NG ENS
zijn er verder geen dagelijkse voorzieningen.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 14
2
NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We plaatsen Noordoostpolder hierna in een breder
-
De schaarste op de huizenmarkt in Noordoostpolder
-
Noordoostpolder had de afgelopen jaren een
perspectief. Dat doen we aan de hand van:
nam de laatste jaren snel toe, deels door eigen groei,
(ogenschijnlijk) hoog buitenlands migratiesaldo. Dat
-
Een schets van actuele trends en ontwikkelingen op
maar veel meer nog als gevolg van instroom van
kwam enerzijds door de komst van vluchtelingen uit
het gebied van wonen, die zowel landelijk als regionaal
buitenaf. De instroom was vooral afkomstig uit
Oekraïne en anderzijds door de instroom van
spelen (paragraaf 2.2);
gemeenten ten zuidwesten van Noordoostpolder.
arbeidsmigranten. Tegelijk maakte de gemeente een
De onderlinge marktpositie van kernen binnen
Doordat de vraag toenam, stegen de huizenprijzen
inhaalslag in de registratie van arbeidsmigranten,
Noordoostpolder, waarbij we o.a. kijken naar
ook, waardoor het voor lokale woningzoekenden zoals
waardoor de instroom veel hoger leek dan werkelijk
bereikbaarheid en waardeontwikkeling van woningen
starters steeds moeilijker wordt om een betaalbare
(paragraaf 2.3);
woning te vinden. Noordoostpolder ligt inmiddels aan
Verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente,
de rand van de ‘olievlek’ van hoge huizenprijzen, die
Noordoostpolder gebeurt binnen de gemeentegrenzen.
met ook een uitsplitsing naar leeftijd (paragraaf 2.4).
vanaf de Randstad het land intrekt (zie pagina 22).
Veel huishoudens verhuizen zelfs binnen hun eigen
Binnen Noordoostpolder hebben Emmeloord, Tollebeek
woonplaats. Dat gebeurt het vaakst in Emmeloord en
en Ens de sterkste marktpositie. Dat komt door een
Marknesse. Als huishoudens hun woonplaats wél
gunstige combinatie van voorzieningen, bereikbaarheid
verlaten, dan verhuizen zij per saldo het vaakst richting
en ligging. Ook andere kernen in het zuiden van de
Emmeloord. Ouderen verhuizen vrijwel altijd naar
-
-
-
het geval was. -
Emmeloord of Marknesse, omdat daar zorgaanbod is.
gemeente scoren goed. Bij kernen aan de noordkant is de marktpositie (in normale marktsituaties) wat lager.
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
Meer dan de helft van alle verhuizingen in
-
Sommige kleine kernen hebben onderling een sterke
Bant is daar met de ligging aan de A6 een uitzondering
verhuisrelatie, zoals Creil en Espel of Nagele en
op.
Tollebeek.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 16
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke trends
niet door corona, maar doordat de huizenprijzen daar
daarom zullen de reisafstand tot het werk en de
op de woningmarkt die ook van invloed zijn op de
explosief stijgen. Mensen oriënteren zich op het gebied
bereikbaarheid van de woonplaats van belang blijven bij
gemeente Noordoostpolder.
eromheen, waar de prijzen lager liggen. Er is sinds het
het kiezen van een woonplaats. Belangrijke ontwikkeling is
begin van de coronapandemie geen versnelling van de
ook dat de functie van een woning hierdoor verandert: een
Huishoudensgroei gaat sneller dan bevolkingsgroei.
uitstroom te zien en bovendien gaan de meeste verhuizers
huis doet steeds minder vaak dienst als alleen woning,
Het CBS verwacht dat het inwonertal nog tot 2070
alsnog in een andere stad wonen. Dat betekent niet dat de
maar steeds vaker als woonplek, werkplek en plek om te
toeneemt. Het tempo waarin dat gebeurt, vlakt na 2040
vraag in meer landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan
verblijven in één.
iets af. De verwachting is dat het aantal huishoudens
namelijk ‘tweedelijnseffecten’ als gevolg van plek of prijs
relatief nog sneller groeit. Dit wordt mede veroorzaakt door
(bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van groot dorp
‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt zich over het
huishoudensverdunning en speelt ook in Noordoostpolder.
naar klein dorp, of: steeds verder noordwaarts, omdat
land. De ‘olievlek’ van stijgende transactieprijzen maakt
Mensen worden steeds ouder en vormen dus langer een
woningen daar nog betaalbaar zijn, zoals in
twee bewegingen (zie ook pagina 19): vanuit de Randstad
huishouden en jongere huishoudens zijn ook steeds vaker
Noordoostpolder).
steeds verder landinwaarts en met sprongen richting grote steden om vanuit daar een overdruk op omliggende
alleenstaand. Binnen Nederland nemen de verschillen toe: steden en plekken met voorzieningen groeien per saldo, in
Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna nooit
gemeenten te veroorzaken. Vaak gebeuren deze sprongen
kleinere dorpen en aan de randen van het land loopt het
volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en I&O
in kleine stappen: iemand uit de Randstad kan met veel
aantal huishoudens terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de
Research blijkt dat werkenden na corona gemiddeld één
overwaarde een grotere woning in Emmeloord kopen. De
belangrijkste factor achter krimp wordt.
