Document · PDF

Visie en beleidsregels Voorstraat Spijkenisse

Gemeenteraad 24 april 2024, gemeente NissewaardBij agendapunt: Beleidsvoornemen Voorstraat5.935 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

VISIE EN BELEIDSREGELS VOORSTRAAT SPIJKENISSE 13 maart 2024

1/20

Afbeelding 4 7 ...

DATUM KENMERK

13 maart 2024 20230890/126794/JBr

PROJECT PROJECTLEIDER

Voorstraat Nissewaard drs. J.H.M. Seerden

OPDRACHTGEVER Gemeente Nissewaard PROJECTNUMMER 20230890 AUTEUR STATUS

2/20

Julia Breukelman, Koos Seerden Definitief

Afbeelding 4 7 ...

DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.

3/20

Afbeelding 4 7 ...

Inhoud 1. Inleiding.................................................................................................................................................5 1.1 Aanleiding.................................................................................................................................................................. 5 1.2 Vraagstelling.............................................................................................................................................................. 5 1.3 Aanpak....................................................................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer.................................................................................................................................................................. 6

2. Analyse commerciële functies centrumgebied Spijkenisse......................................................................7 2.1 Centrumgebied Spijkenisse........................................................................................................................................ 7 2.2 Huidig commercieel aanbod centrum Spijkenisse...................................................................................................... 7 2.3 Ontwikkeling commercieel aanbod centrum Spijkenisse sinds 2010..........................................................................9 2.4 Benchmarkvergelijking ontwikkeling centrumfuncties............................................................................................. 10 2.5 Betekenis ontwikkelingen voor het centrum van Spijkenisse................................................................................... 11

3. Analyse woningbehoefte Spijkenisse....................................................................................................11 3.1 Trends en ontwikkelingen ten aanzien van wonen in centrumgebieden..................................................................11 3.2 Woningbehoefte Spijkenisse.................................................................................................................................... 12 3.3 Betekenis voor visie centrum Spijkenisse................................................................................................................. 12

4. Visie op de Voorstraat..........................................................................................................................13 5. Beleidsregels afwijken OMgevingsplan.................................................................................................15 5.1 Inleiding................................................................................................................................................................... 15 5.2 Huidige bestemmingen commercieel centrumgebied.............................................................................................. 16 5.3 Functie en werking beleidsregels............................................................................................................................. 17 5.4 Beleidsregels............................................................................................................................................................ 17

4/20

Afbeelding 4 7 ...

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. In veel centra neemt de winkelfunctie af en wint de woonfunctie aan terrein. Wonen in binnensteden en/of nabij voorzieningen is steeds populairder. Deze ontwikkeling leidt er in steeds meer gebieden toe dat de woonfunctie in economische zin sterker wordt dan commerciële centrumfuncties zoals winkels/detailhandel en horeca. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat vrijkomende winkel- of horecapanden met een brede bestemming, waarin ook op de begane grond gewoond mag worden, als woning meer waard zijn dan als winkel- of horecapand en dus worden gekocht om als woning te worden omgebouwd. Deze ontwikkeling heeft effect op het functioneren van centrumgebieden en op straten daarbinnen. In (delen van) centrumgebieden ontstaan gaten in het winkel-/horecafront, waardoor deze delen van het centrumgebied minder aantrekkelijk worden als winkel-/centrumgebied. Een toename van de woonfunctie kan daarnaast belemmerend werken in gebieden waar veel horeca, inclusief terrassen zijn gevestigd. Dit zijn van oudsher levendige gebieden, met de bijbehorende drukte en geluid. Nieuwe bewoners in deze gebieden gaan vaak uit van een rustig woongebied als referentie en ervaren daardoor relatief snel geluids- en andere overlast. Dit kan belemmerend werken op het functioneren van de horeca. Deze problematiek is ook in de Voorstraat in Spijkenisse aan de orde.

Sinds 2015 is het aantal winkels en verkoopvloeroppervlakte in het centrumgebied van Spijkenisse afgenomen. Tegelijkertijd is het aantal woonpanden en horeca- en ambachtspanden toegenomen. Vrijkomende winkelpanden worden getransformeerd naar andere functies, met name wonen, maar ook horeca en ambacht e.d.. De Voorstraat is één van de drie straten/dijken die de oorsprong vormen van Spijkenisse. In de Omgevingsvisie Spijkenisse– centrum (die is opgesteld in 2020 – 2021) is aangegeven dat het centrumgebied van Spijkenisse weliswaar compacter dient te worden, maar ook dat o.a. de Voorstraat nadrukkelijk een essentieel onderdeel vormt van het compacte centrumgebied waarbinnen de retail optimaal economisch kan functioneren. Op basis van de kennis van toen is aangegeven dat dit betekent dat het kernwinkelgebied compacter wordt en ook gemengder. Gemengd wil zeggen dat er in (de randen van) het winkelgebied ook gewoond kan worden of ruimte is voor bedrijven die niet primair een winkel zijn. Sinds 2020 is het winkelaanbod in het centrum van Spijkenisse verder afgenomen. Gelijktijdig is de vraag naar stedelijk wonen sterk toegenomen. Hierdoor is de winkelfunctie in de Voorstraat verder onder druk komen te staan en zijn leegkomende winkels omgezet in wonen.

