Bijlage 1 - Discussiestuk huisvestingsverordening voor It Debat 23 november

Raadsvoorstel Voorstel aan de raad van de gemeente Noardeast-Fryslân Jaartal + zaaknummer

: 2023 / 2023-202072

Raadsvergadering d.d.

: 23 november 2023

Portefeuillehouder

: B. Koonstra

Programma

: (5) Wenjen en Omjouwing

Programmaonderdeel

: N.v.t.

Naam opsteller

: M. Papa (E-mail: m.papa@noardeast-fryslan.nl)

Onderwerp

: Discussiestuk huisvestingsverordening voor It Debat 23 november

Begrotingswijziging

: Nee

Voorgesteld raadsbesluit It Debat op 23 november is een verkennend/oriënterend debat waarin we de gemeenteraad verschillende stellingen en vragen over de huisvestingsverordening voorleggen. Deze zijn te vinden in dit raadsvoorstel onder de kop ‘Stellingen en vragen’. Na het debat op 23 november ontvangt de raad een nieuw voorstel waarin wordt voorgesteld om een besluit te nemen over de invulling van de huisvestingsverordening. De besluitvorming (It Beslút) is begin 2024. Inleiding De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de mogelijkheid de woningmarkt te reguleren via een huisvestingsverordening. De coalitiepartijen van Noardeast-Fryslân hebben in het coalitieakkoord 'Ferbûn mei de mienskip' (2022) aangegeven deze verordening te willen vaststellen. Ook heeft de gemeenteraad het college opgeroepen te onderzoeken of opkoopbescherming, één van de instrumenten van de huisvestingsverordening, toegepast kan worden. Dit is de directe aanleiding van dit voorstel en het voorstel voor de besluitvorming. De urgentieverordening is één van de instrumenten van de huisvestingsverordening en wordt verplicht gesteld met de invoering van Wet versterking regie volkshuisvesting. Dit betekent dat in de toekomst iedere gemeente verplicht is om een huisvestingsverordening te hebben. Er komt dus in de gemeente NoardeastFryslân hoe dan ook een huisvestingsverordening.

Het onderwerp van discussie is het opnemen van aanvullende, optionele instrumenten in deze huisvestingsverordening. De raad is tijdens It Petear op 16 februari geïnformeerd over de optionele instrumenten van de huisvestingsverordening. We merkten op dat het nodig was om de noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit van de instrumenten verder te onderzoeken. Daarom hebben we een onafhankelijke deskundige partij, onderzoeks- en adviesbureau RIGO, gevraagd om een analyse te doen. Het rapport ‘Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân’ is het resultaat van dit onderzoek (bijlage 1). Tijdens It Petear op 19 oktober geeft Wouter Schepers van RIGO een presentatie over de uitkomsten van dit onderzoek (bijlage 2). Met de gegevens uit het rapport ‘Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân’, de toelichting tijdens It Petear op 19 oktober en de stellingen en vragen voor het debat heeft uw raad de mogelijkheid om te debatteren over het aanvullen van de huisvestingsverordening met optionele instrumenten. Beoogd effect Op 23 november tijdens It Debat krijgt uw raad de kans om de voor- en nadelen van de verschillende, optionele instrumenten van de huisvestingsverordening tegen elkaar af te wegen. Hierdoor kan uw raad een besluit nemen over de invulling van de huisvestingsverordening.

1

Instrumenten huisvestingsverordening en alternatieve sturingsmogelijkheden Instrumenten huisvestingsverordening In het Rapport ‘Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân’ beschrijft RIGO de verschillende instrumenten en verkent of deze mogelijk en wenselijk zijn in de context van Noardeast-Fryslân. Onderstaande tabel vat het rapport samen. Instrument Woonruimteverdeling - Lokale binding Woonruimteverdeling - Vitale beroepen Woonruimteverdeling - Urgentieverordening

Advies ✖ ✖ ✔

Woningvoorraadbeheer

✖

Opkoopbescherming

✖

Toeristische verhuur

✖

Wet bijzonder maatregelen grootstedelijke problematiek

✖

Samenvatting overweging advies Geen noodzaak. Verhuizingen zijn voornamelijk binnen de gemeente. Geen nut en noodzaak. Er is geen aantoonbare schaarste aan vitale beroepen. Wordt met de regiewet verplicht. Regionaal afstemmen is wenselijk met het oog op urgentieverdeling. Er kan ook gestuurd worden via andere paden. Dat scheelt de inzet van capaciteit voor monitoring en handhaving. Er is geen aanleiding en het middel lijkt niet proportioneel. Er zijn weinig aankopen en met de verplichte uitzonderingen is de impact naar verwachting klein. Verstandiger om te sturen met andere instrumenten met het oog op de benodigde inzet. Deze problematiek speelt niet in de gemeente.

