10.1 Bestemmingsplan ‘Emmeloord, De Deel 12-14’.pdf
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN EMMELOORD, DE DEEL 12-14
Emmeloord, De Deel 12-14
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Planologische regeling 1.4 Strijdigheid met geldende bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer
5 5 5 5 6 6
Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie
7 7 8
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid
10 10 11 12
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bedrijven en milieuzonering 4.2 Geluid 4.3 Externe veiligheid 4.4 Vormvrije mer beoordeling
15 15 16 16 17
Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de bestemmingen
18 18 18
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Economische uitvoerbaarheid
19 19 19
Bijlagen toelichting
21
Bijlage 1
22
Samenvatting watertoets
Regels
25
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten
26 26 30
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Detailhandel Artikel 4 Horeca
31 31 32
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Algemene gebruiksregels Artikel 7 Algemene afwijkingsregels Artikel 8 Overige regels
33 33 34 35 36
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht Artikel 10 Slotregel
37 37 38
Bijlagen bij de regels
39
2
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Bijlage 1
Lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten
Verbeelding
bestemmingsplan (ontwerp)
40
42
3
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
4
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Inleiding
In het centrum van Emmeloord aan De Deel 12 en 14 zijn twee winkelpanden met op de verdieping bovenwoningen gesitueerd. Deze twee bovenwoningen zijn op basis van het geldende bestemmingsplan 'Emmeloord, Centrum - herziening 2010' niet toegestaan, waardoor er sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan en dus een illegale situatie. Om deze twee woningen te legaliseren moet een ruimtelijke procedure worden doorlopen. Om de woningen in het kader van een goed woon- en leefklimaat mogelijk te maken wordt horeca categorie 3 met dit bestemmingsplan weg bestemd.
De gemeente Noordoostpolder wil in principe meewerken aan het project. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied betreft de percelen aan De Deel 12 en 14 in het centrumgebied van Emmeloord. De ligging van het plangebied is weergeven in figuur 1.1. De Deel 12 is paars omlijnd en De Deel 14 is wit omlijnd.
Figuur 1.1
1.3
Ligging plangebied, (bron: Google Maps, bewerking Rho Adviseurs)
Planologische regeling
Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Emmeloord, centrum - herziening 2010', vastgesteld op 28 april 2011. Het perceel De Deel 12 heeft hierin de bestemming 'Horeca'. Binnen deze bestemming zijn horecabedrijven tot en met categorie 3 toegestaan. Wonen en kantoren zijn alleen op de verdieping ter plaatse van een aanduiding toegestaan. Voor De Deel 12 is door middel van een vergunde omgevingsvergunning, detailhandel op de begane grond toegestaan. Het perceel De Deel 14 is bestemd als 'Detailhandel'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel en dienstverlening. Horeca, supermarkten en wonen (op de verdieping) zijn alleen ter plaatse van een aanduiding toegestaan.
bestemmingsplan (ontwerp)
5
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Voor De Deel 14 en het voorste deel van De Deel 12 geldt een maximum goothoogte en bouwhoogte van 12 meter. Voor het achterste gedeelte van De Deel 12 geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergeven in figuur 1.2.
Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Rho Adviseurs)
Paraplubestemmingsplan parkeren Voor de gehele gemeente Noordoostpolder is op 8 juli 2019 een paraplubestemmingsplan vastgesteld. In dit parapluplan is een parkeerregeling opgenomen waarin het parkeerbeleid van de gemeente Noordoostpolder wordt geregeld. De parkeerregeling is ook van toepassing op het plangebied.
1.4
Strijdigheid met geldende bestemmingsplan
Met dit project worden twee bestaande bovenwoningen gelegaliseerd. Zoals beschreven in paragraaf 1.3 zijn woningen op de verdiepingen alleen toegestaan als de gronden zijn voorzien van de aanduiding 'wonen'. Voor beide percelen is deze aanduiding niet aanwezig en zijn dus woningen niet toegestaan.
1.5
Leeswijzer
Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beknopte beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling en op de hiervoor opgestelde randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische aspecten van het plan. Ten slotte volgt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid behandeld.
6
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan 2.1
Huidige situatie
Het plangebied is onderdeel van het centrumgebied van Emmeloord. Dit centrumgebied is volop in (her)ontwikkeling. Het plangebied ligt aan De Deel. De Deel is een weg bedoeld voor bestemmingsverkeer waar auto's voornamelijk stapvoets rijden richting het plein. Dit plein wordt voornamelijk gebruikt voor parkeren van auto's en fietsen. Tot voor kort liep de ontsluiting van dit plein voor het plangebied langs en werd ontsloten op de Korte Dreef. Op dit moment wordt dit (parkeer)plein opnieuw ingericht. Met de nieuwe inrichting wordt de ontsluiting ter hoogte van het plangebied verplaatst. Het gebied waar voorheen de ontsluiting liep, wordt nu ingericht als voetgangers- en fietsgebied met meer groen. Daarnaast wordt hier een nieuw horecapaviljoen gerealiseerd. In figuur 2.1 wordt een luchtfoto van de huidige situatie en de nieuwe inrichting van De Deel weergegeven.