1.2

Vraagstelling

Het gemeentebestuur wil de centrumfunctie in de historische kern van het centrumgebied van Spijkenisse beschermen. Men wil graag dat de Voorstraat een gebied blijft van “reuring en ontmoeten”. Daartoe wil men de aanwezige centrumfuncties (winkels, horeca, ambachten en diensten) beschermen en voorkomen dat nog meer panden in de Voorstraat worden omgezet in wonen. Het huidige planologische regime (de beheersverordening) maakt in de Voorstraat wonen op de begane grond nu echter rechtstreeks mogelijk. Om de centrumfunctie van de Voorstraat te beschermen, wil het gemeentebestuur deze mogelijkheid voor wonen op de begane grond (aan de straatzijde) nu saneren voor panden waar nu niet gewoond wordt. Omdat met dit saneren bestaande rechten worden beperkt, wil het gemeentebestuur dit op een zodanige wijze doen dat deze wijzigingen/beperkingen voorzienbaar zijn en planschade wordt voorkomen.

5/20

Afbeelding 4 7 ...

Deze voorzienbaarheid kan worden gecreëerd door het opstellen en vaststellen van een beleidsvisie over de gewenste functionele ontwikkeling van de Voorstraat en daaraan gekoppeld een set beleidsregels voor het functionele gebruik van panden, die aangeven hoe de beleidsvisie op het gebruik van panden in de Voorstraat kan worden uitgevoerd en die een toetsingskader vormen voor de beoordeling van initiatieven, tot deze beleidsregels zijn verwerkt in een wijziging van het omgevingsplan. Deze notitie bevat de beleidsvisie met de daarbij behorende functionele beleidsregels, waarmee (op termijn) de voorzienbaarheid wordt gecreëerd voor het zonder planschade wijzigen van het omgevingsplan.

1.3

Aanpak

Om te komen tot deze beleidsvisie met de daarmee samenhangende functionele beleidsregels worden de volgende analyses uitgevoerd. ● Een analyse van de huidige omvang en samenstelling van de centrumfuncties in het centrum van Spijkenisse. ● Een trendanalyse van de ontwikkeling van het aanbod van centrumfuncties in het centrum van Spijkenisse. ● Een vergelijking met de landelijke trends in centrumfuncties in vergelijkbare kernen. ● Een analyse van de woningvraag en trends in het centrumlandschap ten aanzien van woningen. Op basis van de voorgaande analyses wordt een visie op het gewenste gebruik van panden in de Voorstraat geformuleerd, uitgewerkt in een set functionele beleidsregels die de gewenste ruimtelijk-functionele visie ondersteunen. De visie (beleidsbasis) en uitwerking in beleidsregels vormen een toetsingskader voor nieuwe initiatieven en de basis voor het aanpassen van het bestemmingsplan/omgevingsplan.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de analyses ten aanzien van de centrumfuncties in Spijkenisse beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een analyse uitgevoerd van de achtergrond ten aanzien van het woonvraagstuk. In Hoofstuk 4 wordt op basis van de analyses een visie uitgewerkt en onderbouwd op het gewenste functionele gebruik van panden in de Voorstraat, als onderdeel van het centrumgebied van Spijkenisse. Dit wordt in hoofdstuk 5 uitgewerkt in een set beleidsregels.

6/20

Afbeelding 4 7 ...

2. ANALYSE COMMERCIËLE FUNCTIES CENTRUMGEBIED SPIJKENISSE 2.1

Centrumgebied Spijkenisse

Het centrum van Spijkenisse is ontstaan rond de Oude Haven. Het bestaat uit een historisch deel, waaronder de Voorstraat en Nieuwstraat. Met de groei van Spijkenisse is dit naar het oosten uitgebreid met de overdekte Stadhuispassage, Centrumpassage (ABC-complex de Kopspijker) en de nieuwere Zuid- en Noordpassage. Het oostelijk deel van het centrum bestaat uit geplande centrumdelen hoofdzakelijk gevuld met detailhandel. Het oudere centrumdeel dat is “ontstaan/gegroeid”, bestaat uit een mix van detailhandel, horeca en dienstverlening. De Voorstraat bestaat nog hoofdzakelijk uit de originele bebouwing. De (winkel)panden hebben daardoor ook een kleinere omvang dan in de overdekte winkelpassages.

Figuur 2.1 Centrumgebied Spijkenisse (ondergrond en beelden: Cyclomedia, 2023)

2.2

Huidig commercieel aanbod centrum Spijkenisse

Het centrumgebied van Spijkenisse1 telt momenteel 257 vestigingen (winkels, horeca en diensten) met een totale omvang van 43.487 m2 wvo2, (Locatus, december 2023). Het grootste deel van het aanbod in het centrum bestaat uit winkels in de branche ‘mode & luxe’ en horeca. Beide beslaan 20% van het aantal vestigingen (figuur 2.2). Het totaal van de diensten, cultuur en ambachten omvat 32% van het aantal vestigingen. Het winkelaanbod gericht op het doen van boodschappen (dagelijkse goederen) vormt maar een beperkt deel van het totale aanbod (11% van het aantal vestigingen en 14% van het winkelvloeroppervlak). 1

Zoals afgebakend door Locatus

Exclusief leegstand

7/20

Afbeelding 4 7 ...