dag thuis blijven werken (voorheen: een halve). Er zijn wel
lokale woningzoekende komt er daardoor niet meer tussen
grote verschillen tussen sectoren: overheden,
en zoekt naar een woning verder van de Randstad af of in
Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet vóór
dienstverlening en de cultuursector zullen vaker
een dorp. Starters komen zonder een extra pot geld in de
de coronapandemie. Dat huishoudens per saldo de grote
thuiswerken dan meer plaatsgebonden beroepen zoals de
vorm van een verkocht huis de woningmarkt op en komen
steden verlaten, komt volgens onderzoek van de Rabobank
zorg. Bijna niemand zal volledig thuis blijven werken en
er daardoor erg moeilijk tussen.
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 17
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige doelen
Spoedzoekers met weinig inkomen en een beperkt netwerk
bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te
vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt door naar
lijken het moeilijkst woonruimte te kunnen vinden en
verruimen naar 15% als corporaties, huurdersorganisaties
lokaal beleid en plannen in de wijken. Strategieën op
komen vaak bij particuliere verhuurders terecht.
en gemeenten daar afspraken over hebben gemaakt. Daar wordt nog beperkt gebruik van gemaakt, ondanks dat daar
hoofdlijnen worden vertaald naar concrete plannen in de
komende jaren. Dat gaat over woningen (energie,
Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal en
sinds kort wettelijk gezien minder belemmeringen voor zijn,
materiaal) maar zeker ook over de woonomgeving
schip. Een steeds groter deel van de woningzoekenden
om zo het gat ‘tussen wal en schip’ meer te dichten. Ook
(klimaatadaptatie, mobiliteit, circulair en biobased bouwen).
verdient te weinig om in de huidige markt een koopwoning
de Nationale Woon- en Bouwagenda gaat hierop in.
Er zijn proeftuinen en experimenten en er is een grote slag
te financieren, maar verdient te veel of staat te kort
Mercatus gaat onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om
te maken met relatief simpele verduurzamingsmaatregelen.
ingeschreven om in aanmerking te komen voor
in dit deel van de markt te investeren.
Corporaties investeren al veel, maar particulieren blijven
corporatiehuur. Anderen willen simpelweg niet kopen. Voor
gemiddeld fors achter in het verduurzamen. Daar ligt voor
deze groep is de middenhuur het enige alternatief om toe
Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.
de komende jaren de grootste opgave.
te treden of door te stromen op de woningmarkt. Tegelijk
Corporaties huisvesten steeds vaker alleenstaanden,
zien we dat het aanbod aan middenhuur in veel gemeenten
ouderen met een klein pensioen en eenoudergezinnen. Er
Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
relatief beperkt is. In Noordoostpolder is de particuliere
wonen steeds minder mensen met inkomen uit werk en
Volgens onderzoeksbureau Platform31 heeft minstens 10%
huur zo’n 10% van de voorraad en is er wel merkbaar
juist steeds meer mensen met een uitkering in een
van de woningzoekenden snel betaalbare woonruimte
vraag naar dit deel van de markt (zie ook paragraaf 6.4).
corporatiewoning. Er is een groter aandeel met een laag inkomen, lagere opleiding en/of psychiatrische/psychische
nodig. Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden mensen, statushouders en mensen die uitstromen uit de
Corporaties richten zich vooral op lage inkomens.
problemen, wat zorgt voor een toenemende kwetsbaarheid.
ggz. Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe,
Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende
Vaak clusteren deze groepen zich in buurten met goedkope
flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of het
woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een
woningen waar de leefbaarheid al onder druk staat.
verbouwen van leegstaand vastgoed tot woonruimte.
inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur. Lokaal
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 18
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds meer
instroom voor meer vraag naar woningen, bovenop het
huishoudens komen financieel in de knel doordat prijzen
tekort dat al bestaat door behoefte van Nederlandse
voor energie steeds hoger worden. Zij houden steeds vaker
huishoudens. In Noordoostpolder zal het grotendeels om
‘aan het eind van hun inkomen een stukje maand over’. Dat
arbeidsmigranten gaan, hoewel er ook Oekraïners
gold al langer voor huishoudens in slecht geïsoleerde
opgevangen worden. Dit heeft vooral consequenties voor
sociale huurwoningen, maar nieuw is dat nu ook andere
de beschikbaarheid van sociale huurwoningen.
groepen geraakt worden, zelfs middeninkomens. Daar komen inflatie en de ‘reguliere’ stijging van huurprijzen en heffingen bij. De urgentie om te verduurzamen neemt daardoor des te sneller toe. In juni 2022, net na de piek van de energiecrisis, schatten het Nibud en energiebedrijven dat één op de drie huishoudens financieel in de problemen kwam door de hoge energieprijzen.
