Raadsvoorstel - Grondexploitaties Blije Ie Ljussens en Nijewier

Raadsvoorstel Voorstel aan de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân Jaartal + zaaknummer

:

2025 / 2025-089104

Raadsvergadering d.d.

:

21 mei 2025

Portefeuillehouder

:

B. Koonstra

Programma

:

(5) Wenjen en omjouwing

Programmaonderdeel

:

wonen/leefbaarheid

Naam opsteller

:

T. Brouwer (E-mail: t.brouwer@noardeast-fryslan.nl)

Onderwerp

:

Grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’.

Begrotingswijziging

:

Ja

Voorgesteld raadsbesluit 1. De actuele boekwaarde van het voormalige schoolgebouw te Blije ten bedrage van € 68.654 naar nihil af te boeken. 2. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’ vast te stellen (bijlagen 1, 2, 3 en 4). 3. De in de grondexploitaties opgenomen budgetten voor het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen, beschikbaar te stellen. 4. De verkoopprijzen per vierkante meter exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitaties conform bijlage 5 vast te stellen. 5. De voorbereidingskredieten af te sluiten en de totaal gemaakte voorbereidingskosten ten bedrage van € 181.746 (conform bijlagen 1, 2, 3 en 4) in te brengen in de betreffende grondexploitaties. 6. Voor de te verwachten negatieve eindwaardes een verliesvoorziening ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling te vormen. 7. Bovenstaande besluiten worden in boekjaar 2025 verwerkt door Begrotingswijziging 4. Inleiding In 2023 is binnen het programmabureau voor gebiedsontwikkeling gestart met het ontwikkelen van plannen voor de dorpen Blije, Ie, Ljussens en Nijewier. Op 13 februari 2025 heeft de raad kennis genomen van de stedenbouwkundige plannen in Ie, Ljussens en Nijewier en ingestemd met nieuwe welstandsregiems voor Ie, Ljussens en Nijewier.

Om de voorgenomen ontwikkelingen daadwerkelijk te kunnen realiseren dienen de grondexploitaties vastgesteld te worden en de in de grondexploitaties opgenomen budgetten beschikbaar gesteld te worden. Het college heeft op grond van artikel 87 Gemeentewet en artikel 5.1. lid 2 sub a Wet Open Overheid een verplichting tot geheimhouding op de grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’ opgelegd. In de grondexploitatie zijn budgetten voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Indien de betreffende informatie openbaar gemaakt wordt, kunnen lopende en toekomstige onderhandelingen van de gemeente met externe partijen gefrustreerd worden. De gemeente kan hierdoor een onevenredige financieel en economisch nadeel leiden, waartegen het belang van het verstrekken van de betreffende informatie niet opweegt. Beoogd effect Het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen in de betreffende dorpen, die bijdragen aan het realiseren van: - Blije: vier twee-onder-een-kap woningen (bijlage 1). - Ie: drie vijstaande woningen en vier twee-onder-een-kap woningen (bijlage 2). - Ljussens: drie vrijstaande woningen en vier twee-onder-een-kap woningen (bijlage 3). - Nijewier: twee vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kap woningen (bijlage 4).

De woningen leveren een bijdrage aan de woningbouwopgave en leveren een bijdrage aan de leefbaarheid binnen de betreffende dorpen. Argumenten 1