Wanneer gekeken wordt naar de omvang van het winkelvloeroppervlak (in m2 wvo) is te zien dat ook winkels in ‘mode & luxe’ het grootste aandeel in het aanbod vormen (28%). Het gebied is echt een “stadscentrum”, gericht op winkelen en verblijven.

Figuur 2.2 Commercieel aanbod Centrum Spijkenisse (Locatus, december 2023) De leegstand in het centrum van Spijkenisse omvat 32 panden met een winkelvloeroppervlak van in totaal 4.519 m 2 wvo. Dit betekent dat 11% van het aantal panden en 9,4% van het totale winkelvloeroppervlak leegstaat. Dit is 36% minder dan in vergelijkbare centrumgebieden, waar gemiddeld 50 panden leeg staan (figuur 2.3). Het winkel en horeca-aanbod in het centrum van Spijkenisse is relatief klein in verhouding tot het aantal inwoners. Dat geldt vooral voor het aantal winkels ‘mode & luxe’ (bijna 35% minder dan gemiddeld) en het aantal horecavestigingen (bijna 40% minder dan gemiddeld). Dit komt waarschijnlijk door de nabijheid van Rotterdam. 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 Le

t gs

d an

g Da

k lij

e ed go

n e od M

xe Lu

ije

ti j

d /o In

i hu

er Ov

Centrum Spijkenisse

an i lh

l de

re Ho

e Ov

ri g

Centra in kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners

Figuur 2.3 Vergelijking aanbod (aantal verkooppunten per 1.000 inwoners) in centrum van Spijkenisse met het gemiddelde in centra van kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners (bron: Locatus, december 2023)

8/20

Afbeelding 4 7 ...

2.3

Ontwikkeling commercieel aanbod centrum Spijkenisse sinds 2010

Het afgelopen decennium hebben veranderingen plaatsgevonden in de omvang en samenstelling van aanbod in het centrum van Spijkenisse. Tot 2015 is het aantal verkooppunten flink gestegen. Daarna is het aanbod net als elders afgenomen. De totale omvang van de detailhandelsverkoopvloeroppervlakte is vanaf 2010 flink gestegen, maar na 2020 ook weer afgenomen (figuur 2.4).

Figuur 2.4 Ontwikkeling commercieel aanbod centrum Spijkenisse 2010 tot 2023 in aantal verkooppunten en omvang 3 (bron: Locatus, december 2023) De samenstelling van het centrumgebied is de laatste jaren sterk veranderd. In tabel 2.1 is de ontwikkeling van het aantal verkooppunten van centrumfuncties weergegeven. 2010 is daar het startpunt waar de ontwikkeling mee vergeleken wordt. Het meest opvallend is dat het aantal winkels in ‘mode en luxe’ en vrije tijd respectievelijk met bijna 40% en ruim 50% is afgenomen vanaf 2010, terwijl het vestigingen van winkels in overige detailhandel, horeca en overige functies met meer dan 45% is toegenomen. Waar winkelfuncties in 2010 nog 63% van het aantal vestigingen omvatte is dit in 2023 ruim nog maar 48% (figuur 2.5). Daarmee vormen winkels niet meer de meerderheid van het aantal panden. Er heeft een forse verschuiving plaatsgevonden naar andere commerciële functies zoals horeca en dienstverlening. Tabel 2.1 Ontwikkeling (2010=100) aantal verkooppunten centrumfuncties Spijkenisse 2010 t/m 2023 (bron: Locatus, december 2023) Leegstand

Dagelijkse goederen

2010

Totaal commerciee l 100

Mode & Luxe

Vrije tijd

In/om huis

100

2015

125

2020

126

2023

110

Horeca

Overig

100

Overige detailhande l 100

100

217

113

100

339

129

141

250

120

132

118

133

140

152

178

117

118

167

146

145

Figuur 2.5 Verandering in verdeling commercieel aanbod (aantal verkooppunten) 2010 en 2023 (bron: Locatus, 2023) 3

In 2010 en 2015 zijn er vanuit Locatus geen gegevens over het wvo van Transport, Horeca, Cultuur en Diensten. Voor een evenwichtige vergelijking zijn deze branches niet opgenomen in de totaalsom in deze grafiek

9/20

Afbeelding 4 7 ...

2.4

Benchmarkvergelijking ontwikkeling centrumfuncties

Wanneer de ontwikkeling van de centrumfuncties van Spijkenisse wordt vergeleken met de ontwikkeling in kernen met een vergelijkbare omvang (50.000 tot 100.000 inwoners), dan wijkt deze ontwikkeling tot 2020 af door de groei van het inwonertal en de uitbreiding van het centrum, maar wordt deze na 2020 vergelijkbaar.

Spijkenisse 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010

2015 Totaal commercieel Mode & Luxe Overige detailhandel

2020 Leegstand Vrije tijd Horeca

2023

Dagelijkse goederen In/om huis Overig

Inwonersklasse 50.000 tot 100.000 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2010

2015 Totaal commercieel Mode & Luxe Overige detailhandel

2020 Leegstand Vrije tijd Horeca

2023

Dagelijkse goederen In/om huis Overig

Figuur 2.6 Ontwikkeling aantal verkooppunten centrumgebied Spijkenisse en centra van kernen met 50.000 tot 100.000 inwoners (bron: Locatus, december 2023)

10/20

Afbeelding 4 7 ...

