Document · PDF

Bijlage 1 - ontwerpbestemmingsplan Tusken de Fearten

It Petear 30 mei 2024, gemeente Noardeast-FryslânBij agendapunt: Bestemmingsplan 'Dokkum - Tusken de Fearten'31.970 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Dokkum

Totale behoefte

Aantal Koop 2020

Behoefte Koop

Rij 2^ 1

Vrij/kavel Appartement Patio

90-120

3.150

35-65

Toelichting: Patio betreft een grondgebonden, levensloopgeschikte woning. Verder '+' en '++' = vraag is (veel) groter dan het aanbod Vanwege vorenstaande heeft het project Tusken de Fearten een duidelijk prioritaire plek binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering gekregen en als onderdeel van de woonafspraken met de provincie. De toekomstig gewenste situatie uit gemeentelijk oogpunt is voor 2030 uiteindelijk dat er zodoende op de woningmarkt in Noardeast-Fryslân evenveel woningzoekenden zijn als dat er woningen bestaan. Daarmee wordt de woningmarkt in balans geacht. Uiteraard is voor ieder te realiseren woningbouwproject daarbij een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing van belang. Ad 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: "het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". Het plangebied voor woningbouw is gesitueerd op agrarische cultuurgronden, buiten de bebouwde kom van Dokkum.

Het plangebied geldt dan ook als buitenstedelijke uitleglocatie en is geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied. De locatie sluit op zekere afstand wel aan op de bebouwde kom van Dokkum. Aan de overzijde van het water van de Wâldfeart (in aantakking op de Dokkumer Ie), aan de oost- en zuidkant van de planlocatie, liggen woonbuurten (De Woudhorne en De Trije Terpen) met bijbehorende stedelijke voorzieningen (infrastructuur en stedelijk groen). Zuidwestelijk is bedrijvigheid gesitueerd. Daarom is de planlocatie onderdeel van het bestemmingsplan Regiostad dat voor grote delen van de stad geldt, alsmede de direct omringende landerijen, oftewel de stedelijke gronden binnen en buiten de bolwerken. 4.9.4

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

4.10 Overig 4.10.1

M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De activiteiten die in het plangebied worden beoogd, overschrijden geen drempelwaarden in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan geldt daarom geen plan-MER. Wel is de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling van toepassing. Op 7 juli 2017 is hiertoe een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) in werking getreden. Hierdoor dient voor projecten die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomen, maar geen drempelwaarden overschrijden, in het kader van de m.e.r.-beoordeling een m.e.r.-aanmeldnotitie te worden opgesteld. Het planvoornemen kan worden geplaatst in categorie D11.2 betreffende ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Het opstellen van een m.e.r.-aanmeldnotitie is aan de orde als een private partij de initiatiefnemende partij is. Wanneer planontwikkeling door de gemeente wordt begeleid en gecoördineerd ligt dit genuanceerder.

De m.e.r.-beoordelingsbeslissing en motivering daartoe is uiteindelijk een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, die voor activiteiten beneden de drempelwaarden moet nagaan en motiveren of er - op basis van alle relevante (Europese) criteria - belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uit sluiten. De gemeente stelt daartoe een m.e.r.-beoordelingsbesluit vast. In de onderstaande alinea's wordt ingegaan op de relevante kenmerken van het plan alsmede de wezenlijke effecten die het plan op de omgeving kan veroorzaken. Kenmerken van het project De kenmerken van het project moeten in aanmerking worden genomen en met name: de omvang van het ontwerp van het gehele project; de cumulatie met andere bestaande en/of goedgekeurde projecten; het gebruik van natuurlijke hulpbronnen, met name land, bodem, water en biodiversiteit; de productie van afvalstoffen; verontreiniging en hinder; het risico op zware ongevallen en/of rampen die relevant zijn voor het project, waaronder rampen die worden veroorzaakt door klimaatverandering; de risico's voor de menselijke gezondheid; Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de stedelijke afronding van de westrand van Dokkum. Hierbij worden 29 woningen op een bestaand agrarisch perceel mogelijk gemaakt. De verontreiniging of hinder die het planvoornemen veroorzaakt is beperkt van aard.

Er worden immers geen nieuwe hinderveroorzakende functies gerealiseerd. Op het eigen terrein van de woningen is voorzien in parkeerruimte. Ook voorziet het plan in de benodigde ontsluiting evenals groen- en watervoorzieningen. Ten opzichte van het bestaande gebruik als agrarisch perceel is er sprake van een verkeersaantrekkende werking in het plangebied. Uit paragraaf 2.7 blijkt echter dat deze verkeersaantrekkende werking niet voor een onevenredige aantasting van het verkeersnetwerk zorgt. Voorts blijkt uit paragraaf 4.6 dat het plangebied zich buiten invloedsgebieden van risicobronnen bevindt. Daarnaast blijkt uit paragraaf 4.7 dat het plan slechts in niet betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Plaats van het project De kwetsbaarheid van het milieu in de gebieden waarop het project van invloed kan zijn moet in aanmerking worden genomen, en met name: het bestaande en goedgekeurde landgebruik; de relatieve rijkdom aan en beschikbaarheid, kwaliteit en regenaratievermogen van natuurlijke hulpbronnen in het gebied en de ondergrond ervan; het opnamevermogen van het natuurlijke milieu; Het plangebied bevindt zich buiten het bestaand stedelijk gebied van Dokkum. Ten zuiden van het plangebied loopt de Wâldfeart. Ten noorden van het plangebied bevindt zich de Birdaarderstraatweg. Een ecologische analyse heeft uitgewezen dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot negatieve effecten op het NNN, natuur buiten het NNN of weidevogelleefgebied.

Kenmerken van potentiële effecten De waarschijnlijkheid aanzienlijke milieueffecten van projecten moeten, in samenhang met de hierboven uiteengezette criteria, in aanmerking worden genomen, met inachtneming van: de orde van grootte en het ruimtelijk bereik van de effecten; de aard van het effect; het grensoverschrijdend karakter van het effect; de intensiteit en complexiteit van het effect; de waarschijnlijkheid van het effect; de verwachte aanvang, de duur, de frequentie en de omkeerbaarheid van het effect; de cumulatie van effecten met de effecten van bestaande en/of goedgekeurde projecten; de mogelijkheid om de effecten doeltreffend te verminderen; Relevante milieuaspecten zijn in voorgaande paragrafen afdoende aan de orde geweest. De uitgevoerde onderzoeken of analyses in kader van de milieuaspecten geven geen aanleiding om significant negatieve milieueffecten te verwachten. Potentieel aanzienlijke effecten op de directe woon- en leefomgeving wijzigen niet significant als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Het project is onomkeerbaar maar niet van negatieve invloed op natuurwaarden. Er is geen sprake van cumulatie van effecten met effecten van andere projecten. Conclusie Op basis van het voorgaande en van de uitkomsten van het omgevingsonderzoek zoals dat hiervoor in hoofdstuk 4 is toegelicht, kan worden geconcludeerd dat de effecten op het milieu beperkt zijn.

