Raadsvoorstel - Vaststelling grondexploitatie bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’

Raadsvoorstel Voorstel aan de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân Jaartal + zaaknummer

: 2023 / 2023-080945

Raadsvergadering d.d.

: 17 mei 2023

Portefeuillehouder

: B. Koonstra

Programma

: (5) Wenjen en Omjouwing

Programmaonderdeel

: wonen/leefbaarheid

Naam opsteller

: T. Brouwer (E-mail: t.brouwer@noardeast-fryslan.nl)

Onderwerp

: Vaststelling grondexploitatie bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’.

Begrotingswijziging

: ja

Voorgesteld raadsbesluit 1. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ vast te stellen (bijlage 1). 2. De in de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ opgenomen budgetten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling, beschikbaar te stellen. 3. Voor deelgebied A (Easterstrjitte) een verkoopprijs ten bedrage van € 125,00 per vierkante meter exclusief BTW en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitatie vast te stellen. 4. Voor deelgebied B (Sinnebuorren) een verkoopprijs ten bedrage van € 65.000,00 exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitatie vast te stellen. 5. Voor deelgebied A (Easterstrjitte) een verkoopprijs ten bedrage van € 1,00 per vierkante meter exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven sloot binnen de grondexploitatie vast te stellen. 6. Het voorbereidingskrediet af te sluiten en de gemaakte kosten ad. € 55.884,00 in te brengen in de grondexploitatie. 7. De overschrijding van het budget uit het voorbereidingskrediet ad. €15.383,00 (totale voorbereidingskrediet € 40.500,00) uit de Algemene Reserve te halen en via begrotingswijziging 14 (2023) vast te stellen. Inleiding Op 30 maart 2023 is door de raad het bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’ vastgesteld.

Dit bestemmingsplan is tot stand gekomen op initiatief van en in samenwerking met Dorpsbelang Marrum en omvat de projectmatige ontwikkeling van de locatie aan de Sinnebuorren (vijf tot acht woningen) en de ontwikkeling van de locatie aan de Easterstrjitte (vijf woningen) door de gemeente. Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren dient de grondexploitatie vastgesteld te worden.

1

Beoogd effect Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling, die voorziet in de bouw van één vrijstaande woning en vier twee-onder-een-kap woningen aan de Easterstrjitte en vijf tot acht woningen aan de Sinnebuorren te Marrum. Argumenten 1.1./2.1. Realisatie van de voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positieve eindwaarde. De gemeente is deels verantwoordelijk voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. De kosten en opbrengsten die voortvloeien uit de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling zijn deels voor rekening van de gemeente. Op grond van de voorgenomen ontwikkeling conform het bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’ is er een grondexploitatie opgesteld. Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positief financieel resultaat. 1.2./2.2. Realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren is het noodzakelijk om de grondexploitatie ‘EasterstrjitteSinnebuorren, Marrum’ en de benodigde budgetten beschikbaar te stellen. 3.1./4.1. Verkoopprijs is in overeenstemming met de Nota grondbeleid. Op grond van de Nota grondbeleid hanteert de gemeente marktconforme grondprijzen. Recentelijk zijn de uit te geven gronden binnen het plangebied door een externe deskundige getaxeerd.

De getaxeerde waarde van deelgebied A (Easterstrjitte) met bijzondere uitgangspunt bouwrijpe grond met de bestemming wonen bedraagt € 125,00 m² exclusief btw en kosten koper. De getaxeerde waarde van deelgebied B (Sinnebuorren) in huidige staat bedraagt € 30,00 m² exclusief btw en kosten koper. De getaxeerde waarde van deelgebied B (Sinnebuorren) met bijzondere uitgangspunt bouwrijpe grond met de bestemming wonen bedraagt € 110,00 m² exclusief btw en kosten koper. De getaxeerde waarden zijn conform de Nota grondbeleid als uitgangspunt gehanteerd bij het vaststellen van de verkoopprijs. Voor deelgebied A bedraagt de verkoopprijs € 125,00 m² exclusief btw en kosten koper, met bijzondere uitgangspunt bouwrijpe grond met de bestemming wonen. Voor deelgebied B bedraagt de verkoopprijs € 30,00 m² exclusief btw en kosten koper vermeerderd met de kosten voor het bestemmingsplan, met uitgangspunt grond in huidige staat met de bestemming wonen. Het bouw- en woonrijp maken is voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De totale verkoopprijs voor deelgebied B (Sinnebuorren) met een oppervlakte van 1.624 m² bedraagt € 65.000,00. 3.2/4.2. Het verzekeren van het kostenverhaal. Krachtens afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeente het kostenverhaal te verzekeren op het moment dat een ruimtelijke maatregel wordt vastgesteld.

Het kostenverhaal voor het bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’ is verzekerd via de uitgifte van de gronden. 5.1. De afwateringssloot heeft geen bestemming ‘wonen’. De afwateringssloot grenzend aan de te verkopen gronden over te dragen voor een symbolisch bedrag aangezien dit geen bouwgrond betreft en de zorgplicht voor de sloot overgaat naar de kopers van de kavels. 6.1./7.1. De voorbereidingskosten kunnen volledig in de grondexploitatie worden ingebracht. De raad heeft vanuit de Algemene Reserve voorbereidingskredieten voor de ontwikkeling van woningbouw en bedrijventerreinen binnen de gemeente beschikbaar gesteld. Het uitgangspunt is om de gemaakte kosten via een grondexploitatie te verhalen. Met het vaststellen van de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ en de gemaakte kosten in te brengen in de grondexploitatie, komt het voorbereidingskrediet te vervallen en het overschot wordt uit de Algemene Reserve gehaald. Mutaties ten gunste of ten laste van de Algemene Reserve zijn een bevoegdheid van de raad. Kanttekeningen en risico’s 1.1./2.1. Realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk als de raad niet instemt.