2.5

Betekenis ontwikkelingen voor het centrum van Spijkenisse

De omvang en samenstelling van het aanbod winkels, horeca en andere commerciële functies is de afgelopen jaren in het centrum van Spijkenisse veranderd. Deze verandering is vergelijkbaar met die in centrumgebieden van kernen die ongeveer even groot zijn. Per saldo is enerzijds het aantal bedrijven in het centrumgebied (structureel) kleiner geworden, waardoor deze minder ruimte vragen, anderzijds is het centrumgebied veranderd van voornamelijk een “winkelmachine” naar een gemengd gebied met publieksgerichte commerciële functies. Deze ontwikkelingen maken dat enerzijds het centrumgebied kleiner kan worden (delen kunnen verkleuren naar een andere functie, waaronder wonen). Anderzijds zijn de vestigingsvoorwaarden voor de functies in het centrum veranderd. Horeca, maar ook ambachten en diensten hebben andere vestigingseisen dan grotere winkels in mode en luxe-artikelen en artikelen gericht op vrije tijd. Zeker horeca, wat een steeds groter belang krijgt voor het centrum van Spijkenisse, gedijt beter in een historische – kleinschalige omgeving, dan in een grootschalige nieuwbouw. Horeca kan ook “karakter en identiteit” geven aan een kleinschalig historisch gebied. Dit soort gebieden is schaars in Spijkenisse, maar ook van grote betekenis.

Het is daarom van belang om dit historisch gebied optimaal te benutten zodat dit ook de meeste meerwaarde heeft voor het centrumgebied én de hele kern Spijkenisse en hier ook identiteit aan geeft.

3. ANALYSE WONINGBEHOEFTE SPIJKENISSE 3.1

Trends en ontwikkelingen ten aanzien van wonen in centrumgebieden

Uit onderzoek van Stec in 20224 blijkt dat sinds 2019 ruim 23.000 woningen zijn toegevoegd in centrumgebieden. Met name in middelgrote centra zijn veel woningen toegevoegd (+8.700). Van de totale woningbouwproductie landt momenteel 10% in het centrum. Deels aangestuurd vanuit de Woningbouwimpuls. In het kader van verdichting en zorgvuldig ruimtegebruik zijn de centra waar sprake is van veel leegstand kansrijke woningbouwlocaties.

Figuur 3.1 Aantal toegevoegde woningen in centrumgebieden in de periode 2019-2021 Dezelfde trend van herontwikkeling wordt door Locatus gezien5. In 2022 was sprake van een daling van het aantal winkelpanden binnen winkelgebieden. 4.000 winkelpanden kregen een andere functie, waarbij er maar 1.500 nieuwe 4

https://stec.nl/wonen-in-centrumgebieden-nog-veel-kansen-te-benutten/

https://locatus.com/blog/de-zichtbare-impact-van-herontwikkeling/

11/20

Afbeelding 4 7 ...

winkelpanden bijkwamen. De meeste panden waaruit winkels zijn vertrokken zijn omgezet in woningen. Wonen in centrumgebieden is populair geworden, parallel aan de trend om meer “buitenshuis” te beleven en horeca te bezoeken. Ook vergrijzing speelt hierbij een rol, waarbij ouderen graag dicht bij voorzieningen (winkels, cultuur en andere voorzieningen) wonen. Dit heeft er toe geleid dat op veel plekken panden meer waarde hebben als woonpanden (met meerdere woningen per pand) dan als winkelpand.

3.2

Woningbehoefte Spijkenisse

In de gemeente Nissewaard is er, net als bijna overal in Nederland, sprake van een woningtekort. In de Woonvisie van de gemeente Nissewaard wordt geconstateerd dat woningbouw nodig is om te voorzien in de vraag die in de komende twintig jaar nog met circa 6% toeneemt. De groei van het woningaanbod draagt bij aan de vitaliteit van Spijkenisse, de kernen en het behoud van het voorzieningenniveau. De trend van de afgelopen jaren is dat het aantal huishoudens sterker stijgt dan het aantal inwoners. Het inwoneraantal is in de afgelopen tien jaar nagenoeg gelijk gebleven, terwijl het aantal huishoudens in deze periode groeide met zo’n 4%. Dit betekent dat het gemiddeld aantal personen per huishouden is afgenomen en er sprake is van huishoudensverdunning. Deze trend van steeds meer kleine huishoudens hangt vooral samen met de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. Het gaat vooral om oudere alleenstaanden, en aanvullend om een toename van singles in alle andere leeftijdscategorieën. Juist deze doelgroep woont graag in of bij het centrumgebied, waar alle voorzieningen zijn en men elkaar buitenshuis gemakkelijk kan ontmoeten. Uit de Woonvisie blijkt dat er tot 2030 een woningbouwopgave voor de gemeente is van circa 3.000 woningen. Binnen de regio Rotterdam zijn in 2023 afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in de Realisatieagenda regio Rotterdam.