Figuur 2.1 Maps)
Luchtfoto huidige en beoogde situatie De Deel (bron: Roelofs en Google
Het plangebied bestaat uit twee gebouwen De Deel nummer 12 en nummer 14. Beide gebouwen bestaan uit drie woonlagen met een kap. Op de begane grond van De Deel 12 is een winkel in zorghulpmiddelen gevestigd. In De Deel 14 was een juwelier gesitueerd. In beide panden zijn op de verdiepingen (onrechtmatige) bestaande bovenwoningen aanwezig.
In figuur 2.2 is het aanzicht van het plangebied te zien en in figuur 2.3 het parkeerterrein aan De Deel.
bestemmingsplan (ontwerp)
7
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Figuur 2.2
Aanzicht plangebied (bron: Google Streetview)
Figuur 2.3
Overzijde plangebied (bron: Google Streetview)
2.2
Toekomstige situatie
Zoals beschreven zijn boven de winkels twee bovenwoningen aanwezig. Door het ontbreken van de aanduiding 'wonen' zijn deze woningen op basis van het geldende bestemming niet toegestaan. Conform de huidige feitelijke situatie worden er met dit bestemmingsplan twee bovenwoningen juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Met dit plan worden geen (extra) nieuwe woningen of bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt.
Het plangebied ligt aan De Deel. Op basis van het centrumplan Emmeloord (zie paragraaf 3.3) wordt dit plein herontwikkeld als plein met meerdere horecalocaties. In de huidige situatie is in het pand aan de Deel 14 geen horeca toegestaan. Met dit bestemmingsplan wordt het voor deze locatie mogelijk om hier een horecabedrijf te vestigen tot en met horeca categorie 2.
Aan de Deel 12 zijn horecabedrijven tot en met categorie 3 toegestaan. Dit zijn horecabedrijven, zoals een discotheken die geluidshinder kunnen veroorzaken. Horecabedrijven uit categorie 3 zijn in de huidige situatie niet aanwezig. Om te voorkomen
8
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 dat in de toekomst op deze locatie een dergelijk zwaar horecabedrijf gevestigd kan worden waardoor het woon- en leefklimaat voor woningen in de omgeving kan worden belemmerd, wordt deze categorie horeca wegbestemd.
Voor beide panden gaat dus gelden dat op de begane grond horeca tot en met categorie 2 is toegestaan en dat op de verdiepingen gewoond mag worden.
bestemmingsplan (ontwerp)
9
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 3 Beleidskader De ontwikkeling van het project moet passen in de geldende beleidskaders van respectievelijk het Rijk, de provincie en de gemeente. Uit dit beleidskader kunnen uitgangspunten voortvloeien waarmee in dit project rekening gehouden moet worden. Naast dit beleid is ook sprake van Europese regelgeving die doorwerkt in het project. Deze regelgeving komt aan de orde bij de omgevingsaspecten in het volgende hoofdstuk.
3.1
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.
Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.
Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in 4 opgaven: Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Noord Nederland wordt in 2021 een omgevingsagenda opgesteld, waar regio Noord-Holland onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten.
Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.
10
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI.
Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Stedelijke ontwikkeling De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit wordt mede bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen ladderplichtig is (zie o.a. jurisprudentie: ECLI:NL:RVS:2015:953). Voor een (horeca) bedrijven geldt een grens van 400 m².
Met dit bestemmingsplan worden twee bovenwoningen in het stedelijk gebied van Emmeloord mogelijk gemaakt. Daarmee wordt de ondergrens uit de jurisprudentie niet overschreden en wordt de ontwikkeling niet gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in de ladder.
Aan De Deel 14 worden horecabedrijven tot en met categorie 2 op de begane grond mogelijk gemaakt. Binnen de huidige bestemming zijn al meerdere bedrijfsfuncties mogelijk, met dit bestemmingsplan wordt daar horeca aan toegevoegd. Het bruto vloer oppervlak van het gebouw aan de Deel 14 is circa 120 m². Daarmee blijft de ontwikkeling ruim onder de grens van 400 m² en wordt de ontwikkeling niet gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in de ladder.
3.2
Provinciaal beleid
Omgevingsprogramma Provincie Flevoland In 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld (zie volgende paragraaf). Hierin is in hoofdlijnen de strategische visie op de toekomst van Flevoland weergegeven. Deze eerste versie van het Omgevingsprogramma Flevoland is vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 27 februari 2019. In deze versie is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is. Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd.
