12.1 Bijlage 1 Herziening en MPG 2024.pdf
Tekst van het document
Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Gemeente Noordoostpolder Mei 2024
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Inhoudsopgave Inhoudsopgave..............................................................................................................................................1 1 Samenvatting.......................................................................................................................................... 3 2 Aanleiding en inleiding.......................................................................................................................... 7 3 Beleidsachtergrond en marktwerking................................................................................................ 10 4 Algemene Reserve Grondexploitaties............................................................................................... 19 5 Uitgangspunten herzieningen............................................................................................................. 20 6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief............................................................ 24 6.1 Complex 11A Emmelhage fase 1.................................................................................................. 24 6.2 Complex 11b Emmelhage fase 2a................................................................................................
26 6.3 Complex 11c Emmelhage fase 2b................................................................................................ 28 6.4 Complex 11d Emmelhage fase 3b................................................................................................ 30 Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B....................................................................................... 32 6.5 6.6 Complex 34 De Munt II fase 2....................................................................................................... 34 6.7 Complex 38 De Munt II fase 1....................................................................................................... 36 6.8 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009).......................................................... 38 6.9 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen............................................................................................ 39 6.10 Complex 42 Bedrijventerrein Ens.................................................................................................. 43 6.11 Complex 43 Bedrijventerrein Creilerpad....................................................................................... 45 6.12 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse......................................................................................
47 6.13 Complex 50 Centrumplan Emmeloord.......................................................................................... 49 6.14 Complex 51 Meldestraat Emmeloord............................................................................................ 51 6.15 Complex 56 Luttelgeest fase 4...................................................................................................... 53 6.16 Complex 63 De Kaghe Espel........................................................................................................ 55 6.17 Complex 65 Ens-Zuidoost..............................................................................................................57 6.18 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1.............................................................................................. 58 6.19 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2...............................................................................................61 6.20 Complex 68 Espelerpad.................................................................................................................63 6.21 Complex 71 Creil-Oost...................................................................................................................65 6.22 Complex 72 Luttelgeest-Zuid Fase 2 en 3....................................................................................
67 6.23 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3...............................................................................................69 6.24 Complex 76 Herontwikkellocaties Nagele......................................................................................71 6.26 Complex 82 Wellerwaard...............................................................................................................73 6.27 Complex 84 Kerkstraat Luttelgeest................................................................................................75 6.28 Complex 85-1 De Stiepe Rutten.....................................................................................................77 6.29 Complex 85-2 Buitenom 1 Rutten..................................................................................................79 6.30 Complex 85-3 Buitenom 87 Rutten............................................................................................... 81 6.31 Complex 87 Marknesse fase 4...................................................................................................... 83 6.32 Complex 88 Dokter Jansenpark.................................................................................................... 85 6.32 Complex 89 Camping Het Bosbad.................................................................................................
87 6.32 Complex 91 Ens fase 2..................................................................................................................89 6.33 Complex 155 Jacob Bruintjesstraat Kraggenburg......................................................................... 91 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:
Overzicht alle grondexploitaties stand 31 -12-2023 Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2023 Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2023 Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31 -12-2023 Onttrekkingen, (toekomstige) claims en risicobuffers Algemene Reserve Grondexploitaties
Pagina 2 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
1 Samenvatting De totale opbrengst uit grondverkopen in 2023 bedroeg circa C 8,5 miljoen. Hiervan is circa C 6,2 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels, circa C 2,3 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels. Ten opzichte van de prognose van 2023 is dit C 3,4 miljoen lager. Het verschil heeft vooral te maken met een uitgestelde levering van een grote kavel op De Munt B. In 2023 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage Fase 2B en het Centrumplan), Luttelgeest, Espel, Marknesse (fase 4) en Kraggenburg-Zuid veel woningbouwkavels verkocht. Voor 2024 verwachten we een stijging van de grondverkopen ten opzichte van 2023. De verwachte stijging zit vooral in de te verkopen woningbouwkavels op het Dokter Jansenpark, Emmelhage fase 3B, Marknesse fase 4, Luttelgeest fase 4 en bedrijventerreinen op de Munt in Emmeloord. Door nieuwe woningbouwlocaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2023
Grondverkopen in 2023 Woningbouw Bedrijventerrein Comm ercieel/recreatief Totaal
Prognose Gerealiseerd 5.274.371 C 6.224.123 C 6.710.685 C 2.294.038 C C C 11.985.056 8.518.161
c
c
Woninqbouw Emmeloord Dorpen Wellerwaard Centrumplan Totaal woninqbouw
C C C C
1.747.278 C 3.527.093 C C C 5.274.371
1.561.030 4.263.093 -
C
6.332.013 C 378.672 C
1.862.710
6.710.685
2.294.038
Bedrijventerrein Emmeloord Dorpen Totaal bedrijventerrein Commercieel/recreatief Emmeloord Dorpen Totaal commercieel
c
C
c
C
c
c
-
-
c
400.000 6.224.123
431.328
C
-
C
-
c
-
Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1).
Pagina 3 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder
Grondverkopen 28 26
In 2024 verwachten we circa C 25,2 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa C 16,1 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Emmelhage Fase 3B (210Zo), Luttelgeest fase 4 (130Zo), Marknesse-Zuid fase 4 (220Zo) en Dokter Jansenpark (310Zo) zorgen voor ruim 870Zo van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we vooral in Emmelhage fase 2B, Luttelgeest, Ens, Kraggenburg en Bant te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2024 circa C 9,1 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. We verwachten vooral een aantal grote kavels op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B te Emmeloord te verkopen. In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd als nog verwacht - van alle grondexploitaties. In 2023 zijn er meer kosten gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd. Per 01-01-2024 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa C 23,2 miljoen. Dit komt doordat de opbrengsten binnen de GREX-complexen vaak aan het einde van de looptijd binnenkomen en de kosten al eerder worden gemaakt. De totale nog te verwachten opbrengsten zijn hoger dan de totale nog te verwachten kosten. Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa C 28.5 miljoen positief.
Belangrijk om te melden is dat we in 2023 per saldo circa C 1,2 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben. Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de Algemene Reserve Grondexploitaties ^ARG) betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG.
