14.1 Herziening en MPG 2023.pdf

Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2023

Gemeente Noordoostpolder Mei 2023

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .............................................................................................................................................. 1 1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 3 2 Aanleiding en inleiding .......................................................................................................................... 7 3 Beleidsachtergrond en marktwerking ................................................................................................ 10 4 Algemene Reserve Grondexploitaties ............................................................................................... 19 5 Uitgangspunten herzieningen ............................................................................................................. 20 6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief ............................................................ 23 6.1 Complex 11A Emmelhage fase 1 .................................................................................................. 23 6.2 Complex 11b Emmelhage fase 2a ................................................................................................

25 6.3 Complex 11c Emmelhage fase 2b ................................................................................................ 28 6.4 Complex 11d Emmelhage fase 3b ................................................................................................ 31 6.5 Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B ....................................................................................... 33 6.6 Complex 34 De Munt II fase 2 ....................................................................................................... 35 6.7 Complex 38 De Munt II fase 1 ....................................................................................................... 38 6.8 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009) .......................................................... 41 6.9 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen ............................................................................................ 43 6.10 Complex 42 Bedrijventerrein Ens .................................................................................................. 46 6.11 Complex 43 Bedrijventerrein Creilerpad ....................................................................................... 48 6.12 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse ......................................................................................

50 6.13 Complex 50 Centrumplan Emmeloord .......................................................................................... 53 6.14 Complex 51 Meldestraat Emmeloord ............................................................................................ 56 6.15 Complex 56 Luttelgeest fase 4 ...................................................................................................... 58 6.16 Complex 63 De Kaghe Espel ........................................................................................................ 60 6.17 Complex 65 Ens-Zuidoost ............................................................................................................. 62 6.18 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1 .............................................................................................. 64 6.19 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2 .............................................................................................. 66 6.20 Complex 68 Espelerpad ................................................................................................................ 68 6.21 Complex 71 Creil-Oost .................................................................................................................. 71 6.22 Complex 72 Luttelgeest-Zuid Fase 2 en 3 ....................................................................................

73 6.23 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3 .............................................................................................. 75 6.24 Complex 76 Herontwikkellocaties Nagele ..................................................................................... 78 6.25 Complex 81 Mariaschool Tollebeek .............................................................................................. 80 6.26 Complex 82 Wellerwaard .............................................................................................................. 82 6.27 Complex 84 Kerkstraat Luttelgeest ............................................................................................... 84 6.28 Complex 85-1 De Stiepe Rutten .................................................................................................... 86 6.29 Complex 85-2 Buitenom 1 Rutten ................................................................................................. 88 6.30 Complex 85-3 Buitenom 87 Rutten ............................................................................................... 90 6.31 Complex 87 Marknesse fase 4 ...................................................................................................... 92 6.32 Complex 89 Camping Het Bosbad ................................................................................................

94 6.33 Complex 155 Jacob Bruintjesstraat Kraggenburg ......................................................................... 96 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Overzicht alle grondexploitaties stand 31-12-2022 Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2022 Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2022 Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31-12-2022 Onttrekkingen, (toekomstige) claims en risicobuffers Algemene Reserve Grondexploitaties

Pagina 2 van 103

1 Samenvatting De totale opbrengst uit grondverkopen in 2022 bedroeg circa € 14,4 miljoen. Hiervan is circa € 10,0 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels, circa € 4,4 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels. En er is een stuk grond ten behoeve van de uitbreiding van camping Het Bosbad verkocht in 2022. Ten opzichte van 2021 is de grondverkoop met circa 34% gedaald. In 2022 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage Fase 2B en het Centrumplan) en Bant (fase 2) veel woningbouwkavels verkocht. Verder zijn in Wellerwaard de laatste 2 woningbouwkavels en 2 landgoederen verkocht. Voor 2023 verwachten we opnieuw een lichte daling van de grondverkopen van circa 17% ten opzichte van 2022. De verwachte daling zit vooral in de te verkopen woningbouwkavels. Door nieuwe woningbouwlocaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. De verkoop van bedrijfskavels loopt achter op de planning zoals deze is opgenomen in het MPG 2022, doordat de verkoop van bedrijfskavels op De Munt B enige vertraging opgelopen heeft. Met circa 4,4 hectare ligt de verkoop in 2022 op het jaarlijkse gemiddelde. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2022

Pagina 3 van 103

Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1).

Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder

Grondverkopen 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gerealiseerde grondverkopen

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Verwachte grondverkopen

In 2023 verwachten we circa € 12,0 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa € 5,3 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Emmelhage Fase 2B (32%), Marknesse-Zuid fase 4 (21%), Espel (De Kaghe en Espel-West, samen 13%) en Kraggenburg-Zuid fase 1 (10%) zorgen voor ruim 75% van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we vooral in Luttelgeest, Ens en Nagele te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2023 circa € 6,7 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. We verwachten vooral een aantal grote kavels op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B te Emmeloord te verkopen. In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd als nog verwacht - van alle grondexploitaties. Per 01-01-2023 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa € 18,8 miljoen. De totale nog te verwachten opbrengsten zijn hoger dan de totale nog te verwachten kosten. Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa € 21,5 miljoen positief. Belangrijk om te melden is dat we in 2022 circa € 2,3 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben.

Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de Algemene Reserve Grondexploitaties (=ARG) betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG.

Pagina 4 van 103

Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen

In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: -

Er zijn 3 nieuwe grondexploitatie-complexen vastgesteld in 2022: o

Uitbreiding camping Het Bosbad (complex 89): een deel van het voormalige korfbalveld wordt bij de camping betrokken om hier 6 recreatiewoningen/chalets te realiseren.

o

Marknesse-Zuid fase 4 (complex 87): aan de Leemringweg wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd voor in totaal circa 114 woningen.

o

Emmelhage fase 3B (complex X011D): aan de Espelerweg – in het verlengde van de eerdere fases van Emmelhage – wordt een nieuwe fase toegevoegd met circa 138 woningen en een basisschool plus gymzaal.

-

Op de locatie van het dokter Jansencentrum is een plan ontwikkeld om hier (gefaseerd) woningbouw te kunnen realiseren, zodra het nieuwe gezondheidsplein aan de Urkerweg gereed is en het voormalige ziekenhuisterrein beschikbaar is voor sloop/herontwikkeling.

