Bijlage 1 - Programma Grondbeleid 2025-2028 (ter instemming)

22

5.4

Nota grondbeleid 2025-2028

Beleidsuitgangspunten beheer

Voor het beheer van gemeentelijke gronden en vastgoed worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: -

De gemeente hanteert een terughoudend huurbeleid. Indien de grond niet door de gemeente kan worden verkocht, dan zal deze slechts in uitzonderlijke gevallen worden verhuurd. De te verhuren/verpachten gronden (geen reststroken) worden, voor zover mogelijk, gepubliceerd en onder voorbehoud van het bod, gegund aan de hoogste bieder; De te verhuren/verpachten gronden worden na gunning , bij goed houderschap, stilzwijgend verlengd; Bij verhuur van gemeentelijk vastgoed wordt in principe marktconforme prijzen gehanteerd en komen gas, water en elektra voor rekening van huurder; Verhuur van reststroken op basis van kostendekkendheid; Tegen illegaal/clandestien grondgebruik zal handhavend worden opgetreden, uitgangspunt is dat voor gebruik van gemeentegrond geld in rekening wordt gebracht.

23

6

INSTRUMENTEN UITGIFTE

6.1

Inleiding

Nota grondbeleid 2025-2028

Met gronduitgifte kan de gemeente regie en controle uitoefenen op de fysieke leefomgeving en de wijze waarop gemeentelijk beleid wordt uitgevoerd. Grond kan op verschillende manieren uitgegeven worden. Het kan worden verkocht, verhuurd, verpacht, uitgegeven worden in erfpacht of in gebruik worden gegeven. Eventueel kan worden gewerkt in combinatie met een opstalrecht of andere zakelijke rechten. Verhuur, verpachting, opstalrechten en andere zakelijke rechten zijn in hoofdstuk 5 onder beheersinstrumenten al behandeld. In dit hoofdstuk wordt daarom met name uitgifte in de vorm van grondverkoop behandeld en wordt kort ingegaan op erfpacht.

6.1.1 Kaveluitgiftes

Bij gebiedsontwikkelingen wordt de grond bouwrijp gemaakt en daarna verkaveld, ingericht en bebouwd, in overeenstemming met de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Uitgangspunt is dat de kosten van een dergelijke ontwikkeling met de kavelverkoop worden gedekt. De gemeente geeft zowel kavels voor woningbouw als voor bedrijfsgebouwen uit.

Woningbouwkavels

Bij de verkoop van bouwkavels bestemd voor woningbouw wordt, een verlotingssysteem gehanteerd. Op deze wijze hebben alle belangstellenden evenveel kans op een kavel. Mensen die bij de loting geen kavel toegewezen krijgen, komen in principe op de reservelijst, tenzij ze dat niet willen. Dit betekent dat er contact met hen op wordt genomen op het moment dat de verkoop van een kavel niet doorgaat. Wanneer tijdens de loting niet alle kavels zijn verkocht of in optie zijn uitgegeven, zullen de overgebleven kavels openbaar via de gemeentelijke website te koop worden aangeboden. Hierbij wordt uitgegaan van de volgorde van binnenkomst. Mensen kunnen een optie nemen op een kavel, deze als het ware reserveren, of aangeven een kavel te willen kopen. Als ze de eerste zijn voor die kavel, is (de optie op) de kavel voor hun, is dat niet het geval, dan komen ze op de reservelijst.

Bedrijfskavels

Bij de uitbreiding of realisatie van (nieuwe) bedrijventerreinen ontwikkelt de gemeente vraaggericht. Dit betekent dat de gemeente de grootte van de kavels die worden uitgegeven niet vooraf bepaalt, maar dat de verkaveling wordt afgestemd op de vraag. Hierom wordt meestal niet gewerkt met een verloting. De gemeente werkt in veel gevallen met een verkavelingsplan, waarbij de grootte en de ligging van de kavels bespreekbaar zijn. Er worden wel randvoorwaarden gesteld, onder andere de minimale en maximale kavelgrootte, bestemmingsplanvoorschriften, bebouwingsbepalingen, milieucategorie en parkeernormen. Procedureel betekent dit dat bedrijven zich kunnen inschrijven met een concrete vraag en dat de gemeente zal kijken of een kavel op het bedrijventerrein gerealiseerd kan worden.

Woningen op bedrijfskavels

Op diverse bedrijventerreinen bevinden zich bedrijfswoningen. Dit is op de zwaardere bedrijventerreinen over het algemeen niet het geval. Een woonfunctie op een bedrijventerrein is in de meeste gevallen namelijk niet verenigbaar en hier ontstaan vaak problemen wanneer het bedrijf bij de woning en/of de woning zelf wordt verkocht. Nieuwe bedrijfswoningen worden daarom niet toegestaan op bedrijventerreinen, behalve wanneer in het omgevingsplan specifieke woon/werkcombinaties worden toegestaan. Bestaande bedrijfswoningen die als zodanig bestemd zijn

24

Nota grondbeleid 2025-2028

worden gerespecteerd, maar hierbij is van belang dat deze niet worden losgekoppeld van de bedrijfsmatige functie.

6.1.2 Optieverlening

Wanneer iemand belangstelling heeft voor een bouwkavel, kan een optie genomen worden op deze kavel. De kavel is dan als het ware gereserveerd voor de optiehouder, die dan over enige zekerheid beschikt maar ook bedenktijd heeft. De optiehouder kan in deze periode de financiering regelen, zijn plannen uitwerken en de aankoop regelen bij het notaris. Een optieperiode duurt in principe 3 maanden, met verlengingen kan deze tot 8 maanden verruimd worden. De eerste optieperiode van 3 maanden is gratis, voor de tweede en derde optieperiode, van respectievelijk 3 en 2 maanden, wordt per optieperiode € 500,- inclusief btw in rekening gebracht: - De eerste optieperiode (drie maanden); deze optieperiode is gratis. - De tweede optieperiode (drie maanden): Als de eerste optieperiode verloopt, kan de optie met 3 maanden worden verlengd, voor deze verlenging wordt € 500,- in rekening gebracht. - De derde optieperiode (twee maanden): Als de tweede optieperiode verloopt, is het mogelijk om een derde optieperiode aan te gaan, ook voor deze verlenging wordt € 500,- in rekening gebracht. Na de derde optieperiode, of op het moment dat de optiehouder aangeeft de optie te willen beëindigen, zal de kavel opnieuw openbaar worden aangeboden. Op deze wijze wordt voorkomen dat een optiehouder een langdurige claim op een kavel houdt, terwijl een concreet zicht op aankoop ontbreekt.