Op grond hiervan kan het bevoegd gezag het besluit nemen dat er geen aanleiding is voor het doorlopen van de uitgebreide m.e.r.-procedure. 4.10.2

Kabels en leidingen

In het plangebied kan nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom aanwezig zijn. Er is echter geen sprake van de aanwezigheid van planologisch relevante kabels en leidingen die een belemmering voor de uitvoering van het planvoornemen zou kunnen opleveren. 4.10.3

Duurzaamheid

Vanaf 1 januari 2021 moet alle nieuwbouw voldoen aan de eisen voor BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) waarmee is vastgelegd dat energiebronnen voor gebouwen in bepaalde mate duurzaam moeten zijn. In het nationaal energieakkoord voor duurzame groei is afgesproken dat de energievoorziening in 2050 geheel klimaatneutraal is. Voor de gebouwde omgeving betekent dat er geen aardgas meer gebruikt mag

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

worden voor het verwarmen van gebouwen: de warmtetransitie (Energierapport van het ministerie van Economische Zaken). Basale keuzes in het licht van het beleid zijn dan ook de volgende: Kies voor aardgasgasvrij. Een investering in een gasnet heeft een afschrijvingsduur van 60 jaar, daarom is het van belang om nieuwe gebouwen nu al niet meer op het aardgasnet aan te sluiten en dit nadrukkelijk na te streven. Verwacht wordt dat de aansluitplicht voor de netbeheerders komt te vervallen. Kies voor maximale isolatie. Kies voor zongericht verkavelen en dakoppervlakken die geschikt zijn voor zonne-energie. Maak een afweging voor collectieve duurzame warmtevoorzieningen of individuele (Warmte Koude Opslagsystemen, zonnecollectoren en dergelijke).

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische toelichting

Algemeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het plan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een ruimtelijk plan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het plan bestaat uit: een verbeelding van het plangebied, zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen; de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd. Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen van een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt en wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om plannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld.

De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe plannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het plan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige planregels puntsgewijs besproken.

5.2

Bestemmingsplanregels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit: Hoofdstuk 1 Inleidende regels; Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 Algemene regels; Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. 5.2.1

Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen en de wijze van meten. Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Alle begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

5.2.2

Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 staan de bestemmingen. Deze worden hieronder kort toegelicht. De opgenomen regelingen zijn afgestemd op het beeldkwaliteitsplan als opgenomen in 'Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan' van deze bestemmingsplantoelichting. Agrarisch - Extensief beheer De gronden om de twee terpen heen zijn bestemd als 'Agrarisch - Extensief beheer'. Voor deze gronden wordt de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden nagestreefd. Verder zijn onder andere paden en sloten toegestaan. Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een gebruikelijke regeling voor agrarische gronden, te weten erf- en terreinafscheiding tot een hoogte van 1,00 m, en andere overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, tot ten hoogste 5,00 m. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het toestaan van een nestkast op een paal. Opslag van mest en (vee)voer is niet toegestaan. Het dempen en/of graven van sloten en andere watergangen en/of waterpartijen, net als het afgraven en egaliseren van gronden, evenals het aanleggen van paden dan wel het aanbrengen van oppervlakteverhardingen, met uitzondering van kavelontsluitingswegen, is vergunningplichtig. Groen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere groenvoorzieningen, paden en speelvoorzieningen.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn onder voorwaarden toegestaan. Verkeer - Verblijf De weg die de woningen ontsluit op de Birdaarderstraatweg heeft de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden zijn bestemd voor onder andere wegen, straten en parkeervoorzieningen. Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn onder voorwaarden toegestaan. Water De waterstructuur om de terpen heen heeft de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor onder andere waterlopen, bermen en aanleggelegenheden. De aanleggelegenheden mogen niet worden gebruikt als ligplaats voor woonschepen. Wonen - Natuur- en landschapsinclusief De woningen zijn bestemd als 'Wonen - Natuur- en landschapsinclusief'. Bij realisatie wordt natuurinclusief bouwen en landschapsinclusief handelen nagestreefd. De woningen moeten in de aangeduide bouwvlakken worden gebouwd. Ze worden gebouwd in ieder geval met minimaal een punt van de voorgevel van de woning gesitueerd in de aanduiding "gevellijn". De voorgevel van een woning moet deze aangeduide "gevellijn" dus in ieder geval raken, waarbij het van belang is dat de richting van het hoofdgebouw is afgestemd op de kavelrichting.

Een uitzondering voor het bouwen rakend aan de gevellijn is opgenomen voor het westelijke deel van de waterterp, ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding afwijking gevellijn". Hier is het toegelaten om het hoofdgebouw in afwijking van de aangeduide "gevellijn" op een afstand van niet meer dan 2,00 m te realiseren. Verder is het maximum aantal wooneenheden binnen de bouwvlakken aangeduid. De maatvoering wat betreft maximale goot- en bouwhoogte is in de regels vastgelegd. Op de verbeelding is het maximum aantal bouwlagen vastgelegd. Voor de oostzijde van de weideterp is met de "specifieke bouwaanduiding zadeldak" op de verbeelding vastgelegd en in de regels geborgd dat de woningen moeten worden voorzien

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

van een zadeldak. Wat betreft de waterterp geldt ter plaatse van de "specifieke bouwaanduiding - afstand perceelsgrens 1" dat de afstand van het hoofdgebouw of blok van aaneen te bouwen hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 4,50 m bedraagt. Ter plaatse van de "specifieke bouwaanduiding - perceelsgrens 2" is dat in geval van de weideterp 5,00 m. Om te voorkomen dat er binnen een zone van 5,00 m vanaf het water gebouwen worden gebouwd, is de "specifieke bouwaanduiding - bebouwingsvrije zone" op de verbeelding aangebracht. Ter plaatse van deze aanduiding mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Ook het vergunningsvrij bouwen op grond van bijlage II uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) is verboden. Onder voorwaarden is voorts per woning een beroep- en bedrijf aan huis toegestaan. Van een aantal bouwen gebruiksregels kan worden afgeweken middels binnenplanse omgevingsvergunning. 5.2.3

Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Anti-dubbeltelregel Het doel van de anti-dubbeltelregel is om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is een mogelijkheid opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met en toegestaan zijn in de bestemmingen. Bijzonderheid in dezen is de voorwaardelijke verplichting die is opgenomen door het beeldkwaliteitsplan als 'Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan' met de regels te verbinden. Deze voorwaardelijk verplichting ziet er op dat het strijdig is de gronden en bouwwerken in het plangebied te gebruiken zonder dat de in het beeldkwaliteitsplan omschreven groene, natuurlijke inrichting is gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

Algemene afwijkingsregels In de algemene afwijkingsregels staan een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing. Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd. Overige regels De overige regels bevatten de parkeernormen, om te waarborgen dat sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

5.2.4

Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt. Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Ook wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.1.1

Grondexploitatie

Indien er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro stelt de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wro een gegarandeerd kostenverhaal als eis aan bestemmingsplannen. Onder een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro wordt onder meer de bouw van één of meer woningen verstaan. Dit bestemmingsplan maakt derhalve een bouwplan mogelijk. Een zogenaamd exploitatieplan dient verplicht onderdeel uit te maken van het bestemmingsplan, tenzij de kosten bij de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins zijn verzekerd. Dan vervalt deze verplichting. De gemeenteraad moet wel expliciet besluiten dat een exploitatieplan niet wordt vastgesteld, omdat de uitvoerbaarheid anderszins verzekerd is. Bij de exploitatie van de (bestemmings-)planopzet wordt uitgegaan van de volgende aannames: het gebied wordt in eigen beheer bouw- en woonrijp gemaakt; de (bouwrijpe) kavels worden in eigen beheer uitgegeven; er wordt uitgegaan van een vraaggerichte verkaveling en fasegewijze ontwikkeling van het plangebied. Naast de gemeentelijke grondpositie van 70% is er ook een private partij die een grondpositie heeft van circa 30%. De gemeente is penvoerder en ontwikkelt het exploitatiegebied. De private partij draagt bij in de exploitatie. Een en ander wordt vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Door marktgerichte verkoopprijzen en aanvullende subsidies en bijdragen moet de exploitatie van het plan economisch uitvoerbaar zijn. 6.1.2

Planschadeverhaal

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de omgeving van het plangebied nog bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. De gemeente laat een planschadeanalyse uitvoeren en de eventuele schade wordt meegenomen in de grondexploitatie.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg ex art. 3.1.1 Bro en inspraak