Stedelijk gebied Het verstedelijkingsbeleid is gericht op de ontwikkeling van vitale steden en dorpen. Het beleid maakt behoud en versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving mogelijk. Het gaat hierbij om efficiënt ruimtegebruik, kwaliteitsverbetering en herstructurering van
bestemmingsplan (ontwerp)
11
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 het stedelijk gebied en versterking van het draagvlak voor voorzieningen. Deze doelen worden gediend door de stedelijke ontwikkeling van de kernen te bundelen. Nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd in of aansluitend aan het bestaande bebouwde gebied. Dit ondersteunt de optimale benutting van infrastructuur en centrumvorming rondom belangrijke vervoerknooppunten.
Wonen In de afgelopen decennia is in Flevoland onvoldoende gedifferentieerd gebouwd. De nadruk lag op ruime eengezinswoningen. Hoewel Flevoland een opvangtaak voor andere delen van Nederland behoudt, komt de woningbehoefte van de huidige inwoners steeds nadrukkelijker op de voorgrond te staan. Hierbij moet rekening worden gehouden met de specifieke behoeften van ouderen, alleenstaanden en starters omdat de bestaande woningvoorraad daar onvoldoende aan tegemoet komt. Met dit project worden twee bestaande woningen planologisch mogelijk gemaakt in het centrum van Emmeloord. De voorgenomen ontwikkeling past daarom binnen het omgevingsprogramma.
Omgevingsvisie Flevoland - FlevolandStraks De Omgevingsvisie FlevolandStraks (vastgesteld op 8 november 2017) geeft de visie van de provincie Flevoland op de toekomst van dit gebied. De visie gaat over de periode tot 2030 en verder. Het geeft aan welke kansen en opgaven er voor Flevoland liggen en welke ambities de provincie heeft voor de toekomst.
Vanuit de omgevingsvisie worden er drie kernopgaven beschreven: Het Verhaal van Flevoland (fysieke omgeving). Krachtige Samenleving (sociaal-economische omgeving). Ruimte voor Initiatief (bestuurlijke omgeving). Deze opgaven vormen de kern voor alle ontwikkelingen waar de provincie Flevoland bij betrokken is. In de strategische opgaven staan de belangrijkste vraagstukken en ambities voor de toekomst beschreven. Het gaat om de volgende opgaven: Duurzame Energie. Regionale Kracht. Circulaire Economie. Landbouw: Meerdere Smaken. Flevoland biedt in 2030 en verder ruimte voor duurzame ontwikkelingen met oog voor fysieke, sociale en economische aspecten. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt een fysieke ontwikkeling die een duurzaam toekomstperspectief biedt voor het centrumgebied. Het project sluit aan op de omgevingsvisie.
3.3
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Noordoostpolder 2025 In de Structuurvisie 2025, die is vastgesteld op 9 december 2013, wordt de visie van de gemeente Noordoostpolder op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de Noordoostpolder geschetst.
In de structuurvisie streeft de gemeente naar een aantrekkelijke en uitnodigende fysieke woonomgeving. Er wordt ingezet op afwisselend woningaanbod en bijzondere woonmilieus. Inbreiding in de kernen gaat voor uitbreiding van de kernen in het landelijk gebied
12
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 (vernieuwing van binnenuit). De gemeente kiest voor effectrijke maatregelen voor de bestaande bebouwde omgeving waarop invloed valt uit te oefenen.
In dit project is gelegen in bestaande stedelijk gebied van Emmeloord waarbij in het centrum op de begane grond een horeca functie wordt toegevoerd en twee feitelijk bestaande woningen juridisch- planologisch mogelijk worden gemaakt. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de levendigheid van het aangrenzende plein, wat momenteel een herstructurering plaatsvindt naar een hoogwaardig horeca plein. Hiermee past de ontwikkeling binnen het beleid van de Structuurvisie.
Woonvisie Noordoostpolder 2.0 'Vernieuwing van binnenuit' Met deze woonvisie heeft de gemeente Noordoostpolder een actueel beleidskader, waarmee zij antwoord geven op snelle (maatschappelijke) veranderingen, zoals minder groei, schaalvergroting, andere wetgeving en individualisering. Het geeft ook invulling aan nieuwe woningmarktinzichten, zoals de behoefte aan meer variatie, andere woonproducten, minder uitbreiding en meer nadruk op de bestaande woningvoorraad en omgeving.
De gemeente Noordoostpolder zet in op vernieuwing van binnenuit. Dit betekent dat deze herontwikkelingsprojecten prioriteit hebben. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld transformatie van de schil rondom het centrum van Emmeloord. Emmeloord is het onbetwiste centrum voor Noordoostpolder. De kracht van Emmeloord ligt in zijn karakter als 'dorpse' stad. De gemeente wil onder andere het centrum en de schil speciale aandacht geven.
