Wijziging APV t.b.v. toezicht op kamerverhuur; raadsvoorstel

Burgemeester en Wethouders

Aan de Raad

datum 23 juni 2021

casenummer 21.R.00073

bijlagen 1

eenheid Ruimtelijke Inrichting

betreft

Wijziging APV tbv toezicht op kamerverhuur

Samenvatting: Misstanden bij de verhuur van woningen en van in die woningen aanwezige separate kamers door bijvoorbeeld huisjesmelkers zorgen voor een groeiend maatschappelijk probleem. Ook in Nissewaard. De leefbaarheid komt daardoor in sommige wijken onder druk te staan. Kamerverhuur is in sommige delen van onze gemeente weliswaar gereguleerd via het verstrekken van een omgevingsvergunning als afwijkingsgrond op de bestemmingsplannen. Maar als gevolg van jurisprudentie van de Raad van State geldt dat in een aantal andere wijken - waar andere bestemmingsplannen gelden - geen omgevingsvergunning nodig is voor kamerverhuur, omdat dit niet afwijkt van het bestemmingsplan. Hierdoor kan de gemeente in deze wijken geen eisen stellen aan eigenaren of verhuurders om kamerverhuur op een ordentelijke wijze te laten verlopen. Verschillende mogelijkheden om via regelgeving ongewenste kamerverhuur alsmede de verstoring van de openbare orde en veiligheid die hieruit voortvloeit aan te pakken, zijn de afgelopen periode onderzocht. Een wijziging van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) waarin een vergunningstelsel voor de exploitatie van een woning ten behoeve van kamerverhuur wordt ingesteld, biedt een adequate mogelijkheid voor regulering van kamerverhuur en voor het voorkomen van eventuele misstanden.

Uw raad wordt dan ook voorgesteld te besluiten tot het wijzigen van de APV overeenkomstig bijgevoegd conceptraadsbesluit. Gevraagd Raadsbesluit: De raad wordt voorgesteld om te besluiten om:  In te stemmen met een wijziging van de APV door het opnemen van een Afdeling 6A “Toezicht op kamerverhuur” overeenkomstig bijgevoegd conceptraadsbesluit.

1. Inleiding Aanleiding Misstanden bij de verhuur van woningen en van in die woningen aanwezige separate kamers door bijvoorbeeld huisjesmelkers of als gevolg van slecht verhuurderschap zorgen voor een groeiend maatschappelijk probleem. Ook in Nissewaard. De leefbaarheid komt in sommige wijken waar kamerverhuur plaatsvindt onder druk te staan. Kamerverhuur is in bepaalde delen van onze gemeente geregeld via het verstrekken van een omgevingsvergunning als afwijkingsgrond op de bestemmingsplannen. Een dergelijke vergunning wordt niet verstrekt indien mag worden aangenomen dat kamerverhuur leidt tot verstoring van de 21ID01354717/06/202116:22:35

datum

casenummer

pagina

23 juni 2021

21.R.00073

2 van 5

openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving. Regulering van kamerverhuur langs de weg van het bestemmingsplan is door een uitspraak van de Raad van State niet in alle wijken mogelijk. Dat geldt voor bestemmingsplannen waar het begrip ‘wonen’ niet nader is gedefinieerd. Kamerverhuur kan in deze wijken zonder een omgevingvergunning en de gemeente kan dientengevolge niet handhaven op het naleven van de beleidsregels. Deze beleidsregels ‘hangen’ namelijk onder de bestemmingsplannen waar ‘wonen’ wél is gedefinieerd en waar een omgevingvergunning nodig is om kamerverhuur toe te passen. Maar ook al zou regulering van kamerverhuur overal in Nissewaard kunnen op basis van de bestemmingsplanregels, die regels strekken ertoe ruimtelijke en planologische belangen te dienen. Aan de orde is ook de druk op de openbare orde en leefbaarheid in wijken, en dan met name die wijken waar door het (tijdelijk) wegvallen van de vergunningplicht sprake is van het (risico op) opkopen van woningen en concentratie van kamerverhuur. Teneinde dit belang te behartigen is de inzet van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) de aangewezen weg. Bestuurlijk belang Kamerverhuur leidt aantoonbaar tot woon- en parkeeroverlast en verstoort zo de openbare orde, leefbaarheid en veiligheid in de woon- en leefomgeving.