Op basis van het Regioakkoord 2022 wordt dat er in de regio Rotterdam 98.641 woningen bruto worden gebouwd in de periode 2021 t/m 2030. Voor de gemeente Nissewaard is de afgesproken bouwproductie 4.700 woningen tot en met 2030, het grootste deel in Spijkenisse.

3.3

Betekenis voor visie centrum Spijkenisse

Ook in Spijkenisse is er een grote druk om meer woningen te realiseren. Gelet op de bevolkingssamenstelling is het centrumgebied een aantrekkelijke locatie om te wonen en om woningen te realiseren. Het oude deel van het centrum (o.a. de Voorstraat) is hierbij een aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu in Spijkenisse. Dit maakt de Voorstraat bijzonder aantrekkelijk voor wonen. In de Omgevingsvisie Centrum is aangegeven dat men wil komen tot een kernwinkelgebied waarbinnen de retail optimaal economisch kan functioneren. Om dit mogelijk te maken wordt gestuurd op het: ● compacter maken van het centrum: beperken tot de Stadhuispassage, Uitplein e.o., Nieuwstraat/Voorstraat en de Kopspijker/Havenplein, waardoor de Noord- en Zuidpassage hun betekenis als winkelgebied verliezen, waarbij de Zuidpassage nog wel functioneert als aanloopstraat met meer doelgericht bezocht winkels; ● gemengder maken van het (commerciële) centrumgebied door een diverser aanbod aan functies: naast winkels kiezen voor een hoge dichtheid aan woningen, waar het centrum een logische locatie voor is omdat hierdoor de levendigheid en het draagvlak van voorzieningen wordt vergroot. Door te verdichten in het stadscentrum ontstaat ruimte om op bepaalde plekken elders in de stad te verdunnen en nieuwe woonmilieus toe te voegen.

Dit laatste beleidsaspect maakt dat een duidelijke keuze gewenst is voor de Voorstraat. Het is in dit kader logisch om juist op andere locaties in de nabijheid van de Voorstraat te komen tot nieuwe hoge dichtheden aan woningen en de Voorstraat te reserveren als een bijzonder gebiedsdeel dat identiteit geeft aan Spijkenisse.

12/20

Afbeelding 4 7 ...

4. VISIE OP DE VOORSTRAAT VERANDERING IN HET CENTRUMGEBIED De afgelopen jaren is het aanbod aan centrumfuncties in het centrum van Spijkenisse afgenomen. Daarnaast heeft er een verandering plaatsgevonden in de opbouw van het aanbod. Het belang van detailhandel is minder geworden, met name in het segment ‘mode en luxe’, en is het belang van overige functies zoals horeca en dienstverlening groter geworden. Dit zorgt voor een andere functie van het centrumgebied. Met name het belang van de horeca, dienstverlening, ambachten en andere kleinere bedrijfsfuncties zullen goed hun plaats kunnen vinden in de Voorstraat die van oorsprong kleinere winkelpanden heeft. De winkels zullen dan meer geconcentreerd zijn in de rest van het centrumgebied, waar de winkelpanden groter zijn en ingericht zijn op detailhandel, wat ook nog steeds een belangrijk onderdeel uitmaakt van een centrum. Het compacter maken van het centrumgebied is een ander logisch vervolg. Daarmee kan voorkomen wordt dat het aanbod te veel verspreid raakt over het centrum, want het minder grote aanbod wordt dan verdeeld over een kleiner winkelgebied. Dit sluit ook aan bij de plannen van de gemeente om een nieuwe doorsteek vanuit de Kopspijker naar het Havenplein te realiseren zodat de Voorstraat weer onderdeel uitmaakt van het ‘rondje dorp’.

VRAAG NAAR WONINGEN In Spijkenisse is er behoefte aan meer woningen. Om te voorzien in nieuwe woningen wordt onder andere gekeken naar stedelijk wonen. Stedelijk wonen is populair vanwege de nabijheid bij voorzieningen, en ook vanuit de gedachte van verdichting. In het centrum van Spijkenisse is stedelijk wonen toegestaan onder voorwaarden. Voor het grootste deel zijn woningen niet toegestaan op de begane grond. In de Voorstraat is wonen nog wel toegestaan op de begane grond. Er is en wordt dan ook al op sommige plekken getransformeerd naar woningen. In de Omgevingsvisie Centrum en het Koersdocument ‘transitie van winkelgebied naar stadshuiskamer’ is aangegeven dat men wil komen tot een kernwinkelgebied waarbinnen de retail optimaal economisch kan functioneren. Om dit mogelijk te maken wordt gestuurd op: ● Het compacter en ook gemengder worden van het kernwinkelgebied. Gemengd wil zeggen dat er in het winkelgebied ook gewoond kan worden of ruimte is voor bedrijven die niet primair een winkel zijn. Juist de wisselwerking met andere voorzieningen zoals bibliotheek, kunst, cultuur, sport en recreatie biedt wederzijds voordelen. ● Een afbakening van het compacte kernwinkelgebied dat bestaat uit de Stadhuispassage, Uitplein e.o., Nieuwstraat/Voorstraat en de Kopspijker/Havenplein.

