10.4 Grondexploitatie Kraggenburg-Zuid fase 2 (X156).pdf

Grondexploitatie Kraggenburg-Zuid fase 2 (Complex X156)

30 November 2023

1

Inhoudsopgave

CO

^ lí) 0

1. Samenvatting.................................................. 2. Analyse Ruimtegebruik.................................. 3. Woningbouwprogramma............................... 4. Investeringen.................................................. 5. Opbrengsten................................................... 6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 7. Resultaten 8. Vennootschapsbelasting (Vpb).............................................................................................................. 11 9. Risico’s en risicobeheersing....................................................................................................................11

CO O)

O

2

1. Samenvatting Aan de Jacob Bruintjesstraat in Kraggenburg wordt de nieuwe uitbreidingswijk van Kraggenburg ontwikkeld. Het perceel is in 2017 aangekocht. In 2019 is de 1e fase in ontwikkeling genomen. In oktober 2021 is de uitwerking van het bestemmingsplan van fase 1b vastgesteld. In dit document wordt de grondexploitatie van de volgende en laatste fase (fase 2) van Kraggenburg-Zuid uiteengezet. Op basis van het stedenbouwkundig verkavelingsplan is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. De kosten omvatten onder andere (een deel van) de inbrengwaarde (verwerving) van het complex, bouw- en woonrijpactiviteiten, voorbereiding, toezicht, uitvoering en de planontwikkelingskosten. Daartegenover staan de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe woningbouwkavels. In de voorliggende rapportage lichten we de gehanteerde uitgangspunten toe. De grondexploitatie sluit met een geprognosticeerd positief financieel resultaat van C 88.930 op eindwaarde per 31-12­ 2029. De grondexploitatie kent een looptijd van 6 jaar en loopt van 2024 t/m 2029. Dit heeft te maken met het verwachte uitgiftetempo in Kraggenburg. Met de looptijd van 6 jaar houden we de exploitatie beheersbaar en zijn de verwachte financiële risico’s goed te managen.

3

2. Analyse Ruimtegebruik 2.1 Stedenbouwkundig plan In afbeelding 1 is het verkavelingsplan van de Kraggenburg-Zuid fase 2 weergegeven. Het plangebied is gelegen aan de zuidkant van het dorp en grenst direct ten oosten aan fase 1a en 1b. Het stedenbouwkundig plan is input voor het bestemmingsplan, dat ter vaststelling ligt. Het plan bestaat uit een divers aantal woningtypen. Afbeelding 1: Verkavelingsplan Kraggenburg-Zuid fase 2

2.2 Ruimtegebruik Het plangebied beslaat circa 2,9 hectare (tabel 1). Tabel 1: Ruimtegebruik Kraggenburg-Zuid fase 2________

Ruimtegebruik

M2

07o

Exploitatiegebied

29.022

Uitgeefbaar

13.766

470Zo

Verharding

5.491

190Zo

Groen en water

9.765

3407o

Totaal

29.022

10007o

2.2.1 Bestaand De grond is in het bezit van de gemeente Noordoostpolder en middels een bestemmingsplanwijziging wordt het bestemd naar woongebied.

2.2.2 Uitgeefbaar In het ruimtegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen uitgeefbaar terrein en openbaar gebied. Het uitgeefbaar terrein bedraagt circa 470Zo van het totale plangebied. Het uitgeefbare gebied bestaat uit woningbouwkavels voor zowel vrijstaande, 2A1 kap-, rij-, patio- en kwadrantwoningen.

4

2.2.3 Verharding Het oppervlak verharding maakt circa 1907o uit van het plangebied en bestaat uit de wegstructuur, parkeren, trottoir, etc.

2.2.4 Groen en water Het aandeel groen en waterberging in de wijk bedraagt circa 3407o van het plangebied. Waarbij aan de zuidkant van het plan al een retentiegebied (wadi) is aangelegd om het (overtollige) water op te kunnen vangen.

3. Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma is gebaseerd op: - de woonbehoefte in Kraggenburg; het beleid: de Woonvisie 2020 en het ontwikkelperspectief Kraggenburg; actuele marktgegevens (transactiegegevens); - de input vanuit het dorp. De woningaantallen en de onderverdeling naar woningcategorieën zijn vertaald naar het verkavelingsplan. De aantallen zoals die in het verkavelingsplan zijn opgenomen, worden weergegeven in tabel 2. Het plan biedt ruimte aan in totaal 50 woningen. De kavels in het westelijke deel van het plan zijn echter dubbel bestemd voor 2A1 kap- en vrijstaande woningen. De daadwerkelijke marktvraag bepaalt uiteindelijk de feitelijke invulling. Op basis van de behoefte vanuit het dorp kunnen hier zowel vrijstaande als ook 2A1 kapwoningen worden gerealiseerd. Tabel 2: Woningbouwprogramma Kraggenburg-Zuid fase 2

Woningbouwprogramma

Aantallen

Gemiddelde Totaal (m2) kavelgrootte (m2)

Vrijstaand

4

650

2,598

2A1 kap

16

351

5,611

Rijwoningen (middel koop)

6

217

1,302

Rijwoningen (sociale koop)

E

120

601

Rijwoningen (sociale huur)

E

120

601

Patio woning en

6

270

1,620

Kwadrantwoningen

8

179

1.433

Totaal

50

13.766

5

4. Investeringen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn prijspeil 1 januari 2024 en zijn exclusief BTW. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk geschat en gecalculeerd. De kosten bestaan uit al gemaakte kosten en kosten die nog moeten worden gemaakt. De gemaakte kosten per oktober 2023 boekwaarde bedragen C 411.205 en bestaan uit verwervingskosten, planontwikkelingskosten en enkele voorbereidingskosten. De marktwaarde (Waarde Economisch Verkeer) wordt mogelijk nader bepaald middels een nog uit te laten voeren taxatie. De totale kosten bedragen ruim C 2,03 miljoen exclusief BTW. In de onderstaande tabel 3 staan de (verwachte) kosten opgesomd. Tabel 3: Kostensoorten grondexploitatie Kraggenburg-Zuid fase 2 Kosten

Totale kosten

Boekwaarde/ Verwerving

Boekwaarde 1-1-2023

Nog te realiseren

380.100

e

380.100

e

-

BRM

e

663.734

e

-

e

663.734

WRH

e

491.805

c

-

c

491.805

Plankosten (12,5*^)

e

144.442

e

5.409

e

139.Ū33

VTU (12,5»!*)

e

144.442

e

25.696

e

118.746

Tijdelijk beheer

e

20.000

e

-

e

20.000

Overhead (12,79*14])

e

183.321

e

-

e

133.321

c

2.027.845

e

411.205

e

1.616.640

Totaal

4.1 Verwerving De gemeente heeft de volledige kavel ter grootte van circa 60.930 m2 aan de Jacob Bruintjesstraat in 2017 verworven voor C 901.148. Dit komt neer op circa C 14,79 per m2. Voor de ontwikkeling van fase 1a en 1b is in 2019 circa 35.230 m2 in exploitatie genomen en voor C 14,79 per m2, in totaal C 521.048, ingebracht in de grondexploitatie. De overgebleven 25.700 m2 voor fase 2 wordt nu vanuit de Materiële Vaste Activa (MVA) voor een bedrag van C 380.100 in deze grondexploitatie gebracht.

4.2 Bouw- en woonrijp maken Op basis van het verkavelingsplan is een globale civieltechnische raming opgesteld. Tevens is er een normatieve raming opgesteld op basis van de hoeveelheden - voortkomend uit het ruimtegebruik - en op basis van normbedragen. De hoogte van beide ramingen lag op een vergelijkbaar niveau. De ramingen zijn verwerkt in de grondexploitatie. We maken bij de raming onderscheid in: Bouwrijp maken (inclusief grondwerk): o Grondwerk: ophogen, egaliseren, waterpartijen uitgraven; o Bouwstraten; o Riolering inclusief pompgemaal - Woonrijp maken: o Woonstraten (inclusief parkeerplaatsen en voetpaden); o Inritten; o Verlichting; o Huisaansluitingen; o Watergangen; o Groen.

De totale kosten voor bouwrijp maken zijn geschat op C 663.734. Voor het woonrijp maken gaan we er van uit dat er voor C 491.805 aan kosten worden gemaakt. De kosten voor het bouwrijp maken bedragen circa C 23 per m2. Voor het woonrijpen is gerekend met circa C 32 per m2 openbaar gebied.

