11.1 Evaluatie Starterslening.PDF

Evaluatie Starterslening De starterslening bestaat al zo’n 10 jaar in gemeente Noordoostpolder. Er is nog steeds vraag naar de lening. De Starterslening is een lening waarmee een starter nét een beetje extra kan lenen voor het aankopen van de eerste woning. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de prijs van 1 het huis (tot maximaal de Loan to Value ) en de (eerste) hypotheek bij de bank. Het evalueren van de starterslening is een van de acties die voortkomt uit de Woonvisie Noordoostpolder: kansen grijpen. De raad heeft begin 2021 gevraagd deze actie snel op te pakken. De gemeente €654.000 ingelegd voor het verlenen van startersleningen Deze middelen zitten in een zogenaamd revolverend fonds. In een revolverend fonds komt het uitgeleende geld weer terug zodat het opnieuw beschikbaar komt voor nieuwe leningen. De starterslening bedraagt maximaal 20% de koopprijs, met een maximum bedrag van €36.000. In de afgelopen 3 jaar zijn er gemiddeld iets meer dan 3 leningen per jaar verleend. Evaluatie door bevragen van de markt, verzamelen cijfers woningmarkt, en bevragen SVn Voor de evaluatie hebben we gekeken naar (de samenstelling van) de woningvoorraad in Noordoostpolder. Daarnaast hebben we makelaars, bouwers en aannemers bevraagd. En tot slot hebben we contact gehad met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

De SVn is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk. Samen met overheden en andere samenwerkingspartners helpt SVn bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties bij het financieren van maatregelen die anders misschien niet mogelijk waren geweest. 16 personen hebben de vragenlijst ingevuld De vragenlijst is toegestuurd naar makelaars, ontwikkelaars, aannemer/bouwbedrijf in Noordoostpolder. Van de 16 personen waren er 9 makelaars, 1 ontwikkelaar, 3 aannemer/bouwbedrijf en 3 senioren. De vragenlijst ging zowel over starters als een paar korte vragen over het algemene deel van de woningmarkt. De starterslening helpt starters op de woningmarkt Dat vinden 10 van de 11 personen die deze vraag hebben ingevuld. Een persoon heeft nee geantwoord. Deze persoon gaf als reden op dat de meeste koopsommen boven de bovengrens liggen. De gemeente moet de starterslening in stand houden Dat vinden alle 11 invullers van deze vraag (respondenten). De grenzen van de starterslening €135.000 - € 180.000 zijn te laag Dit geven 11 personen aan, en drie hebben geen mening. De respondenten geven aan dat ze gezien de gestegen woningprijzen niet meer bij de huidige markt passen. Wat zouden de grenzen volgens de bevraagde partijen dan moeten zijn? Als ondergrens worden verschillende bedragen aangeven. De bedragen variëren van €135.000 tot 200.000.

Het gemiddelde van de ondergrens komt uit op €140.000. Voor de bovengrens variëren de bedragen van €200.000 met een uitschieter naar €250.000. Gemiddeld komt dit uit op €220.000. Starters zoeken volgens bevraagde partijen vooral tussen- en hoekwoningen 8 van de ondervraagden heeft de vraag ingevuld naar welke woningen starters op zoek zijn. Alle 8 geven ze aan dat starters geïnteresseerd zijn in een tussenwoning, 5 geven daarnaast ook de hoekwoning aan. Naar Rug-aan-rug en appartementen in de koop zoeken volgens de ondervraagden weinig starters (2 van de 8 hebben aangeven dat starters deze woningen zoeken). Volgens de ondervraagden zoeken de starters niet naar andere typen woningen. Woningvoorraad van Noordoostpolder bestaat voor bijna de helft uit tussen- en hoekwoningen De totale woningvoorraad van Noordoostpolder telt op 1 januari 2020 19.525 woningen. Hiervan zijn 9.889 woningen hoek- dan wel tussen woningen (zie tabel 1). Van dit aantal staat 45% te boek koopwoning (zie tabel 2).

1

Loan to Value is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de marktwaarde van het huis.