Migratie heeft groeiende invloed op woonvraag. In 2022 kwamen er volgens het CBS 403.108 migranten naar Nederland, 179.310 migranten vertrokken. Het aantal migranten nam sterk toe vergeleken met 2021, in het bijzonder door een extra toestroom van migranten uit Oekraïne. Hoewel een deel van de migranten later terugkeert naar het land waar ze vandaan komen, zorgt de
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 19
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT BELEMMERINGEN Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op
compenseert. Het tekort aan personeel speelt meer in
Even een dip op de woningmarkt? De ontwikkelingen
woningbouw. De Raad van State besloot in november
vergrijsde gemeenten en sectoren (o.a. overheden).
waar we de afgelopen jaren mee te maken kregen, zorgen
2022 dat voor álle projecten berekend moet worden
Daarnaast is Nederland koploper deeltijdwerken. Sinds een
vooralsnog voor een beperkte afname in het vertrouwen
hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote
paar jaar zorgt een tekort aan bouwmateriaal en
van consumenten (maar wel met grote verschillen tussen
bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de
grondstoffen ook steeds vaker voor vertraging.
groepen). De koopmarkt lijkt zich bij vlagen iets te ontspannen, maar die trend zet vooralsnog niet door. We
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij Natura 2000-gebieden. Vertraging ligt op de loer vanwege de
Netcongestie vertraagt woningbouw. Het wordt
zien door het woningtekort namelijk nog steeds een grote
verplichting om een berekening te laten maken. Er is
steeds moeilijker om nieuwe woningbouw aan te sluiten op
vraag naar extra woningen. Komt er toch een dip(je), dan
namelijk onvoldoende capaciteit bij bureaus die dat werk
het stroomnet. Er zijn zowel projecten die niet starten
is het zaak om daarop te anticiperen, maar niet meteen te
doen. Volgens tijdschrift Cobouw kan die vertraging
doordat er geen zicht is op een stroomaansluiting in de
stoppen met programmeren of zelfs te deprogrammeren.
oplopen tot een halfjaar. In Noordoostpolder is de ervaring
toekomst, als projecten die al klaar zijn, maar waarbij de
Dat voorkomt dat je onvoldoende programma hebt op het
tot nu toe dat projecten weinig hinder ondervinden door de
stroomaansluiting nog ontbreekt.
moment dat de markt (onverwachts) toch weer aantrekt,
nieuwe stikstofregels.
zoals we na de economische crisis rond 2010 zagen (en waar het huidige woningtekort nog steeds een erfenis van
Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt de
is).
bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel gemeenten hebben een tekort aan personeel. Projecten blijven hierdoor vaker liggen of duren langer. De belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen met pensioen, terwijl de aanwas van onderop de uitstroom niet
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 20
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT DOELGROEPEN Tekort aan woningen raakt starters het hardst. Van
Meer ouderen, weinig doorstroming. Uit
woonvormen is het zaak om oog te hebben voor de
alle groepen op de woningmarkt zitten starters op dit
verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet verhuizen,
tweedeling tussen hogere- en lagere-inkomensgroepen
moment het meest in de knel. Dat heeft meerdere
ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen. Daardoor
(langer gezond en meer zelfredzaam versus eerder
oorzaken. Belangrijkste zijn het tekort aan huizen en een
komen gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar die
zorgvraag en gericht op veilig wonen).
steeds groter wordende kwalitatieve mismatch, waardoor
woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen
doorstroming (vooral bij senioren) uitblijft. Meer bouwen
afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te
Transitie wonen en zorg zet door. De meeste
van het juiste type is dus één schakel in de oplossing. Een
verklaren doordat de moderne oudere vitaler en
traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels verdwenen of
andere bepalende factor is het bedrag dat je kunt lenen
zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog) niet
van functie veranderd. Tegelijk groeit de groep 75-plussers.
voor een woning (leencapaciteit). Die steeg de laatste
zien om zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een
Juist vanaf die leeftijd neemt de zorgvraag gemiddeld toe.
jaren, en doordat huishoudens meer konden lenen, stegen
kleiner alternatief als een stap terug voelt, en deels omdat
Zorg ontvangen gebeurt steeds vaker in de eigen woning.
ook de huizenprijzen. De Nederlandse Bank verwacht dat
kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.
Er zijn meer geschikte woningen voor ouderen nodig, met meer variatie, op meer plekken. Waar precies hangt samen
dit in 2025 doorzet, en dat starters het dus moeilijk blijven
met wat mensen verwachten van hun buurt: de
houden op de koopmarkt. Meer vraag naar (tussen)vormen van
woonomgeving, toegang tot professionele zorg, en zeker
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
ook de informele wereld daaromheen van mantelzorg en
zelfstandig wonen, hebben vaak behoefte aan zorg,
nabuurschap tot ontmoeting. Een geschikte woning hoeft
veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan
niet per se via nieuwbouw toegevoegd te worden; veel
geclusterd wonen: zelfstandig met zorg op afroep, met
huizen zijn ook met aanpassingen geschikt te maken,
mogelijkheden voor ontmoeting en sociaal contact. Op
vooral voor een wat lichtere zorgvraag.
verschillende plekken in het land zijn nieuwe vormen van wonen met zorg bij gekomen. Bij het ontwikkelen van zulke
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 21
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT In beeld: ‘olievlek’ vanuit de
2020
2021
2022
2023
Randstad spreidt zich uit over het land De kaarten rechts laten de
gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen zien over de periode 2019-2023. Zo ontstaat er een goed beeld van hoe de overdruk zich beweegt over de gemeenten.
