Bijlage 2 III - Second opinion KAW_Zwartgemaakt

PRINSLOCATIE DOKKUM SECOND OPINION PROGRAMMERING in opdracht van RV&O April 2024

ACHTERGROND EN VRAAGSTELLING De Prinslocatie: kans voor Dokkum en omstreken

Het programma zoals voorgesteld door RV&O

volkshuisvestelijke en financiële onderbouwing bij de

Op het terrein van de voormalige vangrailfabriek Prins in

Verderop gaan we in op het precieze concept van RV&O.

gekozen aantallen en producten. De gemeente roept op om

Dokkum en de aangrenzende Kwik-Fit-locatie is ruimte voor

Het concept van 30 januari gaat op hoofdlijnen uit van:

preciezer te kijken naar alternatieven in productvorm en om

honderden woningen. De locatie grenst aan het centrum en

•

5 tot 7 fasen in de tijd;

beter te onderbouwen waarom andere productvormen de

kan een grote verbetering voor Dokkum betekenen, zowel

•

473 woningen Prinslocatie, waarvan 65 zorgwoningen;

haalbaarheid van het plan ondermijnen.

in het woningaanbod als in de stedenbouwkundige kwaliteit

resterende 408 woningen:

van de stad. Ontwikkelaar RV&O is eigenaar van de locatie.

o

De gemeente is wil graag meewerken aan woningbouw en

250.000), 55% betaalbare koop (tot € 390.000),

kreeg in 2023 een SBI-impuls toegekend waardoor

15% dure koop;

ontwikkeling ook haalbaar lijkt.1 De gemeente beoogt dat

o

onder meer senioren ernaartoe verhuizen, waardoor er in de dorpen ruimte vrijkomt voor onder anderen starters.

69% appartementen, 14% rijwoningen, 11% beneden-boven, 6% twee-onder-een-kap en vrij;

•

85 woningen Kwik-Fit-locatie: o

Vraag aan KAW Ontwikkelaar RV&O werkte een plan uit en legde dit voor

25% sociale huur, 5% sociale koop (tot €

29% sociale koop, 47% betaalbare koop, 24% dure koop;

o

100% appartementen.

aan de gemeente met in totaal bijna 500 woningen op de Prinslocatie, oplopend tot ruim 550 inclusief de Kwik-Fit-

De kanttekeningen van de gemeente

locatie. De gemeente stelt een aantal kritische vragen (zie

De gemeente ziet risico’s in het grote aantal en in het

hierna). Op voordracht van de gemeente vraagt RV&O aan

aandeel appartementen daarbinnen. Dit in relatie tot de

KAW om met een second opinion te komen op de huidige

kwalitatieve vraag en ongewenste concurrentie met andere

concepten voor de Prinslocatie en de Kwik-Fit-locatie.

plannen. De gemeente vraagt om nadere

1 https://nieuwsbladnof.nl/regio/Dokkum-sleept-subsidie-binnen-voor-woningbouw-Prins-locatie-28491820.html

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 2

AANTALLEN WONINGEN Dokkum 900 woningen, impact Prins-/Kwik-Fit-plan

die urgent zijn voor woningbouw (actueel of dreigend

Conclusie over aantallen woningen

Sinds een aantal jaren kijken we met andere ogen naar de

ruimtelijk probleem en vooral geschikt voor wonen);

Een groter programma op de locaties Prins / Kwik-Fit hoeft geen probleem te zijn mits:

woningbehoefte in Noordoost-Fryslân en naar de behoefte/ potentie van Dokkum. Een eerdere optelsom rekent met

Een aantal locaties is voor de gemeente urgent, te weten

een toevoeging van ca. 900 woningen in Dokkum. Om die

Herinrichting Dockumer Sluys, Noorderstek/Mollema,

programmering neerdaalt. Daarmee beperkt Dokkum

ook daadwerkelijk te realiseren is een overmaat nodig:

Oranjewal/Noorderbolwurk, Hantumerweg, Mearsloatswal,

de noodzaak tot grootschalig uitbreiden. Daarmee

uitgaande van de veelgebruikte 30% is een planvoorraad

Kalkhúsplein. In totaal gaat het om ca. 275 woningen.

van bijna 1.200 woningen geen luxe.