1.1. Voormalige schoolgebouw verliest door huidig schoolgebouw onderwijsfunctie. Door de realisatie van het huidige schoolgebouw heeft het voormalige schoolgebouw haar onderwijsfunctie verloren. Om deze reden dient de toekomstige invulling van het voormalige schoolgebouw gewijzigd te worden. Bij de realisatie van het huidige schoolgebouw is de boekwaarde van het voormalige schoolgebouw niet afgeboekt. Het voormalige schoolgebouw wordt door het verliezen van zijn onderwijsfunctie gesloopt. Om deze reden dient de boekwaarde van het voormalig schoolgebouw ten bedrage van € 68.654 naar nihil afgeboekt te worden. De kosten voor het slopen van het voormalige schoolgebouw komt ten laste van de betreffende grondexploitatie. 2.1./3.1. Realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen. Om de voorgenomen ontwikkelingen te realiseren is het noodzakelijk om de in de grondexploitaties opgenomen budgetten, beschikbaar te stellen. Voor de voorgenomen ontwikkelingen in Ie en Blije en Ljussens dient een procedure van een omgevingsvergunning voor de zogeheten buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) doorlopen te worden. Voor de voorgenomen ontwikkeling in Nijewier dient een procedure van het wijzigen van het omgevingsplan doorlopen te worden. Op 13 februari 2025 heeft de raad kennis genomen van de stedenbouwkundige plannen in Ie, Ljussens en Nijewier.

Blije De locatie van de voorgenomen ontwikkeling in Blije betreft een voormalige schoolgebouw (Heksie Peksie). De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan een passende toekomstige invulling van de betreffende locatie. Bij de realisatie van het huidige schoolgebouw is de boekwaarde van het voormalige schoolgebouw niet afgeboekt. De voorgenomen ontwikkeling resulteert, na afboeking van de boekwaarde van het voormalig schoolgebouw, in een positieve eindwaarde (bijlage 1). Ie De locatie van de voorgenomen ontwikkeling in Ie sluit aan bij de recent gerealiseerde ontwikkelingen (fase 1 en 2) aan de Koarte Bún. De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een positieve eindwaarde (bijlage 2). Ljussens en Nijewier De locaties van de voorgenomen ontwikkeling in Ljussens en Nijewier betreft voormalige bietenopslagplaatsen Uit een stedenbouwkundige verkenning zijn de betreffende locaties als meest geschikte locaties gekwalificeerd. De bietenopslagplaatsen zijn in de jaren 70 in de ruilverkaveling ingericht. In die periode is er vervuilde grond onder de asfaltverharding aangebracht. Een aantal jaren geleden heeft de voormalige gemeente Dongeradeel met LTO afgesproken dat de betreffende voorzieningen niet meer aangeboden hoeven te worden. Om deze reden is destijds besloten om de functie van bietenopslagplaatsen te laten vervallen.

In de afgelopen jaren is er geen aandacht besteed aan het opruimen van de betreffende locaties en een passende toekomstige invulling van de betreffende locaties. De voorgenomen ontwikkelingen dragen bij aan een passende toekomstige invulling van de betreffende locaties. Op grond van milieukundig onderzoek blijkt dat de grond onder de bestaande verharding vervuild is en om deze redenen gesaneerd dient te worden. Door onder andere de hoge saneringskosten, teerhoudend asfalt en de te nemen ecologische maatregelen resulteren de voorgenomen ontwikkelingen in een negatieve eindwaarde (bijlage 3 en 4). 4.1. Verkoopprijs is in overeenstemming met het Programma Grondbeleid. Op grond van het Programma Grondbeleid hanteert de gemeente marktconforme grondprijzen. Een methodiek voor het bepalen van een marktconforme grondprijs is het opvragen van een partij deskundig waarde advies bij een externe deskundige. Begin 2024 zijn voor een deel van de uit te geven gronden binnen de vast te stellen grondexploitaties een partij deskundig waarde advies bij een externe deskundige opgevraagd. De waarde van de uit te geven gronden op basis van dit partij deskundig waarde advies bedraagt € 150 per vierkante meter exclusief btw en kosten koper. Recentelijk heeft de betreffende externe deskundige aangegeven dat een indexering van de betreffende waarde van 7% tot 10% reëel is.

Tevens is gekeken naar de verkoopprijs per vierkante meter van woningbouwkavels, die in de omgeving verkocht worden.