Pagina 4 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen
Grondexploitaties - totalen Boekwaarde per 01-01-2023
e -18.754.745
Gerealiseerde kosten in 2023 Tussentijdse winstneming 2023 Gerealiseerde opbrengsten in 2023
e -13.430.932 e -1.201.199 e 10.233.039
Boekwaarde per 01-01-2024
e -23.153.838
Nog te verwachten kosten Nog te verwachten opbrengsten
e -44.408.651 e 96.026.797
Eindwaarde totaal
e
28.464.308
Nieuwe vastgestelde grondexploitaites in 2023 Er zijn 2 nieuwe grondexploitatiesAcomplexen vastgesteld in 2023: o
Dokter Jansenpark (X088): Aan de Urkerweg 1 staat het voormalig ziekenhuis Dokter Jansencentrum. Hier wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd voor in totaal circa 226 woningen.
o
Ens fase 2 (X091): Op het voormalige derde voetbalveld van S.V. Ens wordt een nieuw inbreidingsplan ontwikkeld met in totaal circa 29 woningen en een woonzorgcomplex met maximaal 26 zorgwoningen (16 studio’s en 10 appartementen).
Afgesloten grondexploitaties per 31-12-2023 In 2023 is de grondexploitatie van complex 89, Camping het Bosbad, afgesloten. Alle grond is verkocht en de gemeente hoeft geen kosten meer te maken voor deze grondexploitatie. Het (eind)resultaat is als winst genomen en conform bestaand beleid ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) gebracht.
Belangrijkste ontwikkelingen In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: -
In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenbrug, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor. Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken gelden de ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 die in 2022 zijn vastgesteld.
-
De nieuwe Nota Kostenverhaal (2023) is vastgesteld en treedt per 1-1-2024 in werking. De oude nota kostenverhaal is (2017) hiermee vervallen.
Pagina 5 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
-
Er wordt gewerkt aan een actualisatie van de visie voor werklocaties is noordelijk Flevoland en ontwikkelperspectieven voor werklocaties in de gemeente.
-
Per 1 januari 2024 is de Nota Grondprijzen 2024 vastgesteld. In alle kernen zijn de bandbreedtes van de grondprijzen aan de bovenkant licht verhoogd. Waarbij de onderkant van de bandbreedte voor de rijwoningen gehandhaafd is, zodat het mogelijk blijft om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren. De prijzen voor sociale woningbouw zijn omgezet in prijzen per woning in plaats van prijzen per vierkante meter. De grondprijs voor sociale appartementen is naar beneden bijgesteld. De kavelprijzen van de bedrijventerreinen in Emmeloord en de dorpen zijn licht verhoogd.
-
Door de relatief hogere verwervingskosten in combinatie met stijgende kosten voor het bouw- en woonrijpmaken, mede als gevolg van te nemen maatregelen in het kader van klimaatadaptatie, wordt het met de huidige grondprijzen steeds lastiger een sluitende grondexploitatie voor te leggen.
De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt per 31-12-2023 circa C 19,3 miljoen. Hiervan is circa C 6,8 miljoen beklemd (reeds gealloceerd voor de jaren 2024-2027 middels eerdere besluitvorming van de raad). Daarnaast is er circa C 8,9 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en de benodigde risicobuffers. Het vrij besteedbare deel van de ARG bedraagt derhalve circa C 3,6 miljoen.
Pagina 6 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
2 Aanleiding en inleiding Herziening å MPG
2.1
Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (hierna: MPG) kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar (2023) en kijkt vooruit naar 2024 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van 10 jaar en in uitzonderlijke gevallen zelfs nog langer. We kijken terug en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten.
Noordoostpolder kent 33 actieve grondexploitaties (BIE: Bouwgrond in Exploitatie) per 1-1-2024. In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2023-2026), te worden herzien. Bij de herziening zijn planinhoudelijke wijzigingen indien nodig verwerkt en worden de volgende zaken geactualiseerd: ^
de boekwaarde (som van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en gerealiseerde kosten van 2023).
2.2
^
de geraamde opbrengsten in de komende jaren.
^
de geraamde kosten voor de komende jaren.
^
de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd.
^
de toe te rekenen rentelasten en -baten.
^
de indexering van de opbrengsten en kosten.
^
de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse.
^
het weergeven van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG).
^
het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.
Nog niet in exploitatie genomen gronden
Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Vaste Activa ^MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de verwervingskosten of de (duurzaam) lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.
2.3
MPG BBV-proof
De Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn:
Pagina 7 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
-
Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld.
-
Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft in beginsel een maximale looptijd van 10jaar. Onder voorwaarden kan een langere looptijd worden toegestaan. Daarnaast kan voortschrijdend elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling.
-
Rentetoerekening aan actieve grondexploitaties is gelijk aan de gehanteerde omslagrente van de gemeente.
-
Gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan.
-
De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
-
Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.8.
-
Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde.
-
Voor kostentoerekening aan grondexploitaties wordt de kostensoortenlijst van de Omgevingswet gehanteerd (artikel 8.15 en bijlage IV Omgevingswet).
-
Voorbereidingskosten bij actieve grondexploitaties activeren we maximaal 5 jaar op de balans onder de immateriële vaste activa. Binnen vijf jaar moeten de voorbereidingskosten ingebracht worden in een actieve grondexploitatie of zijn afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties.
2.4
Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)
Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). De ARG wordt ook ingezet om de door de raad vastgestelde algemene doelen te bereiken. Voeding vindt plaats als gevolg van positieve (tussentijdse) resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden).
Pagina 8 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
De Algemene Reserve Grondexploitaties is dus opgebouwd uit een reserve voor:
2.5
-
grondexploitaties (bufferfunctie);
-
bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie);
-
herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie);
-
overige bestedingen (bestedingsfunctie).
Leeswijzer
In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.
Pagina 9 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1
Algemeen
De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: -
Woonvisie Noordoostpolder 2020;
-
De Visie Werklocaties noordelijk Flevoland (2018), wordt momenteel herzien;
-
De Nota Grondbeleid (2023-2026);
-
Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026;
-
Nota Grondprijzen 2024.
-
Verkenning groeiambitie Noordoostpolder.
Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.
3.2
Wonen
De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2024 50.050 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBS). De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners stijgt, als gevolg van (arbeids)migranten en vluchtelingen als ook het aantal huishoudens. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (jongeren/ouderen/ 65-plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave.
De woningmarkt Marktontwikkeling In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2023 gemiddeld gestegen met circa 1,2/ (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ), tussen de kernen zijn er verschillen die verderop in de nota worden toegelicht. Er stonden in 2023 iets meer woningen te koop ten opzichte van 2022.
