11.3 Stedenbouwkundige analyse Zuiderkade.pdf

STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE ONTWIKKELVISIE ZUIDERKADE, EMMELOORD

6 januari 2020 in opdracht van gemeente Noordoostpolder, Emmeloord

INHOUD INHOUD B ACHTERGROND

3

OORSPRONKELIJK ONTWERP

4

HISTORISCHE FOTO'S

5

GROENE POLDERSTAD

6

TOPO TIJDREIS

7

RICHTINGEN

8

VOGELWIJK

9

OPZET

10

VOGELWIJK, NIJVERHEIDS- EN BOTENBUURT

HUIDIGE SITUATIE

11

GROEN OP STRAATNIVEAU

12

TYPOLOGIE B HOOGTE

13

KANSENKAART

14

ANALYSE WONINGMARKT

15

ANALYSE WINKELMARKT

16

INHOUD Ä ACHTERGROND ínhoud van de analyse De Vogelwijk is één van de wijken in het oorspronkelijk plan voor Emmeloord. Het onderzoeksgebied aan de Zuiderkade ligt in deze wijk. In deze analyse onderzoeken we de historie en ontwikkeling van de buurt, de structuren en bebouwing om vervolgens uitgangspunten te formuleren welke als basis kunnen dienen voor ontwikkelingen in het onderzoeksgebied. Bij dit onderzoek is ţHet DNA van Emmeloord' als onderlegger gebruikt. Een deel van de analyses start hiermee, waarna ze specifiek voor het plangebied uitgewerkt worden.

3

KA IAI

OORSPRONKE­ LIJK ONTWERP Emmeloord is ontworpen als de stad van de Noordoostpolder. Het oorspronkelijke plan is gemaakt door Pouderoyen in 1948. Emmeloord lag vanaf het begin centraal in het ontwerp voor Noordoostpolder. Ze is gebouwd op de plaats waar de Urkervaart, de Zwolse vaart, de Espelervaart en de Lemstervaart bij elkaar komen. Hier komen ook de hoofdwegen bij elkaar, die de polder doorkruisen. Emmeloord ligt op vergelijkbare afstand van alle dorpen, die in een ring rond de stad liggen. De stad verschilt van de dorpen door haar centrale ligging, de vele voorzieningen, de grotere ruimtelijke complexiteit, de poldertoren en natuurlijk een regionaal winkelcentrum in het hart van de stad en de polder. De ligging van stad, het winkelcentrum, maar ook de wijze waarop de stad en het winkelcentrum verbonden zijn aan de polderverkaveling en polderkenmerken, benadrukken de functie van Emmeloord als centrum van de polder. Pouderoyen ontwierp een stedelijk centrumgebied, gelegen op het kruispunt van het ^ads^is', de oostwest-verbinding van Vollenhove naar Urk en de noordzuid-verbinding van Lemmer naar Nagele. Het centrumgebied wordt omringd door kleinschaliger woonwijken. De kern van het centrumgebied bestaat uit de stadsbrink De Deel en de Lange Nering, de winkelstraat van 600 meter lang die op de stadsbrink uitkomt.

Het onderszoeksgebied ligt centraal in het zuidelijk deel van het plan en valt net binnen het deel van de Vogelwijk wat samen met de Botenbuurt als enige woonbuurt aan de open polder grenst. Goedgekeurd plan, 1948, Ir. Pouderoyen

4

IAI

HISTORISCHE FOTO'S

Het oude bedrijfspand van Kuiken op de hoek van de Nagelerstraat en Zuiderkade. Op de achtergrond de kerken vrij in het groen

Het pand van de gebroeders Kuiken waar landbouwmachines verkocht werden.

Voormalige kerk *Het Baken' op de hoek van de Zuiderkade en Kievitstraat. De kleine wederopbouwkerk is gebouwd in 1952.

De Roerdomplaan in 1955. Links het onderzoeksgebied en rechts de Airy woningen welke inmiddels zijn vervangen.

De Cornelis Dirkszstraat omstreeks 1960 gezien vanaf de bietenbrug. De Nieuwe Jeruzalemkerk was omgeven door groen.

