Bijlage 2i - Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
Tekst van het document
Holwerd aan Zee Financiële doorrekening en marktverkenning
Eindrapport
Project:
Businesscase toerisme & recreatie Holwerd aan Zee Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
Opdrachtgever:
Provincie Fryslân
Bestemd voor:
Werkgroep Toerisme & Recreatie, Holwerd aan Zee
Auteurs:
Drs. F.P.M. (Frank) Verkoijen i.s.m. W.N. (Wander) Groot, drs. H. (Hans) Meinardi en dr. T. (Tom) Gosens
Datum:
19 februari 2024
INHOUD Managementsamenvatting
4
1.
Inleiding
4
Verblijfsrecreatie
5
Dagrecreatie
5
De Maatschappelijke Onderneming
5
Vraagstelling en werkwijze
6
Vraagstelling
6
Werkwijze
6
Uitgangspunten
9
Het coöperatiemodel
9
Financiële verkenningen
10
Kengetallen verblijfsaccommodaties
10
De boutiquehotels
11
De lodges
16
De camping
18
Dagrecreatie
21
De Coöperatie
33
Voorlopige conclusies m.b.t. de financiële verkenningen
35
De marktverkenning
37
Verblijfsrecreatie
37
Dagrecreatie
42
Conclusies en aanbevelingen
43
Bronnen
46
2.
3.
4.
5.
6.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
3
Managementsamenvatting Vanuit een burgerinitiatief is het idee opgevat om het dorpje Holwert in Friesland door te ontwikkelen tot ‘Holwerd aan Zee’: een iconische toeristisch-recreatieve trekker van internationale allure. Bureau Leisurebrains heeft de opdracht gekregen om na te gaan of er een recreatieve businesscase mogelijk is waar marktpartijen daadwerkelijk geloof in hebben. Welke partijen zijn dat en hoe serieus zijn ze? We hebben deze opdracht uitgevoerd door allereerst de uitgangpunten van de marktverkenning scherp te krijgen. Aan deze uitgangspunten hebben we gedurende het onderzoek vast gehouden. De uitgangspuntennotitie is financieel nauwkeurig doorgerekend. Een aantal aannames in de berekeningen is vervolgens getoetst bij deze marktpartijen. Zij konden zich in deze berekeningen vinden. Onze berekeningen leiden tot een potentiële
Op basis van de gekozen uitgangspunten, blijkt dus
investering van circa 40 miljoen euro vanuit de markt.
dat het idee van de coöperatie en een deel van de verblijfsrecreatieve ontwikkelingen (hotel en camping-
Op basis van onze berekeningen concluderen we
verplaatsing) niet rendabel lijken. Dit wordt deels
echter dat het project in haar huidige opzet lastig te
bevestigd door de marktverkenning: een deel van de
realiseren zal zijn:
geïnterviewden geeft aan weinig of geen perspectief
• het verplaatsen van de camping is financieel
in de huidige opzet te zien. Dit zijn vooral de meer
niet haalbaar;
• de ontwikkeling van de boutiquehotels is risicovol;
• de ontwikkeling van getijdelodges is kansrijk; • een positieve exploitatie van het expeditiecentrum is alleen mogelijk bij hoge deelname-
conventionele ontwikkelaars. Een viertal partijen die zich op specifieke doelgroepen richten ziet wel kansen en staat positief ten opzichte van het instappen in de ontwikkeling van Holwerd aan Zee. Het project heeft daarmee zeker kansen.
aantallen aan de expedities (en dus ook een hoge bezettingsgraad bij de accommodaties);
• Het coöperatiemodel, waarbij bewoners, onder-
Ons advies is om de uitgangspunten nog eens goed tegen het licht te houden en vervolgens met een
nemers en andere betrokken certificaten van
beperkte groep ondernemers, die vanuit een positieve
deelname kopen, levert deelnemers wel een
insteek het project verder willen trekken, de resultaten
jaarlijkse vergoeding op van ongeveer 3%, maar de
en aanbevelingen van het rapport te bespreken en
aflossingsmogelijkheden zijn beperkt.
na te gaan welke uitgangspunten aangepast kunnen worden om tot een betere propositie te komen.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
4
1. Inleiding Vanuit een burgerinitiatief is het idee opgevat om
DAGRECREATIE
het dorpje Holwert in Friesland door te ontwikkelen
Het is de bedoeling dat, door de ontwikkeling van
tot ‘Holwerd aan Zee’: een iconische toeristisch-
een breed scala aan dagrecreatief aanbod, toeristen
recreatieve trekker van internationale allure.
en recreanten het gebied gaan bezoeken. De nieuwe
De gedachte is dat er, samen met het UNESCO
vormen van dagrecreatie zijn niet alleen geschikt voor
Werelderfgoed Waddenzee, de Waddenkustregio,
gasten van buiten de provincie, maar ook voor de
de weidsheid en donkerte en het historisch terpdorp
bewoners van de regio.
Holwert, voldoende ingrediënten aanwezig zijn om in Holwert zowel nieuw verblijfsrecreatief als dag-
Holwerd aan Zee moet een iconische trekker met
recreatief aanbod te ontwikkelen.
internationale allure worden. In tegenstelling tot van oorsprong toeristisch-recreatieve gebieden waar
Ruimtelijk wordt hiervoor, zo is het idee, een verbinding
bezoek organisch groeit, wordt met Holwerd aan Zee
van Holwert met de Waddenzee gerealiseerd, door
in relatief korte tijd een aantrekkelijke bestemming
de aanleg van een getijdemeer aan de oostzijde van
gecreëerd en geprogrammeerd. De aanwezigheid
het dorp. De meer ‘nautische ervaring’ zal als mogelijke
van een aantrekkelijk dagrecreatieprogramma is
doorontwikkeling aan de westkant van het dorp
daarom van essentieel belang voor de haalbaarheid
gerealiseerd worden, met mogelijk een haventje en
van het project. In een eerdere fase is de positionering
een route naar het vaarnetwerk verder de provincie in.
‘Expeditiedorp voor bezinning aan het Wad’ uitgewerkt door het bureau Ginder.
Om Holwerd aan Zee, zo is de gedachte, tot een bloeiend economische kern te ontwikkelen en op die
Door de combinatie van dagrecreatie (zoveel mogelijk
manier de leefbaarheid verder te versterken, moet er
jaarrond) met verblijfsrecreatie moeten bezoekers-
zowel op het gebied van verblijfsrecreatie als op het
volumes ontstaan die zorgen voor het floreren van
gebied van dagrecreatie een behoorlijke ontwikkeling
horeca, middenstand en het activiteitenaanbod.
plaatsvinden.
De achterliggende gedachte is dat de beoogde
VERBLIJFSRECREATIE
ontwikkeling uiteindelijk zal leiden tot een verbetering van de leefbaarheid van Holwert en haar omgeving.
Nieuwe vormen van verblijfsrecreatie zijn een belangrijke pijler, die moet gaan zorgen voor voldoende volume om de economie, bedrijvigheid en levendigheid van Holwerd aan Zee op bestemmingsniveau te tillen. Qua verblijfsrecreatie wordt er gedacht aan het realiseren van een 700-tal bedden (bovenop de bestaande 300), op termijn nog eens uit te breiden met een extra 1000 bedden. Gedacht wordt aan enkele clusters van accommodaties op diverse locaties. Qua accommodatievormen wordt gedacht aan diverse varianten lodges, extra kampeerplaatsen en extra hotelkamers.
DE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING Stichting Holwerd aan Zee vindt het erg belangrijk dat de inwoners van het dorp grip houden op hun cultuur, de positionering en de grond. Daarom kiest Holwerd aan Zee voor een insteek waarbij ‘de samenleving’ maximaal meeprofiteert van de bezoekerseconomie. Het idee is deze maatschappelijke onderneming inhoud te geven door het vormen van een coöperatie. We komen hier later op terug. Het is de bedoeling is dat de inwoners, ondernemers en gebruikers van het dorp financieel in deze coöperatie kunnen deelnemen, en dat de opbrengsten van het initiatief vervolgens ook weer bij de inwoners en gebruikers van het dorp terecht komen. Op deze manier draagt het project bij aan de verbetering van de leefomgeving. In hoofdstuk 3 werken we het idee van het coöperatiemodel verder uit.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
5
2. Vraagstelling en werkwijze Holwerd aan Zee is geen ‘nieuw’ project. Al meerdere
WERKWIJZE
jaren wordt er aan het plan gewerkt en er liggen dan
Omdat we feitelijk een marktverkenning uitvoeren
ook al diverse rapporten die breed inzicht geven in
naar een nog te ontwikkelen project, waarbij er veel
een breed scala aan belangrijke elementen die bij de
onzekerheden bestaan, is het naar onze mening van
ontwikkeling aan bod komen. Met name ruimtelijk zijn
essentieel belang dat aan de voorkant van de ver-
de plannen al redelijk goed uitgewerkt. Partijen die
kenning de uitgangspunten helder zijn. Daarom zijn
het project ondersteunen en mogelijk ook financieren
we begonnen met het zo scherp mogelijk om-
willen echter ook weten of het project financieel haal-
schrijven van het project, waarbij we vooraf enkele
baar is. De partners in het project vragen nadrukkelijk
uitgangspunten hebben vastgesteld voor zowel de
om inzicht in de ontwikkelkansen en de bereidheid
verblijfsrecreatie als de dagrecreatie.
om te investeren door de markt.
