Raadsvoorstel It Beslút 5 juni - Tusken de Fearten

Raadsvoorstel Voorstel aan de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân Jaartal + zaaknummer

: 2024 / 2023-133402

Raadsvergadering d.d.

: 20 juni 2024

Portefeuillehouder

: B. Koonstra

Programma

: (5) Wenjen en Omjouwing

Programmaonderdeel

: Reguliere activiteiten ruimtelijke ontwikkeling

Naam opsteller

: J. Sijens (E-mail: j.sijens@noardeast-fryslan.nl)

Onderwerp

: Vaststelling bestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’.

Begrotingswijziging

: Ja

Voorgesteld raadsbesluit 1. Het bijgaande en als zodanig gewaarmerkte ontwerpbestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ (bijlage 1) gewijzigd vast te stellen. 2. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Dokkum – Tusken de Fearten’ (bijlage 2) vast te stellen. 3. Het bijgaande en als zodanig gewaarmerkte beeldkwaliteitsplan ‘Tusken de Fearten’ vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota (bijlage 3). 4. Geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijk ordening vast te stellen. 5. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte geheime grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ vast te stellen (bijlage 4). 6. De in de bijgaande en als zodanig gewaarmerkte geheime grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ opgenomen kredieten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling beschikbaar te stellen en akkoord te gaan met de 14e begrotingswijziging. Inleiding Op 12 december 2023 heeft het college ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’. Het bestemmingsplan ziet op de ontwikkeling van de landschappelijk opgezette wijk Tusken de Fearten ten westen van Dokkum op het perceel ten zuiden van de Birdaarderstraatweg (kadastraal, sectie D, nummers 590, 602, 2932, 2933 en 2935). Deze woonwijk met ten hoogste 29 woningen ziet op een afronding van de westelijke stadsrand.

Naast dat de gemeente gronden in eigendom heeft, heeft ook K. Jellema B.V. een grondpositie. Met Jellema zijn al in 2015 afspraken gemaakt ten aanzien van de ontwikkeling van dit gebied. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 21 december 2023 tot en met 1 februari 2024 en kan nu worden vastgesteld. Op het bestemmingsplan zijn 7 zienswijzen ingediend. Enkele hebben geleid tot een aanpassing van de regels van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dient daarom gewijzigd te worden vastgesteld. Uw raad wordt geadviseerd het bestemmingsplan 'Dokkum – Tusken de Fearten’, de Nota van zienswijzen en het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vast te stellen. Beoogd effect Met het bestemmingsplan kan de wijk Tusken de Fearten worden gerealiseerd. Deze ontwikkeling ziet op een afronding van de westelijke stadsrand en bevordert de doorstroming van de woningmarkt. Argumenten 1.1. Het plan voorziet in een uniek concept. Met de losliggende buurtschapjes/terpjes in de natuur inclusief weidegebied wordt een nieuw concept gerealiseerd; natuur- en landschapsinclusief wonen op eilanden in het groen. Groen dat geheel naar de inzichten van deze tijd, meerdere functies heeft. Een functie voor landbouw in de vorm van extensieve beweiding, een functie voor de biodiversiteit, een functie voor recreatie en gezondheid in de zin van wandelen fietspaden en een functie voor waterberging.

De oostzijde van het gebied wordt vóór de boezem gelegd (vernatting). Belangrijk is dat er geen ruimte wordt verspild. In essentie is dat ook het doel van zorgvuldig ruimtegebruik. Meervoudig ruimtegebruik is daarbij wel een van de mooiste vormen van zorgvuldig