De verwachting is dat de v.o.n.-prijzen in de gemeente Noordoostpolder gaan stijgen in 2024 (ABN AMRO, Metafoor). Ook de bouwkosten zijn de afgelopen tijd gestegen en verwacht wordt dat deze stijging de aankomende tijd afvlakt (bouwkostenindex, BDB). Het is de verwachting dat dit in 2024 stabiliseert. Deze voorspellingen zorgen ervoor dat de bovenste bandbreedtes van de grondprijzen voor vrijstaande woningen, 2A1 kapwoningen, rijwoningen en appartementen in Emmeloord, Ens/Marknesse en de overige dorpen licht naar boven zijn bijgesteld in 2024. De bovenste bandbreedtes worden enkel ingezet als de markt dit toelaat. De onderste bandbreedte blijft wel gelijk aan 2023. Op deze wijze blijft het ook mogelijk om betaalbare (sociale) koopwoningen te realiseren.
Pagina 10 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Kavelverkoop In 2023 zijn er 113 woningbouwkavels verkocht. Voor 2024 verwachten we meer woningbouwkavels te verkopen. Om in de nabije toekomst de woningvoorraad uit te kunnen breiden wordt er op dit moment o.a. gewerkt aan Emmelhage fase 3b en 4, het Dokter Jansenpark, Oude Espelerweg, de Pilotenweg in Emmeloord en de volgende fases in Bant, Marknesse, Creil, Ens, Kraggenburg, Nagele, Rutten en Tollebeek. Strategische beleidsuitgangspunten Woonvisie Voor wat betreft de woningbouwlocaties geeft de Woonvisie Noordoostpolder 2020 de strategie aan: -
De totale groei van circa 1.000* woningen in 10 jaar (nieuwbouw minus sloop).
-
De dorpen focussen op inbreiding en herstructurering.
-
De focus ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en bestaande woonmilieus.
-
Bouwen voor specifieke doelgroepen, zoals ouderen (met bijvoorbeeld woningtypen zoals kangoeroewoningen of ‘Knarrenhofjes’), starters (rug-aan-rug), etc.
-
BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen) is de eis.
-
Ladder van de duurzame verstedelijking.
* Het is zeer goed mogelijk dat het ‘100.000 woningenplan’ van het kabinet nieuwe inzichten geeft en leidt tot meer woningbouw in de komende jaren. Hiervoor is een woondeal gesloten en is een Verkenning groeiambitie Noordoostpolder op 10 oktober 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze verkenning wordt geconcludeerd dat wanneer de Lelylijn gerealiseerd wordt, er mogelijkheden liggen om in de Noordoostpolder tot 2050 minimaal 5.000 woningen extra te bouwen bovenop de autonome groei van circa 3.300 woningen. Ontwikkelperspectieven In de Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 (vastgesteld 31 januari 2022) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald welke projecten doorgang vinden en welke voorlopig ‘on-hold’ gezet worden. De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht gaan worden om de kavelvoorraad op peil te houden of te brengen. Strategische grondpositie De gemeente heeft in enkele dorpen nog strategische grond op voorraad. Het betreft de volgende gronden (stand per 1-1-2024): -
Hertenweg Kraggenburg (Kraggenburg-west) voor wonen e/o werken
-
Reserveringstrook De Munt (langs de A6)
-
Grond zonneweide De Munt
Pagina 11 van 98
f +W gemeente
NOORDOOSTPOLDER
-
Drietorensweg Ens (toekomstige woninguitbreiding, fase 4)
-
Klutenweg (nabij nr. 18) als ruilgrond
-
Oude Espelerweg (Emmeloord Oost) t.b.v. woninbouw
-
Graaf Florislaan Creil (‘t Poortershuys) t.b.v. woningbouw
-
Noorderringweg Creil (toekomstige woninguitbreiding, fase 3)
-
Nabij bedrijventerrein Marknesse (toekomstige uitbreiding t.b.v. werken)
Prestatieafspraken Met de woningcorporatie (Mercatus) zijn prestatieafspraken over het bouwen voor de sociale doelgroep. In 2023 zijn de prestatieafspraken herzien voor de periode 2024-2026. Op de korte en middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. Er worden de komende jaren veel sociale huurwoningen gebouwd. In Emmelhage fase 3, Marknesse fase 4, Oude Espelerweg, het Dokter Jansenpark en de Pilotenweg is hier al rekening mee gehouden in de (verkavelings)plannen. Verder wordt de behoefte aan sociale woningbouw meegenomen in de toekomstige woningbouwplannen.
Uitgiftetempo In 2023 zijn in totaal 113 kavels verkocht. In Emmelhage zijn in totaal 17 kavels verkocht. In het centrum van Emmeloord is grond verkocht ten behoeve van 16 appartementen en in Espel zijn er kavels verkocht om hier 24 woningen te realiseren. In Marknesse fase 4 zijn 32 kavels verkocht ten behoeve van woningen. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Kraggenburg (7), Ens (6), Luttelgeest (8), Bant (2) en Creil (1). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2023
Kavelverkopen 2023 Emmelhage Ens & Marknesse
Aantal 17 38
Dorpen Centrumplan Wellerwaard
42 16 -
T otaal
113
In 2023 is er verkocht voor een totaalbedrag van circa C 6,2 miljoen. De verwachting was dat we 91 kavels zouden verkopen voor circa C 5,3 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten zijn circa C 0,95 miljoen hoger dan bij de begroting van 2023 voorzien was. Per complex zijn er de nodige verschillen. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2023 naast elkaar gezet. De cijfers in tabel 3.2 wijken af van die in de eerder gepresenteerde tabel 1.1 waarin ook de grondverkopen voor
Pagina 12 van 98
f +W gemeente
NOORDOOSTPOLDER
transformatorstations zijn opgenomen. In tabel 3.2 gaat het enkel om de verkochte kavels voor woningbouw.
Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2023
Uitgifteplanning woningbouw 2023 (š) complex Emmelhage fase 1 Emmelhage fase 2A Emmelhage fase 2B Emmelhage fase 3B Centrumplan Emmeloord Meldestraat Emmeloord Luttelgeest fase 4 De Kaghe Espel Ens Bant Espel Creil Luttelgeest fase 3 Marknesse fase 3 Nagele Tollebeek Wellerwaard Kerkstraat Luttelgeest De Stiepe Rutten Buitenom 1 Rutten Buitenom 87 Rutten Marknesse fase 4 Kraggenburg-Zuid T otaal
Pagina 13 van 98
complexnummer 11a 11b 11c 11d 50
C C C C C
51 56 63 65 67-1 & 67-2 68 71 72 75 76 81 82 84 85-1 85-2 85-3 87 155
C C C C C C C C C C C C C C C C C C
begroot 65.975 C C 1.681.303 C C C C 493.690 C 567.850 C 293.450 C 87.880 C 100.800 C 70.248 C C C 270.000 C C C C C C C 1.114.730 C 528.445 C
š
5.274.371
š
realisatie 65.975 1.495.055 400.000 602.490 569.350 210.830 87.880 354.240 70.248 1.851.510 516.545 6.224.123
f +W gemeente
NOORDOOSTPOLDER
In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van 2023 opgesomd. Ter vergelijk hebben we ook de verkoopaantallen van 2015 t/m 2022 opgesomd. Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels in 2023 (en ter vergelijk 2015-2022) Kavelverkopen
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Emmelhage Marknesse Ens Bant Espel Kraggenburg Creil Luttelgeest Nagele Wellerwaard Centrumplan Emmeloord Tollebeek Meldestraat Rutten
17 32 6 2 24 7 1 8 -
99 38 11 26 5 3 13
62 4 2 10 3 9 3 2 15 21 -
60 26 40 7 10
47 1 5
45 3 -
7
10 2
11 4
1 4
10 109 16 -
29 18 6 2 5 7 9 1 36 6 58 -
50 7 5 7 4
16 -
53 28 4 9 9 4 19 17
3 -
-
-
-
T otaal
113
143
330
177
131
83
155
68
53
De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 742 kavels op voorraad in de op dit moment actieve grondexploitaties. In 2023 zijn er 2 complexen toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: -
Ens fase 2 (complex 91): circa 29 woningen en een woonzorgcomplex met 26 zorgwoningen.
-
Dokter Jansenpark (complex 88) circa 226 woningen.
De 742 beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: -
155
Emmelhage (2b, 3b)
-
226
Dokter Jansenpark
-
361
Dorpen
Op basis van de voorraad van woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2024 circa 302 woningbouwkavels te verkopen voor een totaalbedrag van circa C 16,1 miljoen. In Emmelhage verwachten we circa 71 kavels te verkopen (waarvan 5 in fase 2b en 66 in fase 3b), op vlek 1 en 2 van het Dokter Jansenpark 108 kavels, in Marknesse 59, Luttelgeest 48 kavels en in de overige dorpen nog eens 16 kavels. Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het beschikbare kavelaanbod na 2027 snel afneemt. Om het aanbod op peil te houden, zijn we vooruitlopend o.a. bezig met de ontwikkeling van een vervolgfase in Bant, Creil, Ens, Kraggenburg, Nagele, Rutten en Tollebeek. Verder wordt er gewerkt aan
Pagina 14 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
de ontwikkeling aan de Pilotenweg voor Tiny Houses en sociale huurwoningen voor tijdelijke huisvesting van verschillende doelgroepen. Ook wordt er gewerkt aan een woningbouwontwikkeling langs de Oude Espelerweg in Emmeloord, een plan aan de Meldestraat en de vervolgfase (4) van Emmelhage. Afhankelijk van de behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Er wordt gekeken naar vrijkomende inbreidinglocaties, zoals scholen, kerken en andere openbare gebouwen. Verder zullen er ook nieuwe uitbreidinglocaties aangekocht moeten worden. In onderstaande figuur is de ‘harde’ plancapaciteit weergegeven.
Figuur 3.1
Uitgiftetempo woningbouwkavels (aantal kavels)
U Dokter Jansenpark U Dorpen U Emmelhage
2024
3.3
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
Werken
Marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen De bedrijfsruimtemarkt in Nederland staat momenteel voor diverse uitdagingen en marktontwikkelingen. Een van de centrale kwesties is de beperkte beschikbaarheid van panden en ontwikkelingsmogelijkheden. Deze schaarste weerspiegelt zich niet alleen in het gebrek aan geschikte bedrijfspanden voor bedrijven die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting, maar ook in een tekort aan bouwkavels voor nieuwbouwprojecten. Hoge stichtingskosten, stijgende grondprijzen en onzekerheid over stroomvoorziening bemoeilijken de ontwikkeling van nieuwe projecten. Bovendien worden marktpartijen geconfronteerd met hogere rentetarieven en lagere economische activiteit, wat de groeikansen in de markt belemmert (NVM).
Pagina 15 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
De opname van bedrijfsruimte is sterk afgenomen in vergelijking met voorgaande jaren, met name in de categorieën boven de 10.000 m2. Kortere transactielooptijden zijn waargenomen door de krappe verhouding tussen vraag en aanbod, wat aangeeft dat beschikbare ruimtes snel worden opgenomen, vooral als ze van goede kwaliteit zijn. De invloed van de coronapandemie heeft geleid tot een grotere vraag naar bedrijfsruimte voor distributie en opslag van goederen, vanwege de groei van online winkelen en verstoorde wereldwijde goederenstromen. Echter, het economische fundament onder de vraag begint tekenen van verzwakking te vertonen, met lichte economische krimp en stijgende kosten voor bedrijven. Stikstofregelgeving heeft invloed op bouwprojecten en kan vertragingen en kosten met zich meebrengen. Tegelijkertijd leiden fiscale maatregelen, waaronder een verhoogde overdrachtsbelasting, tot verminderde beleggingsactiviteit in de bedrijfsruimtemarkt. De prijzen voor zowel huur- als koopbedrijfsruimten zijn gestegen als gevolg van de onbalans tussen vraag en aanbod. Huurders zijn bereid meer te betalen voor beschikbare ruimtes, terwijl eigenaar-gebruikers diepe zakken hebben en bereid zijn hoge koopprijzen te betalen (NVM). Daarnaast is de vraag geconcentreerd op hoogwaardig vastgoed op toplocaties. Dit zorgt voor een mismatch tussen vraag en aanbod.
De verwachting is dat deze trend zich in 2024 doorzet waardoor de vooruitzichten voor bedrijfsmatig vastgoed op mindere locaties minder goed zijn (Metafoor).
Marktontwikkelingen in de gemeente Noordoostpolder De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe bedrijven uit de eigen gemeente. Door de aanwezige ruimte en de goede bereikbaarheid heeft met de name het bedrijfsterrein de Munt de potentie om bedrijven ‘van buiten’ te huisvesten en daarnaast productiebedrijven. Ook het bedrijventerrein in Marknesse heeft ruimte om logistieke- en productiebedrijven te huisvesten. Wel heeft de gemeente aanvullende criteria voor de uitgifte van bedrijfskavels vastgesteld. Hierin wordt onder andere de vestiging van logistieke bedrijven die meer dan 2 ha grond vragen geweerd.