-

In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor.

-

Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken zijn in 2021 de ontwikkelingsperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 vastgesteld.

-

De Nota Grondbeleid is herzien (2023-2026).

-

Er wordt gewerkt aan een actualisatie van de visie voor werklocaties in noordelijk Flevoland en ontwikkelperspectieven voor werklocaties in de gemeente.

-

Per 1 januari 2023 is de Nota Grondprijzen 2023 vastgesteld. In Emmeloord is de bandbreedte van de grondprijzen voor een 2^1 kapwoning licht verhoogd. In Ens/Marknesse en de overige dorpen zijn alle bandbreedtes van de grondprijzen voor woningbouw licht verhoogd.

Pagina 5 van 103

Waarbij de onderkant van de bandbreedte voor de rijwoningen gehandhaafd is, zodat het mogelijk blijft om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren. Verder is de categorie ‘bijzondere woonvormen’ toegevoegd. Hieronder vallen onder andere kleinschalige woonvormen als Tiny Houses, rug-aan-rugwoningen en (knarren)hofjes. De kavelprijzen van de bedrijventerreinen in Emmeloord zijn verhoogd met circa 10%, waarbij vooral de zichtlocaties aan de provinciale wegen in waarde/prijs gestegen zijn. Op de lokale bedrijventerreinen is een verhoging van circa 7% doorgevoerd. -

Door de relatief hoge verwervingskosten in combinatie met de gestegen kosten voor het bouw- en woonrijpmaken wordt het met de huidige grondprijzen steeds lastiger een sluitende grondexploitatie voor te leggen.

De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt per 31-12-2022 circa € 19,4 miljoen. Hiervan is circa € 6,6 miljoen beklemd (reeds gealloceerd voor de jaren 2023-2026 middels eerdere besluitvorming van de raad). Hiervan is circa € 8,4 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en de benodigde risicobuffers. Het vrij besteedbare deel van de ARG bedraagt derhalve circa € 4,4 miljoen.

Pagina 6 van 103

2 Aanleiding en inleiding 2.1

Herziening & MPG

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar (2022) en kijkt vooruit naar 2023 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van 10 jaar en in uitzonderlijke gevallen zelfs nog langer. We kijken terug en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten.

Noordoostpolder kent 33 actieve grondexploitaties (BIE) per 1-1-2023. In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2023-2026), te worden herzien. Bij de herziening worden de volgende zaken geactualiseerd: •

de boekwaarde (som van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en gerealiseerde kosten van 2022).

2.2

•

de geraamde opbrengsten in de komende jaren.

•

de geraamde kosten voor de komende jaren.

•

de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd.

•

de toe te rekenen rentelasten en –baten.

•

de indexering van de opbrengsten en kosten.

•

de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse.

•

het weergeven van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG).

•

het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Activa (=MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de verwervingskosten of de (duurzaam) lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.

2.3

MPG BBV-proof

De Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn: Pagina 7 van 103

-

Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft in beginsel een maximale looptijd van 10jaar. Onder voorwaarden kan een langere looptijd worden toegestaan. Daarnaast kan voortschrijdend elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling.

-

Rekenrente is gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. De opvatting is dat een grondexploitatie/het grondbedrijf niet bovenmatig rente afdraagt aan het gemeentelijk concern.

-

Gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan.

-

De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

-

2.4

Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.8.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). De ARG wordt ook ingezet om de door de raad vastgestelde doelen te bereiken. Voeding vindt plaats als gevolg van positieve (tussentijdse) resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden). De Algemene Reserve Grondexploitaties is dus opgebouwd uit een reserve voor: -

grondexploitaties (bufferfunctie);

-

bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie);

-

herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie);

-

overige bestedingen (bestedingsfunctie).

Pagina 8 van 103

2.5

Leeswijzer

In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.

Pagina 9 van 103

3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1

Algemeen

De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: -

Woonvisie Noordoostpolder 2020;

-

De Visie Werklocaties noordelijk Flevoland (2018), wordt momenteel herzien;

-

De Nota Grondbeleid (2023-2026);

-

Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026;

-

Nota Grondprijzen 2023.

Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.

3.2

Wonen

De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2023 49.729 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBSstatline). De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners stijgt, als gevolg van (arbeids)migranten en vluchtelingen als ook het aantal huishoudens. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (ouderen/ 65-plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave. De woningmarkt In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2022 gemiddeld gestegen met 19,8% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ) in vergelijking met vorig jaar. Het aantal woningverkopen is gedaald en de gemiddelde verkooptijd is sterk teruggelopen. Er stonden in 2022 wederom relatief weinig woningen te koop, die vrij snel verkocht werden tegen hogere prijzen dan in 2021. De verwachting is dat de woningprijzen voor bestaande woningen in Nederland in 2023 eerst nog licht zullen stijgen, maar in de loop van 2023 overgaan in een daling. (Rabobank, Metafoor RO). De vraag neemt af als gevolg van onzekere economische tijden, stijgende hypotheekrentes, oplopende inflatie en schaars aanbod van woningen. De betaalde prijzen voor woningbouwkavels bevinden zich veelal in het midden of aan de bovenkant van grondprijsbandbreedte.

In Emmeloord is de bandbreedte van de grondprijzen voor een 2^1 kapwoning licht verhoogd. In Ens/Marknesse en de overige dorpen zijn alle bandbreedtes van de grondprijzen voor woningbouw licht verhoogd. Waarbij de onderkant van de bandbreedte voor de rijwoningen gehandhaafd is, zodat het mogelijk blijft om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren. Pagina 10 van 103

Verder is de categorie ‘bijzondere woonvormen’ toegevoegd. Hieronder vallen onder andere kleinschalige woonvormen als Tiny Houses, rug-aan-rugwoningen en (knarren)hofjes. In 2022 zijn er 143 woningbouwkavels verkocht. Een groot deel van de verkochte kavels bevindt zich in Emmeloord (Centrumplan: 19, Emmelhage: 53) en Bant (28). Voor 2023 verwachten we minder woningbouwkavels te verkopen . Om in de nabije toekomst de woningvoorraad uit te kunnen breiden wordt er op dit moment o.a. gewerkt aan Emmelhage fase 3, het Dokter Jansenpark in Emmeloord, Oude Espelerweg Emmeloord, de Pilotenweg in Emmeloord en de volgende fases in Bant, Creil, Ens, Kraggenburg, Nagele, Rutten en Tollebeek. Strategische uitgangspunten Voor wat betreft de woningbouwlocaties geeft de Woonvisie Noordoostpolder 2020 de strategie aan: -

De totale groei van circa 1.000* woningen in 10 jaar (nieuwbouw minus sloop).