•

Hierin ook een deel van de grondgebonden

wordt het aantal van 550 in dit plan ook lager. •

Zo ontstaat bovendien alsnog programmaruimte voor

Met ruim 550 woningen op de Prinslocatie en Kwik-Fit-

invulling van vrijkomende locaties op termijn, zoals de

RV&O komt nu met een plan voor ruim 550 woningen. De

locatie komen bovenstaande locaties niet in de knel. Wel is

scholenlocaties.

Woondeal hield al rekening met van 300 woningen en ook

er een reëel risico dat nog weer andere locaties niet tot

KAW houdt rekening met ca. 300 woningen in de “Analyse

ontwikkeling komen.

en prioritering woningbouwlocaties” uit 2023. Dit is dus ca.

•

Op de bladen hierna gaan we nader in op de

Wanneer het gaat om uitbreiding is dat ruimtelijk geen

kwalitatieve behoefte. Ook om kwalitatieve redenen

250 meer. Een groter aantal woningen op de Prins-locatie

probleem. Een parallelle ontwikkeling van uitbreiding

is er reden om meer grondgebonden wonen toe te

en Kwik-Fit-locatie hoeft in onze opinie geen probleem te

kan leiden tot een langere doorlooptijd van plannen in

voegen.

zijn, maar wel onder een aantal voorwaarden.

het algemeen in Dokkum. •

Toevoegen van meer grondgebonden wonen op

Het betekent wel dat minder andere locaties ontwikkelbaar

binnenstedelijke locaties leidt tot een lager aantal

zijn. Dat kan acceptabel zijn, zolang:

woningen op die locaties, dat beperkt de druk op

• •

Er opgeteld en in de tijd steeds de benodigde

uitbreiding, en het maakt meer locaties ontwikkelbaar

woningtypen en segmenten toegevoegd worden;

zoals Arriva, Stadswerf maar ook de toekomstig

Het niet leidt tot uitval van ontwikkelingen op locaties

vrijkomende scholenlocaties. Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 3

SEGMENTERING NAAR EIGENDOM EN PRIJS De Woondeal schrijft voor dat de optelsom van

30% sociale huur: alleen als ‘zorg’ ook meetelt

sluitend te maken. De enige tekortkoming die wij qua

woningbouwontwikkelingen leiden tot 30% sociale huur,

Het percentage van 30% sociale huur wordt binnen dit plan

eigendom/prijs in de huidige programmering zien, ten

cumulatief tweederde betaalbare koop en/of middenhuur

precies gehaald als de 65 zorgwoningen ook sociale huur

opzichte van de Woondeal, is in sociale huur. Middenhuur

en maximaal eenderde dure koop of huur.

worden. Anders blijft het aandeel steken op 25% (exclusief

levert niet meer sociale huur op. Een reden om dit toe te

Kwik-Fit) of 18% (inclusief Kwik-Fit). Het is aan de

voegen kan zijn vanuit een kwalitatieve woonbehoefte. Het

RV&O komt eind januari met het volgende voorstel:

gemeente om af te wegen of dit acceptabel is, bijvoorbeeld

woningmarktonderzoek voor Noordoost-Fryslân is

•

65 zorgwoningen die buiten de telling vallen;

doordat dit op andere locaties gecompenseerd wordt. Let

terughoudend met de behoefte aan middenhuur tot €

•

21% sociale huur;

wel: alleen als sociale huur door een toegelaten instelling

1.000: hooguit 10%. Op een locatie als deze schatten wij

•

10% sociale koop;

(woningcorporatie) wordt verhuurd is er zekerheid over

in dat het percentage daadwerkelijk 10% kan zijn, mogelijk

•

17% dure koop vanaf €390.000;

langjarige beschikbaarheid/betaalbaarheid en een

ook hoger. Het marktonderzoek voor Noordoost-Fryslân ziet

•

De overige 53% koop tussen € 250.000 en € 390.000.

gebalanceerd aanbodsysteem zonder minimuminkomen.

huren boven de € 1.000 echt als een nichemarkt: het is denkbaar dat er op kleine schaal markt voor is.