In de Visie op Werklocaties Noordelijk Flevoland (2017) onderbouwt de gemeente Noordoostpolder de bedrijfsbehoefte in de periode 2017 - 2030. Voor de komende jaren wordt een totale uitbreidingsvraag van gemiddeld 4,4 hectare per jaar verwacht. De kwalitatieve vraag concentreert zich voor een groot deel op grootschalige bedrijven in de logistiek ^2 hectare). De overige vraag betreft meer kleinschalige bedrijven in de agrofood, hightech of andere maakindustrie.
De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente voor reguliere kavels gemiddelde grondprijzen. De prijzen voor de zichtlocaties, zowel aan de A6 als aan provinciale wegen zijn ook vergelijkbaar met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren.
Pagina 16 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Strategische beleidsuitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen. In de Visie werklocaties Noordelijk Flevoland is dit verwerkt. Momenteel wordt er gewerkt aan een nieuwe/actuele visie op de werklocaties in Noordelijk Flevoland en aan nieuw ontwikkelperspectieven voor werklocaties in de gemeente. De verwachting is dat de nieuwe visie en ontwikkelperspectieven in 2024 gereed zijn.
In de huidige visie zijn de ambities en beleid van de bedrijfslocaties uitgewerkt, zodat noordelijk Flevoland de komende jaren economisch kan groeien, kansen kan pakken en bedrijven bovenal de ruimte kan bieden. Belangrijk is daarbij: ^
dat nieuw aanbod kwalitatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod.
^
dat ruimte kan worden geboden aan lokaal gebonden bedrijven.
^
dat werkgelegenheid lokaal behouden blijft.
^
dat de werkgelegenheid blijft groeien (vb. verplaatsing RDW en vestiging MITC).
^
dat de leefbaarheid in de kernen ook de komende jaren geborgd blijft.
^
dat de sterke positie van Noordelijk Flevoland voor onder meer Agrofood, Metaal & Machinery, Logistiek, Maritiem en Visserij verstevigd wordt.
Rijk en provincie sturen eveneens op een goede ruimtelijke ordening. Ze hebben voor ogen dat er zuinig met de schaarse grond wordt omgegaan en dat er kwalitatief hoogwaardige terreinen worden ontwikkeld, die zich van elkaar onderscheiden. Afstemmen van de bedrijfsbehoefte op regionaal niveau is daarbij noodzakelijk. Ze hebben hiertoe de ‘Ladder van de duurzame verstedelijking’ in het leven geroepen. Deze ladder betreft een beoordelingssystematiek voor toekomstige ontwikkelgronden. Om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien heeft de gemeente naast de actieve grondexploitaties strategische grond in eigendom, bedoeld voor de ontwikkeling van toekomstige bedrijventerreinen. De grond valt niet onder de categorie ‘harde plancapaciteit’ omdat deze niet direct uitgeefbaar is. Hiertoe moet de vigerende bestemming ‘Agrarisch’ gewijzigd worden in ‘Bedrijven’. Bij een wijziging van het bestemmingsplan moet een onderbouwing gegeven worden van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’.
Uit de Visie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels ^ 2,0 hectare). Om te voorzien in deze kavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling genomen. Daarnaast is het bedrijventerrein van Marknesse enkele jaren geleden uitgebreid met nieuwe kavels.
Pagina 17 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Uitgiftetempo In 2023 is er circa 2,9 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van C 2,3 miljoen. De verwachting was om circa 7,1 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van C 6,7 miljoen. In 2023 is er minder verkocht dan vooraf verwacht is. Dit komt doordat de grond nog niet bouwrijp is en er kan nog geen stroom geleverd worden aan nieuw te vestigen bedrijven. Op totaal niveau loopt de uitgifte van de bedrijfskavels dan ook niet volgens planning. Met de uitgifte van 2,9 hectare zitten we onder de gemiddelde behoefte van 4,4 hectare per jaar volgens de huidige Visie Werklocaties. In 2024 verwachten we echter wel een inhaalslag te maken. Op De Munt verwachten we circa 9 hectare aan grond te verkopen. Tabel 3.5
Verkopen bedrijfskavels in C 2023 (en ter vergelijk 2019-2022)
Bedrijfskavelverkopen 2023 (C) 2023 2022 2021 2020 2019 Emmeloord C 1.862.710 C 1.925.980 C 1.290.451 C 1.904.303 C 1.013.014 Dorpen C 431.328 C 2.427.617 C 2.679.064 C 282.428 C 1.082.112 Totaal
C 2.294.038 C 4.353.597 C 3.969.515 C 2.186.731
C 2.095.126
In de periode 2024 - 2031 is er nog circa 47,5 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 41 hectare zich bevindt in Emmeloord op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B, circa 3,1 hectare op bedrijventerrein De Munt II in Emmeloord en 3,4 hectare in de dorpen. In Marknesse is voorlopig nog voldoende grond voorradig voor bedrijven, maar in overige dorpen is er geen bedrijfsgrond meer op voorraad. In 2024 verwachten we circa 10 hectare aan grond uit te geven voor circa C 9,1 miljoen. Circa 800Zo (8 ha) van de te verkopen grond in 2024 bevindt zich op het bedrijventerrein De Munt B.
Figuur 3.2
Uitgiftetempo bedrijventerreinen (C)
10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000
Dorpen
4.000.000
I Emmeloord
3.000.000 2.000.000 1.000.000 n—
2024
Pagina 18 van 98
—i—
2025
—i—
2026
—i—
2027
—r
2028
2029
2030
2031
2032
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1
Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)
De ARG kan toenemen door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan afnemen door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2023 met circa C 0,1 miljoen afgenomen naar een reserve van circa C 19,3 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties, maar ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die direct en indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) hebben geleid tot een lagere stand van de ARG. Zie bijlagen 4 en 5 voor het verloop van de ARG.
4.2
Weerstandsvermogen grondbedrijf
Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit C 762.122 bedraagt. De stand van de ARG is voldoende van omvang om deze weerstandscapaciteit op te vangen.
4.3
Onttrekkingen ARG
Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2023 circa C 19,3 miljoen. Hiervan is circa C 6,8 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels besluitvorming).