6.2

Verkoop niet-functionele gronden/reststroken

De gemeente krijgt regelmatig aanvragen voor de aankoop van niet-functionele gronden (reststroken). De medewerkers vastgoed beoordelen aan de hand van onderstaande criteria of de reststroken verkocht kunnen worden: - De gronden zijn niet structureel groen of gronden waarop zich monumentale of beeldbepalende bomen bevinden; - de gronden hebben geen archeologische of ecologische waarde; - er zijn geen planologische bezwaren tegen verkoop (toekomstige ontwikkeling, omgevingsplan etc.); - een aaneengesloten ligging (grond dient verbonden te zijn met het private eigendom van verzoeker). Indien de grond grenst aan meerdere particuliere percelen zullen de gronden worden verkaveld en aan iedere aangrenzende eigenaar worden aangeboden; - verkoop mag geen belemmering opleveren voor verkeer/verkeersveiligheid; - verkoop mag geen negatieve invloed hebben op waterhuishouding/riolering; - gronden die deel uitmaken van een speeltuin/speelveld en ook als zodanig worden gebruikt, worden niet verkocht; - gronden met een verdachte of aangetoonde bodemverontreiniging worden niet verkocht. Verder worden aanvragen niet in behandeling genomen indien: - een aanvraag over dezelfde gronden onder dezelfde omstandigheden in de afgelopen 5 jaar reeds is afgewezen; - de gronden deel uitmaken van een gebied waarbij de volledige gebiedsontwikkeling minder dan 10 jaar geleden woonrijp is gemaakt.

25

Nota grondbeleid 2025-2028

6.2.1 Verkoop voor transformatorhuisjes

Door de druk op het elektriciteitsnetwerk moeten er de komende jaren veel transformatorhuisjes geplaatst worden. De gemeente verkoopt hiervoor gronden en hanteert hierbij in principe de criteria zoals deze gelden voor de verkoop van niet-functionele gronden en reststroken. De gemeente kan er echter voor kiezen gronden, die deel uitmaken van structureel groen wel te verkopen voor de plaatsing van transformatorhuisjes.

6.3

6.4

6.5

6.6

Verkoop gronden niet zijnde reststroken

De gemeente heeft ook gronden die niet als reststrook kunnen worden aangeduid, maar die wel verkocht kunnen worden. Uitgangspunt is namelijk dat gronden die geen beleidsdoel meer ondersteunen worden verkocht als dat mogelijk is. Hiervoor zijn twee scenario’s: 1. Gronden die niet logischerwijs aan één partij kunnen worden verkocht, deze gronden worden gepubliceerd en iedereen kan hierop reageren; 2. Gronden die verder onbereikbaar zijn en grenzen aan één of meerdere woonpercelen, deze gronden worden aan de aanwonenden aangeboden.

Algemene verkoopvoorwaarden

De gemeente heeft algemene verkoopvoorwaarden vastgesteld in de “Algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Noardeast-Fryslân”. Deze voorwaarden worden bij elke verkoop van bouwkavels of bedrijfskavels opgelegd. Een aantal bepalingen uit deze verkoopvoorwaarden zullen ook als kettingbeding in de leveringsaktes worden opgenomen.

Erfpacht

Erfpacht is een uitgiftevorm die ingezet kan worden. Hierbij blijft de grond juridisch in eigendom van de gemeente, maar krijgt de erfpachthouder alle rechten die een eigenaar normaal zou hebben. De gemeente Noardeast-Fryslân is terughoudend met deze uitgiftevorm omdat hier een groot financieel risico in schuilt voor de gemeente. Ook voor de burger is een erfpachtconstructie niet de meest voordelige situatie, omdat het lastig kan zijn een hypotheek te krijgen in een dergelijke constructie.

Gemeentelijk bebouwd vastgoed

Vastgoed wordt ingezet ten behoeve van een gemeentelijk beleidsdoel. Het beleidsdoel kan betrekking hebben op: - De activiteit die in het vastgoed plaatsvindt, voorbeelden hiervan zijn onderwijs, welzijn en sport; - Het vastgoed zelf, het pand kan van belang zijn voor de gemeente. Wanneer het belang van het pand niet voldoende gewaarborgd kan worden als dit niet in eigendom van de gemeente is, dan wordt dit eigendom behouden. Voorbeelden hiervan zijn panden met een cultuurhistorische waarde, musea en dergelijke; - De locatie, dit speelt vooral in lopende grondexploitaties waarbij het bezit sturing kan geven op gewenste toekomstige ontwikkelingen. De hoofdregel is dat vastgoed door de gemeente wordt verkocht indien het geen beleidsdoel meer ondersteunt. Voor prijsbepaling is de taxatiewaarde het uitgangspunt. Het college besluit over de te hanteren verkoopprocedure. In beginsel wordt een openbare verkoop bij inschrijving gehanteerd, tenzij:

26

Nota grondbeleid 2025-2028

-

het dorp of de wijk, waarin het betreffende vastgoed ligt, een herontwikkelingsplan heeft voor het vastgoed en de mogelijkheid krijgt een door dat dorp of wijk gedragen plan op haalbaarheid te onderzoeken. - Een selectie op prijs en plan wordt voorgesteld. Wanneer wordt afgeweken van openbare verkoop dient dit goed gemotiveerd te worden. Hier kunnen maatschappelijke of politieke redenen voor zijn. Hierbij is transparantie en een link met beleidsdoelen van belang en ook zal het voornemen tot verkoop gepubliceerd moeten worden. Dit zodat andere belangstellenden de mogelijkheid krijgen te reageren.

6.6.1 Tijdelijk gebruik gemeentelijk vastgoed/antikraak

De gemeente kan leegstaande woningen verhuren op grond van de leegstandswet. De leegstandswet voorziet in tijdelijke verhuur van leegstaande woningen, waarbij verhuur voor minimaal 6 maand en maximaal 2 jaar plaatsvindt, wat kan worden verlengd tot maximaal 5 jaar. Verhuur op grond van de leegstandswet heeft als voordeel dat bewoners geen beroep kunnen doen op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Bij leegstand van gemeentelijk vastgoed, niet zijnde woningen, kan gebruik op grond van antikraak als tijdelijke oplossing ter voorkoming van kraak en vernieling worden ingezet. Antikraak wordt ingezet wanneer het vastgoed niet kan worden verkocht omdat het de verwachting is dat het op termijn nog in gebruik wordt genomen. Ook wanneer de gemeente nog aan het onderzoeken is waarvoor en of het vastgoed kan worden gebruikt, kan antikraak worden ingezet. Wanneer gebruik op enige termijn niet in de lijn der verwachting ligt, is sloop, verkoop of renovatie van het pand geschikter dan antikraak. Ander gebruik, bijvoorbeeld ten behoeve van het algemeen belang, kan ook voor dergelijk vastgoed overwogen worden. In dergelijke gevallen kan worden gekozen dit vastgoed te verhuren. Bij antikraak wordt een pand op basis van een overeenkomst tot bewaarneming, ook wel een bruikleenovereenkomst, in gebruik gegeven.