67% betaalbaar wonen in totaal: zit er in Fase

#l

Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Fase 6 Fase 7 Totaal

34 115 20 100 84 55 85 493

:

Huur

MH DH SH <1000 >1000 62

41

103 21%

Koop Zorg < 250 290 355 390 250 290 355 390 + 34 65 53 20 56 20 24 15 15 13 7 43 5 25 40 20 47 151 90 20 82 65 10% 31% 18% 4% 17%

Het voorstel blijft ruim onder de maximale 33% dure koop/

Conclusie segmentering naar eigendom en prijs

huur en biedt dus een relatief betaalbaar programma. Het

•

rapport “Analyse en prioritering woningbouwlocaties” gaat

programma, maar de 30% sociale huur wordt alleen

voor Dokkum uit van ca. 25% dure koop (toen nog met prijsgrens € 355.000). Ook daar blijft dit plan ruim onder.

Het voorstel biedt een relatief zeer betaalbaar gehaald als de zorgwoningen meetellen.

•

Om kwalitatieve redenen is het denkbaar om een substantieel aandeel middenhuur tot € 1.000 toe te

Over middenhuur en dure huur

voegen, of op zeer kleine schaal dure huur boven de €

De gemeente suggereert om met middenhuur de exploitatie

1.000.

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 4

SEGMENTERING NAAR PRODUCT Dokkum: grondgebonden of meer appartementen?

Twee nuances:

Het rapport “Analyse en prioritering woningbouwlocaties”

•

Voorstel RV&O: wel erg veel appartementen

In zijn algemeenheid schatten we in dat koopprijs-

Het voorstel van RV&O gaat (inclusief de Kwik-Fit-locatie)

zoomt in op de marktvraag in Dokkum. Daarin worden

segmenten geïndexeerd moeten worden (355 = 390

uit van 74% appartementen. Dit nog los van de 65

geen concrete aantallen naar product meegegeven maar

bijvoorbeeld).

zorgwoningen: ook appartementen. Dat een

Het kan een keuze zijn om meer appartementen na te

binnenstedelijke locatie een hogere dichtheid en meer

streven dan in het onderzoek werd aangeraden. Dit

appartementen kent, is begrijpelijk. Maar:

In aantallen het zwaartepunt op gezinswoningen (ca.

vanuit een overtuiging dat daarmee meer

•

tweederde) en aanvullend vooral grondgebonden

gezinswoningen vrij komen voor gezinnen/jongere

nultredenwoningen;

huishoudens uit Dokkum en omliggende dorpen. De

Appartementen: vooral in de sociale huur, de rest is

ervaring leert wel dat een overaanbod aan

een kleine markt.

appartementen reëel mogelijk is.

wel indicaties. Die zijn gebaseerd op onderzoek van enkele jaren geleden. •

•

•

urgente en/of concrete) ontwikkelingen in Dokkum een overmaat aan appartementen. •

voorgestelde programmering beconcurreert daarmee

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

++

++

+

+

++

%

0/+

+

≥35%

0/+

+

15%

woningen op de locatie(s). Ze geven daarmee beperkt

10%

antwoord op de grondgebonden behoefte. Daarvoor

30%

zijn in deze opzet alsnog uitbreidingslocaties nodig.

andere belangrijke locaties. Ergens zullen deze locaties naar verwachting deels niet of pas veel later ontwikkelbaar zijn. Dat is onwenselijk.

