15.0 RB Rvst Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2026

No. 26.0000779-1

gemeente

NOORDOOSTPOLDER

Emmeloord, 19 mei 2026.

Onderwerp Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2026 Advies raadscommissie Debatstuk

CU-SGP kondigt een “aanjaag-motie” aan.

Aan de raad.

Status: ter besluitvorming

Voorgesteld besluit 1. De Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2026 vast te stellen. 2. In te stemmenmet het per 31-12-2025 afsluiten van de volgende grondexploitatiecomplexen: a. Complex 34 — Bedrijventerrein De Munt Il fase 2 b. Complex 40 — Bedrijventerrein Ens Cc Complex 71 — Creil fasen 1 en 2 d. Complex 85-1 — De Stiepe Rutten Doelstelling Het doel van eenjaarlijkse herziening en het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (hierna: MPG) is het in beeld brengen van de (bedrijfseconomische) situatie van de diverse grondexploitaties. Inleiding Het MPG kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen jaar (2025) en kijkt vooruit naar de jaren 2026 en verder. De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) stelt dat grondexploitatiecomplexen jaarlijks geactualiseerd moeten worden en deze actualisatie dient vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Complexen met (grote) financiële mutaties, als gevolg van planinhoudelijke wijzigingen en of autonome ontwikkelingen, dienen opnieuw door de Raad vastgesteld te worden. Beleidsreferentie e Nota Grondbeleid 2023-2026: Ontwikkelstrategie werklocaties; Ontwikkelperspectieven woningbouw tot 2035. De versnellingsagenda (betaalbare) woningbouw Nota Grondprijzen 2026

Argumenten 1.1 De herziene grondexploitaties verklaren huidige boekwaarden en meerjaren (toekomst)perspectieven. De herzieningen en het meerjarenperspectief zijn gebaseerd op peildatum 1 januari 2026. Voor de herzieningen bestaat er een directe relatie met de jaarrekening 2025, waar in de paragraaf Grondbeleid de boekwaarden en toekomstperspectieven per grondexploitatie zijn opgenomen. De gepresenteerde cijfers zijn identiek aan de cijfers in de jaarstukken 2025 op de onderdelen Balans per 31 december 2025, toelichting op de balans per 31 december 2025 en in de paragraaf Grondbeleid. Met de herzieningen wordt teruggekeken naar de resultaten van het afgelopen jaar van de verschillende grondexploitaties (t-1). In het meerjarenperspectief wordt ook vooruitgekeken naar de financiële prognoses van de verschillende grondexploitaties (t+1). Voor het meerjarenperspectief zijn de grondexploitaties geactualiseerd en bijgesteld op basis van de meest recente ontwikkelingen, zoals beschreven in argument 1.2.

No. 26.0000779-2

ontwikkelingen beïnvloeden de resultaten en het verloop van de grondexploitaties 1.2 De belangrijkste ontwikkelingen in 2025 - die mede van invloed zijn op de grondexploitaties - zijn: De totale opbrengst uit grondverkopen in 2025 bedroeg circa € 19,0 miljoen. Hiervan is circa € 13,8 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels en circa € 5,1 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels en maatschappelijke voorzieningen. Voor woningbouw is dit ten opzichte van de prognose van 2025 circa € 4,8 miljoen lager. Het verschil heeft vooral te maken met een uitgestelde levering van de ontwikkellocatie aan de Meldestraat en met een uitgestelde levering van vlek 1 van het Dokter Jansenpark. Beide verkopen zijn doorgeschoven naar 2026. In 2025 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage, Pilotenweg en Dokter Jansenpark), Marknesse (fase 4), Bant (fase 3) en Kraggenburg (fase 2) veel kavels verkocht. In 2025 is er één nieuwe grondexploitatie-complex vastgesteld, te weten:

>

Emmelhagefase 4 (complex 11F) met circa 400 woningen;

In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenbrug, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwe woningbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor door middel van in- en uitbreiding. Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken gelden de in 2024 vastgestelde ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035 en het woonbehoefteonderzoek 2024. De nieuwe ontwikkelstrategie werklocaties Noordelijk Flevoland 2024 en ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 2024 zijn in 2024 vastgesteld. Deze documenten gelden als basis voor de verdere ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord en de dorpen. De versnellingsagenda (betaalbare) woningbouw is in 2025 vastgesteld. Het doel van de versnellingsagenda betaalbare woningen is vooral het bevorderen van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de woningen in Noordoostpolder. Hier houden we met de planvorming in onze huidige én toekomstige ontwikkelingen rekening mee. We stimuleren groepen om zich aan te melden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) projecten. Hiervoor is een subsidieregeling vastgesteld. Met deze regeling wil de gemeente inwoners ondersteunen die gezamenlijk het initiatief nemen om woningbouwprojecten te realiseren.