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerp bestemmingsplan aan verschillende maatschappelijke instanties aangeboden die daarmee in de gelegenheid zijn gesteld om een overlegreactie op het plan in te dienen. Het plan heeft eveneens van 3 augustus tot en met 14 september 2023 als voorontwerp ter inzage gelegen en is raadpleegbaar gesteld via de gemeentelijke website en de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Er bestond voor iedereen de mogelijkheid voor het schriftelijk indienen van reacties, alsook dat mondeling gereageerd kon worden op het voornemen van woningbouwontwikkeling van voorliggend bestemmingsplan. De behandeling van de overleg- en inspraakreacties heeft plaatsgevonden in 'Bijlage 11 Nota van vooroverleg en inspraak' van dit bestemmingsplan. Als bijlage van de Nota van vooroverleg en inspraak zijn alle origineel ingekomen reacties in geanonimiseerde vorm opgenomen. De nota van inspraak en vooroverleg geeft een samenvatting van de ontvangen reacties en de gemeentelijke beantwoording daarop, alsmede in hoeverre dit tot planaanpassing richting het ontwerp bestemmingsplan heeft geleid. 6.2.2

Tervisielegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan is overeenkomstig artikel 3.8 van de Wro ter inzage gelegd voor het indienen van zienswijzen. De zienswijzen zijn samengevat en behandeld in een 'Nota van Zienswijzen' die als 'Bijlage 12 Nota van zienswijzen' bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Bijlagen bij toelichting

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Bijlage 1 Stedenbouwkundige ontwerptekening

+1,

vloerpeil +1,15

D 3245

3000,00

D 3313

3000,00

D 561

D 3248

K15

D 3276

rpeil vloe 0 +1,1

D 3252

K16

127

rpeil vloe 0 +1,1 3000,00

12000,01

D 3263 24255,01 3000,00

D 3274

K17

rpeil vloe 0 +1,0

D 3246

D 512

D 3271

143

5800,00

D 342 5500,00

K18

D 3244

D 3262 D 1756

rpeil vloe 0 +1,0

D 3254

3000,00

D 3270 D 3267 R6000,00

K19

D 3251

Leppa straatweg

R6000,00

Birdaarder

4500,00

eil vloerp 0 +1,0

De Woudhorne

1500,00 R8000,00 4500,00

2,5%

eil vloerp 0 +1,0

6000,00 4500,00

rpeil vloe 0 +1,0

eil vloerp 0 +1,0

rpeil vloe 0 +1,0

5503,58

K24

K25

K22

K23

R8000,00

D 3277

K20

K21

D 3259 D 925

D 582

1500,00 6000,00

2,5%

4500,00

D 525 D 825

1500,00 6000,00 4500,00

2,5%

27000

D 3275

28600

D 1757

30000

D 2953

31700

D 3201

52 D 824 D 858

43 B 1278

D 2205

13700

nhelen

trook aa

wandels

16700

brêge

12800

Sylsrieds

D 2206

D 914

43A

84T D 2210 D 840 D 2727

D 871

50 D 1351 D 818

D 913 D 886

41 76 D 872

D 868

D 924

D 841

D 2209

D 2728

82A

D 1362

40 48

D 819 D 912

plateau verkeers

D 583

D 869 D 929 D 2729

D 918

D 828 D 2208

B 1979

D 842

D 2955

wandel- en fietspad

141 straatweg Birdaarder

D 928

D 2289 D 820

46 68

D 930

D 2730

D 844

D 829

landhek

D 870 D 1082

* 7m 14,5m

767 m²

2m * 6m

D 849

102

vernatting

P P

2m * 6m (langs

D 1354

D 822

45 D 3197

D 845

D 915

2m * 6m (langs parkeren)

104

529 m²

2m * 6m (langs parkeren)

10,74m

B 1439

D 900

D 847

D 846

D 833

ren) parke

32 D 2732

D 1507 D 899

106 D 855

59 D 2919

D 1355

D 931

D 767

D 854

B 1330

D 1357

D 1422

13,5m *

D 769

D 1173

2m * 6m (langs parkeren)

* 10,74m

6,25m

B 1643

D 1073

D 1423

4650

D 1075

69 B 1187 D 1077

m * 6,25

10,74m

D 2288

B 1260

D 1074

1110

507 m²

2m * 6m (langs parkeren)

D 1358

59T

27 D 817 D 853

waterberging

D 770

D 1356

D 883

D 1078

114

472 m²

10,74m

Sylsrie

2m * 6m (langs parkeren)

D 1359

112 Alde

2m * 6m (langs parkeren)

13,5m * 9m

D 1072

110

groenplan P woord P woonterpen wordt nog P uitgewerkt.

108 D 1076

514 m²

2m * 6m (langs parkeren)

826 m²

818 m²

B 1438

D 1508

D 2319

D 1421

10050

* 6,25

2m * 6m (langs parkeren)

37 53

D 832

6,25m

D 885

A1 * 10,74m

D 916

D 1071

100

ren)

parke (langs

ren) parke (langs

2m * 6m

95000

D 848

D 2917

537 m²

D 2915

D 1365

natuurlijke fietsen wandelpaden

D 831

D 1070

38000

D 873

D 2913

D 599

D 888

D 1245

weidevogels

grazend vee

66 D 1069

weg erstraat Birdaard

D 1364

D 2053

13100 88

90 96 D 830

9m 13,5m *

926 m²

bestaande boomwal aanvullen

D 1426

D 2731 D 1068

35300

D 1425

31750

landhek

D 843

De Woudhorne

13700

D 1247

D 1246

D 1410

D 2203

D 1353

D 2603

* 6,25

B 1379 D 1079

2m * 6m (langs parkere

D 590

* 6m

(lan

gs par keren)

486 m² P

(la ng s pa rke ren)

14,5m * 7m

* 6m

P (la ng s pa rke

* 6m

120

D 837 D 1086 D 2923 D 1363

81 D 906

D 838

D 908

101

D 2925

"plas-dras" rietoevers

D 839

D 2927

D 774

D 905

130

150

D 857

D 910

148

D 904

D 1399

rietoevers D 816

* 7m

651 m²

14,5m

(la ng s pa rke ren)

D 881

D 1085

103

837 m²

* 6,25

10,74m

ren)

natuurlijk, landschappelijk beeld

D 907

dijk

* 6m

(la ng s pa rke ren)

122

495 m²

31 118

ezem

* 6m

6,25m

D 1360

105

e) bo

D 602

146 132 D 903

,5m 14

m *7

Trafo 13,5m * 9m

D 601

vee

* 10,74m

96000 43000

D 1080

D 836

malig

el grepp hap landsc

zitplekken

D 882

126 124

107

(voor

13,5m * 9m

6,25m

884 m²

D 2204

116

* 10,74m

D 2921

446 m²

bestaande boomwal aanvullen

128

821 m²

biodiversiteit

Rioolgem.

134 D 909

D 815

D 1400

144 83A

D 600

weideterp

D 1417

D 814 D 877

D 1361

wandel- en fietspad

99 D 1416

D 901

138 87

D 2384 D 775

140

valhek D 875

142

D 2929

valhek

D 880

D 876

D 598

136 D 878

702 m²

8200

ecologisch agrarisch beheer

D 874

D 2383

D 3196 D 2211 D 879

608 m² P

850

D 1083

D 1084

Pliniusplein

D 2385

6,25 4m *

10,7

D 2933

* 6m

513 m²

keren)

gs par

(lan

* 6m

kere

gs par

(lan

gs par (lan

* 6m

7800

2m keren)

P P

m * 9m

D 1087

m * 6,25

D 2931

487 m²

2m * 6m

(la

s pa

13,5

1503 m²

rker

)

* 10,74m

6,25m

m * 9m

P P

D 2935

13,5m

* 9m

2m *

6m (lan

gs park

eren

)

2m *

eren

)

P P park

2m *

6m (lan

eren

* 6m

boezempeil -0.52 nap

P P

gs park

) eren

D 3026 D 2391

landhek met valhek

mogelijke toekomstige brug.

