Presentatie 'Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân'

It Petear Raadsavond Huisvestingsverordening

19 oktober 2023

Wouter Schepers

Inhoud presentatie • Vraagstelling • Druk op de woningmarkt • De Huisvestingswet

• Instrumenten: wat is wijsheid? 2

Vraagstelling

“Is het verstandig dat de gemeente Noardeast-Fryslân een huisvestingsverordening opstelt en zo ja, waar dient deze zich dan op te richten?”

3

Druk op de woningmarkt • In vrijwel alle segmenten meer vraag dan aanbod • Slaagkansen in de sociale huur alleen relatief goed

4

Er mag veel niet… en dat komt door (grond)rechten • Gw: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid (art. 22) • Gw: Gelijke gevallen, gelijk behandelen • Gw: Recht op eerbiediging van privé, familie- en gezinsleven • BW: Eigendomsrecht / contractvrijheid • EVRM: Vrijheid van vestiging • EU Dienstenrichtlijn: Vrij verkeer van diensten (= ook mogen verhuren) • EU: Vrij verkeer van kapitaal (= ook vrij kunnen investeren in vastgoed) 5

De Huisvestingswet • Gemeenten kunnen een huisvestingsverordening opstellen • Mag alleen als schaarste (of soms leefbaarheidsproblemen) kan worden aangetoond • Maximale werkingsduur 4 jaar (tijdelijk) • Gekoppeld aan een vergunningstelsel • Verbreding huisvestingsverordening zorgt voor steeds meer spanning / raakt belangen / juridiseert 6

Urgentieverordening • Wordt verplicht als Regiewet is aangenomen • Daarom al regionaal traject • Conclusie: gaat er komen

7

Woonruimteverdeling (WRV) • • • • •

Wordt nu uitgevoerd door woningcorporaties Er is sprake van schaarste Tevredenheid met uitvoering WRV-beleid door corporaties Opnemen WRV-regels in verordening lost probleem niet op Conclusie: niet nodig

8

Woningvoorraadbeheer • Maakt het mogelijk te sturen op bijvoorbeeld splitsing en samenvoeging van woningen • Alleen in geval van schaarste • Zeker in duurdere grondgebonden koop lastig aan te tonen • Ruimtelijke lijn biedt een goed alternatief zonder schaarste onderzoek • Conclusie: beter alternatief beschikbaar 9

Opkoopbescherming • Er zit zeker druk op de goedkope koop • Opkopen komt eigenlijk maar beperkt voor (maximaal 6 per jaar, negatief saldo) • Verwachting is dat dit er minder worden • Kosten eenmalig en structureel • Conclusie: proportioneel?

10

Toeristische Verhuur • Registreren en (vervolgens) beperken vakantieverhuur • In ongeveer 1% van de voorraad (ruim onder landelijk gemiddelde) • Leefbaarheid als grondslag voor sturing • Momenteel geen data beschikbaar ter onderbouwing • Beleidskader Logiesaccommodaties in ontwikkeling • Conclusie: niet mogelijk / alternatieven beschikbaar

11

Concluderend…. • In de gemeente Noardeast-Fryslân is er sprake van druk op de woningmarkt • En doen zich bijbehorende effecten voor (denk aan wachttijden sociale huur, prijsontwikkeling in de koop, etc.) • Het instrumentarium uit de Huisvestingswet biedt daarvoor geen oplossing • Maar wat kan dan wél?

12

Op zoek naar de juiste mix…

Zorgen dat woningen…

Beleid / Samenwerking / Onderhandeling

Privaatrecht

Publiekrecht

Gerealiseerd worden…

Woonvisie/ Omgevingsvisie Woningbouwprogrammering en prioritering (type, prijs, doelgroep)

Woningbouwakkoorden

Omgevingstafels Prestatieafspraken

Stimuleren kleinere, bijzondere of tijdelijke woonvormen

Gronduitgiftebeleid

Zelf woningen bouwen…?

Best. plan & doelgroepenverordening (soc. huur en koop, middenhuur, CPO) Vereveningsfonds (feitelijk afkoop van realisatie)

Beschikbaar blijven…

Leegstandaanpak

Bij de "juiste" doelgroep komen… Informele woonruimteverdeling Startersleningen/ Terugkoop- en Betaalbaar blijven…

Maatwerkafspraken: o.a ketting en antispeculatiebeding (verbod op verkoop binnen een bepaalde tijd na nieuwbouw, bv. 5 jaar) en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Erfpacht

Gronduitgiftebeleid

Best. plan & doelgroepenverordening Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Opkoopbescherming Bescherming tegen toeristische Verhuur: Huisvestingsverordening (Hvv) Woningvoorraadbeheer: Hvv Leegstandsverordening WRV: Hvv (soc. en part. huur)

Woningbouwakkoorden

Gronduitgiftebeleid (DAEB)

Maatwerkafspraken

Prestatieafspraken Wbmgp Prestatieafspraken

Afspraken over uitstroom uit instellingen (soc./ part.)

Verhuurvergunning (goed verhuurderschap) (aanstaande)

verkoopregelingen

In veerkrachtige wijken staan… Een beetje goed bewoond en geëxploiteerd worden… 13

Herstructurering Wijkaanpak/ Gebiedsprogramma's

Aanpak woonoverlast Woningvoorraadbeheer: Hvv

Vragen?

14