Hieruit vloeien minder rechten voort dan uit een tijdelijke huurovereenkomst, zo is er bijvoorbeeld geen vastgestelde opzegtermijn. Gebruikers betalen geen huur maar slechts een onkostenvergoeding voor gas, water, elektra en administratiekosten. Om een eeuwigdurende situatie te voorkomen wordt voor de bruikleenovereenkomst een maximale termijn van 5 jaar aangehouden.

6.7

Eén-op-één-uitgifte

In beginsel worden alle gronden die de gemeente wil afstoten openbaar aangeboden. Hetzelfde geldt voor ander gemeentelijk vastgoed. Op grond van het gelijkheidsbeginsel mag een gemeente ook niet zomaar aan één partij grond verkopen of op een andere wijze grond (of ander vastgoed) uitgeven. Door het Didam-arrest zijn gemeenten wat dit betreft nog eens op de feiten gedrukt. Dit betekent echter niet dat een gemeente helemaal niet iets aan één partij mag uitgeven, een gemeente kan namelijk op grond van objectieve criteria tot de conclusie komen dat er slechts één geschikte partij is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de gemeente een bepaalde functie voor ogen heeft op een specifieke locatie. Bij voorkeur worden de criteria gesteld op grond van geldend beleid. Verder dient, om te zorgen dat alle mogelijke partijen die menen te voldoen aan de criteria ook de mogelijkheid krijgen hun belangstelling te uiten, een voornemen tot verkoop (of bijvoorbeeld verhuur) gepubliceerd te worden. In deze publicatie worden de criteria benoemd en wordt belangstellenden een termijn van 20 kalenderdagen gegeven te reageren. Wanneer er zich

27

Nota grondbeleid 2025-2028

belangstellenden melden die inderdaad voldoen aan de criteria, zal de grond of het vastgoed alsnog openbaar worden aangeboden.

6.8

Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot het uitgiftebeleid gelden de volgende uitgangspunten: - Alle uit te geven gronden en al het uit te geven vastgoed wordt in beginsel gepubliceerd; - voor woningbouwkavels geldt dat in de basis de verkoop zal plaatvinden via een lotingssysteem. De na de verloting resterende woningbouwkavels worden uitgegeven op volgorde van binnenkomst; - bij bedrijfskavels wordt geen strak verkavelingsplan vastgesteld, maar de grootte en ligging van de kavel is bespreekbaar. Hierbij zullen randvoorwaarden worden afgesproken; - optieverlening vindt plaats voor de maximale duur van 8 maanden ; - de “Algemene verkoopvoorwaarden Noardeast-Fryslân” zijn van toepassing op iedere verkoop van gemeentelijk gronden; - gemeentelijk vastgoed wordt verkocht indien het geen beleidsdoel meer ondersteund.

28

7

GRONDPRIJSBELEID

7.1

Inleiding

Nota grondbeleid 2025-2028

Met het grondprijsbeleid bepaalt de gemeente hoe de prijs wordt bepaald voor gronden die worden verkocht. Verschillende factoren kunnen meewegen bij het bepalen van de grondprijs, hierbij valt onder andere te denken aan: - De functie - Locatie en ligging grond - Kwaliteit openbare ruimte - De bodemgesteldheid - De marktomstandigheden - Bouwkosten en verkoopprijzen Uitgangspunt is dat wij als gemeente marktconforme grondprijzen hanteren, welke tot stand zijn gekomen door de marktconforme grondwaarde te berekenen met daarvoor geëigende rekenmethodieken. Deze worden verder toegelicht in paragraaf 7.2. Deze benadering heeft als doel: - duidelijkheid te verschaffen richting het gemeentebestuur; - eenduidig en transparant te zijn richting (markt)partijen; - het vastleggen van uitgangspunten in onderhandelingssituaties; - vastlegging van de grondprijzen zodat deze als input kunnen dienen voor het opstellen en actualiseren van grondexploitaties; - staatssteun te voorkomen. In dit hoofdstuk komen de verschillende methodieken voor prijsbepaling aan bod, waarna het grondprijsbeleid van de gemeente Noardeast-Fryslân wordt toegelicht.

7.2

Methodieken

Voor het bepalen van de grondprijs kunnen diverse methodieken gehanteerd worden. De meest gebruikte methodieken zijn de kostprijsmethode, de comparatieve methode, residuele grondwaardemethode. Een middel voor prijsbepaling binnen deze methodieken is een taxatie.

7.2.1 Kostprijsmethode

Bij deze methodiek wordt gerekend vanuit de kostenkant van een grondexploitatie. Op basis van de kosten wordt berekend wat de gronden (minimaal) moeten opbrengen om een sluitende grondexploitatie te krijgen. De voordelen van deze methode zijn: - dat de prijs relatief snel te bepalen is; Nadelen van deze methode zijn: - de berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is; - de grondprijs kan sterk verschillen per locatie, afhankelijk van de kosten die op de exploitatie drukken; - de gemeente laat mogelijk winst liggen;

7.2.2 Comparatieve methode (vastgestelde m²-prijs)

De essentie van deze methodiek is dat een vaste prijs per m² uitgeefbare grond onder woningen,

29

Nota grondbeleid 2025-2028

kantoren of bedrijven wordt gehanteerd. Deze vaste prijs komt tot stand op basis van vergelijking met omliggende gemeenten. Voordelen van deze methode zijn: - transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); - een grondprijs is snel bepaald. Nadelen van deze methode zijn: - de berekende grondprijs houdt (mogelijk) geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is; - de gemeente laat mogelijk winst liggen;

7.2.3 Residuele grondwaardemethode

De residuele grondwaardebepaling baseert de grondwaarde op de marktwaarde van het te realiseren vastgoed minus de marktconforme bouwkosten en bijkomende kosten. De methode gaat ervanuit dat er een “residu” ontstaat door bij waarde van het toekomstig vastgoed (VON-prijs) de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst & risico) in mindering te brengen. Dit residu vertegenwoordigd de grondwaarde die past bij de locatie en functie (wonen, commercieel, maatschappelijk) die op de betreffende locatie wordt gerealiseerd. In theorie resulteert dit in een marktconforme grondprijs waardoor discussie over een te hoge of lage grondprijs wordt voorkomen. Voordelen van deze methode zijn: - transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); - De berekende grondopbrengsten sluiten aan op het toekomstig programma; - de onderhandelingspositie van beide partijen wordt inzichtelijk zodat duidelijk wordt aan welke “knoppen” eventueel moet worden gedraaid. Nadelen van deze methode zijn: - elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk; - kennis hebben van de methodiek en de input is een vereiste om de gevoeligheden van de berekening te beoordelen.