-

De dorpen focussen op inbreiding en herstructurering.

-

De focus ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en bestaande woonmilieus.

-

Bouwen voor specifieke doelgroepen, zoals ouderen (met bijvoorbeeld woningtypen zoals kangoeroewoningen of ‘Knarrenhofjes’), starters (rug-aan-rug), etc.

-

BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen) is de eis.

-

Ladder van de duurzame verstedelijking.

* Het is zeer goed mogelijk dat het ‘100.000 woningenplan’ nieuwe inzichten geeft en leidt tot meer woningbouw in de komende jaren. Hiervoor is een woondeal gesloten en is een Verkenning groeiambitie Noordoostpolder op 10 oktober 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze verkenning wordt geconcludeerd dat wanneer de Lelylijn gerealiseerd wordt, er mogelijkheden liggen om in de Noordoostpolder tot 2050 minimaal 5.000 woningen extra te bouwen bovenop de autonome groei van circa 3.300 woningen. In de Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 (vastgesteld 31 januari 2022) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald welke projecten doorgang vinden en welke voorlopig ‘on-hold’ gezet worden. De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht gaan worden om de kavelvoorraad op peil te houden of te brengen. De gemeente heeft in enkele dorpen nog strategische grond op voorraad. Het betreft de volgende gronden: -

Hertenweg Kraggenburg (Kraggenburg-west)

-

Reserveringstrook De Munt (langs de A6)

-

Drietorensweg Ens (toekomstige uitbreiding, fase 4)

-

Klutenweg (nabij nr. 18)

Pagina 11 van 103

Met de woningcorporatie (Mercatus) zijn prestatieafspraken over het bouwen voor de sociale doelgroep. In 2023 worden de prestatieafspraken herzien. Op de korte termijn voldoen we aan de vraag door in Emmelhage fase 2b kavels uit te geven voor sociale woningbouw. Op de middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. Er zullen de komende jaren veel sociale huurwoningen gebouwd worden. In Emmelhage fase 3, Marknesse fase 4 en het Dokter Jansenpark is hier al rekening mee gehouden in de (verkavelings)plannen. Verder wordt er aan de Pilotenweg gewerkt aan een locatie voor versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting voor verschillende doelgroepen. Uitgiftetempo In 2022 zijn in totaal 143 kavels verkocht. In Emmelhage zijn in totaal 53 kavels verkocht. In het centrum van Emmeloord is grond verkocht ten behoeve van 19 appartementen en in Rutten is het voormalige dorpshuis ‘De Stiepe’ verkocht om hier 17 appartementen te realiseren. In Wellerwaard zijn de laatste 2 woningbouwkavels en 2 landgoederen verkocht De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Bant (28), Creil (9), Espel (4) en Kraggenburg (9). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2022

In 2022 zijn in totaal 143 woningbouwkavels verkocht voor een totaalbedrag van circa € 10,0 miljoen. De verwachting was dat we 179 kavels zouden verkopen voor circa € 12,8 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten zijn circa € 2,8 miljoen lager dan bij de begroting van 2022 voorzien was. Per complex zijn er de nodige verschillen. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2022 naast elkaar gezet. De cijfers in tabel 3.2 wijken af van die in de eerder gepresenteerde tabel 1.1 waarin ook de grondverkopen voor transformatorstations zijn opgenomen. In tabel 3.2 gaat het enkel om de verkochte kavels voor woningbouw.

Pagina 12 van 103

Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2022

Pagina 13 van 103

In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van 2022 opgesomd. Ter vergelijk hebben we ook de verkoopaantallen van 2015 t/m 2021 opgesomd. Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels in 2022 (en ter vergelijk 2015-2021)

De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 554 kavels op voorraad in de op dit moment actieve grondexploitaties. In 2022 zijn er 2 complexen toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: •

Marknesse fase 4 (87): circa 114 woningen

•

Emmelhage fase 3B (11D): circa 138 woningen en een basisschool

De 554 beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: -

164

Emmelhage (fase 1a, 2a, 2b 3b)

-

16

Emmeloord centrum (appartementen)

-

374

Dorpen

Op basis van de voorraad van woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2023 circa 91 woningbouwkavels te verkopen voor een totaalbedrag van circa € 5,3 miljoen. In Emmelhage verwachten we circa 16 kavels te verkopen (waarvan 15 in fase 2b), in Marknesse 25 kavels, in Espel 20 kavels (18 bij De Kaghe en 2 in Espel-West) en in de overige dorpen nog eens 30 kavels. Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het beschikbare kavelaanbod na 2026 snel afneemt. Om het aanbod op peil te houden, zijn we vooruitlopend o.a. bezig met de ontwikkeling van een vervolgfase in Bant, Creil, Ens, Kraggenburg, Rutten en Tollebeek. Verder wordt er gewerkt aan de

Pagina 14 van 103

herontwikkeling van de locatie van het dokter Jansencentrum en de ontwikkeling aan de Pilotenweg voor Tiny Houses en sociale huurwoningen voor tijdelijke huisvesting van verschillende doelgroepen. Afhankelijk van de behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Er wordt gekeken naar vrijkomende inbreidinglocaties, zoals scholen, kerken en andere openbare gebouwen. Verder zullen er ook nieuwe uitbreidinglocaties aangekocht moeten worden. In onderstaande figuur is de ‘harde’ plancapaciteit weergegeven.

