Wijziging bestemmingsplan Voorstraat Spijkenisse; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad

datum 21 juni 2023

casenummer 23.R. 00074

bijlagen 2

eenheid Ruimtelijke Inrichting

betreft

Wijziging bestemmingsplan Voorstraat Spijkenisse

Samenvatting : Het economisch vestigingsklimaat en de levendigheid in de Voorstraatstaat onder druk door de toename van het aantal woningen op de begane grond. Hierdoor wordt het karakter als een gemengde stadsstraat met een mix van wonen, winkelen en horeca aangetast. Om dit tegen te gaan wordt voorgesteld om de gebruiksmogelijkheden voor de panden in de Voorstraat te beperken. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld in te stemmen met het opstarten van een traject om gebruiksmogelijkheden voor het wonen gedeeltelijk weg te bestemmen in de Voorstraat.

1. Inleiding Aanleiding Vanwege de grote druk op de woningmarkt is er de laatste jaren een steeds grotere ontwikkeling op gang gekomen om in onbruik geraakte winkel- en horecapanden om te vormen tot woningen. In beginsel kan dit een wenselijke ontwikkeling zijn om ongewenste leegstand te voorkomen. In het kernwinkelgebied is een dergelijke ontwikkeling in ieder geval daar waar het gaat om wonen op de begane grond niet zonder meer gewenst omdat dit er voor kan zorgen dat er een conflict ontstaat met (bestaande) economische activiteiten. Hiermee bestaat de kans dat een aantal voorzieningen uit het centrum verdwijnt en het economisch vestigingsklimaat en de levendigheid van het centrum wordt aangetast. Aan de Voorstraat in Spijkenisse speelt de bovenstaande problematiek nadrukkelijk, temeer omdat wonen op de begane grond daar op basis van het huidige planologische regime is toegestaan. Dit heeft tot gevolg dat bestaande winkel en horecapanden daar zonder vergunning kunnen worden omgevormd tot woning. De gemeente heeft dus geen mogelijkheden om bij te sturen en ervoor te zorgen dat de balans tussen functies in dit gebied behouden blijft.

23ID00454921/06/202312:05:00

datum

casenummer

pagina

21 juni 2023

23.R.00074

2 van 4

Er moeten worden voorkomen dat het karakter van de Voorstraat als gemengde stadsstraat en onderdeel van het ‘rondje dorp’ te veel onder druk komt te staan. Tevens is de Voorstraat een belangrijke verbinding tussen het winkelcentrum en het wonen. Er is onderzocht welke opties er zijn om te voorkomen dat wonen de overhand krijgt aan de Voorstraat en de Voorstraat zijn karakter als gemengde stadsstraat met een mix van wonen, winkelen en horeca behoudt. Door het bestemmingsplan aan te passen en het wonen op de begane grond als rechtsreeks toegestane functie niet langer toe te staan en hier een vergunningplicht aan te koppelen krijgt de gemeente weer mogelijkheden om de balans aan functies te bewaken Bestuurlijk belang Het wijzigen van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van uw raad. Voor gestart wordt met de procedure willen wij uw raad informeren over de risico’s van het wegbestemmen van bestaande gebruiksmogelijkheden en u vragen in te stemmen met het opstarten van het proces. Het wijzigen van het bestemmingsplan kan in dit geval tot een naar verwachting hoog planschaderisico leiden. Wij hebben daarom de mogelijkheden in beeld gebracht om enerzijds tegemoet te komen aan de wens om weer meer controle te krijgen over functiewijzigingen in de Voorstraat en anderzijds het financiële risico voor gemeente te beperken.

Centrale vraag Kunt uw raad zich vinden in de voorgestelde aanpak en hiermee instemmen ? 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Met het voorstel wordt beoogd een aantrekkelijk en leefbaar centrum te behouden, met een gezonde balans tussen wonen, winkelen en ontspannen. 3. Kader  Koersdocument voor transitie van ‘winkelgebied’ naar ‘stadshuiskamer’ Verkleuring Voorstraat is één van de opgaves / projecten geformuleerd in het Koersdocument.  Wro De bevoegdheid tot het wijzigen van het bestemmingsplan is nu nog geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro beschrijft tevens in welke gevallen erg een recht op planschade bestaat, uit de jurisprudentie volgt welke stappen de gemeente kan zetten om het recht op planschade te beperken. Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Voorgesteld wordt om nu op basis van de huidige regelgeving een voorontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden kan het eventuele vervolg van de procedure onder Omgevingswet worden vervolgd.

4. Argumentatie Koersdocument De Voorstraat heeft zijn pure winkelfunctie grotendeels verloren; er vestigen zich andere publieksfuncties. Hierdoor ontstaat het profiel van een gemengde stadsstraat. Toename van horeca versterkt dit profiel. Ook voor starters heeft de Voorstraat een functie. Dat is prima voor de rol in het ‘rondje dorp’. Zo blijft de betekenis van deze straat (historie, authentiek beeld) behouden. Ook de functie wonen op de begane grond past in een gemengde stadsstraat echter zijn commerciële functies sterker voor dit beeld en moet de verhouding worden bewaakt. Het beperken van de woonfunctie op de begane grond is één van de maatregelen van de opgave “verkleuring Voorstraat”. Een ander maatregel die het college voornemens is te nemen is het introduceren van een zogenaamd gevelfonds. Hierover zal separaat worden besloten.