De Nieuw Jeruzalemkerk net na de bouw in 1954

5

c •t

GROENE POLDERSTAD ook tot belangrijke onderdelen van de groenstructuur van de polderstad gemaakt. Er is een singelgracht met groene oevers door het centrum. De verschillende vaarten hebben brede groene oevers en zijn op veel plekken met paden openbaar toegankelijk gemaakt. Tenslotte werd het oorspronkelijk plan voorzien van een groene mantel rond de stad. De vier belangrijke entreegebieden (stadspoorten) van de stad, en de belangrijke entrees van de wijken, werden ontworpen als groene pleinachtige ruimtes. Hier stonden vaak bijzondere gebouwen aan een plein of in clusters in het groen.

Straatprofielen Emmeloord, ca. 1947

Groenstructuur plan Pouderoyen

Emmeloord is ontworpen als een groene polderstad vloeit voort uit de ontwerptraditie van tuindorpen en -steden. Het groen werd gezien als belangrijke kwaliteit voor de leefomgeving. Het oorspronkelijk plan had een strakke en regelmatige opzet gebaseerd op de polderverkaveling, met een robuuste groenstructuur. De stad heeft ondanks haar gestage groei veel van haar oorspronkelijke karakteristieken behouden.

een school of kerk. Deze gebouwen onderscheidden zich in het stadsplan qua hoogte en vooral in enscenering in het straat- en pleinprofiel. Ze kregen vanwege toetreding van licht en lucht een vrije ligging in de ruimte met een groene omlijsting zodat ze zich in het stadsplan zouden voordoen als groen element.

Tussen de verschillende wijken en buurten werd een stramien van groene polderlanen en singels aangebracht. Iedere buurt kreeg een brinkruimte. Deze groene, pleinachtige ruimten hadden een functie als ontmoetingsplaats. Vaak werd er bijzondere bebouwing met een maatschappelijke functie aan gekoppeld, zoals

In het ontwerp van de straten werd de variatie gezocht in de compositie van het groen. Dit blijkt uit de gevarieerde profielen die voor de groene polderstraten werden ontworpen, waardoor elke straat een eigen karakteristiek en sfeer kreeg.

De stad werd daarmee op elk schaalniveau voorzien van groen. De oorspronkelijke groenstructuur is volgroeid en van hoge waarde voor de stad. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en werkgebieden zijn in de loop van de jaren veel groenstructuren toegevoegd, aansluitend op de bestaande groenstructuur. Er is daardoor een sterke samenhang. De Vogelwijk is in het oorspronkelijk plan vrijwel geheel omgeven door groen. Aan de noord- en zuidzijde bevinden zich brede oevers met bomenrijen. Oost- en westelijk bevonden zich groene brinken met maatschappelijke gebouwen. Een uitzondering op de rest van het plan voor Emmeloord is dat de Zuiderkade de enige plek was waar de stad zich toonde naar het open landschap van de polder.

Naast de wegen met hun begeleidende lanen en singelbeplantingen werden de verschillende waterwegen 6

TOPO TIJDREIS

1955

1966

1974

1988

1998

2011

7

RICHTINGEN

Legenda Wegen Noord-zuid Oost-west

1948 (plan Pouderoyen)

1966

2018

Het oorspronkelijke plan is geometrisch opgezet en kent twee richtingen. Noord-zuid voor woongebieden, oostwest voor het centrumgebied. Het verschil in richting werd gebruikt om oriëntatie te vergemakkelijken en het onderscheid tussen de verschillende gebieden te vergroten. Het uitgevoerde plan gaat hier ook van uit en wijkt op details af. De blokken zijn iets minder rigide uitgevoerd en wat opvalt is dat aan de zuidzijde (grens aan de Urkervaart) meer blokken in de oost-west richting zijn gerealiseerd en benadrukken nu meer de overgang naar het landschap en het water.

8

IAI

VOGELWIJK RUIMTELIJKE ELEMENTEN

Water De Vogelwijk ligt samen met de Nijverheids- en Botenbuurt op een 'eiland' aan de zuidzijde van het centrum. Het oorspronkelijke plangebied kende een breed stadsfront aan het water van de Zwolse Vaart Z Urkervaart. Aan de oever van de Vogelwijk lag de loskade. Deze vormde met de schippersbeurs (net ten westen van de brug) de overgang van openbaar gebied naar bedrijventerreinen.

Wegenstructuur De wijk wordt hoofdzakelijk ontsloten via de Nagelerstraat welke in noord- zuidrichting het 'eiland' doorkruist en tevens de grens is met de Nijverheidsbuurt. Dit is één van de hoofdwegen uit het oorspronkelijk plan welke het centrum met de polder verbindt. Aan de noordzijde van de wijk zijn twee bruggen welke het 'eiland' verbinden met het centrum. Daarnaast sluit het oostelijk deel aan op de Botenbuurt via de Cornelis Dirkszstraat. Vrijwel alle wegen in de Vogelwijk, op de Nagelerstraat en Cornelis Dirkszstraat na, worden gebruikt voor bestemmingsverkeer.