Hoewel er in de gemeente Noardeast-Fryslân druk is op de woningmarkt met bijbehorende gevolgen, zoals wachttijden voor sociale huur en prijsstijgingen in de koopsector, adviseert RIGO om alleen de verplichte urgentieverordening op te nemen in de huisvestingsverordening. Volgens RIGO biedt het instrumentarium uit de Huisvestingswet geen oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Hieronder lichten we per instrument toe waarom deze niet nuttig, noodzakelijk of proportioneel wordt geacht. Woonruimteverdeling Er is geen noodzaak om regels met betrekking tot de woonruimteverdeling op te nemen in de huisvestingsverordening. Het beleid voor de woonruimteverdeling van de sociale huurwoningen wordt nu uitgevoerd door de woningcorporaties. Het toewijzingsbeleid in Noardeast-Fryslân is in lijn met de wensen van de gemeente. Bovendien heeft een groot gedeelte van de huurders een binding met de gemeente. Het opnemen van regels met betrekking tot de woonruimteverdeling lost het probleem van schaarste aan betaalbare woonruimte niet op. Woningvoorraadbeheer Via de huisvestingsverordening kan het onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningen vergunningplichtig gemaakt worden. Daarmee kan de gemeente sturen op de bestaande woningvoorraad. Er kan in Noardeast-Fryslân echter beter gestuurd worden via andere paden (zie subkop ‘Alternatieve sturingsmogelijkheden’).

Dit bespaart de inzet van capaciteit voor monitoring en handhaving van het vergunningstelsel. Bovendien is schaarste lastig aan te tonen in het duurdere koopsegment. Opkoopbescherming Vanwege de verhoging van de overdrachtsbelasting, hogere rente en de regulering van de middenhuur is het minder interessant geworden om woningen te kopen en vervolgens te verhuren. Het opkopen van woningen door investeerders speelt dan ook bijna niet in de gemeente. Integendeel, er worden meer woningen gekocht door particulieren van bedrijfsmatige investeerders dan andersom. Hierdoor is de noodzaak van de maatregel beperkt. Het vergunningstelsel kost bovendien veel capaciteit om op te bouwen, uit te voeren en te handhaven. Toeristische verhuur De Wet toeristische verhuur van woonruimte is er om de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken. In de praktijk kan er weliswaar een beleving zijn dat toeristische verhuur de leefbaarheid aantast, bijvoorbeeld door geluidsoverlast van rolkoffers in de straat. Echter, de effecten van deze overlast zijn vaak lastig aan te tonen, omdat registratie van dergelijke hinder meestal beperkt is en het causaal verband moeilijk te bewijzen is. Het zou verstandiger zijn om met andere instrumenten te sturen, rekening houdend met de benodigde personele inzet bij de invoering van een vergunningstelsel.

2

V 1.0

Alternatieve sturingsmogelijkheden Er zijn voor Noardeast-Fryslân alternatieven om te sturen op de woningmarkt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de alternatieve sturingsmogelijkheden. Op de volgende pagina worden deze toegelicht. Instrument Woonruimteverdeling - Lokale binding Woonruimteverdeling - Vitale beroepen

Alternatieve sturingsmogelijkheden Afspraken maken met projectontwikkelaars over het verlenen van voorrang aan kopers met lokale binding (binnen de grenzen die de wetgever daaraan stelt) en nieuwbouw lokaal onder de aandacht brengen. N.v.t., geen aantoonbare schaarste aan vitale beroepen.

Woonruimteverdeling - Urgentieverordening

N.v.t., is binnenkort verplicht.