Figuur 3.1

Uitgiftetempo woningbouwkavels (aantal kavels)

140 120 100 80

Emmeloord centrum Dorpen

60

Emmelhage 40 20 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.3

Werken

Marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Op de bedrijfsruimtemarkt is er een grote vraag naar zowel bedrijfsruimten als logistieke ruimten. Het aanbod is echter niet toereikend en er is nauwelijks genoeg grond om nieuwe bedrijfsruimtes bij te bouwen. Het aanbod sluit niet aan bij de vraag. Op de markt voor logistiek vastgoed zijn stijgende huur- en grondprijzen en een dalend bruto aanvangsrendement (BAR) de laatste jaren de trend geweest (Metafoor RO). Inmiddels zijn de eerste tekenen van onzekerheid ook op deze markt waarneembaar. Lange onderhandelingen met investeerders komen steeds vaker voor. De gestegen rente en de stijgende grondprijzen en bouwkosten zijn hier de redenen van. De onzekerheid op de markt voor logistiek vastgoed is terug te zien in de stijgende BAR op toplocaties. Op de kantorenmarkt daalt vooral de vraag naar grotere metrages, terwijl de opname van kleinere kantoren juist op peil is gebleven. Deze verhoudingen ontstaan doordat het MKB kantoorvastgoed blijft opnemen, Pagina 15 van 103

terwijl grotere organisaties juist kantoorruimte afstoten (NVM, Metafoor RO). De aangeboden oppervlakte kantoorruimte stijgt. Dit is ook terug te zien in de stijging van het BAR voor kantoorruimten op toplocaties. Marktontwikkelingen in de gemeente Noordoostpolder De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. Door de aanwezige ruimte en de goede bereikbaarheid heeft met name het bedrijfsterrein de Munt de potentie om (grootschalige) logistieke bedrijven ‘van buiten’ te huisvesten en daarnaast (grootschalige) productiebedrijven. In de vastgestelde Visie werklocaties noordelijk Flevoland (2017) onderbouwt de gemeente Noordoostpolder de bedrijfsbehoefte in de periode 2017 – 2030. De behoefte aan bedrijfsterrein komt neer op gemiddeld 4,4 hectare per jaar. Een groot deel van de vraag concentreert zich op bedrijventerrein de Munt te Emmeloord. De kwalitatieve vraag concentreert zich op grootschalige bedrijven in de logistiek (>2 hectare). De overige vraag betreft meer kleinschalige bedrijven in de agrofood, hightech of andere maakindustrie. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend.

Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente Noordoostpolder voor reguliere kavels relatief lage grondprijzen. De prijzen voor de zichtlocaties, zowel aan de A6 als aan provinciale wegen zijn vergelijkbaar met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren. Strategische uitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen. In de Visie werklocaties noordelijk Flevoland is dit verwerkt. Momenteel wordt er gewerkt aan een nieuwe/actuele visie op de werklocaties in noordelijk Flevoland en aan nieuw ontwikkelperspectieven voor werklocaties in de gemeente. De verwachting is dat de nieuwe visie en ontwikkelperspectieven in 2023 gereed zijn. In de huidige visie zijn de ambities en beleid van de bedrijfslocaties uitgewerkt, zodat noordelijk Flevoland de komende jaren economisch kan groeien, kansen kan pakken en bedrijven bovenal de ruimte kan bieden. Belangrijk is daarbij: •

dat nieuw aanbod kwalitatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod.

•

dat ruimte kan worden geboden aan lokaal gebonden bedrijven.

•

dat werkgelegenheid lokaal behouden blijft.

•

dat de werkgelegenheid blijft groeien (vb. verplaatsing RDW en vestiging MITC).

•

dat de leefbaarheid in de kernen ook de komende jaren geborgd blijft.

Pagina 16 van 103

•

dat de sterke positie van Noordelijk Flevoland voor onder meer Agrofood, Metaal & Machinery, Logistiek, Maritiem en Visserij verstevigd wordt.

Rijk en provincie sturen eveneens op een goede ruimtelijke ordening. Ze hebben voor ogen dat er zuinig met de schaarse grond wordt omgegaan en dat er kwalitatief hoogwaardige terreinen worden ontwikkeld, die zich van elkaar onderscheiden. Afstemmen van de bedrijfsbehoefte op regionaal niveau is daarbij noodzakelijk. Ze hebben hiertoe de ‘Ladder van de duurzame verstedelijking’ in het leven geroepen. Deze ladder betreft een beoordelingssystematiek voor toekomstige ontwikkelgronden. Om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien heeft de gemeente naast de actieve grondexploitaties strategische grond in eigendom, bedoeld voor de ontwikkeling van toekomstige bedrijventerreinen. De grond valt niet onder de categorie ‘harde plancapaciteit’ omdat deze niet direct uitgeefbaar is. Hiertoe moet de vigerende bestemming ‘Agrarisch’ gewijzigd worden in ‘Bedrijven’. Bij een wijziging van het bestemmingsplan moet een onderbouwing gegeven worden van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’. Uit de Visie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels (> 2,0 hectare). Om te voorzien in deze kavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling genomen. Daarnaast is het bedrijventerrein van Marknesse enkele jaren geleden uitgebreid met nieuwe kavels.

Uitgiftetempo In 2022 is er circa 6,2 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van € 4,4 miljoen. De verwachting was om circa 11,7 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van € 8,6 miljoen. In 2022 is er een stuk minder verkocht dan vooraf verwacht is. Dit komt omdat er in 2022 nog geen gronden op bedrijventerrein De Munt B in Emmeloord geleverd konden worden. De grond is nog niet bouwrijp en er kan nog geen stroom geleverd worden aan nieuw te vestigen bedrijven. Op totaal niveau loopt de uitgifte van de bedrijfskavels volgens planning. Met de uitgifte van 6,2 hectare zitten we boven de gemiddelde behoefte van 4,4 hectare per jaar volgens de huidige Visie Werklocaties. Tabel 3.4

Verkopen bedrijfskavels in m² 2022 (en ter vergelijk 2018-2021)

Pagina 17 van 103

Tabel 3.5

Verkopen bedrijfskavels in € 2022 (en ter vergelijk 2018-2021)