7.2.4 Taxatie/openbare aanbesteding

Voor het bepalen van marktconforme prijzen kan ook aansluiting gezocht worden bij taxaties door externe deskundigen. Dit instrument kan ook ingezet worden indien koper en verkoper onafhankelijk advies willen over realistische marktprijzen. Alle specifieke locatie eisen kunnen dan in de waardering worden meegewogen.

7.3

Grondprijsbeleid

De gemeente Noardeast-Fryslân hanteert marktconforme prijzen. De gemeente stel jaarlijks een grondprijzenbrief op waarin minimaal de onderstaande categorieën zijn opgenomen: • Sociale woningbouwkavels; • Nutsvoorzieningen (onder andere trafo’s en zendmasten); • Snippergroen Het college kan afwijken van de genoemde grondprijzen en grondprijsmethodieken indien dit nodig is om de marktconformiteit van de gehanteerde grondprijzen te waarborgen. In de grondprijzenbrief wordt tevens vastgelegd welke grondwaardemethodiek bij welke categorie grond gehanteerd wordt.

30

Nota grondbeleid 2025-2028

7.3.1 Selectie op prijs en plan

Voor bepaald vastgoed kan het voor de gemeente belangrijk zijn dat een geschikte partij met een bijzonder initiatief het vastgoed verwerft, dan wanneer het simpelweg gegund wordt aan de hoogste bieder. De gemeente kan dan objectieve selectiecriteria opstellen en belangstellenden plannen laten indienen, die dan aan de hand van deze selectiecriteria kunnen worden beoordeeld. De selectiecommissie bestaat uit verschillende vakambtenaren. Dat de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn, is hierbij van groot belang, anders kan sprake zijn van strijd met de Wet Markt en overheid. De selectiecriteria en de weging in de gunning worden bestuurlijk vastgelegd.

7.4

7.5

7.6

7.7

Bestaande overeenkomsten

De gemeente respecteert de bestaande overeenkomsten en voorbereidende gesprekken om te komen tot kaveluitgifte waarin grondprijzen zijn genoemd. Maar bij vaststelling van dit programma gelden voor nieuwe ontwikkelingen de nieuwe grondprijzen voor alle kopende partijen (ontwikkelaars, particulieren etc.). Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing, wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend.

Herziening

De grondprijsbrief wordt jaarlijks herzien en door het college vastgesteld. Hierdoor kan normaliter tijdig worden gereageerd op marktontwikkelingen. Indien zich binnen een jaar substantiële marktontwikkelingen voordoen, wordt hierover tussentijds gerapporteerd. Verder zal de feitelijke marktconforme waardebepaling steeds plaatsvinden op het moment van uitgifte.

Staatssteun

Een gemeente is verplicht marktconform te handelen, anders is er risico op staatssteun. Van ongeoorloofde staatssteun is sprake indien een overheid steun verleent aan een onderneming, waardoor voor deze onderneming een economisch voordeel ontstaat dat langs de normale commerciële weg niet zou zijn verkregen. Daarbij gelden nog de criteria dat slechts bepaalde ondernemingen dit voordeel krijgen en dat kan leiden tot vervalsing van de mededinging . Dit moet daarnaast invloed kunnen hebben op de handel tussen lidstaten. Om te voorkomen dat mogelijk sprake is van staatsteun, houdt de gemeente Noardeast-Fryslân de overwegingen van de Europese Commissie in de Mededeling staatssteun aan. Hierin staat dat een (grond)transactie marktconform is als één van de volgende procedures is gevolgd: - een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure; - benchmarking; - taxatie door een onafhankelijke taxateur;

Sociale grondprijs

In de Prestatieafspraken 2024 van de gemeente met de in de gemeente werkzame woningcorporaties (toegelaten instellingen) Thús Wonen en Wonen Noordwest-Friesland is als afspraak opgenomen, dat de gemeente in afstemming met deze corporaties in 2024 de mogelijkheid zal onderzoeken voor het instellen van een grondprijs voor sociale nieuwbouw op gemeentegrond. Dit onderzoek valt samen met de totstandkoming van dit grondbeleid. De sociale grondprijs wordt jaarlijks vastgesteld in de grondprijsbrief. Na consultatie van de corporaties en vaststelling van dit programma grondbeleid hanteert de gemeente deze grondprijs voor alle in de gemeente werkzame corporaties die als toegelaten instelling zijn geregistreerd. Eventuele verliezen wegens verkopen aan woningcorporaties kunnen worden opgevangen via de Reserve Woningbouwontwikkeling.

31

7.8

Beleidsuitgangspunten

Nota grondbeleid 2025-2028

In sommige gevallen kan worden afgeweken van de uitgangspunten en methodieken. Het gaat hier veelal om locatie gebonden specifieke omstandigheden (bv. maatschappelijke voorzieningen) die een andere waarderingsmethode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.

32

8

GRONDEXPLOITATIES

8.1

Inleiding

Nota grondbeleid 2025-2028

Wanneer ruimtelijke ingrepen plaatsvinden, dient een grondexploitatie te worden opgesteld en vastgesteld. De gemeente Noardeast-Fryslân definieert een grondexploitatie als volgt: Een financieel overzicht van kosten en opbrengsten van een (door de gemeente geïnitieerde) ruimtelijke ingreep, waarmee de financieel-economische haalbaarheid wordt aangetoond en welke na vaststelling het financiële kader van de ruimtelijke ontwikkeling vormt. Wanneer gronden in exploitatie zijn genomen, betekent dit dat die gronden op dat moment in ontwikkeling zijn. Hiervoor zijn dan een (wijziging van het) omgevingsplan en een grondexploitatie vastgesteld door de raad. In dit hoofdstuk wordt de procedure rondom grondexploitaties toegelicht. Er wordt ingegaan op de verschillende fases binnen een grondexploitatie. Daarnaast wordt het opstellen en herzien van grondexploitaties toegelicht. Tot slot wordt ingegaan op het afsluiten van grondexploitaties en de beleidsuitgangspunten met betrekking tot grondexploitaties van de gemeente Noardeast-Fryslân.

