Bijlage - Beeldkwaliteitsplan 'Geastmer Mar' Dokkum

Signed By: Dijkstra, Sytze 2025-12-19T10:47:40+01:00 ID: ededb798-c39f-4ce9-b956-743114c0345a Auth: Scribble

Behoort bij raadsbesluit gemeente Noardeast-Fryslân d.d. 18 december 2025:

Geastmer Mar Dokkum

Beeldkwaliteitsplan bebouwing & inrichting 24023-DP-BKP-02 / 20-12-2024

INHOUDSOPGAVE 1 - Inleiding 2 - Karakteristieken van het gebied 3 - Ontwikkelvisie 4 - Ruimtelijke structuur 5 - Beeldkwaliteitseisen 5.1 Hoofdwoning 5.2 Werkschuur 5.3 Erf en buitenruimte 5.4 Boothuisje (optioneel) 6 - Landschappelijke inpassing 7 - Toetsingskader en randvoorwaarden 7.1 Relatie tot bestemmingsplan 7.2 Toepassing bij vergunningverlening 7.3 Samenhang met ander beleid 7.4 Procedure en afstemming 7.5 Toetsingsmatrix

1 - INLEIDING Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld ten behoeve van de landschappelijke en architectonische inpassing van een woning met eventuele bijgebouw(en) in het Geastmer Mar gebied, gelegen ten zuiden van Dokkum in de gemeente NoardeastFryslân. Het plan voorziet in de ontwikkeling van één woning met eventuele bijgebouw(en), zoals toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan. Geastmer Mar – oorspronkelijk bekend als het Dokkumermeer – is een uniek natuurgebied van circa 14 hectare, in de jaren ’60 onder landschapsarchitectuur aangelegd. Het gebied kent een opvallende verhouding tussen open water en groene structuren zoals open plekken, boomgroepen en bosplantsoen. Door de jaren heen is het terrein echter in een verwaarloosde staat geraakt, met overwoekerde paden, zieke bomen en verlies aan ecologische kwaliteit. Het huidige bestemmingsplan biedt nu ruimte voor één woning met bijgebouwen. Deze beperkte ontwikkeling wordt aangegrepen als een kans om niet alleen een hoogwaardige woonplek te creëren, maar vooral ook om het gebied te herstellen en opnieuw in balans te brengen – ecologisch, landschappelijk en ruimtelijk. Dit beeldkwaliteitsplan biedt een toetsingskader voor ontwerp, vergunningsverlening en landschappelijke inpassing.

Het waarborgt dat de ruimtelijke kwaliteit van Geastmer Mar wordt behouden én verbeterd, in nauwe samenhang met de natuurlijke en cultuurhistorische kenmerken van het gebied.

plangebied

2 - KARAKTERISTIEKEN VAN HET GEBIED De Geastmer Mar-locatie wordt gekenmerkt door een afwisseling van open en gesloten ruimten, met een centraal gelegen waterpartij als ruimtelijke drager. De randen van het gebied zijn begroeid met boomgroepen en houtwallen, waardoor een besloten sfeer ontstaat en zicht op de omgeving grotendeels wordt ontnomen. Binnen het gebied komen open plekken en begroeide zones in natuurlijke overgangen voor, wat zorgt voor een afwisselend landschap met een halfopen karakter. Hoewel het gebied deels verwilderd is geraakt, is de onderliggende structuur van paden en ruimtelijke lijnen nog goed herkenbaar. De staat van onderhoud is op onderdelen beperkt, met bijvoorbeeld overgroeide paden en enkele bomen die in minder goede conditie verkeren. Tegelijkertijd zijn veel natuurlijke kwaliteiten nog aanwezig en vormt het gebied een waardevolle basis voor herstel en doorontwikkeling. Binnen de voorgenomen ontwikkeling is het uitgangspunt om deze bestaande kwaliteiten te benutten en waar nodig te versterken. De hoofdstructuur van het gebied blijft leidend: open plekken worden behouden, zichtlijnen worden hersteld en bestaande paden worden terughoudend verbeterd met natuurlijke materialen, zoals halfverharding of graspaden. Wat de locatie bijzonder maakt, is het afgesloten karakter ten opzichte van de directe omgeving.