Tabel 1: Woningvoorraad per kern naar woningtype 01-01-2020 appartement Emmeloord

tussenwoning hoekwoning 2/1 kap

vrijstaand

Onbekend

Totaal

2039

4260

2000

1766

969

16

11050

Bant

14

88

65

95

87

2

351

Luttelgeest

11

113

107

100

45

2

378

Marknesse

102

414

240

297

182

10

1245

Kraggenburg

1

115

84

98

51

1

350

Ens

59

293

176

267

143

5

943

Nagele

1

224

74

114

91

2

506

Tollebeek

2

187

112

196

142

1

640

Espel

0

143

67

111

58

1

380

Creil

28

150

102

91

83

3

457

Rutten

1

90

59

139

129

0

418

Buitengebied

0

299

427

285

1788

8

2807

2258

6376

3513

3559

3768

51

19525

Totaal Noordoostpolder Bron: Gemeente Noordoostpolder

Tabel 2: Koop- en huurwoningvoorraad naar Woningtype 01-01-2020 appartement

tussenwoning hoekwoning 2/1 kap

vrijstaand

Onbekend

koop

4%

28%

17%

25%

26%

0%

Mercatus

27%

50%

22%

1%

0%

0%

Woonzorg Nederland

86%

7%

7%

1%

0%

0%

Stichting Mooiland

38%

41%

22%

0%

0%

0%

De staat (Rijksvastgoedbedrijf)

0%

0%

1%

3%

96%

0%

Verhuurders 10-30 woningen

39%

14%

10%

29%

8%

0%

Particuliere verhuurders

18%

34%

12%

12%

23%

1%

Totaal

12%

33%

18%

18%

19%

0%

Bron: Gemeente Noordoostpolder

44% van de koopwoningen in Noodoostpolder heeft een WOZ-waarde tot €200.000 Tabel 3: Woningvoorraad naar WOZ-waarde (x1000 euro) 01-01-2020 tm 100

100125

125150

150175

175200

200225

225250

250300

300350

350400

400+

koop

1%

2%

9%

17%

15%

10%

8%

12%

9%

6%

12%

Mercatus

11%

27%

42%

15%

3%

1%

1%

0%

0%

0%

0%

Woonzorg Nederland

80%

6%

12%

2%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Stichting Mooiland

38%

43%

18%

2%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

De staat (Rijksvastgoedbedrijf)

0%

0%

0%

1%

3%

1%

1%

10%

29%

31%

23%

Verhuurders 10-30 woningen

22%

26%

17%

14%

2%

10%

4%

2%

1%

0%

0%

Particuliere verhuurders

4%

9%

18%

21%

13%

8%

5%

6%

4%

3%

9%

Totaal

4%

9%

17%

17%

11%

8%

6%

9%

7%

5%

9%

Bron: Gemeente Noordoostpolder

In de afgelopen jaren zijn veel woningen tussen €150.000 en €200.000 aangeboden De woningen die gedurende 2017, 2018 en 2019 te koop hebben gestaan zijn in kaart gebracht. We hebben hiervoor een dataset die via iWOZ verkregen gebruikt. Verkopen buiten makelaars om zijn niet meegenomen. We zien dat er in 2018 en 2019 meer woningen in de hoogste prijsklasse worden aangeboden (en vooral minder woningen in de prijsklasse onder €150.000).

% woningen binnen categorie vraafprijs

Figuur 1: Vraagprijs aangeboden woningen Noordoostpolder 2017-2019

35% 30% 25% 20%

2017

15%

2018

10%

2019

5% 0% <150.000 150.000 tot 200.000 tot 250.000 tot 300.000 tot >400.000 onbekend 200.000 250.000 300.000 400.000

Bron: Gemeente Noordoostpolder op basis van iWOZ

Gemiddelde woningprijzen afgelopen jaren gestegen Dit is te zien in onderstaande figuur en tabel. De figuur geeft de prijsontwikkeling weer vanaf 2020. Waarbij de paarse lijn het verschil van jaar op jaar weer geeft. In de tabel is te zien dat de prijzen in Flevoland zich rond het Nederlandse gemiddelde ontwikkelen. Figuur 2: Woningprijzen Nederland

Bron: https://www.eigenhuis.nl/waarde-indicatie-calcasa/woningprijzen#/

Tabel 4: Woningprijzen Nederland

Bron: https://www.eigenhuis.nl/waarde-indicatie-calcasa/woningprijzen#/

SVn heeft een aantal artikelen in haar modelverordening aangepast Het gaat bij onze verordening daarbij om artikel 1, 3 en 6. Artikel 1 is vereenvoudigd. Bij artikel 3 is verduidelijkt waarvoor de starterslening kan worden ingezet. Bij artikel 6 is verduidelijkt dat als de aanvraag om starterslening niet tot stand komt, de toewijzing kan worden ingetrokken.