Het projectgebied maakt deel uit van het centrum van Emmeloord. Hier wordt ingezet op het aanbieden van rustig-stedelijk wonen. Hierbij worden een aantal uitgangspunten voor vernieuwing van de bestaande woonomgeving genoemd: Bouwtechnische vernieuwing. Programmatische vernieuwing (geschikt maken voor andere doelgroepen, zoals senioren). Energetische verbetering. Uitstralingsverbetering. Vervangende nieuwbouw. Verbetering van de woonomgeving. Deze ontwikkeling past binnen het beleid van de Woonvisie Noordoostpolder 2.0 doordat het om een verbetering van de woonomgeving gaat.
Centrumplan Emmeloord De gemeente Noordoostpolder heeft in 2017 voor het centrumgebied van Emmeloord een centrumplan opgesteld. In dit plan voor het centrum van Emmeloord zijn 8 ruimtelijke principes sturend. Zij vormen het fundament van het stedenbouwkundig plan en krijgen verdieping in de richtlijnen voor beeldkwaliteit.
Belangrijk hierbij is dat de gaten in het stadshart worden opgevuld, dat er winkelstraten ontstaan met aan twee zijden winkels, dat er sfeervolle straten komen met veel groen en
bestemmingsplan (ontwerp)
13
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 dat er naast de winkelfunctie ook horeca en wonen worden toegevoegd in het stadshart om de diversiteit en de levendigheid te bevorderen. Het projectgebied ligt aan de westkant van het centrum. Aan de westkant van het centrum ligt het accent op horeca en cultuur.
Figuur 4.1
Uitsnede plankaart centrumplan (bron: Centrumplan Emmeloord)
In figuur 4.1 is een uitsnede van de plankaart van het centrumplan Emmeloord weergegeven. Het plangebied is hierin opgenomen met 'horeca in de gevel op termijn'. Het toevoegen van een horecafunctie aan De Deel 14 ligt daarmee in lijn met het centrumplan van de gemeente Noordoostpolder.
14
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten Er is sprake van legalisatie c.q. gebruiksverandering van bestaande panden. In dat kader worden alleen de relevante omgevingsaspecten (bedrijven en milieuzonering, geluid, externe veiligheid) besproken. Beoordeling van andere omgevingsaspecten, zoals archeologie en cultuurhistorie, ecologie, bodem, water en luchtkwaliteit is niet aan de orde.
4.1
Bedrijven en milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.
De woningen betreffen een gevoelige functie. De omgeving van het plangebied kan omschreven worden als ‘gemengd gebied’. Het plangebied ligt namelijk in het centrum van Emmeloord waar bedrijven winkel, horeca en woonfuncties zijn toegestaan.
Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het gebied ten noorden van het plangebied de bestemming ‘Detailhandel’. Binnen deze bestemming zijn detailhandelsbedrijven, zoals winkels toegestaan. Winkels vallen op basis van de VNG-brochure in categorie 1. Voor deze functies geldt een richtafstand van 10 meter. Omdat sprake is van gemengd gebied kan één stap terug worden gedaan in de richtafstanden conform de VNG-brochure. De richtafstanden van de toegestane functies komen dan uit op 0 meter, waardoor menging van de functies met woningen goed inpasbaar is.
Het gebied ten zuiden van het plangebied is bestemd met de bestemming 'Dienstverlening'. Binnen de bestemming zijn dienstverlenende bedrijven, zoals een bank toegestaan. Dienstverlenende bedrijven vallen op basis van de VNG-brochure in ook categorie 1. voor deze bedrijven geldt dus ook een richtafstanden van 0 meter, waardoor menging van de functies met woningen goed inpasbaar is.
Met dit bestemmingsplan worden aan De Deel 12 en De Deel 14 horecabedrijven uit categorie 1 en 2 toegestaan. Voor deze functies geldt ook een richtafstand van 0 meter op basis van de typering 'gemengd gebied'. Gelet op het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling.
bestemmingsplan (ontwerp)
15
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
4.2
Geluid
In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.
Volgens de kaart van Atlasleefomgeving.nl is de geluidsbelasting in het plangebied niet goed (figuur 4.2). Echter is dit een oude situatie, waarin de ontsluiting van het parkeerterrein 'De Deel' langs het plangebied loopt. In de nieuwe situatie is dit niet het geva waardoor de geluidbelasting op het plangebied afneemt, wat ten goede komt aan het woon/leefklimaat van de woningen.