Daarbij komt de grens voor wat betreft de retail nadrukkelijk te liggen op de Noordkade tussen de Kopspijker en de Noord- en Zuidpassage. De Noord- en Zuidpassage verliezen daarmee hun betekenis voor winkels. De Noordpassage is inmiddels getransformeerd naar woningen en ook de Zuidpassage is getransformeerd naar een mix van leisure-activiteiten in combinatie met werken, wonen en een enkele winkel waar mensen specifiek en doelgericht naar toe gaan (‘doel-winkel)’. Voor het optimaal functioneren van het kernwinkelgebied is het van belang de Kopspijker en Havenplein/Voorstraat direct te verbinden. Hiervoor is een subsidie verkregen en er wordt gewerkt aan de concrete uitwerking. Waar in de Omgevingsvisie en het Koersdocument al op wordt voorgesorteerd, is ook te zien in de trends in de afgelopen jaren en de verwachting voor de toekomst.

VISIE OP DE VOORSTRAAT In de Voorstraat in Spijkenisse is het dilemma aan de orde dat, wanneer de markt de vrije hand krijgt, de Voorstraat een invulling gaat krijgen die weliswaar voorziet in een behoefte aan “specifiek stedelijk wonen”, maar die niet de meeste meerwaarde heeft voor het totale centrumgebied van Spijkenisse en daarmee voor Spijkenisse.

13/20

Afbeelding 4 7 ...

Hoewel het totaal van het commerciële centrumgebied door de structurele afname van de behoefte aan winkelmeters kleiner gaat/moet worden, is het belangrijk dat ruimtelijk gestuurd wordt waar dat het beste kan gebeuren. Welke gebieden kunnen verkleuren en deels transformeren naar wonen en welke gebieden zijn essentieel voor het profiel en het functioneren van het totale centrumgebied. De Voorstraat is het historische hart van Spijkenisse en heeft de bebouwing en structuur van dat historische hart. Deze specifieke kenmerken maken dat de Voorstraat een belangrijk onderdeel vormt van het centrum van Spijkenisse, die extra cachet en karakter geven aan het centrumgebied. Andere delen van het centrumgebied zijn “modern” en inwisselbaar, de Voorstraat niet. Om deze reden is het van belang om het kleiner en compacter maken van het centrum te laten bestaan uit de Stadhuispassage, Uitplein e.o., Nieuwstraat/Voorstraat en de Kopspijker/Havenplein. Daarbij komt de grens voor wat betreft de retail nadrukkelijk te liggen op de Noordkade tussen de Kopspijker en de Noord- en Zuidpassage. De Noord- en Zuidpassage zijn inmiddels al getransformeerd, en hebben daardoor primair geen functie meer voor winkels. Voor het optimaal functioneren van het kernwinkelgebied is het van belang de Kopspijker en Havenplein/Voorstraat direct te verbinden.

En de centrumfunctie van de Voorstraat te “beschermen" waardoor het centrum van Spijkenisse gekoppeld blijft aan het historische hart en in het centrumgebied naast efficiënte en moderne winkelgebieden ook een karakteristiek centrumdeel heeft (de Voorstraat) met een historisch karakter dat Spijkenisse tot Spijkenisse maakt. Dit gebied is bij uitstek ook geschikt voor horeca en verblijven. Om dit te bereiken is het van belang dat wonen op de begane grond in de Voorstraat niet verder toeneemt en dus niet wordt toegestaan in panden die nu als winkel/horeca of ander soortig bedrijf in gebruik zijn. Hierdoor blijft de historische straat als onderdeel van het centrumgebied (‘rondje dorp’) behouden . Met deze historische straat als onderdeel van het commerciële centrumgebied kan ingespeeld worden op de trend waarbij winkelgebieden veranderen in gemengde centrumgebieden met verschillende soorten commerciële functies. De stedenbouwkundige structuur en parcellering en sfeer van de Voorstraat past bij deze veranderingen: de kleinere panden zijn geschikt voor functies als horeca, dienstverlening, ambachten en bedrijvigheid. De ‘nieuwbouw’, met de grotere panden, is dan meer gefocust op het winkelaanbod of het wonen in hoge dichtheden (op de verdieping).

Figuur 4.1 geeft een weergave van het beoogde compact kernwinkelgebied van Spijkenisse, waarbij de Voorstraat onderdeel uitmaakt van het commerciële centrumgebied (‘rondje dorp’). Om de levendigheid en vitaliteit van de gevestigde centrumfuncties te ondersteunen wordt wonen op de begane grond (aan de straatzijde) niet toegestaan. Deze visie is uitgewerkt in beleidsregels in hoofdstuk 5.

14/20

Afbeelding 4 7 ...

Figuur 4.1 Compact centrumgebied Spijkenisse

5. BELEIDSREGELS AFWIJKEN OMGEVINGSPLAN 5.1

Inleiding

In de Omgevingsvisie centrum Spijkenisse zijn iconische plekken of gebouwen benoemd. Hierbij is nadrukkelijk ook de Voorstraat benoemd. Deze plek/straat heeft een meerwaarde voor totaal Spijkenisse als historische kern van het centrumgebied waar nu ook veel centrumfuncties zijn gevestigd en die een bijzondere positie heeft binnen het geheel van het centrum. Voor het functioneren van het gehele centrum is het van belang om te borgen dat dit gebied een levend en levendig onderdeel van het centrumgebied blijft. Het compact commercieel centrumgebied: behouden centrumfunctie Het compacte commercieel centrumgebied bestaat uit de ● Stadhuispassage ● Uitplein e.o., Nieuwstraat/Voorstraat ● de Kopspijker/Havenplein. Het te transformeren centrumdeel: voorkomen leegstand:

15/20

Afbeelding 4 7 ...