2

V 1.0

Op basis van bovenstaande is de verkoopprijs van de uit te geven gronden op € 165 per vierkante meter exclusief btw en kosten koper vastgesteld. Het uitgangspunt van de verkoopprijs van het “water” bedraagt € 1 m². Gezien het “water” niet bestemd is voor de realisatie van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen. 5.1. De gemaake voorbereidingskosten kunnen volledig ten laste van de betreffende grondexploitaties worden gebracht. De raad heeft vanuit de Algemene Reserve voorbereidingskredieten voor onder andere het realiseren van woningbouw beschikbaar gesteld. Het uitgangspunt is om de gemaakte voorbereidingskosten via een grondexploitatie te verhalen. Met het vaststellen van de grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’ en de gemaakte voorbereidingskosten in te brengen in de grondexploitatie, komen de betreffende voorbereidingskredieten te vervallen. 6.1. Vormen van verliesvoorziening in overeenstemming met Besluit begroting en verantwoording en het Programma Grondbeleid. Op grond van het Besluit begroting en verantwoording dienen voor te verwachten negatieve eindwaardes een verliesvoorziening gevormd te worden. Op grond van het geactualiseerde Programma Grondbeleid dient de betreffende verliesvoorziening gevormd te worden ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling.

Toetsing aan Omgevingsvisie De voorgenomen ontwikkelingen dragen bij aan het realiseren van een gevarieerd woningaanbod in de betreffende dorpen. Dit past binnen de afspraken die zijn vastgelegd in de regionale woondeal en de ambities die zijn vastgelegd in de omgevingsvisie. Kanttekeningen en risico’s 2.1./3.1. Realisatie van de voorgenomen ontwikkelingen is niet mogelijk. Indien de raad niet instemt met de vaststelling van de grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’ en het beschikbaar stellen van de benodigde budgetten, is het niet mogelijk om de voorgenomen ontwikkelingen te realiseren. 2.2./3.2. De gemaakte voorbereidingskosten kunnen niet via een grondexploitatie verhaald worden. Indien de raad niet instemt met de vaststelling van de grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’, is het niet mogelijk om de gemaakte voorbereidingskosten via een grondexploitatie te verhalen. Dit betekent dat de gemaakte voorbereidingskosten, die in voorgaande jaren niet ten laste van het rekeningresultaat zijn gebracht, ten bedrage van € 148.058 ten laste van de Algemene Reserve worden gebracht. 3.3. Extreme prijsstijgingen.

De in de grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier Mearswei’ opgenomen budgetten voor het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen zijn op dit moment voldoende voor de realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen. Een mogelijk risico is dat door de kostenstijging, veroorzaakt door diverse factoren (o.a. inflatie), het negatieve resultaat kan toenemen c.q. het positieve resultaat kan afnemen. Voor de kosten van de werkzaamheden met betrekking tot bouw- en woonrijp maken is het prijspeil van het jaar 2025 gehanteerd. Tevens is door middel van parameters rekening gehouden met inflatie gedurende de looptijd van de grondexploitaties. 3.4. Stagnatie van de verkoop van de kavels. Een mogelijke risico is dat de verkoop van de kavels zal stagneren door de ontwikkelingen op de woningmarkt veroorzaakt door diverse factoren (o.a. rente en inflatie). De voorgenomen ontwikkelingen sluiten aan bij de vastgestelde behoefte. Financiën De gemeente is verantwoordelijk voor de realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen. De kosten en opbrengsten die voortvloeien uit het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen zijn voor rekening van de gemeente. Op basis van de voorgenomen ontwikkelingen zijn de grondexploitaties, conform de BOPA en de Tam Imro, opgesteld.

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen resulteert in zowel negatieve als positieve eindwaardes (bijlage 1, 2, 3 en 4). Voor de negatieve eindwaardes dienen op grond van het Besluit begroting en verantwoording een verliesvoorziening gevormd te worden. De verliesvoorziening wordt 3

