13.1 Rapportage Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025.pdf

2025 Gemeente Noordoostpolder Mei 2025

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .............................................................................................................................................. 1 1 Samenvatting .............................................................................................................................................. 3 2 Aanleiding en inleiding .............................................................................................................................. 6 3 Beleidsachtergrond en marktwerking ...................................................................................................... 8 4 Algemene Reserve Grondexploitaties .................................................................................................... 14 5 Uitgangspunten herzieningen ................................................................................................................. 15 6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief ................................................................ 18 6.1 Complex 10 Oude Espelerweg ...................................................................................................... 18 6.2 Complex 11A Emmelhage fase 1 ..................................................................................................

20 6.3 Complex 11b Emmelhage fase 2a ................................................................................................ 23 6.4 Complex 11c Emmelhage fase 2b ................................................................................................ 25 6.5 Complex 11d Emmelhage fase 3b ................................................................................................ 27 6.6 Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B ....................................................................................... 29 6.7 Complex 34 De Munt II fase 2 ....................................................................................................... 31 6.8 Complex 38 De Munt II fase 1 ....................................................................................................... 33 6.9 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009) .......................................................... 35 6.10 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen ............................................................................................ 37 6.11 Complex 42 Bedrijventerrein Ens .................................................................................................. 40 6.12 Complex 43 Bedrijventerrein Creilerpad .......................................................................................

42 6.13 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse ...................................................................................... 44 6.14 Complex 50 Centrumplan Emmeloord .......................................................................................... 46 6.15 Complex 51 Meldestraat Emmeloord ............................................................................................ 48 6.16 Complex 56 Luttelgeest fase 4 ...................................................................................................... 50 6.17 Complex 63 De Kaghe Espel ........................................................................................................ 52 6.18 Complex 65 Ens-Zuidoost ............................................................................................................. 54 6.19 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1 .............................................................................................. 56 6.20 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2 .............................................................................................. 58 6.21 Complex 68 Espelerpad ................................................................................................................ 60 6.22 Complex 71 Creil-Oost ..................................................................................................................

62 6.23 Complex 72 Luttelgeest-Zuid Fase 2 en 3 .................................................................................... 64 6.24 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3 .............................................................................................. 66 6.25 Complex 76 Herontwikkellocaties Nagele ..................................................................................... 68 6.26 Complex 82 Wellerwaard .............................................................................................................. 70 6.27 Complex 84 Kerkstraat Luttelgeest ............................................................................................... 72 6.28 Complex 85-1 De Stiepe Rutten .................................................................................................... 74 6.29 Complex 85-2 Buitenom 1 Rutten ................................................................................................. 76 6.30 Complex 85-3 Buitenom 87 Rutten ............................................................................................... 78 6.31 Complex 86 Pilotenweg ................................................................................................................. 80 6.32 Complex 87 Marknesse fase 4 ......................................................................................................

82 6.33 Complex 88 Dokter Jansenpark .................................................................................................... 84 6.34 Complex 91 Ens Fase 2 ................................................................................................................ 86 6.35 Complex 93 Creil fase 3 ................................................................................................................ 88 6.36 Complex 95 Bant fase 3 ................................................................................................................ 90 6.37 Complex 97 Ens fase 4 ................................................................................................................. 92 6.38 Complex 155 Jacob Bruintjesstraat Kraggenburg ......................................................................... 94 6.39 Complex 156 Kraggenburg-Zuid fase 2 ........................................................................................ 96 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Overzicht alle grondexploitaties stand 31-12-2024 Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2024 Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2024 Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31-12-2024 Onttrekkingen, (toekomstige) claims en risicobuffers Algemene Reserve Grondexploitaties

Pagina 2 van 102

1 Samenvatting Ook voor 2024 zijn er (herziene) resultaten van de grondexploitaties te melden en een meerjarenperspectief voor de komende jaren. De totale opbrengst uit grondverkopen in 2024 bedroeg circa € 19,7 miljoen. Hiervan is circa € 11,8 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels en circa € 7,9 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels. Voor woningbouw is dit ten opzichte van de prognose van 2024 circa € 4,3 miljoen lager. Het verschil heeft vooral te maken met een uitgestelde levering van vlekken 1 en 2 van het Dokter Jansenpark. In 2024 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage en Pilotenweg), Luttelgeest (fase 4), en Marknesse (fase 4) veel kavels verkocht. Voor 2025 verwachten we een stijging van de grondverkopen ten opzichte van 2024. De verwachte stijging zit vooral in de te verkopen woningbouwkavels op het Dokter Jansenpark en Emmelhage fase 3B. Door nieuwe woningbouwlocaties op verschillende locaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2024

Grondverkopen in 2024 Woningbouw Bedrijventerrein Commercieel/recreatief Totaal

Prognose € 16.129.555 € 9.109.125 € € 25.238.680

Gerealiseerd € 11.828.859 € 7.893.138 € € 19.721.997

Woningbouw Emmeloord Dorpen Totaal woningbouw

€ € €

9.193.805 € 6.935.750 € 16.129.555 €

3.965.240 7.863.619 11.828.859

Bedrijventerrein Emmeloord Dorpen Totaal bedrijventerrein

€ € €

8.551.972 € 557.153 € 9.109.125 €

7.596.480 296.658 7.893.138

Commercieel/recreatief Emmeloord Dorpen Totaal commercieel

€ € €

-

€ € €

-

Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1). Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder

Pagina 3 van 102

In 2025 verwachten we circa € 23,4 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa € 18,6 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Dokter Jansenpark (26,6%), Emmelhage fase 3B (21,4%) en Marknesse zuid fase 4 (13,3%) zorgen voor circa 61,3% van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we in de grondexploitaties van Meldestraat te Emmeloord, Emmelhage fase 2B, Pilotenweg te Emmeloord, Espel, Bant, Luttelgeest, Nagele, Rutten en Kraggenburg te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2025 circa € 4,8 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. Dit is verspreid over de bedrijventerreinen Munt II, de Munt B, Marknesse en Bant. In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd alsnog verwacht - van alle grondexploitaties. In 2024 zijn er minder kosten gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd. Per 01-01-2025 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa € 28,0 miljoen. Dit komt doordat de opbrengsten binnen de grondexploitaties vaak aan het einde van de looptijd binnenkomen en de kosten al eerder worden gemaakt. Daarnaast zijn er meerdere nieuwe grondexploitaties zijn geopend in 2024.

Over het geheel zijn van alle grondexploitaties de totale nog te verwachten opbrengsten hoger dan de totale nog te verwachten kosten. Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa € 26,7 miljoen positief. Belangrijk om te melden is dat we in 2024 per saldo circa € 4,3 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben. Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de ARG betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG. Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen

Grondexploitaties - totalen Boekwaarde per 01-01-2024 Gerealiseerde kosten in 2024 Tussentijdse winstneming 2024 Gerealiseerde opbrengsten in 2024

€ -31.667.202 € 13.922.345 € 4.289.365 € 21.830.403

Boekwaarde per 01-01-2025

€ -28.048.509

Nog te verwachten kosten Nog te verwachten opbrengsten

€ 55.544.130 € 110.254.989

Eindwaarde totaal

€ 26.662.350

Nieuwe vastgestelde grondexploitaties in 2024 In 2024 zijn er verschillende nieuwe grondexploitaties (ook wel grondexploitatiecomplexen genoemd) vastgesteld. Hieronder vindt u een overzicht van de zes nieuwe complexen die in 2024 zijn vastgesteld, inclusief de data van vaststelling. De volgende nieuwe grondexploitaties zijn in 2024 vastgesteld: • Complex 010 – Oude Espelerweg (vastgesteld op 25 maart 2024) • Complex 086 – Pilotenweg (vastgesteld op 26 februari 2024) • Complex 093 – Creil fase 3 (vastgesteld op 22 april 2024) • Complex 095 – Bant Oost fase 3 (vastgesteld op 26 februari 2024) • Complex 097 – Ens Oost fase 4 (vastgesteld op 16 december 2024) • Complex 156 – Kraggenburg Zuid fase 2 (vastgesteld op 29 januari 2024) Afgesloten grondexploitaties per 01-01-2025 Per 01-01-2025 zijn er vijf grondexploitaties afgesloten. Dit houdt in dat de betreffende projecten voldoen aan de voorwaarden zoals beschreven in paragraaf 5.10. Voor de financiële (eind)verantwoording van deze complexen verwijzen wij naar hoofdstuk 6. Per 01-01-2025 zijn de volgende grondexploitaties afgesloten: • Complex 11A – Emmelhage fase 1 • Complex 41 – Bedrijventerrein Dorpen (Espel, Rutten, Marknesse) Pagina 4 van 102

• • •

Complex 42 – Bedrijventerrein Ens Complex 43 – Bedrijventerrein Creil Complex 72 – Luttelgeest fase 3

Belangrijkste ontwikkelingen In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: - In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenbrug, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwe woningbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor door middel van in- en uitbreiding. Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken gelden de in 2024 vastgestelde ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035 en het woonbehoefteonderzoek 2024. - De nieuwe ontwikkelstrategie werklocaties Noordelijk Flevoland 2024 en ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 2024 zijn vastgesteld. Deze documenten gelden als basis voor de verdere ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord en de dorpen. - Per 1 januari 2025 is de Nota Grondprijzen 2025 vastgesteld. In alle kernen zijn de bandbreedtes van de grondprijzen aan de onder- en bovenkant verhoogd. Ook zijn de prijzen voor bedrijfskavels verhoogd. De belangrijkste redenen hiervan zijn de sterk stijgende huizenprijzen in combinatie met minder hard stijgende bouwkosten. Hierdoor is de waarde van bouwgrond gestegen. Voor bedrijfskavels geldt dat met name het beperkte aanbod en de prijsstijging van ruwe bouwgrond de prijzen opdrijft. - Er blijft veel aandacht voor sociale huur en betaalbare koopwoningen in nieuwe grondexploitaties.

Hierbij proberen we aan te sluiten bij de landelijke richtlijnen van het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting. In dit voorstel staat dat per regio 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen moeten zijn. Ook moet 2/3 van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar zijn (landelijke betaalbaarheidsgrens v.o.n. prijs < € 405.000,-). - De waarde van agrarische grond in Flevoland is de afgelopen 3 jaar hard gestegen. In het eerste kwartaal van 2025 is de gemiddelde agrarische grondwaarde in Flevoland circa 30% hoger dan in het eerste kwartaal van 2022 (Kadaster). Hierdoor stijgen ook de verwervings- en ontpachtingskosten van (toekomstige) bouwgrond. Dit heeft een negatief effect op de financiële haalbaarheid van nieuwe (toekomstige) grondexploitaties. - De ontwikkelingskosten van huidige en toekomstige grondexploitaties nemen toe. Met name door stijgende kosten voor onderzoeken en het bouw- en woonrijpmaken, mede als gevolg van te nemen maatregelen in het kader van klimaatadaptatie en duurzaamheid, wordt het met de huidige grondprijzen steeds lastiger een sluitende grondexploitatie voor te leggen. De stand van de ARG bedraagt per 31-12-2024 circa € 21,6 miljoen. Hiervan is circa € 4,9 miljoen beklemd (reeds gealloceerd voor de jaren 2025-2028 middels eerdere besluitvorming van de raad).

Daarnaast is er circa € 7,6 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en de benodigde risicobuffers. Het vrij besteedbare deel van de ARG bedraagt derhalve circa € 9,1 miljoen.

Pagina 5 van 102

2 Aanleiding en inleiding 2.1

Herziening & MPG

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (hierna: MPG) kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar (2024) en kijkt vooruit naar 2025 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van 10 jaar en in uitzonderlijke gevallen zelfs nog langer. We kijken terug en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten. Noordoostpolder kent 34 actieve grondexploitaties (BIE: Bouwgrond in Exploitatie) per 1-1-2025. In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2023-2026), te worden herzien. Bij de herziening zijn planinhoudelijke wijzigingen indien nodig verwerkt en worden de volgende zaken geactualiseerd: • de boekwaarde (som van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en gerealiseerde kosten van 2024). • de geraamde opbrengsten in de komende jaren. • de geraamde kosten voor de komende jaren. • de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd. • de toe te rekenen rentelasten en –baten. • de indexering van de opbrengsten en kosten. • de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse. • het weergeven van het verloop van de ARG. • het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

2.2

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Vaste Activa (=MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de verwervingskosten of de (duurzaam) lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.

