Notysje 'Wenjen foar elkenien' (Betelber Wenjen) 240701

WENJEN FOAR ELKENIEN Mooglikheden foar betelber en duorsum wenjen op in rige Wurkgroep Betelber Wenjen Gemeenteried Noardeast-Fryslân Dokkum, 1 july 2024

2024-157983

iNHOUDSOPGAVE Wurkgroep 'Betelber Wenjen'

2

Expertmeetings

3

Mogelijkheden voor Noardeast-Fryslân

6

Prioriteiten

7

Vervolg

8

Bijlagen

9

Wurkgroep 'Betelber Wenjen' Op 9 november 2023 heeft de gemeenteraad van Noardeast-Fryslân unaniem een motie (bijlage A) aangenomen om - kort gezegd - een werkgroep te formeren met de opdracht een expertmeeting over de betaalbaarheid van woningen in onze gemeente te organiseren. Aanleiding was een breedvoerige discussie in een eerdere raadsvergadering over de vraag wat in onze gemeente wel / niet betaalbaar is en hoe we dit als gemeente kunnen stimuleren. In het presidium van 11 december 2023 zijn de volgende raadsleden in de werkgroep benoemd: Anton Buwalda Jesse Nutma Hayo Halbersma Johan Lammering De werkgroep is in haar werkzaamheden ondersteund door de griffier. Op 17 januari 2024 is de werkgroep met haar werkzaamheden van start gegaan.

c. Welke financiële regelingen zijn er op het gebied van betaalbaar wonen? Daarbij gaat het om de reguliere hypotheekmogelijkheden, maar ook om bijzondere regelingen zoals Koopgarant en Koopstart. d. Zijn er, naast de reguliere mogelijkheden, alternatieven mogelijk om het wonen betaalbaar te maken? Daarbij gaat het b.v. om tijdelijke woningen, flexibele woningen, kleine woningen, alternatieve woonvormen, meer gemeentelijke regie (via grondpositie en/of exploitatie), erfpacht. Kortom, de werkgroep wil voor de raad zo breed mogelijk inventariseren welke (on)mogelijkheden de gemeente heeft om betaalbaar wonen te realiseren.

Opdracht werkgroep De werkgroep heeft voor zichzelf de volgende taakomschrijving geformuleerd: Wat valt inhoudelijk onder de scoop van de werkgroep, wat gaat de werkgroep onderzoeken: a. Wat verstaan we in onze gemeente / regio onder betaalbaar wonen? - De relatie inkomen / woonlasten (koop- en huurprijs + energielasten). - De beschikbaarheid van woningen c.q. de schaarste bepaalt deels de prijs. b. Daarbij gaat het om koop en huur, nieuwbouw en bestaande bouw, sociale en particuliere huur. Bestaande bouw wordt ook meegenomen omdat dit mede de beschikbaarheid van woningen bepaalt. Ook valt te denken aan de ver-/ombouw van bestaande panden (b.v. kantoren, bedrijfspanden) tot woningen / appartementen.

Wat gaat de werkgroep daartoe doen / regelen: 1. Het organiseren van een aantal expertmeetings om antwoorden / suggesties te krijgen op bovenstaande vier vragen a t/m d. Deze expertmeetings resulteren in een korte notitie met de reële mogelijkheden voor de gemeente Noardeast-Fryslân op het gebied van betaalbaar wonen. Deze notitie wordt aangeboden aan de raad en aan het college. 2. Er worden experts gezocht en geselecteerd die de raad behulpzaam kunnen zijn om de antwoorden op de vier vragen te vinden. 3. De werkgroep schrijft geen uitvoerige beleidsnotitie maar beperkt zich tot een inventarisatie van de (on)mogelijkheden. 4. Het college werkt de notitie verder uit tot voorstellen aan de raad. Het is aan het college en raad om te bepalen welke mogelijkheden uitvoerbaar zijn en wanneer daaraan uitvoering wordt gegeven.

