Woonvisie Noardeast-Fryslan 21072020

Woonvisie 2020-2025

Concept

20 mei 2020

Datum 20 mei 2020 Project Woonvisie 2020-2025 Behandeld door Geert van der Wijk (gemeente Noardeast-Fryslân)

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

2

Inhoudsopgave SAMENVATTING

4

INLEIDING

7

1

BESTAANDE WONINGEN EN BUURTEN

14

2

NIEUWBOUW IN DORPEN EN WIJKEN

18

3

BETAALBAAR WONEN

24

4

WONEN EN ZORG

28

5

ENERGIETRANSITIE EN VERDUURZAMING

33

6

LEEFBARE DORPEN

37

7

NOARDEAST-FRYSLÂN: POSITIE DOKKUM

40

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

3

Samenvatting Deze woonvisie legt op hoofdlijnen vast wat de basis is voor preciezere plannen en afspraken in de komende vijf jaar. De hoofdlijnen werken we als gemeente uit in een woonagenda op basis waarvan we in gesprek gaan met de Mienskip en met partners. Daarbij maken we gebruik van opgedane informatie, zoals uit de enquête onder bewoners. Zo werken we toe naar gedragen plannen, met oog voor de lokale omstandigheden en behoeften, maar ook lettend op het grotere geheel. De woonvisie is ook de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de corporaties.

Onze woonvisie bevat 7 speerpunten voor de komende jaren: 1. Toekomst geven aan bestaande woningen en buurten; 2. Nieuwbouw in stad, dorpen en wijken, omgang met groei en krimp; 3. Ontwikkeling van de sociale huurvoorraad: betaalbaar, beschikbaar en met kwaliteit; 4. Wonen en zorg in dorpen en wijken; 5. Energietransitie en verduurzaming; 6. Leefbare dorpen: sociaal en veilig, met bereikbare voorzieningen; 7. Samenwerking gemeente, belanghebbenden en bewoners.

Hieronder staan de woonagenda’s bijeengebracht. In de hoofdtekst van deze visie beschrijven we vanuit welke achtergrond en overwegingen we hiertoe komen.

1. Woonagenda bestaande woningen en buurten
De focus van het woonbeleid richten op de kwaliteit van bestaand stedelijk- en dorpsgebied en de bestaande woningvoorraad;
Eigenaren en bewoners faciliteren en ondersteunen bij een (betaalbare) verduurzamingsopgave;
Juist bij mutatie van betaalbare woningen zorgen dat deze aantrekkelijk worden voor renovatie door starters op de woningmarkt;
Afspraken maken met de corporatie en huurdersorganisatie over voortgaande, betaalbare woningverbetering;
Preventief beleid ontwikkelen voor leegstand in de particuliere woningvoorraad en leegstaande panden;
Samen met corporatie en de Mienskip plannen maken om bestaand vastgoed toekomst te geven.

2. Woonagenda nieuwbouw
Realisatie van voldoende nieuwbouwwoningen om in te spelen op de vraag naar woningen voor diverse doelgroepen en in verschillende segmenten. Dus bouwen naar reële behoefte en ook in kleine kernen nieuwbouw als daar behoefte is;
Permanente analyse van de woningmarkt op basis van monitoring en kwalitatief afstemmen van plannen en projecten hierop. De kwantitatieve opgave stemmen we af in regioverband (ANNO) en in overleg met de provincie. Zodra nieuwe prognoses zijn uitgebracht, worden deze met alle partijen die betrokken zijn bij het woonbeleid besproken en beoordeeld op de consequenties voor het woonprogramma;
Als gemeente en in regioverband hanteren we het afwegingskader voor woningbouwinitiatieven om te beoordelen of plannen voldoende ‘kwaliteit’ toevoegen;

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

4

Daarbinnen gelden als ‘pluspunten’ onder meer: energieneutraal en levensloopgeschikt bouwen;
Gemengd bouwen is het uitgangspunt. We willen de doorstroming bevorderen en monotone buurten voorkomen;
Zorgen voor levensloopgeschikte woningen en voldoende kansen voor starters en jonge gezinnen;
Bij meerdere concrete aanvragen voor woonwagenstandplaatsen in regionale samenwerking een inventarisatie doen en eventueel de vraag faciliteren in afstemming met de corporaties in het werkgebied;
Klimaatadaptief bouwen en in Omgevingsvisie gemeente opnemen;
Aandacht voor een goede omgevings- en beeldkwaliteit en welstand.

3. Woonagenda betaalbaar wonen
Samen met de corporaties vinger aan de pols (aan de hand van kengetallen) om keuzes te maken voor afname, stabiliteit of groei van de sociale voorraad. De druk op de sociale voorraad kan bijvoorbeeld toenemen door veranderende economische omstandigheden en doordat de inkomens in de gemeenten gemiddeld laag zijn;
Gemeente helpt de corporaties waar mogelijk om vervanging en nieuwbouw mogelijk te maken: met sociale grondprijzen of andere middelen op maat;
Verdunnen naast renovatie als middel om bij afname van de vraag toch te vernieuwen;
Verduurzaming gericht op betaalbaarheid, in afstemming met de corporaties;
Verdere stappen zetten met de corporaties in vroegsignalering van betalingsachterstanden en het voorkomen daarvan;
Het voeren van een actief integratiebeleid voor vergunninghouders overeenkomstig gemaakte afspraken tussen gemeenten, corporaties en welzijn- en zorgorganisaties;
Gezamenlijke herijking van de ‘Raamovereenkomst Prestatieafspraken’ op basis van de Woonvisie.

4. Woonagenda wonen en zorg
We zetten ons in om bestaande (zorg)voorzieningenkernen ook in de toekomst die positie te laten behouden;
Maatwerk speciale en bijzondere woonvormen voor de kleinere dorpen op basis van lokale vraag en initiatieven;
Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk levensloopgeschikt en voor meerdere doelgroepen geschikt;
Ouderen moeten zolang mogelijk in hun eigen woning kunnen wonen. De gemeente doet onderzoek naar de inzet van instrumenten voor langer zelfstandig thuis wonen bijvoorbeeld met inzet van SVn-middelen (blijverslening of variant daar op);
We gaan onderzoeken of een bredere aanpak (campagne) mogelijk is: aanpassen van woningen als kans om ook iets te doen aan de energetische kwaliteit (lasten, comfort);
Gemeenten, corporaties en zorginstellingen houden minstens 2x per jaar een overleg over ontwikkelingen van de woon-zorgcomplexen. Vooral herontwikkeling en (vervangende) nieuwbouw moet goed worden afgestemd;
We willen samenwerken met zorg- en welzijnsinstellingen, corporaties, ondernemers en niet-professionele partijen. Met al onze partners willen we samenwerken en invulling geven aan goed wonen, welzijn en goede zorg.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

5

5. Woonagenda energietransitie en verduurzaming
Met corporaties afspraken maken over verduurzaming en betaalbaar wonen in de periode 2020-2030, o.a. via de werkgroep verduurzaming. Deze werkgroep is vanuit de prestatieafspraken betrokken bij dit proces;
Met voorlichting en communicatie huiseigenaren stimuleren;
Aanvullend op landelijke financiële instrumenten, lokale instrumenten ontwikkelen om ook de nietfinancierbare groep te helpen;
Onderzoek doen in stad, dorpen en buurten, om te achterhalen waar de behoefte en motivatie ligt en daar plannen voor maken;
Duurzaamheidsinitiatieven op dorps- of buurtniveau ondersteunen en faciliteren, met vouchers voor coöperaties, door het lokaal inzetten van beschikbare Rijksmiddelen zoals de RRE-subsidies op woningniveau;
In een nieuwe Platformstructuur mogelijkheden voor verduurzaming bespreken met onze belanghebbenden;
Omgang met water en hitte samen met maatschappelijke partners laten doorklinken in plannen voor nieuwe gebieden én de bestaande woonomgeving. Dit krijgt zijn beslag in de omgevingsvisie.

6. Woonagenda leefbare stad en dorpen
We zoeken met onze dorpen naar een structuur waarin maatschappelijke voorzieningen (voor onderwijs, sport, cultuur en ontmoeten) toekomstbestendig zijn: betaalbaar, bereikbaar (waaronder OV tussen dorpen), waar mogelijk geclusterd met het oog op meer samenwerking en multifunctioneel gebruik. Dit maakt deel uit van ons proces waarin we met de dorpen in gesprek blijven en samen plannen maken;
We werken gebiedsgericht in samenwerking met de corporaties;
Er is ruimte voor pilots;
Openbare ruimte (waaronder verkeersveiligheid en onderhoud) heeft voortdurend aandacht;
We zoeken naar instrumenten voor behoud van sociale cohesie en veiligheid, een evenwichtige bevolkingssamenstelling.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

6

Inleiding Noardeast-Fryslân staat bekend om het prettige woonklimaat en de gevarieerde woonomgeving met grotere en kleinere kernen. We willen als gemeente werken aan versterking van die kwaliteit: een ideale plek voor mensen die een woning zoeken in een ruime en groene omgeving, waarin de grote en kleine kernen elkaar aanvullen. Daarbij gaat het ons om meer dan alleen de stenen: we willen dat de sociale kwaliteit in onze kernen een goede reden is om in het gebied te blijven of komen wonen.

Deze woonvisie: hoofdlijnen, basis voor preciezere plannen en afspraken Met een woonvisie geven we als gemeente richting aan ontwikkelingen in de gemeente die met wonen of direct aangrenzende thema’s van doen hebben. De woonvisie gaat over hoofdlijnen, principiële keuzes over wat voor woongemeente we op termijn willen zijn en hoe we hier naartoe willen werken. De visie geldt tot 2025, maar kijkt ook naar de langere termijn. Daarbinnen maken we concretere plannen en afspraken:
Met de woonvisie geeft de raad aan het college ruimte om een jaarlijkse uitvoeringsagenda op te stellen: de Woonagenda van het college. Deze richt zich op uitvoering in de jaren 2020–2025 en deze actualiseren we elk jaar. Bij deze actualisaties toetsen we ook steeds of de visie om bijstelling vraagt1.
Op basis van de nieuwe Woonvisie zal het college ook de woningbouwprogrammering heroverwegen en bijstellen. Deze programmering moet aansluiten op de doelen in de eigen woonvisie en op de regionale woningbouwafspraken die de regiogemeenten en de provincie Fryslân maakten. Daarbij worden het reeds aanwezige afwegingskader voor bouwplannen en de woningmarktmonitor gebruikt als hulpmiddelen. De gemeente Noardeast-Fryslân heeft samen met de gemeenten Achtkarspelen, Dantumadiel en Tytsjerksteradiel zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau structureel afstemming over het woningbouwprogramma.

De uitwerking krijgt een plek in de Woonagenda.
Met de corporaties en huurdersorganisaties maken we prestatieafspraken, zoals voorgeschreven in de Woningwet uit 2015: een raamovereenkomst voor meerdere jaren en een jaarlijks bod. Deze visie is daarvoor de onderlegger. De huidige Raamovereenkomst Prestatieafspraken loopt in 2020 af. De actualisatie van deze raamovereenkomst zal samen met de betrokken corporaties Thús Wonen, Wonen Noordwest-Friesland (WNWF) en de huurdersorganisatie de Bewonersraad worden uitgevoerd. Het werkgebied van de grootste woningbouwcorporatie Thús Wonen komt volledig overeen met het grondgebied van de gemeente. WNWF is de tweede corporatie die alleen werkzaam is binnen de gemeente Noardeast-Fryslân. De Bewonersraad is als huurdersorganisatie vertegenwoordiger van de huurders en komt op voor de belangen van de huurders in het werkgebied van de corporaties.
Ook voor marktpartijen zoals ontwikkelaars is de visie een leidraad, naast andere gemeentelijke vastgestelde kaders zoals bestemmingsplannen.

De Woonvisie staat niet op zich maar heeft raakvlakken met vele beleidsterreinen, waaronder de Ruimtelijke Ordening (RO) en het actuele Grondbeleid. De visie is één van de bouwstenen voor de gemeentelijke omgevingsvisie en voor themavisies zoals duurzaamheidsbeleid.

1 Corona en gevolgen voor het woonbeleid: het is onmogelijk de gevolgen van de Corona crisis op de woningmarkt te voorspellen. We zullen bij onze jaarlijkse gesprekken en actualisaties steeds overwegen in hoeverre de gevolgen moeten leiden tot andere keuzes.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

7

Zeven speerpunten Onze ambitie hebben we vertaald naar 7 speerpunten voor de komende jaren: 1. Toekomst geven aan bestaande woningen en buurten; 2. Nieuwbouw in stad, dorpen en wijken, omgaan met groei en krimp; 3. Ontwikkeling van de sociale huurvoorraad: betaalbaar, beschikbaar en kwaliteit; 4. Wonen en zorg in dorpen en wijken; 5. Energietransitie en verduurzaming; 6. Leefbare dorpen: sociaal en veilig, met bereikbare voorzieningen; 7. Samenwerking gemeente, belanghebbenden en bewoners.

Totstandkoming en draagvlak Voor het maken van deze woonvisie maakte de gemeente gebruik van kennis en opvattingen van zowel gemeentelijke experts als van professionals en inwoners uit het gebied. Voorbeelden:
Interviews met externen in het kader van het marktonderzoek in 2020;
Een sessie met professionals over innovatieve woonvormen in 2018;
Een enquête onder inwoners in 2020 (zie bijlage);
Nauw contact met de woningcorporaties Thús Wonen, Wonen Noordwest-Friesland (WNWF) huurdersorganisatie ‘De Bewonersraad;
Tour met de Oanheakker: bewonersraadpleging.

Hieronder zijn schematisch de stappen weergeven waarmee we tot een dynamische woonvisie komen die we continu doorontwikkelen.

In gesprek met de Mienskip en met partners plannen maken Voor het bereiken van onze ambities nemen wij een actieve, faciliterende en regisserende rol aan. Daarin staat samenwerking centraal met belanghebbenden (bedrijven, organisaties, corporaties en makelaar) en natuurlijk de Mienskip. Dit zijn o.a. de corporaties, huurdersorganisatie, particuliere woningbezitters, dorpsbelangen, ontwikkelaars, makelaars en zorgpartijen. De gemeente is daarin vooral de partij die aangeeft welke ontwikkelingen passen bij de doelen, die stimuleert en dingen mogelijk maakt binnen geldende wetten en regels, of juist ongewenste ontwikkelingen bijstuurt of tegenhoudt. De daadwerkelijke realisatie van ideeën en projecten ligt in de meeste gevallen in handen van de vele belanghebbenden en inwoners. Samenwerking en draagvlak is dus essentieel.

De uitkomsten van eerdere contactmomenten en de recente enquête worden gebruikt bij het uitwerken van de samenvatting van de belangrijkste beleidsuitgangspunten (de Woonagenda). Het is de bedoeling op basis

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

8

van de Woonagenda vervolgens het gesprek met de Mienskip aan te gaan om te komen tot concrete plannen en projecten.

Een andere uitwerking is het organiseren van het Platform Wonen: we onderzoeken hoe we dit het beste kunnen inrichten. Doel is om jaarlijks breed te overleggen met corporaties, huurdersorganisatie en marktpartijen, eventueel andere partners zoals vertegenwoordigers van particuliere woningbezitters, dorpsbelangen en zorgpartijen. Het overleg dient om met uitwisselen van kennis en ideeën plannen en projecten op tijd bij te kunnen stellen, en om bij te dragen aan gedragen actualiseringen in het woonbeleid. We er aandacht voor dat het Platform Wonen:

wordt opgezet in afstemming met de regio (ANNO);

bijdraagt aan het creëren van draagvlak voor het woonbeleid;

inbreng levert voor het woonbeleid;

ruimte biedt voor interactief dialoog met inwoners en belanghebbenden;

ruimte biedt om de woonvisie periodiek te bespreken.