Deze uitgangspuntennotitie vormde de basis voor de gesprekken met de markt. In de uitgangspuntennotitie
Overheden die mogelijk de financiering van o.a. de
zijn de volgende punten aan de orde gekomen:
aanleg van het getijdemeer en de openbare infra-
• •
structuur voor hun rekening moeten nemen, vragen dan ook met name aan de private sector concreet commitment. Vanuit de private sector zou er vooral geïnvesteerd moeten worden in verblijfsrecreatie én moet er een dagrecreatief aanbod ontwikkeld worden
De wijze waarop het maatschappelijk belang geborgd kan worden;
• •
De eerste ideeën t.a.v. dagrecreatie; Een eerst globale inrichting/positionering van de verblijfsrecreatieve eenheden;
dat hierbij past en zorgt voor voldoende bezoekers.
•
VRAAGSTELLING
•
Er wordt gevraagd om de haalbaarheid van de ont-
Het aantal eenheden verblijfsrecreatie;
De mogelijke organisatievorm (de voor- en nadelen van een coöperatie, stichting etc.); De wijze van uitgifte grond (verkoop, verhuur, erfpacht- en andere voorwaarden).
wikkeling van het benodigde toeristisch-recreatieve aanbod (dag- en verblijfsrecreatie) verder uit te werken
We hebben deze punten nog eens goed bij de
en te onderzoeken of er daadwerkelijk partijen zijn,
projectgroep én het ontwerpatelier neergelegd.
die bereid zijn risicodragend in dit aanbod te in-
Hieruit zijn twee belangrijke wijzigingen naar voren
vesteren. De opdrachtgever wenst op deze manier
gekomen:
concreter inzicht te krijgen in de haalbaarheid van
•
de businesscase voor toerisme en recreatie van het project Holwerd aan Zee.
Het iconische Waddenhotel bleek op de gewenste locatie niet haalbaar;
•
Het idee om aan de westkant een zoetwaterbassin te ontwikkelen met watersportmogelijk_
Het is van belang te onderkennen dat het bureau
heden en een doorsteek naar de Holwerter Feart
Ginder reeds in 2022 bij diverse marktpartijen heeft
is niet meegenomen
gepolst in hoeverre zij bereid zijn te investeren. De verkenning van destijds moet nu concreter worden.
Nadat we de uitgangspunten scherp hadden, zijn we
Geen ‘wishful thinking’, maar voldoende stevigheid in
op basis van de uitgangspuntennotitie gaan rekenen
antwoorden qua commitment, zowel voor verblijfs-
aan zowel de investeringsbegroting als de mogelijke
recreatie als voor dagrecreatie.
exploitatiebegroting, zodat we, gebruik makend van kengetallen en referentieprojecten, al een eerste
Dus minder een verkenning, maar meer hardheid naar
globaal zicht konden krijgen op de financiële haal-
realisatie (dan nu het geval is). Geen wensenlijstjes
baarheid. Dit hebben we zowel voor de verblijfs-
van investeerders, maar een businesscase die ge-
recreatieve als voor de dagrecreatieve ontwikkelingen
vormd en getoetst wordt met marktpartijen, waarbij
uitgevoerd.
wordt opgehaald of er partijen daadwerkelijk geloof hebben in de haalbaarheid. Welke partijen zijn dat en hoe serieus zijn ze? In deze rapportage geven we het antwoord op deze vragen.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
6
Deze voorlopige businesscases2 hebben we verwerkt
Bij een aantal vragen is respondenten gevraagd om een
in de uitgangspuntennotitie die we vervolgens zowel
score tussen 1 en 10 te geven aan hun antwoorden.
voor de verblijfsrecreatie als voor de dagrecreatie
Op deze manier kunnen antwoorden wat eenvoudiger
hebben getoetst aan een breed palet aan deskundige
vergeleken worden en werden respondenten
marktpartijen.
gedwongen heel concreet te antwoorden. De verslagen zijn ter accordering aan de geïnter-
De marktpartijen hebben voorafgaand aan het interview
viewden toegezonden.
de uitgangspuntennotie1 en een toeristisch-recreatief positioneringsdocument toegezonden. De interviews zijn vrijwel allemaal uitgevoerd door twee adviseurs. De volgende marktpartijen zijn geïnterviewd: Verblijfsrecreatie Sytze de Haan
Zee van Tijd (Holwert)
Hotel- en campingexploitant, reisbureau
Christophe Meijer
Pean Buiten (Nes-Akkrum)
Zeilschool, groepsaccommodatie, bootverhuur en natuurhuisjes
Erik Nicolai en Egbert Zwarts
Dijkstra-Draisma (Leeuwarden)
Bouwonderneming, ontwikkelaar Landelijk opererende hotel-
Anoniem
exploitant en ontwikkelaar Jan-Paul en Renée Bron
Jeroen Postma
Zeelenberg Architecten (Oud-
Ontwerp en planontwikkeling
dorp)
leisure en vakantieparken
InLeisure (Amsterdam)
Ontwikkelaar, investeerder en exploitant van leisure concepten en vakantieparken
Danny Paerl
Cuber/Marber (Apeldoorn)
Ontwikkelaar en exploitant van verblijfsconcepten
Raymond Hoevenaars en
Dormio Group (Arnhem)
Ontwikkeling, verkoop, verhuur, beheer en exploitatie van
Maas Brink
vakantieparken en hotels Gerro Vonk
Driestar (Utrecht)
Ontwikkelaar, exploitant en investeringsmaatschappij
Dagsrecreatie Sytze de Haan
Zee van Tijd
Hotel- en campingexploitant, reisbureau
Ib Huysman
Nature XP
Aanbieder Outdoor Events
Jan de Roos
De Jongens van Outdoor
Aanbieder Outdoor Events
Rens Kalsbeek en
Werelderfgoedcentrum (WEC)
Educatie- en beleefcentrum,
Miriam van Dijk
Waddenzee
zeehondencrèche, restaurant en congresruimte
1 Uitgangspuntennotitie Holwerd aan Zee 8 december 2023, zie bijlage 2 Leisurebrains heeft de indicatieve businesscases met de grootste zorg samengesteld. Voor eventuele onjuistheden kan Leisurebrains niet aansprakelijk worden gehouden. Deze gemaakte prognoses zijn bedoeld om u een inzicht te geven in de te verwachte kosten en opbrengsten. Het betreft echter een momentopname en tal van omstandigheden (marktontwikkeling, concurrentie, welvaartontwikkeling, economisch klimaat, kostenstijging etc.) kunnen de opgegeven prognoses beïnvloeden. Leisurebrains aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de uitkomsten van de prognose en beslissingen die op basis van de prognose zijn genomen.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
7
3. Uitgangspunten •
Alle geïnterviewden hebben vooraf een uitgangs-
Nieuwe logies op locatie bestaande camping
puntennotitie gekregen. Deze is opgenomen in de
(50 bedden)
•
bijlage. Hieronder staan de belangrijkste uitgangs-
Relocatie van de bestaande camping
punten opgesomd:
(80 extra bedden)
• De overheid richt zich op de randvoorwaarden en
•
Eén of twee nieuwe boutique hotels in of rond
de aanleg van infrastructuur en natuur.
het centrum (100 bedden)
De private sector zal moeten investeren in horeca,
• De 700 bedden hoeven niet per sé gesitueerd te
dagrecreatie en verblijfsrecreatie. Het aanbod zal aantrekkelijk moeten zijn voor (inter)nationale
worden in het plangebied van het getijdemeer,
gasten, zowel voor dagtochten als om te verblijven;
maar wel in een straal van 1 tot 3 km rond Holwert;
• Het is de opzet het logiesaanbod gefaseerd te
• Om te zorgen dat het dorp grip houdt op de
laten groeien. In de eerste fase tot 2030 met
gronden die verworven worden en om te borgen
circa 700 bedden. Daarna is doorgroei de opzet,
dat ontwikkelingen en geld voldoende binnen de
tot 2050, met nog eens 1000 bedden. Met deze
plaatselijke economie blijven, wordt er gedacht
omvang ontstaat er voldoende schaal om een
aan het opzetten van een maatschappelijke
aantrekkelijk aanbod in horeca en dagrecreatieve
onderneming waarvan de dorpscoöperatie, natuur-
activiteiten te kunnen organiseren;
beheerders, overheid en marktpartijen lid kunnen
• Het idee is om vanuit het expeditiecentrum 10-15
zijn;
expedities per dag te organiseren, waarbij waar
• De gronden worden aan marktpartijen uitgegeven
mogelijk met de huidige aanbieders samen-
in erfpacht, gedacht wordt aan een periode van
gewerkt gaat worden;
minimaal 30 jaar;
• Te ontwikkelen logiesaccommodaties: • Logies in beschutte en beboste randen •
• De verhuuraccommodaties kennen een receptieloze aankomst met hostess-service. Het expeditie-
(248 bedden)
centrum is voor hen het centrale informatiepunt.
Stoere geïndividualiseerde getijdenlodges in
Het is de bedoeling hier ook de backoffice en
de zuidrand van het (getijden)meer
bijvoorbeeld linnenopslag te realiseren;
• We gaan uit van ca. 125.000 extra gastnachten in
(200 bedden)
•
Geschakelde accommodaties met vogelkijk-
jaar vijf, bepaald door eerder onderzoek en
hutten aan de rand van het getijdenmeer
verdeeld volgens dit overzicht:
48 bedden) bij Dijkhuisje (noordzijde)
Aantal een_ heden/ plaatsen
Aantal bedden per plek
Aantal bedden
Aantal dagen bezet
Aantal gastnachten
Aantal dagen bezet
Gemiddeld aantal bedden bezet
Bez. percentage bungalows/ plekken
Bez. percentage bedden
Gem. verblijf
Aantal gasten
Getijdelodges
26
6,00
156
250
26.000
6.500
4,00
68,5%
45,7%
5
5.200
Getijdelodges
1
10,00
10
250
2.000
250
8,00
68,5%
54,8%
5
400
Getijdelodges
3
12,00
36
250
7.500
750
10,00
68,5%
57,1%
5
1.500
Getijdelodges
12
4,00
48
250
9.000
3.000
3,00
68,5%
51,4%
5
1.800
Geschakelde accom, met vogelkijkhut
12
4,00
48
250
9.000
3.000
3,00
68,5%
51,4%
5
1.800
Nieuwe logies best. camping (hotellodges)
25
2,00
50
225
11.250
5.625
2,00
61,6%
61,6%
2
5.625
Beschutte en beboste randen
40
5,00
200
250
35.000
10.000
3,50
68,5%
47,9%
5
7.000
Boutique hotel(s)
50
2,00
100
225
19.688
11.250
1,75
61,6%
53,9%
2
9.844
Camping
20
4,00
80
115
5.175
2.300
2,25
31,5%
17,7%
4
1.294
Totaal
189
124.613
42.675
728
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
34.463
8
• De dagrecreatieve mogelijkheden zijn uitgebreid
jaarlijkse rente wordt vergoed. De zeggenschap dient
beschreven. Denk hierbij aan:
vervolgens ingeregeld te worden op basis van de
• Expedities zoals wadlopen en zwerftochten door-
juridische structuur en de vastlegging van de
de kwelders voor echte avonturiers, jong en oud:
voorwaarden.
treed in de voetsporen van monniken die eeuwengeleden over de zeebodem door slikken en over
De gronden worden vervolgens in erfpacht uitgegeven
zandbanken naar Ameland liepen. Wadlopen en
aan marktpartijen die aan de slag gaan met de realisatie
kweldertochten zijn werkelijk één van de meest
van de hotels, de camping en aan de overige vormen
unieke belevenissen ter wereld.
van verblijfsaccommodaties. Bij de berekeningen van de haalbaarheid van dit model zijn we ervan uitgegaan
• Een dagje vogelparadijs. Ga met een deskundige
dat de grondprijs verdisconteerd wordt in een jaarlijkse
vogelranger op pad langs het getijdenmeer en
canon, waarbij de grondprijs in een periode van 30 jaar
door de kwelders van Holwert. Je ziet sternen,
wordt terugverdiend. Onder aftrek van kosten blijft er,
steltlopers, lepelaars en veel soorten zangvogels.
afhankelijk van de hoogte van het rentepercentage,
Luister naar de Waddensound.
een jaarlijkse cashflow over die gebruikt kan worden ter aflossing van de participaties.
• Een wadden-wellness beleving. Kom tot jezelf bij het grootste modderbad ter wereld. Laat de
In het project dient tevens rekening gehouden te
elementen op je inwerken. Een wellnessdag 2.0,
worden met de realisatie van een expeditiecentrum.
puurder dan dit ga je het niet treffen.
Dit expeditiecentrum is bedoeld als uitvalsbasis voor de expedities die georganiseerd worden. Daarnaast
• Ervaar een duizelingwekkend ‘Dark Sky’ weekend onder leiding van sterrengidsen.
kan het worden gebruikt als een soort servicepunt voor Holwerd aan Zee en vormt het zowel de receptie als de backoffice voor de lodges.
• Wandelen, fietsen en sportieve wellness, yoga arrangementen (pilates) en Waddengastronomie.
In ons businessmodel zijn we ervan uitgegaan dat het expeditiecentrum wordt ontwikkeld vanuit de
• Het expositiecentrum krijgt een kleinschalige horeca
coöperatie. Van daaruit wordt het expeditiecentrum
en bundelt het aanbod van bestaande aanbieders,
verhuurd aan de gebruikers (organisatoren expedities
aangevuld met nieuw aanbod, dat ontwikkeld dient
en de eigenaren van de lodges – zijnde het deel dat
te worden voor de volgende 4 doelgroepen:
wordt gebruikt als receptie en backoffice-).
• De Waddengenieter; gebruikt de natuur als fraai decor voor sociale contacten
• De Waddengebruiker; gebruikt de natuur intens voor (sportieve) activiteiten
• De Waddenvorser; een kleine groep liefhebbers die de natuur vooral bestudeert
Van verder belang is dat verondersteld is dat de aankoop van de gronden voor de aanleg van het getijdemeer buiten het businessmodel van de coöperatie vallen: zij koopt alleen grondposities aan ten behoeve van de verblijfsaccommodaties en het expeditiecentrum.
• De Waddenliefhebber; heeft vooral interesse in de natuur en maakt graag gebruik van het aanbod
Tot slot is ook verondersteld dat de gronden op basis
aan routes en voorzieningen
van erfpacht worden uitgegeven en de grondprijs in een periode van 30 jaar wordt ‘terugverdiend’. Het
HET COÖPERATIEMODEL
uitgangspunt ‘erfpacht’ is meegenomen op basis van
Als uitgangspunt voor de wijze waarop ‘de maat-
gesprekken met de werkgroep. Gedurende het onder-
schappij’ grip wil houden op de ontwikkeling en
zoek rees bij ons echter de vraag of het wel realistisch
exploitatie van Holwerd aan Zee, zijn we uitgegaan
is dat de grond van de hotels op erfpacht wordt uit-
van een coöperatiemodel, waarvan inwoners, onder-
gegeven of dat deze grond niet aan de hotelonder-
nemers, natuurbeheerders en andere lokale partijen
nemer verkocht moet worden. Daarnaast is het zo dat
lid kunnen worden.
op basis van deze veronderstelling de erfpacht voor
De gedachte is dat de voor de ontwikkeling van
de camping, vanwege het relatief grote oppervlak,
‘Holwerd aan Zee’ benodigde gronden worden
relatief hoog is. Voor onze berekeningen hebben we
gekocht door deze coöperatie, waarbij ter financiering
echter de uitgangspunten aangehouden.
hiervan participaties worden uitgegeven, waarop een
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
9
4. Financiële verkenningen Voorafgaand aan de gesprekken met marktpartijen,
Achtereenvolgens wordt ingegaan op de volgende
hebben we diverse richtinggevende investerings-
aspecten:
begrotingen en rendementsberekeningen opgesteld
• Kengetallen verblijfsaccommodaties • Rendementsberekening verblijfsaccommodaties • Rendementsberekening boutiquehotels • Rendementsberekening lodges • Rendementsberekening camping • Exploitatie expeditiecentrum • Rendementsberekening coöperatie
voor de diverse vormen van verblijfsaccommodaties (lodges, hotels en camping). Dit was van belang om inzicht te krijgen in de haalbaarheid en de risico’s van de plannen. In deze berekeningen hebben we gebruik gemaakt van in de sector gangbare kengetallen (zoals bouwkosten, bezettingsgraden, overnachtingsaantallen), die we vervolgens ook in de marktverken-
KENGETALLEN VERBLIJFSACCOMMODATIES
ning ter toetsing meegenomen hebben. Hieronder geven we een toelichting op de uitgangspunten voor elk van de drie exploitatievormen, waar-
In onderstaand overzicht zijn de mogelijke accommo-
bij tevens wordt ingegaan op mogelijke investerings-
daties, bedden en slaapplaatsen in beeld gebracht en
kosten en verwachte rendementen.
gespiegeld aan gangbare kengetallen, waardoor er schattingen gemaakt kunnen worden van mogelijke bezettingsgraden, gastnachten en overnachtingen.