De dichte beplanting aan de randen van het terrein vormt een visuele en ruimtelijke barrière tussen het gebied en de aangrenzende woonwijk en het omliggende agrarische landschap. Hierdoor ontstaat een autonome binnenwereld, waar weinig zichtrelatie bestaat met de buitenwereld.

De Geastmer Mar-locatie blijft een besloten gebied, zonder publieke toegankelijkheid. Het visuele karakter van het gebied naar buiten toe blijft vrijwel ongewijzigd: door de dichte beplanting aan de randen is vanaf de openbare ruimte nauwelijks zicht op het terrein. Binnen het gebied ontstaat echter een verfijnde landschappelijke beleving, waarin open plekken, water en vegetatie op een natuurlijke manier in elkaar overgaan.

gemeentewerf mogelijke locatie natuurlijke haven

volkstuintjes woonwijk “Trije Terpen”

huidige (onverharde) ontsluiting

bouwvlak woning

plangebied

3 – ONTWIKKELVISIE Binnen de Geastmer Mar-locatie is ruimte voor de ontwikkeling van één woning, zorgvuldig gepositioneerd ter plaatse van het vastgestelde bouwvlak. Deze woning vormt het uitgangspunt voor een landschappelijk gedragen inpassing, waarbij zowel rust, ruimtelijke kwaliteit als natuurherstel centraal staan. De woning wordt gesitueerd op een landtong aan de rand van de centrale waterpartij. Dit beeldkwaliteitsplan schrijft geen vast woningtype of architectonisch ontwerp voor. Wel gelden er duidelijke uitgangspunten voor de inpassing in het landschap: de woning moet qua schaal, vorm en materialisatie passen bij het natuurlijke karakter van het gebied. Visuele verstoring van de omgeving wordt voorkomen door het benutten van hoogteverschillen, bestaande beplanting en landschappelijke elementen. Hoogteverschillen of taluds in het landschap kunnen zonodig worden gecreëerd. De locatie van het bouwvlak, op de scheiding tussen groen en water geeft aanleiding om qua vorm en architectuur een bijzondere architectonische invulling aan de plek te geven. Dit kan, mits dit op zorgvuldige wijze gebeurt – bijvoorbeeld met behulp van groene overgangen, terrassen of andere elementen. Hoe dit precies wordt uitgewerkt, blijft afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp en wordt in de omgevingsvergunning verder getoetst aan de kaders van dit plan.

Naast de woning is er ruimte voor de bouw van een schuur op het erf. Deze moet ondergeschikt zijn aan de hoofdwoning in uitstraling. De schuur is bedoeld voor functioneel gebruik en wordt landschappelijk ingepast binnen het erf, met terughoudend gebruik van verharding. Het ontwerp kan in samenhang met de woning gedaan worden, maar wanneer er voldoende afstand is ten opzichte van de woning, zou er ook gekozen kunnen worden om wat aan te sluiten bij het agrarische karakter van het omliggende gebied. Op termijn kan in het noordoostelijk deel van het gebied ruimte worden gereserveerd voor een boothuisje aan het water. Hier ligt een kleiner waterlichaam dat op den duur waarschijnlijk verbonden wordt met open vaarwater. Dit is geen onderdeel van het huidige plan, maar past binnen de bredere ontwikkelvisie voor het terrein. Inpassing van een dergelijk element dient afzonderlijk te worden afgewogen op ruimtelijke, landschappelijke en ecologische gronden. Qua ontwerp zou het voor de hand liggen om aan te sluiten bij de gekozen ontwerprichting en de functionele insteek van de schuur. Het grootste deel van de locatie blijft onbebouwd en krijgt een functie als rustgebied. Hier ligt de nadruk op natuurontwikkeling, landschappelijk herstel en beheer. Bestaande paden kunnen beperkt worden hersteld met natuurlijke materialen.

Beplanting wordt waar nodig aangevuld of verjongd, met voorkeur voor inheemse soorten en behoud van het informele, natuurlijke karakter. De ontwikkelvisie is gebaseerd op drie uitgangspunten: - Ruimte voor één woning met bijgebouwen, op een wijze die past bij de landschappelijke kenmerken van de locatie; - Behoud van rust, beslotenheid en ruimtelijke samenhang.; - Versterking van de ecologische en landschappelijke kwaliteit van het gebied als geheel. Deze visie biedt kaders voor ontwerp en ontwikkeling, zonder deze onnodig vast te leggen. Het laat ruimte voor maatwerk, mits dit binnen de uitgangspunten van dit beeldkwaliteitsplan blijft.

4 – RUIMTELIJKE STRUCTUUR De ruimtelijke inpassing van de woning, werkschuur en bijbehorende functies volgt de bestaande structuur en karakteristieken van de Geastmer Mar-locatie. De ontwikkeling concentreert zich op één plek, met behoud van de openheid en rust in het overige deel van het gebied. Deze ordening draagt bij aan een logische opbouw van functies en versterkt het natuurlijke karakter van het terrein. De ruimtelijke structuur kan als volgt worden samengevat: - Centraal element: waterpartij als ruimtelijke drager; - Bouwlocatie: woning op een landtong aan het water, visueel afgeschermd van de openbare weg. De bijgebouwen kunnen ook een plaatst elders in het gebied krijgen, wanneer de functie dit vraagt.; - Erfzone: compact, functioneel en landschappelijk ingebed; - Rustgebied: open ruimten, bosplantsoen en bestaande padenstructuur; - Randbeplanting: visuele buffer naar omliggend landschap en bebouwing; - Zichtlijnen: intern gericht, met ruimte voor herstel van diagonale lijnen over het water. Deze opbouw zorgt voor een duidelijke ordening in functies, gebruik en beleving, waarin rust, samenhang en natuurlijk karakter leidend zijn.

Een groen omzoomd gebied

5 – BEELDKWALITEIT De beeldkwaliteitseisen vormen het toetsingskader voor de vormgeving en inpassing van de woning, schuur en erf op de Geastmer Mar-locatie. De woning mag een eigen architectonisch karakter hebben en gebruikmaken van de bijzondere kwaliteiten van deze solitaire plek, mits zij een overtuigende relatie aangaat met het landschap. Uitgangspunt is een krachtige maar respectvolle relatie tussen gebouw en omgeving.

5.1 Woning - De woning mag een eigen, expressieve vormentaal hebben die past bij het karakter van de locatie. Traditionele of sobere architectuur is niet vereist. - De ligging op het terrein en de aansluiting op groenstructuren, open ruimtes en de waterpartij zijn bepalend voor de beleving. Het ontwerp dient hierop te reageren, bijvoorbeeld door zich te oriënteren op het water of door de overgang naar het landschap zorgvuldig vorm te geven. - Volumeopbouw mag bestaan uit meerdere lagen, mits het bouwvolume goed wordt afgestemd op het landschap. - De woning opent zich ten minste richting het water, terwijl de kanten richting de randen van het gebied meer besloten mogen zijn. - Materialen zijn van hoge kwaliteit, bij voorkeur natuurlijke tinten of vergrijzend. Kunststof of glanzende oppervlakken zijn ongewenst. Mitst zorgvuldig afgestemd, is er wel ruimte voor strakke lijnen van bijvoorbeeld kozijnen, dakranden en balustrades. - Kleuren zijn zorgvuldig gekozen en sluiten aan bij het natuurlijke kleurenpalet van de omgeving. Hierbij zijn ook combinaties met beton en staal mogelijk.

referentiebeelden woning

5 – BEELDKWALITEIT - vervolg 5.2 Werkschuur - De werkschuur is een functioneel gebouw, passend bij het erf en in samenhang met de woning of met agrarische bebouwing van het omliggende gebied vormgegeven. - De uitstraling is functioneel en terughoudend. - De plaatsing is ondergeschikt aan het hoofdgebouw, zonder dominante aanwezigheid vanaf het water of de padenstructuur. 5.3 Erf en buitenruimte - Het erf wordt als landschappelijk overgangsgebied ingericht: tussen woning en natuur. - Verhardingen zijn functioneel, maar beperkt van omvang. Toegepast worden materialen zoals halfverharding. - Erfafscheidingen zijn beperk tot de functionele behoefte en landschappelijk van aard (bijv. rasterwerk met klimplanten). - De beplanting op het erf sluit aan bij het omliggende terrein: inheems, los van opzet en zonder formele tuinaanleg. - Verlichting blijft beperkt tot functionele doeleinden (bijv. entree of toegangspad) en is niet sfeer- of accentverlichtend. Lichtvervuiling wordt vermeden. 5.4 Boothuis(je) - Een eventueel boothuisje aan de noordzijde van het plangebied, bij de natuurlijke haven aan de Wâldfeart, is mogelijk mits dit kleinschalig is en zorgvuldig landschappelijk wordt ingepast. - De vormgeving moet informeel en natuurlijk ogen. Bouwmassa en kleurgebruik blijven ondergeschikt aan de omgeving en volgen de ontwerprichting van de schuur.

Realisatie vereist een afzonderlijke beoordeling op basis van dit beeldkwaliteitsplan.

referentiebeelden bijgebouwen

6 – LANDSCHAPPELIJKE INPASSING De Geastmer Mar-locatie heeft een sterk eigen karakter, met een besloten groene structuur rondom een centrale waterpartij. De landschappelijke inpassing van de woning, schuur en eventuele overige elementen wordt afgestemd op deze bestaande structuur. Doel is om het gebruik zorgvuldig te verweven met het landschap, zonder afbreuk te doen aan de rust, beleving en ecologische potentie van het gebied. Verhardingen worden beperkt toegepast en bestaan uit halfverharding of andere sobere, niet-dominante materialen. De bestaande bomenstructuren, bosplantsoen en houtwallen worden waar nodig verjongd, gesnoeid of aangevuld. In afstemming met ecologische en landschappelijke deskundigen worden zieke of instabiele bomen verwijderd en vervangen door nieuwe aanplant van inheemse soorten. Daarbij wordt rekening gehouden met de opbouw van het gebied: open plekken blijven open, en gesloten zones behouden hun beslotenheid. Bij de inrichting van het rustgebied wordt gestreefd naar een natuurlijke, informele uitstraling. Het padenstelsel wordt in beperkte mate hersteld voor onderhoud en gebruik, met behoud van het informele karakter. Nieuwe lijnen sluiten aan op het bestaande verloop. Oevers worden zoveel mogelijk natuurlijk gehouden en vormen een overgangszone tussen water, riet, grasland en bosrand.

De landschappelijke inpassing steunt op de volgende uitgangspunten: - Respect voor de bestaande structuur van open en gesloten zones; - Behoud van zichtlijnen en landschappelijke rust; - Gebruik van inheemse soorten voor aanplant en erfbeplanting; - Zorgvuldige overgang tussen erf en natuur, zonder harde grenzen; - Paden met natuurlijke materialen; - Terughoudendheid in inrichting en beheer, afgestemd op natuurontwikkeling. Door deze principes wordt de ontwikkeling op een vanzelfsprekende manier onderdeel van het landschap. De Geastmer Mar-locatie blijft herkenbaar als een natuurlijke eenheid, met een subtiele maar doordachte toevoeging van wonen en gebruik.

7 – TOETSINGSKADER EN RANDVOORWAARDEN Dit beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor de ruimtelijke, architectonische en landschappelijke kwaliteit van de ontwikkeling op de Geastmer Mar-locatie. Het plan geeft richting aan de manier waarop de woning, schuur, buitenruimte en overige elementen in het gebied mogen worden gerealiseerd, met respect voor de natuurlijke en ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. 7.1 Relatie tot bestemmingsplan De bouwmogelijkheden op de locatie zijn vastgelegd in het geldende bestemmingsplan. Binnen het aangewezen bouwvlak is de realisatie van één woning toegestaan, inclusief bijbehorende bouwwerken zoals een schuur. Dit beeldkwaliteitsplan vormt een nadere uitwerking van de ruimtelijke kwaliteitseisen die gelden binnen die juridische kaders. Voor afwijkende initiatieven buiten het bouwvlak (bijvoorbeeld het toekomstige boothuisje) geldt dat hiervoor een afzonderlijke beoordeling en vergunning nodig is. Deze worden getoetst aan de uitgangspunten in dit plan.