4.4
Toekomstige claims ARG
Naast bovenstaande beklemmingen is er ook een aantal (toekomstige) claims waarvoor we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en infrastructurele voorzieningen. Hier is circa C 2,4 miljoen voor geclaimd. Daarnaast is er een risicobuffer van circa C 3,5 miljoen aangehouden om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie projecten (BIE) op te kunnen vangen. Ook is er een risicobuffer aangehouden voor de zogenaamde strategische (warme) gronden die onder de Materiële Vaste Activa (MVA) staan. Deze buffer is circa C 3,0 miljoen. De totale risicobuffer bedraagt circa C 6,5 miljoen. In bijlage 5 zijn zowel de geraamde onttrekkingen, de toekomstige claims en benodigde risicobuffers uiteengezet.
Pagina 19 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
5 Uitgangspunten herzieningen 5.1
Bouw- en woonrijp maken
De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2024. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau herijkt op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.
5.2
Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering
De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2023). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.
5.3
Rente
Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 0,0o0o per 1-1-2024. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV richtlijn over de omslagrente. Het is toegestaan dat de in een gemeente gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties. De gemeente hanteert een omslagrente van 0,0o0o omdat dit het gemiddelde rentepercentage is van het vreemd vermogen.
5.4
Opbrengsten
De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2024. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een gemiddelde opbrengstenstijging van 2,0o0o per jaar. Voor 2024 houden we voorzichtigheidshalve rekening met een opbrengstenstijging van 1o0o. Vanaf 2025 wordt gerekend met 2o0o opbrengstenstijging (Outlook 2024, Metafoor RO). Voor bedrijventerreinen hanteren we een opbrengstenstijging van 1,50 over 2024, 2025 en 2026 op de Munt. Vanaf 2027 hanteren we een opbrengstenstijging van 20 per jaar. Voor bedrijventerreinen in de dorpen is dit percentage 00 in 2024, 10 in 2025/2026 en 20 vanaf 2027.
5.5
Kosten
We houden rekening met een jaarlijkse kostenstijging van de nog te realiseren kosten binnen de actieve grondexploitaties. We hebben dit gemiddelde percentage bepaald op +20 per jaar, gelijk aan het langjarige gemiddelde inflatieniveau, voor 2024 is deze op +30 gezet. Vanaf 2025 hanteren we het
Pagina 20 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
langdurige percentage van +2% (Outlook 2024, Metafoor RO). Voor plankosten en VTU wordt een ander percentage gehanteerd, hier hanteren we een stijging van +5% in 2024, +4% in 2025/2026 en +2% vanaf 2027. De plankosten en VTU stijgen naar verwachting mee met de toekomstig af te sluiten cao’s. Een BBV-richtlijn stelt dat er geen afdrachten rechtstreeks vanuit de grondexploitatie mogen plaatsvinden ten behoeve van een fonds bovenwijks. Bovenwijkse voorzieningen dienen op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) te worden toegerekend aan grondexploitaties. Eventuele niet toerekenbare bovenwijkse investeringen komen ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) of ten laste van de algemene middelen. Dit is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal (2023).
5.6
Verliesvoorzieningen
Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde (zie bijlage 3 voor de hoogte van de verliesvoorzieningen per complex). De voorschriften vanuit wet- en regelgeving (BBV) schrijven dit voor.
5.7
Tussentijdse winstnemingen
We nemen tussentijds winst volgens de methode ‘percentage of completion’. Dit houdt in dat we de verhouding gerealiseerde kosten/totale kosten vermenigvuldigen met de verhouding gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en dit aandeel vervolgens vermenigvuldigen met het verwachte financiële resultaat van de betreffende grondexploitatie. We nemen alleen tussentijdse winst als de resterende looptijd van een grondexploitatie korter is dan 10 jaar. Dit is in lijn met het BBV.
5.8
BTW
De in de grondexploitaties opgenomen kosten en opbrengsten zijn exclusief BTW.
5.9
VPB
Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. Als ijkpunt voor de winstbepaling zijn er openingsbalansen opgesteld voor grondexploitaties die voor 2016 zijn vastgesteld met prijspeil datum 01-01-2016. Hiervoor is een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de Belastingdienst. Grondexploitaties die na 1 januari 2016 zijn vastgesteld, worden fiscaal ingebracht tegen de waarde in het economisch verkeer. In de praktijk zien wij dat de Belastingdienst bij de inbreng van nieuwe grondexploitaties in het belaste grondbedrijf primair aanstuurt op een waardebepaling op basis van een contant making van de vrije kasstromen conform het MPG bij opening van een GREX waarbij een
Pagina 21 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
disconteringsvoet van 50Zo wordt gehnteerd (residuele waarde berekening). Een alternatief is om aan te sluiten bij een externe taxatie. Het hanteren van een dergelijke taxatiewaarde is in sommige gevallen mogelijk, maar kan wel tot discussie leiden met de Belastingdienst indien de parameters en uitgangspunten afwijkend zijn ten opzichte van de methodiek die de Belastingdienst in waarderingen hanteert. Indien nodig wordt deze waardering afgestemd met de Belastingdienst. We hanteren de kaders van de wet en de regelgeving (onder meer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst/verlies van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst/verlies.
5.10 Risicoprofiel en stoplichtmodel Bij elke grondexploitatie wordt een risicoprofiel aangegeven. Het risicoprofiel wordt onder andere bepaald door de resterende looptijd, nog te realiseren kosten en opbrengsten, macro-economische risico’s en project specifieke risico’s. Monte-Carlo-Simulatie Om het risicoprofiel per grondexploitatie zo goed mogelijk in kaart te brengen, wordt jaarlijks een ‘MonteCarlo-Simulatie’ uitgevoerd door een extern bureau. De ‘Monte-Carlo-Simulatie’ is de meest vergaande risicoanalyse om het risicoprofiel van een grondexploitatie te bepalen. Het begrip risico wordt gekwantificeerd: Risico = kans x gevolg. Bij de simulatie worden kansverdeling toegekend aan waarden waar een zeker risico wordt verwacht. Vervolgens wordt er binnen de aangegeven bandbreedte 10.000 keer een waarde gekozen voor elke parameter binnen de kansverdeling. Dit levert ook zoveel keer een waarde op voor het totale resultaat. Er ontstaat op deze manier een kansverdeling voor het eindresultaat. In de praktijk wordt vervolgens voor de vereiste risicobuffer vaak een dekkingspercentage van 900Zo aangehouden: met 900Zo zekerheid is het eindresultaat niet slechter dan een bepaalde waarde die als weerstandscapaciteit wordt aangewezen. Voorzichtigheidshalve houdt de gemeente Noordoostpolder zelfs rekening met een dekkingspercentage van 950Zo.