Woningvoorraadbeheer

In het bestemmingsplan (binnenkort het omgevingsplan) kunnen regels worden opgenomen met betrekking tot het onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningen, via beleid (bijvoorbeeld recreatiebeleid), door extra woningen te realiseren, leegstandsverordening, doelgroepenverordening en prestatieafspraken maken over de bouw van extra sociale huurwoningen Anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en door extra woningen te realiseren. Via recreatiebeleid. N.v.t., speelt niet in Noardeast-Fryslân.

Opkoopbescherming Toeristische verhuur Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek

Woonruimteverdeling Eén van de instrumenten waar alternatieve sturingsmogelijkheden voor zijn, is de woonruimteverdeling. Om mensen met een lokale binding aan de gemeente Noardeast-Fryslân een steuntje in de rug te geven, nemen we als gemeente al diverse initiatieven. Binnen de grenzen die de wetgever daaraan stelt, zijn er bijvoorbeeld afspraken gemaakt met projectontwikkelaars van nieuwbouwwoningen waarbij mensen met een lokale binding voorrang krijgen bij de aankoop van een woning. Bovendien zorgen we ervoor dat nieuwbouwplannen niet breed worden bekendgemaakt, maar juist zo lokaal mogelijk worden gepromoot. Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat twee jonge stellen uit Westergeast een kavel in hun eigen dorp hebben weten te verkrijgen. Woningvoorraadbeheer Sturing op het beheer van de woningvoorraad kan niet alleen plaatsvinden via de huisvestingsverordening, maar ook via de ruimtelijke ordening. In het bestemmingsplan (binnenkort het omgevingsplan) kunnen regels worden opgenomen met betrekking tot het onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningen. Dit vereist geen nieuw vergunningsstelsel (dat bovendien slechts vier jaar geldig is), wat aanzienlijke capaciteit bespaart. Beleid kan ook worden ingezet om het beheer van de woningvoorraad te sturen.

Het nieuwe Ontwikkelkader Logiesaccommodaties verbiedt bijvoorbeeld het onttrekken van reguliere woningen voor recreatief gebruik. Daarnaast kan de woningvoorraad worden beïnvloed door nieuwbouw. De gemeente zet zich in om extra woningen te realiseren, ook in het betaalbare koopsegment. Het Programmabureau Gebiedsontwikkeling is opgericht om op een gestructureerde en effectieve manier de woningbouwopgave in Noardeast-Fryslân aan te pakken. Dit werpt zijn vruchten af. Het merendeel van de projecten op de flexibele doorstroomlijst wordt op dit moment behandeld door het uitvoeringsteam. In Westergeast zijn de kavels al uitgegeven en in Marrum wordt gestart met het bouwrijp maken. Afspraken over de bouw van extra sociale huurwoningen kunnen worden vastgelegd in de jaarlijkse prestatieafspraken met de woningcorporaties. Er kan meer sturing worden gegeven aan de samenstelling en opbouw van de toekomstige woningvoorraad door het opstellen van een doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening zorgt ervoor dat er bij nieuwbouwprojecten voldoende betaalbare woningen voor lage en middeninkomens worden gerealiseerd en dat deze behouden blijven voor die doelgroep. De verordening regelt de maximale prijsgrenzen, de bijbehorende doelgroepen (op basis van inkomen), en de termijnen voor het behoud van de woningcategorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.

RIGO adviseert om in de gemeente Noardeast-Fryslân de doelgroepenverordening in te voeren. Het is een minder zwaar middel dan een huisvestingsverordening, maar heeft wel een groot resultaat. Het is verstandig om in ieder geval voor de sociale huur een instandhoudingstermijn van vijfentwintig jaar aan te houden. Zo weten we zeker dat deze nieuwbouwwoningen voor een periode van ten minste vijfentwintig jaar na de eerste ingebruikname als sociale huurwoningen beschikbaar moeten blijven. Ten slotte hebben gemeenten de mogelijkheid om leegstand te reguleren door een leegstandsverordening vast te stellen. In Noardeast-Fryslân stond begin dit jaar 2,6 procent van de totale woningvoorraad leeg. Bij een gezonde huizenmarkt wordt een leegstand van ongeveer 2 tot 3 procent als normaal beschouwd.