De Noord- en Zuidpassage zijn al getransformeerd. ● de Noordpassage is getransformeerd naar wonen; ● de Zuidpassage is getransformeerd naar een aanloopstraat met voornamelijk doelgerichte winkels (doel-winkel).

Te transformeren centrumdeel

De grens tussen het compacte commercieel centrumgebied wordt gevormd de Noordkade (tussen de Kopspijker en de Noord- en Zuidpassage).

Compact commercieel centrumgebied

Figuur 5.1

5.2

Huidige bestemmingen commercieel centrumgebied

In alle bestemmingsplannen is binnen de bestemming centrum de functie wonen uitsluitend mogelijk op de verdieping behalve in het bestemmingplan Voorstraat

16/20

Afbeelding 4 7 ...

plan

BP Voorstraat

bestemming centrumdoeleinden I

f u n c t i e s b i n n e n b e s t e m m i n g

5.3

gebouwen ten behoeve van

BP de Kopspijker

BP centrum Uitplein

Centrum 2012

Centrum

De voor 'Centrum' aangewezen De voor Centrum aangewezen De voor 'Centrum' aangewezen gronden De voor 'Centrum' aangewezen gronden gronden zijn bestemd voor: gronden zijn bestemd voor: zijn bestemd voor: zijn bestemd voor:

detailhandel;

a. detailhandel;

dienstverlenend bedrijf;

b. dienstverlening;

bedrijven;

maatschappelijke voorzieningen;

f. bedrijven uit ten hoogste categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'; g. culturele en maatschappelijke voorzieningen;

b. detailhandel tot een maximum van 24.000 m² bedrijfsvloeroppervlak; c. dienstverlening ten hoogste tot en met categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten; a. bedrijf ten hoogste tot en met categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

a. detailhandel;

detailhandel;

b. dienstverlening;

zakelijke dienstverlening ten hoogste tot en met categorie B1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

e. bedrijven tot en met categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';

bedrijf ten hoogste tot en met categorie B1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; maatschappelijke dienstverlening; publiekverzorgend ambacht en dienstverlening;

het wonen;

h. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

kantoren;

e. kantoren;

e. kantoor tot een maximum van 1.400 m² bedrijfsvloeroppervlak;

d. kantoren;

kantoren;

7 horecabedrijf, indien de gronden op de plankaart zijn

c. horeca tot en met categorie 1a uit de Staat van Horecaactiviteiten;

d. horeca 1 tot een maximum van 750 m² bedrijfsvloeroppervlak en ter plaatse van de aanduiding "horeca ten hoogste tot en met horecacategorie 2" ook horeca 2 tot een maximum van 250 m² bedrijfsvloeroppervlak;

c. horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horecaactiviteiten;

horeca 1;

voorzien van de aanduiding “deelgebied 2”;

d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3b', tevens horeca tot en met categorie h. wellness; 3b van de Staat van Horecaactiviteiten;

wonen vanaf de eerste bouwlaag;

f. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

wonen, uitsluitend op de verdiepingen;

openbare nutsvoorzieningen;

Functie en werking beleidsregels

De visie en beleidsregels hebben een aantal functies.  De geformuleerde beleidsregels hebben geen directe werking/rechtskracht. Ze geven aan waar het gemeentebestuur met het planologische regime naar toe werkt en wat het gemeentebestuur op termijn wil regelen in het omgevingsplan.  De beleidsregens, die zijn onderbouwd in de visie beschrijven welke aanpassingen het gemeentebestuur op termijn in het planologische regime voor de beschreven gebieden voorbereid en wil gaan vaststellen. Hiermee worden deze maatregelen voorzienbaar voor de gebruikers en eigenaren van panden. Door deze wijze van werken en aankondigen van voorgenomen aanpassingen in het omgevingsplan wordt de grondslag voor planschade/nadeelcompensatie weggenomen.  De beleidsregels kunnen niet worden gebruikt om ontwikkelingen die in het vigerende (tijdelijk) omgevingsplan zijn toegestaan (zoals wonen op de begane grond) direct te voorkomen. Daarvoor moeten ze eerst zijn verwerkt en vastgesteld in het omgevingsplan. De visie en beleidsregels vormen hiervoor de basis en onderbouwing voor deze wijziging van het omgevingsplan.  De beleidsregels vormen wel een grondslag en onderbouwing voor het afwijzen van een afwijking van het omgevingsplan waarbij wonen op de begane grond onderdeel uitmaakt van de transformatie.

 De beleidsregels vormen ook samen met de visie, de onderbouwing en toetsingskader voor initiatieven, die wel passen binnen de visie en beleidsregels, maar niet binnen het huidige bestemmingsplan/omgevingsplan van rechtswege.