2.3

MPG BBV-proof

De Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn: -

-

-

-

Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft in beginsel een maximale looptijd van 10jaar. Onder voorwaarden kan een langere looptijd worden toegestaan. Daarnaast kan voortschrijdend elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling. Rentetoerekening aan actieve grondexploitaties is gelijk aan de gehanteerde omslagrente van de gemeente. Gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan. De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.8. Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde.

Pagina 6 van 102

-

2.4

Voor kostentoerekening aan grondexploitaties wordt de kostensoortenlijst van de Omgevingswet gehanteerd (artikel 8.15 en bijlage IV Omgevingswet). Voorbereidingskosten bij actieve grondexploitaties activeren we maximaal 5 jaar op de balans onder de immateriële vaste activa. Binnen vijf jaar moeten de voorbereidingskosten ingebracht worden in een actieve grondexploitatie of zijn afgeboekt ten laste van de ARG.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter. Zoals de vennootschapsbelasting en voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). De ARG wordt ook ingezet om de door de raad vastgestelde algemene doelen te bereiken. Voeding vindt plaats als gevolg van positieve (tussentijdse) resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden). De ARG is dus opgebouwd uit een reserve voor: - grondexploitaties (bufferfunctie); - bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie); - herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie); - overige bestedingen (bestedingsfunctie).

2.5

Leeswijzer

In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de ARG en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.

Pagina 7 van 102

3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1

Algemeen

3.2

Wonen

De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: - Woonvisie Noordoostpolder 2020; - De Nota Grondbeleid 2023-2026; - Ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 2024; - Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder 2024-2035 - Ontwikkelperspectief woningbouw Noordoostpolder 2025-2035; - Nota Grondprijzen 2025; - Verkenning groeiambitie Noordoostpolder. Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.

De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2025 50.803 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBS). Dit is een toename van circa 9,5% sinds 1 januari 2020. De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners stijgt, als gevolg van aandachtsgroepen zoals (arbeids)migranten, statushouders en vluchtelingen als ook het aantal huishoudens. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (jongeren/ouderen/ 65plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave. De woningmarkt Marktontwikkeling In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2024 gemiddeld gestegen met circa 4% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ). Er stonden in 2024 minder woningen te koop ten opzichte van 2023 (NVM). Op de markt voor nieuwbouwwoningen blijft het de komende jaren krap. De markt voor nieuwbouwwoningen in Nederland is significant veranderd in Nederland. Gemiddeld genomen betaalde men in Nederland in 2024 6,5% meer voor een nieuwbouwkoopwoning per vierkante meter (NVM). Voor de Noordoostpolder was de transactieprijs per vierkante meter 16,1% hoger in 2024 vergeleken met het jaar ervoor (NVM). Deze stijgende trend wordt bevestigd door de Rabobank.

Zij voorspellen voor 2025 een gemiddelde stijging van 8,6% voor huizenprijzen, gevolgd door een stijging van 5,7% in 2026. De prijs voor inrichting openbare ruimte (GWW-prijsindex) en bouwkosten voor woningen stegen in 2024 met 4,1% en 3,3% respectievelijk (CBS). Dit heeft tot gevolg dat de grondwaarde toeneemt. Strategische beleidsuitgangspunten Woonbehoefteonderzoek Op 16 december 2024 is het Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder vastgesteld. Uit dit onderzoek is gebleken dat de gemeente Noordoostpolder tot 2050 met 1.650 tot 2.850 huishoudens groeit. De druk op de woonbehoefte ligt vooral in de periode 2024-2030. Er zijn dan zo’n 800 tot 1.400 extra woningen nodig. Dit betekent dat naast Emmeloord ook de dorpen zullen groeien. Bij het realiseren van extra woningen is het belangrijk dat het aanbod aansluit bij de vraag. In onze grondexploitaties houden we hier rekening mee. Dat doen we door de focus te leggen op sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor bijvoorbeeld jongeren en starters. Ook blijft het belangrijk om een gevarieerd aanbod van woningtypen te creëren, om doorstroming van gezinnen en ouderen te stimuleren. Ontwikkelperspectieven In de Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035 (vastgesteld 16 december 2024) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald waar woningbouw op welk moment mogelijk is.

De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht gaan worden om de kavelvoorraad – uitgaande van behoefte - op peil te houden of te brengen.

Pagina 8 van 102

Strategische grondpositie De gemeente heeft in enkele dorpen nog strategische grond op voorraad. Het betreft de volgende gronden (stand per 1-1-2025): - Hertenweg Kraggenburg (Kraggenburg-west) voor wonen - Reserveringstrook De Munt (langs de A6) - Grond zonneweide De Munt - Klutenweg in Bant (nabij nr. 18) als ruilgrond - Graaf Florislaan Creil (‘t Poortershuys) t.b.v. woningbouw - Nabij bedrijventerrein Marknesse (toekomstige uitbreiding t.b.v. werken) Prestatieafspraken Met de woningcorporatie (Mercatus) worden periodiek prestatieafspraken gemaakt over o.a. het bouwen voor de sociale doelgroep. In 2023 zijn de prestatieafspraken herzien voor de periode 2024-2026. Op de korte en middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. In het woonbehoefteonderzoek staat dat er tot 2035 netto nog zo’n 400 tot 700 extra sociale huurwoningen nodig zijn binnen de Noordoostpolder. Er worden de komende jaren veel sociale huurwoningen gebouwd. In de meest recente grondexploitaties is hier al rekening mee gehouden in de (verkavelings)plannen. Dit geldt onder andere voor Emmelhage fase 3, Marknesse fase 4, Luttelgeest fase 4, Ens fasen 2-4, Kraggenburg Zuid fase 2, Bant fase 3, Pilotenweg, Dokter Jansenpark en Oude Espelerweg. Verder wordt de behoefte aan sociale woningbouw meegenomen in de toekomstige woningbouwplannen.