8.2

Vaststelling grondexploitatie

Om te bepalen op welke momenten in een planvormingstraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld en/of geactualiseerd, wordt de (projectmatige) onderverdeling in projectfasen aangehouden. Binnen een project worden de volgende procesfasen onderscheden:

Haalbaarheidsfase

In de haalbaarheidsfase wordt op basis van een quickscan, een eerste (financiële) haalbaarheidsberekening en risicoanalyse uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling. Deze fase eindigt met een collegebesluit GO/NO GO voor de volgende fase.

Initiatieffase

Wanneer het college in de haalbaarheidsfase een ‘GO’ heeft gegeven, volgt de initiatieffase. Dit betreft de fase waar het idee meer vorm krijgt en er volgt een meer inhoudelijk haalbaarheidsonderzoek. Hierbij wordt onderzocht of de ontwikkeling wenselijk is op grond van ruimtelijk beleid. Dit betreft een voorlopige haalbaarheidsberekening terwijl het ontwikkelvoornemen nog niet definitief is. Deze fase eindigt met een door het college vast te stellen intentieovereenkomst met een marktpartij en/of een aanvraag voor een voorbereidingskrediet bij de raad.

De ontwerp-/voorbereidingsfase

In deze fase van het project wordt het idee uit de vorige fase echt uitgewerkt en wordt het plan gemaakt. Het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan voor het openbaar gebied en (een wijziging van) het omgevingsplan worden in deze fase gerealiseerd. Op basis van deze plannen wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld. Bij vaststelling van de grondexploitatie wordt het definitief ontwikkelvoornemen vastgelegd. Dit wordt tegelijkertijd met de wijziging van het omgevingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Indien er een samenwerking met een marktpartij is, kan in deze fase tevens een samenwerkings- of realisatieovereenkomst worden gesloten.

Realisatiefase

In deze fase wordt gestart met de uitvoering van de werkzaamheden. Het bouw- en woonrijp maken wordt uitgevoerd en ook de verdere inrichting van het plangebied wordt gerealiseerd.

33

Nota grondbeleid 2025-2028

Nazorgfase

Deze fase betreft het beheer en de exploitatie van het ontwikkelde plangebied. Zodra (een deel van) het plangebied woonrijp is gemaakt dient het openbare gebied te worden overgedragen aan het cluster Iepenbiere Romte. In elk van de bovengenoemde fasen wordt de financiële haalbaarheid doorlopend bijgesteld en getoetst aan de uitgangspunten. Er zijn twee momenten om een grondexploitatie ter vaststelling voor te leggen aan de raad: 1. Aan het eind van de initiatieffase: Hier wordt een (voorlopige) haalbaarheidsberekening opgesteld, waarbij de overige kaders van het project worden vastgelegd. De (voorlopige) haalbaarheidsberekening heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project en de verkrijging van het voorbereidingskrediet. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden aangegeven, hoe het tekort kan worden gedekt. 2. Na afronding van de ontwerpfase: Op dit moment wordt de definitieve grondexploitatie door de raad vastgesteld. Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de kredieten definitief door de raad beschikbaar gesteld en kan verdere planrealisatie worden uitgevoerd. Een grondexploitatie is een vertrouwelijk en niet-openbaar stuk. Bij een grondexploitatie treedt de gemeente namelijk op als marktpartij. Om deze reden is het vereist dat deze gedetailleerde financiële informatie niet openbaar wordt gemaakt.

8.2.1 Voorbereidingskrediet

In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd aan de raad. Het voorbereidingskrediet is bedoeld voor de uit te voeren werkzaamheden in de ontwerp- en voorbereidingsfase. Op het moment dat het project in uitvoering wordt genomen, zullen de gemaakte kosten ten laste van de grondexploitatie komen. In verband met het risico dat de ontwikkeling geen doorgang kan vinden, wordt het voorbereidingskrediet niet uit een toekomstige grondexploitatie of een toekomstige overeenkomst gefinancierd. Op het moment dat een project niet wordt ontwikkeld dan zal het gemaakte voorbereidingskrediet ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen komen.

8.2.2 Uitvoeringskrediet

Ten tijde van de vaststelling van de definitieve grondexploitatie en (de wijziging van) het omgevingsplan, wordt het uitvoeringskrediet aangevraagd bij de raad. Het uitvoeringskrediet is voor de uitvoering van de in de grondexploitatie opgenomen werkzaamheden. Het uitvoeringskrediet bestaat uit de gemaakte kosten (boekwaarde) en alle nog te maken kosten inclusief kostenstijging en rentekosten. Het uitvoeringskrediet wordt (grotendeels) gedekt uit de toekomstige (grond)opbrengsten c.q. bijdragen in de grondexploitatie. Bij een negatief resultaat wordt er een voorziening opgenomen. Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd waarbij uitvoeringskredieten kunnen worden bijgesteld. Deze actualisaties worden samen met de meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) jaarlijks door de raad vastgesteld.

8.3

Parameters

De grondexploitaties worden opgesteld met toepassing van de Dynamische Eindwaarde Methode. De betreffende methodiek houdt rekening met de rente en inflatie gedurende de looptijd van de grondexploitatie. Dit geldt voor zowel de rentekosten en renteopbrengsten als voor de inflatie op de kosten en de inflatie op de opbrengsten. Parameters zijn correctiefactoren als gevolg van de Dynamische Eindwaarde Methode.

34

Nota grondbeleid 2025-2028

35

Nota grondbeleid 2025-2028

Rentepercentage

Het percentage toe te reken rente dient op grond van de Besluit Begroting en Verantwoording gebaseerd te worden op de omslagrente. De omslagrente wordt jaarlijks in de begroting vastgesteld door de gemeenteraad.