Keuzes maken en monitoren Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten bij de actuele kwalitatieve woningbehoefte en de volkshuisvestelijke ambities is in 2019 ook een Afwegingskader voor woningbouwplannen in de gemeente en de regio ontwikkeld. Dit kader houdt rekening met woningvraag, ruimtelijke kwaliteit, draagvlak en procedurele overwegingen. Doel van het kader is om ook snel duidelijkheid te kunnen geven aan initiatiefnemers, hen allemaal op dezelfde manier te behandelen, zodat we snel(ler) ja of nee kunnen zeggen, of aanbevelingen mee kunnen geven om een plan beter passend te maken. Dit kader willen we de komende jaren gebruiken voor het beoordelen van alle nieuwe woningbouwplannen. We gaan het kader op basis van de opgedane ervaringen structureel evalueren en waar nodig aanpassen. Welke plannen voegen voldoende (toekomstbestendige) kwaliteit toe? De reikwijdte en toepassing van het Afwegingskader zal worden gekoppeld aan de afspraken die hierover in het kader van de regionale woningbouwafspraken met de provincie worden gemaakt. Samen met de Regionale Woningmarktmonitor draagt het Afwegingskader bij aan het realiseren van de kwalitatief benodigde woningbouwplannen binnen gemeente en regio.

Om de ongeveer vier jaar doen de regiogemeenten d.m.v. een woningmarktanalyse onderzoek naar de woningmarkt. In de woningmarktanalyse wordt teruggekeken, maar worden ook voorspellingen en verwachtingen geschetst. Doorlopend monitoren de regiogemeenten bovendien de feitelijke ontwikkelingen. De monitor, waarvan de eerste versie in 2019 is ontwikkeld, wordt verbeterd. In 2020 wordt ook een nieuw woningmarktonderzoek opgeleverd, waarvan de voorlopige resultaten qua hoofdlijnen al zijn ingebed in deze visie.

Wettelijke kaders Het gemeentelijke beleid voeren wij uit binnen wettelijke kaders. Hierna volgt een samenvatting van enkele belangrijke kaders:

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

9

Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Deze wet geeft richting aan de volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties. Kern van de nieuwe Woningwet is dat corporaties zich in de basis moeten richten op het bieden van betaalbare woningen voor de laagste inkomensgroep en andere DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang). De mogelijkheden voor niet-DAEB activiteiten (zoals het ontwikkelen van vrije sector huur, commercieel vastgoed of koopwoningen) zijn beperkt. Er wordt vanuit het Rijk wel gewerkt aan verruiming van de mogelijkheden voor corporaties om te bouwen in de middenhuur. Op dit moment zijn er geen signalen dat dit voor onze gemeente van belang is. Wanneer dit wel gaat spelen zullen we hiervoor een afweging maken op basis van deze visie, het afwegingskader (werkdocument) en de in ontwikkeling zijnde woningmarktanalyse en woningmarktmonitor 2020.

De woningcorporaties moeten passend toewijzen. Dit betekent dat zij sinds 1 januari 2016 minstens 90% van hun sociale huurwoningen (tot €737) aan hun doelgroep verhuren. Deze doelgroep bestaat uit minstens voor 80% uit huurders met een inkomen tot €39.055 en uit maximaal 10% uit huurders met een inkomen tot €43.754 (prijspeilen: 2020). Dit betekent ook dat er voldoende betaalbare huurwoningen voorhanden dienen te zijn om te voldoen aan het passend toewijzen. Woningcorporaties moeten aan tenminste 95% van de huishoudens met de laagste inkomens een passende woning toewijzen. Het gaat om de groep met recht op huurtoeslag, en onder de voor hen geldende aftoppingsgrens.

De Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) biedt de gemeente een set instrumenten om haar verantwoordelijkheid voor de goede ruimtelijke ordening op een goede wijze invulling te kunnen geven. Om een zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is in het Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) een toetsingsinstrumentarium opgenomen: de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het doel van deze Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving te bevorderen. Bij nieuwe ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied is een motivering van de behoefte nodig: dan gaat het om een beeld van de kwalitatieve woningbehoefte en de mogelijkheden op inbreidingslocaties om in deze behoefte te voorzien. Via het regionale onderzoek in het kader van de woningbouwafspraken wordt zowel de vraag als het lopende planaanbod gemonitord. In de woningbouwplanning wordt een onderscheid gemaakt tussen binnen- en buitenstedelijk. Bij inbreidingslocaties volstaat een onderbouwing van de behoefte. Door monitoring van de woningbehoefte kan een onderbouwing worden geleverd. Daarmee worden gewenste woningen van de juist kwaliteit toegevoegd. Het afwegingkader voor nieuwe woningbouwplannen zoals vastgesteld in deze woonvisie waarborgt dit. De gemeente moet de onderbouwing bij het bestemmingsplan of omgevingsplan regelen.

Uitgangspunt voor de gemeente is om waar dit kan zoveel mogelijk binnen de kern te bouwen om de kwaliteit van de kern en bestaande voorraad te borgen. Om een goede structuur in stad, dorp of wijk te behouden is het niet altijd mogelijk om binnen de kern te bouwen. Het behouden van voldoende groen en ruimte, onder andere vanwege klimaatadaptatie, ruimtelijke kwaliteit en voor facilitering van andere voorzieningen kan betekenen dat er buiten de kern gebouwd moet worden. In een aantal gevallen is ook de gewenste kwaliteit en het benodigde segment alleen realiseerbaar buiten de kern.

Op dit moment werkt de gemeente Noardeast-Fryslân binnen de Omgevingswet aan diverse beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en een Duurzaamheidsvisie. De Woonvisie (inclusief Woonagenda) fungeert binnen de Omgevingsvisie als bouwsteen voor het wonen. De Woonvisie (inclusief Woonagenda) zal daarom goed moeten aansluiten op de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. De Omgevingswet treedt naar

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

10

verwachting op 1 januari 2022 in werking en gaat over de fysieke leefomgeving in brede zin en raakt thema’s als veiligheid, zorg, milieu, welzijn, verkeer en financiën. De wet streeft een integrale benadering van de leefomgeving na, waarin vele partijen een eigen, sterke rol spelen. Het college van burgemeester en wethouders moet zich daarom bewust zijn van de ambities en het sturen daarop. Onder de werking van de Omgevingswet staan gemeenten, inwoners en regionale partners samen aan het roer. De Omgevingswet biedt de kans kwaliteitscriteria, die zijn vastgelegd in beleidsstukken zoals de woonvisie, te integreren in het omgevingsplan (zoals in het verleden parkeernormen in het bestemmingsplan werden opgenomen). En voorbeeld daarvan is het benoemen van randvoorwaarden om in CPO (Collectief particulier Opdrachtgeverschap) te bouwen. Een ander voorbeeld is het verankeren van het Afwegingskader voor woningbouwplannen, waardoor nieuwe initiatieven via het omgevingsplan aan dat kader onderworpen zijn. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is het op basis van de ladder duurzame verstedelijking in het Besluit Ruimtelijke Ordening voorschrift dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen sprake moet zijn van een aantoonbare regionale behoefte. De Woonvisie wordt dan ook afgestemd met de regiogemeenten.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

11

Onze gemeente

Tabel 1: inwoners en huishoudens naar tijdvak, per cluster* Per cluster

Inwoners

Huishoudens

2010

2015

2019

2010

2015

2019

Gemeente Noardeast-Fryslân

46255

45444

45181

18955

19173

19361

Anjum e.o.

1760

1715

1750

720

725

750 360

Blije

850

840

850

350

360

Burdaard e.o.

1795

1785

1800

725

715

755

Dokkum

12730

12515

12620

5460

5510

5650

Dorpen ten oosten van Kollum

1800

1845

1830

780

785

825

Dorpen ten westen van Kollum

1845

1760

1725

675

675

685

Ee en Engwierum

1425

1390

1435

605

585

615

Ferwert-Hegebeintum

1950

1855

1850

790

785

805

Hallum

2780

2730

2680

1135

1130

1130

Holwerd

1645

1600

1605

710

715

725

Kollum

5595

5520

5575

2335

2355

2415

Kollumerzwaag-Veenklooster

3165

3090

3090

1215

1260

1250

Marrum

1475

1450

1435

595

600

610

Metslawier e.o.