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 22
2.3 MARKTPOSITIE
A6
Bereikbaarheid
ST
RU
N351
De bereikbaarheid van een plek speelt een belangrijke rol in de keuze waar mensen gaan wonen. Het gaat hierbij niet N715
alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het
CR N712
kern scoort op bereikbaarheid, waarbij we keken naar (1) ES
afstand tot A6 en N50 in minuten, en (2) de frequentie van
N718 N333
N714
buslijnen naar o.a. Emmeloord. We wogen openbaar
EM
vervoer iets minder zwaar mee, omdat de gemeente sterk
MA
ME
N713 N719
auto-georiënteerd is. -
BA LU
openbaar vervoer. Het kaartje rechts laat zien hoe elke
N331
TO
Emmeloord, Bant en Ens zijn het best bereikbaar,
URK
KR
N716
mede door hun ligging aan de A6 en N50. Je bent in enkele minuten op de auto(snel)weg en er rijden
-
ENS
NG N352
snelbussen of meerdere buslijnen langs. Espel en Rutten zijn het minst goed bereikbaar. Met de auto ben je alsnog binnen een kwartier op de
N50
auto(snel)weg, maar met het ov moet je rekenen op een uursdienstregeling. KA LE Minder goed bereikbaar
DR
ZW
Beter bereikbaar
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 23
2.3 MARKTPOSITIE
A6
Vierkantemeterwaarde
ST
RU € 2.250
De vierkantemeterwaarde (m²-waarde) van een woning
N351
speelt niet direct een rol in de keuze waar iemand gaat
BA
N715
CR
wonen, maar is wel een resultaat hiervan. Hoe gewilder
€ 2.350
€ 2.225
een plek is (lees: o.a. hoe beter bereikbaar, hoe meer voorzieningen, hoe beter het imago), hoe hoger de waarde
ES
ligt. De m²-waarde is het gevolg van vraag en aanbod over
N718 N333
N714
€ 2.300
EM
een langere periode. -
MA
€ 2.500
Tollebeek heeft met gemiddeld ca. € 2.700 de hoogste
€ 2.325
ME
N713 N719
TO
m²-waarde. Dat is mede het gevolg van de overdruk
€ 2.675
vanuit Urk. -
LU € 2.175
N712
N331
KR
URK
€ 2.225
N716
De laagste m²-waarden zijn terug te vinden in Creil, Kraggenburg, Luttelgeest, Nagele en Rutten, waarbij
ENS
NG € 2.250
de ‘goedkoopste’ dorpen een waarde rond de € 2.100
€ 2.325
N352
hebben. -
Belangrijk: de verschillen binnen de gemeente zijn
N50
klein. Hiermee hoort Noordoostpolder bij de meer betaalbare gemeenten van de regio. KA LE Lage m²-waarde
DR
ZW
Hoge m²-waarde
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 24
2.3 MARKTPOSITIE
A6
Ontwikkeling m²-waarde 2018-2024
ST
RU
N351
Rechts laten we ook de stijging van de m²-waarde tussen 2018 en 2024 zien. We zien een tweedeling. Aan de ene N715
kant zijn er kernen waar de waarde relatief snel gestegen
CR
BA LU
is, en dat zijn vaak kernen waar de absolute waarde juist
N712
lager ligt. Het gaat om Luttelgeest en Nagele, en in iets ES
mindere mate Bant en Espel. Deze kernen maakten een
N718 N333
N714
inhaalslag, mede doordat zij nog relatief betaalbaar zijn en
EM
dus veel woningzoekenden aantrekken. Aan de andere kant
MA
ME
N713 N719
zijn er kernen waar de waardes al hoger lagen, en waar de
N331
TO
vraag al eerder steeg. Denk aan Emmeloord en Marknesse.
URK
KR
N716
Tollebeek is een uitzondering: daar ligt de waarde al hoog
ENS
NG N352
en zet de stijging door. Dat komt vooral doordat Tollebeek erg in trek is bij woningzoekenden van Urk.