Stoplichtmodel Nadat de risico’s (mede) door de Monte-Carlo analyse in kaart zijn gebracht, wordt het risicoprofiel ingedeeld in een bepaalde categorie. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het stoplichtmodel. Onderstaand wordt het stoplichtmodel nader toegelicht. Het signaleren van één of meer risico’s en/of onzekerheden kan een reden zijn om de grondexploitatie aan te merken als redelijk risico of groot risico.
beperkt risico redelijk risico groot risico
Pagina 22 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
Het project verloopt nagenoeg volgens vastgesteld plan (grondexploitatie). De resterende looptijd is beperkt, de meeste kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en er zijn geen project-specifieke risico’s gesignaleerd.
-
Het project wijkt licht negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o
kosten/opbrengsten: afwijking ^O/o,
o
plansaldo: afwijking ^O/o,
o
programma: afwijking ^/o.
-
De grondexploitatie heeft een lange resterende looptijd.
-
De investering is hoog en de meeste opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden.
-
Er zijn project-specifieke risico’s gesignaleerd.
-
Het voordoen van risico’s heeft impact, maar leidt niet direct tot het vormen van een verliesvoorziening.
-
De Monte-Carlo analyse geeft aan dat het resultaat significant kan afwijken van de prognose.
- Het project wijkt negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o
kosten/opbrengsten: afwijking :10/,
o
plansaldo: afwijking :10/,
o
programma: afwijking :5/.
-
De resterende looptijd is (zeer) lang en daardoor zijn de onzekerheden groot.
-
De nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn (zeer) hoog en het verwachte resultaat is in verhouding laag.
-
Er zijn grote project-specifieke risico’s gesignaleerd met een hoge kans op voordoen.
-
Door het voordoen van één of meer risico’s is een verliesvoorziening vormen onvermijdelijk.
Pagina 23 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief Disclaimer verkavelingsplannen: de figuren in dit hoofdstuk zijn indicatief. Het kan zijn dat een aantal kavels als ‘verkocht’ is aangemerkt, maar dat de aktepassering en/of betaling nog niet heeft plaatsgevonden in 2023, maar pas in 2024 plaatsvindt.
6.1
Complex 11A Emmelhage fase 1
6.1.1
Algemeen
Emmelhage is de woningbouw uitbreidingswijk van Emmeloord. De 1e fase van het plan nadert haar afronding. Per 1 januari 2024 zijn er geen kavels meer in de verkoop. We verwachten het complex eind 2024 te kunnen afsluiten. De opbrengsten van dit project zijn hoger dan de kosten. Tussentijds is al meerdere malen winst genomen. Tabel 6.1
Projectgegevens
PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel Figuur 6.1
Verkavelingsplan Emmelhage
Pagina 24 van 98
Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord ± 67 ha. 731 kavels 0 kavels 31-12-2024 Beperkt risico
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.1.2
Opbrengsten
In 2023 is er een kavel verkocht in Emmelhage fase 1. De laatste kavel is voor C 65.975 verkocht. Met de verkoop van deze laatste kavel is Emmelhage fase 1 volledig (uit)verkocht. Er is ook een stuk grond verkocht voor het plaatsen van een transformatorstation ter waarde van C 3.250 en er is C 1.660 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend.
6.1.3
Kosten
Bouw- en woonrijp maken: In totaal zijn er in 2023 voor C 1.443 aan kosten voor bouwrijpmaken gemaakt. De woonrijpkosten bedragen C 79.369. Voor 2024 is circa C 82.000 geraamd voor het afronden van het woonrijpmaken van Emmelhage fase 1.
Overige kosten: Verder zijn er circa C 13.054 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.
Tussentijdse winstneming: In 2023 is een tussentijdse winst ten hoogte van C 42.254 genomen. In totaal is er nu voor circa C 13,0 miljoen aan tussentijdse winst genomen. 6.1.4
Resultaat en meerjarenperspectief
Het verwachte resultaat op eindwaarde is C 27.769 positief. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2023. Dit is grotendeels veroorzaakt door de tussentijdse winstneming in 2023. Tabel 6.2: Resultaat
Kosten, opbrengsten å resultaat
11a
Bw 01-01-2023 gerealiseerde kosten
C 176.576 C -136.121
gerealiseerde opbrengsten Bw 01-01-2024
C 70.885 e 111.340
2024 en verder verwachte kosten verwachte opbrengsten
C C
-83.571 -
Eindwaarde
e
27.769
Pagina 25 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.2
Complex 11b Emmelhage fase 2a
6.2.1 Algemeen Emmelhage fase 2a is het vervolg op fase 1 en biedt ruimte aan 132 woningen en een supermarkt. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.3
Projectgegevens
PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal
Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord TĪÖĥãľ
Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel
0 kavels "3T-T2-2Ö25
Figuur 6.2:
132 kavels Š 4.935 m2 aan voorzieningen
Beperkt risico
Verkavelingsplan Emmelhage fase 2a
6.2.2 Opbrengsten Dit complex is in 2017 in exploitatie genomen. In 2023 hebben we geen kavels meer verkocht aangezien dit plan volledig is (uit)verkocht. Wel is er binnen het plan C 6.855 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend.
Pagina 26 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.2.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2023 is er voor circa C 1.443 aan kosten voor bouwrijp maken gemaakt. Het woonrijp maken heeft in 2023 C 335.887 gekost. In 2024 verwachten we Emmelhage fase 2A grotendeels woonrijp te maken, hiervoor is circa C 245.000 begroot. Overige kosten: Naast de kosten voor het woonrijpmaken zijn er circa C 82.196 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.