Waarvan: Koop tot 355k

++

Koop 355k-500k

0/+

Koop 500k+ Sociale huur Middenhuur

Ook op andere binnenstedelijke locaties zal een aandeel appartementen wenselijk zijn. De hier

We nemen deze nuances mee in onze afweging. SEGMENT

Er ontstaat, samen met de andere (binnenstedelijke,

++

0/+ +

+

++ +

++

•

De samenstelling leidt ook tot een hoog aantal

≤10%

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 5

SEGMENTERING NAAR PRODUCT vanuit deze overweging niet nodig zijn. Daar is

levensloopbestendige woningen met eigen

Gelet op het grote aantal binnenstedelijke locaties, is

grondgebonden wonen aan te raden. Onze inschatting

buitenruimte mogelijk, op de verdieping woonvormen

het raadzaam om in het algemeen op die locaties ook

is dat dit leidt tot een beduidend lager aantal

voor starters maar ook andere doelgroepen, zoals

een deel grondgebonden wonen te programmeren. Dat

woningen, in de bandbreedte 300-400.

Advies: programmeer meer grondgebonden •

kunnen ook grondgebonden producten zijn met

•

gezinnen. •

Er is een brede behoefte aan wonen in een hofvorm.

stedelijke dichtheden. Zie de referenties aan het einde

Advies: neem ruimte om meer dure koop te bouwen

Dit kan prima om compacte woningen gaan, met

van deze memo.

Het huidige voorstel bevat slechts 17% dure koop. We zien

relatief hoge dichtheid, waarbij vooral de oriëntatie

Minder appartementen in dit project. Vanuit

ruimte om ook dure vrijstaande woningen en/of

anders moet dan in het huidige plan. Met het oog op

kwalitatieve vraag zou een derde mooi zijn, gelet op de

tweekappers toe te voegen. Het kan ook gaan om

de achterliggende wens – het stimuleren van onderling

woonvraag en andere projecten in Dokkum. Vanuit

stadswoningen in hogere dichtheid in het middeldure of

contact en mienskipsvorming – is een gezamenlijk

planexploitatie en stedenbouwkundige setting denken

dure segment. Het moet mogelijk zijn daarvoor

autovrij binnenerf met woningen die daarop

we dat 50% risicovol is voor de ontwikkelaar en enig

stedenbouwkundig ruimte te vinden. Het neemt noodzaak

georiënteerd zijn, een zinvolle vorm.

risico oplevert voor de programmering op andere

weg om die woningen uitsluitend op uitbreidingslocaties te

plekken, maar wel het proberen waard en passend bij

ontwikkelen.

de plek van deze locaties in Dokkum. Dat moeten wel

•

meer huishoudens de stap naar een appartement

Advies: werk een ‘woonhof’ uit

willen maken, dan waar onderzoeken en ervaringen tot

De gemeente gaf in haar reactie aan graag andere

op heden vanuit gaan.

woonvormen te zien in het plan.

Appartementen kunnen stedenbouwkundige

•

Wij denken dat realisatie van beneden-bovenwoningen

bouwstenen zijn voor dit het plan. Binnen het plan is

daar een goed voorbeeld van zijn, na driekwart eeuw

het zoeken naar die deelgebieden waar appartementen

van afwezigheid. Op de benedenlaag zijn ook

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 6

OVERALL CONCLUSIE Voor onze conclusie keken we naar: •

De behoefte aan wonen in Dokkum;

•

Lopende projecten en de aard, concreetheid en

• •

wetende dat daarmee nog steeds meer wordt toegevoegd dan waar marktsignalen op wijzen. 3.

een gezamenlijk autovrij binnenterrein. 6.

Wees als partijen transparant over de behoeften en

Het is een betaalbaar voorstel, zeker als ook de

(on)mogelijkheden bij het komen tot een voor beide

urgentie daarvan;

zorgappartementen worden meegeteld als sociale

kanten acceptabel plan dat echt iets toevoegt aan

Het voorstel van RV&O voor de Prinslocatie en Kwik-

huur. Het plan bevat slechts 17% duur wonen

Dokkum. Geef niet alleen aan wat niet kan of

Fit-locatie;

(koop). In connectie met het vorige punt: onderzoek

gewenst is, maar laat zien waarom en bespreek

De reactie van de gemeente daarop.

of de ontwikkeling haalbaar te maken is met minder

alternatieven die wel haalbaar zijn.