8.4

8.5

8.6

Actualisatie grondexploitaties

Elke grondexploitatie wordt één keer per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt bij het opmaken van de jaarrekening over het voorgaande boekjaar. Bij de herziening wordt de boekwaarde geactualiseerd en worden de ramingen vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar (jaarrekening) en het lopende jaar. De parameters van de grondexploitatie worden indien nodig aangepast, eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd en de resterende looptijd ingeschat. Na vaststelling vormen de herziene grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

Afsluiting grondexploitaties

Indien alle nodige activiteiten binnen een grondexploitatie zijn afgerond, kan de grondexploitatie worden afgesloten. Afsluiting kan, wanneer een situatie daarom vraagt, ook plaatsvinden wanneer niet alle activiteiten zijn afgerond, maar wel alle uit te geven gronden zijn verkocht en het overgrote deel van de kosten zijn gemaakt. Voor de nog af te ronden werkzaamheden kan een voorziening worden gevormd.

Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot de grondexploitaties hanteert de gemeente Noardeast-Fryslân de volgende uitgangspunten: - De (voorlopige) grondexploitatie wordt opgesteld aan het eind van de initiatieffase; - de definitieve grondexploitatie wordt in de ontwerpfase vastgesteld; - elke grondexploitatie wordt eenmaal per jaar herzien; - bij projecten in de initiatieffase die onverhoopt niet doorgaan, worden de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen; - kredieten worden in de initiatieffase (voorbereidingskrediet)of in de ontwerpfase (uitvoeringskrediet) aangevraagd bij de raad, eventueel aanvullende kredieten kunnen bij de jaarlijkse of een tussentijdse herziening worden aangevraagd; - afsluiting van de grondexploitatie vindt in principe plaats nadat het overgrote deel van de werkzaamheden zijn uitgevoerd en 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht; - Indien bij de afsluiting van de grondexploitatie een voorziening is getroffen dienen de afrondende werkzaamheden binnen een jaar te zijn uitgevoerd.

36

9

FINANCIËN

9.1

Inleiding

9.2

Nota grondbeleid 2025-2028

De gemeente heeft te voldoen aan het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de verplichtingen in het BBV en aankomende wijzigingen. Daarnaast wordt ingegaan op een manier van winstbepaling en hoe met verlies om moet worden gegaan.

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat regelgeving voor gemeenten voor onder andere het opstellen van de begroting en jaarstukken, de financiële positie van gemeenten en waardering. In 2016 heeft de commissie BBV de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. Dit heeft geleid tot een aantal wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan in de notities van de commissie BBV. De wijzigingen hebben geleid tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. Bij de actualisering van de grondexploitaties wordt met deze regelgeving rekening gehouden. In het BBV is het begrip ‘Bouwgrond in exploitatie’ (BIE) sinds 2016 scherp gedefinieerd als: Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft opgesteld. Daarnaast is voor grondexploitaties een maximale looptijd van 10 jaar als richttermijn, waar alleen gemotiveerd van af kan worden geweken. Dit kan alleen met autorisering van de raad en verantwoording ervan in de begroting en de jaarstukken. De gemeente moet ook risicobeperkende beheersmaatregelen nemen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met een langere looptijd te beperken.

Op grond van het BBV moet de gemeente ook vennootschapsbelasting afdragen wanneer sprake is van structurele winst bij een grondexploitatie. Verder zijn gemeenten verplicht tussentijds winst te nemen volgens de percentage of completion-methode (verder poc-methode). In december 2023 heeft de commissie BBV de notities rente en grondexploitatie geactualiseerd. Voor de notitie rente betekent dit dat een aanpassing is gemaakt in de toerekening van rentelasten aan grondexploitaties. Tot en met 2023 was het alleen toegestaan om de wettelijke rente over het vreemd vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties. Dit geldt ook voor toekomstige rentelasten. Met ingang van boekjaar 2025 wordt voor grondexploitaties geen onderscheid meer gemaakt in het BBV, waardoor rentetoerekening plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente. De notitie grondexploitatie is met name geactualiseerd met het oog op het ingaan van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Deze wijzigingen hebben met name invloed op de verslaggevingsaspecten bij faciliterend grondbeleid. De overige wijzigingen gaan met name over de voorwaarden voor warme gronden en gemengde projecten.

9.3

Reserve Woningbouwontwikkeling en strategische aankopen

De gemeente Noardeast-Fryslân heeft een Reserve Woningbouwontwikkeling die bij aanvang een hoogte heeft van € 1.000.000,- en een plafond heeft van € 5.000.000,-. Deze reserve is bestemd voor: - Afwaardering van lagere boekwaarde bij aankopen tegen marktwaarde zolang er nog geen bestemmingsplan is, waarbij de waarde tijdelijk wordt afgeboekt naar de landbouwwaarde (voorziening Materiële Vaste Activa);

37

-

Nota grondbeleid 2025-2028

Omslagrente van de strategische grondaankopen voor een periode van maximaal 10 jaren die nog niet in exploitatie zijn genomen (omslagrente = gewogen gemiddelde van de rente over het eigen vermogen en het vreemde vermogen); Winsten van en verliezen op grondexploitaties op het gebied van woningbouw komen ten gunste cq ten laste van deze reserve grondexploitaties; Hetgeen boven het plafond uitkomt, komt ten gunste van de algemene reserve (bij vaststelling van de jaarrekening via een balansmutatie).In de paragraaf grondexploitatie wordt dit onderbouwd.

Zoals hierboven al genoemd komen de winsten van grondexploitaties ten gunste van de Reserve Woningbouwontwikkeling. Het gaat hier dan om de winst bij verkoop. Daarnaast komen de opbrengsten van huur en pacht van de (op termijn) nog in exploitatie te nemen gronden ook ten gunste van de reserve. Met deze opbrengsten wordt de reserve aangevuld. In de financiële verordening is een maximale waarde (een plafond) vastgesteld voor de Reserve Woningbouwontwikkeling van € 5.000.000,-. Door het plafond op € 5.000.000,- in te stellen wordt gezorgd dat: - een buffer opgebouwd kan worden, waardoor ook verliezen door uitgifte met hantering van de sociale grondprijs of een financieel minder positieve periode opgevangen kunnen worden; - de lasten van gronden die langer dan verwacht niet ontwikkeld kunnen worden, mogelijk in verband met minder financiële draagkracht, kunnen worden gedragen. Met een lager plafond loopt de gemeente het risico dat woningbouwontwikkelingen stagneren, omdat lasten niet kunnen worden gedekt. Hierdoor is het wenselijk de mogelijkheid in te bouwen de reserve te laten oplopen tot dit plafondbedrag. Het plafond wordt daarnaast ingesteld om overmatige financiële blootstelling te voorkomen.