In de periode 2023 - 2030 is er nog circa 50,4 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 42 hectare zich bevindt in Emmeloord op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B, circa 4,3 hectare op bedrijventerrein De Munt II in Emmeloord en 4,1 hectare in de dorpen. In Marknesse is voorlopig nog voldoende grond voorradig voor bedrijven, maar in Ens is er geen bedrijfsgrond meer op voorraad. Het is zaak om de grondvoorraad in Ens uit te breiden door gronden te verwerven en te ontwikkelingen tot nieuwe bedrijfslocaties. In 2023 verwachten we circa 7,1 hectare aan grond uit te geven voor circa € 6,7 miljoen. Circa 80% (5,7 ha) van de te verkopen grond in 2023 bevindt zich op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B. Figuur 3.2

Uitgiftetempo bedrijventerreinen (€)

12.000.000 10.000.000 8.000.000 Dorpen

6.000.000

Emmeloord

4.000.000 2.000.000 2023

Pagina 18 van 103

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1

Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

De ARG kan groeien door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan slinken door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2022 met circa € 14,9 miljoen afgenomen naar een reserve van circa € 19,4 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties, maar ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die direct en indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) hebben geleid tot een lagere stand van de ARG. Zie bijlagen 4 en 5 voor het verloop van de ARG.

4.2

Weerstandsvermogen grondbedrijf

Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa € 1,17 miljoen bedraagt. De stand van de ARG is voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

4.3

Onttrekkingen ARG

Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2022 circa € 19,4 miljoen. Hiervan is circa € 6,6 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels besluitvorming).

4.4

Toekomstige claims ARG

Naast bovenstaande beklemmingen zijn er ook een aantal (toekomstige) claims waarvoor we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en infrastructurele voorzieningen. Hier is circa € 1,9 miljoen voor geclaimd. Daarnaast is er een risicobuffer van circa € 4,0 miljoen aangehouden om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie projecten (BIE) op te kunnen vangen. Ook is er een risicobuffer aangehouden voor de zogenaamde strategische (warme) gronden die onder de Materiële Vaste Activa (MVA) staan. Deze buffer is circa € 2,4 miljoen. De totale risicobuffer bedraagt circa € 6,4 miljoen. In bijlage 5 zijn zowel de geraamde onttrekkingen, de toekomstige claims en benodigde risicobuffers uiteengezet. Pagina 19 van 103

5 Uitgangspunten herzieningen 5.1

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2023. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau herijkt op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.

5.2

Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering

De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2018). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.3

Rente

Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 0,97% per 1-1-2023. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV richtlijn over de marktrente, op basis van de verhouding vreemd vermogen (VV) ten opzichte van het totaal vermogen (TV) (VV/TV = circa 24,7%) maal de rente over het VV (3,93%) en de rendementseis over het EV (0%). De renteparameter in de actieve complexen is aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk.

5.4

Opbrengsten

De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2023. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een gemiddelde opbrengstenstijging van 2,0% per jaar. Voor 2023, 2024 en 2025 houden we voorzichtigheidshalve géén rekening met opbrengstenstijgingen. Pas vanaf 2026 wordt gerekend met 2% opbrengstenstijging (Outlook 2023, Metafoor RO). Voor bedrijventerreinen en bijzondere complexen (Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard) hanteren we geen opbrengstenstijging. Hier nemen we dus voorzichtigheid in acht.

5.5

Kosten

We houden rekening met een jaarlijkse kostenstijging van de nog te realiseren kosten binnen de actieve grondexploitaties. We hebben dit gemiddelde percentage bepaald op +2,0% per jaar, gelijk aan het langjarige gemiddelde inflatieniveau.

Pagina 20 van 103

Voor 2023 is deze op 6% gezet en voor 2024 en 2025 geldt een kostenstijging van 4% (Outlook 2023, Metafoor RO). Vanaf 2026 hanteren we het langdurige percentage van 2%. Een BBV-richtlijn stelt dat er geen afdrachten rechtstreeks vanuit de grondexploitatie mogen plaatsvinden ten behoeve van een fonds bovenwijks. Bovenwijkse voorzieningen dienen op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) te worden toegerekend aan grondexploitaties. Eventuele niet toerekenbare bovenwijkse investeringen komen ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) of ten laste van de algemene middelen. Dit is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal (2018).

5.6

Verliesvoorzieningen

Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde (zie bijlage 3 voor de hoogte van de verliesvoorzieningen per complex). De voorschriften vanuit wet- en regelgeving (BBV) schrijven dit ook voor.

5.7

Tussentijdse winstnemingen

We nemen tussentijds winst volgens de methode ‘percentage of completion’. Dit houdt in dat we de verhouding gerealiseerde kosten/totale kosten vermenigvuldigen met de verhouding gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en dit aandeel vervolgens vermenigvuldigen met het verwachte financiële resultaat van de betreffende grondexploitatie.

5.8

BTW

De in de grondexploitaties opgenomen kosten en opbrengsten zijn exclusief BTW.

5.9

VPB

Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. Als ijkpunt voor de winstbepaling zijn er openingsbalansen opgesteld voor grondexploitaties die voor 2016 zijn vastgesteld met prijspeil datum 01-01-2016. Hiervoor is een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de Belastingdienst. Grondexploitaties die na 1 januari 2016 zijn vastgesteld, worden fiscaal ingebracht tegen de waarde in het economisch verkeer. Indien nodig wordt deze waardering afgestemd met de Belastingdienst. We hanteren de kaders van de wet en de regelgeving (ondermeer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst.

Pagina 21 van 103

5.10 Stoplichtmodel Bij elke grondexploitatie wordt een risicoprofiel aangegeven:

: beperkt risico : redelijk risico : groot risico

Het project verloopt nagenoeg volgens vastgesteld plan (grondexploitatie). Het project wijkt licht negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o

kosten/opbrengsten: afwijking <10%,

o

plansaldo: afwijking <10%,

o

programma: afwijking <5%. Het project wijkt negatief af van vastgesteld plan op onderdelen:

o

kosten/opbrengsten: afwijking >10%,

o

plansaldo: afwijking >10%,

o

programma: afwijking >5%.

Pagina 22 van 103

6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief Disclaimer verkavelingsplannen: de figuren in dit hoofdstuk zijn indicatief. Het kan zijn dat een aantal kavels als ‘verkocht’ zijn aangemerkt, maar dat de aktepassering en/of betaling nog niet heeft plaatsgevonden in 2022, maar pas in 2023 plaats vindt.