Uitgiftetempo In 2024 zijn er in totaal 208 kavels verkocht. In Emmelhage zijn in totaal 49 kavels verkocht. Aan de Pilotenweg in Emmeloord is grond verkocht ten behoeve van de ontwikkeling en bouw van 30 tiny houses en in Luttelgeest zijn er kavels verkocht om hier 53 woningen te realiseren. In Marknesse zijn 45 kavels verkocht ten behoeve van woningen. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Rutten (15), Espel (8), Kraggenburg (5), Bant (2) en Ens (1). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2024

Kavelverkopen 2024 Emmelhage Pilotenweg Luttelgeest Marknesse Rutten Overige dorpen Totaal

Pagina 9 van 102

Aantal 49 30 53 45 15 16 208

In 2024 is er voor een totaalbedrag van circa € 11,8 miljoen grond verkocht. De verwachting was dat we 303 kavels zouden verkopen voor circa € 16,1 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten zijn circa € 4,3 miljoen lager dan bij de begroting van 2024 voorzien was. Per complex zijn er verschillen te zien. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2024 naast elkaar gezet. De cijfers in tabel 3.2 wijken af van die in de eerder gepresenteerde tabel 1.1 waarin ook de grondverkopen voor transformatorstations zijn opgenomen. In tabel 3.2 gaat het enkel om de verkochte kavels voor woningbouw. Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2024

Uitgifteplanning woningbouw 2024 (€) complex Oude Espelerweg Emmelhage fase 1 Emmelhage fase 2A Emmelhage fase 2B Emmelhage fase 3B Centrumplan Emmeloord Meldestraat Emmeloord Luttelgeest fase 4 De Kaghe Espel Ens Zuidoost Bant fase 1 & 2 Espel Creil Luttelgeest fase 3 Marknesse fase 3 Nagele Wellerwaard Kerkstraat Luttelgeest De Stiepe Rutten Buitenom 1 Rutten Buitenom 87 Rutten Pilotenweg Marknesse fase 4 Dokter Jansenpark Ens fase 2 Creil fase 3 Bant fase 3 Ens fase 4 Kraggenburg-Zuid Kraggenburg-Zuid fase 2 Totaal

complexnummer 10 11a 11b 11c 11d 50 51 56 63 65 67-1 & 67-2 68 71 72 75 76 82 84 85-1 85-2 85-3 86 87 88 91 93 95 97 155 156

begroot € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

818.040 3.425.740 2.095.170 92.340 78.780 515.700 222.240 3.558.220 4.950.025 373.300 16.129.555

realisatie € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

818.040 3.147.200 2.248.710 92.340 78.780 622.080 208.160 561.800 802.799 2.875.650 373.300 11.828.859

Uit voorgaande tabel is op te maken dat het verschil van verkochte kavels veroorzaakt wordt door latere verkoop in de grondexploitatie Dokter Jansenpark. Zie toelichting bij complex 88 in paragraaf 6.33.

Pagina 10 van 102

In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van woningbouwkavels van 2024 opgesomd. Ter vergelijk hebben we ook de verkoopaantallen van 2016 t/m 2023 en de prognose voor 2025 opgesomd. Op basis van de voorraad van woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2025 circa 429 woningbouwkavels te verkopen. Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels per jaar Kavelverkopen 2025 Prognose In aantallen Emmelhage 65 Meldestraat 41 Oude Espelerweg Dokter Jansenpark 118 Pilotenweg 40 Marknesse 35 Ens Bant 39 Espel 11 Kraggenburg 45 Creil Luttelgeest 12 Nagele 8 Wellerwaard Centrumplan Emmeloord Tollebeek Rutten 15 Totaal 429

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

49 30 45 1 2 8 5 53 15 208

17 32 6 2 24 7 1 8 16 113

53 28 4 9 9 4 19 17 143

99 16 38 11 26 5 3 13 10 109 330

29 18 6 2 5 7 9 1 36 6 58 177

62 4 2 10 3 9 3 2 15 21 131

50 7 5 7 4 7 3 83

60 26 40 7 10 10 2 155

47 1 5 11 4 68

45 3 1 4 53

In 2024 zijn er 6 complexen toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: - Oude Espelerweg (complex 010) met circa 213 woningen; - Pilotenweg (complex 086) met 30 tiny houses en 40 sociale huurwoningen; - Creil fase 3 (complex 093) met circa 51 woningen - Bant Oost fase 3 (complex 095) met circa 64 woningen - Ens Oost fase 4 (complex 097) met circa 89 woningen - Kraggenburg Zuid fase 2 (complex 156) met circa 52 woningen De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 1.134 kavels op voorraad in de op dit moment actieve grondexploitaties. De beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: - 106 Emmelhage (2b, 3b) - 213 Oude Espelerweg - 236 Dokter Jansenpark - 40 Pilotenweg - 41 Meldestraat - 498 Overige dorpen Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het beschikbare kavelaanbod na 2028 snel afneemt. Om het aanbod op peil te houden, zijn we vooruitlopend o.a. bezig met de ontwikkeling van een vervolgfase in Emmelhage, Luttelgeest, Marknesse, Rutten en Tollebeek. Afhankelijk van de woningbouwopgave in combinatie met de (woon)behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Uiteraard worden er ook op locaties van derden woningen aangeboden.

Pagina 11 van 102

Figuur 3.1

3.3

Uitgiftetempo woningbouwkavels (aantal kavels)

Werken

Marktontwikkelingen De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt kampt met een structurele krapte, vooral in economisch sterke regio’s. De vraag naar kwalitatieve en duurzame objecten is groot, maar het aanbod dat aansluit op deze vraag blijft beperkt (Metafoor). Daarnaast blijven de kosten voor nieuwbouw (bedrijventerrein) hoog door stijgende bouwmaterialenprijzen (CBS). Hoewel verduurzaming kansen biedt, zoals een hogere efficiëntie en energiebesparing, brengt het ook extra investeringskosten met zich mee. Daartegenover daalt de rente. Hierdoor is het aantrekkelijker om een lening af te sluiten ten behoeve van investeringen. Deze ontwikkelingen versterken de druk op de beschikbare grond, vooral op plekken met een goede bereikbaarheid en nabijheid van consumentenmarkten, wat de grondprijzen verder opdrijft (NVM). Voor de Noordoostpolder is er in de dorpen slechts een beperkt aantal te verkopen kavels beschikbaar. Uit de Ontwikkelstrategie Noordelijk Flevoland (2024) blijkt dat er nog steeds voldoende vraag is naar bedrijfskavels in de gemeente Noordoostpolder, met name in Emmeloord, Ens, Marknesse en Bant. Strategische beleidsuitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen.

