10.1 Bestemmingsplan ‘Luttelgeest, uitbreiding’.pdf

Voor het uitgeefbaar terrein (circa 7.106 m2) ten behoeve van woningbouw is voor het toenemend verhard oppervlak gerekend met 30% voor daken en 15% voor verharding. Dit betekent 45% x 5.753 = Voor openbare verharding = Totaal 5.198 m2

2.589 m2 2.000 m2

Voor de parkeervakken in de woonstraten is gekozen gebruik te maken van 'halfverharding' door het aanbrengen van grasbetonsteen. Deze oppervlakken worden daardoor niet meegerekend als verhard oppervlak. Er worden ten behoeve van fase 1 geen bestaande watergangen gedempt. Hiermee is naast de hoeveelheid verharding geen sprake van overige omstandigheden op basis waarvan compensatie noodzakelijk is. Aan de noordoostzijde van het plangebied wordt ten behoeve van deze woningbouwontwikkeling watergang gerealiseerd in de vorm van een wadi met een oppervlakte van ruim 1.000 m2. Het benodigd profiel van deze wadi is op dit moment nog niet bepaald. Daarnaast wordt er rondom en tussen de woningen voorzien in ruime groenstroken. Hiermee wordt voorzien in voldoende mogelijkheden ter buffering en infiltratie van water ter compensatie van de toename van het verhard oppervlak. De retentie moet voldoende water kunnen bergen. Voorkomen moet worden dat een te snelle van afwenteling van de afvoer van het hemelwater naar het omliggende gebied gaat plaatsvinden leidend tot wateroverlast. Fases 2 en 3

Voor het uitgeefbaar terrein (17.181 m2) ten behoeve van woningbouw is voor het toenemend verhard oppervlak gerekend met dezelfde uitgangspunten als voor fase 1. Dit betekent 45y0 x 17.181 = Voor openbare verharding = Totaal 11.731 m2

7.732 m2 4.000 m2

Wederom worden er in beginsel geen bestaande watergangen gedempt. De inrichting van de woonstraten wordt vergelijkbaar uitgevoerd als in fase 1. Op basis van het huidige matenplan wordt er ook in fases 2 en 3 rondom en tussen de woningen ruim voorzien in groenstroken ter buffering en infiltratie van water. Niet bekend is wanneer fases 2 en 3 in uitvoering komen. Gekozen is om in deze paragraaf met name in te gaan op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse van het terrein voor fase 1. Waar mogelijk wordt echter alvast een doorkijk gegeven naar fases 2 en 3. In de planregels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat fases 2 en 3 onder voorwaarden mogelijk kunnen worden gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Eén van de bijbehorende voorwaarden betreft de voorwaarde dat er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van de milieusituatie. In dit kader zal te zijner tijd voor fases 2 en 3 een nieuwe watertoets moeten worden uitgevoerd en indien noodzakelijk overleg met het waterschap moeten plaatsvinden. 3. Schoon water Goede structuur diversiteit Voor zover sprake zal zijn van de herinrichting van het bestaande watersysteem (hier is in beginsel geen sprake van) wordt gestreefd naar het behouden van een ecologisch gezond watersysteem.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

47

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Goede oppervlaktewaterkwaliteit Het grond- en oppervlaktewater biedt leef-, verblijf-, en voortplantingsmogelijkheden voor de (aquatische) flora en fauna in het beheergebied. De chemische toestand van deze wateren vormt hier geen belemmering voor. Er worden geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zinken dakgoten) gebruikt, waardoor alle verharde nieuw aan te leggen en te bouwen oppervlakken als relatief schoon kunnen worden aangemerkt. Goed omgaan met afvalwater Voor de woonlocatie kan het vrijkomend stedelijk afvalwater onder vrij verval worden afgevoerd naar het bestaande rioolgemaal. Het schone regenwater afkomstig van de daken en bestratingen wordt in het plangebied door middel van een afzonderlijk DT-riool ondergronds afgevoerd om het ter plaatse van de in de noordoostelijke groenstrook te realiseren retentie bovengronds te laten afvoeren. Door middel van een 'slok-op' wordt het te bergen water in de retentie vertraagd afgevoerd naar de noordelijk van deze retentie gelegen kavelsloot. Het DT-riool in het wegcunet wordt voldoende diep aangelegd om de nieuwe wooneigenaren in de gelegenheid te stellen de aan te leggen drainage op eigen terrein eveneens op het DT-riool te kunnen aansluiten.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

48

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Hoofdstuk 7 7.1

Juridische aspecten en planverantwoording

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1.

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

7.2.2

Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten); Bestemmingsregels; Algemene regels (o.a. afwijkingsregels); Overgangs- en slotregels.