Figuur 4.2
4.3
Geluidsbelasting plangebied (bron: Atlasleefomgeving.nl)
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Binnen het projectgebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen
16
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 aanwezig waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is. In of nabij het plangebied liggen evenmin (hogedruk)aardgastransportleidingen. Met dit project worden geen nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen gerealiseerd. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit project
4.4
Vormvrije mer beoordeling
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.
Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen 6 weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. Het project valt niet binnen één van de activiteiten zoals opgenomen in onderdeel C of D van het besluit m.e.r. Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject, daarom is er geen sprake van een m.e.r. (beoordelings-)plicht. Overigens blijkt uit de beoordeling in de voorgaande paragrafen dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.
bestemmingsplan (ontwerp)
17
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1
Algemeen
Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.
De regels in dit bestemmingsplan zijn waar mogelijk afgestemd op het moederplan 'Emmeloord, centrum - herziening 2010' vastgesteld op 28 april 2011.
5.2
Toelichting op de bestemmingen
Detailhandel De gronden behorende bij De Deel 14 zijn bestemd met de bestemming 'Detailhandel' met de functieaanduiding 'horeca' en 'wonen'. De tot detailhandel bestemde gronden zijn bedoeld voor detailhandel, dienstverlening en opslag, kantoor en kantine ten behoeve van deze functies. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor onder ander tuinen, erven en verhardingen.
Door middel van de aanduidingen 'wonen' is wonen op de verdiepingen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca' zijn tevens horecabedrijven van categorie 1 en 2 toegestaan. Detailhandel (verkoopvloeroppervlak) en dienstverlenende activiteiten zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan.
Horeca De gronden behorende bij De Deel 12 zijn bestemd met de bestemming 'Horeca' met de functieaanduiding 'wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor horecabedrijven van categorie 1 en 2 en detailhandel. Daarnaast mogen deze gronden ook gebruikt worden voor tuinen, erven, verhardingen en groenvoorzieningen Door middel van de aanduidingen 'wonen' is wonen op de verdiepingen toegestaan.
18
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inspraak en overleg Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van de Inspraakverordening van de gemeente het plan in deze periode aangeboden aan overlegpartners. Er heeft overleg plaatsvinden met de provincie Flevoland en waterschap Zuiderzeeland. Vanuit de overlegpartners is geen bezwaar tegen deze ontwikkeling
Zienswijzen Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijzen in te dienden.
Vaststelling Het bestemmingsplan wordt vervolgens vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
6.2
Economische uitvoerbaarheid
De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.
Financiële haalbaarheid De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren en alle kosten voor de uitvoering voor rekening neemt.
Grondexploitatie Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.
De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer
bestemmingsplan (ontwerp)
19
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro.
Het bouwplan dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt is niet aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet nodig. Wel wordt met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst afgesloten.
20
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan (ontwerp)
21
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Bijlage 1
22
Samenvatting watertoets
bestemmingsplan (ontwerp)
datum 4-2-2021 dossiercode 20210204-37-25471 Samenvatting ingevulde gegevens watertoets De watertoets is doorlopen voor een ruimtelijke ontwikkeling in het beheergebied van Waterschap Zuiderzeeland. Voor algemene informatie over de watertoets van Zuiderzeeland kunt u ook terecht op onze website www.zuiderzeeland.nl. Mocht u specifieke vragen hebben naar aanleiding van deze toets dan kunt u ons bereiken via telefoonnummer (0320) 274 911. U kunt ook een email sturen naar watertoets@zuiderzeeland.nl. Uit deze toets volgt de procedure geen waterschapsbelang. Hieronder vindt u een samenvatting van de door u ingevulde gegevens.