6.1

Complex 11A Emmelhage fase 1

6.1.1 Algemeen Emmelhage is de woningbouw uitbreidingswijk van Emmeloord. De 1e fase van het plan nadert haar afronding. Per 1 januari 2023 is er nog slechts 1 kavel die naar verwachting medio 2023 notarieel wordt overgedragen. We verwachten het complex eind 2023 te kunnen afsluiten. De opbrengsten van dit project zijn hoger dan de kosten. Tussentijds is al meerdere malen winst genomen. Tabel 6.1 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel Figuur 6.1

Verkavelingsplan Emmelhage

Pagina 23 van 103

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord ± 67 ha. 731 kavels 1 kavel 31-12-2023 Beperkt risico

6.1.2 Opbrengsten In 2022 zijn er geen kavels verkocht in Emmelhage fase 1. De verwachting was om de laatste kavel te verkopen voor € 64.090. De verwachting is nu dat de laatste kavel medio 2023 notarieel passeert, voor een totaalbedrag van circa € 65.975. Met de verkoop van deze laatste kavel is Emmelhage fase 1 volledig (uit)verkocht. Er is wel een stuk grond verkocht voor het plaatsen van een transformatorstation en er is € 1.716 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend.

6.1.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In totaal zijn er in 2022 voor € 35.701 aan woonrijpkosten gemaakt. Voor 2023 is circa € 100.000 geraamd voor het afronden van het woonrijpmaken van Emmelhage fase 1. Overige kosten: Verder zijn er circa € 17.707 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2021 is er een tussentijdse winst genomen van € 148.298. Nu blijkt op basis van de huidige inzichten dat er de afgelopen jaren circa € 45.854 te veel aan tussentijdse winst genomen is. In 2022 is dit gecorrigeerd. In totaal is er nu voor circa € 13,0 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 73.809 positief. Het resultaat is nauwelijks gewijzigd ten opzichte van 2021. Tabel 6.2: Resultaat

Pagina 24 van 103

6.2

Complex 11b Emmelhage fase 2a

6.2.1 Algemeen Emmelhage fase 2a is het vervolg op fase 1 en biedt ruimte aan 132 woningen en een supermarkt. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.3 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord

Omvang Aantal

± 10 ha. 132 kavels & 4.935 m² aan voorzieningen

Aantal nog te realiseren Looptijd

0 kavels 31-12-2023

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.2:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2a

Pagina 25 van 103

6.2.2 Opbrengsten Dit complex is in 2017 in exploitatie genomen. In 2022 hebben we conform de verwachting de laatste 3 kavels verkocht voor in totaal circa € 265.590. Met de verkoop van de laatste 3 woningbouwkavels is Emmelhage fase 2A volledig (uit)verkocht. Naast de grondopbrengsten is er ook € 9.168 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend. Verder is er een financiële bijdrage van € 15.000 vanuit de provincie Flevoland ontvangen voor de aanleg van een voetgangersbrug en is er € 488 aan boeterente ontvangen voor het later passeren van een notariële akte.

6.2.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er voor circa € 557.143 aan kosten voor woonrijpmaken gemaakt. In 2023 verwachten we Emmelhage fase 2A grotendeels woonrijp te maken, hiervoor is circa € 488.500 begroot. Overige kosten: Naast de kosten voor het woonrijpmaken zijn er circa € 148.664 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2021 is er opnieuw een tussentijdse winst genomen, ter grootte van € 751.927. Nu blijkt op basis van de huidige inzichten dat er de afgelopen jaren circa € 200.505 te veel aan tussentijdse winst genomen is. In 2022 is dit gecorrigeerd. In totaal is er nu voor circa € 2,7 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

Pagina 26 van 103

6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 211.018 positief. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2021 en dat is grotendeels toe te schrijven aan de extra kosten voor de fietsbruggen en voetgangersbrug. Tabel 6.4:

Resultaat

Pagina 27 van 103

6.3

Complex 11c Emmelhage fase 2b

6.3.1 Algemeen Emmelhage fase 2b is het vervolg op fase 1 en 2a en biedt ruimte aan circa 161 woningen. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.5 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord

Omvang Aantal

± 10,3 ha. Ca. 161 kavels

Aantal nog te realiseren Looptijd

25 kavels 31-12-2025

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.3:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2b

Pagina 28 van 103

6.3.2 Opbrengsten Dit complex is in 2020 in exploitatie genomen. In 2022 zijn er 50 kavels verkocht voor een totaalbedrag van € 3.531.300. De verwachting was dat we circa 62 kavels zouden verkopen voor een totaalbedrag van circa € 5,1 miljoen. Er zijn 12 kavels minder verkocht tegen een bedrag van circa € 1,6 miljoen dan vooraf verwacht. In 2023 verwachten we 15 kavels te verkopen voor circa € 1,7 miljoen. Doordat er kavels later notarieel gepasseerd zijn dan overeengekomen was, is er in totaal € 608 aan boeterente ontvangen.

6.3.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 is er voor circa € 285.833 aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken gemaakt. In 2023 verwachten we circa € 810.000 aan kosten te gaan maken vooral voor het bouw- en woonrijpmaken van Emmelhage fase 2B. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 186.525 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2022 is er een tussentijdse winst van € 464.744 genomen. In totaal is er nu € 916.130 aan tussentijdse winst genomen.

Pagina 29 van 103

6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte eindresultaat is € 1.133.205 positief. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2021, dit is grotendeels veroorzaakt door de tussentijdse winstneming en de bijbehorende rentecomponent. Tabel 6.6:

Resultaat

Pagina 30 van 103

6.4

Complex 11d Emmelhage fase 3b

6.4.1 Algemeen Emmelhage fase 3b is het vervolg op fase 1 en 2a/2b en biedt ruimte aan circa 138 woningen en een schoollocatie in het noorden van het plan. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is 19 september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.7 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord

Omvang Aantal

± 10,5 ha. Ca. 138 kavels en een (basis)schoollocatie

Aantal nog te realiseren Looptijd

138 kavels 31-12-2028

Profiel

Redelijk risico

Figuur 6.4:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 3b

Pagina 31 van 103

6.4.2 Opbrengsten Er hebben nog geen grondverkopen plaatsgevonden. De eerste verkopen worden verwacht vanaf 2024. Conform de anterieure overeenkomst die met de ontwikkelaar van fase 3a is afgesloten, zijn er € 22.689 aan voorbereidingskosten aan de ontwikkelaar doorbelast. De doorbelasting is als opbrengst opgenomen in de grondexploitatie.

6.4.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er ook nog geen kosten voor het bouw- en woonrijpmaken gemaakt. In 2023 verwachten we circa € 2,1 miljoen aan kosten te gaan maken vooral voor het bouw- en woonrijpmaken van Emmelhage fase 3B. Overige kosten: Er zijn wel circa € 97.425 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.

6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 436.844 negatief. Bij de vaststelling van de grondexploitatie was nog een positief resultaat van € 32.606 geprognosticeerd. Nu het resultaat op eindwaarde verslechterd is (als gevolg van hogere toekomstige kostenstijgingen), is er in 2022 een verliesvoorziening getroffen ten grootte van het geprognosticeerde verlies op eindewaarde van € 436.844. Tabel 6.8:

Resultaat

Pagina 32 van 103

6.5

Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B

6.5.1 Algemeen Complex 32 is de recente uitbreiding van bedrijventerrein De Munt in Emmeloord. Het bestemmingsplan met de bijbehorende grondexploitatie is in december 2021 vastgesteld. Bedrijventerrein De Munt B ligt ten noorden van het huidige bedrijventerrein en wordt omsloten door de Muntweg en de Kuinderweg. Het betreft een bedrijventerrein met voornamelijk grote bedrijfskavels. Tabel 6.9 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Bedrijventerrein

Ligging

Uitleglocatie Emmeloord, ten oosten van A6

Omvang

± 42 ha.

Omvang nog te realiseren

42 ha.

Looptijd

31-12-2030

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.5

Verkavelingsplan Bedrijventerrein De Munt B

Pagina 33 van 103

6.5.2 Opbrengsten In 2022 hebben er nog geen grondverkopen plaatsgevonden. Er zijn wel inkomsten gegenereerd uit de verhuur van Muntweg 8 en de verkoop van de Koele Munt. In totaal betreft het een opbrengst van circa € 94.405.

6.5.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er (nog) geen kosten gemaakt voor het bouw- en/of woonrijpmaken van het terrein. Er zijn enkel wat kosten gemaakt ter voorbereiding op de sloop van de opstallen aan Muntweg 4 en 8, zoals het verwijderen van nutsaansluitingen. In 2023 is circa € 2 miljoen geraamd voor het bouwrijpmaken van een groot deel van het terrein. Overige kosten: Er zijn circa € 198.891 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2022 is er voor het eerst een tussentijdse winst van € 26.153 genomen.

6.5.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 17.876.968 positief. Het eindresultaat is aanzienlijk verbeterd doordat de grondprijzen voor de bedrijfskavels op De Munt B (vooral de zichtlocaties aan de provinciale wegen Muntweg en Kuinderweg) in 2023 verhoogd zijn.

Tabel 6.10

Resultaat

Pagina 34 van 103

6.6

Complex 34 De Munt II fase 2

6.6.1 Algemeen In 2007 is een exploitatieopzet voor de 2e fase van het bedrijventerrein De Munt II vastgesteld. Op de onderstaande kaveltekening (figuur 6.6) betreft dit het noordelijke deel. Het terrein is vooral geschikt voor bedrijven met een grotere ruimtebehoefte (bijvoorbeeld logistiek). Door de uitgifte van grote kavels slinkt het aanbod. Tabel 6.11 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Bedrijventerrein

Ligging Omvang

Uitleglocatie Emmeloord, ten oosten van A6 ± 46,5 ha.

Omvang nog te realiseren Looptijd

± 0,5 ha. 31-12-2024

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.6

Verkavelingsplan De Munt II fase 2

Pagina 35 van 103

6.6.2 Opbrengsten In 2022 zijn er vier bedrijfskavels uitgegeven op bedrijventerrein De Munt II fase 2. In totaal is circa ,1,9 ha. verkocht voor € 1.551.005. De verwachting was dat we circa 0,5 ha zouden verkopen. In 2022 heeft de gemeente een perceel grond van circa 10.053 m² op De Munt II fase 2 verkocht. Om deze verkoop mogelijk te maken, heeft de gemeente op De Munt II fase 1 (complex 38) een kavel ter grootte van circa 5.387 m² van hetzelfde bedrijf teruggekocht. De oorspronkelijke kavel van ruim 0,5 ha. bleek bij nader inzien niet voldoende. Op complex 38 was niet meer ruimte voorradig, waardoor het betreffende bedrijf ‘verhuisd’ is naar complex 34, waar ruim 1 ha. is aangekocht. We verwachten dat de verkoop van de resterende 0,5 hectare bedrijfsgrond nog 2 jaar in beslag neemt. In 2023 verwachten we 1 kavel van ca. 2.100 m² te verkopen voor € 174.300. De laatste kavel van circa 2.795 m² verwachten we in 2024 te verkopen voor € 209.625. Door het later leveren van een kavel is er ook € 672 aan boeterente ontvangen.

6.6.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 is voor circa € 52.660 aan kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 20.320 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2021 is er voor het eerst een tussentijdse winst van € 327.593 genomen. In 2022 is er opnieuw een tussentijdse winst genomen van € 254.046. De totale genomen winst komt daarmee op € 581.639.

Pagina 36 van 103

6.6.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 13.322 positief. Het resultaat is licht verslechterd. Dit komt volledig door de genomen winstneming. Zonder de tussentijdse winst was het (eind)resultaat verbeterd als gevolg van hogere grondprijzen.

Tabel 6.12:

Resultaat

Pagina 37 van 103

6.7

Complex 38 De Munt II fase 1

6.7.1 Algemeen Dit bedrijventerrein is vanaf 2004 in ontwikkeling gebracht. Het terrein is geschikt voor kantoren en gemengde bedrijvigheid. Op de onderstaande kaveltekening in figuur 6.7 betreft dit het zuidelijke deel. Tabel 6.13: Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Bedrijventerrein Uitleglocatie Emmeloord, ten oosten van A6

Omvang Omvang nog te realiseren

± 24 ha. ± 3,9 ha.

Looptijd Profiel

31-12-2027

Figuur 6.7

Redelijk risico Verkavelingsplan De Munt II fase 1

Pagina 38 van 103

6.7.2 Opbrengsten In 2022 zijn er 2 bedrijfskavels uitgegeven ter grootte van 0,4 hectare voor in totaal circa € 372.225. Daarnaast is er nog een stukje grond van 22 m² verkocht voor het plaatsen van een transformatorstation. De verwachting was om circa 1,0 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van circa € 760.264. Er is dus minder grond verkocht dan verwacht. De verwachting is dat de verkoop van de resterende 3,9 hectare bedrijfsgrond nog 4 jaren in beslag neemt, voor een bedrag van circa € 3,1 miljoen. In 2023 verwachten we circa 0,6 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van circa € 452.413. Naast de grondopbrengsten is er ook een financiële bijdrage van € 8.375 geleverd door een onderneming op het bedrijventerrein voor de aanleg van een aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied.

6.7.3 Kosten. Verwerving: In 2022 heeft de gemeente een perceel grond van circa 10.053 m² op De Munt II fase 2 (complex 34) verkocht. Om deze verkoop mogelijk te maken, heeft de gemeente op De Munt II fase 1 (complex 38) een kavel ter grootte van circa 5.387 m² van hetzelfde bedrijf teruggekocht. De oorspronkelijke kavel van ruim 0,5 ha. bleek bij nader inzien niet voldoende. Op complex 38 was niet meer ruimte voorradig, waardoor het betreffende bedrijf ‘verhuisd’ is naar complex 34, waar ruim 1 ha. is aangekocht. Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er beperkt kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken, namelijk € 16.750 voor de aanleg van een aantal parkeerplaatsen. Het complex is zo goed als bouw- en woonrijp gemaakt. Er hoeven nagenoeg geen kosten meer gemaakt te worden. Overige kosten: Er zijn circa € 40.519 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.

Tussentijdse winstneming: In 2022 is er voor het eerst een tussentijdse winst van € 191.847 genomen.

Pagina 39 van 103

6.7.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 74.239 positief. Het resultaat is behoorlijk verbeterd ten opzichte van vorig jaar als gevolg van hogere te verwachten grondopbrengsten. Vorig jaar was er een verliesvoorziening getroffen van € 101.346. Nu het resultaat op eindwaarde positief is, betekent dit dat de getroffen verliesvoorziening, ter grootte van € 101.346 volledig vrij is gevallen ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Tabel 6.14

Resultaat

Pagina 40 van 103

6.8

Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009)

6.8.1 Algemeen Complex 40 is de uitbreiding van het bedrijventerrein in Ens. Op de onderstaande kaveltekening (figuur 6.8) betreft dit het noordelijk gelegen deel (boven de blauwe streep).

Tabel 6.15 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Bedrijventerrein Uitleglocatie Ens

Omvang Omvang nog te realiseren

± 10 ha. ± 0 ha.

Looptijd Profiel

31-12-2025

Figuur 6.8

Beperkt risico Verkavelingsplan bedrijventerrein Ens Uitbreiding

Pagina 41 van 103

6.8.2 Opbrengsten In 2022 is er de laatste bedrijfskavel uitgegeven conform verwachting. Er is circa 0,7 hectare bedrijfsgrond verkocht voor een totaalbedrag van circa € 458.172. Zowel het ‘oude’ als het ‘nieuwe’ bedrijventerrein in Ens zijn daarmee volledig (uit)verkocht. Naast de opbrengsten uit grondverkoop is er ook € 8.138 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend.

6.8.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er circa € 300.623 aan kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken van het terrein. In 2023 is een bedrag van € 50.000 beschikbaar gesteld voor het verdere bouw- en woonrijpmaken van het terrein. Overige kosten: Er is voor circa € 33.344 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2022 is er opnieuw een tussentijdse winst genomen van € 565.547. In totaal is er nu € 1.442.215 aan tussentijdse winst genomen.

6.8.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 125.593 positief. Het eindresultaat is verslechterd ten opzichte van vorig jaar, doordat er opnieuw een tussentijdse winst genomen is. Tabel 6.16

Resultaat

Pagina 42 van 103

6.9 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen 6.9.1 Algemeen Complex 41 is een verzamelcomplex en omvat een aantal bedrijventerreinen gelegen in de dorpen Marknesse, Espel en Rutten. Met uitzondering van enkele beschikbare uitgeefbare gronden zijn deze terreinen gereed. Tabel 6.17 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Bedrijventerrein

Ligging Omvang

Uitleglocaties Marknesse, Espel en Rutten ± 6,9 ha.

Omvang nog te realiseren Looptijd

± 0,5 ha. 31-12-2025

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.9

Verkavelingsplan Marknesse

Pagina 43 van 103

Figuur 6.10

Verkavelingsplan Rutten

Figuur 6.11

Verkavelingsplan Espel

Pagina 44 van 103

6.9.2 Opbrengsten In 2022 zijn er in Espel aan De Bun 3 kavels van in totaal 8.138 m² verkocht voor een totaalbedrag van € 451.288. De verkoop komt nagenoeg overeen met de verwachting. In 2023 verwachten we de laatste kavel in Espel van circa 2.123 m² uit te geven voor een bedrag van € 123.134. De laatste kavel in Marknesse, ter grootte van 2.613 m², verwachten we in 2024 te verkopen voor een bedrag van € 172.458. Doordat één van de kavels aan De Bun later notarieel geleverd is dan overeengekomen was, is er € 764 aan boeterente ontvangen.

6.9.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2022 zijn er beperkt kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken, te weten € 9.500. De bouw- en woonrijpwerkzaamheden zijn verder zo goed als gereed met uitzondering van wat afwerkingen. Overige kosten: Er zijn wel circa € 12.362 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2022 is er wederom een tussentijdse winst genomen, nu van € 374.732. In totaal is er nu bijna € 2,6 miljoen aan tussentijdse winst genomen.