1

ruimtegebruik. In het gebied, verdeeld over twee terpen, is ruimte voor 16 vrijstaande woningen en 12 twee onder een kap woningen. Voor nadere informatie verwijzen wij u naar het bijgevoegde bestemmingsplan. 1.2. Er is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Voor het plan is een ecologisch veldonderzoek uitgevoerd, waarbij een waterspitsmuis is gevonden. Het leefgebied van de waterspitsmuis is op basis van de Wnb beschermd. Hiervoor is met een aanvraag omgevingsvergunning ontheffing aangevraagd bij de het bevoegd gezag, de Provinsje Fryslân. Aannemelijk is dat deze omgevingsvergunning wordt verstrekt. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat er geen geschikte verblijfsplaatsen voor de otter aanwezig zijn in het plangebied. De otter zal daarom hooguit incidenteel langs de oevers van het plangebied voorkomen. Om een geschikte verblijfsplaats voor de otter te maken zal buiten het plangebied een zogenaamde otterholt worden gerealiseerd. 1.3. Vaststelling is nodig voor vervolg procedure. Een besluit van uw raad om het nieuwe bestemmingsplan en de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen is nodig om het bestemmingsplan daadwerkelijk in werking te laten treden. Eerder kan het terrein niet bouwrijp worden gemaakt en kan er geen omgevingsvergunning voor de woningen worden verleend.

Een gewijzigde vaststelling is nodig in verband met de ingediende zienswijzen, zie argument 2.1 2.1 Er zijn zienswijzen ingediend. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 21 december 2023 tot en met 1 februari 2024. Binnen de terinzagelegging zijn 7 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben er voor gezorgd dat het ontwerpbestemmingsplan op een aantal punten is gewijzigd. Zo is het beeldkwaliteitsplan als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van het bestemmingsplan. Een nadere toelichting staat in de gewaarmerkte ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Dokkum – Tusken de Fearten’. 3.1. Het beeldkwaliteitsplan borgt de ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan geeft welstandscriteria voor de vormgeving van de nieuwe woningen en erfafscheidingen en schetst een beeld van de openbare ruimte in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan dient als onderdeel van de Welstandsnota te worden vastgesteld. De nota is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen en is ook aan de regels gekoppeld met een voorwaardelijke verplichting. Op de erfscheidingen worden aarden wallen aangelegd met daarop bosstruweel wat als afscheiding dient met de buren. Ook zijn er zowel in het bestemmingsplan als beeldkwaliteitsplan regels opgenomen die de mogelijkheden voor bouwwerken in de achtertuin beperken.

Een open overgang naar het landschap is belangrijk voor de ruimtelijke inpassing. 4.1. Een exploitatieplan is niet nodig. Beide partijen (gemeente en K. Jellema B.V.) ontwikkelen hun eigen grondgebied. De gemeente de noordelijk gelegen Weideterp en Jellema de zuidelijk gelegen Waterterp. Onderlinge afspraken zijn vastgelegd in de anterieure exploitatieovereenkomst. Hierin is onder andere vastgelegd dat de gemeente beide gebieden bouw- en woonrijp maakt. Jellema betaalt zijn kosten aan de gemeente. Omdat de gemeente alle kosten verrekent richting Jellema en een zekerheidsstelling heeft gevraagd, blijft de gemeente niet zitten met kosten die niet te verhalen zijn. Daarom hoeft de raad geen grondexploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Uw raad moet in een dergelijk geval nog wel expliciet besluiten om zo’n plan niet vast te stellen. 5.1. Realisatie van de voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positieve eindwaarde. De gemeente en K. Jellema B.V. zijn verantwoordelijk voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling maar hebben beide hun eigen grondexploitatie. De kosten worden verdeeld en de gemeente heeft de opbrengsten van de Weideterp en Jellema van de Waterterp. Op grond van de voorgenomen ontwikkeling conform het bestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ is er een grondexploitatie opgesteld.

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positief financieel resultaat. 5.2/6.2 De financiële en economische belangen dienen gewaarborgd te worden. Het opleggen van de verplichting tot geheimhouding is noodzakelijk om de financiële en economische belangen van de gemeente te waarborgen krachtens artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid. 5.3/6.3 Onevenredige bevoordeling en/of benadeling dienen voorkomen te worden. Het opleggen van de verplichting tot geheimhouding is noodzakelijk om te voorkomen dat er onevenredige bevoordeling en/of benadeling van de gemeente en/of derden ontstaat. 6.1. Voor de realisatie is het noodzakelijk om de benodigde budgetten beschikbaar te stellen.

