Bijlage 2 IV - Toelichting woonprogramma Prinslocatie

MEMO: Datum: Versie:

kort toelichting woonprogramma Prinslocatie 5 december 2024 1

Door KAW is een second opinion gemaakt, gedateerd 8 april 2024, van de woningbouw programmering op de Prinslocatie (bijlage 1). De second opinion is gemaakt om onafhankelijk te kunnen toetsen of het woonprogramma op de Prinslocatie aansluit bij de woonbehoefte. Op basis van deze second opinion is de eerdere opzet en programmering aangepast. Daarbij wordt nu uitgegaan van ongeveer 430 woningen (voorheen ca 470 woningen) met een andere woningdifferentiatie opzet. De Kwik-Fit-locatie wordt, vooralsnog, buiten beschouwing gelaten. Wijzigingen Ten opzichte van de vorige planopzet is op hoofdlijn gewijzigd: • Het totaal aantal woningen is teruggebracht naar ongeveer 430 woningen inclusief de zorgeenheden; • Het aandeel appartementen is verminderd naar ongeveer 200 (was 280 appartementen); • Aantal zorgeenheden (ongeveer 80 zorgwoningen); • Er wordt ook ingezet op hofwoningen concept voor senioren; • De woningdifferentiatie is anders opgezet waarbij meer is ingezet op sociale woningen en betaalbare woningen; Huidige opzet De huidige opzet van de ontwikkelaar RV&O gaat op hoofdlijnen uit van: • 5 tot 7 fasen in de tijd; • Ongeveer 430 woningen, waarvan 80 zorgwoningen; • De resterende 350 woningen zijn onderverdeeld in: o 24% sociale huur, 6% sociale koop (tot €250.000); o 24% betaalbare koop (tot € 390.000) en 12% betaalbare huur (tot €1.100); o 22% dure koop en 12% dure huur; • 57%

appartementen (46% van het totaal), 22% grondgebonden woningen, 12% hofwoningen, 9% beneden-bovenwoningen. Vorig advies In de second opinion is op hoofdlijn het volgende advies gegeven: a. Het advies is om het aandeel appartementen terug te brengen tot hooguit 50%; b. Onderzoek of de ontwikkeling haalbaar te maken is met minder woningen, maar meer (dure) grondgebonden koopwoningen: van vrijstaand, tweekappers tot stadswoningen in stedelijke dichtheden; c. Overweeg ca 10% middenhuur in plaats van koop; d. Houd vast aan beneden-bovenwoningen als vernieuwende woonvorm, heroriënteer een deel van de woningen zo dat er een hofvorm ontstaat, meteen gezamenlijk autovrij binnenterrein.

Constatering Het aantal woningen is teruggebracht en dan in het bijzonder de hoeveelheid appartementen. Het vorige plan ging uit van ongeveer 280 appartementen waar nu uit wordt gegaan van ongeveer 200 appartementen. Het aandeel valt wel iets hoger uit dan de 50% grens, in absoluut aandeel is het substantieel naar beneden gesteld. Het aandeel dure grondgebonden woningen is ongeveer gelijk gebleven. Procentueel is het ten opzichte van het absolute aantal wel hoger. Er is nu een aandeel middenhuur opgenomen van ongeveer 10-15% en een deel dure huur. Na een verdere marktverkenning verwachten wij dat het percentage mogelijk iets aangepast wordt. Hier is enige flexibiliteit essentieel om mogelijke veranderde marktomstandigheden op te kunnen vangen. Een deel van het plan heeft een ander opzet gekregen in de vorm van hofwoningen specifiek voor senioren. Er is nu gerekend op ongeveer 42 hofwoningen. Eigen conclusie De woningdifferentiatie voldoet aan het beleid. Minimaal 30% sociale woningen en 2/3 betaalbaar woningen). In het plan worden nagenoeg alle woonbehoeften bedient. Een gefaseerde marktafzet is cruciaal waarbij er een bepaalde mate van flexibiliteit aangehouden dient om gewijzigde marktomstandigheden op te vangen. Dit wordt ook in de second opinion geadviseerd.

Bijlage 1:

second opinion programmering door KAW d.d. 8 april 2024,