Groenstructuur Een deel van het groen uit het oorspronkelijk plan nog goed zichtbaar. Aan de noordzijde bevindt zich de dubbele bomenrij en ook aan de westzijde is een groene as zichtbaar. Aan de Zuiderkade is het groen minder aanwezig, waarschijnlijk in verband met het verleden als loskade. Het groene karakter van de Cornelis Dirkszstraat is minder aanwezig dan het op de kaart lijkt. Hier worden de gebouwen wel omgeven door plantsoen, maar voert het parkeren vooral de boventoon waardoor het aanblik veel steniger is.

9

IAI

OPZET VOGEL­ WIJK, NIJVER­ HEIDS- EN BOTENBUURT

Legenda ----

Wegen Bebouwing op kaart 1966 en huidig Bebouwing op kaart 1974

Plan Pouderoyen (1948)

Net na de voltooiing van de buurt (1966/1974)

Huidige structuur (2018)

In hoofdlijnen is het plan van Po uderoyen uitgevoerd, echter kijkend naar details zijn er toch wel verschillen te zien. Om de structuur van de Vogelwijk beter te begrijpen, nemen we de andere buurten op het eiland mee in de beschouwing.

verdwenen. De ruimte zuidelijk van de kerk is volledig bebouwd en is er tevens bebouwing op de oever.

maatschappelijke functie lieten zich altijd zien naar belangrijke assen, zo verscholen tussen de blokken.

In het plan uit 1948 is werken gesitueerd in een duidelijk afgebakende zone (de wit en gearceerde haak). In de uitvoering is een geleidelijkere overgang te zien. Dit maakt de buurt lastiger leesbaar. De heldere structuur van het plan is in de oostelijke helft van het eiland, de Botenbuurt, het duidelijkst te zien.

Aan de Bossulaan is een andere maat van het blok zichtbaar. Bij de bouw van de wijk was hier de Flevoschool gesitueerd. Dit deel is in de jaren vaak veranderd en heeft geleid tot het hofje met begeleid wonen wat er nu staat.

Een van de wegen van het assenkruis, de Nagelerstraat, doorsnijdt de bebouwing op het eiland. Het bebouwd volume wordt in het originele plan tevens doorsneden door twee brinken. Groene ruimtes met daarin bebouwing met een bijzondere (maatschappelijke) functie, in de situatie van 1966 ook duidelijk te zien. Echter in de situatie van 2018 zijn deze vrijwel

Wat verder opvalt is de toevoeging van het groene plein met de (inmiddels gesloopte) school in de Botenbuurt. Vanuit het oorspronkelijk plan een vreemde plek,

Een hofje is ook te zien bij de herstructurering aan het Karekiethof. Dit lijkt een verwijzing te zijn naar het plan Pouderoyen.

10

HUIDIGE SITUATIE

Er is veel (parkeer) ruimte aan de waterkant

De strook aan de waterkant lijkt slecht bereikbaar

Groot contrast tussen de woningen en achterzijdes van winkels

De kwaliteit van de waterkant is aanwezig, maar wordt niet benut

De kop van het blok is al vernieuwd door de Lidl

De massa van de voormalige kerk maakt zich los van de bebouwingswand aan de Zuiderkade

11

IAI

GROEN OP STRAATNIVEAU

W Groen in plan Pouderoyen

De Vogelwijk en Botenbuurt zijn overwegend groene wijken door de groene inrichting van de oevers en de bomenrijen. De Nijverheidsbuurt is daar waar de bedrijven gevestigd zijn, steniger in opzet. In het oorspronkelijk plan zijn de groenelementen duidelijk te herkennen. Aanvullend op de groene hoofdstructuur (zie afbeelding links) van bomenrijen waren ook de brinken met daarop de kerken en andere maatschappelijke voorzieningen groen ingericht. Dit is helaas gedeeltelijk verloren gegaan. De auto heeft veel ruimte ingenomen in de openbare ruimte. Veel groen is versnipperd geraakt en is daardoor minder krachtig. De eenheid welke de brinken eerder hadden - een ensemble van gebouwen in een groene omgeving - is verloren gegaan door de aanwezigheid van infrastructuur. Naast de bomenrijen was de groene haag, welke de voortuin afscheidde van de straat of stoep, een belangrijke drager van het groene karakter van het plan. Voortuinen verschilden in afmetingen van straat tot straat, afhankelijk van de ligging en oriëntering. Dit droeg bij aan de diversiteit in karakter van de straten. Op dit moment is bij een deel van de voortuinen de haag niet meer aanwezig. De straten ogen hierdoor minder groen. Een deel van de Zuiderkade is goed toegankelijk en daar wordt het groen ook gebruikt. Ter plaatse van het onderzoeksgebied is de kade minder toegankelijk.