13 9 D 3027

D 2392

13,5

D 2949

D 2948

D 2393

11 D 3227

894 m²

D 2433

Fibula

bestaande dam

D 2985

E3 E2

D 2751

876 m²

D 2934

D 2432

D 776

m * 9m

* 7m 10m

E4 * 10m

D 2390

(lan

)

gs park

)

m * 9m 13,5

6m (lan

gs park

(langs

eren

14m

22 D 2431

* 7m

6m 2m *

P P

D 3017

787 m²

keren)

10m

P P

gs par

2m *

D 596

* 10m

14m

groenplan woord woonterpen wordt nog uitgewerkt.

D 2389

7000

P D 2932

D 2936

538 m²

10,74m

E1 bebouwingsvrije strook; "plas-dras" rietoevers

0 3500

13,5

C1a

962 m²

O 554

* 6,25

10,74m

waterterp

wandelen fietspad

valhek

C1b

993 m²

D 902

D 2947

D 2394

D 2601 D 2576

20 D 2674 D 2946

1420 m²

9 D 3054

D 2395

18 29 11 O 555

D 2434

D 2622

4 10

D 2892

D 2396

Rhoder

D 3002

art

terp

Terpfe

aanlegsteiger (met pad) indien brug aangelegd wordt (verplaatsen peilscheiding)

D 2650

D 3089

D 2891

31 D 2232

16086B D 2397

D 2609

Sprien

D 2993

Gemeente Noardeast-Fryslân 3

D 2899 D 2708

O 557

D 2435

polderpeil -1,00 a -1,20 nap

Tussen de Vaarten

D 2997

Opdrachtgever D 2398

6 D 2986

7 D 2651

D 3136

Rhoder

D 3218

D 2399

terp

D 2900

D 3095

D 3082

plankaart met best. dam

D 864

D 3053 D 3162

Onderwerp 2

D 2436

D 2400

D 3083 D 3057

16 D 3032

35 D 2703

D 2675

D 3155

20 D 2837

Lytselaard

B12-17-01

D 2702

D 3163

D 3048

D 3029

D 2937

Rhoderterp

Blad / formaat A1

D 2687

1:1000 22-04-2024 .. MAB

D 3286

D 3093

2 D 3317

D 2907

D 2688 D 2600

D 3164

D 3159

D 3215

Alde Terp D 3318

D 2233 D 3100 O 556

7 Lytsel aard

D 3128

INFO@ADEMA-ARCHITECTEN.NL

D 3165

D 3034 21

D 2511 D 2973

13 D 2739 D 3131

VLEESMARKT 7 | 9101MH DOKKUM | 0519-295665

13 26

D 2972

OOSTERKADE 1 | 9711RS GRONINGEN | 050-2073141

24 D 3291

D 3098

IJSSELKADE 60 | 826 1A H KA M PEN | 0519-295665

D 2974

D 2971

D 3035

D 2575

D 3065

26 D 3166

22 9

D 2970

20 e K leff

ADEMA ARCHITECTEN

Schaal Datum Gewijzigd Getekend / Gezien

bestemmingsplan Dokkum - Tusken de Fearten

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan

Tusken de Fearten Beeldkwaliteitsplan bebouwing, erfinrichting en openbare ruimte 23 april 2024

Impressie stedenbouwkundig plan Bron: Adema Architecten

Inhoudsopgave 1. Inleiding 05 2. Stedenbouwkundig plan 07 3. Beeldkwaliteit Weideterp 09 4. Beeldkwaliteit Waterterp 15 5. Beeldkwaliteit openbare ruimte

6. Overgangszone naar water en greppeltjesland

7. Aanbevelingen duurzaamheid en klimaat

Colofon 32

Titelpagina: Impressie Weideterp Bron: Adema Architecten

dock

Stads

Bir

weg

traat

ders daar

h ud

Trije Terpen

n rr ei

in ig in

l Vo

n ui

Geastmer Mar

Plangebied Bron: ArcGisonline.nl

1. Inleiding Aanleiding De gemeente Noardeast-Fryslân wil een toekomstgericht, duurzaam, natuur- en landschapsinclusief uitbreidingsplan ontwikkelen voor het gebied Tusken de Fearten. Dit plan vormt de afronding van Dokkum aan de westzijde van de stad. Beleidsmatig is de drager van de stedelijke ontwikkeling ter plaatse de structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad (vastgesteld eind 2009) en de Stadsrandvisie It Nije Bolwurk (definitieve versie, juli 2010). De Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum is een belangrijke aanzet geweest voor de versterking van de westelijke kant van Dokkum. Uitgangspunt was lange tijd de gedachte om de Centrale As via de westkant van de stad aan te leggen maar dat is uiteindelijk de oostkant geworden. Om te voorkomen dat de westkant hierdoor aan aantrekkelijkheid zou inboeten, heeft de gemeente meer ingezet op versterking van dit gebied (waaronder de aanleg van een westelijke rondweg). De belangrijkste ontwikkelingen van de structuurvisie met dat perspectief zijn uitgewerkt in verschillende (deel)visies, waaronder de voor het woningbouwproject Tusken de Fearten relevante Stadsrandvisie It Nije Bolwurk.

Doel en status Dit beeldkwaliteitsplan geeft welstandscriteria voor de vormgeving van de nieuwe woningen en de vormgeving van de erfafscheidingen. Daarnaast wordt een beeld geschetst van de openbare ruimte in het plangebied. De nieuwe woningen moeten worden ontworpen op basis van deze welstandscriteria. Ter inspiratie zijn referentiebeelden opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan geeft daarmee de omgeving en de toekomstige bewoners vooraf duidelijkheid en zekerheid over het bebouwingsbeeld in de nieuwe woonwijk (de eindsituatie).

Met dit beeldkwaliteitsplan is in woord en beeld de na te streven ruimtelijke kwaliteit van de eindsituatie vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota. De borging van de ruimtelijke kwaliteit vindt plaats door de toetsing van de aanvraag omgevingsvergunning aan redelijke eisen van welstand. Dit gebeurt door de welstandscommissie met de welstandscriteria uit het beeldkwaliteitsplan.

Leeswijzer Het beeldkwaliteitsplan start met algemene inleiding. Hoofdstuk 2 beschrijft het stedenbouwkundig plan en geeft de indeling in deelgebieden. Per deelgebied zijn in hoofdstuk 3 en 4 de welstandscriteria beschreven voor de vormgeving van de woningen en de erfafscheidingen op de Weide- en Waterterp. Ter illustratie van het gewenste beeld en verduidelijking van de welstandscriteria zijn referentiebeelden opgenomen. Hoofdstuk 5 beschrijft het beeld van de openbare ruimte en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de overgangszone naar water en greppeltjesland. In hoofdstuk 7 zijn aanbevelingen opgenomen ter bevordering van de duurzaamheid en het klimaat.

Bronvermeldingen Bij de (referentie)beelden is een bronvermelding opgenomen. Mocht u een afbeelding treffen met een onjuiste vermelding of mocht er sprake zijn van een onrechtmatige publicatie, neemt u dan contact met ons op zodat wij dit aan kunnen passen.