Concentratie ervan op bepaalde plekken en overbewoning van kamerverhuurpanden is ongewenst vanuit dit oogpunt. De gemeente heeft de taak zich in te spannen om de veiligheid, het leven en de gezondheid van inwoners te beschermen. Het stellen van voorwaarden aan kamerverhuur dient dit belang vanuit zowel het oogpunt van omwonenden als dat van de bewoners van kamerverhuurpanden. Centrale vraag Via een wijziging van de APV kan kamerverhuur onder een vergunningplicht worden gebracht. De centrale vraag luidt dan ook: kan uw raad akkoord gaan met de wijziging van de APV door in te stemmen met het bijgevoegde conceptraadsbesluit? 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Het instellen van een vergunningplicht op basis van de APV voorziet in de mogelijkheid om kamerverhuur op een adequate wijze te doen plaatsvinden op die plekken waar op dit moment geen instrumenten voor toezicht op kamerverhuur zijn. De gemeente beschikt hierdoor weer over instrumenten om de leefbaarheid en veiligheid in de directe woon- en leefomgeving van kamerverhuurpanden te borgen. 3. Kader De gemeenteraad kan op grond van artikel 149 van de Gemeentewet de verordeningen maken die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt.

Door in te stemmen met het opnemen van een afdeling over Toezicht op kamerverhuur in de APV, verschaft uw raad ons college de instrumenten om kamerverhuur in de gemeente op een adequate wijze te doen verlopen. 4. Argumentatie Op dit moment ontbreekt landelijke wet- en regelgeving die toeziet op de aankoop van woningen ten behoeve van kamergewijze verhuur. Wel zijn in verschillende gemeenten instrumenten ontwikkeld om kamerverhuur te reguleren. De toepasbaarheid ervan voor de situatie in de gemeente Nissewaard is uitvoerig onderzocht. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat de volgende instrumenten niet gebruikt kunnen worden om kamerverhuur in onze gemeente te reguleren:  reparatie van de bestemmingsplannen De Hoek-Sterrenkwartier, Vierambachten en Waterland door middel van een zogenaamd paraplubestemmingsplan leidt volgens een eind 2020 door het onafhankelijke taxatiebureau SAOZ opgeleverd (en vertrouwelijk) onderzoek tot een onaanvaardbaar hoog planschaderisico. Bovendien zullen alle huidige kamerverhuursituaties dan onder het overgangsrecht komen te vallen, waardoor optreden tegen excessen hierin bemoeilijkt worden;

datum

casenummer

pagina

23 juni 2021

21.R.00073

3 van 5





opname van een splitsings- of omzettingsvergunning voor kamerverhuur in de Huisvestingsverordening is niet mogelijk. De lokale huisvestingsverordening, welke identiek is aan de regionale verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020, heeft geen betrekking op de particuliere woningvoorraad d.w.z. de vrije sector huur en koopsector waarbinnen kamerhuur in de gemeente doorgaans plaatsvindt; opname van een splitsings- of omzettingsvergunning voor kamerverhuur in een separate, lokale verordening is niet mogelijk, omdat dan eerst aangetoond moet worden dat de particuliere koop- en vrije sector huurvoorraad in de genoemde wijken schaars is. Het in 2019 door Stec Groep uitgevoerde Regionale Woningbehoefteonderzoek Voorne-Putten toont aan dat dit voor onze gemeente niet het geval is.

Een wijziging van de APV, biedt de beste kansen voor regulering van kamerverhuur. Hiervoor bestaan precedenten. De gemeenten Schiedam, Groningen en Rheden hebben namelijk een vergunningsstelsel voor kamerverhuur op basis van de APV, als aanvulling op een regulier stelsel op basis van bestemmingsplannen. Deze gemeenten kunnen hierdoor aanvullende eisen stellen aan ‘goed verhuurderschap’ door (kamer-)verhuurders. Uw raad wordt dan ook voorgesteld de APV aan te vullen met een afdeling over toezicht op kamerverhuur, in welke afdeling een vergunningenstelsel voor de bedrijfsmatige verhuur van kamers is opgenomen. De beoogde wijziging van de APV creëert voor ons college vervolgens de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar de vergunningplicht moet gelden. Zie het nieuwe artikel 2:37b, eerste lid. Dus zodra ons college een gebied als bedoeld in dat artikel heeft aangewezen, geldt ter plaatse de door uw raad in de APV opgenomen vergunningplicht. Die aanwijzing gebeurt bij expliciet collegebesluit. Op die manier kan de vergunningplicht proportioneel worden ingezet en kan het instrument gericht worden toegepast.