V 1.0

gevormd ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling. De positieve eindwaardes komen gedurende de looptijd van de grondexploitaties op basis van de POC- methode ten gunste van de Reserve Woningbouwontwikkeling. Op grond hiervan zijn de voorgenomen ontwikkelingen economisch uitvoerbaar. De gemaakte voorbereidingskosten voor de voorgenomen ontwikkelingen zijn vooreerst betaald uit de door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten. Na het doorlopen van de ruimtelijke procedure en na vaststelling van de grondexploitaties, zullen de totaal gemaakte voorbereidingskosten ten bedrage van € 181.746 ten laste van de betreffende grondexploitaties worden gebracht. De voorbereidingskredieten zullen worden afgesloten. Bovenstaande financiële gevolgen zijn conform het nieuwe Programma Grondbeleid vastgesteld op 3 april jl, is afgestemd (met Fiscaliade en intern met de concerncontroller) met betrekking tot de voorbereidingskredieten als immateriële vaste activa vanaf 1 januari 2024. Derhalve is een en ander conform beleid. Vervolg en planning Na (positieve) besluitvorming is het mogelijk om de voorgenomen ontwikkelingen te realiseren. Op grond van het Besluit begroting en verantwoording dienen de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd te worden. De geactualiseerde grondexploitaties worden jaarlijks door uw raad vastgesteld.

Communicatie + Participatie De voorgenomen ontwikkelingen zijn tot stand gekomen in samenwerking met de dorpsbelangen en inwoners van de betreffende dorpen middels enquêtes en inloopavonden. Bijlagen 1. Vast te stellen grondexploitatie met oplegnotitie ‘Blije - Farrewei’ d.d. 04-2025 (GEHEIM); 2. Vast te stellen grondexploitatie met oplegnotitie ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’ d.d. 04-2025 (GEHEIM); 3. Vast te stellen grondexploitatie met oplegnotitie ‘Ljussens - Siniastrjitte’ d.d. 04-2025 (GEHEIM); 4. Vast te stellen grondexploitatie met oplegnotitie ‘Nijewier - Mearswei’ d.d. 04-2025 (GEHEIM); 5. Overzicht verkoopprijzen van de uitgeefbare gronden. Dokkum, 15 april 2025 Burgemeester en wethouders van de gemeente Noardeast-Fryslân,

de secretaris, H.J.C.M Verbunt MBA

de burgemeester, mr. J.G. Kramer

4

V 1.0

Raadsbesluit 2025 / 2025-089104

De raad van de gemeente Noardeast-Fryslân, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 15 april 2025; Besluit: 1. De actuele boekwaarde van het voormalige schoolgebouw te Blije ten bedrage van € 68.654 naar nihil af te boeken. 2. De bijgaande en als zodanig gewaarmerkte grondexploitaties ‘Blije - Farrewei’, ‘Ie - De Koarte Bún fase 3’, ‘Ljussens - Siniastrjitte’ en ‘Nijewier - Mearswei’ vast te stellen (bijlagen 1, 2, 3 en 4). 3. De in de grondexploitaties opgenomen budgetten voor het realiseren van de voorgenomen ontwikkelingen, beschikbaar te stellen. 4. De verkoopprijzen per vierkante meter exclusief btw en kosten koper voor de uit te geven gronden binnen de grondexploitaties conform bijlage 5 vast te stellen. 5. De voorbereidingskredieten af te sluiten en de totaal gemaakte voorbereidingskosten ten bedrage van € 181.746 (conform bijlagen 1, 2, 3 en 4) in te brengen in de betreffende grondexploitaties. 6. Voor de te verwachten negatieve eindwaardes een verliesvoorziening ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling te vormen. 7. Bovenstaande besluiten worden in boekjaar 2025 verwerkt door Begrotingswijziging 4. Aldus besloten door de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân in zijn openbare vergadering d.d. 21 mei 2025. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

Signed By: Dijkstra, Sytze

Signed By: Kramer, Johannes

09/05/2025 09:43:27 CEST {{Signer1}}

09/05/2025 09:58:54 CEST {{Signer2}}

ID: 56e7c559-7d2a-4105-8851-a18f10ea6b3f

ID: 56e7c559-7d2a-4105-8851-a18f10ea6b3f

Auth: Scribble

Auth: Scribble

mr. S.K. Dijkstra

mr. J.G. Kramer

5

V 1.0