K24

K25

vloerpei 0 +1,0

rpeil vloe 0 +1,0

vloerpei 0 +1,0

Leppa raatweg

Birdaarderst

2,5%

l vloerpei 0 +1,0

rpeil vloe 0 +1,0

K22

K23

D 3277

K20

K21

D 3259

D 925

D 582

2,5%

D 525

D 825

2,5%

27000

D 3275

28600

D 1757

31700

30000

D 2953

D 3201

D 2206

D 914

43A

D 824

D 858

43 B 1278

D 2205

13700

16700

wandels

12800

nhele trook aa

rêge

Sylsriedsb

84T D 2210

D 840

D 2727

D 871

50 D 1351 D 818

D 913

D 886

D 872

D 868

D 924

D 841

D 2209

D 2728

72 D 1362

plateau

verkeers

D 583

D 819 D 912

D 869 D 929 D 2729

D 828

wandel- en fietspad

141 traatweg

Birdaarders

D 918

D 2208

D 2955

D 842

D 928

D 2289

D 820

D 930

D 2730

D 844

* 7m (langs

P P

2m * 6m (langs

parkeren)

2m * 6m (langs parkeren)

10,74m

D 1354

D 3197

D 2319

D 1508

D 2732

D 1507

D 899

106 D 855

D 1355

D 931

D 854

D 1357 D 1173

108

110

Sylsried

P P

2m * 6m

(langs parkeren)

D 2204

* 6m

P P P

495 m²

P P

D 1086

D 1363

D 881

D 906

D 908

101

"plas-dras" rietoevers

D 839

D 2927

D 774

D 905

150

130

D 857

D 910

rietoevers

D 904

D 1399

D 816

* 7m

146

132

D 903

biodiversiteit

Rioolgem.

134 D 909

D 815

D 1400

144

weideterp

81 D 1085

103

D 838

D 2925

148

Trafo 13,5m * 9m

120

651 m²

14,5m

ren)

D 907

D 837

(lang

* 7m

122

D 2923

ijk zemd

A8 m

* 6,25

D 1360

118

105

) boe

vee

96000 43000

D 1080

D 836

alige

(langs

(voorm

* 6m

D 2203

D 882

126

124 107

s parke

821 m²

Alde

2m * 6m (langs parkeren)

n) 2m

D 883

D 1353

128

10,74m

D 1356

116

* 6,25

ren)

D 770

D 1078

D 2921

s parke

ren)

D 1359

D 1079

446 m²

* 6,25

D 853

114

parkere

(lang

D 1358

D 817

112

D 2603

(lang

* 6m

10,74m

10,74m * 6m

s parke

D 2288

D 1075

waterberging

ren)

(lang

71 D 1074

D 1077

472 m²

* 6,25

s parke

* 6m

D 1073

1110

59T

486 m²

D 1076

2m * 6m (langs parkeren)

D 769

D 1072

D 1423

4650

507 m²

D 590

83A D 874

136

D 878

702 m²

wandel- en fietspad

D 1417

D 814

D 877

D 1361

D 1416

D 901

138

87 D 775

140

valhek

8200

D 875

142

D 2929

valhek

97 D 876

D 880

ecologisch agrarisch beheer

104 D 1421

100500

* 6,25

10,74m

14,5m * 7m

D 600

D 847

D 846

D 915

zitplekken

,5m

D 822

D 900

D 845

102

D 833

514 m²

* 6,25

D 602

D 598

36 37

D 832

2m * 6m (langs parkeren)

10,74m

13,5m * 9m

D 849

D 2917

837 m²

D 885

10,74m

D 601

D 1071

D 2919

natuurlijk, landschappelijk beeld

D 916

D 1422

2m * 6m (langs parkeren)

P 13,5m * 9m

D 848

vernatting

529 m²

* 6,25

818 m²

D 2915

D 1365

2m * 6m (langs parkeren)

95000

groenplan P woord P woonterpen wordt nog P uitgewerkt.

el grepp hap landsc

D 873

natuurlijke fietsen wandelpaden

D 831

100

537 m²

10,7

884 m²

D 888

D 1069

D 1070

38000

6,25 4m *

9m 13,5m *

826 m²

bestaande boomwal aanvullen

D 599

D 1364

D 2053

D 2913

767 m²

parkeren)

14,5m

2m * 6m

13,5m *

weidevogels

grazend vee

D 1245

parkeren)

weg

erstraat Birdaard

D 1082

D 830

(langs

13100

bestaande boomwal aanvullen

D 1426

D 870

2m * 6m

926 m²

D 1425

D 2731

D 1068

35300

D 1246

D 843

31750

landhek

D 1410

De Woudhorne

13700

D 829 D 1247

D 3196 D 2211

D 879

608 m²

P P

n) * 6m

10,74m

* 6,25

* 6m (langs

parkere

P P s park

eren

)

parkeren

) 2m *

6m (langs

parkeren

)

P P

* 6m

(langs

wâld

787 m²

boezempeil -0.52 nap

)

parkeren

P P

)

parkeren

)

parkeren

10m

17 D 3026

mogelijke toekomstige brug.

13 D 3027

D 776

13,5

m * 9m

* 7m

P P

landhek met valhek

m * 9m

D 3017

parkere

13,5

6m (langs

P P

2m * 6m (langs

* 9m

6m (langs

* 7m

2m *

10m

6m (langs

feart

D 2935

0 7000

groenplan woord woonterpen wordt nog uitgewerkt. 2m *

2m *

487 m²

* 6,25

* 10m

D 596

10,74m

P P

14m

D 1087

D 2931

(lang

D 2936

* 6,25

* 6m

10,74m

3500

538 m²

1503 m²

)

parkeren

(langs

0 7800

D 902

513 m²

parkere

(langs

* 6m

m * 9m

D 2932

962 m²

13,5

bebouwingsvrije strook; "plas-dras" rietoevers

993 m²

C1a

m * 9m

O 554

C1b

waterterp

13,5

wandelen fietspad

valhek

* 6,25

fear

wâld

D 1083

D 1084

13,5m

D 2933

10,74m

850

D 2949

D 2751

24 D 2948

876 m² 14m

11 D 3227

* 10m

D 2985

bestaande dam

894 m²

D 2947

D 2601

D 2576

20 D 2674

1420 m²

D 2934

D 2946

9 D 3054

O 555

D 2622

D 2892

feart

D 3002

wâld

art

D 2650

D 2997

D 3089

D 2891

31 D 2232 D 2609

D 2993

Spriens

polderpeil -1,00 a -1,20 nap

Terpfe

aanlegsteiger (met pad) indien brug aangelegd wordt (verplaatsen peilscheiding)

D 2899 D 2708

O 557

D 2986

7 D 2651 D 3136

Rhoder

Stedenbouwkundig plan

D 3218

terp

D 3095

D 3082

18 D 864

D 3053 D 3162

D 2900

Bron: Adema Architecten

D 3083

D 3057

D 3032

D 2703

D 2675

D 2837

Lytselaard

3 D 2702

D 3163

D 3

D 3048

D 3029

D 2937

D 2687

ld f wâ

D 3093

2 D 3317

D 2907

D 2688 D 2600

D 3164

D 3159

D 3215

Alde Terp

D 3318

D 2233 D 3100 O 556

Lytsela

ard

D 3128

D 3165

D 2511 D 2973

D 2739

D 3131

26 11

D 2972

24 D 3291

D 3098

D 2974

D 2971 D 2575

D 3065

26 D 3166

9 32

11 D 2970

e K leff

De Woudhorne

2. Stedenbouwkundig plan 82

82A

Beschrijving B 1979

De invulling van het plangebied geeft vorm aan de overgang van stad naar landschap. Met de losliggende terpen in een natuurinclusief weidegebied wordt een nieuw concept gerealiseerd; natuur- en landschapsinclusief wonen op eilanden in het groen. Daarmee ontstaat in de basis een contrast met de bestaande woongebieden, waarin het vooral wonen met groen is. 28

De Weideterp wordt een besloten gebied in het open greppeltjesland. De nadruk ligt op het groene karakter van het gebied. De erfafscheidingen dragen bij aan het groene besloten karakter van de Weideterp. De bebouwing is visueel ondergeschikt en wordt uitgevoerd in antraciete tot zwarte kleurtinten. De bebouwing wordt gekenmerkt door een eigentijdse, ingetogen vormgeving met volumes zonder dakopverstekken.