6

Kostentoerekening aanpassen riolering en vervangen rioolgemaal Voor de toevoeging van max. 11 appartementen in fase 1 en de nieuwe uitbreiding in fase 2 (50 woningen), is de capaciteit van het huidige rioleringsstelsel onvoldoende. Daarom wordt het rioolgemaal vervangen voor een groter exemplaar. De kosten hiervan zijn begroot op C 150.000. Deze kosten worden conform de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit, Toerekenbaarheid) van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) naar rato verdeeld. Hiervoor is gekeken naar de toerekenbaarheid van de kosten op basis van het aantal (toekomstige) woningen dat aangesloten wordt op het rioleringsstelsel. In tabel 4 is weergegeven hoe de kosten naar rato van het aantal woningen zijn toegerekend aan de grondexploitaties en de bestaande woonwijk. Het bedrag van C 58.750 is meegenomen in de grondexploitatie Kraggenburg-Zuid fase 1 (complex 155). In de grondexploitatie van Kraggenburg-Zuid fase 2 (complex 156) is een bedrag van C 62.500 begroot in de grondexploitatie. Een deel van de bestaande woonwijk wordt ook aangesloten op het rioolgemaal. Hiervoor wordt een bedrag onttrokken uit de voorziening riolering en op de balans verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA). Dit bedrag is geschat op C 28.750. Op afbeelding 2 is te zien dat er 23 woningen van de bestaande woonwijk op het nieuwe rioolgemaal aangesloten worden.

Dit zijn de woningen grenzend aan de rode lijn. Tabel 4: Verdeling kosten vervangen rioolgemaal Kraggenburg Fase Aantal woningen Percentage aan woningen Totale kosten rioolgemaal Aandeel per fase

e e 190Zo e

Kraggenburg-Zuid Fase 1

47

39Z

150.000

Kraggenburg-Zuid Fase 2

50

42Z

150.000

Bestaande bebouwing

23

150.000

e e e

58.750 62.500 28.750

4.3 Planontwikkelingskosten en VTU Conform de Nota Kostenverhaal (2023) houden we rekening met: 12,50Zo Planontwikkelingskosten (POK) voor een bedrag van C 144.442. 12,507o Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTU) voor een bedrag van C 144.442. De percentages berekenen we over de totale verwachte kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Voorafgaand aan de vaststelling van deze grondexploitatie zijn voorbereidingskosten gemaakt. De voorbereidingskosten bedragen op moment van schrijven (november 2023) C 31.105. Tot het moment van vaststelling van deze grondexploitatie, zullen deze kosten geactiveerd worden onder de Immateriële Vaste Activa (IVA).

7

4.4 Tijdelijk beheer Voor het tijdelijk beheer is een bedrag van C 20.000,- meegenomen. Dit bedrag is bedoeld voor tijdelijke inritten en overig beheer van het plangebied tijdens de ontwikkeling.

4.5 Overhead Voor de overhead (o.a. kantoorkosten en uren) houden we een percentage aan van 12,790Zo over de investeringen van het bouw- en woonrijp maken, de planontwikkelings- en de VTU-kosten. Dit percentage is conform de programmabegroting 2024-2027.

5. Opbrengsten De te verwachten opbrengsten betreffen de grondopbrengsten uit de verkopen van woningbouwkavels. Er is gerekend met de grondprijzen conform de vastgestelde nota grondprijzen 2024. In de onderstaande tabel 5 staan de verwachte grondopbrengsten per type woning opgesomd. Tabel 5: Opbrengsten uit gronduitgifte woningbouw Kraggenburg-Zuid fase 2 Grondopbrengsten

Aantallen

Gemiddelde kavelgrootte Totaal (m2) (m2)

Vrijstaand

4

650

2.598

2*1 kap

16

351

5.611

Rijwoningen (middel koop)

6

217

1.302

Rijwoningen (sociale koop)

5

120

601

Rijwoningen (sociale huur)

5

120

601

Patiowoningen

6

270

1.620

Kwadrantwoningen

8

179

1.433

Totaal

50

Grondprijs (m2 of eenheid)

e e e e e e e

175 160 150 130 13.000 150 150

Totaal

e e e e e e e

454.650 897.760 195.300 78.130 65.000 243.000 214.950

e 2.148.790

In paragraaf 5.1 wordt een toelichting gegeven op de grondopbrengsten uit uitgifte van woningbouw.