N50
KA LE Lage ontwikkeling
DR
ZW
Hoge ontwikkeling
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 25
2.3 MARKTPOSITIE
A6
Optelsom van inzichten: de marktpositie
ST
RU
N351
De kaart rechts laat de marktpositie van kernen zien. Dat is de optelsom van de vorige kaartjes. N715
CR
BA LU
Emmeloord heeft - niet geheel onverwacht - de beste
N712
marktpositie, met veel (niet-)dagelijkse voorzieningen en ES
een goede bereikbaarheid. De noordkant van de gemeente
N718 N333
N714
heeft gemiddeld de laagste marktpositie. Belangrijk om op
EM
te merken is dat dat geldt onder ‘gezonde’
MA
ME
N713 N719
marktomstandigheden, waarbij vraag en aanbod beter in
N331
TO
balans zijn dan nu. Kernen zullen nu dus weinig merken
URK
KR
N716
van een zwakkere positie op de woningmarkt, maar als op termijn het aantal huishoudens afneemt door sterfte onder
ENS
NG N352
babyboomers, dan lopen deze kernen als eerst risico op vraaguitval.
N50
Verderop in dit woonbehoefteonderzoek gebruiken we de onderlinge marktpositie van kernen om de woonbehoefte op gemeenteniveau te verdelen over alle kernen. KA LE Minder gewild
DR
ZW
Zeer gewild
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 26
2.4 VERHUISBEWEGINGEN IN- EN UITSTROOM Instroom van buiten gemeente relatief beperkt
Trendomslag rond 2020: nu netto instroom De figuur rechts laat drie lijnen zien: in blauw het
Het buitenlands verhuissaldo (immigratie minus emigratie)
Ondanks dat er elk jaar veel mensen uit andere gebieden
binnenlands verhuissaldo (verhuizingen tussen
was lange tijd redelijk stabiel, tot 2022. De stijging wordt
naar Noordoostpolder toe verhuizen, ligt het aantal
Noordoostpolder en andere gemeenten in Nederland), in
zeer waarschijnlijk veroorzaakt door de komst van
verhuizingen dat binnen Noordoostpolder plaatsvindt nog
geel het buitenlands verhuissaldo en de grijze stippellijn
Oekraïners én doordat de gemeente in dat jaar veel
altijd hoger. De verhouding is ongeveer 40%/60%. De
laat de resultante van beide lijnen zien: het netto-
arbeidsmigranten inschreef in de Basisregistratie Personen.
laatste jaren zien we overigens wel dat het aantal
verhuissaldo in Noordoostpolder.
In 2023 normaliseerde het saldo van immigratie en
verhuizingen van buiten de gemeente iets oploopt en dat
emigratie weer tot het niveau van vóór de piek in 2022.
de verhouding meer naar 45%/55% toe beweegt.
Tot 2020 was het binnenlands verhuissaldo (verhuizingen van en naar andere Nederlandse gemeenten) negatief. De
BINNEN- EN BUITENLANDS VERHUISSALDO
gemeente verloor dus inwoners aan andere gemeenten, bijvoorbeeld doordat ze verhuisden voor werk of studie.
2000
Vanaf 2020 sloeg die trend om. We zien dat bij meer
1500
plattelandsgemeenten buiten de Randstad. Aan de ene kant
1000
raakten die toen in trek omdat de huizenprijzen daar nog
500
relatief laag waren (je kreeg er dus ‘veel huis voor je geld’),
0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
aan de andere kant zagen we dat mensen vaker
-500
thuiswerkten en dat reisafstand dus minder bepalend werd
-1000
in de keuze om ergens te gaan wonen. Noordoostpolder
-1500
Verhuissaldo in Noordoostpolder over
werd toen een bereikbaar alternatief voor de Randstad of
-2000
de periode 2014-2023, met onderscheid
kernen daar dichtbij.
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
naar binnenlandse en buitenlandse
Verhuissaldo
Buitenlands verhuissaldo
Binnenlands verhuissaldo
verhuizingen. Bron: CBS (2014-2023).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 27
2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN Noordwaartse overdruk duidelijk zichtbaar De kaart rechts laat zien van waar Noordoostpolder per DE FRYSKE MARREN -97
saldo mensen aantrok en waar ze per saldo naartoe
NETTO IMMIGRATIE +1.946
vertrokken, gemeten over de periode 2018-2022. We
hebben het uitgesplitst naar gemeente of regio. STEENWIJKERLAND -127
De grootste instroom was in deze jaren afkomstig uit het buitenland, met Polen en Oekraïne als hofleveranciers. Oekraïners vestigden zich vooral als gevolg van de oorlog in hun thuisland, bij immigratie uit andere landen speelde
OVERIG NL. +48
de inhaalslag in het registreren van mensen ook een rol. NETTO + 2.239
Het gaat dus ook deels om ‘administratieve vestigingen’.
OVERIG OV. -374
De binnenlandse instroom komt met name vanuit de gemeenten en regio’s ten zuidwesten van de gemeente Noordoostpolder. De grootste aantallen komen uit Urk en
URK +415 ZWARTEWATERLAND -27
overig Flevoland. Dit is grotendeels het gevolg van overdruk, zeker in het geval van Urk, waarvan we weten dat Tollebeek als overdrukventiel dient. De uitstroom richt zich juist op gemeenten en regio’s ten noorden en oosten
DRONTEN +116
van Noordoostpolder. De hoogste uitstoom is richting overig Overijssel (waar o.a. Zwolle onder valt).