1770

1675

1685

640

635

665

Oosternijkerk

945

935

955

355

360

370

Ternaard

1445

1405

1295

515

525

540

Tussen Holwerd en Dokkum

1465

1445

1455

555

555

600

Wierum-Nes-Paesens-Moddergat

1235

1195

1165

570

560

585

*De clusters zijn vastgesteld op basis van het Regionaal Woningmarktonderzoek (2017)

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

12

Leeswijzer ‒ Hoofdstuk 1 gaat in op de toekomst van bestaande woningen en buurten. De meeste woningen van de toekomst staan er immers ook vandaag al. Hoe maken en houden we deze woningen toekomstbestendig? Veel bestaande woningen zijn energetisch van onvoldoende kwaliteit en verbetering is dan ook nodig om deze, veelal particuliere woningen, toekomstbestendig te maken. Hier ligt een belangrijke gemeentelijke taak als het gaat om het faciliteren van initiatieven en het voorlichten en ondersteunen van particuliere woningeigenaren. ‒ Hoofdstuk 2 gaat over de nieuwbouw in de gemeente. Niet alleen in de grotere plaatsen, maar in al onze dorpen is er in meer of mindere mate vraag naar nieuwbouw. Nieuwbouw dient complementair te zijn aan wat er al is. ‒ Hoofdstuk 3 richt zich op de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit staan hierbij centraal). Hoe gaan we de komende jaren voorzien in de verwachte sociale woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief? Daarbij is het niet alleen van belang om voldoende woningen beschikbaar te hebben voor mensen met een kleine portemonnee, maar vooral ook om deze woningen voldoende betaalbaar te houden. ‒ Hoofdstuk 4 is gericht op wonen en zorg. Steeds meer mensen met een zorgvraag zullen langer zelfstandig wonen.

Hoe zorgen we er als samenleving voor dat deze mensen zich ook in een zelfstandige woonsituatie kunnen redden, gelet op hun woning, de omgeving, welzijn en de organisatie van mantelzorg en professionele zorg? Wat is er daarnaast nodig voor zorgvragers die afhankelijk zijn van zware (verpleeghuis)zorg? ‒ Hoofdstuk 5 gaat in op de opgaven in het kader van de Energietransitie en verduurzaming. Deze opgave in de gemeente vraagt gezien de demografie en de kwaliteit van de woningvoorraad om een effectieve sturing. Niet alleen de opgave zelf maar ook de voorlichting hierover naar eigenaren en bewoners vraagt in relatie tot de betaalbaarheid van de opgave om een regisserende rol van de gemeente. ‒ Hoofdstuk 6 gaat over leefbaarheid in onze gemeente. Daarbij streven we naar sterke een toekomstbestendige voorzieningenstructuur in de voorzieningenkernen en vitale woonkernen. Het gaat hierbij om voorzieningen en de bereikbaarheid hiervan, maar ook over sociale samenhang en veiligheid. ‒ Hoofdstuk 7 geeft aandacht aan de samenwerking tussen de gemeente, belanghebbenden, andere marktpartijen, maar zeker ook de Mienskip. De woningbouwopgave is al lang geen zaak meer van alleen de gemeente en de woningbouwcorporaties. De complexe opgave(n) op de woningmarkt vraagt om een integrale aanpak waarbij alle betrokken partijen een aandeel leveren.

Een door onze inwoners gedragen woonbeleid is hierbij van groot belang. Dit levert over het algemeen een betere slagingskans voor projecten op met een hogere kwaliteit. ‒ Hoofdstuk 8 gaat in op de specifieke onderwerpen die voor de individuele gemeente belangrijk zijn. Deze onderwerpen zullen na het inspraakrijp verklaren van de Woonvisie door de raden per gemeente afzonderlijk in de eigen gemeentelijke Woonvisie worden opgenomen.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

13

1 Bestaande woningen en buurten 1.1

Achtergrond en opgaven

1.1.1

Ontwikkelingen op de woningmarkt

De huidige markt laat een sterke vraag naar nieuwbouwwoningen zien en is vooral kwalitatief van aard. Evengoed zal de woningvraag voor het grootste deel zijn weg vinden in de bestaande voorraad. Afnemende huishoudensgroei of lokaal beginnende huishoudensafname versterkt dit beeld in de komende jaren. Deze woningen aan de huidige en toekomstige eisen van deze tijd te laten voldoen is nu de opgave. Over het algemeen geven woningzoekenden de voorkeur aan een woning die voorzien is van een flexibele indeling, goede isolatie, moderne badkamer en keuken. Kortom, waar geen grote onderhoudsinvesteringen nodig zijn om de concurrentie met nieuwbouw blijvend aan te kunnen.

Op middellange en langere termijn zullen naar verwachtingen steeds meer woningen uit de bestaande voorraad (zowel koop als huur) op de markt komen als gevolg van de bekende demografische trends. Daarnaast zullen in de toekomst door vergrijzing steeds meer ouderen naar een aangepaste woonvorm verhuizen of komen te overlijden. Voor een deel zal het gaan om (sterk) verouderde en energetisch slechte(re) woningen die op de markt komen. Daarmee wordt het vraagstuk van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad de komende jaren steeds belangrijker. Een positief aspect is wel dat door het vrijkomen van woningen de doorstroming weer op gang kan komen. Het is zaak bij het toevoegen van woningen goed te kijken naar de kwalitatieve balans op de lokale woningmarkt. Inbreiding, maatwerk en energetische maatregelen kunnen bijdragen aan het behouden van kwaliteit en leefbaarheid.

1.1.2

Als we niets doen, wordt een deel van de woningvoorraad kwetsbaar

De bouw van nieuwbouwwoningen kan de verkoopbaarheid van woningen uit de bestaande voorraad onder druk zetten. Dit geldt niet zozeer voor de woningen aan de bovenkant van de markt (goed onderhouden woningen, karakteristieke woningen, populaire kernen/buurten), maar wel voor de woningen aan de onderkant van de markt, zoals veel vroeg-naoorlogse rijwoningen, woningen met veel achterstallig onderhoud of woningen waar beperkte vraag naar is.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

14

Tabel 2: Woningvoorraad naar type, per cluster Per cluster

Woningen

Type

Bouwjaar

Cluster KAW

2019

Eengezins

Meergezins

Voor 2000

Na 2000

Gemeente Noardeast-Fryslân

20395

18356

2040

18356

2040

Anjum e.o.

755

747

8

711

44

Blije

375

375

0

353

22

Burdaard e.o.

754

730

8

626

113

Dokkum

5900

4811

1089

5089

811

Dorpen ten oosten van Kollum

826

814

12

781

45

Dorpen ten westen van Kollum

686

680

6

604

82

Ee en Engwierum

632

623

9

605

27

Ferwert-Hegebeintum

910

797

113

850

60

Hallum

1180

1137

43

1049

131

Holwerd

751

713

38

705

46

Kollum

2506

2073

433

2211

295

Kollumerzwaag-Veenklooster

1286

1209

77

1180

106

Marrum

622

610

12

583

39

Metslawier e.o.

723

600

81

561

120

Oosternijkerk

370

357

13

351

19

Ternaard

621

520

101

572

49

Tussen Holwerd en Dokkum

590

569

10

535

44

Wierum-Nes-Paesens-Moddergat

682

638

8

635

11

*De clusters zijn vastgesteld op basis van het Regionaal Woningmarktonderzoek (2017)

1.2

Onze Visie

We willen er voor zorgen dat de bestaande voorraad in de toekomst voldoende kwaliteit biedt, als bindende kwaliteit voor mensen in onze gemeente. Daarmee behouden we doorstroming van mensen naar voor hen passende woningen en voorkomen we leegstand in zowel de huursector als de koopsector. In de basis biedt onze bestaande woningvoorraad voldoende mogelijkheden om op de lange termijn voor veel verschillende doelgroepen aantrekkelijk te zijn en te blijven.