B 1439

B 1438

D 767 B 1330

B 1643

Het groen in het gebied krijgt geheel naar de inzichten van deze tijd meerdere functies. Een functie voor landbouw in de vorm van extensieve beweiding, een functie voor de biodiversiteit, een functie voor recreatie en gezondheid in de zin van wandel- en fietspaden en een functie voor waterberging. Om het concept van de terpen goed vorm te geven, worden deze als eilanden omsloten door een sloot en greppeltjesland; wonen ingebed in de natuurinclusief weidegebied. Daarom is enige afstand tot de vaarweg Alde Sylsried noodzakelijk. En ook omdat afstand een beter beeld oplevert en de nieuwe bewoners minder neiging zullen hebben om hun perceel op een minder passende manier af te schermen. B 1260

B 1187

B 1379

D 2384

De Waterterp ligt op de overgang van water naar het greppeltjesland. Passend bij de plek aan het water is gekozen voor minder zware beplanting voor de erfafscheidingen en een vormgeving van de woningen in lichte kleurtinten. De bebouwing wordt gekenmerkt door een eigentijdse open vormgeving met volumes met grote dakopverstekken.

Inrichting openbare ruimte De terpen liggen op ongeveer 0,7 tot 1,0 meter boven NAP terwijl de gronden/landerijen daar omheen gemiddeld op NAP liggen. In het midden van de eilanden ligt de openbare ruimte en worden bomen geplant. Vrijstaande en dubbele woningen zijn georiënteerd op deze informeel vormgegeven openbare ruimte. De tuinen lopen af richting het omringende landschap.

Indeling in deelgebieden D 2383

D 2385

Pliniusplein

In het concept natuur- en landschapsinclusief wonen op terpen ontstaan buurtschappen. Het past bij dit concept om de voorkanten naar elkaar toe te richten. Dit is belangrijk voor de betrokkenheid van bewoners bij elkaar. Bewoners die allemaal kiezen voor dit bijzondere woonmilieu dat verweven is met landschap en natuur. Rond de eilanden loopt een sloot. Hier ligt een natuurlijke grens van het perceel en een beletsel voor het vee om in de tuinen te lopen. 4

D 2389

D 2431

D 2390

Bij aanleg zullen groene erfafscheidingen op perceelsgrenzen komen; deze moeten in stand gehouden worden. De ervaring is bovendien dat aanleg van opgaand groen bij de start een samenhangend en groen beeld geeft waar mensen aan gaan hechten. Daarmee wordt een toon gezet. Woonpercelen grenzen aan het water of aan greppeltjesland. Beide situaties vragen om aandacht voor de overgang. Voor een zone van 5,0 meter gelden specifieke regels. Hier mag niet worden gebouwd (zie hoofdstuk 6).

D 2391

De manier van bouwen is vrij geïnspireerd op bestaande terpen. Er wordt een compact N bebouwingsbeeld nagestreefd, waarbij de bouwrichting in nauwe samenhang is met de structuur van de terp en het landschap. De bebouwing is op de weg georiënteerd. De architectuur wordt gevarieerd maar kent samenhang door het kleur- en materiaalgebruik Tussen 16086B en de deVaarten detaillering. 9

D 2432

D 2392

D 2393

D 2433

Fibula

D 2394

D 2395

D 2434

D 2396

terp

Rhoder

D 2397

Gemeente Noardeast-Fryslân D 2435

Opdrachtgever D 2398

Greppeltjesland In het open gebied om de terpen wordt het oorspronkelijke microreliëf weer teruggebracht en de vaarten met rietoevers worden zoveel mogelijk gehandhaafd en versterkt. Langs de Birdaarderstraatweg en de weg naar de volkstuinen wordt opgaande beplanting aangebracht of wordt de bestaande beplanting versterkt. Deze beplanting versterkt de landschappelijke structuur en draagt bij aan de landschappelijke inpassing van de terpen.

4 D 2399

plankaart met best. dam D 2436

Onderwerp

D 2400

3155

B12-17-01

1:1000 22-04-2024 .. MAB

D 3286

INFO@ADEMA-ARCHITECTEN.NL D 3034 21

ADEMA ARCHITECTEN

Rhoderterp

Blad / formaat A1 Schaal Datum Gewijzigd Getekend / Gezien

Verplichte haag voortuin (Meidoorn) Bron: groenepassies.nl

Struweelranden tussen de woning zijn verplicht

Verplichte haag voortuin (Veldesdoorn)

Bron: ELAN Zuidoost-Friesland.nl

Bron: jagersvereniging.nl

Bron: tuinplant.nl

Hazelaar

Els

Vogelkers

Vlier

Meidoorn

Natuurlijke slootkant

Bron: vdberk.nl

Bron: vcommons.wikimedia.org

Bron: nl.wikipedia.org

Bron: wij.land

3. Beeldkwaliteit Weideterp Erfinrichting

Welstandscriteria erfinrichting

De Weideterp wordt een besloten gebied in het open greppeltjesland. De nadruk ligt op het groene karakter van het gebied. De bebouwing in combinatie met de erfinrichting en de inrichting van de openbare ruimte geven vorm aan het besloten karakter. De erfafscheidingen en de terreininrichting dragen voor een belangrijk deel bij aan het groene besloten karakter van de Weideterp. Het groen verzacht het aanzicht van de woningen en onttrekt deze voor een groot deel aan het beeld. Het beeld van de beplanting is landschappelijk. Dit geeft het gebied een prettig aanzicht vanuit de omgeving.

•

De zijdelingse perceelsgrenzen worden ingevuld met struweelranden op een lage grondwal. Langs de straatzijde wordt een landschappelijke haag aangeplant. Een zone van 5,0 meter breedte langs de buitenrand draagt bij aan de landschappelijke inpassing (zie ook hoofdstuk 6). Deze zone hoort visueel bij het landschap. Deze zone wordt natuurlijk ingericht met o.a. een natuurlijke slootoever en kruidenrijk gras. Deze zone is onderdeel van de kavels, maar mag niet als zodanig worden ingericht. De grens tussen deze zone en rest van de tuin wordt gemarkeerd met een laag landelijk hekwerk. Met deze ingrepen wordt de overgang van de tuin naar het landschap vormgegeven.

•

Borging ruimtelijk kwaliteit De hagen langs de voorste perceelsgrens, de struweelranden op de grondwallen op de zijdelingse perceelsgrenzen en de inrichting van de 5,0-meterzone (inclusief laag landelijk (schapen-)hekwerk) langs de buitenranden, dienen de door de ontwikkelende partij te worden aangelegd. Deze zijn essentieel voor het aanzicht en de landschappelijke inpassing van de Weideterp. In de koopovereenkomst van de woning en/of kavel wordt opgenomen dat deze onderdelen in stand gehouden moeten worden. Een beheerplan is tevens onderdeel van de koopovereenkomst, om daarmee zorg te dragen voor een uniform en duurzaam beeld.

• • •

•

• • • • •

De zijdelingse perceelsgrenzen worden vormgegeven met struweelranden op een lage grondwal. De struweelrand en de grondwal liggen haaks op de buitenrand van de terp. De grondwallen hebben een breedte van minimaal 4,0 meter en een hoogte van 1,2 tot 1,5 meter. Een struweelrand is even breed als de grondwal. De struweelranden worden vormgegeven met minimaal 3 verschillende inheemse struik- en boomsoorten (2de orde), zoals els, meidoorn, hazelaar, vlier, vogelkers, kardinaalsmuts, kers, etc. en groeit vrij uit (niet in vorm snoeien). Langs de voorzijde wordt een landschappelijke gemixte haag van meidoorn, veldesdoorn, liguster, kornoelje en andere inheemse soorten aangeplant (beheerhoogte 0,85 tot 1,0 meter). Aan de landschapszijde blijft een zone van 5,0 meter breedte vrij van de bebouwing, verharding, overige (gebouwde) elementen en tuininrichting. Deze zone wordt natuurlijk ingericht met een flauw hellende slootoever, kruidenrijk gras en eventueel inheemse struiken. Het sortiment beplanting is inheems en op de ondergrond passend. De grens tussen de 5,0-meterzone en de rest van de tuin wordt gemarkeerd met een laag landelijk hekwerk (hoogte 0,7-1,0 meter). Geen (zichtbare) oeverbeschoeiing toepassen. Parkeren vindt zoveel mogelijk op eigen erf plaats. Bij voorkeur geen auto’s parkeren direct voor de voorgevel van een woning.