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
KAMPEN -5
OVERIG FL. +344 WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 28
2.4 VERHUISBEWEGINGEN PER LEEFTIJDSGROEP Groei door instroom in gezinsleeftijd De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar Noordoostpolder toe verhuisden en welke per saldo vertrokken, vergeleken met buurgemeenten en de hele
GEMEENTE/ REGIO
KINDEREN
JONGEREN
JONGE GEZINNEN
OUDERE GEZINNEN
JONGE OUDEREN
OUDEREN
< 15 JR
15-25 JR
25-45 JR
45-65 JR
65-85 JR
85-PLUS
NOORDOOSTPOLDER
300
-471
571
-29
-82
4
SALDO 293
Provincie Flevoland
3.693
-3.460
10.394
-525
-709
-154
9.239
provincie Flevoland. Het gaat om binnenlandse
Urk
-19
-203
-241
-53
19
22
-475
verhuizingen.
Dronten
507
-793
801
462
80
-103
954
Zwartewaterland
125
-220
84
45
-48
-7
-21
We zien dat Noordoostpolder tussen 2018 en 2022 vooral
Steenwijkerland
323
-436
559
740
14
-16
1.184
inwoners in de gezinsleeftijd aantrok: personen in de
De Fryske Marren
52
-836
276
360
87
44
-17
Zwolle
-382
2.414
211
-206
232
73
2.342
leeftijd 25 tot 45 jaar en kinderen tot 15 jaar (in hoofdstuk 3 laten we zien dat dat een trendbreuk is). Bij de groep
jongeren tussen 15 en 25 jaar zien we juist een negatief
kleur van de cel geeft weer hoe groot de gemiddelde netto-toename of -afname was. Alleen binnenlandse verhuizingen. Bron: CBS (2018-2022).
Gemiddelde verhuissaldi per leeftijdsgroep over de periode 2018-2022, voor Noordoostpolder, omliggende gemeenten en de provincie Flevoland. De
saldo. Er zijn dus meer jongeren uit de gemeente vertrokken dan dat er zijn teruggekomen. Dit is een gebruikelijk beeld in gemeenten zonder hogeschool of
Afleesvoorbeeld: tussen 2018 en 2022 lag het saldo voor 0- tot 15-jarigen voor Noordoostpolder op +300. Er kwamen dus 300 kinderen meer wonen dan dat er vertrokken. Bij jongeren tussen 15 en 25 jaar was het saldo met -471 juist negatief. Er vertrokken dus 471 meer jongeren dan dat er kwamen wonen.
universiteit. Zij verhuizen vaak (tijdelijk) naar grotere gemeenten, zoals hier Zwolle of Groningen. Bij oudere leeftijdsgroepen zien we ook een licht vertrekoverschot.
Het verhuispatroon in Noordoostpolder lijkt erg op dat van
van jonge gezinnen (o.a. van Urk) is positief voor de
Opgeteld leidt dit tot een positief saldo van bijna +300
andere gemeenten in de regio, met steeds een plus voor
demografische motor en zal op termijn zorgen voor nieuwe
personen, dus grofweg +60 per jaar.
gezinnen en een min voor andere groepen. De instroom
aanwas en dus extra woonbehoefte.
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 29
2.4 VERHUISBEWEGINGEN BINNEN DE GEMEENTE Hoogste binding bij kernen met voorzieningen De kaart rechts laat zien welk aandeel van de verhuizingen binnen Noordoostpolder binnen de kern zelf plaatsvond. Anders gezegd: we zien hier hoe groot de binding per kern
is. RU 49%
De hoogste binding met de eigen kern zien we in Emmeloord, 85% van de binnengemeentelijke verhuizingen. In Emmeloord zijn ook de meeste
BA 38%
CR
LU
45%
38%
voorzieningen. Marknesse en Ens volgen met respectievelijk 64% en 57%. Deze kernen hebben ook veel voorzieningen.
ES 38%
EM
MA
85%
64%
Omgekeerd zien we dat vanuit Ens en Marknesse relatief weinig naar Emmeloord wordt verhuisd. Vanuit
TO 44%
KR
Kraggenburg zijn ook weinig verhuizingen naar Emmeloord, maar juist veel naar Marknesse en Ens. Bij Luttelgeest zien we dezelfde relatie met Marknesse. Middelgrote kernen
47%
NG
ENS
36%
57%
hebben op hun beurt dus ook een aanzuigende werking op de woonkernen. De figuren op de volgende pagina laten dit in meer detail zien. Aandeel verhuizingen binnen de kern zelf, oftewel de binding per kern. Bron: BRP gemeente Noordoostpolder (2018-2022).
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 30
2.4 VERHUISBEWEGINGEN BINNEN DE GEMEENTE EM
BA
BA
CR
CR
CR
ENS
ENS
ENS
conclusies zijn overduidelijk:
ES
ES
ES
-
KR
KR
KR
LU
LU
LU
zoals tussen Creil en Espel en tussen Nagele en Tollebeek. Verhuisbewegingen tussen kernen in Noordoostpolder, uitgesplitst naar leeftijdsgroep. Hoe donkerder groen, hoe vaker een verhuisbeweging plaatsvond. Bron: BRP gemeente Noordoostpolder (2018-2022).