1.2.1

Vergroten van investeringen in de energetische kwaliteit van koopwoningen

Gelet op het grote aandeel van de particuliere woningvoorraad in onze gemeente is het steeds meer zaak dat particuliere woningeigenaren gestimuleerd worden om aan de slag te gaan met het verbeteren van de energetische kwaliteit, woonaantrekkelijkheid en levensloopgeschiktheid van hun woning. De financiële consequenties van de verduurzaming zijn niet door alle bewoners te dragen. Niet iedere bewoner heeft voldoende middelen om hier op korte termijn in te investeren. Ook is het nog onduidelijk welke investeringen naar de toekomst toe het meest verstandig zijn. Dit zorgt voor terughoudendheid bij eigenaren en bewoners als het gaat om het verduurzamen van de woning. Hoe we particuliere woningeigenaren willen stimuleren te verduurzamen is opgenomen in hoofdstuk 5. 1.2.2

Bestaande woningen aantrekkelijk maken voor starters

Hoewel er in onze gemeente relatief veel betaalbare koopwoningen in de bestaande voorraad zijn te vinden, is het probleem vaak dat deze woningen niet de juiste kwaliteit bieden, bijvoorbeeld als het gaat om het onderhoudsniveau, het (te) grote kaveloppervlak en de energetische kwaliteit. Het aantal bestaande

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

15

woningen is verreweg het grootst en hiermee zullen we het de komende jaren in hoofdzaak moeten doen. Door het energiezuiniger maken en aanpassing van bestaande woningen kan hierop worden ingespeeld. Een natuurlijk moment, zoals bij renovatie of verkoop van de bestaande woning is hiervoor het meest geschikt. Voordat we nieuwbouw overwegen kijken we dus altijd eerst naar de mogelijkheden in de bestaande bouw, bijvoorbeeld invulling van bestaande panden, sloop-nieuwbouw of herstructurering. Juist voor starters op de woningmarkt is dat relevant: voor hen is dan minder vaak nieuwbouw nodig.

1.2.3

De sociale huurvoorraad toekomstbestendig en betaalbaar maken

Net als in de particuliere voorraad dient ook de kwaliteit van de sociale huurvoorraad verbeterd te worden. De corporaties hebben hierin samen met de gemeenten ook de afgelopen tien jaar flinke stappen gezet, via vervanging, verbetering en transformatie. Met die samenwerking gaan we de komende jaren onverminderd door. Voor de huurdersorganisatie de Bewonersraad is het belangrijk dat bij de aanpassing van de huurvoorraad er voldoende aandacht is voor de (toekomstige) betaalbaarheid van de huurvoorraad in relatie tot de verbetering van de energetische kwaliteit. Op basis van de Woningwet 2015 maken we hierover als gemeente samen met de betrokken corporaties en de Bewonersraad goede afspraken via de jaarlijkse cyclus van de prestatieafspraken.

1.2.4

Voorkomen van leegstand

Vooral in de woningen met een matige en slechte energetische kwaliteit van de woningvoorraad zal naar verwachting op de langere termijn sprake zijn van achterblijvende prijsontwikkeling, moeilijke verkoopbaarheid en kans op leegstand. Hierdoor neemt de kans op verkrotting en verpaupering toe met alle gevolgen van dien. Ondanks het feit dat elke woningeigenaar zelf een eigen verantwoordelijkheid heeft, zullen we door voorlichting als een vorm van preventief beleid moeten voorkomen dat in de dorpen de kwaliteit van de leefomgeving verslechtert. Bij excessen gaan we het gesprek aan en waar nodig zetten we (preventief) juridische instrumenten in. We zoeken hierbij ook contact met de Mienskip: vaak hebben inwoners of ondernemers ideeën voor plekken of gebouwen.

1.2.5

Kansen benutten voor transformatie

Het aantal kleine 1- en 2-persoonshuishoudens neemt de komende jaren toe. Dit komt deels door de vergrijzing in de gemeente (meer alleenstaande ouderen), maar ook door meer (echt)scheidingen en meer starters die de woningmarkt betreden. De vraag naar kleinere wooneenheden zoals appartementen voor de doelgroep vanaf 55 jaar neemt toe, terwijl onze gemeente over relatief veel ruime woningen (2-onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen) beschikt. Uiteraard is een optie om het aanbod in dit segment te vergroten, maar er liggen vooral ook kansen om transformatie binnen de bestaande voorraad te faciliteren.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

16

1.3

Woonagenda Bestaande woningen en buurten

De focus van het woonbeleid richten op de kwaliteit van bestaand stedelijk- en dorpsgebied en de bestaande woningvoorraad.
Eigenaren en bewoners faciliteren en ondersteunen bij een (betaalbare) verduurzamingsopgave.
Juist bij mutatie van betaalbare woningen zorgen dat deze aantrekkelijk worden voor renovatie door starters op de woningmarkt.
Afspraken maken met de corporatie en huurdersorganisatie over voortgaande, betaalbare woningverbetering.
Preventief beleid ontwikkelen voor leegstand in de particuliere woningvoorraad en leegstaande panden.
Samen met corporatie en de Mienskip plannen maken om bestaand vastgoed toekomst te geven.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

17

2 Nieuwbouw in dorpen en wijken 2.1

Achtergrond en opgaven

2.1.1 Groei en krimp gaan hand in hand In de huidige woningmarkt zien we een grote vraag naar bestaande en ook nieuwe woningen. Dit komt voort uit een uitgestelde verhuisbeweging in de crisisjaren in combinatie met een lage rentestand, die het aantrekkelijk maakt om te verhuizen. We zien dat er vooral in de grotere voorzieningenkernen een grote woningvraag is. Maar ook in kleinere kernen is er vraag. Wanneer we kijken naar de demografische ontwikkelingen en trends op de woningmarkt is dat logisch: het aantal huishoudens in de regio als geheel groeit en in alle kernen herkennen wij behoefte. Overal geldt bovendien: het inspelen op de actuele woningvraag is een belangrijk middel om mensen aan hun dorp te kunnen binden. Tegelijkertijd zien we dat de groei de komende jaren afneemt. Het aantal huishoudens in de gemeente en in de regio als geheel zal ergens richting 2030 stabiliseren. Na 2030 zal het aantal huishoudens gaan afnemen. We krijgen dan te maken met een overschot aan woningen maar met een blijvende vraag naar kwaliteit en ook nieuwbouw. Ook in kernen waar géén groei is. Wanneer daar overschotten ontstaan, leidt dat tot een opgave in de bestaande voorraad. Het zijn beide vraagstukken die om een antwoord vragen, op verschillende plekken en verschillende momenten. Tabel 3: inwoners en huishoudens per tijdvak, totaal Noardeast-Fryslân

2010

2015

2019

0 tot 15 jaar

8877

8164

7752

15 tot 25 jaar

5462

5304

5301

25 tot 45 jaar

11694

10014

9616

45 tot 65 jaar

12796

13025

13091

65 jaar e.o.

7426

8937

9421

Inwoners totaal

46255

45444

45181

Alleenstaand

2274

Paar

2529

Gezin

2953

Huishoudens totaal

2.1.2

18955

19173

19361

Balans in nieuwbouw

Wanneer nieuwbouw zich richt op de acute vraag van mensen, leidt dat tot direct resultaat maar niet tot doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Wanneer nieuwbouw gericht is op doorstroming, bijvoorbeeld door het afstemmen van aanvullende nieuwbouw voor de groeiende groep senioren op basis van de concrete marktvraag en verhuiswens, leidt dat vaak tot meerdere verhuisstappen in onze kernen. Hierdoor vinden meer mensen een passende woning. Deze laatste manier van werken is toekomstbestendig, maar bedient minder zeker de acute vraag naar wonen. Dit vraagt om een afweging.

Hoe kleiner een woonkern is, hoe meer het gaat om (individueel) maatwerk. Omdat er minder woningen zijn, is de kans dat een passende woning vrijkomt ook kleiner. Flexibel levensloopgeschikt bouwen is dan een manier om woningen voor zoveel mogelijk mensen passend te laten zijn, maar niet iedereen vraagt daar om

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

18

en soms is het kostenverhogend. Voor starters bijvoorbeeld kan dat juist een nadeel zijn. In de grotere kernen gaat het vaak ook om projectmatige woningbouw, waarin meerdere woningen van één type gelijktijdig te ontwikkelen zijn. In kleinere dorpen gaat het vaker om vernieuwing zonder groei of in combinatie met verdunning van de woningvoorraad.

De laatste jaren lijkt de kwalitatieve woningvraag te veranderen. Deels als gevolg van demografische veranderingen (vergrijzing, kleinere huishoudens). Deels omdat voorkeuren veranderen waardoor andere producten gevraagd worden. Een bekend voorbeeld zijn de Knarrenhofjes en de Tiny Houses. Het is niet op voorhand duidelijk hoe groot de concrete vraag is naar dergelijke woonvormen, maar op lokaal niveau is er wel steeds vaker belangstelling voor zulke ontwikkelingen.

2.1.3

Regionale samenwerking en woningbouwafspraken

Al jarenlang maken wij als gemeente, in een regionale samenwerking, afspraken met de provincie Fryslân over de bouwprogrammering. Op grond van artikel 3.1.1 van de Verordening Romte Fryslân 2014 kan de Provincie alleen meewerken aan nieuwe ruimtelijke plannen die woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit in overeenstemming zijn met een programma waarmee schriftelijk door de Provincie afgestemd is. Om te komen tot een actueel gemeentelijk woningbouwprogramma vormen de regionale woningbouwafspraken de basis. Voor ons als gemeente volgt hieruit de uitdaging om een woonvisie te maken waaruit blijkt hoe we vraag en aanbod op de woningmarkt in balans willen brengen. Recent zijn de regionale woningbouwafspraken tot en met 2025 vastgelegd als een experiment, met instemming van de provincie, met een grote eigen verantwoordelijkheid voor de regio gemeenten. De woonvisie en de regionale woningbouwafspraken zijn 2 communicerende vaten. In deze woonvisie wordt het woonbeleid vastgelegd, de regionale woningbouwafspraken geven het kader aan wat vooral kwalitatief, maar ook kwantitatief gerealiseerd kan worden aan woningbouw. De woonvisie kan, omdat deze ook door de provincie geaccepteerd moet worden, dienen als onderbouwing voor woningbouwprojecten.

De woningbouwafspraken, het afwegingskader en de monitor zullen worden ingezet voor het opstellen van een flexibel woningbouwprogramma van de gemeente. Dit is een nadere uitwerking van de woonvisie, wat gericht is op uitvoering, waarbij het beleid kader stellend is. De precieze invulling van de projecten is geen onderwerp van deze visie, maar zal in een later stadium, maar wel zo direct mogelijk volgend op de vaststelling van de woonvisie, worden uitgevoerd. Hierbij blijft afstemming met de regiogemeenten en de provincie noodzakelijk om te toetsen of ze passen binnen de kaders van de regionale woningbouwafspraken. Met de Mienskip zal het gesprek worden aangegaan wat er binnen die kaders in de dorpen mogelijk is. Hierbij blijft een balans in de regionale woningmarkt het uitgangspunt, conform het gestarte experiment.

2.2

Onze visie

2.2.1

Voldoende beschikbare bouwmogelijkheden, overal en altijd

We vinden het als gemeente belangrijk dat we voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte behoefte. We willen dat in alle woonkernen altijd ruimte is voor nieuwbouw: op maat, passend bij de schaal en behoefte in het dorp. Als je dit overal doet, is er altijd binnen afzienbare termijn iets beschikbaar van ieders gading en kunnen doorstromings-treintjes ontstaan. Zo kun je mensen maximaal binden aan hun

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

19

dorpen en voorkom je onnodige uitstroom naar andere dorpen of regio’s. In regioverband is de woningbehoefte in kaart gebracht en vertaald naar bandbreedte (uitgedrukt in een hoog en laag scenario). Dit betekent dat we in een aantal kernen werk gaan maken voor het aanbieden van (meer) ontwikkellocaties.

Tegelijk houden we er rekeningen mee dat er in steeds meer dorpen parallel aan nieuwbouw overschotten kunnen ontstaan. Hierbij zal ook gekeken moeten worden naar verwachte vraaguitval in bepaalde woningtypen en segmenten. Zie ook het hoofdstuk over de bestaande voorraad voor oplossingen. Het vraagt ook om kritisch te zijn op de meerwaarde van plannen: zie afwegingskader hierna. Dit betekent dat er per dorp een duidelijk beeld moet worden geschetst van de situatie, waarbij wordt nagedacht over concrete uitwerkingen en oplossingen die toekomstbestendig zijn. Op basis van de uitgangspunten van deze Woonvisie gaan we hiermee aan de slag!

2.2.2

Een afwegingskader om de kwaliteit van nieuwbouw te bewaken

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten bij de actuele, kwalitatieve woningbehoefte en de volkshuisvestelijke ambities van de gemeente, willen we als regio en provincie de komende jaren sturen op basis van een gezamenlijke set van criteria. Hiervoor is in regionaal verband als werkdocument een afwegingskader opgesteld waarmee we nieuwe woningbouwinitiatieven op kwaliteit gaan toetsen. Aan de hand van dit afwegingskader wordt gekeken in hoeverre nieuwe plannen aantoonbaar inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte en of zij bijdragen aan andere kwalitatieve ambities, zoals langer zelfstandig wonen, verduurzamen of het oplossen van een ruimtelijk knelpunt (bijvoorbeeld transformatie van leegstaand vastgoed).

2.2.3

Aanbieden wat er nog niet is, uitbreiden alleen als inbreiden niet kan

Nieuwbouw moet bij voorkeur iets bieden dat nog ontbreekt. Het kan gaan om een woningtype of prijsklasse, maar ook om ontbrekende (moderne) kwaliteit. Nieuwbouw is behalve aardgasvrij bij voorkeur ook energieneutraal en toekomstbestendig: flexibele plattegronden en inbouwen van mogelijkheden voor het levensloopgeschikt maken van de woning. Daarmee bevorderen we de doorstroming en komen er meer mensen terecht op de plek van hun wensen. We vinden dat inbreiding voor uitbreiding moet gaan en hanteren de volgende volgorde: 1. transformatie; 2. herstructurering; 3. binnendorps / binnenstedelijk bouwen; 4. buitendorps / buitenstedelijk bouwen. Buitenstedelijk bouwen is alleen mogelijk als er binnen de kern geen (redelijke) ontwikkelmogelijkheden zijn. Ook zal hierbij nadrukkelijk moeten worden gekeken naar het aanbod van bestaande koopwoningen.

2.2.4

Passend bouwen voor alle doelgroepen

We vinden het belangrijk dat er voor starters voldoende mogelijkheden blijven op de woningmarkt om een woning in onze gemeente te kopen of huren. De focus ligt op het geven van een toekomst aan de bestaande voorraad (zie hoofdstuk 1). Waar dat nodig is en geen kansen binnen de bestaande bouw aanwezig zijn zal voor het behouden van de vitaliteit van onze kleine kernen aanvullend ruimte worden geboden voor nieuwbouw voor starters, jonge 1- en 2-persoonshuishoudens en gezinnen met kinderen (maatwerk).

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

20

Initiatieven binnen de bestaande kern die zorgen voor doorstroming en gemengd bouwen krijgen hierbij voorrang (ter voorkoming van monotone buurten).

Het aantal oudere huishoudens (65 jaar en ouder) zal de komende jaren sterk toenemen. Ook zullen zij gemiddeld langer zelfstandig blijven wonen. Dit betekent dat woningen bij nieuwbouw zo veel mogelijk levensloopgeschikt gebouwd worden, of eenvoudig aanpasbaar zijn. Zodanig dat de woningen antwoord bieden op de piek in de vergrijzing, maar ook later voor andere doelgroepen aantrekkelijk blijven. Aanvullend op het bouwbesluit valt te denken aan drempelvrij bouwen en een toilet op zowel boven- als benedenverdieping. Met een flexibele plattegrond van de woning is het soms ook mogelijk om een slaapkamer op de begane grond te realiseren. Het is van belang om bij nieuwbouw bouwers te stimuleren maatregelen te nemen om een woning aanpasbaar te maken. Ook willen we ouderen stimuleren en ondersteunen bij het daadwerkelijk aanpassen van hun woningen. Zie ook hoofdstukken 4 en 5.

2.2.5

Een specifieke woningbehoefte: standplaatsen voor woonwagens

Een specifieke woningbehoefte wordt gevormd door de vraag naar standplaatsen voor woonwagens. Momenteel zijn er geen standplaatsen in de gemeente. Het huisvestingsbeleid van woonwagenbewoners is een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente moet lokaal afwegingen maken op basis van de lokale behoefte en het beleid voor woonwagens en standplaatsen vaststellen als onderdeel van de woonvisie. Bij het beleid dient voldoende rekening te worden gehouden voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners. Hiervoor is nodig dat de behoefte aan standplaatsen helder is. Daarnaast moeten corporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren. Het “Beleidskader gemeentelijk woonwagen en standplaatsenbeleid” (Biza 2018) stelt dat een woningzoekende woonwagenbewoner binnen een redelijke termijn een kans op een standplaats heeft. De lokale behoefte in Noardeast-Fryslân is echter zeer gering ofwel bijna 0. Wij achten het daarom niet noodzakelijk om in die behoefte te voorzien en verwachten dat deze de komende jaren nihil blijft. Mochten er echter in de periode van de woonvisie meerdere aanvragen komen, dan zal de gemeente in regionale samenwerking een inventarisatie naar de behoefte doen en eventueel de vraag faciliteren.

Hierbij zal ook de in de gemeente werkzame corporatie worden betrokken als de vraag vanuit de primaire doelgroep van de sociale sector komt.

2.2.6

Plannen periodiek bijstellen op basis van monitoring

Hoewel er op dit moment veel vraag is naar zowel bestaande als nieuwe woningen, laten de demografische ontwikkelingen op lange termijn een stagnatie van de groei zien. Daarom is het belangrijk om de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te blijven monitoren, zodat we tijdig kunnen inspelen op eventuele veranderingen en bouwen naar behoefte. Zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag (en de werking van het Afwegingskader) monitoren we periodiek in de regio. Door de woningbehoefte in de toekomst goed te blijven monitoren houden we continu zicht of we niet teveel of te weinig woningen bouwen. Op basis hiervan stellen we plannen bij en ook zullen we ons afwegingskader waar nodig aanscherpen. De nieuwbouwopgave is deels al ingevuld met harde plannen die de komende jaren in ontwikkeling komen. Deze plannen en nieuwe plannen zullen steeds in elkaars verband worden beoordeeld. Bij uitblijvende ontwikkeling zal bij de verplichte herziening van bestemmingsplannen / het omgevingsplan worden overwogen om capaciteit uit het bestemmingsplan / omgevingsplan te halen en te gebruiken voor plannen waar wel vraag is (de- en herprogrammeren).

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

21

2.2.7

Regionale afspraken en afstemming met de provincie

Ons woonbeleid willen we goed verankeren in ons ruimtelijk beleid en we houden rekening met onze buurgemeenten. Onze regio maakt deel uit van een groter gebied. De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen en de woonconsument laat zich er ook niet door weerhouden. Bouwprogramma’s in andere gemeenten zullen ook effect hebben op onze plannen. We stemmen onze plannen daarom structureel af met onze buurgemeenten. Ook werken we aan nieuwe, goed werkbare afspraken met de provincie over het aantal toe te voegen woningen.

2.2.8

Goede omgevingskwaliteit en welstand

Of je ergens prettig woont, hangt af van veel factoren. Kwaliteit van de woning, zowel bouwtechnisch, als gebruiksgemak en de omgeving van de woning. Een omgeving die voldoet aan de eisen en wensen van de gebruikers (omwonenden) draagt bij aan dat men zich prettig voelt in de woonomgeving. Een goede omgevingskwaliteit draagt dus in grote mate bij aan een prettige woonbeleving. Omgevingskwaliteit gaat over een omgeving die mooi, waardevol, gezond, prettig is om in te verblijven en goed te gebruiken is. Deze kwaliteit ontstaat niet zo maar en als we er geen aandacht aan besteden verdwijnt de kwaliteit vanzelf. Eenmaal verdwenen dan krijg je het niet zomaar terug.

De vraag is: ‘hoe zorg je ervoor dat omgevingskwaliteit ontstaat?’ of soms ‘hoe behouden we omgevingskwaliteit?’ Er is echter geen recept dat je kunt toepassen om een goede omgevingskwaliteit te krijgen. Een goede omgevingskwaliteit is afhankelijk van veel factoren, zoals of de inrichting van de openbare ruimte bruikbaar is en de woningen een fraai uiterlijk hebben. Omgevingskwaliteit is meestal maatwerk, een ontwerpopgave. Het is een ontwerpopgave waarin de vele factoren die bijdragen aan omgevingskwaliteit worden afgewogen. Omgevingskwaliteit is een belangrijke randvoorwaarde voor ontwikkeling en voor onze ambitie van een aantrekkelijke, gezonde, identiteitsbewuste en toekomstbestendige woon- en leefomgeving.

Hoe gaan we te werk om omgevingskwaliteit te bereiken? Onze omgeving kent een lange geschiedenis. Deze geschiedenis geeft identiteit aan onze omgeving. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de terpdorpen met de oude, maar vaak karakteristieke bebouwing. Veel naoorlogse buurten hebben hun eigen specifieke kwaliteiten, zoals veel meer ruimte en groen. Bij veranderingen wordt altijd eerst gekeken naar de kwaliteiten van de omgeving, maar ook naar de minder sterke punten. Deze kwaliteiten kunnen meegenomen worden naar de nieuwe ontwikkelingen en de minder sterke punten worden verbeterd. Zo zorgen we ervoor dat nieuwe ontwikkelingen passen bij de rest van de omgeving. Een onderdeel van omgevingskwaliteitsbeleid van de gemeente is het behouden en versterken van het typische karakter van buurten en wijken, en het beschermen van de rijks- en gemeentelijke monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten. Tegelijkertijd is er op sommige plekken ook zeker ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Het gaat dus om maatwerk!

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

22

2.2.9

De omgevingswet en welstandsnota als instrumenten Goede omgevingskwaliteit is één van de drie maatschappelijke doelstellingen van de Omgevingswet, naast gezondheid en veiligheid. Daarmee is omgevingskwaliteit altijd één van de af te wegen belangen bij de besluitvorming over ingrepen in de fysieke leefomgeving. Een zorgvuldige afweging bij de besluitvorming over omgevingskwaliteit is complex. Er spelen veel belangen. De Omgevingswet geeft gemeenten de mogelijkheden om meer te sturen op doelen en minder op basis van regels. In de toelichting van de Omgevingswet wordt omgevingskwaliteit beschreven als; ‘het belang van aspecten als cultureel erfgoed, architectonische kwaliteit van bouwwerken, stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit van natuur en landschap.’

Een deel van het omgevingskwaliteitsbeleid van de gemeente wordt geborgd in de welstandsnota. Het welstandsbeleid van Noardeast-Fryslân is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. Deze wordt onder andere bepaald door de beeldkwaliteit. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in Noardeast-Fryslân. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat.

2.3

Woonagenda Nieuwbouw

Realisatie van voldoende nieuwbouwwoningen om in te spelen op de vraag naar woningen voor diverse doelgroepen en in verschillende segmenten, dus bouwen naar reële behoefte en ook in kleine kernen nieuwbouw als daar behoefte is.
Permanente analyse van de woningmarkt op basis van monitoring en kwalitatief afstemmen van plannen en projecten hierop. De kwantitatieve opgave stemmen we af in regioverband (ANNO) en in overleg met de provincie. Zodra nieuwe prognoses zijn uitgebracht, worden deze met alle partijen die betrokken zijn bij het woonbeleid besproken en beoordeeld op de consequenties voor het woonprogramma.
Als gemeente en in regioverband hanteren we het afwegingskader voor woningbouwinitiatieven om te beoordelen of plannen voldoende ‘kwaliteit’ toevoegen.
Daarbinnen gelden als ‘pluspunten’ onder meer: energieneutraal en levensloopgeschikt bouwen.
Gemengd bouwen is het uitgangspunt. We willen de doorstroming bevorderen en monotone buurten voorkomen.
Zorgen voor levensloopgeschikte woningen en voldoende kansen voor starters en jonge gezinnen.
Bij meerdere concrete aanvragen voor woonwagenstandplaatsen in regionale samenwerking een inventarisatie doen en eventueel de vraag faciliteren in afstemming met de corporaties in het werkgebied.
Klimaatadaptief bouwen en in Omgevingsvisie gemeente opnemen.

Aandacht voor een goede omgevings- en beeldkwaliteit en welstand.

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

23

3 Betaalbaar wonen 3.1

Achtergrond en opgaven

In Noardeast-Fryslân staan ruim 6.500 corporatiewoningen (ongeveer 27% van de totale voorraad). Daarmee is de woningmarkt relatief sterk op de koopsector georiënteerd. Toch is de huursector heel belangrijk: sociale huurwoningen dienen sinds jaar en dag om mensen met beperkte toegang tot de commerciële woningmarkt een goed huis te bieden. De laatste tien jaar laten zich kenmerken door een doelmatigheidsslag: strengere toewijzingsregels, een inperking van de rol die corporaties mogen vervullen in buurten en tegelijk beperking van de financiële slagkracht van corporaties door belastingen en heffingen. Dit leidt er meer dan voorheen toe dat corporaties moeten schipperen tussen betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid. Elke corporatie gaat daar op een eigen wijze mee om. Een woonvisie is een belangrijk middel om met corporaties in gesprek te gaan en afspraken te maken over hun keuzes.

3.1.1

Binnen een dalende vraag naar sociale huur ook groei in enkele kernen

De toekomstige behoefte aan sociale huur hangt mede af van de demografische- en economische trends, maar ook van maatschappelijke ontwikkelingen en wetgeving. Wat ook meespeelt is dat vooral huurders vaak afhankelijk zijn van makkelijk bereikbare voorzieningen. Ook is het onduidelijk of er meer of minder vraag is naar sociale huur in de komende jaren, gezien de economische onzekerheden. Wel is de verwachting is dat de vraag naar sociale huur na 2025 als gevolg van de demografische ontwikkeling in sommige kleinere kernen versneld zal afnemen en alleen in de voorzieningenkernen wellicht nog iets kan toenemen (concentratie en steeds meer kleine huishoudens). Plaatsen waar dat laatste naar verwachting gaat spelen in Noardeast-Fryslân is in elk geval Dokkum en mogelijk op kleine(re) schaal o.a. Hallum en Kollum.

3.1.2

Aandacht voor sociale draagkracht van buurten

In de meeste buurten en dorpen in onze gemeente zien we een sterke sociale samenhang. Bewoners waarderen dat en bovendien draagt het bij aan de zelfredzaamheid van mensen als zij kunnen terugvallen op mensen uit hun directe omgeving. Niet overal gaat dit goed. Op sommige plekken ontstaat een negatieve spiraal: woningen die minder gewild zijn, instroom van mensen die vooral een dak boven hun hoofd nodig hebben en minder bewust voor een buurt of dorp kiezen, mensen met uiteenlopende achtergronden en soms zorgvragen die niet altijd goed samen gaan. Dit komt in onze gemeente op kleine schaal voor maar het is wel van grote impact. Onze gebiedsteams spelen een belangrijke rol bij het signaleren van problemen. Desamenwerking met de corporaties bij de aanpak van dergelijke problemen staat centraal.

3.1.3 Relevante ontwikkelingen in de sociale huur in Noardeast-Fryslân Thús Wonen is de grootste verhuurder. Zij constateren dat de reactiegraad (het aantal reacties per vrijgekomen woning) per gemeente en kern nogal verschilt: in 2019 zagen ze gemiddeld meer dan 40 reacties per woning in Dokkum en rond de 20in voorzieningenkernen als Damwâld, Feanwâlden, De Westereen en Kollum. De Kleinere kernen in Dantumadiel kennen met 10 tot 15 reacties gemiddeld iets minder reacties dan de grote kernen in Dantumadeel. Voor de kleine kernen in Noardeast Fryslân is er een onderscheid te maken in de dorpen ten zuiden van Dokkum, gemiddeld tussen de 10 en 20 reacties en dorpen ten noorden van Dokkum waar de gemiddelde reactiegraad kleiner is dan 10. Vooral de dorpen

Woonvisie 2020-2025

Gemeente Noardeast Fryslân

24

Oudwoude, Kollumerzwaag en Zwagerbosch vallen op in Noardeast-Fryslân met bijna 20 reacties. Dit sluit aan op een structurele ontwikkelingen waarbij juist de laagste inkomensgroepen bij verhuizing kiezen voor een woonplaats waar de belangrijkste voorzieningen aanwezig zijn, mede met het oog op beperking van reiskosten. Ook de concurrentie en het actuele aanbod van betaalbare koop speelt hierbij een rol.

3.2

Onze visie

3.2.1 Omvang sociale huurvoorraad mag langzaam afnemen, maar vinger aan de pols We vinden het belangrijk dat er voldoende beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Wanneer we uitgaan van een lichte afname van de behoefte, mag ook de voorraad huurwoningen iets afnemen. Het is niet zinvol om op voorhand een precies aantal te kiezen. Het gemiddelde inkomen binnen de gemeenten is laag en economische omstandigheden kunnen veranderen, waardoor de behoefte ook kan toenemen (zie ook opmerking vanwege de Coronacrisis). We hebben vertrouwen in de keuzes die de corporaties in overleg met ons maken, als het gaat om nieuwbouw, renovatie, verkoop en sloop. Op basis van marktsignalen en overleg vragen we de corporaties om mee te bewegen, door bijvoorbeeld sloop en verkoop af te remmen (bij meer vraag dan gedacht) of bijvoorbeeld door bij woningvervanging meer of minder te ‘verdunnen’. Een belangrijke indicator voor de druk op de huurmarkt is de ontwikkeling van de actieve zoektijd voor een sociale huurwoning. De corporaties maken in provinciaal verband een meetinstrument. Dat gebruiken we als belangrijk materiaal tijdens gesprekken met corporaties en huurdersorganisaties. We stellen dat de gemiddelde zoektijd niet meer dan 12 maanden/jaar moet bedragen in onze gemeente. De corporaties hebben hiervoor een meetinstrument ontwikkeld.

De gegevens over de periode 2018 / 2019 zijn naar verwachting in de periode juni / juli 2020 bekend. Deze gegevens gebruiken we als belangrijk materiaal tijdens gesprekken met corporaties en huurdersorganisaties. Met de corporaties komen we in onze prestatieafspraken tot afstemming over de wijze waarop de gemeente hun kan helpen bij de realisatie van nieuwe woningen. De gemeente hanteert bijvoorbeeld sociale grondprijzen, maar soms is er een andere vorm van ondersteuning nodig om daarbij te helpen. 3.2.2 Lokale overschotten: vernieuwen en verdunnen We verwachten dat er lokale overschotten ontstaan in de komende jaren. Dan vragen wij corporaties om in samenspraak met de gemeente, huurdersorganisaties en het dorp deze overschotten weg te werken. Wel is het van belang dat het in elk deel van de gemeente mogelijk moeten blijven om een sociale huurwoning te kunnen huren. Afbouwen van de woningvoorraad kan door sloop en (al dan niet) in mindere aantallen terugbouwen. Verkoop van woningen verkleint de voorraad ook en kan voor starters en lage inkomensgroepen een kans bieden. Juist bij overschotten in dorpen gaan wij in gesprek om te bespreken onder welke voorwaarden dit het beste kan: ter voorkoming van marktverstoring en dreigende overschotten in de goedkope koop en ter voorkoming van verdere versnippering van complexen waardoor onderhoud en verduurzaming lastig wordt.