Aantal een_ heden/ plaatsen
Aantal bedden per plek
Aantal bedden
Aantal dagen bezet
Aantal Aantal gastdagen nachten bezet
Gemiddeld aantal bedden bezet
Gem. verblijf
Aantal gasten
Getijdelodges
26
6,00
156
250
26.000
6.500
4,00
5
5.200
Getijdelodges
1
10,00
10
250
2.000
250
8,00
5
400
Getijdelodges
3
12,00
36
250
7.500
750
10,00
5
1.500
Getijdelodges
12
4,00
48
250
9.000
3.000
3,00
5
1.800
Geschakelde accommodaties
12
4,00
48
250
9.000
3.000
3,00
5
1.800
25
2,00
50
225
11.250
5.625
2,00
2
5.625
40
5,00
200
250
35.000
10.000
3,50
5
7.000
Boutiquehotel(s)
50
2,00
100
225
19.688
11.250
1,75
2
9.844
Camping (aanvullend aan
20
4,00
80
115
5.175
2.300
2,25
4
1.294
124.613
42.675
met vogelkijkhut Nieuwe logies bestaande camping* (hotellodges) Beschutte en beboste randen
bestaande camping) Totaal
189
728
34.463
*Voor wat betreft de camping geldt dat het aantal opgenomen eenheden in de tabel hierboven de uitbreiding van het aantal plaatsen en bedden betreft ten opzichte van de huidige camping (Zee van Tijd).
Op basis van kengetallen, referentieprojecten en
na de opening ongeveer 125.000 extra gastnachten
benchmarkcijfers zou het ons inziens mogelijk moeten
(bijna 350 verblijfsgasten per dag) te genereren.
zijn om, met de beoogde 728 extra bedden, vijf jaar
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
10
DE BOUTIQUEHOTELS Investeringskosten In de uitgangspuntennotitie is verondersteld dat in
Ten einde een indicatie te verkrijgen van de investe-
het dorp een tweetal boutiquehotels zullen worden
ringen voor deze accommodaties is uitgegaan van de
gerealiseerd met in totaal 50 kamers en 100 bedden.
volgende cijfers en aantallen:
Grondoppervlakte Hotel (drie lagen)
583 m2
Parkeerplaatsen
400 m2
Algemeen/overig
367 m2
Totaal
1.350 m2
Bruto vloeroppervlakte per hotelkamer
25 m2
Aantal hotelkamers
50 m2
Factor i.v.m. algemene ruimtes en ontbijtzaal
1,4 m2
Totaal aantal m2 hotel
1.750 m2
Voor de grond geldt dat deze aangekocht wordt door
Op basis hiervan is de erfpacht berekend. Deze
de maatschappelijke onderneming. Deze maatschap-
bedraagt dan € 3.263 per jaar. In de exploitatie-
pelijke onderneming zal ook de infrastructuur realiseren,
berekening van het hotel is met deze jaarlijkse last
vervolgens zal de grond in erfpacht worden uitgege-
rekening gehouden.
ven aan de hotelondernemer. Voor de aankoop van de 1.350 m2 grond is gecalculeerd met een prijs van
Voor wat betreft de bouwkosten van het hotel is op
€ 65 per m (€ 87.750). Rekening houdend met
basis van benchmarkgegevens verondersteld dat dit
overdrachtsbelasting en bijkomende kosten die
circa € 6.250.000 zal gaan kosten. Dit kan als volgt
toe te rekenen zijn aan de grond (samen ongeveer
worden toegelicht:
2
€ 10.000,00), bedraagt de totale grondinvestering € 97.903.
Bouwkosten Inrichting
Aantal
Prijs per m2
Totaal
1.750 m2
€ 3.000,00
€ 5.250.000,00
50 kamers
€ 10.000,00
€
500.000,00
€
500.000,00
Overige kosten (bijkomende kosten, aansluitende kosten, projectmanagement, vergunningen etc.). Totaal
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
€ 6.250.000,00
11
Exploitatie
Voor het ontbijt is uitgegaan van € 10, exclusief btw,
Voor de exploitatie van het hotel zijn we ervan uit-
per nacht per gast. De opbrengsten zijn geïndexeerd
gegaan dat er geen restaurantfunctie aangeboden
met 2% per jaar.
wordt, behoudens een ontbijtfunctie. Verondersteld is dat in jaar een de gemiddelde dagprijs voor logies
Voor de bezetting is vanaf jaar drie uitgegaan van een
uitkomt op € 100,- inclusief btw, per nacht. Hierbij is
bezetting van 225 dagen per jaar. Voor jaar één en
nog geen rekening gehouden met het ontbijt.
jaar twee is respectievelijk uitgegaan van 205 en 215 dagen bezetting.
Voor de personele bezetting is, behoudens een ondernemer die als hotelmanager fungeert, van het volgende uitgegaan: -
Hotelmanager Medewerker receptie
1,50 FTE
Medewerker TD
0,50 FTE
Medewerker ontbijt
0,50 FTE
Medewerker administratie
0,50 FTE
Totaal
3,00 FTE
Voor jaar een tot en met vijf ziet de mogelijke exploitatie er als volgt uit:
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Opbrengsten
1.119.742
1.197.851
1.278.636
1.304.209
1.330.293
Kosten logies
-631.145
-666.538
-703.095
-706.204
-709.156
Erfpacht
-3.263
-3.329
-3.395
-3.463
-3.532
EBITDA
485.334
527.984
572.146
594.541
617.604
Afschrijving hotel
143.750
143.750
143.750
143.750
143.750
Afschrijving inventaris
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
Rente financiering
218.325
204.975
191.625
178.275
164.925
Resultaat voor belastingen en
73.259
129.259
186.771
222.516
258.929
Ondernemersbeloning
125.000
127.500
130.050
132.651
135.304
Resultaat na ondernemers-
-51.741
1.759
56.721
89.865
123.625
Belastingen
10.348
-352
-11.344
-17.973
-24.725
Resultaat na belastingen
-41.393
1.407
45.377
71.892
98.900
Exploitatie
ondernemersbeloning
beloning
Het overzicht laat zien dat er in het tweede jaar mogelijk een positief resultaat ontstaat.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
12
Financiering Voor de financiering van de hotels is van de volgende uitgangspunten uitgegaan: Bouw
Inrichting
€ 5.750.000
€ 500.000
Eigen vermogen
40,0%
40,0%
Financiering
60,0%
60,0%
Aflossing in jaren
20
10
Rentepercentage
6,00%
6,00%
40
10
Stichtingskosten hotel(s) (exclusief grond)
Afschrijving in jaren
Van belang is te vermelden dat er hierbij van wordt uit-
*Dit betreft middelen die een ondernemer mogelijk zelf
gegaan dat de ondernemer zelf in totaal € 2,5 miljoen
bij familie of relaties moet lenen. Daarvoor geldt dat
in de hotels investeert. Dit betreft 40% van de bouw-
de leningverstrekker hier ook een vergoeding over wil
kosten (€ 2,3 miljoen) en 40% van de inrichting
hebben. De verwachting is dat de rendementseis hiervoor
(€ 0,2 miljoen). Dit is een behoorlijk bedrag.
minimaal, maar realistisch gezien hoger, zal zijn dan
De vraag is of er ondernemers te vinden zijn die deze
de rentevergoeding die betaald wordt voor de vreemd
investering willen dragen. Hiervoor is de marktverken-
vermogen financiering. Hier wordt immers meer risico
ning uitgevoerd, waar we later op terug komen.
over gelopen, aangezien dit achtergesteld zal zijn op een bancaire financiering . Dit betekent een rendementseis
In de berekening van de business case is geen rekening
voor het beschikbaar stellen van dit vermogen van
gehouden met een financiele vergoeding over deze
minimaal € 150.000.
door de ondernemer beschikbaar gestelde middelen*,
.
maar wordt uitgegaan van een ruime vergoeding voor arbeid (in de vorm van loon). Op basis van de financieringsuitgangspunten is een mogelijke cashflowberekening opgesteld voor de eerste 10 jaar Jaar
Cash primo
Cash flow in jaar
Cash ultimo
1
-
-70.143
-70.143
2
-70.143
-27.343
-97.486
3
-97.486
16.627
-80.860
4
-80.860
43.142
-37.717
5
-37.717
70.150
32.433
6
32.433
97.663
130.096
7
130.096
125.695
255.791
8
255.791
154.260
410.051
9
410.051
173.698
583.750
10
583.750
193.312
777.062
De cashflowberekening laat zien dat in de eerste
ondernemer beschikbaar gestelde vermogen. In het
jaren sprake is van een negatieve cashflow. In jaar vier
geval hier jaarlijks € 150.000 aan wordt toegerekend,
is de negatieve cash flow uit de eerste jaren weg-
betekent dit over een periode van 10 jaar € 1,5 miljoen
gewerkt. Echter, hierbij is in het geheel geen rekening
aan éxtra financieringslasten
gehouden met een vergoeding over het door de
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
13
DE LODGES Structuur In en rondom Holwert zouden 119 (getijde)lodges
te verhuren zal een verhuurbemiddelingsovereen-
kunnen worden gebouwd. De lodges zullen op basis
komst worden afgesloten met een verhuurorganisatie.
van erfpacht worden verkocht aan individuele eigenaren. De jaarlijkse canon wordt betaald aan de coöperatie,
De eigenaren krijgen maandelijks een huurafrekening
die eigenaar zal blijven van de grond om op die
onder aftrek van de commissie. Tevens houdt de
manier grip te kunnen houden op de ontwikkeling.
verhuurorganisatie een inhouding in voor de schoonmaak e.d. Deze inhouding wordt afgedragen aan een
We gaan ervan uit dat de eigenaren verplicht lid zijn
(lokale) exploitant. We veronderstellen namelijk dat
van een op te richten Vereniging van Eigenaren (VvE),
de VvE niet zelf het beheer van de lodges zal ver-
bij voorkeur op basis van appartementsrecht. De
zorgen. Daarvoor zal bij voorkeur een ondernemer
eigenaren betalen jaarlijks een eigenarenbijdrage aan
worden gezocht die het beheer van het park zal
de VvE. Vanuit deze eigenarenbijdrage worden de
verzorgen (schoonmaak, receptie, groenvoorziening,
exploitatiekosten gedekt.
onderhoud etc.).