2

Expertmeetings De werkgroep heeft een drietal expertmeetings georganiseerd: 1. Een algemene expertmeeting als inleiding op het thema op 13 maart 2024 met de volgende experts: - Prof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems bij de faculteit Bouwkunde van TU Delft; - Nel Hazendonk, directeur Betaalbare Koopwoningen Zaanstad; - Rienk van der Meulen, bestuurder woningcorporatie Thús Wonen. 2. Een financiële expertmeeting op 7 mei 2024 met de volgende deskundigen: - Karel Hellinga, financieel adviseur Rabobank; - Simone van de Kuit, directeur-bestuurder van St. OpMaat; - Hans Koenders, voorzitter St. Knarrenhof. 3. Een bouwgerelateerde expertmeeting op 12 juni 2024 met de volgende gasten: - Erik Nicolai en Egbert Zwarts (Bouwroep Dijkstra Draaisma), en - Klaas en Frederick Lourens (Qomplex). De expertmeetings, onder leiding van extern gespreksleider René Koster, waren toegankelijk voor raads- en collegeleden en betrokken ambtenaren. De presentaties van alle experts zijn als bijlagen bij deze notitie gevoegd. Resultaten expertmeetings Expertmeeting 1 Conclusies Een belangrijke rode lijn was bij alle drie sprekers dat we er in deze regio relatief gezien niet slecht op staan. Vraag en aanbod op de woningmarkt staan hier minder onder druk dan elders, woningprijzen liggen wat lager dan gemiddeld en de wachttijd voor huurwoningen is beperkt.

De huurquote is acceptabel, maar er is wel een enorme stijging van energielasten. Het grootste probleem ligt bij de laagste inkomens. Belangrijke les: er is niet één grote oplossing voor betaalbaarheid maar er zijn meerdere oplossingen.

Aanbevelingen De volgende suggesties / mogelijkheden worden vanuit deze expertmeeting interessant gevonden: Transformatie van maatschappelijk vastgoed (b.v. leegstaande scholen) naar woningen. CPO-constructies en wooncoöperaties. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, bouwen in eigen beheer. Bijvoorbeeld Knarrenhof (ook gezien de vergrijzing). CPO is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Woningsplitsing: grote woningen ombouwen naar meerdere kleine. Tijdelijke / flexwoningen (vooral voor doorstroming). Specifiek voor huurders: toewijzing fixeren op huurtoeslagregeling (precies afstemmen op maximale huurtoeslag); goedkope voorraad koesteren (via prestatieafspraken); energiebelasting bevorderen; huurmatiging; doorstroming en uitstroom bevorderen; bouwen van betaalbare, kleine woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens; sociale kavelprijs. Meer appartementen (sociaal en particulier; huur en koop). Haalbare suggesties uit de Handreiking RIGO. Verkoop van sociale huurwoningen door corporatie en terugbouw sociale huurwoningen voor nieuwe doelgroep. Extra startersleningen bovenop maximaal haalbare hypotheek. Uitgestelde betaling (koopgarant, St. OpMaat). Erfpachtmodel (b.v. BKZ, eerste jaren vrijstelling canon en/of inkomensafhankelijke erfpacht).

Verhuismakelaar / -coach die inwoners adviseert en begeleidt bij verhuismogelijkheden. Woonwagens.

3

Expertmeeting 2 Conclusies Belangrijke constatering was dat er voor starters met een gemiddeld inkomen vrijwel geen koopwoningen beschikbaar zijn in NoardeastFryslân. Een betaalbare woning volgens de Nationale Hypotheek Garantie kost meer dan € 400.000. Om dit bedrag te kunnen lenen is een inkomen vereist van tussen de € 80.000 en € 90.000. Het gemiddelde inkomen in Noardeast-Fryslân is echter ongeveer € 60.000. Met een dergelijk inkomen kan nog geen € 300.000 worden geleend. Een hoger energielabel geeft weliswaar extra hypotheekruimte maar die woningen zijn ook duurder. Aanbevelingen De volgende suggesties / mogelijkheden worden vanuit deze expertmeeting interessant gevonden: Koopgarant en Koopstart, met de gemeente het liefst in een regisserende rol. Erfpacht van de grond. Voor de bank geen probleem om een hypotheek te verstrekken. Starterslening: drie jaar geen rente en aflossing. Snel toetsen. Is in Noardeast-Fryslân al van toepassing, maar alleen voor bestaande bouw. Bouw naast starterswoningen ook woningen voor ouderen -> doorstroming is sowieso goed! Knarrenhof lijkt in Noardeast-Fryslân niet echt een alternatief voor betaalbaar wonen. Deze vorm is niet prijsdrukkend en een hofje moet minimaal uit 20 woningen bestaan om uit te kunnen.