In de beleidsdocumenten Ontwikkelstrategie werklocaties Noordelijk Flevoland en Ontwikkelperspectieven bedrijventerreinen is dit verwerkt. Uit de Ontwikkelstrategie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels (> 2,0 hectare). Om te voorzien in deze kavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling genomen. Daarnaast hebben de bedrijventerreinen in Emmeloord, Marknesse en Ens potentie om bovenlokale bedrijven te vestigen. Daarom kijkt de gemeente actief naar mogelijkheden om een uitbreiding van het bedrijventerrein te realiseren. Het bedrijventerrein van Marknesse is de laatste jaren uitgebreid met nieuwe kavels en in Ens en Emmeloord wordt deze mogelijkheid actief onderzocht. Voor de overige dorpen werken we in de basis op maat. Hierbij houden we actief contact met lokaal gebonden ondernemers. Wanneer er voldoende zicht is op een vraag binnen redelijke termijn, kan de gemeente een strategische grondaankoop doen en zodoende proactief ‘grond op de plank leggen’. Daarom is in 2024 het bedrijventerrein in Bant uitgebreid met 1,4 hectare. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente voor reguliere kavels gemiddelde grondprijzen.

De prijzen voor de zichtlocaties, zowel aan de A6 als aan provinciale wegen zijn ook vergelijkbaar met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren.

Pagina 12 van 102

Uitgiftetempo In 2024 is er circa 9,1 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van € 7,9 miljoen. De verwachting was om circa 10 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van € 9,1 miljoen. In 2024 is er daarmee iets minder verkocht dan vooraf verwacht. Dit komt mede doordat op De Munt II en in Marknesse een aantal transacties niet zijn doorgegaan of zijn doorgeschoven naar 2025. Op de lange termijn loopt de uitgifte van de bedrijfskavels volgens planning van circa 4,4 hectare per jaar. Tabel 3.5

Verkopen bedrijfskavels in 2024 (en ter vergelijk 2020-2023)

Bedrijfskavelverkopen 2024 (€) 2024 2023 2022 2021 2020 Emmeloord € 7.596.480 € 1.726.485 € 1.925.980 € 1.290.451 € 1.904.303 Dorpen € 296.658 € 431.328 € 2.427.617 € 2.679.064 € 282.428 Totaal € 7.893.138 € 2.157.813 € 4.353.597 € 3.969.515 € 2.186.731 In de periode 2025 - 2033 is er nog circa 41,6 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 34,1 hectare zich bevindt in Emmeloord op het bedrijventerrein De Munt B, circa 2,8 hectare op bedrijventerrein De Munt II in Emmeloord, 3,1 hectare in Marknesse en 1,4 hectare in Bant. In de overige dorpen is er geen bedrijfsgrond meer op voorraad. Uitgaande van een gemiddelde uitgifte van 4,4 hectare per jaar, kan het nodig zijn om in Ens, Marknesse en Emmeloord in deze periode extra bedrijfsgrond aan te gaan bieden. In 2025 verwachten we circa 5,9 hectare aan grond uit te geven voor circa € 4,8 miljoen. Het risico bestaat dat bepaalde kavels niet uitgegeven kunnen worden vanwege het ontbreken van voldoende beschikbare elektriciteit aansluitingen. De kavels zullen dan op een later moment passeren. Figuur 3.2

Uitgiftetempo 2025 e.v. bedrijventerreinen (€)

Pagina 13 van 102

4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1

Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

De ARG kan toenemen door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan afnemen door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2024 met circa € 2,3 miljoen toegenomen naar een reserve van circa € 21,6 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties, maar ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die direct en indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) hebben geleid tot een lagere stand van de ARG. Zie bijlagen 4 en 5 voor het verloop van de ARG.

4.2

Weerstandsvermogen grondbedrijf

4.3

Onttrekkingen ARG

4.4

Toekomstige claims ARG

Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit € 1.298.682 bedraagt. De stand van de ARG is voldoende van omvang om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2024 circa € 21,6 miljoen. Hiervan is circa € 4,9 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels besluitvorming).

Naast bovenstaande beklemmingen is er ook een aantal (toekomstige) claims waarvoor we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en infrastructurele voorzieningen. Hier is circa € 2,3 miljoen voor geclaimd. Daarnaast is er een risicobuffer van circa € 3,3 miljoen aangehouden om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie projecten (BIE) op te kunnen vangen. Ook is er een risicobuffer aangehouden voor de zogenaamde strategische (warme) gronden die onder de Materiële Vaste Activa (MVA) staan. Deze buffer is circa € 1,9 miljoen. De totale risicobuffer bedraagt circa € 5,3 miljoen. In bijlage 5 zijn zowel de geraamde onttrekkingen, de toekomstige claims en benodigde risicobuffers uiteengezet.

4.5

Vennootschapsbelasting grondexploitaties

Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. We hanteren de kaders van de wet- en de regelgeving (onder meer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst/verlies van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst/verlies. In 2024 is voor de vennootschapsbelasting een tweetal mutaties verwerkt in de ARG: Uit de ingediende aangifte VPB over 2023 blijkt een negatief belastbaar resultaat van € 1.301.749. Door verliesverrekening met 2022 ontstaat een vordering ten bedrage van € 280.377, het restant van het verlies wordt verrekend met de winst van 2024. Uit de voorlopige opgestelde aangifte VPB 2024 blijkt een schatting na partiele verliesverrekening met 2023 van het belastbaar resultaat van € 2.492.044, hieruit volgt een VPB last van € 629.347.

Pagina 14 van 102

5 Uitgangspunten herzieningen 5.1

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2025. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau herijkt op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.

5.2

Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering

De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2023). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.3

Rente

Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 0,0% per 1-1-2025. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV richtlijn over de omslagrente. Het is toegestaan dat de in een gemeente gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties. De gemeente hanteert een omslagrente van 0,0%, omdat dit het gewogen gemiddelde rentepercentage is van het vreemd vermogen.