_______________________________________________________________________________________________ Algemene gegevens Gegevens plangebied Naam van het project: De Deel 12 en 14 Emmeloord Omschrijving plangebied: {planomschrijving} Adres plangebied: {plan_straat} {plan_nummer} {plan_postcode}, {plan_plaats} Kadastraal nummer: {plan_kadastraal} Gegevens aanvrager Naam aanvrager: Demi Rutte Naam organisatie: Rho Adviseurs Email aanvrager: demi.rutte@rho.nl Adres aanvrager: Druifstreek 72 C 8911 LH, Leeuwarden Telefoon aanvrager: Gegevens gemeente Gemeente Druifstreek, 72 C Contactpersoon: Telefoon: Email contactpersoon: _______________________________________________________________________________________________ Overzicht toetsing plangebied en beantwoording vragen Kaartlagen: Heeft u een beperkingsgebied geraakt? nee Welke gemeente omvat het grootste deel van het door u getekende plangebied? Noordoostpolder
Vragen: Gaat het om een ruimtelijk plan dat uitsluitend een functiewijziging van bestaande bebouwing inhoudt? ja
Is er sprake van een uitbreiding van de lozing [huishoudelijk of bedrijfsmatig] in het landelijk gebied groter dan 9 vervuilingseenheden [ve] of in stedelijk gebied groter dan 30 ve.? nee ______________________________________________________________________________________________ Verklaring Dit document is een automatisch gegeneerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en u heeft verklaard alles naar waarheid te hebben ingevuld. Ingetekend plangebied
www.dewatertoets.nl
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Regels
bestemmingsplan (ontwerp)
25
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 1.1
Begrippen
plan:
het bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 met identificatienummer NL.IMRO.0171.BP00689-ON01 van de gemeente Noordoostpolder; 1.2
bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3
aan huis verbonden bedrijf:
de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; 1.4
aan huis verbonden beroep:
de uitoefening van een beroep (dan wel het verlenen van diensten) op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.5
aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6
aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7
ander bouwwerk:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde; 1.8
bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.9
bebouwingspercentage:
de oppervlakte van gebouwen uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden; 1.10
bedrijfsgebouw:
een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf; 1.11
bedrijfswoning:
een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 1.12
bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
26
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
1.13
bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.14
bijbehorend bouwwerk:
functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd, op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak, waaronder in ieder geval wordt verstaan een aanbouw, uitbouw, bijgebouw, serre en/of erker; 1.15
bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten; 1.16
bouwgrens:
de grens van een bouwvlak; 1.17
bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.18
bouwperceelgrens:
de grens van een bouwperceel; 1.19
bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.20
detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.21
gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.22
gestapelde woning:
een woning in een gebouw, dat meerdere geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat; 1.23
geluidszoneringsplichtige inrichting:
een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.24
horeca(bedrijf):
a. 'horeca 1': een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (hotelbedrijf) en het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke), met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; b. 'horeca 2':
bestemmingsplan (ontwerp)
27
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; c. 'horeca 3': 1. elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; 2. inrichtingen waarin een kans- of behendigheidsspel wordt uitgeoefend, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; 1.25 kampeermiddel: een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd op opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, en geen bouwwerk is waarvoor een omgevingsvergunning is vereist; 1.26
kantoor:
een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie; 1.27
nadere eis:
een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening; 1.28
nutsvoorzieningen:
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie; 1.29
omgevingsvergunning:
vergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 1.30
onderbouw:
een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil; 1.31
overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand; 1.32
peil:
a. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein; 1.33 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.34
risicovolle inrichting:
een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
28
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
1.35
seksinrichting:
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.36
supermarkt:
zelfbedieningszaak in hoofdzaak gericht op de verkoop van levensmiddelen; 1.37
verkoopvloeroppervlakte:
de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel; 1.38
voorgevel:
de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel; 1.39
winkel:
een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel; 1.40
wonen
wonen in woning; 1.41
woning:
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
bestemmingsplan (ontwerp)
29
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1
de dakhelling
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.2
de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3
de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4
de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5
de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
30
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 3.1
Detailhandel
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel, niet zijnde supermarkten; b. opslag, kantoor en kantineruimte ten behoeve van detailhandel of horeca; c. dienstverlening; d. wonen op de verdiepingen ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; e. horeca categorie 1 en 2 bedrijven op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'horeca'; f. tuinen, erven en verhardingen; g. groenvoorzieningen. 3.2 Bouwregels 3.2.1
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak worden gebouwd; b. de voorgevel moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn; c. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven. 3.2.2
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m; b. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 6 m; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m. 3.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: het gebruik van de verdiepingen voor detailhandel, horeca en publieksgerichte dienstverlenende activiteiten, met uitzondering van opslag, kantoor en kantineruimte ten behoeve van detailhandel en/of dienstverlening.
bestemmingsplan (ontwerp)
31
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 4 4.1
Horeca
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca categorie 1 en 2 bedrijven; b. detailhandel, niet zijnde supermarkten; c. opslag, kantoor en kantineruimte ten behoeve van detailhandel of horeca; d. wonen op de verdiepingen ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; e. tuinen, erven en verhardingen; f. groenvoorzieningen. 4.2 Bouwregels 4.2.1
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak worden gebouwd; b. de voorgevel moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn; c. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven. 4.2.2
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m; b. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 6 m; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m. 4.3
Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: het gebruik van de verdiepingen voor detailhandel, horeca en publieksgerichte dienstverlenende activiteiten, met uitzondering van opslag, kantoor en kantineruimte ten behoeve van detailhandel en/of dienstverlening. 4.4
Wijzigingsbevoegdheid
4.4.1
Bouwhoogte
Burgemeester en wethouders kunnen de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding maximum bouwhoogte 4 meter te verhogen naar een maximale bouwhoogte van 12 meter, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies. b. In het wijzigingsplan dient aandacht te worden besteed aan de gemaakte belangenafweging.