4

Expertmeeting 3 Conclusies Geconstateerd wordt dat de meeste starters beginnen met een huurwoning, na een aantal jaren een bestaande koopwoning en later wordt eventueel een nieuwbouw koopwoning betrokken. Omdat de bevolkingsgroei lange tijd te laag is geprognotiseerd in onze gemeente, zijn er vele jaren te weinig huizen gebouwd. De komende jaren moeten we daarom een inhaalslag maken over de volle breedte van de woningmarkt. Dus niet alleen voor specifieke doelgroepen bouwen, maar zorgen voor doorstroming. Ook werd vastgesteld dat de woonwensen van koopstarters vaak niet reëel zijn of niet in overeenstemming zijn met hun reële mogelijkheden (bijvoorbeeld teveel m2 perceel). Ook de kennis over leencapaciteit en subsidiemogelijkheden zijn vaak onbekend. Tot slot werd in deze 3e expertmeeting geconstateerd dat er onvoldoende ambtelijke capaciteit is om nieuwbouwplannen te versnellen. Aanbevelingen De volgende suggesties / mogelijkheden worden vanuit deze expertmeeting interessant gevonden: Zorg in de komende jaren voor een inhaalslag in de bouw van nieuwbouwwoningen over de volle breedte, ook om de doorstroming op gang te brengen. Subsidieregelingen duidelijker promoten. Specifiek voor koopstarters: bouwen van meer betaalbare mogelijkheden zoals rug-aan-rugwoningen, rijwoningen en beperkt compact en modulair bouwen. Dit is al mogelijk vanaf ca € 200.000 (excl.

grond) waarbij variatie en uitbreiding mogelijk is. Inzetten op de bouw van appartementen voor senioren zodat er doorstroming ontstaat bij één- en meerpersoonshuishoudens. Flexwonen en alternatieve woonvormen zijn een optie, hoewel deze slechts voor een beperkte doelgroep interessant zijn.

5

Mogelijkheden voor Noardeast-Fryslân Op basis van de expertmeetings komt de werkgroep met de volgende samenhangende mogelijkheden voor onze gemeente om de betaalbaarheid van het wonen positief te beïnvloeden. Goedkoper bouwen Transformatie van maatschappelijk vastgoed (b.v. leegstaande scholen) naar woningen. Woningsplitsing: grote woningen ombouwen naar meerdere kleine. Tijdelijke / flexwoningen. Rug-aan-rugwoningen en rijwoningen. Compact bouwen (tiny house en modulair). Financiële regelingen Extra starterslening bovenop maximaal haalbare hypotheek. Nu alleen voor bestaande woningbouw, mogelijk ook uitbreiden naar nieuwbouw. Uitgestelde betaling (KoopGarant en KoopStart). Erfpachtmodel (eerste jaren vrijstelling canon en/of inkomensafhankelijke erfpacht). Goede promotie van deze regelingen.

Diversen CPO-constructies en wooncoöperaties (b.v. Knarren- of Meergeneratiehof). Meer appartementen (sociaal en particulier; huur en koop). Woningisolatie bestaande voorraad. Hoger energielabel geeft mogelijkheden voor een wat hogere hypotheeklening. Verkoop sociale huurwoningen door corporatie en terugbouw sociale huurwoningen voor nieuwe doelgroep. Verhuismakelaar / -coach die inwoners adviseert en begeleid bij verhuismogelijkheden. Haalbare suggesties uit de Handreiking RIGO. Woonwagens.