De lodges zullen verplicht verhuurd worden, rekening
Investeringskosten
houdend met beperkte mogelijkheden voor eigen
In de uitgangspunten is verondersteld dat in en
gebruik. Ten einde deze lodges zo optimaal mogelijk
rondom Holwert 119 lodges worden gerealiseerd. De specificatie hiervan ziet er als volgt uit:
Aantal m2
Aantal
Aantal in
Aantal
lodges
verhuur
bedden
Getijdelodges 6 pers
90
26
26
156
Getijdelodges 10 pers
180
1
1
10
Getijdelodges 12 pers
180
3
3
36
Getijdelodges 4 pers
60
12
12
48
Geschakelde accommodaties met vogel-
60
12
12
48
40
25
25
50
75
40
40
200
119
119
548
kijkhut aan rand getijdemeer bij Dijkhuisje Nieuwe logies op bestaande camping (hotellodges) Lodges in beschutte en bosrijke randen Totaal
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
14
Op basis hiervan is een investeringsbegroting opgesteld met de volgende uitgangspunten: Getijdelodges 6 pers
Getijdelodges 10 pers
Getijdelodges 12 pers
Getijdelodges 4 pers
Geschakelde accommodaties met vogelkijkhut
Nieuwe logies bestaande camping (hotellodges)
Lodges in beschutte en bosrijke randen
Aantal
26
1
3
12
12
25
40
B.V.O.
90
180
180
60
60
40
75
Prijs per m2 B.V.O.
€ 2.300,00
€ 2.300,00
€ 2.300,00
€ 2.300,00
€ 2.000,00
€ 2.300,00
€ 2.300,00
Grondoppervlakte
400
800
800
350
200
275
400
Factor i.v.m.
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
€ 25,00
€ 25,00
€ 25,00
€ 25,00
€ 25,00
€ 25,00
€ 25,00
€ 40,00
€ 40,00
€ 40,00
€ 40,00
€ 40,00
€ 40,00
€ 40,00
algemene ruimte Aankoop grond per m2 * Kosten infrastructuur per m2 ** * de grondprijs is bepaald op basis van de waarde van recreatiegrond, na wijziging bestemmingsplan. De waarde van agrarische grond ligt lager ** de kosten van de aanleg van infrastructuur is gebaseerd op ervaringscijfers opgevraagd bij makelaars en ontwikkelaars
De coöperatie zal de gronden waarop de lodges
Voor wat betreft de realisatie van de lodges geldt
gerealiseerd gaan worden verwerven en tevens de
dat, uitgaande van de uitgangspunten hierboven, de
realisatie van de infrastructuur op zich nemen.
stichtingskosten (inclusief bijkomende kosten) circa
Inclusief overige kosten is de te verwachte investering
€ 24.900.000 zullen bedragen.
ruim € 6.035.120. De grond wordt vervolgens in erfpacht uitgegeven aan de eigenaren van de lodges.
Dit kan als volgt worden gespecificeerd:
Op basis van een terugverdientijd van 30 jaar zal de jaarlijkse canon € 201.171 bedragen. Aantal
Aantal
Bouwkosten per m2
Bouwkosten per woning
Interieurpakket
Overige kosten
Totaal kosten per woning
Getijdelodges 6 pers
26
90
€
2.300
€ 207.000
€
Getijdelodges 10 pers
1
180
€
2.300
€ 414.000
Getijdelodges 12 pers
3
180
€
2.300
Getijdelodges 4 pers
12
60
€
Geschakelde accommo-
12
60
25
40
Totaal per type
25.000
25.964
257.964
6.707.071
€
40.000
46.126
500.126
500.126
€ 414.000
€
40.000
46.126
500.126
1.500.378
2.300
€ 138.000
€
25.000
20.572
183.572
2.202.868
€
2.000
€ 120.000
€
22.500
17.268
159.768
1.917.216
40
€
2.300
€ 92.000
€ 20.000
16.188
128.188
3.204.709
75
€
2.300
€ 172.500
€ 25.000
23.592
221.092
8.843.675
daties met vogelkijkhut Nieuwe logies bestaande camping (hotellodges) Beschutte en bosrijke randen Totaal
119
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
24.876.041
15
Exploitatie Ter bepaling van de huuromzet is voor de gemiddelde prijs per dag van het volgende uitgegaan:
Jaar 1 Getijdelodges 6 pers
€ 140,00
Getijdelodges 10 pers
€ 225,00
Getijdelodges 12 pers
€ 225,00
Getijdelodges 4 pers
€ 130,00
Geschakelde accommodaties met vogelkijkhut
€ 130,00
Nieuwe logies bestaande camping (hotellodges)
€ 110,00
Lodges in beschutte en bosrijke randen
€ 130,00
Qua bezetting wordt uitgegaan van 250 dagen per
Voor de indexatie van de gemiddelde dagprijs is
jaar in jaar drie voor alle types met uitzondering van
uitgegaan van 2% per jaar.
de hotellodges. Daarvoor is uitgegaan van 225 dagen
Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde huuromzet
per jaar in jaar drie. Voor de eerste twee jaar wordt
(inclusief btw), per type, zich voor de eerste vijf jaar
een lagere bezetting aangehouden.
als volgt zou kunnen ontwikkelen: Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Getijdelodges 6 pers
30.800
33.558
36.414
37.142
37.885
Getijdelodges 10 pers
49.500
53.933
58.523
59.693
60.887
Getijdelodges 12 pers
49.500
53.933
58.523
59.693
60.887
Getijdelodges 4 pers
28.600
31.161
33.813
34.489
35.179
Geschakelde accommodaties
28.600
31.161
33.813
34.489
35.179
21.450
23.562
25.750
26.265
26.790
28.600
31.161
33.813
34.489
35.179
met vogelkijkhut Nieuwe logies bestaande camping (hotellodges) Beschutte en bosrijke randen
Voor de personele bezetting is van het volgende uitgegaan: Parkmanager
-
Medewerker receptie
2,00 FTE
Medewerker TD
2,00 FTE
Medewerker administratie
0,50 FTE
Totaal
4,50 FTE
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
16
Er is geen rekening gehouden met een parkmanager,
backoffice (schoonmaak, facilitaire dienstverlening)
maar verondersteld dat het beheer en de exploitatie
onder te brengen in het expeditiecentrum. Binnen de
wordt uitbesteed aan een ondernemer. In de exploitatie
exploitatie van de bungalows is rekening gehouden
is hiervoor rekening gehouden met een ondernemers-
met een vergoeding voor het beschikbaar stellen van
beloning.
deze faciliteiten.
Er is in de exploitatie geen rekening gehouden met
Verondersteld is dat de lodges worden verhuurd door
de realisatie van een eigen centrumgebouw, waarin
een verhuurorganisatie. In de exploitatieberekening
receptie en facilitaire diensten ondergebracht kunnen
is rekening gehouden met een commissie over de
worden. Het idee is om de frontoffice (receptie) en
verhuur.
Vanuit bovenstaande uitgangspunten is een mogelijke rendementsberekening opgesteld. Voor de eerste vijf jaar ziet dit er als volgt uit: Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Huuropbrengsten inclusief BTW
3.365.450
3.671.592
3.988.634
4.068.406
4.149.774
Huuropbrengsten exclusief BTW
3.087.569
3.368.433
3.659.297
3.732.483
3.807.132
Commissie verhuurorganisatie
-741.017
-808.424
-878.231
-895.796
-913.712
2.346.552
2.560.009
2.781.066
2.836.687
2.893.421
Inhouding schoonmaak
456.123
465.245
474.550
484.041
493.722
Parkbijdrage
415.331
423.637
430.070
436.632
443.324
Erfpacht
201.171
205.194
209.298
213.484
217.754
-
-
-
-
-
Elektra
139.950
142.749
145.604
148.516
151.486
Water
15.400
15.708
16.022
16.343
16.669
Opstal- en inboedelverzekering
21.750
22.185
22.629
23.081
23.543
Zuiveringslasten
22.350
22.797
23.253
23.718
24.192
Onroerend zaak belasting
31.320
31.946
32.585
33.237
33.902
Onderhoudskosten per bungalow
50.150
51.153
52.176
53.220
54.284
161.700
164.934
168.233
171.597
175.029
Overige kosten
P.M.