De oude loskade wordt volledig als parkeren gebruikt.

Waar links van de weg nu een groot appartementencomplex staat was vroeger een groot groen veld

12

TYPOLOGIE b HOOGTE De Vogelwijk is divers wanneer we kijken naar de typologie van de gebouwen. Naast diverse bedrijven, voornamelijk gelegen aan de Nagelerstraat en Zuiderkade, zijn er een aantal (voormalige) kerken aanwezig. De meeste bebouwing bestaat uit woningen. Dit zijn rijwoningen welke semi-gesloten bouwblokken vormen en appartementengebouwen welke solitair zijn of opgenomen in een bouwblok. De appartementengebouwen zijn voornamelijk bewoond door senioren. Het hofje aan het Karekiethof kent ook minder duidelijke banden' dan de oudere grondgebonden in de nabijheid. De blokken zijn wat lastiger te lezen hierdoor. Typologie

Kijkend naar de hoogte zijn twee hogere zones zichtbaar. Dit zijn de brinken met daarop de kerken en inmiddels ook een aantal appartementengebouwen. De randen van de wijk worden, vanuit het oorspronkelijk plan, geflankeerd door hogere gebouwen. Dit is sterker aanwezig in de Botenbuurt dan in de huidige Vogelwijk. De twee dorens' die op de oever staan zijn een uitzondering in de bebouwing aan de Zuiderkade.

Hoogte

Rijwoningen

1 bouwlaag ^kap)

Appartementen met zorg

2 bouwlagen ^kap)

Appartementen

3 bouwlagen ^kap)

Voorzieningen (kerk, maatschappelijk, kinderopvang)

4 bouwlagen ^kap)

Bedrijven en winkels

5 bouwlagen ^kap)

13

KANSENKAART

Legenda Hoofdweg

Plangebied

Bouwblokken

Straat

Water

Kansen

Fiets- en/of voetpad

1

De verbinding met het water aan de Zuiderkade kan versterkt worden. De groenstructuur wordt nu ter plaatse van het onderzoeksgebied en de twee appartementenblokken op de kade onderbroken. Het aanvullen van deze groenstructuur maakt de groene kade als ruimtelijk element sterker.

2

De voormalige loskade verdient een betere functie dan parkeren. De steiger zou door kunnen lopen en een klein gebouw met daarin voorzieningen voor de pleziervaart en een kleine horecafunctie kan meer levendigheid naar deze plek brengen. Het aantrekkelijk maken van de loskade geeft ook meerwaarde aan het onderzoeksgebied.

3

Het contrast van de brinken - solitaire gebouwen in het groen - en bouwblokken is verdwenen. Openbare groene ruimte is versnipperd en vervangen door infrastructuur en parkeren. Een andere invulling van de openbare ruimte, met meer contrast in de inrichting, zou de brink weer in ere kunnen herstellen.

4

De brink kan versterkt worden door de voormalige kerk aan de Zuiderkade los te maken van het bouwblok.

Algemeen Het groene karakter kan versterkt worden. Bij nieuwe plannen aandacht voor de overgang van prive naar openbaar - tuinen en hagen.

M Groen 14

KA IAI

ANALYSE WONINGMARKT Prognoses Emmeloord

Kansen

3 Scenario's

Naar verwachting is er in de gemeente Noordoostpolder een woningbehoefte van zo'n 150 woningen per jaar. Voor de periode 2020-2024 kom je dan uit op 600 woningen. De afgelopen jaren is daarvan zo'n 70 0Zo gerealiseerd in Emmeloord. Voor de komende 4 jaar zijn dat 420 woningen. Voor 472 woningen zijn op dit moment plannen. Echter, deze zijn deels ontwikkeld in de periode tot 2020 en deels vervanging (80 woningen). Er is dus nog ruimte om plannen toe te voegen.