Voor nadere criteria beplanting en inrichting, zie groenplan.

Aanbeveling Een groene, natuurlijke terreininrichting is gewenst (en wordt verwacht). Daarmee past het geheel beter in de groene natuurlijke/landschappelijke omgeving. Dit betekent met name inheemse beplanting toepassen. Bovendien is een groene terreininrichting meer duurzaam, klimaatbestendig en biodivers. Hoofdstuk 7 geeft aanbevelingen ter bevordering van de duurzaamheid en het klimaat.

Gevels in hout en baksteen antraciete kleurtinten

Ingetogen eigentijdse en kantige vormgeving en enkelvoudige hoofdvorm Bron: architectuur.nl

Ingetogen eigentijdse en kantige vormgeving

Bron: Adema Architecten

Ingetogen eigentijdse en kantige vormgeving

Bron: Grunsvengroep.nl

Bron: Mooijekindvleut.nl

Bron: Kykarchitecten.nl

Bron: Onbekend

Bebouwing

Hoofdvorm

De plaatsing van de woningen is afgestemd op de verkavelingsstructuur van de Weideterp. Doordat de verkavelingsstructuur is afgestemd op de rondingen van de terp, ontstaat een vanzelfsprekende verankering van de woningen.

•

• De woningen zijn in uitstraling ondergeschikt aan het landschappelijk groen en vormen een familie. Voor de woningen is een eigentijds, ingetogen karakter daarom uitgangspunt. Dit wordt bereikt door kleurstelling, materiaalgebruik en ingetogen (ondergeschikte) detaillering. Antraciete tot zwarte gevels en daken bepalen het beeld. Een vegetatiedak is tevens mogelijk. Lichte accenten mogen het beeld verrijken. De detaillering ondersteunt de architectuur en de woningen worden vormgegeven met daken zonder dakoverstek. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt in het beeld en in samenhang met de hoofdvorm ontworpen.

Welstandscriteria bebouwing Plaatsing • • • •

•

De woningen staan evenwijdig aan een van zijdelingse perceelsgrenzen. De afstand van een woning tot de zijdelings perceelsgrenzen is minimaal 5,0 meter. De woningen staan met de voorgevel of een van de voorste hoeken van de hoofdvorm in de voorste begrenzing van het bouwvlak. Aan- en uitbouwen liggen in principe achter de voorgevelrooilijn. Indien een aan- of uitbouw een duidelijk samenhangend onderdeel van de hoofdvorm is, mag deze ook voor de voorgevel worden gesitueerd. Vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen liggen ten minste 3,0 meter terug ten opzichte van de voorgevel van de woning. Vrijstaande bijgebouwen liggen niet meer dan 5,0 meter achter de achtergevel van de hoofdvorm.

• • • •

De woningen aan de oostzijde van de terp hebben een goothoogte van max 5,5 meter met en zijn afgedekt met een zadelkap. De vrijstaande woningen zijn 1 laag met zadelkap. De hoofdvorm van de woningen op de westzijde van de terp is maximaal een bouwlaag met een kap. De nokrichting van de woningen is haaks of evenwijdig aan één van de zijdelingse perceelsgrenzen. Enkelvoudige massaopbouw van de hoofdvorm. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakopbouwen en dakkapellen zijn ondergeschikt en in dezelfde architectuur, materialisering en kleurstelling als hoofdgebouw. Een dakopbouw (risaliet) is niet toegestaan.

Aanzichten • • • • •

De woningen zijn met een voorgevel op de openbare ruimte en het landschap georiënteerd. Op hoeken is sprake van een dubbele oriëntatie. De woningen vormen een familie (passend bij een van de voorbeelden) en worden gekenmerkt door een ingetogen eigentijdse en kantige vormgeving. De gevelgeleding is vrij, mits sprake is van een harmonieuze compositie. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakopbouwen en dakkapellen zijn meeontworpen in de architectuur van de hoofdvorm. (Vrijstaande) bijgebouwen (zoals schuurtjes) zijn ondergeschikt en in dezelfde stijl als het hoofdgebouw.

Gevels in donkere baksteen

Gevels in donkere baksteen met houten accenten

Gevels in donker hout met cortenstaal accenten

Bron: Steenhandel-twenthe.nl

Bron: Bartvanvenrooij.nl

Gevels in donker hout met lichte accenten en geïntegreerd terras Bron: La-architecten.nl

Zorgvuldige details ondersteunen de architectuur

Zorgvuldige details en donker materiaalgebruik

Bron: Architectenbureau Jules Zwijsen

Bron: Woonmooi.be

Opmaak • • • • • • • • • •

De detaillering ondersteunt de architectuur. Daken hebben geen dakoverstek. Ingetogen en terughoudend kleur- en materiaalgebruik in aantal en expressie. Materialen hebben een matte afwerking. De gevels worden uitgevoerd in baksteen, hout en/of plaatmaterialen (metaal) in een antraciete tot zwarte tint. Maximaal twee hoofdmaterialen per gebouw. De daken worden afgedekt met dakpannen of plaatmateriaal (metaal) in een antraciete tot zwarte tint. T.b.v. duurzaamheid is een vegetatiedak ook mogelijk. Architectonische accenten zijn mogelijk in een afwijkende, lichtere kleur. Het gebruik van hele lichte en felle kleuren wordt niet toegestaan. Het kleur- en materiaalgebruik van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en dakopbouwen is afgestemd op het hoofdgebouw. Geen risaliet toepassen. Dakkapellen qua kleur afstemmen op de dakbedekking.

Energiegebruik De woningen moeten voldoen aan de eisen voor ’Bijna energieneutrale gebouwen’ (BENG) en gasloos bouwen is voor de nieuwe bewoners verplicht. Dat betekent dat de huidige wetgeving er voor zorgt dat nieuwbouw woningen duurzaam gebouwd worden. Voor wie een stap verder wil gaan, kan ook streven naar een energieneutrale of energieopwekkende woning. In alle gevallen betekent dit dat bewuste keuzes gemaakt moeten worden ten aanzien van het energiegebruik (bijvoorbeeld door het toepassen van energiezuinige apparaten en verlichting), het zelf opwekken van energie (bijvoorbeeld door zonnepanelen toe te passen) en het voorkomen van energieverlies door een goede isolatie en luchtdichtheid en het toepassen van gebalanceerde ventilatie. Het verdient aanbeveling om de zichtbare maatregelen zorgvuldig mee te ontwerpen in het ontwerp van de woning, bijgebouw en/of tuin.

Diversen •

•

Zonnepanelen bij voorkeur plaatsen op een bijgebouw. Zonnepanelen op het dak van een woning zorgvuldig inpassen in het dakontwerp in een enkelvoudig rechthoekig vlak (eventueel in twee losliggende vlakken). Mat zwarte zonnepanelen toepassen, afgestemd op de kleur dakbedekking. Zie ook hoofdstuk 7. Installaties zijn niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte en/of zijn zorgvuldig ingepast in het gevel-, dak- en/of terreinontwerp.