Daarnaast biedt het genoemde artikel voor ons college de mogelijkheid om door middel van het stellen van voorwaarden (beleidsregels) een specifiek toetsingskader te creëren; een kader waarin wordt opgenomen aan welke criteria voldaan moet worden om voor een vergunning in aanmerking te kunnen komen, rekening houdend met de reikwijdte van deze nieuwe regelgeving. Regulering van kamerverhuur via de APV mag immers niet in strijd zijn met hogere wetgeving. De APV mag bovendien geen onredelijke aantasting van de persoonlijke vrijheden van burgers tot gevolg hebben. Er moet altijd een publiek belang zijn dat met de regelgeving binnen de APV wordt gediend. Het opnemen van een vergunningsstelsel in de APV leidt ertoe dat de kans bestaat dat voor kamerverhuur zowel een vergunning op grond van de APV nodig is als een ontheffing van het bestemmingsplan. Als namelijk een omgevingsvergunning op grond van een bestemmingsplan nodig is en het betreffende gebied bovendien door ons college is aangewezen als gebied waarvoor de vergunningplicht uit de APV geldt, dan is dus ook een APV-vergunning nodig voor kamerverhuur. Dat valt te verklaren doordat beide vergunningsstelsels een verschillend doel dienen, namelijk respectievelijk het belang van de openbare orde en leefbaarheid en het belang van een goede ruimtelijke ordening.

Wat doet het voorstel tot wijziging van de APV daarom niet om geen inbreuk te maken op hogere wetgeving en de bijzondere belangen van individuele burgers? • Er wordt niets ‘achter de voordeur’ geregeld m.b.t. contracten tussen eigenaar, verhuurder of kamerhuurders en de leefomstandigheden in de woning, tenzij er sprake is van zaken die inbreuk maken op de openbare orde en veiligheid in de directe woon- en leefomgeving; • kamerverhuur wordt niet verboden in absolute zin, omdat het gebruik van een woning voor kamerverhuur in de eerste plaats is toegestaan op grond van het eigendomsrecht en in de tweede plaats in sommige delen binnen de gemeente niet in strijd is met de vigerende bestemmingsplannen; • het gebruik van particuliere woningen voor vrije sector verhuur aan huishoudens of kamerverhuur door in de woning woonachtige huishoudens wordt niet gereguleerd; • het opkopen van woningen voor bovengenoemde doelen wordt niet belemmerd.

datum

casenummer

pagina

23 juni 2021

21.R.00073

4 van 5

Het doel is dus niet om schaarse woonruimte vrij te maken, de werking van de lokale woningmarkt te reguleren, eisen te stellen aan civiel-rechterlijke contracten of om het gebruik van een woning conform het bestemmingsplan te beperken. Wat doet het voorstel tot wijziging van de APV wel? • alle op bedrijfsmatige wijze uitgevoerde kamerverhuur, anders dan door een woningcorporatie en hotels en dergelijke, wordt onder een stelsel van vergunningverlening gebracht; • de concentratie van kamerverhuur en de overbewoning van kamerverhuurpanden kan op grond van het instellen van voorwaarden aan verstrekking van de vergunning op basis van de APV worden tegengegaan; • de gemeente mag door het instellen van de eis van ‘goed verhuurderschap’ aanvullende voorwaarden stellen aan de aanvrager van een vergunning op basis van de APV, opdat er extra toezicht uitgeoefend kan worden op wie een woning aankoopt of verhuurt (bv. door uitvoering van een Bibob-toets) ten behoeve van kamerverhuur en hoe hij of zij omgaat met klachten van omwonenden over woon- en parkeeroverlast en leefomstandigheden van kamerbewoners. Het doel is dus wél om de openbare orde, veiligheid en leefbaarheid in woonwijken en de woon- en leefomstandigheden van kamerhuurders te verbeteren.