Bijvoorbeeld groepen starters die betaalbare woningen willen bouwen, of groepen ouderen die het prettig vinden om buren te hebben in dezelfde leeftijdscategorie. In onze huidige en toekomstige grondexploitaties creëren we ruimte voor CPO initiatieven. Per 1 januari 2026 is de Nota Grondprijzen 2026 vastgesteld. In alle kernen zijn de bandbreedtes van de grondprijzen bovenkant verhoogd. De onderkant van de bandbreedte is voor de meeste woningtypen gelijk gebleven. Ook zijn de prijzen voor bedrijfskavels verhoogd. De belangrijkste redenen hiervan zijn de sterk stijgende huizenprijzen in combinatie met minder hard stijgende bouwkosten. Ook de ontwikkelingskosten van bouwrijpe grond blijven onverminderd stijgen. Hierdoor is de waarde van bouwgrond gestegen. Voor bedrijfskavels geldt dat met name het beperkte aanbod en de prijsstijging van ruwe bouwgrond de prijzen opdrijft. Er blijft veel aandacht voor sociale huur en betaalbare koopwoningen in nieuwe grondexploitaties. Hierbij proberen we aan te sluiten bij de landelijke richtlijnen van het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting. In dit voorstel staat dat per regio 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen moeten zijn. Ook moet 2/3 van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar zijn (landelijke betaalbaarheidsgrens v.o.n. prijs < € 420.000,-).

De waarde van agrarische grond in Flevoland is de afgelopen 4 jaar hard gestegen. In het vierde kwartaal van 2025 is de gemiddelde agrarische grondwaarde in Flevoland circa 45% hoger dan in het eerste kwartaal van 2022 (Kadaster). De verwachting is dat de grondwaarde de komende jaren blijft stijgen. Hierdoor stijgen ook de verwervings- en ontpachtingskosten van (toekomstige) bouwgrond. Dit heeft een negatief effect op de financiële haalbaarheid van nieuwe (toekomstige) grondexploitaties. De ontwikkelingskosten van huidige en toekomstige grondexploitaties nemen toe. Met name door stijgende kosten voor grondverwerving, onderzoeken als gevolg van de Omgevingswet en het bouw- en woonrijpmaken, mede als gevolg van te nemen maatregelen in het kader van waterberging, klimaatadaptatie en duurzaamheid, wordt het met de huidige grondprijzen steeds lastiger een sluitende grondexploitatie voor te leggen. In een grondexploitatiegebied kunnen we in verhouding steeds minder m2 bouwrijpe grond uitgeven. Door verandering in het klimaat neemt de impact van neerslaggebeurtenissen toe.

No. 26.0000779-3

-

Dit leidt er toe dat het ruimtebeslag voor waterberging toeneemt. De normering verandert met ingang van 1 januari 2027. In de omgevingsplannen die nog in ontwikkeling zijn wordt al rekening gehouden met deze nieuwe normering. Ook moeten we bij nieuwe uitbreidingsplannen steeds vaker ruimte reserveren voor een spuitzone, omdat het uitbreidingsplan grenst aan een landbouwkavel (handreiking spuitvrije zone). Deze en andere duurzaamheidsmaatregelen leiden tot minder uitgeefbare grond, aangezien er meer ruimte nodig is voor groen, water en spuitzones. Dit heeft een negatief effect op het saldo van de exploitatie en vergroot de kans dat een grondexploitatie (uiteindelijk) negatief sluit. Eris in 2025 per saldo voor een totaalbedrag van circa € 4,2 miljoen aan tussentijdse winst genomen op diverse complexen. Bij het bepalen van de tussentijdse winst per complex is uitgegaan van een percentage van het daadwerkelijk gerealiseerde resultaat in verhouding tot de al gemaakte kosten. Het BBV stelt dat (tussentijdse) resultaten naar rato van realisatie genomen moeten worden.

1.3 Het weerstandsvermogen is objectief vastgesteld. Het weerstandsvermogen houdt de confrontatie in tussen de beschikbare en de vereiste weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit is de ruimte binnen de Algemene Reserve Grondexploitatie (=hierna ARG), welke geacht wordt niet vrij inzetbaar te zijn voor andere doeleinden. De vereiste weerstandscapaciteit is de som van de vereiste (risico) reserveringen. De aanwezige weerstandscapaciteit: het niet vrij te besteden deel van de ARG. In 2025 hebben geaccordeerde onttrekkingen en toevoegingen plaatsgevonden en dat resulteert in een stand van de reserve per 31 december 2025 van circa € 23,8 miljoen. In 2025 is er een bedrag van € 5,2 miljoen toegevoegd en een bedrag van € 3,0 miljoen onttrokken aan de ARG. Voor de (cijfermatige) onderbouwing van de ARG wordt verwezen naar het MPG 2026, bijlagen 4 en 5. De vereiste weerstandcapaciteit: de som van de vereiste risicoreserveringen. De vereiste risicoreservering van de Bouwgrond in Exploitatie genomen complexen (BIE's) bepalen we door middel van een ‘Monte-Carlo simulatie’. Bij een ‘Monte-Carlo simulatie’ voert een computerprogramma op basis van een gekozen kansverdeling 10.000 simulaties uit, waarbij diverse parameters worden aangepast.