De Reserve Woningbouwontwikkeling wordt specifiek ingezet voor het opvangen van financiële risico’s, zoals rentekosten en afwaarderingen, en is gekoppeld aan het risicoplafond van 5 miljoen euro voor strategische aankopen. Dit risicoplafond zorgt voor een afgebakend kader waarbinnen financiële risico’s beheerst kunnen worden. De Reserve Woningbouwontwikkeling is niet bedoeld voor de feitelijke aanschaf van de strategische gronden. Strategische grondaankopen zullen worden gefinancierd met leningen of bankfinancieringen. De aankopen zullen worden geactiveerd en worden op de balans opgenomen als Materiële Vaste Activa tot het moment van functiewijziging. Na de functiewijziging in het Omgevingsplan, komen deze gronden in exploitatie en worden daarmee beschouwd als voorraad.

9.4

Reserve Bedrijventerreinen

De gemeente Noardeast-Fryslân heeft een Reserve Bedrijventerreinen die bij aanvang een hoogte heeft van € 0,-. Tot deze reserve (voldoende) is aangevuld, moet het college langs de raad voor budget voor strategische aankopen, om de lasten waarvoor de reserve bedoeld is te kunnen dekken. Deze reserve heeft verder dezelfde werking als de Reserve Woningbouwontwikkeling. Net als bij de Reserve Woningbouwontwikkeling is het plafond vastgesteld op € 5.000.000,- en heeft het college mandaat tot € 2.500.000,-. Er is voor gekozen dezelfde bedragen te hanteren om eenduidigheid te creëren en om de gemeente ook op dit vlak slagvaardigheid te geven, wanneer de reserve is gevuld. De reserve wordt gevuld met de winsten van grondexploitaties van bedrijventerreinen en de huuren pachtopbrengsten van nog in exploitatie te nemen gronden, bedoeld voor (uitbreiding van) bedrijventerreinen.

38

9.5

Nota grondbeleid 2025-2028

Planning & Control cyclus

In de Planning & Control cyclus wordt de gemeenteraad middels de begroting en de jaarrekening geïnformeerd over het grondbeleid. Op grond van de Gemeentewet vormt het BBV daarvoor het kader.

9.5.1 Paragraaf Grondbeleid

In de BBV is vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf grondbeleid dient worden opgenomen. In het voorliggende programma wordt uitgebreid ingegaan op het grondbeleid van de gemeente. De paragraaf grondbeleid van de begroting en jaarrekening zal om deze reden een samenvattend karakter hebben.

9.5.2 Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)

Grondexploitaties worden één keer per jaar geactualiseerd. In de MPG worden de herzieningen per complex nader toegelicht en gelijktijdig met de jaarrekening vastgesteld. Het doel van een MPG is het verkrijgen van inzicht in de actuele financiële stand van zaken van de afzonderlijke grondexploitatiecomplexen en de grondexploitatiecomplexen in hun totaliteit. In een MPG worden daarnaast de mogelijke aanwezige financiële risico’s binnen de afzonderlijke projecten in beeld gebracht. In verband met de rechtmatigheid worden eerst de MPG en de actualisaties vastgesteld en daarna de jaarrekening. De MPG is een vertrouwelijk en niet-openbaar stuk. Bij een grondexploitatie treedt de gemeente namelijk op als marktpartij. Om deze reden is het vereist dat deze gedetailleerde financiële informatie niet openbaar wordt gemaakt.

9.6

Winstneming

Op grond van het realisatiebeginsel dient gedurende de looptijd van een grondexploitatie winst genomen te worden, indien er voldoende zekerheid bestaat over het verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie. Zekerheid over alle aspecten met betrekking tot de uitvoering van de grondexploitatie is niet noodzakelijk. Aan schattingen kleven in alle gevallen inherente onzekerheden. Het uitgangspunt is een degelijke onderbouwing van de schattingen van de te maken kosten en de te realiseren opbrengsten in overeenstemming met de specifieke invulling van de grondexploitatie. Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient de gemeente bij grondexploitaties tussentijds winst te nemen in overeenstemming met de Percentage of Completion-methode. Het uitgangspunt van de Percentage of Completion-methode is de tot en met het huidige boekjaar gerealiseerde kosten en opbrengsten, ten opzichte van de totale kosten en opbrengsten. In formule ziet dit er als volgt uit: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Percentage of Completion Op deze wijze houdt deze methode rekening met de fase waarin de grondexploitatie zich bevindt. Dit geldt voor zowel de kosten als de opbrengsten.

9.7

Verliesneming

Op grond van de BBV dient voor de grondexploitatie een verliesvoorziening getroffen te worden indien het verwachte resultaat van de grondexploitatie negatief is. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat. De verliesvoorziening komt ten laste van de Reserve Woningbouwontwikkeling.

39

9.8

Nota grondbeleid 2025-2028

Boekhoudkundige behandeling

Aangekochte gronden worden als Materiële Vaste Activa (MVA) gewaardeerd tot een functiewijziging plaatsvindt. Zodra een functiewijziging is vastgesteld, worden deze gronden als voorraadgrond behandeld. Jaarlijks wordt een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) opgesteld om grondexploitaties te actualiseren en de raad hierover te informeren. Bij functiewijziging wordt de (eventuele) verliesvoorziening opgeheven en de bruto kosten ten laste komen van de voorraad. De vrijval van de verliesvoorziening komt dan ten gunste van de in te stellen Reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen. De onttrekking van de omslagrente aan de reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen komt dan ook te vervallen.

9.9

Beleidsuitgangspunten

De gemeente Noardeast-Fryslân hanteert ten aanzien van de financiën de volgende beleidsuitgangspunten: - voor een geprognosticeerd verlies van een individuele grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op contante waarde in het betreffende boekjaar getroffen; - winst wordt genomen volgens de poc-methode en wordt toegevoegd aan de reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen; - Aangekochte gronden worden als Materiële Vaste Activa (MVA) gewaardeerd totdat de functiewijziging is vastgesteld in het Omgevingsplan; - de meerjarenprognose grondexploitaties wordt eenmaal per jaar aan de raad ter vaststelling voorgelegd. - Het saldo van de reserve grondexploitatie dat bij het opmaken van de jaarrekening boven het maximum niveau van de reserve grondexploitatie (€ 5 miljoen) wordt overgeboekt naar de algemene reserve. (bij vaststelling van de jaarrekening via een balansmutatie).In de paragraaf grondexploitatie wordt dit onderbouwd).