5.1 Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van woningbouwkavels. In tabel 6 zijn de bandbreedtes voor de grondprijzen van woningbouwkavels in Kraggenburg weergegeven. Voor vrijstaand, twee-onder-eenkap en rijwoningen (middel koop) geldt dat er in de grondexploitatie uitgegaan wordt van een grondprijs per vierkante meter boven in de bandbreedte. Voor 5 sociale huur en 6 koop rijwoningen, 4 2A1 kapwoningen, 6 patiowoningen en 8 kwadrantwoningen geldt dat deze projectmatig verkocht worden op basis van een tender. Hiervoor wordt een grondprijs net boven het midden van de bandbreedte aangehouden. De rest van de kavels wordt als particuliere kavels en/of als CPO verkocht. De verwachting is dat de verkoop van de 50 verschillende kavels circa C 2,15 miljoen opbrengt. Tabel 6: Grondprijsbandbreedtes Kraggenburg

Grondprijzen (e per m2) Vrijstaand 2*1 kap Rijwoningen (middel koop) Rijwoningen (sociale koop) Rijwoningen (sociale huur) Patiowoningen Kwadrantwoningen

Min.

e e e e e e e

150 130 105 105 13.000 130 130

Max.

e e e e e e e

185 165 155 155 13.000 165 165

Midden

e e e e e e e

168 148 130 130 13.000 148 148

Grex

e e e e e e e

175 160 150 130 13.000 150 150

8

6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 6.1 Parameters Voor de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

Renteparameters De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk. Voor de gehele looptijd van het plan wordt een rentepercentage van 0,97 /o gehanteerd.

Kosten- en opbrengstenstijging De kostenstijging (of -daling) wordt als volgt bepaald: Voor een prognose voor de komende jaren wordt uitgegaan van de beschikbare gegevens over de afgelopen 10 jaar, op basis waarvan een ‘historisch gemiddelde’ kan worden bepaald. Vervolgens vindt een aanscherping plaats voor de eerstkomende periode (circa 2 jaar), omdat daarvoor een betrouwbaarder beeld kan worden gegeven van de prijsontwikkelingen (op basis van verwachtingen aangaande economie en woningmarkt). Er worden meerdere GWW-reeksen beoordeeld (Bouwkostenindex.nl, BDB.nl) om tot een goede onderbouwing te komen: De volgende indexcijfers zijn gehanteerd: Kostenindex korte termijn 3,507o in 2024, op basis van circa het historisch gemiddelde over de afgelopen 5 jaar. Kostenindex korte termijn 3,007o in 2025, op basis van afvlakking van het historisch gemiddelde over de afgelopen 5 jaar; Kostenindex lange termijn 2,007o vanaf 2025, op basis van historische gemiddelden. De opbrengstenstijging (of -daling) wordt als volgt bepaald: Er is in Nederland geen database beschikbaar waarin de prijsontwikkeling van bouwgrond wordt bijgehouden. De ontwikkeling van de grondprijzen kan daarom alleen indirect benaderd worden. Dat wil zeggen dat gekeken wordt naar de ontwikkeling van verkoopprijzen van vastgoed (bestaande bouw en nieuwbouw), consumentenprijzen en de ontwikkeling van de bouwkosten.

Korte termijn (2024-2025) Aan de opbrengstenkant wordt in dit advies gekeken naar een de woningmarktmonitor van de ABN Amro en de bouwkostenstijging van de BDB. Het woningmarktonderzoek verwacht dat de betaalbaarheid van woningen zich zal verbeteren door loonstijgingen en lagere rente op de lange termijn. ABN Amro stelt de eerdere prijsramingen naar boven bij: van -3/ naar +2,5% in 2024. Dit betekent dat de woningprijzen voor bestaande en nieuwbouwwoningen in Nederland met 2.5/ omhoog gaan in 2024. De bouwkosten stijgen in ditzelfde jaar met 2,63/. Deze parameters resulteren in een stijging van 1.63/ in 2024. Voorzichtigheidshalve hanteren we een stijging van 1/ i.p.v. 1,63/. Voor 2025 hanteren we dezelfde parameters. Lange termijn (2026^ Voor de lange termijn van de opbrengstenkant kijken we naar de historische gemiddelden (CBS.nl). De volgende indexcijfers zijn gehanteerd: - Opbrengstenindex korte termijn iy0 in 2024, op basis van marktconforme parameters. - Opbrengstenindex korte termijn iy0 in 2025, op basis van marktconforme parameters. - Opbrengstenindex lange termijn 2,007o vanaf 2025, op basis van historische gemiddelden.