Tussentijdse winstneming: In 2021 is er een tussentijdse winst genomen, ter grootte van C 751.927. Nu blijkt op basis van de huidige inzichten dat er de afgelopen jaren circa C 274.618 te veel aan tussentijdse winst genomen is. In 2023 is dit gecorrigeerd. In totaal is er nu voor circa C 2,4 miljoen aan tussentijdse winst genomen. 6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is C 148.263 positief. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2022. Dat is grotendeels toe te schrijven aan extra kosten voor het woonrijpmaken en hogere plankosten en VTU. Tabel 6.4:
Resultaat
Kosten, opbrengsten å resultaat
11b
Bw 01-01-2023 gerealiseerde kosten
C 729.265 C -144.909
gerealiseerde opbrengsten Bw 01-01-2024
C 6.855 C 591.212
2024 en verder verwachte kosten verwachte opbrengsten
C -442.949 C -
Eindwaarde
C 148.263
Pagina 27 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.3
Complex 11c Emmelhage fase 2b
6.3.1 Algemeen Emmelhage fase 2b is het vervolg op fase 1 en 2a en biedt ruimte aan circa 161 woningen. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.5
Projectgegevens
PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal
Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord
Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel
9 kavels
Figuur 6.3:
±"ĪÖ,3 "ĥā"
Ca. 161 kavels 3Ï-T2-2Ö26
Beperkt risico
Verkavelingsplan Emmelhage fase 2b
Grondexploitatie Emmelhage Kavels voor woningbouw PjrKU'CI He «.«0(1
ProwdriMbu T« l’arVcviiei fr» optie «toeqeveo uuvuwn
6.3.2 Opbrengsten Dit complex is in 2020 in exploitatie genomen. In 2023 zijn er 16 kavels verkocht voor een totaalbedrag van C 1.495.055. De verwachting was dat we circa 15 kavels zouden verkopen voor een totaalbedrag van circa C 1,7 miljoen. Doordat er kavels later notarieel gepasseerd zijn dan overeengekomen was, is er in totaal C 23.353 aan boeterente ontvangen.
Pagina 28 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.3.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2023 is er voor circa C 575.937 aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken gemaakt. In 2023 verwachten we circa C 999.000 aan kosten te gaan maken vooral voor het bouw- en woonrijpmaken van Emmelhage fase 2B. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa C 201.865 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.
Tussentijdse winstneming: In 2023 is er een tussentijdse winst van C 25.098 genomen. In totaal is er nu C 941.228 aan tussentijdse winst genomen. 6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte eindresultaat is C 591.497 positief. Het resultaat is lager dan in 2022. Dit komt doordat de verkoop van een reststrook gemeentegrond als opbrengst uit de grondexploitatie is gehaald. De reststrook was geen onderdeel van het exploitatiegebied. Tabel 6.6:
Resultaat
Kosten, opbrengsten å resultaat
11c
Bw 01-01-2023
C 1.139.291
gerealiseerde kosten gerealiseerde opbrengsten
C -802.900 C 1.525.020
Bw 01-01-2024
C 1.861.411
2024 en verder verwachte kosten
C -2.965.386
verwachte opbrengsten
C 1.695.472
Eindwaarde
C
Pagina 29 van 98
591.497
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.4
Complex 11d Emmelhage fase 3b
6.4.1 Algemeen Emmelhage fase 3b is het vervolg op fase 1 en 2a72b en biedt ruimte aan circa 138 woningen en een schoollocatie in het noorden van het plan. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is 19 september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.7
Projectgegevens
PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel Figuur 6.4:
Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord ± 10,5 ha. Ca. 138 kavels en een (basis)schoollocatie 146 kavels 31-12-2028 Redelijk risico
Verkavelingsplan Emmelhage fase 3b
Pagina 30 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.4.2 Opbrengsten Er hebben nog geen grondverkopen ten behoeve van woningbouw plaatsgevonden. De eerste grondverkopen voor woningbouw worden verwacht vanaf 2024. Wel is er grond verkocht ten behoeve van trafostations. Dit bedraagt C 6.750. Ook is er C 10.709 aan positieve rente aan de grondexploitatie toegerekend.
6.4.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2023 is een totaal van C 352.304 aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken gemaakt. In 2024 verwachten we circa C 2.998.000 miljoen aan kosten te gaan maken voor het bouw- en woonrijpmaken van Emmelhage fase 3B.
Overige kosten: Er zijn circa C 101.198 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente.
Tussentijdse winstneming: In 2023 is er een tussentijdse winst van C 658 genomen. In totaal is er nu C 658 aan tussentijdse winst genomen.
6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is C 883.221 positief. In 2022 was het resultaat op eindwaarde geschat op C 436.844 negatief en was er een verliesvoorziening getroffen voor dit bedrag. In 2023 is het bouwrijp maken aanbesteed. De aanbesteding was goedkoper dan vooraf ingeschat. Dit verklaart het feit dat de grondexploitatie een positief resultaat laat zien in 2023 en de verliesvoorziening is opgeheven.
Tabel 6.8:
Resultaat
Kosten, opbrengsten & resultaat
Bw 01-01-2023 gerealiseerde kosten gerealiseerde opbrengsten Bw 01-01-2024
11d e -2.950.081 C -454.161 e 17.459 C -3.386.783
2024 en verder verwachte kosten verwachte opbrengsten
C -7.768.554 e 12.038.558
Eindwaarde
C
Pagina 31 van 98
883.221
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.5
Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B
6.5.1 Algemeen Complex 32 is de recente uitbreiding van bedrijventerrein De Munt in Emmeloord. Het bestemmingsplan met de bijbehorende grondexploitatie is in december 2021 vastgesteld. Bedrijventerrein De Munt B ligt ten noorden van het huidige bedrijventerrein en wordt omsloten door de Muntweg en de Kuinderweg. Het betreft een bedrijventerrein met voornamelijk grote bedrijfskavels. Tabel 6.9
Projectgegevens
PROJECTGEGEVENS Type project
Bedrijventerrein
Ligging
Uitleglocatie Emmeloord, ten oosten van A6
Omvang
'± 42"ĥa"
Omvang nog te realiseren
T4Ī"ĥä.
Looptijd
'3Ī-Ī2-2Ō32
Profiel
Figuur 6.5
Beperkt risico Verkavelingsplan Bedrijventerrein De Munt B
Pagina 32 van 98
gemeente
NOORDOOSTPOLDER
6.5.2
Opbrengsten
In 2023 hebben er een aantal grondverkopen plaatsgevonden voor een bedrag van C 1.320.150. Er is in totaal 1.7 hectare aan gronden verkocht.
6.5.3
Kosten
Bouw- en woonrijp maken: In 2023 zijn de eerste kosten gemaakt voor het bouwrijpmaken van het terrein, voor een bedrag van C 67.305. In 2024 is circa C 1.6 miljoen geraamd voor het bouw- en woonrijpmaken van een groot deel van het terrein en het slopen van de opstallen aan de Muntweg.
Overige kosten: Er zijn circa C 264.275 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2023 is er wederom een tussentijdse winst genomen, voor een bedrag van C 470.145. De totale winstneming van dit plan bedraagt: C 496.298.