Antwoorden technische vragen Programma Grondbeleid

Antwoorden technische vragen Programma Grondbeleid 2025-2028 n.a.v. Petear 13 maart 2025 1. Waarom wordt de bevoegdheid van het college voor strategische grondaankopen verhoogd naar € 2,5 miljoen en is niet voor een lager bedrag gekozen? Het verhogen van de bevoegdheid van het college is noodzakelijk om actief grondbeleid te kunnen voeren, het gaat hier dan om strategische grondaankopen ten behoeve van woningbouwontwikkeling en bedrijventerreinen. Zonder deze verhoogde bevoegdheid ontbreekt de slagkracht om snel te reageren op kansen die zich voordoen. Voor het bedrag van € 2,5 miljoen is gekozen om, samen met de nieuw in te stellen reserves, de gemeente echt slagkracht te bieden en ruimte te geven. Bij een lager bedrag van bijvoorbeeld €1,5 miljoen lopen we het risico dat we als nog eerst langs de raad moeten, waardoor voorbij wordt gegaan aan het doel van de verhoogde bevoegdheid en de nieuwe reserves. Recente aankopen komen ook in de buurt van de 2 miljoen, en om te zorgen dat we ook echt gebruik kunnen maken van de nieuwe systematiek lijkt € 2,5 miljoen een geschikte hoogte De bevoegdheid geldt uitsluitend voor strategische grondaankopen en er zijn stevige waarborgen ingebouwd.

Voordat het college een aankoopvoorstel kan accorderen, wordt dit uitgebreid intern beoordeeld door de financiële afdeling, de juridische afdeling, de inkoopadviseur/interne makelaar en de planeconoom. Bovendien wordt de te verwerven grond altijd extern getaxeerd om een onafhankelijke waardebepaling te waarborgen. 2. Hoe bewaken we dat het college niet gaat speculeren met het grondbeleid? Zoals hierboven ook al aangegeven, geldt de verhoogde bevoegdheid alleen voor strategische grondaankopen ten behoeve van woningbouwontwikkeling en bedrijventerreinen. Voor andere (strategische) grondaankopen en op het moment dat de reserves niet toereikend zijn voor de bijkomende kosten zal het college nog steeds langs de raad moeten. De strategische aankopen moeten daarnaast voldoen aan onderstaand afwegingskader dat is opgenomen in het grondbeleid. Speculatie is dan ook uitdrukkelijk niet aan de orde. Om dit verder te waarborgen, zijn er interne controlemechanismen ingebouwd waarbij zowel financiële, juridische als plan economische beoordelingen plaatsvinden, waardoor een integraal advies wordt opgesteld. Daarnaast worden grondaankopen extern getaxeerd. Dit systeem voorkomt dat er zonder gedegen onderbouwing grondtransacties plaatsvinden. -

-

-

Realisatietermijn: De termijn waarbinnen het onroerend goed in exploitatie kan worden genomen of nodig is als ruilgrond dient te worden afgewogen. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. De te verwerven gronden of het te verwerven vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen. Bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur. Risico’s: Mogelijke risico’s moeten in kaart worden gebracht. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen. Hierbij onder andere rekening houdend met rijksbeleid, provinciaal en/of gemeentelijk beleid, procedures, milieueisen, archeologie, planschaderisico’s, etc. Prijs: Er dient te worden beoordeeld of de prijs marktconform is of niet. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming.

-

Dekking: In het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de Reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen.

Belangrijk: De systematiek met betrekking tot strategische grondaankopen ten behoeve van woningbouwontwikkelingen en bedrijventerreinen en de bevoegdheid die hierbij hoort, worden jaarlijks geëvalueerd en uiteraard indien nodig bijgesteld. 3. Hoe zit het Didam-arrest in elkaar en waar moet de gemeente rekening mee houden? Het Didam-arrest (november 2021) heeft benadrukt dat gemeenten bij de verkoop van grond gelijke kansen moeten bieden aan potentiële kopers en heeft hier kaders voor gesteld. Dit betekent dat de gemeente bij verkoop een openbare procedure dient te volgen en daarmee de mogelijkheid biedt aan geïnteresseerden om mee te dingen en dat selectie dient te gebeuren op grond van objectieve en transparante criteria. Alleen als er objectief vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is, mag de grond zonder openbare selectieprocedure worden verkocht. Voorbeelden: •

•

Een gemeente wil een perceel verkopen voor de bouw van een sporthal. Als blijkt dat alleen de plaatselijke sportvereniging de sporthal wil bouwen én daarvoor financieel en organisatorisch de enige geschikte partij is, dan mag dit zonder openbare procedure. Als een woningcorporatie de enige is die in een bepaalde plaats sociale huurwoningen kan realiseren, kan dit ook zonder openbare verkoop.

In het geval dat één-op-éénverkoop in de ogen van de gemeente mogelijk is, publiceert de gemeente Noardeast-Fryslân een voornemen tot verkoop, waarin wordt uitgelegd aan welke objectieve criteria de voorgenomen koper voldoet. In deze publicatie wordt aan belangstellenden die ook menen dat zij voldoen aan die criteria, de mogelijkheid gegeven te reageren binnen 20 kalenderdagen. De kern van het Didam-arrest is dus dat een gemeente transparant en zorgvuldig moet handelen om rechtsongelijkheid te voorkomen. Voorafgaand aan een verkoop moet duidelijk gecommuniceerd worden welke objectieve criteria gehanteerd worden en moet de mogelijkheid geboden worden voor andere gegadigden om zich te melden. Als objectieve criteria kunnen bijvoorbeeld de prijs en bepalingen uit het bestemmingsplan gelden. Door het Didam-arrest is het verkoopbeleid van de gemeente Noardeast-Fryslân zodanig aangevuld dat een voorgenomen verkoop in alle gevallen wordt gepubliceerd. Voorheen werd dit bij bijvoorbeeld één-op-één-verkopen van groenstrookjes (waardoor op grond van aangrenzendheid vaak slechts één mogelijke koper is) niet gedaan.