P.M.
P.M.
P.M.
P.M.
Totaal kosten
1.515.244
1.545.549
1.574.420
1.603.869
1.633.906
Resultaat voor belastingen
831.308
1.014.460
1.206.645
1.232.818
1.259.515
24.876.041
24.876.041
24.876.041
24.876.041
24.876.041
3,34%
4,08%
4,85%
4,96%
5,06%
Netto huuropbrengst
Gas
(klein onderhoud) Dotatie groot onderhoud
Totaal investering R.O.I.
De parkbijdrage betreft de bijdrage die door de
kosten, het algemene onderhoud, de groenvoor-
eigenaren wordt gedaan aan de exploitant van de
ziening en algemene exploitatiekosten gedekt.
beheerorganisatie. Hiermee worden de personeels-
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
17
DE CAMPING Voor de camping geldt dat verondersteld is dat de
De verwachte opbrengst uit overnachtingen komt
bestaande camping (Zee van Tijd) verplaatst gaat
daarmee in het eerste jaar uit op circa € 90.000,00
worden. Op een nieuw terrein worden totaal 60 nieuwe
inclusief btw. Exclusief btw is dit € 82.500,00.
kampeerplekken ingericht. Ten opzichte van het huidig
Daarnaast is er sprake van opbrengsten toeristen-
aantal plaatsen neemt het aantal plaatsen dus toe
belasting (welke weer afgedragen moet worden aan de
met 20. In totaal heeft de camping daarmee circa 260
gemeente) en enige opbrengsten uit nevenverkopen.
slaapplaatsen (ongeveer 4,5 slaapplaatsen per plek). Voor de kosten van de exploitatie is uitgegaan van Investeringskosten
gangbare kosten voor beheer en onderhoud van
Voor een camping met 60 plaatsen dient een terrein
circa 30% van de omzet. Voor personeelskosten is dit
aangekocht te worden ter grootte van circa 1,3 ha. De
ongeveer 25%.
prijs voor de aankoop van de grond is verondersteld op € 25,00 per m2. Voor de inrichting van de infra-
Deze cijfers zijn vergelijkbaar met campings met een
structuur is uitgegaan van € 20,00 per m . Hierdoor
vergelijkbare omvang (en zonder voorzieningen zoals
liggen de grondkosten op circa € 630.000. De grond
een zwembad of speelvoorzieningen) elders in het
blijft eigendom van de coöperatie. Op basis van een
land (met uitzondering van de kust).
2
erfpachtovereenkomst van 30 jaar zou de jaarlijkse canon € 21.000,00* bedragen.
Met deze relatief beperkte omzet is het vervolgens de vraag of hier een positief verdienmodel uit gehaald
Exploitatiekosten
kan worden. Hiervoor kijken we naar de investerings-
Verondersteld is dat de gemiddelde prijs per nacht
kosten, de afschrijving en financieringslasten.
in jaar een ongeveer € 25,00 (inclusief btw) bedraagt.
Hierbij is van het volgende uitgegaan:
Voor de bezetting is uitgegaan van een gemiddelde bezetting van 60 dagen per plek per jaar.
Investeringskosten camping (exclusief grond), zoals aanleg terrein,
€
637.841
infrastructuur, receptie en sanitairgebouw Eigen vermogen
40,0%
Financiering
60,0%
Aflossing in jaren
20
Rentepercentage
6,00% 40
Afschrijving in jaren €
Financiering
382.705
Van belang is te vermelden dat er hierbij van wordt
*De verwachting is dat de rendementseis hiervoor
uitgegaan dat de ondernemer zelf in totaal
minimaal, maar realistisch gezien hoger, zal zijn dan
€ 255.136,00 investeert. Dit betreft 40% van de
de rentevergoeding die betaald wordt voor de vreemd
investeringskosten. In de business case is geen
vermogen financiering. Dit betekent een rendementseis
rekening gehouden met een vergoeding over deze
voor het beschikbaar stellen van dit vermogen van
door de ondernemer beschikbaar gestelde middelen*.
minimaal € 15.308,00.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
18
Voor de opbrengsten en kosten is uitgegaan van een indexatie van 2% per jaar. De exploitatie voor de eerste vijf jaar ziet er vervolgens mogelijk als volgt uit:
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Opbrengsten
98.847
100.824
102.841
104.897
106.995
Kosten
57.563
58.714
59.888
61.086
62.308
Erfpacht
21.053
21.474
21.904
22.342
22.789
EBITDA
20.231
20.636
21.048
21.469
21.899
Afschrijvingen
15.946
15.946
15.946
15.946
15.946
Rente
22.388
21.240
20.092
18.944
17.796
Resultaat voor belastingen
-18.103
-16.550
-14.990
-13.421
-11.843
3.621
3.310
2.998
2.684
2.369
-14.483
-13.240
-11.992
-10.736
-9.474
Exploitatie
Belastingen Resultaat na belastingen
Het overzicht laat zien dat er sprake is van een
*Opgemerkt dient te worden dat een jaarlijkse erfpacht
verlieslatende exploitatie.
van € 21.000,00 relatief gezien erg hoog is voor een camping van een dergelijke omvang.
Het negatieve resultaat zorgt ervoor dat er sprake is van een negatieve cashflow. Over de eerste vijf jaar wordt een cashflowtekort opgebouwd van € 75.000. Dit is het gevolg van een negatieve exploitatie en daarnaast de aflossingsverplichtingen voor de financiering. Echter, hierbij is in het geen rekening gehouden met een vergoeding over het door de ondernemer beschikbaar gestelde vermogen. In het geval hier jaarlijks € 15.308,00 aan wordt toegerekend, betekent dit over een periode van 5 jaar circa € 76.500,00.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
19
De haalbaarheid van de detailhandel en horeca wordt
DAGRECREATIE
op een andere wijze benaderd dan het expeditieHet expeditiecentrum
centrum omdat deze sectoren vaak volgend zijn
Vanuit het expeditiecentrum zullen expedities worden
op dagrecreatie en logiesaccommodaties. Ook de
georganiseerd voor verblijfs- en dagrecreanten. Hierbij
alternatieve aanwendbaarheid van de panden in het
is het de bedoeling dat een gebouw gerealiseerd
dorpscentrum is doorgaans goed, waardoor nieuwe
wordt, van waaruit deze expedities georganiseerd
invullingen zich relatief eenvoudig op dezelfde plek
kunnen worden. In het gebouw zal tevens de front-
kunnen vestigen. Daarom is voor deze sectoren
office worden ondergebracht. De verblijfsaccommo-
aandacht voor de marktruimte en wordt vanuit de
daties worden gelokaliseerd in het getijdegebied
samenstelling van het aanbod verder beredeneerd
en op een aantal andere plekken in en rondom het
welke smaken haalbaar zijn.
dorp. Het is van belang dat er een servicepunt is waar sleutelafgifte gedaan kan worden en waar ook andere
Hoe is het programma van het expeditiecentrum
service aan de verblijfsgasten verleend kan worden.
samengesteld? Het expeditiecentrum moet sterk bijdragen aan de
Tevens is het van belang dat het expeditiecentrum
aantrekkelijkheid van Holwerd aan Zee als onderdeel
als backoffice voor de verblijfsaccommodaties gaat
van de bredere Waddenbestemming (voor short-
dienen. Hierbij kan gedacht worden aan opslag voor
breaks). Bij de samenstelling van de programmering
linnen, een ruimte voor schoonmaak en de technische
voor het expeditiecentrum is rekening gehouden met
dienst.
de mogelijkheden die de Waddenzee en het achterland van Holwert bieden en met de doelgroepen die
Qua oppervlakte is uitgegaan van 870 m (250 m 2
2
horeca, 300 m2 backoffice en 350 m2 receptie en verblijfsruimte. Deze laatste ruimte is bedoeld voor groepsontvangsten, feesten en bijeenkomsten.