Het voorkomen van overbewoning en de eis van ‘goed verhuurderschap’ verbeteren de woon- en leefsituatie van kamerhuurders, zonder dat hiermee inbreuk wordt gemaakt op de rechten die verhuurders bezitten op grond van hun recht van eigendom, de gebruiksmogelijkheden van hun woning conform het bestemmingsplan en de civielrechterlijke afspraken die eigenaren met huurders van hun woning wensen te maken. Overgangsbepaling Invoering van het vergunningsstelsel voor kamerverhuur op basis van de APV mag op grond van het rechtszekerheidsbeginsel de rechtspositie van eigenaren die nu kamers verhuren niet onredelijk aantasten. De introductie van een vergunningenstelsel moet met andere woorden in overgangsrecht voorzien. Dat wordt ook in het raadsbesluit geregeld (zie artikel 2.37d) en dit houdt in dat exploitanten van kamerverhuurbedrijven die actief zijn op het moment van inwerkingtreding van de wijziging van de APV vier maanden de gelegenheid krijgen de vereiste vergunning aan te vragen. Op die aanvraag zal een beslissing volgen, wat kan leiden tot ofwel een vergunde situatie ofwel een niet vergunde situatie waarop dan vervolgens handhavend kan worden opgetreden. Bestaande kamerverhuurbedrijven worden dus niet zonder meer van rechtswege vergund en gelegaliseerd. 5.

Maatschappelijk draagvlak De gemeente ontvangt regelmatig klachten van inwoners over woon- en parkeeroverlast, vervuiling, achterstallig onderhoud en aantasting van het woon- en leefklimaat op plekken waar kamerverhuur plaatsvindt. Vijf gebieden zijn zogenaamde ‘hotspots’ (Sterrenkwartier-Laag, Schiekamp-Noord, de Kreken, omgeving Eikenlaan en omgeving Scherpgras) en de gemeente is hier het gesprek aangegaan met inwoners om tot oplossingen voor de geschetste problematiek te komen. Bureau Legitiem heeft in opdracht van de gemeente in februari en maart 2020 een veldonderzoek naar kamerverhuur en kamerbewoning uitgevoerd. Daarbij zijn onder meer 51 adressen bezocht, waarvan op basis van een steekproef het vermoeden bestond dat er sprake was van kamerverhuur, zonder dat hiertoe eerder een omgevingsvergunning was verstrekt. In 45 gevallen was inderdaad sprake van kamerverhuur. Op zeven adressen was zelfs sprake van huisvesting van vijf tot en met acht personen. Het aantal adressen in deze wijken waar kamerverhuur plaatsvindt zonder dat hier eerder een vergunning voor verstrekt is, ligt vermoedelijk hoger. Er zijn in 2020 en 2021 namelijk nieuwe meldingen van kamerverhuur zonder vergunningsaanvraag binnengekomen.

datum

casenummer

pagina

23 juni 2021

21.R.00073

5 van 5

Regulering van kamerverhuur langs de weg van de APV is zodoende gewenst. 6. Financiële consequenties De uitvoering van het raadsbesluit tot invoering van een vergunningstelsel voor kamerverhuur middels de APV heeft geen financiële consequenties. Ter dekking van de kosten die invoering van het vergunningsstelsel met zich meebrengt voor de gemeente zullen leges worden geheven voor het verkrijgen van een vergunning voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. 7. Communicatie van het besluit Na het treffen van het raadsbesluit zal openbare bekendmaking ervan plaatsvinden in het Gemeenteblad. Alsdan treedt het besluit ook in werking. Bovendien zal erover gecommuniceerd worden door middel van publicatie in Groot-Nissewaard en door het uitbrengen van een persbericht. Eigenaren van woningen die reeds in bezit zijn van een omgevingsvergunning voor kamerverhuur en onder de overgangsbepaling vallen, zullen hiervan schriftelijk op de hoogte worden gesteld. 8. Realisatie van het besluit Na instemming door uw raad zal ons college aanvangen om dit besluit breed te communiceren. Evenzo zal ons college het besluit nemen waarbij de gebieden van onze gemeente worden aangewezen waarvoor de vergunningplicht gaat gelden. Ook zullen wij de voorwaarden op gaan stellen waaraan aanvragen voor het verkrijgen van een vergunning voor het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf dienen te voldoen.

Deze voorwaarden zullen eveneens bekend worden gemaakt en gecommuniceerd worden aan de aanvragers van een vergunning. 9. Bijlagen Conceptraadsbesluit tot aanvulling van de APV ten behoeve van Toezicht op kamerverhuur 10. Advies Commissie In de vergadering van de commissie Leefomgeving van 16 juni 2021 adviseerden de aanwezige fracties unaniem positief. (De fractie van D66 was afwezig). de secretaris,

de burgemeester,