Algemene regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: ^

Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. ^

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. De op de verbeelding of in de regels aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke).

7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: ^

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;

BJZ.nu Bestemmingsplannen

49

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

^ ^

7.2.4

Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Specifieke gebruiksregels: omschrijving van gebruiksactiviteiten die niet of juist wel zijn toegestaan;

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: ^

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

^

Algemene gebruiksregels (Artikel 6) Deze regel is opgenomen om aan te geven welke vormen van gebruik in elk geval wel en niet strijdig zijn met de aan de grond gegeven bestemming. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten behoeve van de realisatie en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte conform de gemeentelijke parkeernormen.

^

Algemene aanduidingsregels (Artikel 7) In dit artikel komt de in het plan opgenomen binnenplanse wijzigingsbevoegdheid aan bod. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het onder voorwaarden mogelijk om ter plaatse van het algemene aanduidingsgebied 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' fase 2 en 3 van de uitbreiding van Luttelgeest mogelijk te maken.

^

Algemene afwijkingsregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

^

Overige regels (Artikel 9) In dit artikel is aangegeven dat de wettelijke regeling waarnaar in de regels van het plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast zijn er regels opgenomen omtrent parkeren.

7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

50

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Agrarisch (Artikel 3) De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, de waterhuishouding, extensieve openluchtrecreatie, zoals fiets- en voetpaden, sloten, watergangen en kavelpaden. Verder zijn de hierbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere-werken, ontsluitingswegen en paden, watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Op de gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde met een bouwhoogte van maximaal 1,5 meter zijn toegestaan. Ter plaatse van deze gronden is de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' opgenomen. Ter plaatse van deze gronden geldt dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemming van deze gronden te wijzigen in de bestemming 'Woongebied' (inclusief bouwvlak(ken) en bijbehorende aanduidingen), mits wordt voldaan aan enkele voorwaarden. Eén van deze voorwaarden is dat ter plaatse maximaal 53 woonhuizen mogen worden toegevoegd. Daarnaast moet onder meer bij het toevoegen van woningen op deze gronden de actuele woningbehoefte door middel van marktonderzoek en een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden aangetoond. Hiermee wordt onder voorwaarden de realisatie van Luttelgeest uitbreiding fases 2 en 3 mogelijk gemaakt.

Tot die tijd behouden deze gronden de bestemming 'Agrarisch'.

Woongebied (Artikel 4) De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de hierbij behorende gebouwen en bijbehorende bouwwerken, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere-werken, tuinen, erven en paden, waterhuishoudkundige voorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en evenementen. Als hoofdgebouwen mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Hoofdgebouwen moeten binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken voor aaneengebouwde woningen (in rij) en vrijstaande en/of tweeonder-één-kapwoningen worden gesitueerd. Bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd in het achtererfgebied bij woonhuizen en dienen ten minste 1 m uit de zijdelingse perceelsgrens dan wel in de zijdelingse perceelgrens te worden gebouwd. De maximale oppervlakte bedraagt 50% van het bij de woning behorende achtererfgebied met een maximum van 100 m2. De oppervlakte van binnen het bouwvlak gebouwde bijbehorende bouwwerken telt niet mee in de bepaling van de gezamenlijke oppervlakte. Bij een woning mag onder voorwaarden een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit worden uitgevoerd.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

51

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. Het eigendom van de gronden in het plangebied is in gemeentelijke handen en om die reden kan worden afgezien van de vaststelling van een exploitatieplan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

52

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Hoofdstuk 9 9.1

Vooroverleg

9.1.1

Het Rijk

Vooroverleg, inspraak en zienswijzen

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2

Provincie Flevoland

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg aan Provincie Flevoland voorgelegd. Er is niet gebleken van bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling.

9.1.3

Waterschap Zuiderzeeland

Ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan is een digitale watertoets uitgevoerd. Op basis hiervan diende de 'normale procedure' te worden doorlopen. In bijlage 7 is de bijbehorende uitgangspuntennotitie opgenomen.

9.2

Zienswijzen

Deze paragraaf wordt ingevuld nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

53

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlagen bij de toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

54

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

BJZ.nu Bestemmingsplannen

55

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

BJZ.nu Bestemmingsplannen

56

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 3

AERIUS-berekening

BJZ.nu Bestemmingsplannen

57

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 4

Quickscan flora en fauna

BJZ.nu Bestemmingsplannen

58

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 5

Onderzoek rugstreeppad

BJZ.nu Bestemmingsplannen

59

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 6

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

BJZ.nu Bestemmingsplannen

60

Bestemmingsplan "Luttelgeest, uitbreiding" Concept 2

Bijlage 7

Watertoetsresultaat

BJZ.nu Bestemmingsplannen

61