2

V 1.0

Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren is het noodzakelijk om de grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ en de benodigde kredieten beschikbaar te stellen. Er is € 408.363,- t/m 31-12-2023 ten laste van Tusken de Fearten uitgegeven. Deels verwervingskrediet (€ 230.827,-) en deels voorbereidingskrediet (€ 177.536,-). Hiervoor heeft u eerder kredieten ter beschikking gesteld. En er wordt, op basis van de voorliggende grondexploitatie, nieuw krediet gevraagd (€ 2.592.861,-minus € 408.363,- zijnde € 2.184.498,-) om vanaf 1-1-2024 de nog noodzakelijke investeringen voor Tusken de Fearten te kunnen doen. Kanttekeningen en risico’s 5.1./6.1. Realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk. Indien uw raad niet instemt met de vaststelling van de grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ en het beschikbaar stellen van de benodigde budgetten, is het niet mogelijk om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. Financiën Het benodigde krediet komt uit de algemene reserve (middels begrotingswijziging nummer 14) en deze muteert daardoor als volgt: Stand reserve Stand 1 januari Mutaties Tusken de Fearten Stand per 31 december

2024 25.251.860 -17.382.620 -2.184.498 5.684.742

2025 5.684.742 5.331.420

2026 11.016.162 -2.860.572

2027 8.155.590 -4.578.078

11.016.162

8.155.590

3.577.512

Vervolg en planning Zoals eerder is toegelicht, is het bestemmingsplan op een aantal punten gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In zo’n geval moet gedeputeerde staten van Fryslân, als vooroverlegpartner, na vaststelling van het bestemmingsplan eerst zes weken de gelegenheid krijgen om te reageren op het plan. Dat staat in artikel 3.8 lid 4 Wet ruimtelijke ordening. Om onnodige vertragingen te voorkomen kan op ambtelijk niveau de provincie verzocht worden het bestemmingsplan onmiddellijk na vaststelling te publiceren. Het vastgestelde bestemmingsplan ligt vervolgens, zoals gebruikelijk in iedere bestemmingsplanprocedure, nog eens zes weken lang ter inzage. Wie daar aanleiding toe ziet, kan dan beroep instellen tegen het plan bij de Raad van State. Communicatie + Participatie De Nota van zienswijzen zal naar de indieners van een zienswijze worden toegezonden. In de gemeenterubriek, op de website en in het Gemeenteblad komt te staan wanneer, als de gemeenteraad het bestemmingsplan eenmaal heeft vastgesteld, de beroepstermijn is. Bijlagen 1. Vast te stellen bestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ met beeldkwaliteitsplan; 2. Reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’; 3. Beeldkwaliteitsplan ‘Dokkum - Tusken de Fearten’; 4. Grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ (geheim); 5. Overzicht kavels en grondprijzen.

Dokkum, 21 mei 2024 Burgemeester en wethouders van de gemeente Noardeast-Fryslân,

3

V 1.0

de secretaris, H.J.C.M Verbunt MBA

de burgemeester, mr. J.G. Kramer

4

V 1.0

Raadsbesluit 2024 / 2023-133402

De raad van de gemeente Noardeast-Fryslân, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 mei 2024; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening; Besluit: 1. Het bijgaande en als zodanig gewaarmerkte ontwerpbestemmingsplan ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ (bijlage 1) gewijzigd vast te stellen. 2. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Dokkum – Tusken de Fearten’ (bijlage 2) vast te stellen. 3. Het bijgaande en als zodanig gewaarmerkte beeldkwaliteitsplan ‘Tusken de Fearten’ vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota (bijlage 3). 4. Geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijk ordening vast te stellen. 5. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte geheime grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ vast te stellen (bijlage 4). 6. De in de bijgaande en als zodanig gewaarmerkte geheime grondexploitatie ‘Dokkum – Tusken de Fearten’ opgenomen kredieten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling beschikbaar te stellen en akkoord te gaan met de 14e begrotingswijziging.

Aldus besloten door de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân in zijn openbare vergadering d.d. 20 juni 2024. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

{{Signer1}}

{{Signer2}}

mr. S.K. Dijkstra

mr. J.G. Kramer

5

V 1.0