Holwerd aan Zee wil trekken. Het gaat daarbij om de eerder beschreven vier doelgroepen:
• Waddengenieter: gebruikt de natuur als fraai decor voor sociale contacten. Een laagdrempelig
De verwachting is dat de realisatie van dit gebouw,
fietstochtje met de kinderen door de landerijen of
inclusief inrichting en verwerven gronden, circa
een wandeling met vrienden over de dijk ‘op witte
€ 1.250.000 zal kosten. Verondersteld is dat dit
sneakers’. Gemak en comfort zijn belangrijk voor
gebouw, zowel grond als opstallen, eigendom wordt
deze genieters.
van de coöperatie die het gebouw vervolgens
• Waddengebruiker: gebruikt de natuurlijke
verhuurd aan de aanbieders van de expedities, waar-
omgeving voor zijn/haar activiteit en geniet intens
bij we uitgaan van een jaarlijkse huur startende met
van de omgeving: gravelbiken, fietsen, varen,
€ 125.000 per jaar.
hiken/struinen in de kwelders, hardlopen (trails), racefietsen. Waardeert de natuur of het parcours
De haalbaarheid van het expeditiecentrum is uitgewerkt aan de hand van de volgende stappen. 1. Er is een programma met expedities opgesteld
vanwege de kwaliteit en hoge reputatie van het Werelderfgoed.
• Waddenliefhebber: heeft interesse in de natuur en authenticiteit van de omgeving en beschikt over
dat past bij de positionering van Holwerd aan Zee,
een wandelgids, plantenboekje en verrekijker,
zoals uitgewerkt in het document ‘Toeristisch-
maar gaat hiervoor niet om 5 uur in de ochtend uit
recreatieve positionering Holwerd aan Zee’.
bed. Wandelt toegankelijke routes (bijv. Pieterpad),
2. Vervolgens is een exploitatie- en investerings-
neemt deel aan verdiepende excursies om te leren.
begroting opgesteld. Uitgangspunt is dat het gebouw en de grond eigendom van de maat-
Is bereid behoorlijk te betalen voor een unieke overnachting (bijv. B&B).
schappelijke onderneming worden en dat de dag-
• Waddenvorser: bestudeert de natuur, grondsoorten,
recreatieve onderneming (het expeditiecentrum)
flora en fauna. Dit is de kleinste groep, maar deze
huur betaalt aan de maatschappelijke onder-
leidt wel tot spectaculaire beelden en documen-
neming (10% van de stichtingskosten).
taires van en over het Wad. Is belangrijk voor de (inter)nationale reputatie van de bestemming.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
20
Naast de reguliere, recreatieve bezoekers zijn er
In de programmering zoals hieronder vormgegeven
kansen om de zakelijke groepenmarkt naar Holwert
gaat het vooral om activiteiten gekoppeld aan
te halen voor bijvoorbeeld heidagen voor bedrijven/
wandelen en varen. Die vinden soms plaats vanuit
organisaties die MVO hoog in het vaandel hebben
Holwert, maar ook in verbinding met andere plekken
(voor hun projectteams, afdelingen, directies en
in het noorden van Fryslân, zoals Paesens-Moddergat,
managementteams). En er is een markt voor een
Ameland, het WEC en het Noarderleech. De toe-
grote diversiteit aan persoonlijke ontwikkelprogramma’s
gevoegde beleving zorgt voor de bijzondere ervaring
die bij uitstek in de Waddenomgeving tot hun recht
die aansluit bij de positionering van Holwerd aan Zee:
komen, zoals georganiseerde wandelweken, kunst-
het expeditiecentrum met persoonlijke en unieke
weken, schrijfweken en retraites. Deze markt werkt
Wad-ervaringen waar gasten verbinding vinden met
al dan niet op basis van open inschrijving.
zichzelf, elkaar en de natuur.
Niet alle doelgroepen gaan even graag met een
Activiteiten als kanoën en suppen zijn voorlopig
grotere groep of in een georganiseerde tocht op
buiten beschouwing gelaten*. Andere expedities
stap. De Waddenvorser is bijvoorbeeld een type gast
gericht op de binnenlanden zijn ook buiten het basis-
die minder op heeft met grotere groepen en al over
aanbod gelaten, maar ook hiervoor zijn volop kansen
een behoorlijke basiskennis beschikt. Hierdoor heeft
(naar Dokkum, naar de terpen en wierden).
deze groep andere interesses dan bijvoorbeeld de Waddengenieter, die vooral een leuk dagje uit zoekt
* Dit is afgesproken in de ontwerpsessies
met gezin of met vrienden. De Waddengebruiker zoekt juist naar activiteiten die fysiek uitdagend zijn. In de programmering is rekening gehouden met deze diversiteit in voorkeuren. Doelstelling is om tot een programma te komen waarbij in het hoogseizoen 10-15 expedities per dag worden gerealiseerd. De maanden juni tot en met september worden daarbij tot het hoogseizoen gerekend. In het laagseizoen wordt rekening gehouden met minder expedities per dag.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
21
Welke activiteiten?
Waddensafari*
1
Duur
1,5 uur
Max.
Prijs p.p.
Welke
capa-
(incl. btw)
doelgroep?
citeit
(1)
40
Frequentie
Dagelijks in het hoogseizoen 3,
€ 30,-
4x per week in het laagseizoen
Waddengenieter, Waddenvorser, Waddenliefhebber
Waddenexcursie*
2
3 uur
40
Dagelijks in het hoogseizoen,
€ 40,-
4x per week in het laagseizoen
Waddenliefhebber, Waddenvorser, Waddengebruiker
Wadden by night*
3
1 uur
16
2x per week in het hoogseizoen,
€ 30,-
1x per week in het laag-seizoen
Waddengenieter, Waddenvorser, Waddenliefhebber
4
Yoga op het wad*
2,5-3 uur
16
2x per week, alleen juni-september
€ 65,-
Waddengebruiker
5
Pilates op het wad*
2,5-3 uur
16
2x per week, alleen juni-september
€ 65,-
Waddengebruiker
6
Holwerd aan Zee beleving
2 uur
20
Dagelijks in het hoogseizoen,
€ 15,-
Waddengenieter
€ 17,50
Waddengebruiker,
voor stoere families Wadlopen light
7
3-4x per week in het laagseizoen 2 uur
30
Dagelijks in het hoogseizoen, 4x per week in het laagseizoen
Wadbelevenis voor
8
2 uur
30
families Kwelder-zwerftocht
9
Dagelijks in het hoogseizoen,
Waddenliefhebber € 17,50
2x per week in het laagseizoen 3 uur
20
4x per week in het hoogseizoen,
Waddenliefhebber € 22,50
2x per week in het laagseizoen 10
Wadlopen naar Ameland
4 uur
30
over de bodem van de zee Vogelexperience
11
Vogelexperience
Waddengebruiker, Waddenliefhebber
€ 40,-
Waddengebruiker
€ 40,-
Waddenvorser,
2x per maand in het laagseizoen 2,5-3 uur
16
getijdenmeer kort 12
2x per week in het hoogseizoen,
Waddengenieter,
5x per week in het hoogseizoen, 2-3x per week in het laagseizoen
Waddenliefhebber
8 uur
8
1-2x per week
€ 80,-
Waddenvorser
1,5-2 uur
8
2x per week
€ 60,-
Waddenvorser,
Noardeast-Fryslân Dark Sky
13
Noardeast-Fryslân
Waddengebruiker Waddenliefhebber
14
De culinaire Wadden
2 uur
12
2-3x per week
€ 60,-
Waddengebruiker, Waddenvorser Waddenliefhebber
Lunch of diner op het Wad
15
3 uur
Op aanvraag
€ 750,-
Waddengebruiker
(groep) 16
Events: muziek, culinair,
3x per jaar (maart, eind juni en
Waddengebruiker,
theater, e.d.
oktober)
Waddenvorser Waddenliefhebber
17
Maatwerk-pakketten voor
Dag of
cursorische en zakelijke
dagdeel
16
20-30x per jaar
€ 60,-
Zakelijke markt
markt 3
(1)
Laagseizoen is in dit overzicht gebaseerd op de weersomstandigheden voor excursies en is van oktober tot en met mei, het hoogseizoen is hier juni tot en met september. Exclusief horeca, behalve bij ‘De culinaire Wadden’ en ‘Lunch of diner op het Wad’. De horecaomzet is apart opgenomen.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
22
*Activiteiten met boot (vanuit de gesprekken met
De plek krijgt daarmee het karakter van een dorps-
Stichting Holwerd aan Zee is de indruk ontstaan dat
huis, waar bewoners en bezoekers elkaar kunnen
hier (op termijn?) wel mogelijkheden voor zijn.
ontmoeten. In het kader van zuinig ruimtegebruik is
We hebben voorlopig dergelijke expedities wel
in het expeditiecentrum ook een front- en backoffice-
opgenomen, maar het vergt nadere uitwerking, ook
functie voor een deel van de verblijfsrecreatie opge-
van een ondernemer die met de programmering van
nomen. Daarnaast wordt uitgegaan van circa
de expedities aan de slag gaat. We denken overigens
250 m2 aan buitenruimte, voor terras.
dat het de aantrekkelijkheid van Holwert wel sterk ten goede zou komen als de mogelijkheden er zijn).