3

V 1.0

Frictieleegstand is nodig om de woningmarkt goed te laten functioneren. RIGO adviseert in ons geval dan ook om geen leegstandsverordening vast te stellen. Alternatieven voor opkoopbescherming Volgens RIGO lijkt het instrument opkoopbescherming weinig meerwaarde te hebben voor NoardeastFryslân, omdat het stelsel van opkoopbescherming (wat veel capaciteit kost om op te bouwen, uit te voeren en te handhaven) slechts een beperkt aantal woningen reguleert. Alternatieven zijn het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. In de gemeente Noardeast-Fryslân zijn beide van kracht bij gemeentelijke bouwkavels. Kopers zijn verplicht om, indien ze op de aangekochte grond een woning bouwen, deze zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen. Bovendien is het voor de koper niet toegestaan de woning en de bijbehorende grond te verkopen. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht gelden op dit moment gedurende één jaar. Naast het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht wordt het bevorderen van nieuwbouw ook beschouwd als een alternatief om woningzoekenden, waaronder koopstarters en mensen met middeninkomens, meer kans te geven op de woningmarkt. Kortom, voor het probleem dat we willen aanpakken, zijn er effectievere instrumenten beschikbaar, waar we al (deels) gebruik van maken.

Toeristische verhuur Het reguleren van de toeristische verhuur kan ook worden gedaan met andere instrumenten, zoals het Ontwikkelkader Logiesaccommodaties. Dit bespaart, net als bij het sturen op woningvoorraadbeheer, een nieuw vergunningsstelsel en bijbehorende personele capaciteit. Stellingen en vragen 1. Gaat uw raad akkoord met het voorstel van het college om naast de urgentieverordening geen aanvullende instrumenten (zoals opkoopbescherming) op te nemen in de huisvestingsverordening? 2. Gaat uw raad mee in de wens van het college om een doelgroepenverordening vast te stellen? 3. Heeft uw raad zienswijzen op de voorstellen van het college? Financiën Als er naast de verplichte urgentieverordening nog extra instrumenten aan de huisvestingsverordening worden toegevoegd, heeft dit gevolgen voor de organisatie. De huidige taken kunnen niet zomaar worden uitgebreid. Om extra instrumenten uit te voeren, is een uitbreiding van de formatie nodig met minimaal 1 fte. Afhankelijk van inschaling zal dit jaarlijks structureel tussen de € 80.000,- en € 90.000,- kosten. Deze kosten zullen stijgen als er meer instrumenten worden toegevoegd. Bovendien moeten de instrumenten elke vier jaar opnieuw worden onderbouwd.

Veel van deze instrumenten vereisen ook vergunningen, wat extra personeel nodig maakt voor vergunningverlening, toezicht en handhaving, en bij de juristen vanwege mogelijke bezwaar- en beroepschriften. De exacte extra kosten zijn op dit moment niet te schatten en zullen afhangen van welke extra instrumenten de raad aan de huisvestingsverordening wil toevoegen. Het college zal een aanvullend voorstel presenteren met betrekking tot de capaciteits- en financiële vervolgstappen indien uw raad de wens heeft om de huisvestingsverordening aan te vullen met optionele instrumenten. Vervolg en planning Na It Debat op 23 november ontvangt de raad een nieuw voorstel waarin wordt voorgesteld om een besluit te nemen over de invulling van de huisvestingsverordening. De besluitvorming (It Beslút) is begin 2024. Een huisvestingsverordening, met in ieder geval het instrument urgentieverordening, is na de besluitvorming nog niet direct klaar. Voor de urgentieverordening loopt een regionaal traject. In december of januari informeert de regionale projectgroep, onder leiding van de gemeente Leeuwarden, uw raad over de urgentieverordening. Communicatie + Participatie N.v.t. Inwoners zijn tot op het heden niet betrokken bij dit onderwerp.

Bijlagen Bijlage 1 Rapport ‘Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân’ Bijlage 2 Presentatie ‘Verkenning huisvestingsverordening Noardeast-Fryslân’ Dokkum, 17 oktober 2023 Burgemeester en wethouders van de gemeente Noardeast-Fryslân,

4

V 1.0

de secretaris, H.J.C.M Verbunt MBA

de burgemeester, mr. J.G. Kramer

5

V 1.0