We maakten een vergelijk tussen deze onderdelen,

woningen, maar meer (dure) grondgebonden

interpreteerden deze en komen zo tot een advies.

koopwoningen: van vrijstaand, tweekappers tot stadswoningen in stedelijke dichtheden. Daar moet

1.

Het herontwikkelen van de Prinslocatie en Kwik-Fit-

ook stedenbouwkundig een goed antwoord op te

locatie is van grote meerwaarde voor Dokkum.

vinden zijn. Het neemt een deel van de noodzaak tot

Hierover is geen discussie. 2.

Het huidige voorstel is in aantal woningen zo groot,

uitbreiden bovendien weg. 4.

Overweeg ca 10% middenhuur in plaats van koop,

en bevat zo veel appartementen, dat daarmee andere

tot € 1.000 per maand, vanuit de overtuiging dat

belangrijke binnenstedelijke projecten in de

daarmee een markt bediend wordt. Ook een klein

verdrukking dreigen te komen, terwijl tegelijk de

aantal woningen boven de € 1.000 per maand valt te

noodzaak tot uitbreiden blijft bestaan omdat onvoldoende in de behoefte aan grondgebonden

overwegen. 5.

Houd vast aan beneden-bovenwoningen als

wonen wordt voorzien. Het advies is om het aandeel

vernieuwende woonvorm, heroriënteer een deel van

appartementen terug te brengen tot hooguit 50%,

de woningen zo dat er een hofvorm ontstaat, met

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 7

REFERENTIEBEELDEN

Thuis in de Boomgaard, Meerstad (Groningen): beneden-bovenwoningen/appartementen in boerderijvorm aan een hof

Houten woonzorghof, Milsbeek: grondgebonden hofwoningen met tweede laag rond een gezamenlijk binnenterrein

https://www.meerstad.eu/nu-in-verkoop-boerderijwoningen-thuis-in-de-boomgaard/ https://www.vdm.nl/gerealiseerde-projecten/meerstad-thuis-in-de-boomgaard/

https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?id=51373

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 8

REFERENTIEBEELDEN

Het Carré, Waterrijk Woerden: combinatie van grondgebonden en appartementen met parkeren op maaiveldniveau en een groen binnenterrein https://www.funda.nl/koop/verkocht/woerden/appartement-42253279-veluwemeer-6/ https://lieftink.nl/blog/project/carre/

https://dev.lieftink.nl/blog/2012/09/01/nieuwsbericht-5/woongebouw-het-carre-veluwemeer-woerden-6/

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 9

REFERENTIEBEELDEN

Sluiseiland, Vianen: kadewoningen met hoogte, grondgebonden en appartementen https://rijnboutt.nl/portfolio/sluiseiland/ https://www.wijzijnsbb.nl/projecten/sluiseiland-nieuwbouw-vianen/

https://www.funda.nl/koop/vianen-ut/huis-42003744-sluiseiland-noord-64/

Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 10

REFERENTIEBEELDEN

Ir. J.W. Albardastraat en Thorbeckelaan, Assen: nieuwe ‘grondgebonden duplex-maisonnette’-woningen in de sociale huur

Begane grond: benedenwoningen

Eerste verdieping: eerste laag maisonette

Tweede verdieping: tweede laag maisonnette

Dakaanzicht

https://www.dedeurinhuis.nl/werk/ir-j-w-albarda/ https://www.actiumwonen.nl/projecten/assen-ir-jw-albardastraat-en-thorbeckelaan/ Analyse Prinslocatie Dokkum | 8 april 2024 | CONCEPT | 11

PROJECTNAAM Prinslocatie Dokkum – second opinion programmering OPDRACHTGEVER RV&O PROJECTTEAM

STATUS Opdracht DATUM April 2024

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl