Bijlage B1. Presentatie Prof. dr. Peter Boelhouwer

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten Peter Boelhouwer 13-03-2024

Delft University of Technology

Challenge the future

Inhoud • Ontwikkeling woonuitgaven koop- en huursector • Hoe houden we huren betaalbaar? • Dilemma’s corporaties huurbeleid • Woningmarktpositie koopstarters • Beleidsinstrumenten versterken positie koopstarters • Lokale koopinstrumenten

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

2| 13-03-2024

Gemiddelde huurverhoging 1 juli

Bron: CBS, 2023

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

3| 13-03-2024

Gemiddelde huurverhoging bij mutatie

Bron: CBS, 2023

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

4| 13-03-2024

Ontwikkeling netto huur en huurquote (prijspeil 2021)

Bron: WoON, 2021

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

5| 13-03-2024

Maandelijkse netto woonquote van huurders per woningmarktregio

Bron: WoON, 2021

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

6| 13-03-2024

Huurders naar betaalbaarheid van de Nibud systematiek 2021

Bron: WoON 2021, ABF, BZK

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

7| 13-03-2024

Ontwikkeling netto koopuitgaven en koopquote (prijspeil 2021)

Bron: WoON, 2021

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

8| 13-03-2024

Hoe houden we de huren betaalbaar (1) • 100% maximale huur vragen (eerlijke huren) • Toewijzing fixeren op huurtoeslagregeling (kwaliteits- en aftoppingsgrenzen) • (Her)introductie van huur-inkomenstabellen • Huurquotekaart (midden inkomensgroepen) • Voor minima op basis van huurquote jaarlijks huurafslag verstrekken • Goedkope voorraad koesteren • Energiebesparing bevorderen (Stroomversnelling/ Nul op de meter) en opbrengsten beperkt doorrekenen in de huur • Tijdelijk huurcontracten op basis van inkomen • Kleiner bouwen

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

9| 13-03-2024

Hoe houden we de huren betaalbaar (2) • Maatwerk in doorstroming: doorstroom bevorderende maatregelen • Huurderszelfbeheer: wooncoöperaties • Segregatie accepteren en huur verhogen van kwalitatief goede woningen en huur verlagen van kwalitatief slechte woningen • Afweging tussen huurmatiging en investeren • Naast signalerend intervenieert de corporatie ook op andere beleidsterreinen; de bewoner centraal • Individuele aanpak armoedeproblematiek: ongelijke gevallen ongelijk behandelen, eerst doen dan denken, burgerlijke ongehoorzaamheid, durfpotje voor woonconsulenten om problemen op te lossen

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

10| 13-03-2024

Dilemma’s corporatie huurbeleid • Onrendabele top bij nieuwbouw is fors gestegen: kostendekkende huur (1042) wijkt steeds verder af van de aanvangshuur (650) • Verbeteruitgaven (duurzaamheid worden niet gedekt door huurinkomsten) • Betaalbaarheid komt steeds meer op rekening van de corporaties: niet langer sprake van een duurzaam prestatie model voor corporaties • Investeringscapaciteit op basis van NPA eind 2030 opgesoupeerd • NPA op basis van huidige renteniveau niet realiseerbaar • Kasstromen (ICR) corporaties staan sterk onder druk: minder nieuwbouw en verkoop lossen dat nauwelijks op

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

11| 13-03-2024

Reden geen koopwoning 18-30 jarigen huishoudens in een huurwoning, 2021

Bron: CBS 2022

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

12| 13-03-2024

Aantal hypotheekaanvragen starters, doorstromers, oversluiters en onbekend 2009-2023 Q4

Bron: HDN

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

13| 13-03-2024

Gemiddelde maximale leencapaciteit voor een- en tweeverdieners 2008-2022

Bron: BK-MBE/ CBS

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

14| 13-03-2024

Percentage huishoudens in een private huurwoning naar leeftijd, 1986-2021

Bron: WoON, 2021

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

15| 13-03-2024

Inkomensnormen De Uitkijk Cuijk en de Nachtegaalstraat Nijmegen 2018

Bron: Huurvoorwaarden Nieuw Nachtegaal Plein/ De Uitkijk

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

16| 13-03-2024

Veranderde positie koopstarters 2009-2021 (Aerts, 2022) • Aandeel woningen dat tot het startersegment gerekend kan worden neemt af • Grote daling aandeel starters met inkomen tot 1,5 modaal en stijging 2-3 maal modaal • Aandeel hoogopgeleide starters stijgt • Potentiele vraag van starters in 2021 850.000. Vier maal meer dan gerealiseerd en verdubbeld sinds 2009 • 8 op de 10 starters zoekt in het prijssegment van 200.00 – 300.000 euro • Aandeel starters met eigen geld de afgelopen jaren toegenomen (gemiddeld 25.000 euro) • 25% starters ontvangt in 2021 een gift. Wordt gebruikt om lagere woonlasten te realiseren Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

17| 13-03-2024

Beleidsmaatregelen versterken positie (koop)starters • Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters: handreiking voor gemeenten (RIGO) • Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (70 miljoen euro, 1,5 - 2x modaal, max. 355.000 euro, voor nieuwbouw, maximaal 50.000 euro, naast bijdragen Rijk, ook inbreng gemeenten en marktpartijen, rond de zomer implementatie) • In regionale woondeals 350.000 betaalbare koop- en huurwoningen • Verkoop sociale huurwoningen door corporaties en terugbouw sociale huurwoningen voor nieuwe doelgroep • Huisvestingsverordening: mogelijkheid om betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan starters • Opkoopbescherming Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

18| 13-03-2024

Lokale beleidsinstrumenten • Differentiatie overdrachtsbelasting (0% starters en 10,4% beleggers) • Een extra lening bovenop de maximaal haalbare hypotheek (starterslening: SvN) • De uitgestelde betaling (koopgarant, slimmer kopen: Stichting Opmaat) • Erfpachtinstrumenten • Mengvormen van uitgestelde lening met erfpacht • Huurinstrumenten met deling in de vermogensontwikkeling en optie tot koop (Cokoop) • Wooncoöperaties (Cooplink, Stichting Knarrenhof) • Gemeentelijk woningbedrijf herinvoeren • Gemeentelijke investeringen in middenhuur (Woonfonds midden huur gemeente Rijswijk) • Revolverend gemeentelijk leenfonds voor wooncoöperaties (gemeente Amsterdam) Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

19| 13-03-2024

Nadelen koopinstrumenten • Prijsopdrijving • Deel waardestijging wordt afgedragen en lastiger om wooncarrière op te bouwen • Ondoelmatigheid (Premiekoop-A) • Onzekerheid over financiële toekomst (erfpacht) • Onduidelijkheid over inhoud bij kopers

Betaalbaarheid van het wonen: ontwikkeling en beleidsinstrumenten

20| 13-03-2024

EINDE 13-03-2024

Delft University of Technology

Challenge the future