Voorbeeld struweelrand

Veldesdoornhaag

Voorbeeld ligusterhaag

Natuurlijke slootkant

Bron: jagersvereniging.nl

Bron: tuinplant.nl

Bron: atuin-be

Bron: wij.land

Knotwilgen langs de oever

Zuilvormige sierkers

Magnolia

Natuurlijke vaartkant

Bron: vdberk.nl

Bron: brienissen.nl

Bron: tuinontwerproelandnoteboom.nl

Bron: waterschappen.nl

4. Beeldkwaliteit Waterterp Erfinrichting

Welstandscriteria erfinrichting

De Waterterp is een groene plek met een halfopen karakter op de overgang van het greppeltjesland naar de Wâldfeart. De inrichting van de openbare ruimte, de erfinrichting en de bebouwing geven hieraan vorm. De erfafscheidingen zijn groen, maar ondergeschikt in het beeld ten opzichte van de woningen. Het groen verzacht het aanzicht van de woningen, maar onttrekt deze niet aan het beeld. Het beeld van de beplanting is natuurlijk, maar meer in combinatie met water dan op de Weideterp.

•

De zijdelingse perceelsgrenzen worden ingevuld met smalle struweelranden op een lage grondwal. Langs de straatzijde wordt een haag aangeplant en op ieder kavel wordt minimaal een sierboom op het voorerf aangeplant. Een zone van 5,0 meter breedte langs de buitenrand draagt bij aan de landschappelijke inpassing (zie ook hoofdstuk 6). Deze zone hoort visueel bij het landschap. Deze zone wordt natuurlijk ingericht met o.a. een natuurlijke slootoever, kruidenrijk gras en knotwilgen. Deze zone is onderdeel van de kavels, maar mag niet als zodanig worden ingericht. De grens tussen deze zone en rest van de tuin wordt gemarkeerd met een laag landelijk hekwerk. Met deze ingrepen wordt de overgang van de tuin naar het landschap vormgegeven.

Borging ruimtelijk kwaliteit De hagen langs de voorste perceelsgrens, de sierboom op het voorerf, de struweelranden op de grondwallen op de zijdelingse perceelsgrenzen en de inrichting van de 5,0-meterzone (inclusief laag landelijk hekwerk en knotwilgen) langs de buitenranden, dienen de door de ontwikkelende partij te worden aangelegd. Deze zijn essentieel voor het aanzicht en de landschappelijke inpassing van de Waterterp. In de koopovereenkomst van de woning en/ of kavel wordt opgenomen dat deze onderdelen in stand gehouden moeten worden. Een beheerplan is tevens onderdeel van de koopovereenkomst, om daarmee zorg te dragen voor een uniform en duurzaam beeld.

• • •

•

• • •

• •

De zijdelingse perceelsgrenzen worden vormgegeven met struweelranden op een lage grondwal. De struweelrand en de grondwal liggen haaks op de buitenrand van de terp. De grondwallen hebben een breedte van minimaal 3,0 meter en een hoogte van 0,5 tot 0,7 meter. Een struweelrand is even breed als de grondwal. De struweelranden worden vormgegeven met minimaal 3 verschillende inheemse struiksoorten, zoals kornoelje, meidoorn, hazelaar, vlier, etc. en groeit vrij uit (niet in vorm snoeien). Langs de voorzijde wordt een landschappelijke gemixte haag van meidoorn, veldesdoorn, liguster, kornoelje en andere inheemse soorten aangeplant (beheerhoogte 0,85 tot 1,0 meter). Aan de landschapszijde blijft een zone van 5,0 meter breedte vrij van de bebouwing, verharding en overige (gebouwde) elementen. Deze zone wordt natuurlijk ingericht met een flauw hellende sloot- of vaartoever, kruidenrijk gras en eventueel inheemse struiken. Het sortiment beplanting is inheems en op de ondergrond passend. De grens tussen de 5,0-meterzone en de rest van de tuin wordt gemarkeerd met een laag landelijk hekwerk (hoogte 0,7-1,0 meter). In de 5,0-meterzone zijn langs het water van de Wâldfeart en de ‘opvaart’ aan de noordrand steigers mogelijk. Deze liggen vrij van de oever, zijn maximaal 5,0 meter lang en 1,0 meter breed. Een clustering per 2 steigers is mogelijk. Geen (zichtbare) oeverbeschoeiing toepassen.

Parkeren vindt zoveel mogelijk op eigen erf plaats. Bij voorkeur geen auto’s parkeren direct voor de voorgevel van een woning.

Aanbeveling Een groene, natuurlijke terreininrichting is gewenst (en wordt verwacht). Daarmee past het geheel beter in de groene natuurlijke/landschappelijke omgeving. Bovendien is een groene terreininrichting meer duurzaam, klimaatbestendig en biodivers. Hoofdstuk 7 geeft aanbevelingen ter bevordering van de duurzaamheid en het klimaat.

Gevels in licht hout, dak met overstek Bron: Barentsz.nl

Gevels en dak in licht hout met een overstek aan de vooren achterzijde Bron: zantmanarchitecten.nl

Gevels in licht metselwerk met lichte en donkere accenten; overstekvoorbeeld van het bijgebouw Bron: Eijkemans-alubouw.nl

Gevels in lichte baksteen

Gevels in licht hout, vegetatiedak en forse overstekken

Gevels in licht hout en lichte baksteen

Bron: Steenhandel-twenthe.nl

Bron: Biobased-bouwen.nl

Bron: Adema Architecten

Bebouwing

Hoofdvorm

De plaatsing van de woningen is afgestemd op de verkavelingsstructuur van de Waterterp en heeft hierdoor een orthogonale opzet. Doordat de verkavelingsstructuur is afgestemd op de meer kantige opzet van de terp, ontstaat een vanzelfsprekende verankering van de woningen op de terp.

• • •

De woningen zijn in uitstraling gerelateerd aan de halfopen plek en de ligging aan of nabij water en vormen een familie. Voor de woningen is een eigentijds, licht, maar ingetogen karakter daarom uitgangspunt. Dit wordt bereikt door kleurstelling, materiaalgebruik en ingetogen (ondergeschikte) detaillering. Licht houten gevels en/of lichte baksteen gevels bepalen het beeld. Witte, antraciete en zwarte accenten mogen het beeld van lichte gevels verrijken. Slechts een onderdeel mag wit worden in het gevelbeeld, mits als geheel sprake is van een harmonieus, gebalanceerd en ingetogen kleurbeeld. De detaillering ondersteunt de architectuur. De woningen worden vormgegeven met een fors dakoverstek om daarmee het landschap als het ware te omarmen. Houten of rieten kappen of vegetatiedaken genieten de voorkeur. Lichtgrijze tot antraciete dakbedekking is tevens mogelijk. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt in het beeld en in samenhang met de hoofdvorm ontworpen.

Welstandscriteria bebouwing Plaatsing • • •

•

• •

•

De hoofdvorm van de vrijstaande woningen op de zuid- en westzijde van de terp is maximaal een bouwlaag met prominente een kap. De 2 onder 1 kap woningen hebben een goothoogte van maximaal 5,5m en hebben een zadelkap. De nokrichting van de woningen is haaks of evenwijdig aan één van de zijdelingse perceelsgrenzen. Enkelvoudige massaopbouw van de hoofdvorm. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakopbouwen (risaliet) en dakkapellen zijn ondergeschikt en in dezelfde architectuur, materialisering en kleurstelling als het hoofdgebouw. Een dakopbouw (risaliet) is alleen toegestaan bij een hoofdvorm van een bouwlaag met een kap.

Aanzichten • • • • •

De woningen zijn met een voorgevel op de openbare ruimte en het landschap georiënteerd. Op hoeken is daarom sprake van een dubbele oriëntatie. De woningen vormen een familie (passend bij een van de voorbeelden) en worden gekenmerkt door een ingetogen eigentijdse en kantige vormgeving. De gevelgeleding is vrij, mits sprake is van een harmonieuze compositie. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, dakopbouwen (risaliet) en dakkapellen zijn meeontworpen in de architectuur van de hoofdvorm. Kleine vrijstaande bijgebouwen (zoals schuurtjes) zijn ondergeschikt.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=noardeastfryslan&id=26eb3584-c438-4863-aa6c-a5b3580dacd2