Voor de front- en backofficefunctie is vanuit de exploitatie van de verblijfsrecreatie een service-
Welke investeringen zijn hiervoor nodig?
vergoeding opgenomen. Tevens geldt dat de maat-
In de ramingen is de assumptie aangehouden dat het
schappelijke onderneming de grond en het gebouw
expeditiecentrum een aparte fysieke locatie in het
van het expeditiecentrum in eigendom houdt.
dorp krijgt. De exacte locatie is nog onbekend, maar
De investeringen voor de inrichting van het expeditie-
voorlopig wordt voor de ramingen de huidige locatie
centrum komen wel voor rekening van de ondernemer
van Stichting Holwerd aan Zee aangehouden.
die instapt in het expeditiecentrum. Er wordt uitge-
Die locatie heeft als voordeel dat het centraal tussen
gaan van de onderstaande vierkante meters voor het
de beoogde locaties van de verblijfsrecreatie en het
gebouw van het expeditiecentrum. Dit is exclusief de
getijdenmeer gelegen is en relatief makkelijk bereik-
buitenruimte.
baar is. Dat maakt de locatie het ideale ‘verzamelpunt’ in het dorp van waaruit het dorp zelf
Bij een keuze voor een andere locatie in het dorp zijn
en de omgeving te verkennen is. Ideaal zou het zijn
er mogelijk gevolgen voor de horecaomzet, omdat de
als ook het strandje op deze locatie aangesloten is,
koppeling met water daar bijvoorbeeld minder sterk
zodat een natuurlijke verbinding ontstaat. Omdat het
is. Daar staat tegenover dat mogelijk op bestaande
expeditiecentrum tevens horeca zal krijgen, ontstaat
bouw aangesloten kan worden.
zelfs een klein dagrecreatiecluster. De horeca is niet alleen voor bezoekers, maar ook voor bewoners.
Ruimte
Aantal m2
Ontvangstruimte
80
Horeca
250
Kleedruimte plus toiletten
60
Backoffice verblijfs- en dagrecreatie
280
Keuken
60
Personeelsruimte
60
Kantoor
40
Multifunctionele ruimte
40
Totaal
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
870 m2
23
Wat betreft het gebouw zijn diverse kwaliteitsniveaus
per m2. Tevens wordt ervan uitgegaan dat de infra-
mogelijk. Voorlopig wordt uitgegaan van een bescheiden
structuur reeds in de grond aanwezig is.
tot gemiddeld kwaliteitsniveau, van circa € 1.250
Type
Ondernemer(s)
Coöperatie
Verwerving grond
€ 100.000
€ 100.000
Bouwkosten nieuw gebouw (inclusief
€ 920.000
€ 920.000
sloop oude gebouw) Inrichting horeca
€ 65.000
€ 65.000
Inrichting kantoor
€ 5.000
€ 5.000
Inrichting ontvangstruimte
€ 25.000
€ 25.000
Inrichting terras
€ 25.000
€ 25.000
Inrichting terrein
€ 25.000
€ 25.000
Pre-opening cost (incl. expeditiebusje)
€ 100.000
€ 100.000
Totale bouw- en realisatiekosten
€ 245.000
€ 1.020.000
Bijkomende kosten (1)
15%
€ 37.000
€ 138.000
Onvoorzien (1)
10%
€ 25.000
€ 92.000
€ 307.000
€ 1.250.000
Totale stichtingskosten
(1) De bijkomende kosten en onvoorziene kosten zijn berekend over de bouw- en realisatiekosten en exclusief de verwerving van de grond. In de investeringen is geen rekening gehouden met de aanschaf van boten voor de activiteiten. Er wordt vanuit gegaan dat er samenwerking is met ondernemers in de regio.
Op hoeveel bezoekers en deelnemers kan het
Inwoners van Fryslân en Groningen vormen een
expeditiecentrum rekenen?
derde deelmarkt. Binnen 45 minuten reistijd van
Het expeditiecentrum kan in potentie aanspraak
Holwert wonen ongeveer 400.000 mensen. Zij zouden
maken op bezoekers en deelnames uit diverse deel-
een bezoek aan Holwert kunnen brengen met een
markten. De belangrijkste deelmarkt is de verblijfs-
recreatief doel, met een educatief doel of met een
gast in Holwerd aan Zee. Deze gast kiest immers voor
bedrijfsuitje. Iets verder weg valt de zakelijke en
een verblijf in het dorp op basis van de aantrekkelijk-
cursorische markt nog te benaderen. Dit is afhankelijk
heid van de accommodaties en omgeving. Op de
van de ambities van de dag- en verblijfsrecreatieve
middellange termijn zijn circa 35.000 verblijfsgasten
ondernemers. Tenslotte is zijn er nog passanten die
per jaar in Holwerd aan Zee mogelijk. Een andere
naar Ameland reizen, waarvan een deel geïnteresseerd
deelmarkt betreft de verblijfsgasten die elders in het
kan zijn in het aanbod dat het expeditiecentrum
noorden van Fryslân en Groningen verblijven.
aanbiedt.
Het gaat jaarlijks om enkele honderdduizenden gasten.
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
24
Met twee methodes wordt geraamd op hoeveel deelnames en bezoekers het expeditiecentrum op jaarbasis kan rekenen: 1. Penetratiegraad deelmarkten.
2. Bezettingsgraad expedities.
Hierbij wordt beredeneerd hoeveel deelnames en
Het aantal deelnames en bezoekers hangt samen
bezoeken mogelijk zijn vanuit de diverse deel-
met de frequentie van programmering en de
markten (verblijfsmarkt Holwert, verblijfsmarkt
bezettingsgraad hierin. De frequentie en bezetting
overig, thuismarkt, passanten Ameland, nichemarkt
zijn communicerende vaten.
zakelijk en cursorisch).
Op basis van penetratiegraad deelmarkten
• Verblijfsgasten Holwerd aan Zee.
Dat zijn factoren die ervoor zorgen dat een hoger
De gast die in Holwerd aan Zee verblijft, vormt de
niveau aan deelnames waarschijnlijk is in het
belangrijkste doelgroep voor het expeditiecentrum.
hoogseizoen. Gezien de positionering van Holwerd
Er zijn weinig referenties als het gaat om expeditie-
aan Zee en de sterke verbinding hieraan, achten
centra om te bepalen hoe vaak gasten zullen kie-
we een penetratiegraad van 1,0 deelnames per
zen voor een deelname. Dat hangt ook af van het
gast in het hoogseizoen en 0,6 deelnames per gast
andere aanbod waar de gast voor kan kiezen. In dat
in het laagseizoen reëel. Daarbij gaan we ervan uit
kader zijn onder meer een bezoek aan Ameland,
dat het expeditiecentrum de deelnames aan de
Dokkum, Leeuwarden en het Werelderfgoed-
expedities in eigen hand weet te houden. Er zijn in
centrum Waddenzee alternatieven tijdens een
de regio al diverse aanbieders die verschillende
verblijf in Holwert. Om die reden zijn verschillende
expedities aanbieden. Deze kunnen de verblijfs-
penetratiegraden aangehouden. Het is de
gast in Holwert ook aantrekken.
verwachting dat in het hoogseizoen de penetratiegraad hoger is dan in het laagseizoen. Het weer is
In de onderstaande tabel is uitgewerkt tot hoeveel
dan namelijk aangenamer om het Wad op te gaan
wekelijkse deelnames dit leidt van gasten die in
en de vakanties hebben in de regel een langere
Holwert verblijven.
duur dan tijdens het laagseizoen.
Penetratiegraad (aantal deelnames per verblijfsgast) Hoogseizoen (juni-september)
Aantal deelnames per verblijfsgast
Laagseizoen (oktober-mei)
0,5
0,75
1,0
1,25
1,5
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1.015
1.015
1.015
1.015
1.015
493
493
493
493
493
507
761
1.015
1.268
1.522
99
197
296
394
493
Holwerd aan Zee Aantal wekelijkse verblijfsgasten Holwerd aan Zee Aantal deelnames verblijfsgasten Holwerd aan Zee
BUSINESSCASE TOERISME & RECREATIE HOLWERD AAN ZEE | Financiële doorrekening en marktverkenning Holwerd aan Zee
25
• Verblijfsgasten elders.
Op jaarbasis leidt dit tot ongeveer 45.000 deelnames
Op basis van een aanbodscan is een raming ge-
per jaar, in het geval verblijfsgasten in Holwert in het
maakt van het aantal verblijfsgasten tot circa 30-45
hoogseizoen gemiddeld 1 x per verblijf deelnemen
minuten van Holwert (enkele honderdduizenden
aan een expeditie en in het laagseizoen 0,6x per ver-
gasten op jaarbasis). De verwachting is dat slechts
blijf. Dat komt neer op ongeveer 125 deelnames aan
een klein deel van de verblijfsgasten gebruik zal
expedities per dag. Daarbij geldt bovendien dat het
maken van de mogelijkheden om deel te nemen
grootste gedeelte van de deelnames van verblijfsgas-
aan een expeditie van het Holwertse centrum.
ten is die al in Holwert zijn. Dat maakt dat er betrek-
We gaan uit van 2% van de gasten in het hoogsei-
kelijk weinig extra drukte ontstaat van bezoekers van
zoen en 4% in het laagseizoen. Dat komt neer op