BTW Alle genoemde bedragen in de nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld.

Looptijd exploitatie De looptijd van de exploitatie is tot en met 2029 (6 jaar). Per 1-1-2030 kan de exploitatie afgesloten worden. Met de looptijd van 6 jaar houden we de exploitatie beheersbaar en zijn de financiële risico’s te overzien.

9

Prijspeildatum Alle in de exploitatieopzet genoemde toekomstige kosten en opbrengsten hebben prijspeil 1 januari 2024.

6.2 Fasering Kosten Zoals bij nagenoeg iedere woningbouwontwikkeling komen eerst de kosten en vervolgens de baten. Zo zijn er in het verleden al kosten gemaakt (verwerving, plan- en voorbereidingskosten) die zorgen voor een negatieve balans. In 2024 verwachten we de locatie in z’n geheel bouwrijp te maken. Het woonrijpmaken is afhankelijk van het werkelijke uitgiftetempo en de bouw van de woningen. De verwachting is dat aan het eind van de looptijd (2027 en 2028), nadat nagenoeg alles bebouwd is, de locatie woonrijp wordt gemaakt. Opbrengsten In Kraggenburg-Zuid fase 1a en 1b zijn de afgelopen 3 jaar circa 24 woningen verkocht, wat neerkomt op een gemiddelde verkoop van 8 woningen per jaar. Voor fase 2 verwachten we in het 1e jaar (2024) nog geen verkopen, aangezien het perceel dan bouwrijp wordt gemaakt. In 2025 en 2026 verwachten we de meeste kavels te verkopen, in 2025 circa 25 en in 2026 circa 15. Over de gehele looptijd genomen, worden er gemiddeld 8 kavels per jaar verkocht, vanaf de start van deze grondexploitatie. Het verwachte uitgiftetempo ziet er als volgt uit: Tabel 7: Uitgiftetempo woningbouwkavels Kraggenburg-Zuid fase 2

7. Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en exploitatie uitgangspunten dan ontstaat het volgende financiële resultaat: Tabel 8: Financieel overzicht Kraggenburg-Zuid fase 2

Financieel resultaat grondexploitatie

31-12-2029

Saldo nominaal

C 2.148.790 C 2.027.845 C 120.945

Saldo op eindwaarde

C

Opbrengsten nominaal Kosten nominaal

88.930

De grondexploitatie kent een positief resultaat op eindwaarde per 31-12-2029 van C 88.930.

10

8. Vennootschapsbelasting (Vpb) De grondexploitatie ‘Kraggenburg-Zuid fase 2’ maakt onderdeel uit van de fiscale onderneming ‘het grondbedrijf gemeente Noordoostpolder’. Over deze grondexploitatie zal bij fiscale resultaten vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) verschuldigd zijn. Het complex zal tegen de waarde in het economische verkeer ten tijde van de eerste ondernemershandeling tot de fiscale onderneming gaan behoren. Voor Kraggenburg-Zuid fase 2 is dat de vaststelling van de grondexploitatie.

9. Risico’s en risicobeheersing 9.1 Risico’s Elke grondexploitatie bevat een aantal risico’s en onzekerheden. Het belangrijkste risico van deze exploitatie is het verdwijnen van de behoefte aan nieuwbouwkavels, als gevolg van economische en/of demografische ontwikkelingen.

9.2 Risicobeheersing Hoewel niet alle risico’s volledig beheersbaar zijn, is een adequate sturing vanuit de gemeente essentieel om tegenvallers te voorkomen. Op deze wijze kan tijdig geanticipeerd worden op mogelijke tegenvallers door bijvoorbeeld de snelheid van de kaveluitgifte aan te passen en investeringen uit te stellen (bijvoorbeeld woonrijpmaken).

11