32
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan (ontwerp)
33
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 6 6.1
Algemene gebruiksregels
Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming, wordt in ieder geval gerekend, het gebruiken of laten gebruiken van gronden: a. als seksinrichting; b. voor de omzetting dan wel verkamering van zelfstandige woonruimte in kleinschaliger wonen dan wel onzelfstandige woonruimte. 6.2 Toegestaan gebruik Onder een gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval niet gerekend, het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van kabels en leidingen, niet zijnde hoofd(transport)leidingen.
34
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 7
Algemene afwijkingsregels
Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van: a. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bebouwing ten behoeve van nutsvoorzieningen, mits de goothoogte nier meer dan 3 m en de inhoud niet meer dan 50 m³ bedraagt; b. een afwijking van de grens of richting van paden en waterlopen en ligging van bouwgrenzen en grenzen van bouwvlakken en aanduidingen, mits wordt aangetoond dat de afwijking noodzakelijk is voor de aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein; voorts geldt dat de afwijking niet meer mag bedragen dan 5 m ten opzichte van hetgeen is aangegeven; c. een afwijking van de bepalingen ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages; een en ander geldt niet met betrekking tot de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken.
bestemmingsplan (ontwerp)
35
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 8 8.1
Overige regels
Voldoende parkeergelegenheid
a. de in het plangebied aanwezige gronden mogen slechts worden bebouwd en/of in gebruik worden genomen en/of het gebruik van deze gronden mag enkel worden gewijzigd onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid bij, op of onder het gebouw dan wel bij, op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort worden gerealiseerd; b. gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a, dienen na realisering in stand te worden gehouden voor het gebruik waar de betreffende voorzieningen voor nodig zijn. 8.2 Voldoende laad- en losruimte Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet: a. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik; b. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
8.3 Beleidsregels Bij verlenen omgevingsvergunning voor de in 8.1 sub a genoemde gronden, past het bevoegd gezag de beleidsregels van de 'Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016' toe met inbegrip van eventuele wijzigingen van deze beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning. 8.4
Afwijken
8.4.1
Afwijken parkeergelegenheid
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1 sub a overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die vastliggen in de beleidsregels als bedoeld in lid 8.3.
8.4.2
Afwijken laad- en losruimte
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 8.2 en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit. 8.5
Nadere eis
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering van parkeergelegenheid en laad- en losruimte, als dit noodzakelijk is om een goede verkeersstructuur en/of bereikbaarheid voor een pand, perceel, straat (of deel daarvan) dan wel een andere ruimtelijke functionele structuur te waarborgen.