•

^

Alleen appartementen: middelhure huur, dure huur, klein deel koop. Zie voorgaande, veel gestapeld in centrum, mochten de aantallen te groot worden, zit hier een risico in.

^

Mix van appartementen en eengezinswoningen. App: middeldure huur, dure huur Eengezins: koop, evt. paar huur Past bij instroom gezinnen, toevoeging product Minder grote toevoeging appartementen ineens

^

Eengezinswoningen Z kadewoningen Past bij instroom van gezinnen. Je bouwt minder voor doorstroming. Je voegt wel iets toe wat in Emmeloord weinig aanwezig is.

De plannen (gemengde plannen naar schatting ingedeeld, Paardenmarkt niet meegeteld (vervanging) en Golfslag nog onduidelijk) onderverdeeld in typologie: Totaal ^ 200 grondgebonden ^ 100 gestapeld In centrum ^ 50 grondgebonden ^ 100 gestapeld (Met Golfslag en appartementen Zuiderkade erbij, kan dit aantal uit verhouding raken worden)

^

Vrije sector huur en klein deel koop voor senioren: Gelijkvloerse appartementen (grondgebonden seniorenwoningen hier niet passend) Vrije sector huur voor starters en andere groepen die tussen sociale huur en koop in vallen: Appartementen en eengezinswoningen

Er is laatste jaren weinig particuliere huur gebouwd, weinig appartementen, weinig toegevoegd in het centrum. Ondersteunt bovenstaande kansen. De locatie aan de Zuiderkade leent zich goed voor appartementen! Maar: Er is concurrerend aanbod als je kijkt naar de plannen, veel gestapeld in het centrum. Dit zijn ook echte centrumlocaties. En: nieuwe instroom naar de gemeente bestaat met name uit gezinnen. Deze kun je huisvesten met nieuwbouw, maar ook door doorstroming te creëren door te ontwikkelen voor nieuwbouw.

15

IAI

ANALYSE WINKELMARKT Vanuit de xMarktruimteverkenning stadshart Emmeloord' wordt voor de dagelijkse sector verplaatsing en ook toevoeging van m2's verwacht. 'Bİĵ verplaatsing is het de bedoeling om op de locatie die achtergelaten wordt, de centrum-/ detailhandelsfunctie planologisch te beëindigen. Op deze manier ontstaat daadwerkelijk een compacter centrumgebied en wordt (netto) niet teveel metrage toegevoegd.' Tegelijk zien we dat het supermarktaanbod in Emmeloord-centrum kwalitatief tekort schiet. Met het oog op een optimaal functioneren van het centrum is het gewenst om een volledig en volwaardig supermarktaanbod te bieden. Dat houdt in ruimte geven aan daar gevestigde supermarkten om te groeien naar volwaardige supermarkten. En daarnaast supermarkten naar het centrum te laten verplaatsen.'

Winkelgebied

9 Supermarkt

De gemeente Noordoostpolder stuurt aan op een sterke concentratie van voorzieningen en winkels in het centrum van Emmeloord, de zogenoemde compacte kern. Deze visie is gebaseerd op de xMarktruimteverkenning stadshart Emmeloord' welke door adviesbureau Seinpost in oktober 2016 gemaakt is. Emmeloord is een kleine stad, te klein voor verschillende winkelkernen en het aanbod is kwalitatief onder het gemiddelde. Er is actie nodig om het winkelaanbod te behouden en te versterken.

In de marktruimteverkenning is ook onderzoek gedaan naar horeca en dienstverlening. Voor horeca is nog lichte uitbreiding van het aantal m2's mogelijk. Deze extra meters zijn alleen levensvatbaar in het centrum van Emmeloord, gezien daar zich de juiste omgeving en doelgroep zich bevinden. Voor dienstverlening is nog enige ruimte voor financiële dienstverlening en ambachten - wederom in het centrum- en geen marktruimte voor particuliere dienstverlening. Voor de locatie Zuiderkade is de verwachting dat deze leeggezogen' zal worden door het centrum. Aldi en Action hebben al verhuisplannen, wellicht andere partijen ook.

16

IAI

PROJECTNAAM Ontwikkelvisie Zuiderkade OPDRACHTGEVER Gemeente Noordoostpolder PROJECTTEAM Annette Barelds Alexandra Stan Martin Waslander

STATUS Analyse DATUM 6 januari 2020

KAW Groningen Rotterdam Eindhoven

Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN

www.kaw.nl | +31 88 529 0000 | info@kaw.nl

KA IAI