7.2 Toepassing bij vergunningverlening Bij de beoordeling van de omgevingsvergunning toetst het bevoegd gezag of: - de bebouwing past binnen de in dit plan omschreven beeldkwaliteitseisen; - de ruimtelijke structuur en positionering overeenkomen met hoofdstuk 4; - de landschappelijke inpassing voldoende zorgvuldig is uitgewerkt (hoofdstuk 6); - de materialen, kleurstelling en beplanting in lijn zijn met de hier gestelde uitgangspunten. Deze toetsing vindt plaats op basis van de principes en uitgangspunten, niet op basis van exacte vorm- of stijlvoorschriften. Daarmee blijft ontwerpvrijheid mogelijk, binnen heldere kaders. 7.3 Samenhang met ander beleid Bij toetsing wordt ook rekening gehouden met relevante beleidskaders van de gemeente Noardeast-Fryslân, de provincie Fryslân en het waterschap. Daarbij gaat het onder meer om: - de Omgevingsvisie van de gemeente; - provinciale landschaps- en natuurkaders; - regels ten aanzien van waterveiligheid, flora en fauna. In alle gevallen geldt dat dit beeldkwaliteitsplan een aanvullende laag vormt op bestaande regelgeving, met als doel het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de locatie.

7.4 Procedure en afstemming De uitwerking van het ontwerp dient in een vroeg stadium te worden afgestemd met de gemeente, zodat een uitwerking op gedragen gronden kan plaatsvinden. Het is wenselijk om aanvullende afstemming met ecologen of landschapsadviseurs te hebben, bijvoorbeeld bij herplanting, oeverinrichting of realisatie van een mogelijk boothuis(je).

7 – TOETSINGSKADER EN RANDVOORWAARDEN - vervolg 7.5 Toetsingsmatrix beeldkwaliteitsplan Geastmer Mar-locatie

Thema

Aspect

Eis / Richtlijn

Toetsingsgrond

Bebouwing

Aantal

Maximaal één woning binnen het bouwvlak

Bestemmingsplan, H1, H7

Type bebouwing

Woning met schuur; eventueel later een boothuis mogelijk

H3, H5

Positie

Binnen bouwvlak, op landtong aan het water

H3, H4

Oriëntatie

Geopend naar het water, meer gesloten naar rand / wegzijde

H5.1

Schaal en volume

Aangepast aan landschap; meerdere lagen mogelijk mits goed ingepast

H5.1

Architectuur

Eigen karakter toegestaan, mits in relatie tot landschap

H5.1

Materialen & kleuren

Hoogwaardig, terughoudende tinten, vergrijzend

H5.1

Ondergeschikt aan woning

Eenvoudige, landschappelijk ingepaste vormgeving

H5.2

Positie op erf

Geen verstoring van zichtlijnen of rust

H5.2, H4

Locatie

Noordoostelijke hoek, apart vergunningsproces

H5.4, H7.1

Vormgeving

Informeel, kleinschalig, ondergeschikt aan landschap

H5.4

Erfopbouw

Vloeiend met landschap

H5.3

Verharding

Beperkt, natuurlijk materiaalgebruik (grind, schelpen, halfverharding)

H5.3

Beplanting

Inheems, aansluitend op bosplantsoen / open plek

H6

Erfafscheidingen

Functionele, open afscheiding (raster, metaal/hout, met groen)

H5.3

Verlichting

Beperkt, niet verstorend, geen opwaartse verlichting

H5.3

Zichtlijnen

Intern gericht, versterken diagonale lijnen over water

H4

Behoud openheid en rust

Geen verstoring door dominante objecten

H3, H6

Beplanting en ecologisch herstel

Verjonging en aanplant met inheemse soorten

H6

Padstructuur

Herstel en aanvullen bestaande lijnen

H6

Schuur Boothuis (optioneel)

Erf en buitenruimte

Landschap & ecologie

Beeldkwaliteitsplan: © 2024 Adema Architecten Gemeente Noardeast-Fryslân I-Ploy Nederland B.V. In opdracht van: I-ploy (Nederland)B.V.

kenmerk: datum:

24023-DP-BKP-02 20-12-2024

Adema Architecten