5.4

Opbrengsten

De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2025. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een lange termijn opbrengstenstijging van 2,0% per jaar. Voor 2025 tot en met 2027 wijkt dit percentage af. De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt: Tabel 5.1

Opbrengstenstijging

Opbrengstenstijging Woningbouw vrije sector Woningbouw sociale huur Bedrijventerrein De Munt Bedrijventerrein overige dorpen

5.5

2025 2026/2027 8,0% 5,0% 0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

2028 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Kosten

We houden rekening met een jaarlijkse kostenstijging van de nog te realiseren kosten binnen de actieve grondexploitaties. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt tussen de kosten voor grond-, weg- en waterbouw (GWW) en voor plankosten en VTU. De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt: Tabel 5.2

Kostenstijging

Kostenstijging GWW-kosten Plankosten en VTU

2025 2026/2027 4,5% 3,5% 5,5% 3,5%

2028 e.v. 2,0% 2,0%

Een BBV-richtlijn stelt dat er geen afdrachten rechtstreeks vanuit de grondexploitatie mogen plaatsvinden ten behoeve van een fonds bovenwijks. Bovenwijkse voorzieningen dienen op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) te worden toegerekend aan grondexploitaties. Eventuele niet toerekenbare bovenwijkse investeringen komen ten laste van de ARG of ten laste van de algemene middelen. Dit is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal (2023).

Pagina 15 van 102

5.6

Verliesvoorzieningen

Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde (zie bijlage 3 voor de hoogte van de verliesvoorzieningen per complex). De voorschriften vanuit wet- en regelgeving (BBV) schrijven dit voor.

5.7

Tussentijdse winstnemingen

5.8

BTW

We nemen tussentijds winst volgens de methode ‘percentage of completion’. Dit houdt in dat we de verhouding gerealiseerde kosten/totale kosten vermenigvuldigen met de verhouding gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en dit aandeel vervolgens vermenigvuldigen met het verwachte financiële resultaat van de betreffende grondexploitatie. We nemen alleen tussentijdse winst als de resterende looptijd van een grondexploitatie korter is dan 10 jaar. Dit is in lijn met het BBV.

De in de grondexploitaties opgenomen kosten en opbrengsten zijn exclusief BTW.

5.9

VPB

Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. Als ijkpunt voor de winstbepaling zijn er openingsbalansen opgesteld voor grondexploitaties die voor 2016 zijn vastgesteld met prijspeil datum 01-01-2016. Hiervoor is een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de Belastingdienst. Grondexploitaties die na 1 januari 2016 zijn vastgesteld, worden fiscaal ingebracht tegen de waarde in het economisch verkeer. In de praktijk zien wij dat de Belastingdienst bij de inbreng van nieuwe grondexploitaties in het belaste grondbedrijf primair aanstuurt op een waardebepaling op basis van een contant making van de vrije kasstromen conform het MPG bij opening van een grondexploitatie (=GREX) waarbij een disconteringsvoet van 5% wordt gehanteerd (residuele waarde berekening). Een alternatief is om aan te sluiten bij een externe taxatie.

Het hanteren van een dergelijke taxatiewaarde is in sommige gevallen mogelijk, maar kan wel tot discussie leiden met de Belastingdienst indien de parameters en uitgangspunten afwijkend zijn ten opzichte van de methodiek die de Belastingdienst in waarderingen hanteert. Indien nodig wordt deze waardering afgestemd met de Belastingdienst. We hanteren de kaders van de wet- en de regelgeving (onder meer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst/verlies van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst/verlies.

5.10 Afsluiten grondexploitaties Een grondexploitatiecomplex kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Jaarlijks wordt beoordeeld welke grondexploitaties hiervoor in aanmerking komen. Hierbij wordt gekeken naar de volgende criteria: - Alle grond binnen het complex is verkocht; - De laatste fase binnen het complex is woonrijp gemaakt/ voltooid; - Het openbaar gebied is in beheer genomen. Het kan wel voorkomen dat bij het afsluiten van een grondexploitatie budget wordt gereserveerd voor mogelijke nazorg of om te werken met een restplan. Dit kan alleen wanneer het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren, vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. Of dit nodig is wordt per grondexploitatie afzonderlijk bepaald.

5.11 Risicoprofiel en stoplichtmodel Bij elke grondexploitatie wordt een risicoprofiel aangegeven. Het risicoprofiel wordt onder andere bepaald door de resterende looptijd, nog te realiseren kosten en opbrengsten, macro-economische risico’s en project specifieke risico’s. Dit wordt gedaan met behulp van de Monte-Carlosimulatie.

Pagina 16 van 102

Stoplichtmodel Nadat de risico’s (mede) door de Monte-Carlo analyse in kaart zijn gebracht, wordt het risicoprofiel ingedeeld in een bepaalde categorie. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het stoplichtmodel. Onderstaand wordt het stoplichtmodel nader toegelicht. Het signaleren van één of meer risico’s en/of onzekerheden kan een reden zijn om de grondexploitatie aan te merken als redelijk risico of groot risico. : beperkt risico : redelijk risico : groot risico Het project verloopt nagenoeg volgens vastgesteld plan (grondexploitatie). De resterende looptijd is beperkt, de meeste kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en er zijn geen project-specifieke risico’s gesignaleerd. -

-

Het project wijkt licht negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking <10%, o plansaldo: afwijking <10%, o programma: afwijking <5%. De grondexploitatie heeft een lange resterende looptijd. De investering is hoog en de meeste opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Er zijn project-specifieke risico’s gesignaleerd. Het voordoen van risico’s heeft impact, maar leidt niet direct tot het vormen van een verliesvoorziening. De Monte-Carlo analyse geeft aan dat het resultaat significant kan afwijken van de prognose.

- Het project wijkt negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking >10%, o plansaldo: afwijking >10%, o programma: afwijking >5%. - De resterende looptijd is (zeer) lang en daardoor zijn de onzekerheden groot. - De nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn (zeer) hoog en het verwachte resultaat is in verhouding laag. - Er zijn grote project-specifieke risico’s gesignaleerd met een hoge kans op voordoen. - Door het voordoen van één of meer risico’s is een verliesvoorziening vormen onvermijdelijk.

Pagina 17 van 102

6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief Op dit moment zijn er in totaal 39 grondexploitaties actief waarover in dit hoofdstuk gerapporteerd wordt. Per complex wordt een algemene toelichting gegeven, waarna inzicht gegeven wordt in kosten (voor bouwen woonrijp maken, winstneming en overig), opbrengsten, en uiteraard het resultaat van 2024 en het meerjarenperspectief voor 2025 en verder. Disclaimer verkavelingsplannen: de figuren in dit hoofdstuk zijn indicatief. Het kan zijn dat een aantal kavels als ‘verkocht’ is aangemerkt, maar dat de aktepassering en/of betaling nog niet heeft plaatsgevonden in 2024, maar pas in 2025 plaatsvindt.

6.1

Complex 10 Oude Espelerweg

6.1.1 Algemeen Op de hoek van de Oude Espelerweg en de Espelerlaan wordt een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Het perceel bevindt zich in het noorden van Emmeloord. De grondexploitatie is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan bevat een gevarieerd aanbod van woningbouwkavels. Er is onder andere ruimte voor grote vrijstaande kavels, appartementencomplexen, hofwoningen en (sociale) rijwoningen. Tabel 6.1 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw Noord Emmeloord

Omvang Aantal

± 11.6 ha. 213 woningen

Aantal nog te realiseren Looptijd

213 woningen 31-12-2032

Profiel

Redelijk risico

Figuur 6.1:

Verkavelingsplan Oude Espelerweg

Pagina 18 van 102

6.1.2 Opbrengsten In 2024 zijn geen grondopbrengsten ontvangen. Tijdens de voorbereidingen voor de uitgifte van de bouwkavels is gebleken dat een nog lopende juridische procedure toch van invloed kan zijn op de kavel die in 2023 door de gemeente is aangekocht. De gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk. De verkoop van de bouwkavels is daarom voorlopig uitgesteld. Wel is er circa € 1.228 ontvangen aan subsidie ter versnelling van de woningbouw en is er circa € 13.904 ontvangen aan pacht.

6.1.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2024 zijn er geen kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken. In 2025 verwachten we € 2.638.192 aan kosten te maken voor het bouwrijp maken van het volledige plangebied. Het woonrijp maken start naar verwachting in 2027-2028. Overige kosten: Er zijn circa € 193.667 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2024 is er voor het eerst een tussentijdse winst van € 1.365 genomen.

6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 3.935.752 positief. Het resultaat op eindwaarde is verbeterd ten opzichte van vaststelling als gevolg van hogere verwachte grondopbrengsten conform de Nota Grondprijzen 2025. In deze Herziening gaan we ervan uit dat alle 213 kavels worden uitgegeven. Het risico bestaat dat een deel van de zuidelijke vrijstaande kavels niet verkocht kan worden als gevolg van uitbreiding van de sportvelden. Hierover is nog geen besluit genomen. Dit zal een negatief effect hebben op het resultaat van circa € 2.750.000. Tabel 6.2

Resultaat

Kosten, opbrengsten & resultaat

10

Boekwaarde 01-01-2024 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2025

€ -5.035.331 € 195.032 € 15.132 € -5.215.231

2025 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ 8.038.961 € 17.189.944

Eindwaarde

€ 3.935.752

Pagina 19 van 102

6.2

Complex 11A Emmelhage fase 1

6.2.1 Algemeen Emmelhage is de woningbouw uitbreidingswijk van Emmeloord. De 1e fase van het plan is inmiddels voltooid en de openbare ruimte is in beheer genomen. De grondexploitatie is per 1 januari 2025 afgesloten. Tabel 6.3 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel Figuur 6.2

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord ± 67 ha. 731 kavels 0 kavels 31-12-2024 Beperkt risico

Verkavelingsplan Emmelhage

6.2.2 Opbrengsten In 2024 is er geen kavel verkocht in Emmelhage fase 1. De laatste kavel al in 2023 verkocht. Met de verkoop van deze laatste kavel is Emmelhage fase 1 volledig (uit)verkocht.

6.2.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In totaal zijn er in 2024 geen kosten voor bouwrijp maken gemaakt. De woonrijpkosten bedragen € 2.851. Hiermee zijn de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken voldaan. Overige kosten: Verder zijn er circa € 2.184 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: Bij het afsluiten van deze grondexploitatie is een winst genomen van € 106.304. Pagina 20 van 102

6.2.4 Resultaat In 2024 is de grondexploitatie Emmelhage fase 1 afgesloten. Het (eind)resultaat is als winst genomen en ten gunste van de ARG gebracht. Tabel 6.4: Resultaat

11a

Kosten, opbrengsten & resultaat Boekwaarde 01-01-2024 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2025

€ € € €

111.340 111.340 -

2025 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ €

-

Eindwaarde

€

-

6.2.5 Eindverantwoording en restplan De grondexploitatie Emmelhage fase 1 is in 2006 geopend. In 2015 is de meest recente (gewijzigde) grondexploitatie Emmelhage fase 1 vastgesteld. Destijds was de verwachting dat de grondexploitatie per 1-1-2022 kon worden afgesloten, met een eindresultaat van € 13,7 miljoen. In tabel 6.5 is het uiteindelijke resultaat weergegeven. Tabel 6.5: Resultaat afsluiting

Emmelhage fase 1 Kosten Opbrengsten Verwerving € 10.671.695 Bouwrijp maken € 8.943.244 woonrijp maken € 8.529.322 Plankosten & VTU € 6.755.535 Overige kosten € 4.330.416 Verkoop woningbouwkavels € 50.821.897 Overige opbrengsten € 1.548.461 Totaal € 39.230.212 € 52.370.358 Resultaat € 13.140.146 Het BBV biedt de mogelijkheid om een restplan vast te stellen bij het afsluiten van een grondexploitatie. Dit kan alleen wanneer het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren, vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. In Emmelhage fase 1 is nog één woning in aanbouw, waardoor een beperkt aantal werkzaamheden in de openbare ruimte nog niet uitgevoerd kan worden. Het voorstel is om voor deze werkzaamheden een restplan in te stellen van € 19.500. Op deze manier is er budget beschikbaar om na voltooiing van de laatste woning de resterende activiteiten in de openbare ruimte uit te voeren. In tabel 6.6 is weergegeven hoe het restplan is opgebouwd.