40

10

Nota grondbeleid 2025-2028

RISICOMANAGEMENT

10.1 Inleiding

Bij het voeren van grondbeleid en met name bij grondexploitaties loopt de gemeente risico. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de risico’s in kaart kunnen worden gebracht en hoe hiermee om kan worden gegaan. Er wordt stilgestaan bij de Meerjarenprognose Grondexploitatie en hoe de bestemmingsreserve als buffer voor eventuele risico’s dient te gelden.

10.2 Risico’s

Grondexploitaties zijn langdurige processen, die onderhevig zijn aan (financiële) risico’s. Bij het opstellen van een plan moeten allerlei aannames worden gedaan en het is maar zeer de vraag of dat goed kan worden geschat. Grondexploitaties kunnen - zeker onder de huidige marktomstandigheden - grote nadelige effecten hebben op de begroting of het weerstandsvermogen van de gemeente. Het vooraf bepalen van de financiële risico’s is daarom een belangrijk onderdeel in alle fasen van het project. Om risico's te onderkennen en inzichtelijk te krijgen is actief risicomanagement noodzakelijk. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico's. Hierbij moet uiteraard altijd rekening worden gehouden met een afweging van kosten en baten. Wanneer de risicokans laag is en de kosten van vermijden of beperken hoog zijn, is het niet interessant om beheersmaatregelen te treffen. Een systeem van risicomanagement is echter geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico's is een steeds terugkerend proces. Bij alle activiteiten in een grondexploitatie zijn telkens weer andere risico’s mogelijk, die op verschillende momenten optreden en ieder hun eigen mate van invloed hebben.

Risico’s in grondexploitaties hangen samen met: - langjarige looptijd van plannen; - afhankelijkheid van marktomstandigheden, derde partijen en (veranderlijke) wetgeving bij de uitvoering en ontwikkeling; - detaillering van de plannen. De opzet van plannen gaat zowel inhoudelijk als financieel van grof naar fijn. Dit wil zeggen dat de onderbouwing en hardheid van plannen ook steeds duidelijker wordt bij het verstrijken van de looptijd van een plan; - de vele variabelen en uitgangspunten die als gevolg van bijstelling een forse impact kunnen hebben op de beoogde planuitkomsten Kijkend naar de risicoprofielen kunnen we constateren dat het belangrijk is om periodiek een adequaat inzicht te hebben in de risico's binnen een grondexploitatie. Het gaat hierbij zeker niet alleen om het kwantificeren van de risico's. Door het tussentijds schatten en op de hoogte zijn van de risico's is het mogelijk tijdig bij te sturen. Als basisinstrument wordt de Meerjarenprognose Grondexploitatie gebruikt ofwel bij de herziening in de jaarrekening. De bestemmingsreserve dient als buffer voor eventuele risico’s binnen het grondbedrijf.

10.3 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot het risicomanagement heeft de gemeente Noardeast-Fryslân de volgende uitgangspunten:

41

-

Nota grondbeleid 2025-2028

in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties worden de risico’s per grondexploitatie beschreven; Indien het risicoplafond wordt overschreden, informeert het college de raad binnen een maand met een onderbouwd voorstel tot aanvullende maatregelen. Dit kan omvatten het aanpassen van de begroting of het inzetten van reserves.

Nota grondbeleid 2025-2028

42

11

TAKEN EN BEVOEGDHEDEN

11.1 Inleiding

De bevoegdheden van de raad en het college liggen vast in wet- en regelgeving, bijvoorbeeld de Gemeentewet en de Omgevingswet. Voor de duidelijkheid geeft onderstaand schema de rolverdeling tussen de raad, het college en de ambtelijke organisatie weer. Raad - Goedkeuring Programma Grondbeleid - Kostenverhaal - Vaststellen omgevingsvisie - Vaststellen winstneming en winstbestemming, reservevorming

College - Vaststellen programma Grondbeleid - Controleren uitvoering grondbeleid, verantwoording afleggen aan raad

Grondexploitaties

-

Openen, vaststellen en afsluiten grondexploitaties

-

Uitvoering grondexploitaties

Verwerving

-

Vestigen voorkeursrecht (Aanvullingswet grondeigendom) Verzoek aan Kroon voor onteigening Aankoop strategische gronden boven de € 2.500.000 Vaststellen werkwijze gronduitgifte en werkwijze bepalen grondprijzen Vaststellen programma’s met gemeentebrede ambities, en beleidsuitgangspunten. Goedkeuren programma Grondbeleid Kostenverhaal in omgevingsplan

-

Goedkeuring strategische grondaankopen Aankoop gronden (binnen vastgestelde grondexploitaties) Aankoop strategische gronden tot € 2.500.000

Grondbeleid

Financieel

Gronduitgifte

-

Kostenverhaal

-

-

-

Beheer gronden

-

Verkoop gronden (selectieprocedure) Uitgifteprocedure Vaststellen grondprijzen Bepalen selectiecriteria per project Sluiten van kostenverhaals/schadevergoedingsovereenkomsten nadeelcompensatie In rekening brengen kostenverhaal en financiële bijdragen Sluiten van realisatieovereenkomsten Privaatrechtelijke overeenkomsten, waaronder huur, verhuur, pacht, opstalrecht, ingebruikgeving en verkoop van reststroken

43

Nota grondbeleid 2025-2028

11.2 Mandaatregeling

Op 1 januari 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Noardeast-Fryslân de “Mandaatregeling gemeente Noardeast-Fryslân” vastgesteld. In de mandaatregeling verleent het college mandaat en ondermandaat aan de ambtelijke organisatie zoals aangegeven in de mandateringslijst. In de mandateringslijst wordt per in mandaat en ondermandaat gegeven bevoegdheid de wettelijke grondslag van de bevoegdheid beschreven.

11.3 Hardheidsclausule

Op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht behoudt de gemeente zich het recht in bijzondere gevallen af te wijken van het in deze notitie vastgestelde beleid. Wanneer in de praktijk bepaalde belangen zwaarder blijken te wegen dan de belangen waarvoor dit beleid is vastgesteld of niet is voorzien in een geval, zal een aparte afweging moeten worden gemaakt. Op grond van deze specifieke belangenafweging zal de gemeente in deze specifieke gevallen separaat een besluit nemen.

11.4 Beleidsuitgangspunten

Met betrekking tot de taken, bevoegdheden en doormandatering wordt het volgende uitgangspunt voorgesteld: - Voor de verschillende onderdelen die te maken hebben met het grondbeleid en de uitvoering ervan worden de taken en bevoegdheden, zoals aangegeven in de tabel, en de “Mandaatregeling gemeente Noardeast-Fryslân” gehanteerd.