Indien de raad niet instemt met de vaststelling van de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ en het beschikbaar stellen van de benodigde budgetten, is het niet mogelijk om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. 2.2. Extreme prijsstijgingen. De in de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ opgenomen budgetten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling zijn op dit moment voldoende voor de realisatie van de voorgenomen 2

V 1.0

ontwikkeling. Een mogelijk risico is dat door de kostenstijging, veroorzaakt door diverse factoren (o.a. inflatie), het positieve resultaat kan verdampen. Voor de kosten van bouw- en woonrijp maken is het prijspeil van het jaar 2023 gehanteerd. 2.3. Stagnatie van de verkoop van de kavels. Een mogelijke risico is dat de verkoop van kavels zal stagneren door de ontwikkelingen op de woningmarkt veroorzaakt door diverse factoren (o.a. stijgende rente en inflatie). De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de vastgestelde behoefte. Financiën De gemeente is deels verantwoordelijk voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. De kosten en opbrengsten die voortvloeien uit de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling zijn deels voor rekening van de gemeente. Op grond van de voorgenomen ontwikkeling conform het bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’ is er een grondexploitatie opgesteld. Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positief financieel resultaat (bijlage 1, roze gearceerde rij ‘totale eindwaarde’). Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling economisch uitvoerbaar is.

Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ‘Marrum – Woningbouw Sinnebuorren en Easterstrjitte’ en na vaststelling van de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ zullen de gemaakte voorbereidingskosten ten bedrage van € 55.884,00 ten laste van de betreffende grondexploitatie worden gebracht. Bovenstaand genoemde risico’s zijn terecht gesignaleerd. De grondexploitatie zal naar verwachting positief vrijvallen. Met als gevolg een gefaseerde vrijval van het positieve resultaat. Vervolg en planning Na (positieve) besluitvorming is het mogelijk om de voorgenomen ontwikkeling, die voorziet in de bouw van één vrijstaande woning en vier twee-onder-een-kap woningen aan de Easterstrjitte en vijf tot acht woningen aan de Sinnebuorren te Marrum, te realiseren. Communicatie + Participatie In de grondexploitatie zijn budgetten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Indien de betreffende informatie openbaar gemaakt wordt kunnen lopende en toekomstige onderhandelingen van de gemeente met externe partijen gefrustreerd worden. De gemeente kan hierdoor een onevenredige financieel en economisch nadeel leiden, waartegen het belang van het verstrekken van de betreffende informatie niet opweegt. Het college heeft op grond van artikel 87 Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding op de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ opgelegd.

Indien informatie waarop een verplichting tot geheimhouding rust aan de raad is verstrekt, duurt die verplichting voort totdat de raad haar opheft. Bijlagen - Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum - grondexploitatie (vast te stellen) met oplegnotitie TB d.d. 032023 (GEHEIM). Dokkum, 18 april 2023 Burgemeester en wethouders van de gemeente Noardeast-Fryslân,

de secretaris, H.J.C.M Verbunt MBA

de burgemeester, mr. J.G. Kramer

3

V 1.0

Raadsbesluit 2023 / 2023-080945

De raad van de gemeente Noardeast-Fryslân, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 18 april 2023; gelet op het bepaalde in de artikelen van de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 6.4. Grondexploitatie; Besluit: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ vast te stellen (bijlage 1). De in de grondexploitatie ‘Easterstrjitte-Sinnebuorren, Marrum’ opgenomen budgetten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling, beschikbaar te stellen. Voor deelgebied A (Easterstrjitte) een verkoopprijs ten bedrage van € 125,00 per vierkante meter exclusief BTW en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitatie vast te stellen. Voor deelgebied B (Sinnebuorren) een verkoopprijs ten bedrage van € 65.000,00 exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitatie vast te stellen. Voor deelgebied A (Easterstrjitte) een verkoopprijs ten bedrage van € 1,00 per vierkante meter exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven sloot binnen de grondexploitatie vast te stellen. Het voorbereidingskrediet af te sluiten en de gemaakte kosten ad. € 55.884,00 in te brengen in de grondexploitatie. De overschrijding van het budget uit het voorbereidingskrediet ad. €15.383,00 (totale voorbereidingskrediet € 40.500,00) uit de Algemene Reserve te halen en via begrotingswijziging 14 (2023) vast te stellen.

Aldus besloten door de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân in zijn openbare vergadering d.d. 17 mei 2023. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

{{Signer1}} 22/05/2023 13:39:21 CEST

{{Signer2}} 22/05/2023 21:00:29 CEST

Signed By: Dijkstra, Sytze <s.dijkstra@noardeast-fryslan.nl>

Signed By: Kramer, Johannes <j.kramer@noardeast-fryslan.nl>

Id: 00f4d51a-451d-4cd6-9f2c-9e587a4e4ced

ID: 00f4d51a-451d-4cd6-9f2c-9e587a4e4ced

Auth: Scribble

Auth: Scribble

mr. S.K. Dijkstra

mr. J.G. Kramer

4

V 1.0