Pagina 21 van 102

Tabel 6.6: Restplan

Restplan Emmelhage fase 1 Definitieve afwerking Livingstonehage € Plaatsen lichtmasten € Realiseren 1 rioolaansluiting € Eindafrekening fietsbrug € Totaal restplan €

Pagina 22 van 102

10.000 6.000 1.500 2.000 19.500

6.3

Complex 11b Emmelhage fase 2a

6.3.1 Algemeen Emmelhage fase 2a is het vervolg op fase 1 en biedt ruimte aan 132 woningen en een supermarkt. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.7 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw uitleglocatie

Ligging Omvang

Ten noorden van Emmeloord ± 10 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

132 kavels & 4.935 m² aan voorzieningen 0 kavels

Looptijd Profiel

31-12-2026 Beperkt risico

Figuur 6.3:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2a

6.3.2 Opbrengsten Dit complex is in 2017 in exploitatie genomen. In 2024 hebben we geen kavels meer verkocht aangezien dit plan volledig is (uit)verkocht.

6.3.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2024 zijn er geen kosten voor bouwrijp maken gemaakt. Het bouwrijp maken is reeds voltooid. Het woonrijp maken heeft in 2024 € 315.781 gekost. Daarnaast is er € 19.997 toegerekend aan dit complex voor het aanleggen van de Buitensingel. In 2025 verwachten we Emmelhage fase 2A geheel woonrijp te maken, hiervoor is circa € 29.000 begroot. De laatste kosten voor het aanleggen van de Buitensingel verwachten we in 2026. Daarna kan de grondexploitatie worden afgesloten.

Pagina 23 van 102

Overige kosten: Naast de kosten voor het woonrijpmaken zijn er circa € 53.759 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2021 is er een tussentijdse winst genomen, ter grootte van € 751.927. Nu blijkt op basis van de huidige inzichten dat er de afgelopen jaren te veel aan tussentijdse winst is genomen, als gevolg van hogere woonrijpkosten. In 2022 en 2023 is dit gecorrigeerd. Ook dit jaar moet er een kleine correctie plaatsvinden van circa € 7.490. In totaal is er nu voor circa € 2,4 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 50.301 positief. Het resultaat is afgenomen ten opzichte van 2023. Dat is vanwege een toename in de kosten voor woonrijp maken i.v.m. aanpassingen in 2024 rondom de supermarkt en waterhuishoudkundige maatregelen. Tabel 6.8:

Resultaat

11b

Kosten, opbrengsten & resultaat Boekwaarde 01-01-2024 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2025

€ € € €

591.212 382.048 209.164

2025 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ €

158.863 -

Eindwaarde

€

50.301

Pagina 24 van 102

6.4

Complex 11c Emmelhage fase 2b

6.4.1 Algemeen Emmelhage fase 2b is het vervolg op fase 1 en 2a en biedt ruimte aan circa 161 woningen. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.9 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw uitleglocatie

Ligging Omvang

Ten noorden van Emmeloord ± 10,3 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

161 kavels 4 kavels

Looptijd Profiel

31-12-2027 Beperkt risico

Figuur 6.4:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2b

6.4.2 Opbrengsten Dit complex is in 2020 in exploitatie genomen. In 2024 zijn er 5 kavels verkocht voor een totaalbedrag van € 818.040. In 2025 verwachten we de laatste 4 kavels te verkopen voor een totaalbedrag van € 856.185.

6.4.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2024 is er voor circa € 678.650 aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken gemaakt. Hiermee is het bouwrijp maken voltooid. Daarnaast is er € 19.997 toegerekend aan dit complex voor het aanleggen van de Buitensingel. In 2025 verwachten we circa € 500.000 aan kosten te gaan maken voor het woonrijpmaken van Emmelhage fase 2B.

Pagina 25 van 102

Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 221.620 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2024 is er een tussentijdse winst van € 353.328 genomen. In totaal is er nu € 1.294.556 aan tussentijdse winst genomen.

6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte eindresultaat is € 408.588 positief. Het resultaat is lager dan in 2024. Dit komt doordat er een hoog bedrag aan tussentijdse winst is genomen. Het restantbudget voor bouwrijp maken en geluidswerende maatregelen is voor circa € 214.000 afgeraamd, aangezien de werkzaamheden volledig gerealiseerd zijn. Tabel 6.10:

Resultaat

11c

Kosten, opbrengsten & resultaat Boekwaarde 01-01-2024 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2025

€ 1.861.411 € 1.276.901 € 820.519 € 1.405.029

2025 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ 1.852.626 € 856.185

Eindwaarde

€

Pagina 26 van 102

408.588

6.5

Complex 11d Emmelhage fase 3b

6.5.1 Algemeen Emmelhage fase 3b is het vervolg op fase 1 en 2a/2b en biedt ruimte aan circa 138 woningen en een schoollocatie in het noorden van het plan. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is 19 september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.11 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw uitleglocatie

Ligging Omvang

Ten noorden van Emmeloord ± 10,5 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

Ca. 146 kavels en een (basis)schoollocatie 102 kavels

Looptijd Profiel

31-12-2029 Beperkt risico

Figuur 6.5:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 3b

6.5.2 Opbrengsten Dit complex is in 2022 in exploitatie genomen. In 2024 zijn de eerste 44 kavels verkocht voor een totaalbedrag van € 3.147.200. In 2025 verwachten we 61 kavels te verkopen voor een totaalbedrag van € 3.981.631.

6.5.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2024 is een totaal van € 2.142.315 aan kosten voor enkel het bouwrijp maken gemaakt. Daarnaast is er € 58.742 toegerekend aan dit complex voor het aanleggen van de Buitensingel. In 2025 verwachten we circa € 855.747 aan kosten te gaan maken voor het bouw- en woonrijpmaken van Emmelhage fase 3B.

Pagina 27 van 102

Overige kosten: Er zijn circa € 418.638 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2024 is er een tussentijdse winst van € 129.933 genomen. In totaal is er nu € 130.592 aan tussentijdse winst genomen.

6.5.4 Resultaat en meerjarenperspectief