2 NOORDOOSTPOLDER IN PERSPECTIEF
VERHUISD UIT:
Op kleine schaal zien we soms ook sterke verhuisrelaties,
EM
EM
EM
BA
BA
BA
CR
CR
CR
ENS
ENS
ENS
ES
ES
ES
KR
KR
KR
LU
LU
LU
MA NG RU TO
MA NG RU TO
RU
TO
NG
LU
MA
ES
KR
BA
ENS
TO
RU
NG
LU
MA
KR
VERHUISD NAAR:
ES
EM
TO
RU
NG
LU
MA
KR
ES
ENS
RU TO
85 JAAR E.O.
VERHUISD NAAR:
CR
BA
EM
NG
ENS
TO
MA
CR
RU
VERHUISD UIT:
woonvoorzieningen zijn.
NG
65-85 JAAR
VERHUISD UIT:
Emmeloord en Marknesse, omdat daar intramurale
MA
TO
De leeftijdsgroep 85-plus verhuist vrijwel alleen naar
RU
EM
-
VERHUISD NAAR:
NG
45-65 JAAR
verhuisrelatie met Emmeloord is daar alsnog sterk.
LU
Marknesse, is dat verband er iets minder, maar de
TO
KR
kernen in het zuidoosten, zoals Ens, Kraggenburg en
RU
ES
Dat geldt voor alle leeftijdsgroepen en alle kernen. Bij
NG
ENS
Per saldo is er een trek gaande naar Emmeloord toe.
CR
-
MA
BA
eigen woonplaats. Zie ook de vorige pagina.
VERHUISD UIT:
Relatief veel verhuizingen vinden plaats binnen de
MA
as bovenaan waar mensen naartoe verhuisden. Drie
VERHUISD NAAR:
CR
EM
EM
BA
VERHUISD UIT:
EM
Op de linker-as staat waar mensen eerst woonden, op de
VERHUISD UIT:
tussen 2018 en 2022 binnen Noordoostpolder verhuisden.
BA
RU
TO
NG
LU
MA
ES
KR
ENS
BA
25-45 JAAR
VERHUISD NAAR:
CR
EM
RU
15-25 JAAR
TO
NG
LU
MA
ES
KR
ENS
BA
EM
De figuren rechts laten per leeftijdsgroep zien hoe inwoners
VERHUISD NAAR:
CR
0-15 JAAR
Verhuizingen vaak in eigen kern of naar Emmeloord
MA NG RU TO
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 31
3
DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
3.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan hier in op demografische ontwikkelingen in de
-
Het aantal huishoudens in Noordoostpolder groeide de
met de instroom van gezinnen. Marknesse, Rutten en
gemeente. We kijken naar:
afgelopen tien jaar met 1.880, oftewel zo’n 190 per
in iets mindere mate Emmeloord zijn op dit moment
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens nu en
jaar. Daarmee groeide Noordoostpolder ongeveer even
de ontwikkeling ervan in de afgelopen jaren, in de hele
snel als buurgemeenten als Dronten en Lelystad, die
gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen en
jaarlijks ook met ongeveer 1% groeiden. Er is wel een
bestaat meer dan de helft van de huishoudens uit
typen huishoudens (paragraaf 3.2);
duidelijke omslag te zien van huishoudenskrimp vóór
gezinnen en is ruim 40% van de inwoners jonger dan
-
Een vergelijking met regio’s in de buurt (paragraaf
2018 naar huishoudensgroei na 2018. Dat is het
25 jaar. Dat is veel meer dan gemiddeld. De krapte op
3.3);
gevolg van overdruk op de huizenmarkt in de Randstad
de huizenmarkt op Urk is de belangrijkste oorzaak.
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens per
en andere gemeenten ten zuiden van Noordoostpolder.
Veel (jonge) gezinnen wijken daardoor uit naar
kern en de ontwikkeling daarvan in de afgelopen jaren
Mede hierdoor groeide voor het eerst in lange tijd het
buurdorp Tollebeek, net over de gemeentegrens in
(paragraaf 3.4);
aantal gezinnen weer. Noordoostpolder faciliteerde de
De verwachte kwantitatieve behoefte tot 2035, met
groei door meer woningen te bouwen.