Huursector Toewijzing fixeren op huurtoeslagregeling. Goedkope voorraad koesteren. Energiebesparing bevorderen. Huurmatiging. Doorstroming en uitstroom bevorderen. Bouwen van betaalbare, kleine woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens. Sociale kavelprijs.

6

Prioriteiten Allereerst een paar algemene uitkomsten vanuit de expertmeetings: a. De problematiek valt, vergeleken met andere regio's in Nederland, relatief mee. De woningprijzen zijn hier minder hoog, de wachtlijsten minder lang. Het grootste probleem zit bij de laagste inkomens. b. Er is niet één oplossing, maar diverse samenhangende (kleinere) oplossingen kunnen helpen. c. Niet alleen doelgroepgerichte acties kunnen helpen, maar ook algemene en andere maatregelen. Deze zorgen immers voor beweging en doorstroming op de woningmarkt en dat geeft (uiteindelijk) ook ruimte voor starters. d. Voor het gemiddelde (gezamenlijke) inkomen in onze gemeente, kan nog geen € 300.000 geleend worden. Voor starters met een gemiddeld inkomen zijn er daarom vrijwel geen koopwoningen beschikbaar, lastig verhaal. Alle in de expertmeetings benoemde mogelijkheden zijn toepasbaar in NoardeastFryslân. Om toch enige sturing te bewerkstelligen, komt de werkgroep met de volgende prioriteiten: 1. 'Fol faasje troch gean' met het maken en realiseren van woningbouwplannen. De beschikbaarheid van woningen is (uiteindelijk) goed voor de prijsontwikkeling. En elke nieuwe woning zorgt voor doorstroming op de woningmarkt en dus voor de beschikbaarheid van andere woningen. 2. Zet in op energiebesparing en verduurzaming. Want energie die niet verbruikt wordt, hoeft ook niet opgewekt en betaald te worden.

De energielasten vormen, naast huur- of hypotheekkosten, een belangrijk onderdeel van de woonlasten. 3. Bouwen van kleinere woningen en appartementen en het splitsen van bestaande grote woningen / boerderijen. Specifiek voor koopstarters: rug-aanrugwoningen, rijwoningen en compact / modulair bouwen. 4. Gebruik maken van bestaande en nieuwe financiële regelingen: startersleningen, KoopGarant en KoopStart. Ook erfpachtconstructies kunnen financieel aantrekkelijk zijn. Bovendien moet aan subsidieregelingen en andere financiële regelingen veel meer bekendheid worden gegeven. 5. In de huursector de goedkope voorraad koesteren, energiebesparing bevorderen en meer woningen voor 1- en 2 persoons huishoudens bouwen.

7

vERVOLG Deze notitie, met daarin aangegeven de mogelijkheden voor betaalbaarder wonen in Noardeast-Fryslân, wordt aangeboden aan raad en college. Het college wordt verzocht: De raad een reactiebrief te sturen over bovenstaande mogelijkheden om de betaalbaarheid van woningen en het wonen in de gemeente Noardeast-Fryslân te vergroten; De aangegeven mogelijkheden nader te beoordelen op haalbaarheid en uitvoerbaarheid en waar mogelijk te verwerken in het gemeentelijk volkshuisvestingbeleid en woningbouwprogramma; De raad te betrekken en te informeren, in ieder geval bij de reguliere P&C-momenten. De raad wordt verzocht: Kennis te nemen van deze notitie; De initiatieven van het college af te wachten.

8

bIJLAGEN A. Moasje 9 novimber 2023 B. Presentaasjes eksperts B1. Prof. dr. Peter Boelhouwer B2. Nel Hazendonk B3. Rienk van der Meulen B4. Karel Hellinga B5. Simone van de Kuit B6. Hans Koenders B7. Erik Nicolai en Egbert Zwarts B8. Klaas en Frederick Lourens

9