datum

casenummer

pagina

21 juni 2023

23.R.00074

3 van 4

Wijzigen bestemmingsplan Om er voor te zorgen dat de Voorstraat zijn karakter als gemengde stadsstraat behoud is het van belang dat de gemeente weer meer controle krijgt op functiewijzigingen die niet direct leiden tot een versterking van het centrum, zoals wonen op de begane grond. Om dit te bereiken moet het gelende bestemmingsplan worden aangepast. Zolang het huidige bestemmingsplan van kracht is, blijft het toegestaan bestaande winkel- en horecapanden om te vormen tot woning. Voorgesteld wordt daarom het ter plaatse geldende bestemmingsplan te wijzigen en de mogelijkheid om te wonen op de begane grond niet langer zonder vergunning toe te staan. Op de verdieping van gebouwen kan de mogelijkheid om daar te wonen blijven bestaan. Verder is het niet de bedoeling om situaties waar nu al gewoond wordt te wijzigen. Bestaand gebruik als woning wordt gerespecteerd. Uit het bijgevoegde kaartmateriaal blijkt om welke panden het gaat. Beperking planschade-risico Het wijzigen van het bestemmingsplan als gevolg waarvan bestaande gebruiksmogelijkheden verdwijnen kan tot gevolg hebben dat de waarde van het perceel waarop de wijziging betrekking heeft verminderd. Deze waardevermindering, wordt ook wel planschade genoemd. De gemeente is in beginsel aansprakelijk voor deze planschade. Bovendien geldt er in het geval als dit geen wettelijke eigen risico.

De gemeente is in beginsel aansprakelijk voor het volledige schadebedrag. Dit wordt ook wel directe planschade genoemd. Het beperken van de mogelijkheid om te wonen op een perceel leidt, gezien de waarde die een woonbestemming vertegenwoordigd, naar verwachting tot een hoog planschaderisico. Dit in combinatie met het aantal panden waarop de wijziging betrekking heeft, resulteert dit in hoog planschaderisico voor de gemeente. Er is daarom onderzocht of het mogelijk is het planschade-risico te beperken. Om het planschade-risico te beperken is het noodzakelijk dat de gemeente het voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen bekendmaakt, bijvoorbeeld door een voorontwerpbestemmingsplan te publiceren. Uit dit voorontwerp moet blijken welke wijziging de gemeente beoogd door te gaan voeren. Vervolgens moeten een termijn geboden worden waarbinnen de rechthebbende van het perceel de gelegenheid krijgt om de bestaande mogelijkheden die er zijn alsnog te benutten (de benuttingsperiode). Uit de rechtspraak volgt dat een periode van een jaar vanaf het moment van bekendwording van het voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen tot het moment dat iemand niet langer de gelegenheid heeft bestaande mogelijkheden zonder toestemming van de gemeente te benutten voldoende is.

Als deze stappen worden genomen kan aan de gene die een verzoek om planschade indient passieve risicoaanvaarding, ook wel verwijtbaar stilzitten, worden tegengeworpen. Dit komt er op neer dat iemand wist dan wel kon weten dat het bestemmingsplan in negatieve zin ging wijzigen en desondanks geen concrete pogingen heeft ondernomen om de nog bestaande mogelijkheden te benutten, terwijl dit wel van hem verwacht kon worden. Voorgestelde aanpak Het laten voortbestaan van de mogelijkheid om zonder vergunning panden volledig als woning in gebruik te nemen aan de Voorstraat in Spijkenisse wordt niet wenselijk geacht. Om dit op te lossen wordt voorgesteld een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan op te starten. Daarbij heeft uw raad twee opties, ofwel wordt de bestemmingsplanprocedure zo spoedig mogelijk opgestart en zo voortvarend mogelijk afgehandeld of wel wordt eerst een voorontwerp ter inzage gelegd en wordt minimaal één jaar gewacht tot dat tot vaststelling wordt overgaan. Het voordeel van de eerste optie is vooral dat de gemeente zo snel als mogelijk weer grip krijgt op functiewijzigingen. Om het planschaderisico te beperken is de tweede optie de beste aanpak.

datum

casenummer

pagina

21 juni 2023

23.R.00074

4 van 4

5. Maatschappelijk draagvlak Het Koersdocument is ondertekend door de verschillende partijen van het driepartijenoverleg (gemeente/betrokken vastgoedeigenaren en de Stichting BIZ Stadscentrum). In het kader van de opgave “verkleuring Voorstraat” is op 18 januari 2023 een eigenarenavond georganiseerd voor de eigenaren van de Voorstraat. Op deze avond is met elkaar in gesprek gegaan over de rol en betekenis van de Voorstraat in het centrum en hoe deze zo goed mogelijk vorm kan worden gegeven met elkaar. Daarbij sprak een overgrote meerderheid zich uit voor het beperken van het wonen op de begane grond.

6. Financiële consequenties De financiële consequenties zijn nog niet helemaal in te schatten. Door het volgen van de beschreven aanpak en te kiezen om gedurende langere tijd te wachten tot vaststelling wordt overgegaan worden de financiële risico’s beperkt. 7.Communicatie van het besluit Als een voorontwerpbestemmingsplan wordt opgesteld is de inspraak – en participatieverordening van toepassing. Dit betekent dat een voorontwerp ter visie wordt gelegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Tevens wordt een publicatie opgesteld. 7. Realisatie van het besluit Na instemming van uw raad wordt gestart met het opstellen van een voorontwerpbestemmingsplan. Zodra een voorontwerpbestemmingsplan is opgesteld wordt dit ter inzage gelegd en beschikbaar gesteld op www.ruimtelijkeplannen.nl 8. Bijlagen Raadsbesluit Tekening 99-60-1035 9. Advies Commissie In de commissie Leefomgeving van 14 juni 2023 behielden de fracties van CDA en VOOR Nissewaard de mening voor. De overige aanwezige fracties adviseerden positief. (De fracties van Lijst Soeterboek, Lijst Van Boven, Lijst Spanjersberg, Lijst Verweij en Belang van Nissewaard zijn afwezig.) de secretaris,

M.L.M. Weerts

de burgemeester,

F. van Oosten