5.4

Beleidsregels

Artikel 1 Definities In deze beleidsregels wordt verstaan onder: a. Compact commercieel centrumgebied: Het aangewezen gebied voor commerciële en andere centrumfuncties zoals weergegeven op het figuur 5.1. Artikel 2 Wonen 2.1 Nieuwe woningen binnen het Compact commercieel centrumgebied:

17/20

Afbeelding 4 7 ...

a. Wonen op de verdieping is toegestaan; b. De begane grond mag niet gebruikt worden voor wonen. 2.2 Algemene regels bij realiseren van woningen Bij het realiseren van woningen gelden de volgende voorwaarden: a. Er is geen sprake is van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; b. Er mag geen sprake zijn van nadelige gevolgen voor de karakteristiek van het gebouw. Bij monumenten prevaleert het belang van de monumentenzorg boven van het belang van het splitsen van het pand in meerdere woningen.

Bijlage 1 Overzicht gebruiksfuncties binnen huidige bestemming Centrum en centrumdoeleinden 1 in het huidige centrumgebied plan

BP Voorstraat

bestemming centrumdoeleinden I

f u n c t i e s b i n n e n b e s t e m m i n g

gebouwen ten behoeve van

BP de Kopspijker

BP centrum Uitplein

Centrum 2012

Centrum

detailhandel;

a. detailhandel;

dienstverlenend bedrijf;

b. dienstverlening;

bedrijven;

maatschappelijke voorzieningen;

f. bedrijven uit ten hoogste categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'; g. culturele en maatschappelijke voorzieningen;

a. detailhandel;

detailhandel;

b. dienstverlening;

zakelijke dienstverlening ten hoogste tot en met categorie B1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

e. bedrijven tot en met categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';

bedrijf ten hoogste tot en met categorie B1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; maatschappelijke dienstverlening; publiekverzorgend ambacht en dienstverlening;

het wonen;

h. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

kantoren;

e. kantoren;

e. kantoor tot een maximum van 1.400 m² bedrijfsvloeroppervlak;

d. kantoren;

kantoren;

7 horecabedrijf, indien de gronden op de plankaart zijn

c. horeca tot en met categorie 1a uit de Staat van Horecaactiviteiten;

c. horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horecaactiviteiten;

horeca 1;

voorzien van de aanduiding “deelgebied 2”;

d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3b', tevens horeca tot en met categorie h. wellness; 3b van de Staat van Horecaactiviteiten;

wonen vanaf de eerste bouwlaag;

f. wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

wonen, uitsluitend op de verdiepingen;

openbare nutsvoorzieningen;

BESTEMMINGSPLAN CENTRUM-VOORSTRAAT E.O. ARTIKEL 4 Centrumdoeleinden I 4.1 BESTEMMINGSOMSCHRIJVING De op de plankaart voor centrumdoeleinden I aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van i. detailhandel; ii. dienstverlenend bedrijf; iii. bedrijven; iv. maatschappelijke voorzieningen; v. het wonen; vi. kantoren; vii. horecabedrijf, indien de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding “deelgebied 2”; viii. openbare nutsvoorzieningen; met daarbij behorende: b. tuinen, erven en terreinen; c. straten, (voet-)paden; d. openbare nutsvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen;

18/20

Afbeelding 4 7 ...

f. groenvoorzieningen; g. terrassen ten behoeve van een horecabedrijf; h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; alsmede: i. archeologisch waardevol gebied als bedoeld in artikel 7.

BP DE KOPSPIJKER 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. b. c. d. e. f. g. h. i.

detailhandel; dienstverlening; horeca tot en met categorie 1a uit de Staat van Horeca-activiteiten; ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3b', tevens horeca tot en met categorie 3b van de Staat van Horeca-activiteiten; kantoren; bedrijven uit ten hoogste categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'; culturele en maatschappelijke voorzieningen; wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, ondergrondse- en bovengrondse parkeervoorzieningen, verkeersvoorzieningen, bergingen, fietsenstallingen en water

BP CENTRUM UITPLEIN Bestemmingsomschrijving a. De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor: b. bedrijf ten hoogste tot en met categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten; c. detailhandel tot een maximum van 24.000 m² bedrijfsvloeroppervlak; d. dienstverlening ten hoogste tot en met categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten; e. horeca 1 tot een maximum van 750 m² bedrijfsvloeroppervlak en ter plaatse van de aanduiding "horeca ten hoogste tot en met horecacategorie 2" ook horeca 2 tot een maximum van 250 m² bedrijfsvloeroppervlak; f. kantoor tot een maximum van 1.400 m² bedrijfsvloeroppervlak; g. laad- en losplaats inpandig; h. parkeervoorzieningen in de vorm van een parkeergarage of van een parkeerterrein op dak; i. wellness; j. wonen vanaf de eerste bouwlaag; k. bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals paden, verblijfsgebieden, terrassen, nutsvoorzieningen, bruggetjes, trappen en liften.

CENTRUM STADHUISPLEIN 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel; b. dienstverlening;

19/20

Afbeelding 4 7 ...

c. d. e. f. g.

20/20

horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten; kantoren; bedrijven tot en met categorie B.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'; wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, ondergrondse parkeervoorzieningen, bergingen, fietsenstallingen en water.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13982822/2