36
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 9.1
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met ten hoogste 10%. c. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
bestemmingsplan (ontwerp)
37
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Artikel 10 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14 van de gemeente Noordoostpolder
38
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Bijlagen bij de regels
bestemmingsplan (ontwerp)
39
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Bijlage 1 Lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten
40
bestemmingsplan (ontwerp)
s
s
XY
]
]
X
]
Y
[
Y
Z
g ]
Y
Y
]
a
a
[
g
Y
W
\
V
w
W
W
[
a]
`
]
X
]
Y
[
Y
Z
g ]
Y
Y
Y
| `
)
o
W
I
J
R
B
D
c
D
D
p
U
Q
U
U
Q
U
U
Q
B
U
U
U
O
O
c
U
U
Q
U
U
c
U
c
c
U
c
c
_
l
_
\
V
w
i
)
P
K
I
{
H
M
F
q
I
P
P
F
G
M
R
M
I
K
E
I
Q
{
s
)
)
Y
g
m
`
Y
[
m
Y
X
a
]
a
h
Y
Y
`
o
[
] a
]
Y
Y
h
Z
[
Y
[
g
Y
k
m
o
a
W
W
W
U
Q
U
U
c
U
c
c
U
c
c
S
l
y
n
V
w
i
V
f
V
V
u
)
)
I
F
H
R
q
R
M
r
u
I
G
I
F
G
S
T
K
R
}
M
F
M
I
I
u
F
J
K
I
{
K
I
G
E
Q
T
R
u
N
Y
a
X
]
Y
[
Y
[
a
]
]a
Y
]
`
]
Y
]
Z `
[
m
m
[
Y
U
Q
U
U
c
U
c
c
U
c
c
S
D
z
J
)
l
l
V
w
l
i
i
D
z
U N
U
O
I
R
H
O
M
I
K
I
R
K
M
R
M
F
q
I
O
M
S
r
M
I
M
S
J
K
E
E
r
K
I
J
N
N
N
N
]
Y
|
[
Y
m
]
Y
Z
[
Y
g
]
X
[
Y
Y
|
[
Y
Z
]
Y
]
`
c
U
c
c
S
z
z
C
z
e
U
Q
U
U
c
U
c
W
W
\
V
i
)
B
t
n
\
V
l
n
V
_
_
N
N
)
z
z
C
z
e
z
p
p
z
z
z
z
C
z
z
N
N
z
z
C
z
U
Y
|
a
[
Y
]
a
Y
k
k
`
h
g ]
Y
Y
j
Y
g
Y
g
Y
]X
Y
k
W
T
B
N
N
c
)
k
`
h
g
`
`
B
B
e
e
c
p
U
H
M
F
M
I
q
K
I
J
G
{
M
I
F
O
I
P
L
F
q
I
P
e
p
d
p
U
p
v
z
B
z
c
p
c
c
c
U
c
_
~
S
o
W
d
z
B
B
c
W
V
w
V
l
_
\
V
w
I
H
N
N
N
N
p
p
p
c
c
c
N
p
p
d
p
u
U
U
c
e
p
d
p
U
p
v
z
N
z
B
d
p
u
c
c
]
H
M
F
M
I
q
K
I
J
G
{
M
I
F
O
I
H
_
o
W
d
p
F
V
R
N
N
N
N
z
K
W
S
B
D
c
D
D
p
p
p
e
p
F
Y
[
X
Y
Z
W
e
p
K
I
J
R
o
Y
V
)
N
N
]
W
V
l
V
i
i
\
V
l
n
P
z
v
d
v
Y
m
g ]
g
Y
]
a
a
h
g
]
Y
]
Y
Z
[
Y
[
g
Y
c
V
w
V
l
_
k
c
t
k
c
c
B
z
z
v
v
v
`
c
Q
d
c
B
v
d
C
v
M
I
~
I
{
H
M
F
K
I
P
I
~
K
I
J
M
I
M
I
H
M
F
q
q
I
G
{
M
F
I
q
I
F
u
M
S
M
F
}
g
Y
Y
g
`
g
]
`
[
X
a
W
U
Q
U
U
c
U
c
c
U
c
c
U
v
p
d
d
z
V
V
V
K
s
s
s
s
N
)
)
]
Y
k
Y
h
Y
g
Y
|
Z
]
Y
Z
[
Y
X
`
[
g
Y
Z
]a
Y
g
a
`
`
W
c
U
e
B
B
C
U
U
U
d
z
i
n
\
V
l
n
w
w
l
q
s
s
s
)
B
C
d
z
K
I
R
J
K
I
J
G
I
r
J
t
G
H
M
F
M
I
q
K
I
J
G
{
M
I
F
O
s
s
s
s
c
V
s
Y
`[
]
Y
g
Y
[
a
o
a
]
Y
g
a
m
`
h
x
Y
]
Y
[
Y
h
m
[
`
k
Z
Y
W
W
W
W
W
U
Q
U
U
c
U
c
U
c
U
c
V
f
y
w
^
V
w
V
n
s
s
q
F
S
M
I
K
I
F
q
E
u
F
G
K
S
Q
J
t
G
I
F
G
S
K
S
Q
I
K
M
I
q
I
O
M
S
r
`
Y
o
]
Y
o
]
a
Y
k
X
] a
Y
Z
[
Y
Y
m
[
k
G
I
O
a
)
`
W
K
p
e
B
C
k
Y
B
C
v
p
B
C
W
U
H
U
U
c
U
c
c
U
c
c
B
D
U
d
B
B
V
l
\
V
l
n
V
_
l
K
]
X
[
Y
j
`
Y
h
g
`[
U
H
U
U
c
U
c
c
U
c
c
S
e
U
D
U
d
B
B
B
V
_
f
i
V
f
H
]
Y
[
a]
`
]
Y
[
Y
Z
Y
X
W
W
U
Q
U
U
c
U
c
c
U
c
c
U
D
C
U
B
B
b
_
^
\
V
V
E
N
)
D
C
B
B
S
F
O
I
T
M
I
T
R
M
I
H
Q
R
M
S
J
I
F
G
P
E
O
R
K
Q
I
K
M
I
M
I
L
F
K
I
P
P
E
K
O
M
I
L
F
K
I
J
I
H
G
F
E
7
*
)
)
?
:
:
=
;
/
/
/
3
/
8
+
4
6
1
0
5
;
2
0
0
0
3
7
5
4
=
2
3
,
:
1
9
5
1
4
6
1
A
>
0
;
2
0
5
,
8
0
;
4
/
0
;
-
4
0
9
@
.
<
0
5
7
2
3
9
2
4
2
8
0
0
(
'
"
(
( &
"
"
(
'
"
$
&
%
$
"
!
#
bestemmingsplan Emmeloord, De Deel 12-14
Verbeelding
42
bestemmingsplan (ontwerp)