-
Tollebeek is een bijzonderheid in de gemeente. Daar
Noordoostpolder. -
Tot 2035 groeit Noordoostpolder naar verwachting met
Noordoostpolder is relatief sterk vergrijsd, zeker als je
1.350 tot 2.300 huishoudens, waarbij het zwaartepunt
betekent per kern. We doen dat langs een aantal
de gemeente afzet tegen het gemiddelde in heel
in de periode 2024-2030 ligt. Als de Lelylijn er komt,
scenario’s, waaruit we een bandbreedte kiezen voor
Flevoland. Dat verklaart mede de sterke groei van het
dan vallen de aantallen nog hoger uit. De meeste groei
verdere uitwerking van het bouwprogramma
aantal alleenstaanden. De verwachting is dat het aantal
komt voor rekening van Emmeloord, maar ook in alle
(paragraaf 3.5);
huishoudens in Noordoostpolder na ca. 2035 van
andere kernen zijn extra woningen nodig. De
De verwachte ontwikkeling van doelgroepen (paragraaf
nature gaat dalen door sterfte onder babyboomers. Er
verwachte groei in de dorpen is het grootst wanneer
3.6).
is dan dus instroom van buitenaf nodig om het aantal
het je als gemeente lukt om daar ook nieuwe, unieke
huishoudens op peil te houden. Deels gebeurt dat nu al
woonproducten toe te voegen.
een doorkijk naar 2050, en een vertaling naar wat dat
-
het sterkst vergrijsd.
-
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
-
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 33
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU 2013
2018
2023
Δ '13-'18
Δ '18-'23
Δ '13-'23
GEM. PER JAAR
De schema’s rechts laten de ontwikkeling van het aantal
0 tot 15 jaar
9.165
8.750
8.825
-415
75
-340
-35
inwoners en huishoudens in Noordoostpolder zien over de
15 tot 25 jaar
5.500
5.660
6.320
160
660
820
80
25 tot 45 jaar
11.915
11.185
12.465
-730
1.280
550
55
45 tot 65 jaar
12.830
13.080
12.930
250
-150
100
10
65 jaar en ouder
6.875
7.945
9.190
1.070
1.245
2.315
230
NOORDOOSTPOLDER
46.285
46.625
49.730
340
3.105
3.445
345
2013
2018
2023
Δ '13-'18
Δ '18-'23
Δ '13-'23
GEM. PER JAAR
volledig voor rekening van een toenemend aantal kleine
alleenstaanden
5.790
5.680
6.900
-110
1.220
1.110
110
huishoudens. Het aantal gezinnen steeg beperkt.
paren
5.980
6.165
6.610
185
445
630
65
gezinnen
7.330
7.225
7.470
-105
245
140
15
NOORDOOSTPOLDER
19.100
19.070
20.980
-30
1.910
1.880
190
Noordoostpolder trekt steeds meer huishoudens aan
periode 2013-2023. Het aantal huishoudens groeide toen
gemiddeld met +190 per jaar, wat neerkomt op een jaarlijks groeitempo van +1,0%. Dat is vergelijkbaar met buurgemeenten zoals Dronten, Steenwijkerland, Zwartewaterland, en ook Lelystad. De groei komt vrijwel
Opvallend is dat er rond 2018 een duidelijke omslag in huishoudensontwikkeling plaatsvond. In de jaren 20132018 kromp het aantal huishoudens in Noordoostpolder
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Noordoostpolder, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode 2013-2023. Afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2013, 2018, 2023).
heel licht (met in totaal -30), terwijl het aantal huishoudens in de vijf jaar erna juist fors groeide met in totaal +1.910. Dat is een duidelijke trendbreuk die van grote invloed is op
daaraan stijgt ook het aantal 25- tot 45-jarigen (omslag
gezinnen aan zich te binden. Dat is gunstig voor de
de huidige krapte op de huizenmarkt in de gemeente.
van -730 in 2013-2018 naar +1.280 in 2018-2023) en 0-
‘demografische motor’ van de gemeente, die je daarmee op
Binnen de groei valt vooral de toename van het aantal
tot 15-jarigen (omslag van -415 in 2013-2018 naar +75 in
gang houdt.
alleenstaanden op. Een groot deel hiervan is 65-plus. Dat
2018-2023). Dat zijn inwoners in de gezinsleeftijd.
betekent dat Noordoostpolder snel vergrijst. Parallel
Noordoostpolder weet de laatste jaren dus steeds meer
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 34
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Relatief veel (aanstaande) ouderen Rechts staan de bevolkingspiramides voor Noordoostpolder voor de jaren 2003 en 2023 (blauwe staven), vergeleken met het gemiddelde in heel Flevoland (zwarte contouren).
In 2003 vielen relatief veel inwoners van Noordoostpolder in de gezinsleeftijd: een brede ‘buik’ van de piramide met veel 30- tot 55-jarigen en een brede voet met veel jongeren tot 20 jaar. De groep 30- tot 55-jarigen is nu 20 jaar ouder geworden en woont relatief vaak nog steeds in de gemeente. Zij vormen nu de groep (pre-)senioren. We zien tegelijk dat hun kinderen niet allemaal gebleven zijn; Noordoostpolder telt vergeleken met de hele provincie nu immers relatief weinig 20- tot 40-jarigen. De trend dat er de laatste jaren meer gezinnen naar Noordoostpolder verhuizen, is dan ook gunstig. Je houdt daarmee de ‘demografische motor’ van de gemeente in stand, omdat gezinnen zorgen voor nieuwe aanwas van onderop en dus verjonging van de gemeente stimuleren. Overigens zal het aantal inwoners in het komende decennium wel afnemen