De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa € 1,98 miljoen bedraagt. Dit is een stijging van circa € 0,68 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Deze toename is voornamelijk het gevolg van het openen van de grondexploitatie voor complex 011F Emmelhage fase 4. Hoewel dit complex een positief resultaat van € 1,51 min. kent, blijkt uit de analyse dat het netto risico een omvang van € 0,84 min. heeft. De reden hiervoor is het vroege stadium waarin dit plan zich bevindt. Doordat een groot deel van de kosten en opbrengsten nog moeten worden gerealiseerd, hebben de risico’s in absolute zin een groot effect. De stand van de ARG is voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen. 1.1 De afgesloten grondexploitaties voldoen aan de criteria van het BBV. Een grondexploitatiecomplex kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Het complex wordt afgesloten na afloop van het eerste volle kalenderjaar na afronding. Jaarlijks wordt beoordeeld welke grondexploitaties hiervoor in aanmerking komen.

Hierbij wordt gekeken naar de volgende criteria: - Alle grond binnen het complex is verkocht; De laatste fase binnen het complex is woonrijp gemaakt/ voltooid; Het openbaar gebied is in beheer genomen. De onderstaande complexen voldoen aan bovengenoemde criteria en kunnen per 31-12-2025 worden afgesloten. Voor de financiële eindverantwoording wordt verwezen naar het MPG 2026, hoofdstuk 6. Complex 34 — Bedrijventerrein De MuntIl fase 2

-

-

Complex 40 — Bedrijventerrein Ens Complex 71 — Creil fasen 1 en 2 Complex 85-1 — De Stiepe Rutten

No. 26.0000779-4 Kanttekeningen Er zijn grondexploitaties waarbij een verlies op eindwaarde wordt geprognosticeerd. Een aantal grondexploitaties kent op eindwaarde een verlies, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het betreft de volgende bouwgrondcomplexen: Complex 50: Centrumplan Emmeloord Complex 63: De Kaghe Espel Complex 67-1: Bant Zuidoost fase 1 Complex 76: Herontwikkellocaties Nagele Complex 82: Wellerwaard Complex 84: Kerkstraat Luttelgeest Complex 85-3: Buitenom 87 Rutten Complex 86: _Pilotenweg Emmeloord Complex 91: Ens fase 2 Complex93: Creil fase 3 In hoofdstuk 6 van het MPG worden alle grondexploitaties nader toegelicht. In bijlage 3 treft u een overzicht van de verliesvoorzieningen. 1.2.

Het niet beklemde deel van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt circa € 11,9 miljoen. De stand van de ARG bedraagt per 31-12-2025 circa € 23,8 miljoen. Hiervan is circa € 4,4 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels eerdere besluitvorming van de raad). Verderis circa € 1,7 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en circa € 5,7 miljoen is aangehouden als risicobuffer om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie genomen complexen (BIE) en strategische (warme) gronden op te kunnen vangen. Per saldo is de vrije ruimte binnen de ARG circa € 11,9 miljoen. Gezien de marktontwikkelingen en toekomstige grondexploitaties wordt geadviseerd om deze

ruimte in de ARG aan te houden. Voor de (cijfermatige) onderbouwing van de ARG wordt verwezen naar het MPG 2026, bijlagen 4 en 5. Participatie N.v.t. Planning/uitvoering Een toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) voor de Raad ligt ter inzage bij de griffie.

GN =

Bijlagen

Rapportage Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2026 Rapportage Weerstandsvermogen Grondexploitaties Noordoostpolder 2026 Toelichting op de grond- en programmaexploitatie van Centrumplan Emmeloord (X050) (ter inzage bij de griffie).

Het college van burgemeestere ouders, de seere taris, urgemeester,

Portefeuillehouder

Steller

: dhr. T. van Steen

)

: de heer M. Prins, (0527) 63 34 45; m.prins@noordoostpolder.nl

e

No. 26.0000779-5

&

*

gemeente

NOORDOOSTPOLDER

RAAD

De raad van de gemeente Noordoostpolder, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 mei 2026, no. 26.0000779; gelet op artikel Paragraaf 5.2.2, notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 van de commissie BBV.

BESLUIT: 1. 2.

De Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2026 vastte stellen. In te stemmen met het per 31-12-2025 afsluiten van de volgende grondexploitatiecomplexen: a. Complex 34 — Bedrijventerrein De Munt Il fase 2 b. Complex 40 — Bedrijventerrein Ens Cc. Complex 71 — Creil fasen 1 en 2 d. Complex 85-1 — De Stiepe Rutten

Aldus besloten in de openbare vergadering

van 29 juni 2026. De griffier,

de voorzitter,